איזה אלמקייס נ. ציון בן דוד

פסק-דין בתיק ע"א 3387/03 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3387/03 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופטת א' חיות המערערת: איזה אלמקייס נ ג ד המשיבים: 1. ציון בן דוד 2. ירדנה בן דוד 3. טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ 4. מנהל מקרקעי ישראל (פורמאלי) ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בתיק ה"פ 1027/02 מיום 13.2.03 שניתן על ידי כבוד השופט י' צבן תאריך הישיבה: י"ד באדר א' תשס"ה (23.02.05) בשם המערערת: עו"ד אריאל שריג בשם המשיבים 2-1: עו"ד גיא אשכנזי בשם המשיב 3: עו"ד נפתלי רובין פסק-דין השופטת א' חיות: כללי ערעור על פסק-דינו של בית המשפט-המחוזי בירושלים (כבוד השופט י' צבן), בו נדחתה תביעת המערערת להורות על בטלותו של חוזה לפיו מכרה את דירתה למשיבים 1 ו-2 ושל משכנתא שנרשמה על הדירה לטובת הבנק, המשיב 3. העובדות 1. המערערת הינה בעלת זכויות חכירה מהוונות בדירה צמודת קרקע בעיר בית שמש. המערערת מתגוררת בדירה זו מאז עלותה ארצה ממרוקו בשנת 1956, ובה גידלה את תשעת ילדיה יחד עם בעלה המנוח. שטח הדירה כ-50 מ"ר ולה חצר (להלן: דירת המערערת או הדירה). ביום 9.6.1995 נחתם במשרדו של עורך-דין שלום פדידה חוזה מכר (להן: חוזה המכר או החוזה), לפיו מכרה המערערת לחתנה ולבת הזקונים שלה, המשיבים 1 ו-2 (להלן: המשיבים), את מלוא זכויותיה בדירה תמורת סכום של 120,000 ₪. בחוזה נקבע כי תמורה זו "הינה סופית ואינה ניתנת לשינוי", כי תשולם למערערת עד ליום 1.7.1995 וכי במעמד התשלום תימסר לקונים החזקה הבלעדית בדירה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. כמו כן, ניתן לעורך-דין פדידה ייפוי-כוח בלתי חוזר להבטחת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים. המערערת, שאינה יודעת קרוא וכתוב, חתמה על העמוד הראשון והאחרון של החוזה בהטבעת אצבע. במעמד החתימה על החוזה, חתמו המשיבים גם על תצהיר, בו התחייבו כי למערערת תהא זכות לגור בדירה עד יום מותה. כן נכתב בתצהיר כי הנכס נרכש "במחיר נמוך ממחירי השוק במסגרת יחסי אם ובת". בהתבסס על חוזה המכר, פנו המשיבים למשיב 3 (להלן: הבנק) בבקשה לקבלת הלוואה על סך 97,000 ₪ מכספי זכאות, לצורך רכישת הדירה וביום 31.7.1995 חתמה המערערת לצורך כך על "התחייבות מוכר" לטובת הבנק ועורך-דין פדידה אישר את חתימתה. סמוך לאחר מכן, על רקע סכסוך משפחתי שנתגלע בין בני הזוג המשיבים, חתם המשיב 1 ביום 21.8.1995 על תצהיר נוסף, שתוקפו לחמש שנים, ובו התחייב כי אם הוא ואשתו, המשיבה 2, ייפרדו, יוותר על כל זכויותיו בנכס לטובת ילדיו, בכפוף להחזר מחצית הוצאותיו בפועל בגין רכישת הנכס והבנייה. זכויות החכירה בדירה הועברו על שם המשיבים בלשכת רישום המקרקעין ביום 3.1.1996 ובאותו מעמד נרשמה גם משכנתא לטובת הבנק בגין ההלוואה הנ"ל. ההלוואה ניתנה על ידי הבנק בפועל ביום 5.5.1996, בשיק לפקודת המערערת אשר נפדה וסכומו הופקד בחשבון המשיב 1. הלוואה זו בסך 97,000 ₪ וכן שתי הלוואות נוספות שנטלו המשיבים מן הבנק, שימשו אותם לצורך הקמת יחידת דיור (להלן: