בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 3266/96
בפני: כבוד
הנשיא א' ברק
כבוד
השופט מ' חשין
כבוד
השופט א' אנגלרד
המערערים: 1.
פרופ' מאיר סמורודינסקי
2.
ד"ר אינה סמורודינסקי
נגד
המשיבים: 1.
יעל רינות
2.
רות צדוק
3.
אורלי וינטראוב
4.
יהודה וינטראוב
ערעור
על פסק דין בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו
מיום 17.3.96 בה.פ. 1127/92
שניתן
על ידי כבוד סגן הנשיא מ' טלגם
תאריך הישיבה: ט"ו באלול תשנ"ח
(6.9.98)
בשם
המערערים: עו"ד
תמר פירון ועו"ד ערן רוזנברג
בשם המשיבים: עו"ד
יצחק סגל
פסק - דין
השופט י' אנגלרד:
לפנינו מקרה של מכירת חלקה במקרקעין. השאלה
השנויה במחלוקת בין בעלי הדין נוגעת לזכויות הבנייה במקרקעין אלה. פתרונה של השאלה
תלוי בפרשנות ההסכם בין המוכרים לבין הקונים.
1. תחילה תיאור של בעלי הדין ועיקר מהלכיהם: בשנת
1974 נערך הסכם בין חברת מגרש 584 בגוש 6666 בע"מ באמצעות מנהלה, וגם אישית
עם מר א' שטיינר וגב' ח' שטיינר (להלן נכנה אותם: המוכרים) מצד אחד לבין מר
מ' סמורודינסקי וגב' א' סמורודינסקי (להלן: הקונים) מן הצד האחר. גודל
המגרש כולו הוא 1013 מ"ר. לפי ההסכם (להלן: הסכם המכר) רכשו הקונים
בעלות ב510/1013- חלקים במגרש, כך שבידי המוכרים נשארו 503/1013 חלקים במגרש. יחד
עם הסכם המכר נערך בין המוכרים לבין הקונים הסכם "תנאי חכירה", לפיו
החכירו המוכרים לקונים שטח שסומן באופן ספציפי, בעל 510/1013 חלקים במקרקעין.
(אתייחס להלן לשטח מוחכר זה בתור "חלקת הקונים במגרש" ולשטח הנותר במגרש
שנשאר בשליטתם של המוכרים בתור "חלקת המוכרים במגרש"). בשנת 1985
התפרקה החברה; הזכויות במגרש עברו לידי מר שטיינר, ולאחר מותו לידי יורשיו יעל
רינות ורות צדוק, שהן המשיבות 1 ו2- בערעור זה. בשנת 1992 מכרו המשיבות 1 ו2- את
זכויותיהן במקרקעין הנזכרים לאורלי וליהודה וינטראוב, שהם המשיבים 3 ו4- בערעור
זה. בכוונת האחרונים לנצל את זכויות הבנייה השייכות, לדעתם, באופן יחסי, לחלקים
שרכשו מידי המשיבות 1 ו2-.
2. הקונים התנגדו לקיום זכויות בנייה כאלה בחלקה
הסמוכה בטענה כי זכויות הבנייה על כל המגרש הועברו להם בזמנו על ידי
המוכרים. בשל התנגדותם של הקונים, פנו המשיבים 4-1 בהמרצת פתיחה לבית משפט השלום
בתל-אביב-יפו בבקשת סעד הצהרתי בדבר קיום זכויות בנייה בחלקת המוכרים במגרש. בית
משפט השלום העביר את העניין - בנימוק של חוסר סמכות עניינית - לבית המשפט
המחוזי. האחרון נענה - מפי סגן הנשיא, השופט מ' טלגם - לבקשה והצהיר כי
"הקונים [דהיינו: המשיבים 4-3 (י.א)] הבאים בנעלי המבקשות [דהיינו: המשיבות
2-1] הינם בעלי זכות החזקה והשימוש במגרש מכוח בעלותם ב503/1013- חלקים בחלקה 410
בגוש 6666. הם רשאים לנהוג במגרש מינהג בעלים לכל דבר, כולל שימוש בזכויות הבניה
שנותרו בו".
