דליה ברעם נ. רשות מקרקעי ישראל

16 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 336/22 לפני: כבוד השופט נעם סולברג כבוד השופטת דפנה ברק-ארז כבוד השופטת רות רונן המערערים: 1. דליה ברעם 2. איתן ברעם נגד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי באר שבע מיום 17.11.2021 בת"א 052572-10-18 שניתן על ידי כב' השופטת ג' לוין תאריך הישיבה: י"ב באייר התשפ"ד (20.5.2024) בשם המערערים: עו"ד תמיר יחיא ; עו"ד ניסים נחום בשם המשיבה: עו"ד מרווה בז'ה פסק-דין השופטת ר' רונן: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופטת ג' לוין) מיום 17.11.2021 בת"א 52572-10-18, בו התקבלה פרשנות המשיבה (להלן: רמ"י) לפסק דין שניתן במסגרת ת"א 2101/96 (להלן: פסק הדין המקורי); ונדחתה עתירת המערערים למתן צו שיורה לרמ"י להתקשר עמם בחוזה בקשר למקרקעין הידועים כגוש 2519 חלקה 39 בשלמות, מגרש ג' לפי תב"ע 10/120/03/4 (להלן: המשתלה או המקרקעין). הרקע לבקשה כעולה מהחומר שהוצג לעיוננו, המחלוקת בין הצדדים נוגעת למקרקעין שהם בבעלותה של רמ"י, ושפעל בהם עסק משפחתי של משתלה. משה חזקיה (להלן: המנוח) החזיק במשתלה החל משנת 1957, וזאת מכוח הסכמים שהיו תקפים לתקופות קצובות של עד שלוש שנים. בין המנוח לבין רמ"י נחתמו מספר רב של הסכמים לאורך השנים, שלא כולם הוצגו לנו. על פי התיאור בפסק הדין המקורי, הכותרת של ההסכמים שנחתמו משנת 1957 ואילך הייתה "חוזה חכירה" (הסכמים אלה יכונו להלן: הסכמים שכותרתם "חוזה חכירה"). בהסכמים משנת 1969 ואילך צוין כי למנוח ניתנו זכויות זמניות, קצרות ומוגבלות; וכי רמ"י רשאית בכל עת להביא את ההסכמים לידי סיום. ההסכם של שנת 1972 היה לתקופת חכירה בת שלוש שנים, וניתנה בו למנוח זכות להשתמש במשתלה לצורך עיבוד חקלאי בלבד. כן נקבע בו כי המנוח אינו זכאי להעביר לאחר את זכויותיו. גם ההסכם משנת 1975 הוא הסכם לתקופה של שלוש שנים ואף בו צוין כי המנוח אינו רשאי להעביר לאחר את זכויותיו. הסכם זה כולל גם נספח בו ניתנה למנוח אופציה להאריכו לשתי תקופות נוספות – כל אחת מהן לפרק זמן של שלוש שנים. לאחר מכן, בשנת 1989 ובשנת 1992, התקשר המנוח עם רמ"י בהסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה". בהסכמים אלה הוגדר המנוח כ"בר רשות" למטרת ניהול המקרקעין למשך שלוש שנים. גם בהסכמים אלה נאסר על המנוח להעביר את זכויותיו. כן נקבע בהם כי "תמורת השימוש במגרש... ישלם המורשה למינהל... את מלוא דמי ההרשאה" (שני ההסכמים האלה יכונו להלן: הסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה"). בשנת 1995 התגלעה בין הצדדים מחלוקת ביחס לגובה דמי השימוש. רמ"י דרשה כי המנוח ישלם דמי שימוש המבוססים על שומת השמאי הממשלתי. המנוח סירב נוכח טענותיו ל"קפיצה" בהערכת שווי המשתלה – ובין הצדדים לא נחתם הסכם חדש. בשנת 1996 הגיש המנוח תביעה נגד רמ"י בבית משפט המחוזי בבאר שבע (ת"א 2101/96, להלן: תביעת 96), בה הוא עתר לצו הצהרתי לפיו הוא זכאי לכך שייחתם עמו הסכם חכירה, וכי ייגבו ממנו דמי חכירה שנתיים כפי שנהוג בשטחים חקלאיים. המנוח טען כי בניגוד לעמדת השמאי הממשלתי, במשתלה נעשה שימוש "חקלאי" ולא "תעשייתי". הוא הוסיף כי בשים לב לכך שייעוד הקרקע לא השתנה – שווי המשתלה נמוך מזה שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, ודמי השימוש צריכים להיגזר מהשווי הנמוך האמור. רמ"י הגישה תביעה שכנגד לסילוקו של המנוח מן המשתלה. בפסק הדין המקורי, שניתן ביום 8.3.2000, קיבל בית המשפט את טענות המנוח בתביעת 96 לפיהן יש לשום את המקרקעין כקרקע חקלאית ולא תעשייתית, ודחה את שומת השמאי הממשלתי. כן עמד בית המשפט על אינטרס הציפייה הלגיטימי של המנוח להמשיך להחזיק במקרקעין במסגרת הארכות קצובות של הסכמים עם רמ"י, וזאת אלא אם כן יתקיימו נסיבות המצדיקות חריגה מהתנהלות זו – כגון שינוי ייעוד של הקרקע. בהתאם לכך, קבע פסק הדין המקורי כי "נכון וצודק כי [רמ"י] [ת]ערוך שומה חדשה באשר ל"דמי השימוש" (ו/או "דמי החכירה") השנתיים הראויים" (פסקה 3.3.1 לפסק הדין המקורי); וכן כי "נכון וצודק הדבר שיחודשו הסכמי חכירה תקופתיים עם [המנוח], תחת הסכמי הרשאה, הגם שפתוחה הדרך בפני הרשות לדרוש המרת הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה, מטעמים ראויים שטרם פורטו בפני בית המשפט" (פסקה 3.3.2 לפסק הדין המקורי). בית המשפט דחה את טענת המנוח לפיה הוא הופלה לעומת משתלה אחרת בשם "חישתיל", וכך גם טענה נוספת לפיה יש לראותו כדייר מוגן – שהועלתה רק בשלב הסיכומים. בית המשפט דחה גם את עתירת המנוח לפיה רמ"י תתקשר עמו בהסכם חכירה לדורות, וכן את תביעתה שכנגד של רמ"י לסילוק המנוח מהמשתלה. בשל מחלוקת שהתגלעה בין המנוח לרמ"י בשאלת פרשנותו של פסק הדין המקורי, הגיש המנוח בקשה להבהרתו. בית המשפט דחה את הבקשה, וקבע בהחלטה מיום 19.11.2006 כי לאחר שניתן פסק דין – אין לבית המשפט עוד סמכות לדון בתיק. בהמשך לכך, פנה המנוח לבית משפט זה בבקשה למתן ארכה להגשת ערעור, כדי לערער על ניסוחו של פסק הדין המקורי שאינו בהיר דיו. ביום 8.7.2007, נדחתה הבקשה – נוכח האיחור בהגשתה. עם זאת, בית המשפט זה העיר כי "מעיון בפסק דינו של בית משפט קמא עולה במפורש שבית המשפט העדיף את שומת השמאי מטעם המבקש וקבע כי שומת השמאי הממשלתי הינה שגויה" (בש"א 4637/07, כב' הרשמת ש' ליבוביץ). ביום 28.7.2010, עתרו המערערים – בתו וחתנו של המנוח – שבאותה עת היו כבר אלה שהפעילו את המשתלה (וכך גם לאחר מותו של המנוח), כי בית המשפט יורה לרמ"י לקיים את פסק הדין המקורי. המערערים טענו כי חרף ניסיונות רבים מצדם, לא עלה בידיהם לחתום על הסכם חדש מול רמ"י ולשלם לה את חובם. רמ"י טענה מנגד כי למנוח נשלח שובר לתשלום המבוסס על חישוב חדש של דמי השימוש שערכה השמאית הממשלתית בהמשך לפסק הדין המקורי. המנוח סירב לשלם, וטען כי על פי פסק הדין המקורי, יש לקבוע את דמי השימוש בהתאם לשומה שהוצגה מטעמו בבית המשפט. בדיון מיום 3.2.2011 הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הסכימו ביניהם על מחיקת הבקשה. זאת משום ששובר התשלום שנשלח על ידי רמ"י מקובל ומוסכם על הצדדים. כן הוסכם שעם תשלום הסכום המוסכם, ייחתם הסכם עם המנוח. לאחר פטירת המנוח בשנת 2014, הועברו מלוא זכויותיו במשתלה לבתו, המערערת 1. למערערת 1 נשלחה ביום 25.6.2017 דרישה מטעם רמ"י לפנות את המשתלה ולהחזיר את שטחה לקדמותו. הצדדים נפגשו ביום 14.2.2018 בפגישה שלאחריה נערך סיכום על ידי רמ"י. בסיכום צוין כי פסק הדין המקורי קבע שעל רמ"י לחתום על הסכם הרשאה זמני עם המנוח ולא על הסכם חכירה לדורות; כי לא ניתן להקצות את המקרקעין בפטור ממכרז על פי נהלי רמ"י; וכי מאחר שהמנוח סרב לחתום על הסכם – החזקת יורשיו במשתלה אינה חוקית. זהו הרקע לכתב התביעה של המערערים נושא הערעור דנן. בתביעתם טענו המערערים כי בעקבות ההסכמות בין הצדדים, פנה המנוח בשנת 2012 אל רמ"י וביקש לחדש את הסכם החכירה. רמ"י הייתה מוכנה להתקשרות בהסכם הרשאה לחמש שנים, בהתאם לנוסח הסכם אותו שלחה למנוח (להלן: הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012). נוסח זה – כך טענו המערערים – היה מנוגד לפסק הדין המקורי. לפיכך, סירב המנוח לחתום על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012, וזאת אף ששילם לרמ"י את הסכומים שנדרשו ממנו. לטענת המערערים, בפסק הדין המקורי נקבע כי כדי לדרוש חתימה על הסכם הרשאה, על רמ"י להציג טעם ראוי לכך. משהיא לא עשתה זאת בחלוף 18 שנים, יש לחייבה לחדש את הסכם החכירה עם המערערים. המערערים התייחסו להבדלים בין הסכם חכירה להסכם הרשאה: הסכם חכירה הוא עביר; הוא תקף לתקופה של מעל 5 שנים; והוא אינו כולל סעיף של ויתור על דיירות מוגנת. המערערים חזרו על פרשנותם לפסק הדין המקורי לפיה בית המשפט הורה בו על חידוש הסכמי חכירה עם המנוח בהתאם לשומת המקרקעין שהמנוח הציג. עוד נטען כי עמדת רמ"י לפיה הקצאת המשתלה בפטור ממכרז נוגדת את כללי רמ"י אינה מנומקת. למעשה הקצאה כזו אפשרית על פי