דירת המשיבים), שנבנתה כתוספת בנייה בצמוד לדירת המערערת ואילו המערערת המשיכה להתגורר בדירה גם לאחר חתימת חוזה המכר והיא מתגוררת בה עד היום. ביום 30.1.2002, כ-7 שנים לאחר חתימת חוזה המכר וכארבע שנים מאז שנסתיימה בניית ביתם של המשיבים בחצר, הגישה המערערת תובענה לבית-המשפט המחוזי בירושלים, ובה טענה כי רומתה ונעשקה על ידי המשיבים, אשר החתימו אותה בלא ידיעתה ובלא הסכמתה על חוזה המכר. המערערת הוסיפה וטענה כי התמורה הנקובה בחוזה אינה ריאלית ולא שולמה לה מעולם. לטענתה כל שהסכימה לו הוא לאפשר למשיבים לבנות שני חדרים בחצר וכי חוזה המכר כולו אינו אלא פרי מזימה שרקמו המשיבים נגדה יחד עם עורך-דין פדידה, על מנת לנשלה מרכושה ולהונות אותה ואת הבנק לצורך קבלת משכנתא. עוד טענה המערערת כי התרמית נתגלתה לה רק בסמוך לפני הגשת התביעה, בעקבות מריבה בין בני הזוג, המשיבים, ודברים שאמרה המשיבה 2 לאחת מאחיותיה בהקשר זה. לבסוף טענה המערערת כי הבנק התרשל בתפקידו בהסתמכו על חוזה המכר שהינו "חוזה פיקטיבי", כלשונה, לצורך מתן הלוואה. לפיכך, עתרה המערערת למתן סעד הצהרתי בדבר ביטול החוזה וכן בדבר ביטול המשכנתא שנרשמה על הנכס בגין ההלוואה. עוד עתרה המערערת לסעד הצהרתי הקובע כי למשיבים זכות קניינית וזכות חזקה ושימוש בחלק החצר עליו נבנתה דירתם וכי בהתאם יש לייחד גם את המשכנתא באופן שתירשם אך על "הזכויות במבנה שבנו על חלקם כאמור". לבסוף ביקשה המערערת מבית-המשפט להורות על תיקון רישום הזכויות בנכס בהתאם להכרעתו בהליך שלפניו וכן על פי הסכם שיתוף "שייערך לכשייערך בין הצדדים". פסק דינו של בית המשפט המחוזי 2. בית-המשפט המחוזי מיקד את הכרעתו בטענת העושק שהעלתה המערערת ובדחותו אותה קבע כי יסודותיה של עילה זו לא נתקיימו במקרה הנדון. בית המשפט ציין כי המערערת הייתה כבת שבעים שנה בעת חתימת החוזה ולא סבלה אז - כפי שאינה סובלת גם כיום - מחולשה שכלית כלשהי. אשר לחוסר ניסיונה בהתקשרויות חוזיות, ציין בית-המשפט כי למרות שמדובר באישה פשוטה שאינה מורגלת בחתימה על חוזים, אין זו הפעם הראשונה שבה חתמה על הסכם בחותם אצבעה, ועוד ציין, כי התרשם שהיא אישה דעתנית ונבונה, המודעת היטב לסובב אותה ולא על נקלה ניתן לרמותה. בית-המשפט דחה את גרסת המערערת, כי נתנה את הסכמתה רק לבניית שני חדרים בחצר דירתה וכי עורך-דין פדידה לא הסביר לה את מהות העסקה ואמר לה רק "שתי מילים" בשפה הערבית. בית-המשפט בחר לאמץ את גרסת המשיבים שהייתה מהימנה עליו ונתמכה בעדותו של עורך-דין פדידה, ולפיה הסביר לה האחרון את תוכנו של ההסכם, ענה על שאלות רבות ששאלה ואף תרגם לה את האמור בהסכם למרוקאית. בית-המשפט הוסיף וציין, כי שוכנע שהמערערת עת חתמה על חוזה המכר ידעה והבינה על מה היא חותמת והביעה את רצונה למכור את הדירה לבתה ובלבד שתובטח זכותה להתגורר בה לכל ימי חייה. בשל כך נערך באותו מעמד התצהיר, בו התחייבו המשיבים כי תישמר למערערת זכות למגורים בדירה. נוכח ממצאיו אלה, קבע בית-המשפט המחוזי כי המערערת לא הייתה במצוקה כלשהי בעת החתימה על חוזה המכר, כי המשיבים לא ניצלו מצב זה וכי תנאי החוזה לא