3. על פסק-דין זה הוגש על-ידי הקונים הערעור
שלפנינו. כאמור, בלב המחלוקת מצוי הסכם המכר משנת 1974 על נסיבותיו. אפרט כעת את
המסמכים ואת הנסיבות השייכים לעניין, ומהם אבקש לאמוד את כוונתם של הצדדים להסכם.
המסמך הראשון הן סקיצות שנערכו ונחתמו על ידי הצדדים ביום 20.5.74, והנוגעות
לקוטג' שהקונים התכוונו לבנות על החלקה במגרש אותה עמדו לרכוש מן המוכרים. בשולי
הסקיצות הופיעו תנאים מסוימים באשר לעיסקה המתוכננת. בשולי אחת הסקיצות (נ1/א)
הופיעו התנאים הבאים [בכתוב, המובא בנוסחו המקורי, נפלו שגיאות כתיב ואציין אותן
בסימן קריאה - י' א']:
"תנאי:
(1) שהחדר במבנה הקיים נהפח(!) למחסן ושהפתחים (2) יסגרו במזרח ובצפון (3) והמוכר
יתן מכתב שיבתר(!) על כל בניה בעתיד לתובת(!) הקונה. (4) יפוי כוח נוטריוני
להעבת(!) המגרש (5) פירוק וסילוק המחסן הקיים."
במעמד חתימת הסקיצות שילמו הקונים למוכרים סכום ראשון על
חשבון המכר.
4. המסמך השני הוא הסכם המכר מתאריך 27.6.74
(נ2/) שבו התחייבו המוכרים לרשום בעלות במושאע בגין המגרש על שם הקונים,
כאשר על שם הקונים ירשם שטח של 510 מ"ר. כמו כן התחייבו המוכרים לרשום במשרד
ספרי האחוזה זכות חכירה בחלקה על שם הקונים. בסעיף 11 לחוזה נאמר בזו הלשון:
11.
המוכרת מתחייבת למסור לקונים אישור בכתב לעירית הרצליה בו היא תאשר כי היא מוותרת
על כל זכות לבקש אישור לבניה בעתיד על החלקה, אישור זה יומצא לפי דרישת הקונים או
בא-כוחם בנוסח שיספק את עירית הרצליה.
בסעיף 12 להסכם נאמר:
12.
המוכרת מתחייבת להגיש לעירית הרצליה תוכנית בה תבקש להפוך את מבנה החדר שבחלקה
למחסן עבודה, וזאת כדי שהקונים יוכלו להשתמש בזכויות הבניה שלהם לשם ביצוע
מטרותיהם לבניה על החלקה.
בסעיף 16 נאמר:
א.
המוכרת מתחייבת בזאת להקצות לקונים מתוך חלקה שלה במגרש רצועת אדמה שלא תעלה על
2.75 מ' וזאת על מנת לאפשר גישה נוחה וחופשית למכונית הקונים מכביש של החלקה.
ב.
מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי שטח החלקה בתוספת רצועת האדמה כאמור בסעיף קטן א לעיל
לא יעלה על 530 מ"ר.
ג.
למען הסר ספק מוצהר בין הצדדים כי רצועת האדמה האמורה בסעיף קטן א לעיל עוברת
בשטחה של המוכרת.
בסעיף 17 נאמר:
מוסכם
ומוצהר בזאת בין הצדדים להסכם זה כי על המוכרת ועל הקונה יהיה לחתום בד בבד עם
העברת החלקה על שם הקונה בלישכת רשום המקרקעין על יפוי כוח נוטריוניים בלתי חוזרים
לפיהם מוסרים בזאת הקונים יפוי כוח בלתי חוזר לעשיית כל פעולה בחלקה השייכת לקונים
ואילו הקונים יחתמו על יפוי כוח כנ"ל לזכות המוכרת לעשיית כל פעולה בחלק
המגרש שישאר בחזקתה של המוכרת. כל זאת בכפוף לסעיף 11.
