אביבה חליו נ. משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 3379/07 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3379/07 בפני: כבוד השופט א' א' לוי כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט ח' מלצר המערערת: אביבה חליו נ ג ד המשיבים: 1. משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ משיב פורמלי: 2. דוד חליו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בת.פ. 774/04, מיום 20.3.07, שניתן על ידי כבוד השופטת ד' פלפל תאריך הישיבה: ו' בכסלו התשס"ט (03.12.08) בשם המערערת: עו"ד רוזנברג דורון; עו"ד לירן אוחנה בשם המשיב 1: עו"ד וינוקור איל; עו"ד גדעון פרום פסק-דין השופט א' א' לוי: זהו ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, בו נדחתה בקשתה של המערערת ליתן פסק-דין הצהרתי לפיו הדירה בה היא מתגוררת הינה בבעלותה המלאה והבלעדית. העובדות הנוגעות לעניין וההליכים בפני בית-המשפט המחוזי 1. ביום 6.6.1999 נחתם הסכם בין המערערת לבין בעלה לשעבר (להלן: "דוד"), למכירת דירת המגורים של השניים לבעל תמורת 750,000 ש"ח שישולמו למערערת (להלן: "הסכם המכר"). בהסכם נקבע כי התשלום עבור הדירה יתבצע בשלושה תשלומים: 200,000 ש"ח ביום החתימה, 520,000 ש"ח עד לסוף חודש יוני 1999 ו-30,000 ש"ח נוספים ביום 30.8.1999, הוא יום מסירת החזקה בדירה. לשם רכישת הדירה לווה דוד 520,000 ש"ח מהמשיב, בנק משכן, מתוכם הועברו 260,000 ש"ח ישירות לבנק ירושלים לכיסוי המשכנתא שרבצה על הדירה. בלקיחת ההלוואה הציג דוד לבנק את חוזה המכר ובו צוין כי חתימת המערערת עליו מהווה אישור לקבלת סכום של 200,000 ש"ח במעמד החתימה. בנוסף, חתמה המערערת על מסמך שכותרתו "התחייבות המוכרים" ובו אישרה כי קיבלה מדוד תשלום של 200,000 ש"ח על חשבון מחיר הנכס, והתחייבה להעביר את הזכויות בדירה על שם דוד, בכפוף לכך שהן תשועבדנה לטובת הבנק. ברם הסכום של 30,000 ש"ח האחרונים לא שולם, הרישום לא השתנה ודוד לא קיבל חזקה בדירה. עם זאת, החוזה לא בוטל, והמערערת לא עדכנה שום גורם בכך שדוד לא עמד בהתחייבויותיו. בשנים שלאחר מכן, שבו לסירוגין המערערת ודוד לחיות יחדיו בדירה. בחודש דצמבר 2002 החל הבנק בהליכים נגד דוד עקב כך שלא עמד בתשלומי ההחזר של ההלוואה. ביום 2.7.2003 פנה בא-כוחו של הבנק למערערת בבקשה לקבל את הסכמתה, כבעליה הרשומים של הדירה, למינויו ככונס נכסים. המערערת לא הגיבה, וביום 12.8.2003 מונה כונס כאמור. החל מחודש מרץ 2004 החלו להגיע לדירה הודעות פינוי על שמו של דוד. לטענתה, לא הבינה המערערת כי אלו ממוענות גם אליה, אולם מבקשה שהגיש בא-כוחה לראש ההוצאה לפועל ביום 4.4.2004, תחת הכותרת "בקשה דחופה לביטול הליך פינוי", עולה כי היא הבינה היטב במה הדברים אמורים. 