עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ. עופר מרכזים בע"מ

פסק-דין בתיק רע"א 3463/11 בבית המשפט העליון רע"א 3463/11 לפני: כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט צ' זילברטל המבקשים: עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ ג ד המשיבים: 1. עופר מרכזים בע"מ 2. מרתף בית היוצרים בע"מ 3. מדינת ישראל בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ש' ברוש) בע"א 1372/09 מיום 13.3.2011 תאריכי הישיבות: ו' באב התשע"ב (25.7.2012) י"ח בטבת התשע"ג (31.12.2012) בשם המבקשים: עו"ד חגי הופן; עו"ד קובי קפלנסקי; עו"ד כרמית שטיבל בשם המשיבות 2-1: עו"ד יגאל דורון; עו"ד קרן מימון בשם המשיבה 3: עו"ד משה גולן פסק-דין השופט ע' פוגלמן: בניין הרשום כדין בפנקס הבתים המשותפים נהרס כליל. בעלי הדירות שלמעלה משלושה רבעים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם אינם מעוניינים להקים את הבית מחדש או לתקנו. לבית תקנון מוסכם שנרשם בפנקס. כיצד תופעל סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בבקשה לביטול רישומו של הבית מהפנקס? זו השאלה העומדת להכרעה בבקשה שלפנינו אשר החלטנו לדון בה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה. הרקע וההליכים 1. עניינו של ההליך שלפנינו, בבניין הידוע בשם "בית מרכזים" (להלן: הבניין). הבניין היה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב (חלקה 77 בגוש 7087) והוא רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל כתוצאה משריפה. המשיבות 2-1 (להלן ביחד: המשיבות), הרשומות כבעלים של 83% חלקים מהרכוש המשותף בבניין, הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל אביב (להלן: המפקחת) בקשה לפי סעיף 146(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק) להורות על ביטול רישום הבית המשותף מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. המבקשים, הרשומים כבעלי 3.6% חלקים ברכוש המשותף, הגישו התנגדות לבקשה. יתר בעלי הזכויות בבית לא התנגדו למבוקש. 2. במסגרת ההליך לפני המפקחת, הוגש תצהיר של מודד מוסמך שאישר כי הבית נהרס כליל. על סמך תצהיר זה שוכנעה המפקחת (עו"ד מ' אריאלי) כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה על ביטול הרישום. המפקחת ציינה כי בעלי היחידות זכאים לפעול בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין להקמתו מחדש של בניין שנהרס; כי אין בסמכותה לדון, במסגרת הבקשה שהוגשה אליה, בטענות בדבר נזק ופיצויים המגיעים לבעלי היחידות מכוח פוליסת ביטוח שהוצאה לבית או בזכויותיהם מכוח הצמדות וזכויות אחרות שעוגנו בתקנון הבית המשותף; וכי כל בעל יחידה רשאי לפעול לאכיפת זכויותיו בערכאות המתאימות, אך אין בטענות שהעלו המבקשים בהתנגדותם כדי לעכב את ביטול הרישום. בהתאם לסעיף 147 לחוק המקרקעין, קבעה המפקחת כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף, אולם כחלק מצו הביטול תירשם הערה כדלקמן: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13), הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון". המפקחת קבעה שאין בהערה זו משום קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן הצו. 3. הצדדים הגישו עררים הדדיים על החלטת המפקחת. המבקשים השיגו על ביטול רישום הבית והמשיבות השיגו על תוקפה של ההערה האמורה. הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד ע' קן) קבעה שהרציונל העומד בבסיס סעיף 146(א) לחוק המקרקעין הוא לוודא שהמרשם ישקף נכונה את מצב הנכס והזכויות בו. משאין מחלוקת שהבית המשותף נהרס ואינו ראוי עוד להיות רשום ככזה, בדין הורתה המפקחת על ביטול הרישום. הממונה דחתה את טענת המבקשים הנשענת על