היו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, בהתחשב ביחסים המשפחתיים שבין הצדדים וכן בהתחשב בכך שהמערערת בחרה לוותר אף על התמורה המופחתת שעליה הוסכם ומעולם לא דרשה אותה מידי המשיבים. בית המשפט המחוזי ציין בהקשר זה כי רצונה של המערערת להעניק למשיבים את כספי ההלוואה על מנת שישמשו לבניית הבית בחצר אין בה כדי לפגום בתוקף החוזה. מכל הטעמים שפורטו דחה בית-המשפט, כאמור, את טענת העושק וקבע כי חוזה המכר וכן המשכנתא שנרשמה מכוחו יעמדו בתוקפם. טענות הצדדים בערעור 3. בערעור שהגישה, שבה המערערת וטוענת כי רומתה על ידי המשיבים, כי הם ניצלו את היותה אישה חסרת השכלה שאינה שולטת בשפה העברית והחתימו אותה בלא שהסכימה לכך על חוזה מכר המנשל אותה מכל זכויותיה בדירת מגוריה. לדבריה, עורך-דין פדידה בקנוניה עם המשיבים העלים ממנה את תוכן ההסכם וסיפר לה שהיא חותמת על מסמך המאפשר לבתה לבנות בחצר דירתה. כן טענה כי בשל חששו כי המשיבים יוציאו אותה מדירתה והתרמית תתגלה, החתים עורך-דין פדידה את המשיבים על התצהיר בו התחייבו להבטיח את זכותה למגורים בדירה עד יום מותה. לפיכך, היא טוענת כי שגה בית משפט קמא בקובעו את הממצאים שקבע וכי בנסיבות שהוכחו היה עליו להורות על ביטול החוזה "מעיקרו" מחמת עושק. עוד טוענת המערערת כי מדובר בחוזה "פיקטיבי", כלשונה, לפיו מכרה כביכול את הדירה כנגד תמורה לא ריאלית ולמעשה, כל תכליתו של החוזה הייתה לאפשר למשיבים לקחת הלוואה ולהבטיח אותה במשכנתא, כדרישת הבנק. אשר לבנק, חוזרת המערערת וטוענת כי הוא התרשל בתפקידו וכי אילו מילא את חובותיו כלפיה הייתה התרמית נמנעת. 4. המשיבים מצידם סומכים את ידיהם על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי וטוענים כי אין מקום להתערבותה של ערכאת הערעור בממצאי העובדה שקבע. המשיבים מבקשים לאמץ את מסקנתו של בית משפט קמא לפיה אין בסיס לטענת העושק ואת קביעתו כי המערערת היא אישה צלולת-דעת ועצמאית, כי היא עצמה הציעה לפנות לעורך-דין פדידה בשל היכרותה עימו ובשל שליטתו בשפה המרוקאית וכי עורך-דין פדידה הסביר לה בפשטות את תוכנו של חוזה המכר ומשמעותו וכן דאג להחתים את המשיבים על התצהיר להבטחת זכותה למגורים בדירה, כפי שביקשה. לחיזוק גרסתם מוסיפים המשיבים ומפנים אל התצהיר הנוסף עליו חתם המשיב 1 כחודשיים וחצי לאחר החתימה על חוזה המכר, לדרישת אחיה של המשיבה 2, ולפיו התחייב כי במידה ובני הזוג, המשיבים 1 ו-2, ייפרדו הוא מוותר על כל זכות בדירה לטובת ילדיו, למעט החזר הוצאותיו בפועל. תצהיר נוסף זה מבסס אף הוא לגרסת המשיבים את העובדה שהמערערת ובני המשפחה האחרים ידעו על דבר חוזה המכר ואף ביקשו להבטיח כי הזכויות שהועברו על פיו לא יוותרו בידי המשיב 1, במקרה של פירוד וגירושין. אשר לטענה כי לא שילמו את התמורה עבור הנכס, טוענים המשיבים כי קיבלו מהבנק שיק על סך 97,000 ₪ לפקודת המערערת, וזו יחד עם המשיבה 2 פדתה את השיק ומסרה להם את הכסף על מנת שישמש אותם לבניית ביתם בחצר הדירה. הבנק טוען אף הוא כי המערערת לא הוכיחה את קיומה של עילת העושק. מכל מקום, כך מוסיף הבנק וטוען, המערערת לא הוכיחה כי קיימת עילה שבדין לביטול המשכנתא הרשומה