2. ביום 9.5.2004 עיכב ראש ההוצאה לפועל את פינוי הדירה כדי לאפשר למערערת את יומה בבית-המשפט, וביום 27.5.2004 היא הגישה המרצת פתיחה בגדרה בקשה גם לעכב את הליכי ההוצאה לפועל עד למתן פסק-דין. בתביעתה טענה המערערת, כי הזכויות בדירה רשומות על שמה בלבד, וכי לא נרשמה כל הערת אזהרה או משכנתא לטובת דוד או לטובת הבנק. על-כן, ומאחר שבמקרקעין לא מתקיימת עסקה ללא רישום, יש למשיב, לכל היותר, זכות חוזית כלפי דוד ובוודאי שלא זכות קניינית כלפי כולי עלמא. הזכויות בדירה, נטען עוד, לא נמסרו לדוד כיוון שלא עמד בתנאי חוזה המכר, ולכן, גם אם נכנס הבנק לנעליו, קיימות לו רק הזכויות החוזיות שהיו קיימות לדוד, ואלו אינן עולות כדי בעלות בדירה. במישור שבין המערערת לבנק, נטען כי גם "התחייבות המוכרים" מקימה לכל היותר התחייבות חוזית להחזרה מיידית של סכום ההלוואה, ולא זכות למכור את הנכס. הבנק, בתגובתו, ביקש להורות על חידוש הליכי פינוי הדירה ומכירתה מהטעמים הבאים: תשלומיו של דוד על הדירה הושלמו, או למצער שולמו 720,000 ש"ח מתוך 750,000 ש"ח, שהם 96 אחוזים מערך הדירה. גם אם נקבל את הגרסה, לפיה שולמו למערערת רק 520,000 ש"ח, עדיין מדובר ב-70 אחוזים מערך הדירה. על-כן, לטענתה של המערערת לזכות מלאה ובלעדית בנכס אין על מה להסתמך. טיעון המערערת לוקה בחוסר ניקיון כפיים, הואיל ומהותה האמיתית של העסקה למכירת הזכויות בדירה, הייתה להוציא כסף מהבנק באמצעות הצגתה של בטוחת שווא לפירעון ההלוואה. עוד נטען, כי התנהלותה הלא אמינה של המערערת באה לידי ביטוי גם בכך ששיקרה באשר למקורות פרנסתה בבקשתה לפטור מאגרה. לבסוף, נטען לשיהוי בהגשת התביעה, נוכח העובדה כי חוזה המכר לא בוטל אפילו שנים לאחר שלכאורה כשל דוד בביצועו, ואילו הבקשה לסעד הצהרתי הוגשה חודשים רבים לאחר שמונה כונס הנכסים לדירה. פסק-הדין בבית-המשפט המחוזי 3. בית-המשפט המחוזי (כב' סגנית הנשיאה ד' פלפל) דחה את תובענת המערערת וקבע כי ההלוואה ניתנה אך ורק בהסתמך על מצגי שווא שהציגו המערערת ודוד בפני הבנק. עוד נקבע, כי חוזה המכר השתכלל על אף שהתשלום האחרון בסך 30,000 ש"ח לא הועבר לידי המערערת. הסכום, שאמור היה להיות משולם לפני שנים, לא נפרע, אך המערערת לא עשתה דבר בנדון ולא פעלה משפטית כדי לקבל לידיה את היתרה. מהראיות עולה, כי העסקה מעולם לא דווחה לרשויות המס, דבר המבסס את החשד כי מדובר בעסקה למראית עין, שכל מטרתה השגת הלוואה מהבנק. וכך סיכם בית-המשפט קמא את ממצאיו העובדתיים: "ברי לי כי העסקה נעשתה בצורה כזו כדי שהמשיב 1 [דוד], בעזרת המבקשת, יוכל לשקם את חייו, להחזיר חובות, לתמוך במשפחתו, ואולי אם המצב הכלכלי לא היה דוחק, יכול שהיו להם גם תוכניות נוספות משותפות. - אין לי ספק כי הבנק לא היה מאשר את ההלוואה, אילולא הסתמך על כך שסכום של 200,000 ש"ח כבר שולם עם חתימת חוזה המכירה; - אין לי ספק שהבנק לא היה מאשר את ההלוואה לו היה יודע כי עיסקת המכירה לא מדווחת לרשויות המס; - אין לי ספק שהבנק לא היה מאשר את ההלוואה אילו ידע שהיא לבטח לא תוחזר; - אין לי ספק שהבנק לא היה מאשר את ההלוואה, אם לא היה מקבל הצהרה שתירשם משכנתא על הדירה... - אין לי גם ספק כי כל הפעולות נעשו בעצה אחת של המבקשת ושל גרושה, הן מכיון שהיו תקופות שבהם ניסו לשוב ולחיות יחד, והן כנראה מכיון שהנ"ל איים בהתאבדות אם המבקשת לא תיענה לבקשותיו להשיג כספים בכל מחיר" (עמוד 6 לפסק-הדין). נקבע, כי המערערת לא דבקה באמת, במובן זה שלא נרתעה מלחתום על מסמכים לא מדויקים ולהצהיר הצהרות לא נכונות: "אדם המשקר לבנק, כדי לקבל הלוואה, המשקר לבית משפט כדי לקבל פטור מאגרה, המשקר בתצהירו על כך שהוא מקבל מזונות בגובה 2,000 ש"ח לחודש... ובתשובה לשאלה שנשאל בבית המשפט האם ניתן לאמור שהוא משקר כדי