הוראות סעיף 25(1) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות חובת המכרזים) – הפוטרת ממכרז אדם שהחזיק במקרקעין בהסכמת רמ"י ברציפות לאורך 10 שנים. המערערים הוסיפו כי סירובה של רמ"י לחתום על הסכם חכירה עולה כדי חוסר תום-לב של רשות שלטונית ועמדו על החומרה בכך שרשות שלטונית אינה מקיימת פסק דין שניתן נגדה. לגישתם, רמ"י סירבה לחתום עם המנוח על הסכם חכירה – חרף העובדה שלא התקיימו התנאים לחתימתה על הסכם הרשאה על פי האמור בפסק הדין המקורי. כן נטען כי אין לקבל את גישת רמ"י בנוגע לפטור ממכרז. זאת מאחר שלפי הפסיקה יש לפרש את המונח "מחזיק" שבסעיף 25(1) לתקנות חובת המכרזים באופן רחב. לכן יש להכיר במנוח ובבני משפחתו כמחזיקים במשתלה, ובהתאם יש לפטור אותם ממכרז. המערערים הפנו להסכם החכירה בו התקשרה רמ"י עם משתלת "חישתיל" לתקופה של 21 שנים. לגישתם, מהסכם זה נובע כי אין ממש בטענה לפיה על פי כללי רמ"י לא ניתן להקצות קרקע שהייעוד שלה חקלאי בהסכם חכירה. הם ציינו כי בדומה ל"חישתיל", ייעוד הקרקע נושא התובענה הוא "משתלה", ואין להבחין בהקשר זה בין משתלה רגילה (כמו המשתלה נושא התובענה) לבין משתלה תעשייתית (כמו "חישתיל"). לבסוף, טענו המערערים כי העובדה שרמ"י ניהלה משא ומתן והגיעה להסדר עמם מעידה על כך שהיא רואה בהם כבעלי זכויות במשתלה; וכן שאלמלא התמהמהה רמ"י בחתימה על ההסכמים – המנוח היה מתקשר בהסכם חכירה וזכויותיו מכוחו היו עוברות למערערים עם מותו. לכן, פסק הדין המקורי מאפשר למערערים להיכנס לנעליו של המנוח. בשולי הדברים, טענו המערערים כי המנוח נכנס להגדרת "דייר" על פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; וכי מכוח סעיף 23 לחוק זה, רשאית המערערת 1 להיכנס לנעליו ולהפוך ל"דיירת" במשתלה. לפיכך, עתרו המערערים כי בית המשפט יצהיר שהם זכאים לחתום עם רמ"י על הסכם חכירה בקשר עם המשתלה; ולחלופין כי בית המשפט יורה לרמ"י לחתום עמם על כל הסכם אחר לפי שיקול דעתו. מנגד טענה רמ"י כי התביעה הוגשה בשיהוי כבד, שכן הובהר למנוח עוד בשנת 2011 כי לא ייחתם עמו הסכם חכירה. עוד נטען כי למערערים כלל אין זכות עמידה, מאחר שזכותו של המנוח לא הייתה עבירה. לגישתה, אף לו היה המנוח זכאי שייחתמו עמו הסכמים זמניים מכוח פסק הדין המקורי, זכותו לא עברה ליורשיו. על כך ניתן ללמוד מנוסחי ההסכמים שנחתמו בין המנוח לבין רמ"י; מדחיית בקשת המנוח לחתימה על הסכם חכירה ארוך טווח; ומההתייחסות בפסק הדין המקורי לציפיותיו של המנוח, שאינן רלוונטיות ביחס ליורשיו. רמ"י הוסיפה כי פטור ממכרז, כפי שניתן למנוח, הוא חריג לכלל הרגיל של הענקת קרקעות במכרז תחרותי – ולמערערים לא עומדת עילה להמשך החריגה ביחס אליהם. רמ"י חלקה על פרשנותם של המערערים לפסק הדין המקורי, וטענה כי לא הוקנתה מכוחו למנוח או למערערים זכות חכירה. כותרתם של חלק מההסכמים בין המנוח לבין רמ"י היא אכן "חוזה חכירה" – מאחר שאלה היו ההסכמים היחידים בהם נעשה שימוש באותה התקופה. אולם הכותרת אינה משנה את מהות ההסכם, בו ניתנו למנוח זכויות מוגבלות בזמן. בפועל הייתה רמ"י זכאית, מכוח פסק הדין המקורי, להמיר את הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה, בדומה להסכמים עליהם חתם המנוח עובר להגשת תביעתו. בנוסף, פסק הדין המקורי אף דחה את עתירת המנוח לכך שרמ"י תחתום עמו על הסכם חכירה לדורות. לו הייתה למנוח זכות חכירה קנויה, בית המשפט לא היה מתיר לרמ"י לפגוע בה בפסק הדין המקורי. גם לשון פסק הדין המקורי תומכת בפרשנות רמ"י. לשיטתה, הביטוי בו השתמש בית המשפט ("נכון וצודק הדבר שיחודשו הסכמי חכירה") אינו מבטא הכרעה המעניקה סעד חדש, אלא מותיר את זכויות המנוח כפי שהיו ומורה רק על חידושן. מכאן שפסק הדין המקורי מתייחס לזכויות בר-רשות ולא לזכויות חכירה, בדומה לזכויות שהיו למנוח מכוח ההסכמים עליהם הוא חתם לאורך כל השנים. ואכן בפסק הדין המקורי נקט בית המשפט פעמים רבות במנוח "הרשאה" ביחס לזכויותיו של המנוח. רמ"י סברה כי המערערים מחזיקים במשתלה