לטובתו על הדירה. לטענתו, משפעל בתום לב ושילם לידי המערערת את סכום ההלוואה בשיק על סך 97,000 ₪ שהוצא לפקודתה ובהסתמכו לעניין זה על חוזה המכר ועל "התחייבות המוכר" שעליהם חתמה, אין לפגוע בזכויות שרכש מכוח המשכנתא. דיון 5. המערערת ניתבה את תביעתה לעילה החוזית שעניינה פגם בכריתה מחמת עושק, לפי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). את טענותיה בעניין זה ביססה על גרסה עובדתית לפיה רקמו המשיבים 1 ו-2 - בתה וחתנה - קנוניה בצוותא חדא עם עורך-דין פדידה, על מנת לרמותה ולנשלה מדירת מגוריה. עוד טענה כי סכום התמורה שצוין בחוזה היה נמוך באופן משמעותי משווי השוק של הדירה, כי סכום זה לא שולם לה מעולם וכי היא לא הבינה על מה חתמה משום שאינה יודעת קרוא וכתוב. גרסה עובדתית זו שהציגה המערערת נדחתה לחלוטין על ידי בית משפט קמא. באמצו את גרסת המשיבים לעניין נסיבות כריתתו של חוזה המכר קבע בית המשפט כי: העדות המרכזית לעניין נסיבות עריכת החוזה הובאה על ידי משיב 1. הוא העיד בעקביות ופשטות על המהלכים שהובילו לחתימת החוזה וכן על המפגש עם עו"ד פדידה. עדותו הותירה רושם חיובי וסבורני, כי דבריו משקפים נאמנה את האירועים כפי שהתרחשו במציאות. התרשמתי מכנות עדויותיהם של המשיבים 2-1, שביקשו לבנות בית להם ולילדיהם, תוך התחשבות מירבית ברצונותיה ובצרכיה של האם הקשישה. גרסתם של משיבים 2-1 מקבלת אישור וחיזוק מדבריו של עו"ד פדידה, שעדותו האובייקטיבית מהימנה אף היא בעיני. התרשמתי כי פעל בנאמנות כלפי שני הצדדים לחוזה ודאג כי המבקשת תבין את כל פרטי העסקה לאשורם. המבקשת והמשיבים לא פעלו בזמנו כלאחר יד. הם פנו לעורך דין, מסרו לו פרטי העסקה ונערך חוזה מלא ומסודר. עורך הדין הסביר למבקשת תוכנו של ההסכם ומשמעותו בשפתה והיא הבינה היטב במה מדובר. ... התרשמתי כי עו"ד פדידה פעל ללא דופי בעריכת החוזה, תרגם למבקשת את תוכנו וענה על שאלותיה. איני מוצא בסיס לטענת המבקשת לפיה עשה יד אחת בקנוניה עם המשיבים 2-1. במישור המשפטי דן בית המשפט בעילת העושק עליה, כאמור, ביססה המערערת את תביעתה, ובעניין זה הוסיף וקבע כי לא מתקיים במקרה דנן אף לא אחד מן התנאים הקבועים בסעיף 18 לחוק החוזים, כפי שפורשו בפסיקה (ראו: ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767; ע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939, 949-948; ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח(5) 193, 198). כך קבע בית המשפט כי אף שאינה יודעת קרוא וכתוב, המערערת הינה אישה דעתנית ונבונה ואינה סובלת ממצוקה כלשהי כמשמעות הדבר בסעיף 18 לחוק החוזים. עוד קבע, כי לא הוכח במקרה דנן ניצול כלשהו שניצלו המשיבים את המערערת והוסיף כי אף התנאי האובייקטיבי הקבוע בסעיף 18 לחוק החוזים לעניין היות תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, לא התקיים במקרה זה. 6. הממצאים העובדתיים והמסקנות המשפטיות אליהם הגיע בית משפט קמא כמפורט לעיל, מעוגנים כדבעי בחומר הראיות ובהוראות הדין וההלכה הפסוקה ואין כל עילה להתערב בהם. נראה כי המערערת ערה הייתה לקושי הניצב בפניה בהקשר זה ולפיכך ביקשה בשלב