אבי נאמן נ. עיריית רמת השרון

4 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3479/22 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט א' שטיין המערער: אבי נאמן נ ג ד המשיבות: 1. עיריית רמת השרון 2. וועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת השרון 3. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה- חוז תל אביב 4. רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 51487-12-17 מיום 15.3.2022 שניתן על ידי כב' השופטת אסתר נחליאלי חיאט תאריך הישיבה: ג' בניסן התשפ"ד (11.4.2024) בשם המערער: עו"ד רמי מנוח; עו"ד אסרף ארז בשם המשיבות 2-1: בשם המשיבות 4-3: עו"ד יעקב בויאר; עו"ד יפעת בויאר פרנקל עו"ד ענת אלבק פסק-דין 1. הערעור שלפנינו נסב על דחיית תביעתו של המערער להצהיר כי הוא בעל זכות החכירה לדורות במגרש שבו מתנהל העסק שבבעלותו, הידוע כ"מסעדת עדנה" ברמת השרון, וכי יש להכריז על הפקעת המקרקעין על ידי המשיבה 1 בתחילת שנות השמונים – כבטלה. 2. בית משפט קמא בחן בפסק דינו את השתלשלות הדברים החל משנת 1959, אז נכרת הסכם חכירה בין רמת השרון שבאותה עת הייתה "כפר" (אך לשם הנוחות תכונה להלן: העירייה) לבין קק"ל, ובהמשך, נכרת הסכם בין העירייה לבין אביו של המערער (המערער ואביו יכונו לשם הנוחות להלן: נאמן), ולפיו התירה העירייה לנאמן להקים קיוסק ולרשום חכירה על שמו לתקופה של עשר שנים, כאשר בתום התקופה יהא עליו לפנות את הקיוסק "אך אם מסיבת חוק הגנת דיירים ימשיך השוכר להחזיק בקיוסק יהא עליו לשלם דמי שכירות כפי שיקבע על ידי הצדדים בהסכמה או בהעדר הסכמה על ידי בית דין. דמי השכירות ישולמו עבור כל שנה מראש במשרדי המועצה או בכל מקום אחר כפי שיורה ראש המועצה". עוד הובהר באותו הסכם כי "הקיוסק יהיה בכל עת ובכל שעה רכושה של המועצה". 3. תוך חמש שנים הקיוסק שינה את פניו והפך למסעדה, ונחתם הסכם חכירה לתקופה של שלוש שנים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין נאמן. בחלוף השנים המסעדה התרחבה, וניתנו היתרי בנייה לשטח של כ-100 מ"ר. אלא שביני לביני התפרסמה כבר בתחילת שנות השבעים תוכנית בניין עיר שייעדה את המקרקעין עליהם פעלה המסעדה לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח), ובשנת 1982 פרסמה העירייה הודעה בדבר הפקעת המגרש מכוח הוראות התוכניות. 4. במהלך השנים המשיכה המסעדה לשגשג והפכה למוסד מוכר ברמת השרון, אך התרחבותה של המסעדה נעשתה תוך חריגות בנייה ותפיסת שטחים, מה שהביא את העירייה לנקוט בסדרה של הליכים משפטיים כנגד נאמן בגין עבירות מתחום רישוי העסקים וחוקי התכנון והבניה. הגיעו הדברים לידי כך שהעירייה הגישה בשנת 2016 תביעת פינוי כנגד נאמן בבית משפט השלום, וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים עבור המגרש (אין חולק כי לאורך השנים לא שולם תשלום כלשהו לעירייה). בעקבות תביעת הפינוי הוגשה התביעה נושא הערעור שלפנינו, בגדרה עתר המערער להכיר במעמדו כחוכר של המגרש שבו פועלת המסעדה. 5. בית המשפט קמא העיר בפסק דינו כי: "איש מבעלי הדין שלפני לא החמיץ את ההזדמנות להאריך ולהחריף את המחלוקת עת ניתן היה למצוא פשרה ריאלית לסבך שנוצר. כך למשל רמ"י יכולה היתה לרשום את זכות החכירה של נאמן במגרש ערב ההפקעה, ולאפשר להם להשמיע קולם כשווי זכויות בהליך ההפקעה. אך זאת לא נעשה. בהמשך הגדילה רמ"י לעשות כאשר גבתה ממשפחת נאמן דמי חכירה עד לתחילת שנות התשעים! גם משפחת נאמן תרמה את חלקה בכך שסרבה לכל הצעת פשרה שהוצעה לה על ידי רמת השרון, ותחת זאת הרחיבה את הבניה הבלתי חוקית שבמתחם והמשיכה להפעיל את העסק, בהתעלם מחובת הרישוי ומהחובה לבנייה בהתאם להיתר. רמת השרון מצידה תרמה במידה רבה למצב הנוכחי, ומצער לראות שבמהלך השנים שינתה רמת השרון את העמדה כלפי נאמן בהתאם לעמדת ראש הרשות – יש שנים בהן ניתן אור ירוק להחזקה של ה"ה נאמן במגרש ויש שנים בהן שינתה הרשות לחלוטין את גישתה ביחס לנאמן כך שרוחות פינוי נשבו. כל זאת שברקע עומד מצבו התכנוני המעורפל של המגרש". בית המשפט סקר את כל המסמכים והראיות שהובאו בפניו, והגיע למסקנה כי נאמן לא הוכיח כי הוא זכאי להירשם כבעל זכות חכירה במקרקעין. עובר להליך ההפקעה, נאמן לא השכיל לרכוש זכות במקרקעין מכוח מערכת ההסכמים שנכרתה בין הצדדים בשנות החמישים והשישים, ואף אם היו לנאמן טענות שניתן היה להעלותן, הרי שאלה כבר התיישנו והתביעה דכאן אף הוגשה בשיהוי. מעולם לא נרשמה כל זכות של נאמן בספרי המקרקעין. הבעלות במקרקעין עובר להפקעתו בשנת 1982 הייתה של קק"ל, ולנאמן לא הייתה זכות במקרקעין החורגת מזכות השכירות, שהיא זמנית ומוגבלת. משכך, נדחתה התביעה. 6. על פסק הדין נסב הערעור שלפנינו, בגדרו חזר המערער, למעשה, על טענותיו מבית משפט קמא. 7. פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס על הראיות שעמדו בפניו, ולאחר שעיינו בחומר שלפנינו ושמענו טיעוני הצדדים, לא מצאנו עילה להתערב בפסק הדין, ואנו מאמצים אותו מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. 8. לא נעלמה מעיננו התוצאה הקשה הנובעת מדחיית הערעור בכל הנוגע לתביעת הפינוי התלויה ועומדת בבית משפט השלום. על אף שהמערער לא העלה בכתב התביעה טענה לדיירות מוגנת; על אף שבשנות השמונים הציעה העירייה לנאמן להיות במעמד של דייר מוגן אך ההצעה נדחתה בשעתו על ידי נאמן – על אף כל זאת – חזרנו ובחנו את האפשרות להכיר בנאמן כדייר מוגן. ברם, בהינתן ההפקעה הייתה יכולה להיות לכך נפקות לכל היותר במישור הכספי, אך הצדדים ויתרו הדדית על טענות במישור הכספי במסגרת התביעה שהוגשה על ידי העירייה לתשלום דמי שימוש ראויים. 9. סוף דבר, שדין הערעור להידחות, ובהתחשב בשנים הרבות בהן פעלה המסעדה ובהתנהלות העירייה לאורך חלק מהשנים – לא ייעשה צו להוצאות בערכאה זו. ניתן היום, ‏ו' בניסן התשפ"ד (‏14.4.2024). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 22034790_E16.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1