ללא בסיס חוקי ותוך פגיעה בעיקרון השוויון. לא ניתן להיעתר גם לסעד החלופי שהתבקש על ידיהם – חתימה על הסכם הרשאה עם המערערים, משום שלמערערים אין זכות כלשהי במשתלה. רמ"י התייחסה להבדלים בין משתלה תעשייתית למשתלה רגילה, וטענה כי בשל ההבדלים הללו אין להשוות את המשתלה דנן למשתלת "חישתיל". לגבי טענות הדיירות המוגנת – נטען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן טענה זו לא עלתה לאורך כל ההליך. בנוסף נטען כי שני ההסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה" עליהם חתם המנוח, כללו הוראה מפורשת בדבר היעדר קיומה של דיירות מוגנת. פסק דינו של בית משפט קמא בפסק דינו נושא הערעור קבע בית משפט קמא כי אין להעניק למערערים את הסעדים שביקשו. עם זאת, נקבע כי על רמ"י להתייחס למערערים כפי שהיא נוהגת להתייחס ליורשיו של בעל הסכם הרשאה שהחזיק במקרקעין לאורך תקופה ממושכת. ראשית, דחה בית המשפט את טענת רמ"י לפיה אין למערערים זכות עמידה, וקבע כי יש לבחון את מעמדם במסגרת הדיון בתביעה לגופה. לגופו של עניין נקבע כי המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בפרשנות סעיף 3.3.2 לפסק הדין המקורי, הקובע כי: ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו נכון וצודק הדבר שיחודשו הסכמי חכירה תקופתיים עם [המנוח], תחת הסכמי הרשאה, הגם שפתוחה הדרך בפני הרשות לדרוש המרת הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה, מטעמים ראויים שטרם פורטו בפני בית המשפט (ההדגשה שלי, ר.ר). בעוד שרמ"י מדגישה כי מדובר בהסכמים "תקופתיים" שיחודשו, הדגישו המערערים כי ההסכמים שיחודשו יהיו הסכמי "חכירה". בית משפט קמא התייחס להסכמים בהם התקשר המנוח עם רמ"י לפני פסק הדין המקורי. הוא עמד על כך שאף שכותרתם הייתה "חוזה חכירה", הרי בפועל הוענקו בהם למנוח זכויות לתקופה של שלוש שנים בלבד, תוך הדגשה כי מדובר בזכויות "זמניות, קצרות ומוגבלות" שאינן ניתנות להעברה. בנוסף, פסק הדין המקורי אף דחה את טענת המנוח כי על רמ"י לחתום עמו על הסכם חכירה לדורות. על יסוד דברים אלה, קבע בית המשפט כי פסק הדין המקורי הכיר בזכויותיו של המנוח לחדש את אותם "הסכמי חכירה" קודמים. הסכמים אלה לא הקנו למנוח הלכה למעשה זכות חכירה כפי שזו מוגדרת בחוק – שכן המנוח לא קיבל מכוחם זכויות לתקופות של למעלה מחמש שנים, ולא הוקנו לו זכויות עבירות או זכויות מכוח חוק הגנת הדייר. לצד קבלת פרשנותה של רמ"י, העיר בית משפט קמא כי בהינתן מחלוקת אמתית בין הצדדים הנובעת מעמימות בניסוח פסק הדין המקורי, מצופה היה כי רמ"י תפעל מיוזמתה להבהרת פסק הדין המקורי (כפי שעשה המנוח), ולמצער כי תיתן מענה מפורט ומנומק לטענותיו המבוססות של המנוח. בפועל, רמ"י נקטה בדרך של פרשנות עצמית והימנעות מיישום פסק הדין המקורי לאורך שנים. משכך, אין לזקוף לחובתו של המנוח את סירובו לחתום על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012, אלא יש לראותו כאילו חתם על הסכם זה. בשל נסיבותיו הייחודיות של המקרה, קבע בית משפט קמא כי יש להעמיד גם את המערערים במצב בו היו אילו חתם המנוח על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012, ולגזור מהנחה זו את זכויותיהם. אילו חתם המנוח על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012, לא הייתה למערערים זכות חכירה במשתלה ואף לא זכות מובטחת להרשאה לתקופה קצובה. זאת משום שהרשאה אינה עוברת בירושה, ועבירותה של הזכות אינה מוזכרת בפסק הדין המקורי או בהסכמים הקודמים בין רמ"י לבין המנוח. אמנם, מעדותה של המצהירה מטעם רמ"י עלה כי אלמלא המחלוקת המשפטית בין הצדדים – ייתכן שהיה נחתם הסכם הרשאה עם המערערים לאחר בחינה פרטנית הנתונה לשיקול דעתה של רמ"י. אולם אין בכך כדי לחייב את רמ"י לחדש הסכם הרשאה עם המערערים באופן אוטומטי. לרמ"י יש שיקול דעת ביחס לכך, ולמערערים אין זכות קנויה לחידוש ההסכם. משכך נקבע כי אין לחייב את רמ"י לחדש את הסכם הרשאה עם המערערים, אלא כאמור שעל רמ"י להתייחס