סעיף 60 לחוק המקרקעין בקובעה שהליך שיקומו של בית משותף שנהרס מחייב החלטה של בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. תנאי זה לא התקיים ואין בסמכותה של המפקחת לברר מדוע המשיבות מסרבות ליתן הסכמתן לשיקום הבית. הממונה נסמכה על נוסחו של סעיף 147 לחוק המקרקעין וקבעה שהסעיף אינו מקנה למפקחת סמכות לקבוע שיעור שונה של בעלות משותפת במקרקעין מאשר כפי חלקו של כל אחד מהבעלים בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. אף אין בסמכותה לדון בהשלכות הקנייניות או הכספיות הנובעות מן ההוראות המעוגנות בתקנון הבית – סמכות שנתונה לבית המשפט המוסמך. ביטול רישומו של הבית המשותף ללא ציון הערה שהבית התנהל לפי תקנון מוסכם, עלול לגרום לכך שלא יינתן ביטוי רישומי לזכויות שנקבעו מכוח התקנון המוסכם, וייתכן שיש להן נפקות כלכלית בעידן שלאחר המחיקה. מטעם זה נכון לרשום הערה בדבר קיומו של התקנון, מבלי להכריע בשאלת זכויות הצדדים כעולה ממנו. עם זאת נקבע, כי נוסח ההערה שקבעה בהקשר זה המפקחת היה רחב מדי, ובמקומו קבעה הממונה שתירשם הערה בזו הלשון: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן צו הביטול". כפוף לאמור, דחתה הממונה את העררים כולם. 4. המבקשים ערערו על החלטת הממונה לבית המשפט המחוזי. המדינה ביקשה להצטרף כצד לערעור ובקשתה נענתה. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' ברוש) קבע כי הליך לפני המפקחת אינו המסגרת המתאימה לדון בטענות בדבר חוקתיות ההסדר הקבוע בסעיפים 146 ו-147 לחוק המקרקעין, שאותן העלו המבקשים. בית המשפט קיבל את עמדת המשיבות והמדינה לפיה כאשר בית משותף נהרס כליל, אין מנוס מהפעלת הסמכות שבסעיף 146(א) לחוק ובגדרה להורות על ביטול הרישום. כך מתחייב הן מלשון החוק, הן מבחינה מהותית, מאחר שברור שהבית אינו עומד עוד בתנאים לרישום בית משותף, בעוד שעל המרשם לשקף את מצבו של הנכס לאשורו. בית המשפט המחוזי החליט אפוא לדחות את ערעור המבקשים תוך חיובם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ש"ח. מכאן הבקשה שלפנינו. טענות הצדדים 5. בפתח הדברים מציינים המבקשים כי בקשת הרשות לערער הוגשה למען הזהירות, מאחר שלא ברור אם נתונה להם זכות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הדן בעניין כערכאה שיפוטית ראשונה. לגופם של דברים, המבקשים טוענים שהצדדים כולם מעוניינים בבניית בניין חדש במקום זה שנהרס, אלא שבעוד שהמבקשים מעוניינים לעשות זאת בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 60 לחוק ולקבל יחידות מקבילות לאלה שהיו בבעלותם לפני שהבניין שנהרס, המשיבות, לפי הנטען, מעוניינות לכפות על המבקשים למכור להן את זכויותיהם ב"נזיד עדשים" ובמחיר שאינו משקף את השבחת המקרקעין ואת שוויין הכלכלי של הזכויות שהיו בבעלותם ומעוגנות בתקנון הבית המשותף. לטענת המבקשים, ההסדר הקבוע בסעיפים 147-146 לחוק המקרקעין אינו חוקי בהיותו פוגע באופן בלתי סביר ובלתי מידתי בזכויותיהם הקנייניות. לשיטתם, המפקחת הייתה מוסמכת לדון ולהכריע בזכויותיהם הקנייניות שנרשמו בתקנון. המבקשים מוסיפים כי שגה בית המשפט המחוזי כשקבע שעל המרשם לשקף את מצב הנכס בפועל, וכי אין בנסיבות העניין חשש מהסתמכות של צדדים שלישיים על המרשם. כמו כן נטען כי היה מקום לדון בהליך שיקומו של הבית המשותף לפי סעיף 60 לחוק. לבסוף נטען, כי שגה בית המשפט כשחייב את המבקשים בהוצאות, על אף שדחה ערעור שהגישו המשיבות על החלטה לעכב את ביצוע פסק-דינה של הממונה עד להחלטה בערעור מבלי לחייב את המשיבות בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. המשיבות והמדינה סומכות ידיהן על פסיקתן של הערכאות דלמטה, מטעמיהן. דיון והכרעה 6. בפתח הדברים נציין כי ניסינו להביא את הצדדים לסיום