הערעור לשנות את טעמה והעלתה בפנינו, בעיקר במהלך הטיעון על פה, את הטענה לפיה חוזה המכר שנקשר בינה ובין המשיבים אינו אלא חוזה שנכרת למראית-עין, ועל כן יש להורות על בטלותו מכוח סעיף 13 לחוק החוזים. טענה זו לא הועלתה וממילא לא נדונה בפני בית משפט קמא. יתרה מכך, טענה בדבר מראית עין בכריתת החוזה עומדת בסתירה מובהקת לגרסה העובדתית שהציגה המערערת לעניין נסיבות כריתתו של חוזה המכר והיא בבחינת היפוך גמור לעילת העושק עליה ביססה את תביעתה בבית משפט קמא. אכן, סעיף 13 לחוק החוזים נועד להסדיר מצב דברים שבו קיים ניגוד בין כוונתם המשותפת של שני הצדדים (החוזה הנסתר) ובין הצהרתם החיצונית המשותפת שאיננה מבטאת את רצונם האמיתי (החוזה הגלוי). חוזה למראית עין מתאפיין, אפוא, באי-התאמה מכוונת בין הצהרת הרצון החיצונית המשותפת של הצדדים לבין רצונם האמיתי (ראו ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה, תשנ"ה, 167). לעומת זאת, חוזה הנגוע בעושק מתאפיין בנסיבות של ניצול מצד אחד ומצוקה מן הצד האחר, עד כי אין מתקיים בו מפגש רצונות חופשי - אמיתי כלשהו. במקרה שלפנינו טענה המערערת כי לא התקיימה כל הצהרת רצון חיצונית משותפת של הצדדים וכי הנסיבות שאפפו את כריתת חוזה המכר היו נגועות בתרמית. בשלב הערעור ומשנדחו טענותיה אלה, ניסתה המערערת להיאחז באמירות שונות שנשמעו מפי המשיב במהלך עדותו, על מנת לבסס טענה של חוזה למראית עין. הילוכה זה של המערערת אינו יכול להתקבל. יתכן שהמיקום "הגיאוגרפי" הנכון של הסכסוך בין הצדדים הוא אכן בסעיף 13 לחוק החוזים ועיון בעדויות המשיבים מלמד כי ניתן למצוא בהן עיגון מסוים למסקנה זו. אין להוציא מכלל אפשרות כי חוזה המכר היה "החוזה הגלוי", אשר נועד לאפשר למשיבים לקבל הלוואה מן הבנק, ואילו החוזה האמיתי, "הנסתר" (שדבר קיומו לא הובא לידיעת עורך-דין פדידה), היה חוזה מתנה המתייחס לזכויות בנייה בחצר שהעניקה המערערת למשיבים. תמיכה נוספת למסקנה זו עולה מהשתלשלות העניינים שהתרחשה לאחר חתימת חוזה המכר. המערערת המשיכה לגור בדירה, המשיבים בנו את ביתם בחצר ואילו תנאי חוזה המכר בדבר מסירת החזקה בדירה למשיבים ובדבר תשלום התמורה בסך 120,000 ₪ למערערת, לא התבצעו. אולם, כפי שכבר צוין, לא זו הייתה הגרסה שהציגה המערערת בפני בית משפט קמא במישור העובדתי או במישור המשפטי ואין מקום לאפשר למערערת שינוי חזית כה משמעותי בשלב הערעור (ראו: ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2) 169, 179; ע"א 8068/01 איילון חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל עיזבון המנוחה חיה אופלגר ז"ל (לא פורסם, פיסקה 13). מכל הטעמים שפורטו אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערערת בשכר-טרחת עורך-דין בערעור בסך 10,000 ₪ למשיבים 1 ו-2 ובסך 5,000 ₪ למשיב 3. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' רובינשטיין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום‏, ד' אלול, תשס"ה (8.9.2005). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 03033870_V11.doc מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il