אליהם כאילו חתם המנוח על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012. בית משפט קמא דחה גם את טענות המערערים להפליה אל מול משתלת "חישתיל", שרמ"י התקשרה עמה בהסכם חכירה לתקופה של 21 שנים. מאחר שלמנוח לא הייתה זכות חכירה, אין רלוונטיות להסכמים בהם התקשרה רמ"י עם אחרים. כן נקבע כי ספק אם טענות המערערים בהקשר זה עולות בקנה אחד עם טענות המנוח בהקשרי השומה, לפיהן המקרקעין הם קרקע חקלאית (בעוד שמשתלת חישתיל מסווגת כמשתלה תעשייתית, ובינה לבין רמ"י נחתם חוזה מסחרי). לבסוף, דחה בית משפט קמא את הטענות הנוגעות לפטור ממכרז. הוא קבע כי מדובר בשאלות המקדימות את זמנן, משום שלא מתנהל כיום הליך של הקצאת המקרקעין. על פסק דין זה הוגש הערעור שלפנינו. טענות הצדדים לטענת המערערים, יש לזקוף לחובתה של רמ"י את העובדה שהיא נמנעה מלפעול על פי פסק הדין המקורי. כך עולה גם מפסק דינו של בית משפט קמא – אלא שהוא לא נתן לכך משקל. המערערים מוסיפים כי רמ"י לא הציגה טעם ראוי לעמידתה על כך שההסכם שייחתם עם המנוח יהיה הסכם הרשאה ולא הסכם חכירה. זאת למרות שעל פי פסק הדין המקורי, כדי להמיר את הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה, היה על רמ"י להציג "טעמים ראויים" כגון שינוי ייעוד של הקרקע. פרשנותו הנוכחית של פסק הדין המקורי על ידי בית משפט קמא, מכשירה בדיעבד התנהלות חסרת תום לב של רמ"י ומרוקנת מתוכן את חובתה לציית לפסק הדין המקורי. עוד טוענים המערערים כי שגה בית משפט קמא בפרשנותו את פסק הדין המקורי. לטענתם, לשון פסק הדין מנוגדת לפרשנות זו משום שפסק דין זה התייחס ל"הסכמי חכירה תקופתיים, תחת הסכמי הרשאה". בכך הדגיש בית המשפט כי יש לחתום על הסכם חכירה ולא על הסכם הרשאה. פרשנותו של בית משפט קמא אף אינה מסבירה את התנאי שנקבע בפסק הדין המקורי, הנוגע למצבים בהם ניתנת לרמ"י האפשרות להמיר את הסכם החכירה בהסכם הרשאה. לעמדת המערערים, שגה בית משפט קמא כאשר קבע שמשמעות פסק הדין המקורי היא חידוש ההסכמים הקודמים שנערכו בין המנוח לבין רמ"י. לטענתם, קביעה זו אינה עולה מלשון פסק הדין המקורי. עוד הובהר כי נקודת המוצא של קביעתו של בית המשפט היא כי חלו שינויים במדיניותה של רמ"י בין התקופה בה חתמה על ההסכמים עם המנוח לבין שנת 2000 – שאז היא חדלה מלהשתמש בהסכמי חכירה לתקופות בנות פחות מ-5 שנים. ואולם, המערערים סבורים שרמ"י לא טענה כך, ואין זה מן הנמנע שמהותם של הסכמי החכירה לא השתנתה במהלך השנים. כן נטען כי בהתאם לפסק הדין המקורי וכן כעולה מהסכמי חכירה אחרים (כגון עם "חישתיל"), הסכמי חכירה לתקופה של פחות מ-5 שנים הם אפשריים. כן שגה בית משפט קמא לטענת המערערים, בקביעה כי תוכן ההסכמים שכותרתם "חוזה חכירה" אינו תואם את מאפייני החכירה על פי חוק. בהקשר זה נטען כי ההסכם משנת 1975 היה הסכם חכירה לשלוש שנים, עם שתי אופציות הארכה של שלוש שנים כל אחת. כלומר, מדובר בהסכם הקובע תקופת חכירה מצטברת בת תשע שנים. בהסכמי חכירה רבים של רמ"י (לרבות ההסכם של "חישתיל"), עבירות הזכות מותנית בהסכמתה של רמ"י – בדומה להסכמים שנחתמו בין המנוח לבין רמ"י. על כן, מאפייני ההסכמים שכותרתם "חוזה חכירה" שהמנוח התקשר בהם עם רמ"י עולים בקנה אחד עם הגדרת החכירה הקבועה בחוק. לבסוף, טוענים המערערים כי שגה בית משפט קמא כאשר קבע שאין להם זכויות במקרקעין מכוח חוק הגנת הדייר. לעמדתם, החוק חל על כל הסכם שאינו מתנה על תחולתו. ההסכמים שכותרתם "חוזה חכירה" בהם התקשר המנוח עם רמ"י לא כללו תניה כזו. גם מכך ניתן להסיק שפסק הדין המקורי נועד לתת למנוח זכויות חכירה כהגדרתן בחוק, וכן כי למערערים זכויות במשתלה מכוח חוק הגנת הדייר. מנגד טוענת רמ"י כי פסק הדין המקורי לא העניק למנוח זכויות מעבר לאלה שהיו לו מכוח ההסכמים שנחתמו עמו עובר אליו. בהסכמים אלה הוקנו למנוח זכויות שאינן ניתנות להעברה לתקופות זמניות. כך נקבע מפורשות הן בהסכמים שכותרתם "חוזה חכירה" והן בהסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה". רמ"י