כלל המחלוקות ביניהם באמצעות פשרה שהצענו. למרבה הצער הדבר לא הסתייע, ואין מנוס אלא להכריע במחלוקת לגופה. עוד נציין כי בית משפט מחוזי הדן בערעור על החלטה של הממונה על המרשם שניתנה במסגרת ערעור על החלטת רשם המקרקעין – במתווה הקבוע בסעיף 122 לחוק המקרקעין – אינו יושב כערכאה ראשונה, ולכן פסק דינו של בית המשפט המחוזי נתון לערעור ברשות (סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; ע"א 585/84 נאזי נ' הממונה על המרשם, פסקה 3 (לא פורסם, 15.7.1987)). על כן, המסגרת הדיונית הנכונה להשגה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי היא בקשת רשות לערער. כך אכן פעלו המבקשים. ביטול רישומו של בית משותף לפי סעיף 146 לחוק המקרקעין: אופי הסמכות 7. סימן ד' לפרק ט' לחוק המקרקעין עוסק ברישום בתים משותפים וביטולו. "בית" מוגדר בסעיף 52 לחוק כ"מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה" ו"בית משותף" מוגדר באותו סעיף כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". סעיף 141 לחוק קובע שבכל לשכת רישום מקרקעין יתנהל פנקס בתים משותפים, וסעיף 142 מונה שלוש חלופות של בתים שניתנים לרישום בפנקס זה. סעיף 146 לחוק המקרקעין קובע: ביטול רישומו של בית משותף (א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו. (ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין. 8. סעיף 146(א) מסמיך את המפקח על רישום המקרקעין ליתן צו המבטל את רישומו של בית משותף בהתקיים שני תנאים מצטברים: הראשון, שניתנה לכל בעל דירה (כהגדרתה בסעיף 52 לחוק) או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת בדבר הכוונה לבטל את הרישום, וכן שניתנה לו זכות לטעון טענותיו בעניין זה. התנאי השני דורש קיומה של אחת משתי חלופות: הראשונה, ש-100% מבעלי הדירות הסכימו לביטול הרישום; והשנייה, אם המפקח נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. תקנה 47 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, המתייחסת להגשת טענות למפקח במקרה של ביטול רישום, מציינת כי המפקח רשאי לבטל את הרישום מיוזמתו משנוכח כי הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. צירוף הוראות אלו מלמד שמקום שהבית המשותף נהרס כולו, והמקרקעין אינם עונים עוד להגדרת "בית" וממילא אינם באים בגדר איזו משלוש החלופות המנויות בסעיף 142 לחוק, המפקח רשאי להורות על ביטול הרישום. 9. תוצאותיו של ביטול הרישום קבועות בסעיף 147 לחוק, שזה נוסחו: הרישום החדש בפנקסים ניתן צו ביטול, יבטל הרשם את רישום הבית בפנקס ויחדש את רישומו בפנקסי המקרקעין בתור נכס שהוא בבעלותם המשותפת של מי שהיו ערב מתן צו הביטול רשומים בפנקס כבעלי הדירות, וכל אחד מהם יהיה בעל חלק בלתי מסויים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לענין זה. סעיף 147 משמיע שבהעדר הוראה אחרת בתקנון, תוצאתו של ביטול הרישום היא הפיכת כל בעלי הדירות לבעלים במשותף בחלק בלתי-מסוים במקרקעין בשיעור זהה לשיעור חלקם ברכוש המשותף עובר להריסת הבית. 10. הנה כי כן, מקום שבית משותף נהרס כולו, מוסמך המפקח להפעיל את סמכותו ולהורות על ביטול הרישום. אך האם מדובר בסמכות שחובה להפעילה? כהערה מקדימה יצוין כי המפקח לא יורה על ביטול הרישום במקרה שבעלי דירות ששלושה רבעים מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם יחליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו. במקרה כזה יפעל המפקח בהתאם למסלול שמתווה סעיף 60 לחוק המקרקעין לשיקום בית משותף שנהרס (ראו: משה גלברד "על בית משותף שנהרס" מחקרי משפט ז 281, 292-291 (1989) (להלן: גלברד)). אפשרות זו אינה ישימה בענייננו, מאחר שהמשיבות, אשר 83% מהרכוש המשותף צמוד לדירות שבבעלותן, אינן