יצויין כי המשפט האחרון "כל זאת בכפוף לסעיף 11"
הוסף בכתב יד בליווי חתימות הצדדים.
בסעיף 18 נאמר:
כמו
כן מסכימים ומצהירים בזאת הצדדים להסכם זה במפורש כי כל אחד מהם רשאי להעביר את
זכויותיו וחובותיו לפיה הסכם זה וכן החלקים שלו בחלקה בכל צורה ואופן לכל איש ו/או
אנשים לפי ראות עיניו ושקול דעתו המוחלט והבלעדי, מבלי שיהיה צורך בקבלת הסכמתו של
הצד האחר ומבלי שתהיה לצד האחר כל טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג ללא יוצא מן הכלל.
בסוף ההסכם הוסף, בכתב יד, סעיף 20:
20.
כדי להסיר ספק מוצהר ומוסכם בזאת כי במידה ויופקע שטח כל שהוא משטח המגרש לצורכי
ציבור יורד משטח החלקה של הקונים עד 4 מ"ר בלבד וכל יתרת השטח המופקע תזקף על
חשבון יתרת המגרש הנשארת בידי המוכרת.
5. באותו היום, דהיינו ב27.6.74-, נחתם הסכם
"תנאי חכירה" בין המוכרים לקונים, לפיו החכירו המוכרים לקונים שטח שסומן
באופן ספציפי, בעל 510/1013 חלקים במקרקעין. סעיף 4 להסכם "תנאי החכירה"
קובע בזו הלשון:
4.
בהתאם למגמת ההפרדה המירבית הגמורה שבין "חלק של חב' מגרש 584 בגוש 6666
בע"מ" מן "החלק של סמורדינסקי" לגבי כל הענין ודבר ללא יוצא
מן הכלל מסכימים בזה הצדדים כי:
א. החוכרים ישאו בכל הוצאות האחזקה של חלקם ללא יוצא
מן הכלל, לרבות תשלומי חובה מכל סוג שהוא והוצאות אחרות ולא ישאו בכל חיוב ו/או
היטל ו/או הוצאה לגבי חלקה של חב' מגרש 584 בגוש 6666 בע"מ.
ב. החוכרים יהיו אחראים אחריות מלאה לחלקם בלבד כלפי
צד ג' ולא יהיו אחראים בכל הנוגע ו/או הנובע מחלקה של חב' מגרש 584 בגוש 6666
בע"מ.
ג. החוכרים לא יהיו רשאים להתערב בכל הענין הנוגע
לחלקה של חב' מגרש 584 בגוש 666 בע"מ וזאת במידה מקסימאלית כאילו היו שני
הצדדים בעלים יחידים איש איש בחלקו הוא.
ד. החוכרים יהיו רשאים מזמן לזמן לפי הרצוי להם לפי
ראות עיניהם בתנאים שימצאו לנכון ומבלי צורך בהסכמת או ברשות המחכירה להעביר שטר
חכירה זה ו/או לעשות כל דיספוזיציה אחרת ללא יוצא מן הכלל בזכותם זאת לרבות השכרת
משנה ו/או שעבוד ו/או משכון ו/או מתן רשות שמוש ו/או אחזקה ו/או העברה חלקית או
שלמה ו/או ביטול החכירה כולה או בחלקם והכל כאילו היו הם הבעלים היחידי בחלקם הם.
ה. החוכרים יהיו רשאים בחלקם הם בכפוף לחוקי בנין
ערים ולחוק, לבנות ו/או לשנות בניה ו/או להוסיף בניה ו/או להרוס מבנים ללא הסכמת
המחכירה.