הפנתה לפסיקה לפיה אין לפרש הסכמים על פי כותרתם בלבד אלא לפי תוכנם. היא טענה כי על פי תוכנם, לא היו ההסכמים בין רמ"י למנוח "הסכמי חכירה" כהגדרתם בחוק. רמ"י מוסיפה כי עמדתה לאורך ההליך בבית משפט קמא הייתה כי משעה שהשימוש במונח "חכירה" החל לבטא זכויות מהותיות יותר מזכות של בר-רשות – היא החלה להתקשר בהסכמים שהיו שונים במהותם מאלה שנחתמו בעבר מול המנוח. רמ"י מפנה גם ללשון פסק הדין המקורי, ממנו עולה כי נכון וצודק ש"יחודשו" הסכמי החכירה בין הצדדים, וכי הסכמים אלה יהיו תקופתיים. בהתחשב בהסכמים שנחתמו בין הצדדים עובר לפסק הדין המקורי, אין ספק כי כוונת בית משפט קמא הייתה לחדש "הסכמי חכירה" בדומה לאלה שנחתמו עם המנוח בעבר. מסקנה זו נובעת גם מהנימוק שעמד בבסיס פסק הדין המקורי, לפיו יש לקחת בחשבון את הסתמכותו של המנוח על ההסכמים הקודמים שנחתמו עמו; וכן מהעובדה שעיקר פסק הדין המקורי עסק בגובה דמי השימוש במשתלה ולא בשאלת סוג ההסכם בין הצדדים. לפיכך, לעמדת רמ"י, אין לקבל את טענת המערערים לפיה פסק הדין המקורי העניק למנוח זכויות עודפות על אלה שנבעו מההסכמים שנחתמו עמו בעבר. עוד מוסיפה רמ"י כי אף אם בניגוד לעמדתה יש לראות את המנוח כאילו חתם עמה בשנת 2012 על הסכם חכירה תקופתי, הרי שהזכויות הנובעות מהסכם זה פקעו לכל המאוחר בשנת 2017. בהתאם, גם זכויות שהיו יכולות לעבור ליורשי המנוח מכוח הסכם כזה – אילו היה המנוח חותם עליו מול רמ"י, היו פוקעות ב-2017 בלא חידוש של הסכם נוסף. בניגוד לזכויות הנובעות מהסכם חכירה, הזכות לחידוש הסכמים מעת לעת (בין אם מדובר בהסכמי חכירה ובין אם מדובר בהסכמי הרשאה), הנובעת מההסתמכות של המנוח – ודאי אינה עבירה או ניתנת להורשה. בהתאם, למערערים כיום אין זכות במקרקעין. בהתייחס לזכות הנטענת לדיירות מוגנת של המערערים, טוענת רמ"י כי מדובר בטענה שעלתה רק בשלב הסיכומים ומהווה לכן הרחבת חזית אסורה. עוד נטען כי יש לדחות אותה בשל קיומו של מעשה בית דין, שכן מדובר בטענה שנדחתה בפסק הדין המקורי. מעבר לכל אלה, חוק הגנת הדייר אינו חל על נכסים כמו המשתלה, וכך אף נקבע במפורש בהסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה", שנחתמו בין המנוח לרמ"י. בהתייחס להתנהלותה לאחר פסק הדין המקורי, טענה רמ"י כי בסופו של דבר התקבלה הפרשנות לה היא טענה של פסק הדין המקורי, ומכאן שהיא פעלה כדין לאורך השנים. לבסוף, עומדת רמ"י על כך שלמרות שהמחלוקת בין הצדדים (בנוגע לפרשנות פסק הדין המקורי ומהות ההסכם על פיו) הייתה ידועה לצדדים, כאשר פנה המנוח לבתי המשפט על מנת להבהיר את פסק הדין המקורי הוא מיקד את טענותיו בעניין גובה השומה ולא בסוג ההסכם. בכך הוא תרם להארכת המחלוקת. בדיון שנערך לפנינו ביום 20.5.2024, הצדדים חזרו על עיקרי טענותיהם. בדיון הסתבר כי בחלק מהמקרקעין כבר לא קיימת משתלה אלא מתנהלת בהם חברת רהיטים. רמ"י אף הבהירה כי בכוונתה לשנות את ייעוד המקרקעין – למסחר ותעסוקה. לאחר שהצעת פשרה שהועלתה על ידינו לא התקבלה על ידי הצדדים, הגיעה העת להכריע במחלוקת ביניהם. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בחומר הכתוב ושמעתי את טענות הצדדים בעל פה, אני סבורה כי דין הערעור להידחות – וכך אציע לחבריי כי נעשה. בלב הערעור שלפנינו עומדת פרשנותו של פסק הדין המקורי – כאשר המערערים טוענים כי בהתאם לפרשנות זו על רמ"י להתקשר עמם בהסכם חכירה; ואילו רמ"י סבורה שהפרשנות מובילה למסקנה כי המנוח היה זכאי לחתום על הסכם הרשאה בלבד; כי זכות זו לא עברה למערערים לאחר מותו; וממילא – אין כיום תוקף להסכם הרשאה שהיה יכול להיחתם עם המנוח. כפי שיפורט להלן, לטעמי אף שקיימת עמימות בפסק הדין המקורי – יש להעדיף את הפרשנות שמעניקה לו רמ"י, שהיא סבירה יותר מפרשנותם של המערערים. פרשנות של פסק דין נעשית ככל פרשנות של טקסט אחר. על בית המשפט לבחון את לשונו של הטקסט ואת תכליתו, ועל פי אמות מידה אלה – להכריע מהי הפרשנות הראויה (בג"ץ 3406/91 בבלי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מה(5) 