להשיג את מטרתו, והוא משיב, כי אינו שקרן, וכי מה שנעשה, בעצם נעשה כדי לשרוד... – יש בליבי אכן רחמים עליו, אבל קשה לאמר שהוא נקי כפיים, שזו המידה שממנה נגזר הטעם מן הצדק – הסעד ההצהרתי" (שם, בעמוד 6). על-כן, נקבע כי אין להסתמך על עדותה של המערערת, ובסופו של יום נבחן המצב המשפטי על-פי המסמכים שהוצגו על-ידי הצדדים, שהמערערת קיבלה 200,000 ש"ח במעמד החתימה על חוזה המכר, ו-520,000 ש"ח נוספים מכספי הבנק, בין אם ישירות ובין אם בפדיון הלוואתה הקודמת. עוד נקבע, כי הבקשה לקתה בשיהוי, שכן המערערת ידעה על מינוי כונס הנכסים למכירת הדירה כעשרה חודשים בטרם הגישה את המרצת הפתיחה. הטענות בערעור 4. בפי המערערת שני טיעונים מהם היא מבקשת להיבנות: א) קביעתו של בית-המשפט קמא כי הבנק יכול, גם בהיעדר משכנתא רשומה על הדירה, לממש אותה ישירות, על ידי מינוי כונס נכסים ומבלי שהגיש תביעה כספית נגד המערערת, נוגדת את הפסיקה הקיימת ועל כן לא תוכל לעמוד. בהתבסס על רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק משכן, פ"ד נו(5) 593 (2002), יש רק שתי דרכים חלופיות למימוש משכון על זכות חוזית: בעל המשכון רשאי למכור את הזכויות החוזיות שמושכנו במסגרת הליכי הוצאה לפועל, או להיכנס בעצמו לנעליו של בעל הזכות כך שתקום לו זכות כלפי המוכר אותה יוכל לממש אך באמצעות הגשתה של תביעה נגדו. במקרה זה לא פעל הבנק על-פי אחת מאותן הדרכים, ועל-כן הוא לא יכול לממש את כוונתו למכור את הנכס כדי לגבות את חובו. ב"התחייבות המוכרים" עליה חתמה המערערת נכתב במפורש כי אם תפר את התחייבויותיה, היא תחזיר למשיב את סכום ההלוואה מיידית וללא שיהוי. על-כן לא ניתן להתיר לבנק לבצע "קיצור דרך" לא ראוי, ולרדת לנכסיה באמצעות כונס נכסים. ב) בית-המשפט קמא שגה כשדחה באופן מוחלט את עדותה של המערערת, לפיה התמורה בגין העסקה מעולם לא הגיעה לידיה וכי היא הייתה קורבן למניפולציות רגשיות שהפעיל עליה גרושהּ. המערערת מודה כי לחץ נפשי וסחטנות רגשית הביאו אותה לחתום על מסמכים, ובהם אמירות לא מדויקות, אולם בנסיבות הקשות של מקרה זה, עוול גדול ייעשה למערערת, אם תידחה תביעתה בשל כך. 5. הבנק, מצדו, סומך את ידיו על פסק-דינו של בית-המשפט קמא ומדגיש כי המערערת הוכיחה שוב ושוב כי כפיה אינן נקיות, ועל-כן היא אינה זכאית לסעד הצהרתי. הערעור עוסק בעניינים שבעובדה, ובראש ובראשונה בסכום הכסף שהעביר דוד לידי המערערת, ובקביעות מסוג זה אין מקום להתערב. זאת ועוד, הבנק זכאי לממש את הנכס, הואיל ובמקרה זה ההסכם בוצע בקירוב, ומכל מקום, המערערת מושתקת מלטעון כי הוא הופר, שכן מעולם לא התריעה על אי העברת הכספים ולא ביקשה לבטל את החוזה. באשר לטענת המערערת לפיה התרשל הבנק בכך שלא רשם הערת אזהרה או משכנתא על הנכס, נטען כי הנכס רשום במינהל מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין, ועל-כן לא ניתן לבצע את רישום השיעבוד. דיון 6. ראשית, באשר לטענת המערערת כי בית-המשפט קמא שגה עת דחה מכל וכל את גרסתה. בדרך כלל, ערכאת הערעור לא תתערב בקביעות מהימנות, שכן הערכאה הדיונית היא זו המתרשמת באופן בלתי אמצעי מהעדים ומהראיות המובאים בפניה. גם במקרה זה, ולאחר שעיינתי בפסק-דינו של בית-המשפט קמא, לא מצאתי כי נפל פגם בקביעותיו באשר לחוסר מהימנותה