רואות לפעול בנתיב זה. כפוף להערה זו, מששוכנע המפקח, לאחר שנתן זכות טיעון לבעלי הדירות, שהבית אינו ראוי עוד לרישום כבית משותף וכי הוא לא ישוקם מכוח סעיף 60 לחוק, חלה עליו חובה לעשות שימוש בסמכותו ולהורות על ביטול הרישום. מסקנה זו מתבקשת מאופייה של הסמכות כסמכות מינהלית, המובחנת מהסמכויות השיפוטיות הנתונות למפקחת להכריע בסכסוכים בין דיירים בבית המשותף בהתאם להוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק (ראו אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שלישי: בתים משותפים 341 (2001)). ביטול הרישום נועד לשרת את אמיתות המרשם. כפי שנפסק לא אחת, חוק המקרקעין מבטא את רצון המחוקק לקיים שיטת מרשם מחייבת ומקיפה שתבטיח כי נכסי מקרקעין, לרבות עסקאות ופעולות משפטיות המבוצעות ביחס אליהם, ישתקפו אל נכון בפנקסים פומביים העומדים לעיונו של כל דורש באופן שיאפשר להסתמך על תוכנם (ראו ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 220-218 (1999); ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ (1994), פ"ד מח(3) 249, 255 (1994)). משנחרב הבית כליל ומנגד לא בוטל רישומו, הכתוב בפנקס אינו משקף את המציאות. מצב דברים זה מנוגד לתכלית המרשם וראוי להימנע ממנו. יצוין כי ההסדר שבסעיפים 146 ו-147 לחוק מעורר שאלה בדבר נפקותו של ביטול הרישום. לפי גישתו של פרופ' יהושע ויסמן, משנהרס המבנה כליל, חדל הבית המשותף להתקיים במובנו המשפטי (שכן הוא אינו עונה עוד להגדרה של "בית" לפי סעיף 52 לחוק), כך שביטול הרישום הוא דקלרטיבי בלבד. גם בלעדיו "השינוי הפיסי (הרס הבית) הוא זה שמביא לשינוי המשפטי" (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 505 (1997)). לפי גישה זו, בית המשפט ייעתר לבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין גם כאשר הבית עודנו רשום כבית משותף, ובלבד ששוכנע שבעלי דירות שלפחות רבע מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם אינם מעוניינים בשיקומו. לעומת זאת, לגישתו של ד"ר משה גלברד, כל עוד לא נמחק הרישום מפנקס הבתים המשותפים לא נוצרת בעלות משותפת במקרקעין שעליהם ניצב הבית שנהרס. במובן זה ביטול הרישום הוא קונסטיטוטיבי ובלעדיו לא ניתן לפרק את השיתוף לפי דרישת מי בעלי הדירות (בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין) (גלברד, בעמ' 292). בהיבט זה ביטול הרישום יוצר ודאות ביחס לעתידו של הנכס. ככל שתתקבל גישתו של ד"ר גלברד, כל עוד לא בוטל הרישום תעוכב, אפוא, תביעתם של רוב בעלי הזכויות החפצים בפירוק השיתוף בבית שנהרס. בענייננו אין צורך להכריע בין שתי הגישות. השלכות ביטול הרישום על זכויותיהם הקנייניות של הצדדים 11. זכות בעלות במקרקעין יכול שתהיה כפופה להתחייבות שבעליה נטל על עצמו בהסכם (ראו: סעיף 2 לחוק המקרקעין; ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243, 247-246 (1974); ויסמן, בעמ' 42-28). תקנון מוסכם של בית משותף הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קנייני: הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים (סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין). התקנון מסדיר את "היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק). בין היתר, ניתן להסדיר במסגרתו הצמדה של חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה (סעיף 55(ג) לחוק); שינוי בדבר המנה שיש לכל דירה ברכוש המשותף (סעיף 57(א) לחוק); הגדלת דירה באמצעות ניצול אחוזי בניה על-ידי בעל דירה מסוים (סימן ג1 בפרק ו לחוק) ועוד (לסקירת העניינים שניתן להסדיר בתקנון ראו: ויסמן, בעמ' 431; עוז כהן בתים משותפים: בניה, שימוש וניהול הרכוש המשותף פרק שני (מהדורה שנייה, 2009)). לזכויות מעין