ו. שכירות זאת תעבור בירושה ו/או בצורת צואה לפי
חוקי הירושה ליורשים או לנהנים לפי הצואה ללא צורך בהסכמת המחכירה.
ז. רושם הקרקעות ו/או רשות החוקים עירונית ממשלתית
וכל אדם אחר יהיו רשאים וחייבים להרשות כל פעולה שאיננה פסולה מאיזה בחינה חוקית
אחרת שהחוכרים זכאים לעשותה בחלקם הם, מבלי לדרוש הסכמתו ו/או הופעתה של המחכירה.
6. המהלך הבא של הקונים השתהה מספר שנים, דהיינו,
הביצוע של בניית הבית בשטח המגרש שהוחכר להם, כמוזכר, עם קניית חלקם בבעלות
הקרקע. הבקשה להיתר בנייה הוגשה על ידי הקונים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
הרצליה בחודש מארס 1980. המוכר, מר א' שטיינר, חתם על הבקשה ב"חתימת
שכן". היתר הבנייה לבית מגורים דו-מפלסי כולל מקלט, מרתף וחנייה ניתן בסוף
חודש ינואר 1981. הבית שנבנה בפועל על ידי הקונים קטן יותר מן התכנית המקורית,
וכתוצאה מכך נשארו במגרש אחוזי בנייה בלתי מנוצלים. על זכויות בנייה אלה סובב
הסכסוך בין בעלי הדין.
7. בית המשפט המחוזי לא השתכנע כי המסמכים, על
נסיבותיהם, מחייבים את המסקנה כי המוכרים העבירו לקונים, ביחד עם מכירת כמחצית
המקרקעין, את זכויות הבנייה שנתלוו לחלקם של המוכרים במגרש שנותר בידיהם. בית
המשפט קמא גורס כי "זכויות בנייה אינן עניין-אגב שמוותרים עליהן בצורה כה
מרושלת וללא תמורה ספציפית". לאחר איזכור סעיפים 12 ו17- להסכם המכר, בית
המשפט קובע:
אין
לראות בהתחייבות המוכרים בהסכם מ- 27.6.74 (להלן: ההסכם) משום ויתור על כלל
זכויות הבניה שלהם, כוונת הצדדים העולה מן ההסכם היא לאפשר לנתבעים [הקונים
- י'א'] לבנות את ביתם באין מפריע ומבלי להיזקק להסכמות כלשהן מצד המוכרת, ולשם כך
התחייבו לעשות פעולות שונות: הפיכת החדר למחסן ומסירת אישור לעיריה. פעולות אלו
מראות על כוונה להעביר זכויות בניה ל[קונים] כך שיוכלו לבנות את ביתם, תוך ויתר על
23 מ"ר ממגרש המוכרים ולא יותר מכך. ואכן [הקונים] ניצלו את מלוא זכויות
הבניה של המגרש שלהם ביחד עם זכויות בניה נוספות מיתרת המקרקעין, דבר שהתאפשר
בעזרת הפעולות שעשו המוכרים. בתעודת הציבור שהוגשה (נ4/) צוין כי שטח הבית החד
קומתי הוא 78.45 מ"ר ואילו שטח הקוטג' הוא 189.24 מ"ר + מרתף 30.78
מ"ר. חלקת המוכרים מהווה כמעט מחצית המקרקעין ועליה עומד בית קטן בין 3.5
חדרים (פחות ממחצית מבית [הקונים] לא כולל המרתף) ואין זה סביר שתשאר ללא זכויות
בניה כלל. באם אכן היה ויתור כזה (כאמור אין חתימה של המוכר בסמוך לרישום
"הביתור" ואין לדעת מי רשם אותו) - הייתי מצפה שיכלל בהסכם הסופי (פסקה
3 לפסק הדין).
