אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ נ. נציגות הבית ה

2 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3504/18 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופט ע' גרוסקופף המערערת: אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. נציגות הבית המשותף שבחלקות 547 ו548 בגוש 6428 ו-12 2. פיבי מויאל ואח' ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ד' בלטמן קדראי) בת"א 25117-06-15 מיום 13.3.2018 תאריך הישיבה: כ"ג בסיון תשפ"א (3.6.2021) בשם המערערת: עו"ד מאור לאליאן; עו"ד ניב גלנטי בשם המשיבים: עו"ד גיל נבו פסק-דין השופט ד' מינץ: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ד' בלטמן קדראי) בת"א 25117-06-15 מיום 13.3.2018 במסגרתו נדחתה תביעת המערערת לתיקון תקנון בית משותף. הבית המשותף בחלקות 547 ו-548 בגוש 6428 ברח' כצנלסון בכפר סבא (להלן: הבית המשותף) מורכב מאגף מסחרי (קניון "ערים") ואגף מגורים. המערערת, לה שייך האגף המסחרי, השכירה שטח לטובת הפעלת מסעדת "מוזס", שפעילותה מחייבת הוצאת עשן. המערערת ביקשה על כן לעשות שימוש בפיר טכני אשר הוצמד לאגף המגורים (להלן: הפיר), לצורך התקנת והפעלת מערכת מנדוף. מנגד, הדיירים התנגדו להתקנת המנדף או לביצוע עבודות בו ומנעו את הגישה לפיר ואת התקנת המנדף בו. בעקבות הליכים קודמים שניהלה לצורך השגת גישה לפיר, כולל הגשת תביעה למפקחת על המקרקעין לאפשר לה גישה לביצוע עבודות בעניין המנדף בפיר, הגישה המערערת את התביעה מושא הערעור. במסגרת התביעה היא ביקשה כי בית המשפט יורה למפקחת על המקרקעין לתקן את תקנון הבית המשותף, כך שתבוטלנה כל ההצמדות של הפירים הטכניים בבית המשותף או לאפשר לה בדרך כלשהי גישה לפירים. נטען כי מלכתחילה הצמדת הפירים לאגף המגורים של המשיבים בתקנון בלתי חוקית ומנוגדת לאפשרות ההצמדה הקבועה בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). המשיבים התנגדו לתיקון התקנון ועמדו על כך שהארובות אותן מבקשת המערערת להתקין הן סכנה בטיחותית ומפגע תברואתי קיצוני. בתביעה נגדית שהגישו המשיבים נגד המערערת הם ביקשו צו מניעה קבוע אשר יאסור על המערערת לעשות שימוש בפיר לשם התקנת ארובה, אף אם תתקבל תביעתה שהפיר יוכר כחלק מהרכוש המשותף, שכן השימוש שהיא מבקשת לעשות בו אינו בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתה של המערערת. בפסק הדין נקבע כי המערערת לא פעלה בדרך הנדרשת על מנת להשיג רוב לשינוי התקנון וגם לא הוכיחה כי הרוב הנדרש של הדיירים מסכימים לתיקונים המבוקשים בתקנון, בהתאם להוראות סעיף 62(א) לחוק המקרקעין. גם טענת המערערת כי חלה על המשיבים חובה להסכים לשינוי התקנון נוכח התחייבויותיהם בהסכמי הרכישה ומכוח ייפוי כוח עליהם חתמו נדחתה. זאת בין היתר לאחר שבית המשפט מצא כי המערערת לא הוכיחה את ההתחייבות החוזית האמורה. מה גם, סעד אכיפת ההסכמים לא התבקש במסגרת התביעה. באשר לטענה כי הצמדת הפירים הייתה בלתי חוקית, נקבע כי המערערת מושתקת מלהעלות טענה זו, נוכח דחייתה במסגרת פסק הדין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין, וכי דין הטענה להידחות אף לגופה. עוד נפסק כי השימוש שמבקשת המערערת לעשות בפיר ללא היתר בנייה אינו חוקי וכי המערערת לא הוכיחה את חיוניות השימוש המבוקש על ידה בפיר, שימוש שאינו סביר בנסיבות העניין. על כן אין מקום להורות על תיקון התקנון מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין או להורות על תיקון התקנון גם מכוח העדר תום ליבם של המשיבים. תביעת המערערת נדחתה אפוא (וכפועל יוצא מכך גם תביעתם הנגדית של המשיבים) והיא חויבה בהוצאות המשיבים בסך של 100,000 ש"ח. בערעור שלפנינו טוענת המערערת כי דחיית תביעתה לתיקון התקנון המשותף פגעה בצורה אנושה בזכויותיה הקנייניות בבית המשותף; דינה של הצמדת הפיר הטכני בתקנון להתבטל מאחר שלא ניתן היה להצמיד שטח זה לשטח המגורים של המשיבים; בית המשפט המחוזי שגה בכך שהמערערת לא השיגה את הרוב הנדרש לשינוי התקנון; התנגדותם של המשיבים לתיקון התקנון מנוגדת להתחייבויות החוזיות שלקחו על עצמם במסגרת הסכמי הרכישה; היה מקום להורות על תיקון צו הרישום גם מכוח הוראת סעיף 145 לחוק המקרקעין הואיל והשימוש בפיר סביר וחיוני למערערת; התנהלות המשיבים אינה מתיישבת עם חובת תום הלב החלה על בעל זכות בבית משותף בהתנהלותו כלפי בעל זכות אחרת. לאחר שעיינו בכתבי הטענות של הצדדים ושמענו את טענותיהם בדיון שהתקיים לפנינו, הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות מכוח הסמכות הנתונה לנו בתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. זאת, שכן פסק הדין מבוסס על ממצאי עובדה שאין מקום לדחותם; הממצאים שנקבעו בפסק הדין תומכים במסקנה המשפטית; לא נמצאה כל טעות שבחוק או ביישומו. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסך של 30,000 ש"ח. ניתן היום, ‏כ"ח בסיון התשפ"א (‏8.6.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 18035040_N09.docx רח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1