1, 8 (1991); רע"א 369/10 אוחיון נ' חממי (30.5.2010); רע"א 8567/12 פגירסקי נ' שפירא פסקה 4 (5.8.2013); אהרן ברק פרשנות במשפט - תורת הפרשנות הכללית 127-126, 222 (1992)). לעמדתי, שימוש בכללי הפרשנות האמורים מוביל למסקנה לפיה צדק בית משפט קמא בפרשנות שהעניק לפסק דין זה. מבחינת לשונו – פסק הדין המקורי אינו ברור כאמור די הצורך. על פי פסק הדין, "נכון וצודק הדבר שיחודשו הסכמי חכירה תקופתיים" (פסקה 3.3.2 לפסק הדין המקורי). בית המשפט מתייחס אפוא ל"חידוש" של "הסכמי חכירה" תקופתיים. כדי להבין את משמעות המונח "הסכמי חכירה תקופתיים" יש לבחון אם כן מהם ההסכמים שנחתמו עם המנוח לפני פסק הדין המקורי, שאלה ההסכמים שעל פי פסק דין זה על רמ"י "לחדש". בחינה כזו מעלה כי מדובר בהסכמים הדומים יותר במהותם להסכמי הרשאה ולא להסכמי חכירה. כזכור, המנוח התקשר עם רמ"י בהסכמים שכותרתם "חוזה חכירה" כמו גם בהסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה". המסקנה אודות אופיים של ההסכמים ככאלה המעניקים זכויות הרשאה בלבד, יפה ביחס להסכמים המוקדמים יותר שנחתמו עם המנוח. אמנם כותרתם של הסכמים אלה הייתה "חוזה חכירה", אך הזכויות שהוענקו בהם בפועל לא היו זכויות חכירה. כך, בהסכמים שנכרתו לאחר שנת 1969 הובהר כי מדובר בזכויות זמניות, קצרות ומוגבלות; וכי רמ"י רשאית על פי שיקול דעתה להביא את ההתקשרות בין הצדדים לסיומה עוד לפני תום תקופת ה"חכירה" (ראו פסקה 2.2 לפסק הדין המקורי וסעיף 7 להסכמים משנת 1972 ו-1975). למעשה, גם ההסכם משנת 1975 לא העניק למנוח זכות ארוכת שנים במקרקעין, אלא רק נתן לו את האפשרות לחדש את ההסכמים פעמיים נוספות, לתקופות של שלוש שנים כל אחת. כמו כן, בהסכמים משנת 1972 ו-1975 (ואולי גם בהסכמים שקדמו להם ושלא הוצגו לנו), נקבע כי המנוח אינו רשאי להעביר את זכויותיו לאחר בדרך של משכון, חכירת משנה או מסירה (ראו סעיף 5ג להסכמים משנת 1972 ו-1975). עולה אפוא כי חרף הכותרת של הסכמים אלה ("חוזה חכירה") וחרף השימוש במונח "חכירה" במסגרתם – תוכנם עסק בזכויות הדומות יותר ל"הרשאה". מסקנה זו יפה בוודאי גם ביחס להסכמים המאוחרים יותר, שכותרתם "חוזה הרשאה". לבד מכותרת ההסכם והשימוש במונח "הרשאה", הסכמים אלה כללו מאפיינים של הסכם הרשאה. למנוח ניתנו בהם זכויות הרשאה זמניות ובלתי עבירות בתור "בר-רשות" בלבד; וחל עליו איסור להעביר או לשעבד את הזכויות במקרקעין (ראו סעיפים 2 ו-8 להסכמים משנת 1989 ו-1992). יודגש כי הסכמים אלה היו ההסכמים האחרונים שנחתמו בין המנוח לרמ"י ערב פסק הדין המקורי. בהתאם – אופי הזכויות שהיו למנוח במשתלה, אותן ביקש פסק דין זה "לחדש" – היו זכויות "הרשאה" באופן ברור ומובהק. לכן המסקנה הפרשנית הסבירה למונח "הסכמי חכירה" בפסק הדין המקורי היא כי מדובר בהסכמים הדומים לאלה שבהם התקשר המנוח עם רמ"י לפני פסק הדין – הסכמים שלא הקנו לו זכויות חכירה אלא זכויות של בר רשות. גם האפשרות שניתנה לרמ"י בפסק הדין המקורי להמיר את ההסכמים להסכמי חכירה מטעמים ראויים, אינה ברורה די הצורך, והיא מכבידה על עמדתה הפרשנית של רמ"י (פסקה 3.3.2 לפסק הדין המקורי). זאת שכן עולה ממנה כי המרת הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה מותנית בכך שרמ"י תציג "טעמים ראויים". מכאן נובע לכאורה כי בהיעדר טעמים ראויים, מורה פסק הדין המקורי כי על רמ"י להתקשר בהסכמי חכירה. אולם אינני סבורה כי האמור לעיל מצדיק שינוי מהמסקנה אודות פרשנות פסק הדין המקורי. כאמור – את המונח "הסכמי חכירה" בפסק הדין המקורי יש לפרש בהתאם להסכמים הקודמים שבהם התקשר המנוח עם רמ"י שהאחרונים בהם היו באופן מובהק הסכמי הרשאה. יתרה מכך, אילו היו למנוח זכויות חכירה קנייניות במקרקעין ולא רק זכויות הרשאה, אין זה סביר כי בית המשפט היה מאפשר לרמ"י לפגוע בהן בהתבסס על "טעמים ראויים" בלבד ומבלי לפסוק לחוכר (המנוח) פיצויים על המרת זכויותיו מזכויות חכירה לזכויות הרשאה. המסקנה שלעיל עולה בקנה אחד