8. בהמשך דבריו קובע בית המשפט כי:
[הקונים]
לא הוכיחו ולא שכנעו אותי ששילמו תמורה גבוהה מערך הקרקע בשוק עבור זכויות בניה של
המוכרים. אילו היו קונים בנוסף לחלקה גם את זכויות הבניה של המוכרים על המגרש היה
המחיר אמור להיות גבוה יותר ממחיר השוק, שכן ערכו של מגרש המוכרים ירד בשעור ניכר
כשהוא נותר ללא זכויות בניה. כאמור, נראה לי שהתחייבות להעביר את כל זכויות הבניה
ל[קונים] היתה טעונה איזכור מפורש בהסכם. הסכם זה שנוסח בידי עו"ר מנוסביץ
יורד לפרטי פרטים; הורדת חלונות, הפיכת חדר למחסן וכו' כך שנראה כי לו היתה כוונה
כזו הדבר היה נרשם מפורשות ולא היה נותר ללא איזכור למעשה. (פסקה 5 לפסק הדין).
9. בהסתמך על סעיף 4(ג) להסכם "תנאי
חכירה", מאמץ בית המשפט את גירסת המוכרים כי כוונת ההסכם הייתה ליצור הפרדה
בין הצדדים שלא יהיו תלויים זה בזה ושכל אחד יוכל לנהוג בשטחו כמנהג בעלים. במבוא
של הסכם זה מופיע הנוסח הבא:
והואיל:
וברצון הצדדים להעניק זכות חכירה שליטה וחזקה ושמוש עצמאיים ובלעדיים ומירביים
בצורה כזאת שהחוכרים יהיו בלתי תלויים במחכירה בתור שכזאת, בכל פעולה וענין בחלקם
הם והמחכירה תהיה מנועה בכל צורה שהיא להפריע ו/או להתערב בכל ענין הנוגע לחלקם של
החכרים כאילו היו החוכרים בעלים בלעדיים בחלקם.
על כך מעיר בית המשפט, כי גם מבוא
זה:
אינו
סותר הנחה זו. בעת כתיבתו נוסח חלק זה במבוא בעיקר להגנה על זכויות
החוכרים-המשיבים, אך מניסוחו ניתן להבין כי המטרה היתה ליצור הפרדה בין הצדדים;
"הואיל וברצון הצדדים להעניק זכות חכירה, שליטה וחזקה ושמוש עצמאיים ובלעדיים
ומירביים בצורה כזאת שהחוכרים יהיו בלתי תלויים במחכירה".
10. מסקנתו של בית משפט קמא כי המוכרים שמרו בידיהם
את זכויות הבנייה ש"נותרו" במגרש שלהם, אינה נראית לי. לטעמי, מן
המסמכים ומן הנסיבות יש להסיק כי הצדדים התכוונו כי זכויות הבניין של המגרש כולו
יעברו בשלמותן לידי הקונים. בית המשפט קמא ביסס את מסקנתו הנוגדת על שתיקתו של
הסכם המכר ועל מטרתו המשוערת של הסכם "תנאי החכירה". דא עקא, בית המשפט
לא התייחס בניתוחו להוראות הסעיפים 11 ו17- להסכם המכר, מהם עולה, לכאורה, כי כל
זכויות הבנייה הועברו לידי הקונים. השמטה זו של בית משפט קמא מחייבת בחינה מחודשת
של העניין כולו.