אלה, מטבע הדברים, ערך כלכלי לנהנים מהן (ראו: איל זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 666 (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו עורכים, 2002)). כליית הבית המשותף והמשטר הקנייני הנובע מביטול הרישום גורם לבעלי הנכס "'הלם קנייני': בעלות נפרדת שהפכה לפתע – ובלי שניתן היה לשער את הדבר מראש – שותפות מאונס" (רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550, 564 (1994)). האם ביטול רישומו של הנכס כבית משותף מסכל גם את הוראותיו של תקנון מוסכם? להשקפתי, יש להשיב לכך בשלילה. התקנון הכיל הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי. ביטול הרישום אינו מביא לאיונו של ערך זה. ברם, אין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין סמכות החובה להורות על ביטול רישומו של בית משותף שחדל לעמוד בדרישות הדין. דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין – הוא ההליך המתאים לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ובשוויין. לשם הבטחת ערך זה הורתה הממונה על רישום הערה, ומשהצדדים לא העלו לפנינו הסתייגות מהוראה זו, איננו רואים להידרש לשאלת הסמכות להורות על רישומה. סוף דבר 12. מכל המקובץ לעיל, ובהעדר עילה להתערבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, הערעור נדחה. בנסיבות העניין אין אנו רואים לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט צ' זילברטל: אני מסכים עם פסק דינו של חברי השופט ע' פוגלמן. ראיתי לנכון להוסיף הערה בהתייחס לטענות המבקשים על פגיעה בזכויותיהם עקב ביטול רישום הבית המשותף. אכן, יתכנו מצבים בהם חלקו היחסי והבלתי מסוים בבעלות המשותפת בקרקע של מי שהיה בעל דירה בבית משותף שרישומו בוטל, לא ישקף את שוויה הכלכלי היחסי של הדירה ביחס לשאר הדירות. כך, למשל, כאשר שוויה של אותה דירה הושפע ממיקומה בבית המשותף (לדוגמה היותה של הדירה קידמית או אחורית, נוף הנשקף ממנה, הקומה בה היתה מצויה וכו'). היתרונות (או החסרונות) האמורים שהיו לדירה מסויימת, שאינם נובעים אך משטח רצפתה (שלפיו נקבע שיעור החלק הבלתי מסוים ברכוש המשותף הצמוד לדירה, ולפיכך גם החלק הבלתי מסוים בקרקע לאחר ביטול רישום הבית המשותף) מתבטלים במקרה של ביטול הרישום, שכן אינם באים לידי ביטוי בהסדר הקבוע בסעיף 147 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. המבקשים טוענים כי יש בכך פגיעה לא מידתית ולא חוקתית בזכויותיהם. התשובה לכך היא, שניתן היה "בימי חייו" של הבית המשותף לקבוע בתקנון כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה פלונית לא יחושב לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף (סעיף 57(א) לחוק), אלא בדרך אחרת, שתביא בחשבון גורמים נוספים. משהדבר לא נעשה, הרי שכל בעל דירה בבית המשותף היה יכול לדעת, עת רכש זכויות בדירתו, שבמקרה של ביטול רישום הבית המשותף (כתוצאה, למשל, מהרס מוחלט שלו) יתרונותיה של דירתו לא יבואו לידי ביטוי בעת שייקבע שיעור חלקו הבלתי מסוים בבעלות על הקרקע. לפיכך לא מדובר בתוצאה שהיא בגדר שינוי זכויות בדיעבד, אלא בתוצאה שניתן היה לצפותה והנובעת מהוראות החוק ותקנון הבית המשותף. את השאלה האם ניתן יהיה להביא בחשבון את ההיבטים האמורים במסגרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין, בין היתר נוכח ההערה שנרשמה על-ידי הממונה בצו ביטול הרישום, אשאיר בצריך עיון, שכן בגדרו של ההליך דנא לא נדרשת הכרעה בשאלה זו. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן. ניתן היום, ‏ה' בשבט התשע"ג (‏16.1.2013). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 11034630_M09.doc טח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il