גם עם הפרשנות התכליתית של פסק הדין המקורי. עיון בהנמקות פסק הדין מעלה כי בית המשפט ביקש להגן על אינטרס הציפייה וההסתמכות של המנוח – אינטרס שנוצר לו לאור החזקתו ארוכת השנים במקרקעין, והנוהג שנוצר בין הצדדים לפיהם ההסכמים התקופתיים על הזכויות שהוקנו בהם מתחדשים מדי פעם כאשר תוקפם פג. כך, בפסקה 3.2 לפסק הדין המקורי, ציין בית המשפט את הציפייה של מי שמחזיק במקרקעין במשך תקופה ארוכה, כי יותר לו להמשיך ולהחזיק בהם תוך המשך קיום סביר של ההסכמים שנערכו עמו. בית המשפט הבהיר כי המנוח יכול היה לכן להסתמך על כך שאותם חוזי חכירה ואפילו חוזי הרשאה בהם התקשר, יחודשו לתקופות קצובות. על מנת להגן על האינטרסים הללו של המנוח, בית המשפט קבע כי הוא זכאי להמשיך לחתום על אותם הסכמים עליהם חתם עם רמ"י בעבר. פסק הדין המקורי אינו מתייחס לזכויות ולאינטרסים מעבר לכך, ובכלל זה לאפשרות להעביר את זכויותיו של המנוח או לאינטרסים של יורשיו. יתרה מזאת, בפסק הדין המקורי אף הובהר מפורשות כי המנוח אינו זכאי לכרות עם רמ"י הסכם חכירה לדורות, משום שכל ההסכמים שנכרתו עובר לפסק הדין המקורי היו הסכמים לתקופות קצובות. לאור פרשנות זו של פסק הדין המקורי, עולה כי אכן למערערים אין זכויות במקרקעין כיום, שכן הזכויות שהיו למנוח במקרקעין אינן ניתנות להורשה. גם בהנחה שהניח בית משפט קמא לפיה יש לראות את המנוח כאילו חתם על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012 – אין למערערים זכות לדרוש כי רמ"י תחתום עמם על הסכם חדש כיום. המערערים טענו עוד כי בית משפט קמא לא זקף לחובת רמ"י את הימנעותה מלפעול להבהרת פסק הדין המקורי לאורך השנים. אולם, עיון בפסק דינו של בית משפט קמא (פסקה 27), מעלה כי הימנעות זו היא שהביאה את בית משפט קמא לראות את המנוח כאילו חתם על הצעת הסכם ההרשאה משנת 2012. אינני מקבלת את הטענה כי בכך שרמ"י נמנעה מלפעול להבהרת המצב המשפטי יש כדי להשפיע על זכויות הצדדים היום באופנים נוספים. זאת גם לאור העובדה שכעולה מפסק דין זה לעיל, הפרשנות שרמ"י פעלה מכוחה לאורך השנים היא זו שהתקבלה בסופו של דבר. בשולי הדברים יוער כי אין לקבל את הטענה לפיה למערערים יש זכויות של דיירות מוגנת. בית משפט קמא דחה טענה זו בהיותה הרחבת חזית, ואין מקום להתערב במסקנה זו. כאלה הם פני הדברים ביחס להשוואה שנערכה בין משתלת "חישתיל" לבין המשתלה בה החזיקו המערערים. לאור ההבדלים בין המשתלות אין לקבל את טענת ההפליה שהמערערים העלו. סוף דבר: אם תישמע דעתי – נדחה את הערעור ונותיר את החלטת בית משפט קמא על כנה. בהתחשב בתוצאה זו, אציע כי המערערים יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 20,000 ש"ח. ש ו פ ט ת השופט נ' סולברג: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז:             אני תמימת דעים עם חברתי השופטת ר' רונן כי אין לפרש את פסק הדין שניתן בשנת 2000 ככזה שמקנה למערערים זכויות חכירה במקרקעין. מסקנה זו נתמכת הן באמור בפסק הדין עצמו והן בתוכנם של החוזים שהוצגו במסגרת ההתדיינות. חשיבות מיוחדת נודעת לכך שפסק הדין נסב על זכויותיו של מי שהיה צד לחוזים המקוריים עם רשות מקרקעי ישראל, ובינתיים נפטר. אף מבלי להידרש להכרעה מדויקת באשר לטיב הזכויות שהוקנו למנוח בעבר, דומה כי אין בסיס לטענה שזכויות אלה היו ניתנות להעברה מלכתחילה – לא בחוזים עצמם ולא בפסק הדין. די בכך כדי לדחות את הערעור. אבקש להוסיף, גם אם מעבר לנדרש, כי במהלך הדיון בפנינו התברר שהלכה למעשה הנכס מושא הערעור משמש כיום כנכס מסחרי מובהק. אין מדובר עוד במשתלה הפועלת כעסק משפחתי, אשר סגירתה צפויה לפגוע במשלוח ידם של המערערים. בעיקרו של דבר, מדובר בנכס שהוא קניין הציבור, ואין מקום להכרה בזכויות בו מעבר לאותן זכויות מוגבלות שהוקנו בעבר ופקעו זה מכבר. ש ו פ ט ת לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ר' רונן. ניתן היום, ג' אב תשפ"ד (07 אוגוסט 2024). נעם סולברג, שופט דפנה ברק-ארז, שופטת רות רונן, שופטת 16 מתוך 16