של המערערת. כמתואר לעיל, בית-המשפט הגיע לכלל מסקנה כי אין להאמין לעדותה, בין היתר, בהתבסס על דבריה-שלה. וכך לדוגמה, כאשר נשאלה מדוע חתמה על מסמך המאשר כי קיבלה מדוד 200,000 ₪ במעמד החתימה על חוזה המכר, על-אף שלטענתה לא קיבלה סכום זה, היא השיבה: "דוד חליו ביקש ממני לחתום על המסמך כדי שיוכל לקבל את ההלוואה מהבנק ואז יוכל לשלם את הכסף שהוא חייב לי למעשה" (עמוד 2 לפרוטוקול, ההדגשה הוספה). במקום אחר, בו התבקשה המערערת להסביר מדוע הצהירה במקום אחד שהיא מקבלת מזונות מדוד, ובהמשך הכחישה זאת, השיבה כך: "ת: זה היה קצת אחרי ניסיון ההתאבדות שלו. הוא היה אמור להיות מוגבל באמצעים. הוא ביקש ממני שאחתום על זה, כי אחרת הוא אבוד. הוא התחנן בפני. הוא אבא של הילדים שלי. מה אני יכולה לעשות. כל הזמן הוא מתחנן, אני מרחמת, עושה מה שהוא מבקש ושוב זה חוזר על עצמו. .... ש: את חתמת על הצהרה לבימ"ש ושיקרת? ת: הוא איים. הוא אמר שאם לא אחתום הוא יבצע שוב ניסיון התאבדות. איך אני אסתכל על הילדים שלי אח"כ אם אביהם ילך" (שם, בעמוד 3). בדיון בפנינו לא הכחיש בא-כוחה של המערערת כי מרשתו סטתה מן האמת, אולם ציין כי הדבר נבע מהמצוקה אליה נקלעה נוכח הסחטנות הרגשית שהפעיל עליה דוד. כאמור, לא מצאתי דופי בהחלטת בית-המשפט קמא להעדיף את התיעוד שבכתב על-פני עדותה של המערערת. אין ספק כי גם בבית-המשפט המחוזי עמדה המערערת במצב קשה ביותר, הואיל ובמקרה של דחיית בקשתה, היא הייתה עלולה לאבד את ביתה. יתרה מכך, היא הוכיחה כי במצבים מסוג זה, האמת אינה נר לרגליה. בית-המשפט לא פקפק בגרסת המערערת לפיה פעלה כפי שפעלה מתוך מצוקה, אולם בכך לא היה כדי לשכנע באמינות טיעוניה בערכאה הראשונה כמו גם בפני בית-משפט זה. 7. הסוגיה המשפטית העומדת להכרעתנו במקרה זה היא אם יש באופן בו ירד הבנק ישירות לדירה נושא חוזה המכר, שהזכויות בה רשומות על שם המערערת, משום פגם. בפרשת שטיינמץ הנ"ל אמנם נקבע כי הבנק לא יכול לרדת ישירות לדירת המוכרים במקרה של ביטול הסכם המכר, והדבר נכון גם במקרה בו חתמו המוכרים על התחייבות דוגמת זו שעליה חתמה המערערת. אולם, במקרה שטיינמץ דובר בשני צדדים שהיו זרים זה לזה והתקשרו כדי לבצע עסקת אמת. בנוסף, הועברו לידי המוכר רק 40 אחוזים ממחיר הדירה המוסכם ובשל כך, הוא מיהר וביטל את החוזה. במקרה שלפנינו מדובר במקרה בו המוכרת והקונה עשו יד אחת כדי לקבל הלוואה מהבנק, הרוב המכריע של התמורה הועברה למוכרת, והחוזה מעולם לא בוטל. זאת ועוד, להלכת שטיינמץ נקבעו חריגים בפסיקה. כך למשל בפרשת שפייזמן (ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן פ"ד נז(2) 145 (2003)), מצא בית-המשפט המחוזי כי החוזה בין הקונה למוכר לא ייצג עסקת אמת. בדעת רוב יצאה כב' השופטת ד' דורנר מנקודת הנחה, כי מכוח כתב ההתחייבות עליו חתמה המוכרת ניתן לחייבה לרשום משכנתא על הנכס לטובת הבנק על-אף שהחוזה בוטל. בדעת יחיד, מצאתי לנכון לבחון את הסוגיה דרך הפריזמה של סעיף 13 לחוק החוזים הקובע כך: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה", והמסקנה אליה הגעתי הייתה כי במקרה מסוג זה, זכותו של הבנק שרירה וקיימת במישור היחסים שבינו לבין המוכר ולא רק במישור היחסים שבין הבנק לקונה. בית-משפט זה כבר התייחס ליחס בין הלכת שטיינמץ לחריג שנקבע בהלכת שפייזמן: "כאשר מוכח כי חוזה המכר שנחתם בין המוכר לקונה אינו אלא חוזה למראית עין שכל תכליתו להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים במרמה שלא במטרה להשיבם, משתנה האיזון בין הזכויות, כפי שנקבע בעניין שטיינמץ, ויש להחיל את החריג לכלל, אשר נקבע בהלכת שפייזמן, לפיו יכול הבנק תם הלב לרדת במישרין לדירתו של המוכר שנטל חלק בקנוניה נגדו. הבנק בשעה שהעניק את ההלוואה לקונה, שהועברה למעשה ישירות למוכרים, הסתמך על חוזה המכר ועל העובדה שכשתעבור הבעלות בדירה לידי הקונה תירשם לטובתו משכנתא מדרגה ראשונה. לא יעלה על הדעת כי בנסיבות בהן הוכחה קנוניה בין המוכר ובין הקונה שנועדה להוליך שולל את הבנק תפוג זכותו זו של הבנק לרישום משכנתא. הרציונאל העומד בבסיס חריג זה הוא למנוע סיטואציה בה ייצא חוטא נשכר, כאשר הבנק, שפעל במצב שתום ליבו אינו שנוי במחלוקת, ייצא כשידיו על ראשו, ואילו השותפים למעשה המרמה – המוכר והקונה – ייצאו מהיכל הצדק שכיסיהם מלאים בפירות המרמה כאשר המוכר ממשיך להתגורר בדירה כשזו נקייה ממשכנתא קודמת שסולקה באמצעות ההלוואה שהעניק הבנק" (ע"א 4407/06 בנק הפועלים בע"מ נ' זכריה, פסקה 23 לפסק-דינה של השופטת ע' ארבל (לא פורסם, 17.9.2008)). בפרשה אחרת, התייחס בית-משפט זה (כב' השופט א' גרוניס) למצב בו מבקש מי שהשתתף בהונאת הבנק, סעד הצהרתי לפיו לא יכול הבנק לרדת ישירות לנכסיו כאמור בהלכת שטיינמץ: "כל שעומד לטובתה של [המוכרת] הינה טענתה לפיה לאור הלכת שטיינמץ הבנק אינו יכול לממש דירתה בהליכי הוצאה לפועל. השאלה האם יכול הבנק לרדת במישרין לדירתה של [המוכרת] במקרה זה אינה שאלה פשוטה, אולם בנסיבותיו יוצאות הדופן של העניין איני מוצא לנכון להידרש לה כלל. גם אם אניח כי צודקת [המוכרת] בטענתה בעניין זה, הרי משנטלה [המוכרת] חלק בהונאת הבנק – יהא הטעם להשתתפות בהונאה אשר יהא – אין מקום לקבל את בקשתה, וליתן לה סעד שביושר מכוח נימוקים שמתייחסים להליך בו נקט הבנק" (רע"א 1032/06 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פישר (לא פורסם, 11.6.2006)). 8. נוכח כל אלה דעתי היא כי דינו של הערעור להדחות. כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, נטלה המערערת חלק פעיל בקנוניה שמטרתה הייתה להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים תוך הצגת מצג שווא של מכירת הדירה. בית-המשפט קמא בדק ומצא כי הבנק אישר את ההלוואה לדוד, בהסתמך על מצגי שווא שהציגו בפניו השניים, בעצה אחת. גם אם נקבל את גרסתה של המערערת, לפיה פעלה כפי שפעלה עקב הלחץ שהפעיל עליה דוד, אין זה ראוי כי המשיב הוא זה שישא בתוצאות. לסיכום, עיקר הוא כי אין לאפשר למי שהערים על בנק כדי לזכות בהלוואה, ובמשך שנים ארוכות נהנה מפירותיה מבלי להשיבה, ליהנות מסעד הצהרתי שיגן עליו מפני המלווה. אשר על-כן, אציע לחברי לדחות את הערעור, ולחייב את המערערת בשכר טרחתו של בא-כוח המשיב, בסכום של 20,000 ש"ח. ש ו פ ט השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' א' לוי. ניתן היום, י"ב בניסן התשס"ט (06.04.09). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07033790_O11.doc אז מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il