11. עובדה היא כי בתרשים נ1/ מופיע תנאי מפורש של
ויתור מצד המוכרים על זכויות בנייה עצמאיות. בית המשפט קמא קובע כי החתימות
המופיעות על תרשים זה נראות אמנם כחתימת ידם של המוכרים, אך הן מצויות בצד ההפוך
של התרשים ולכן "[ב]רור שאינן מתייחסות לכתוב". עיינתי בתרשים, על
חתימותיו, והרושם שלי הוא כי החתימות של המוכרים מתייחסות לתרשים כולו. כמו כן,
נראה, גם לעיני הדיוט, כי התנאי החמישי (הנזכר לעיל) המופיע בתרשים כתוב דווקא
בדיו סגולה ששימשה את המוכרים בחתימתם על התרשים. גם עובדה זו מחזקת את הסברה כי
המוכרים היו מודעים לתנאים המופיעים בתרשים. לפי עדותו של הקונה, מר מ'
סמורודינסקי, בבית המשפט, התנאים נכתבו בפועל על ידי מר ליכטנשטיין, בעל החברה
המצוינת בתרשים: אלמגור, קבלנות בנין בע"מ, ואשר שימש כמתווך בעיסקת הצדדים
(עמ' 9 בפרוטוקול מיום 1.1.1995). כן העיד עד זה כי בהמלצת המתווך פנו לעו"ד
מנסוביץ, שהיה עורך דינם של המוכרים, הראו לו את הסקיצה ואת הכתוב עליה לשם הכנת
הסכם המכירה (פרוטוקול, שם).
12. לדעתי, מנוסח הוראת סעיף 11 להסכם המכר עולה כי
המוכרים ויתרו על זכויות הבנייה שלהם. טענת המשיבים היא כי יש לפרש את הביטוי
"החלקה", המופיע בסעיף 11, כפי הגדרתו במבוא להסכם (ב"והואיל"
השלישי), דהיינו, הכוונה היא לשטח של 510 מ"ר שנמכר לקונים. פרשנות זו אינה
נראית לי כלל ועיקר מן הטעמים הבאים:
(א) אין כל היגיון עסקי בכך שהמוכרים מתחייבים
לתת אישור על כך שהם מוותרים על הזכות לבקש אשור לבנייה בעתיד על החלקה של
הקונים. כי הרי בהסכם המכר מתחייבים המוכרים לרשום זכות חכירה על החלקה המסומנת
של הקונים, וזאת בהתאם להסכם "תנאי החכירה" שנערך באותו היום. לפי הסכם
"תנאי החכירה" אין למוכרים שום אפשרות לבנות בחלקת הקונים. על שום מה
אפוא התחייבות למתן אישור מעין זה? התשובה היא כי הכוונה כאן היא לוויתור מצד
המוכרים לבנות על חלקתם שלהם.
(ב) אין כל מניעה עקרונית לכך כי המונח
"החלקה", המופיע בסעיף 11 להסכם המכר, יפורש שלא על פי ההגדרה המצויה
במבוא של ההסכם. עובדה היא כי המנסח לא הקפיד על שימוש עקבי במונח וסטה במסמך לא
פעם מן ההגדרה המצויה במבוא. ואמנם בשורה של הוראות ההסכם ברור כי הכוונה אינה
לחלקתם של הקונים דווקא, אלא למגרש כולו: עיין ודוק, בין היתר, בהוראות הסעיפים 4
(הבעלות במושאע "בחלקה"), 12 (מבנה החדר "שבחלקה"), 18
(החלקים שלו "בחלקה").
(ג) התוספת בכתב יד בהוראת סעיף 17:
"בכפוף לסעיף 11" מצביעה גם היא על כך כי הכוונה בסעיף 11 היא לזכויות
הבנייה של המוכרים דווקא.
כאמור, בית המשפט המחוזי לא התייחס בפסק דינו להוראות אלה
של הסכם המכר.
13. כפי שעולה מן הסקיצות , כוונת הקונים היתה
לבנות בית בשטח של 265 מ"ר, בנייה המהווה ניצול כמעט מלא של זכויות הבנייה
במגרש כולו. לתכנית זו הסכימו המוכרים, כפי שמעידה חתימתם על התרשים. גם הבנייה
שבוצעה בפועל - דהיינו בית בעל שטח של 189 מ"ר - חרגה בהרבה מזכויות הבנייה
היחסיות של חלקת הקונים במגרש (לפי ההערכה, זכויות הבנייה היחסיות עלו כדי 150
מ"ר). גם לתכנית זו הסכימו המוכרים, כפי שעולה מ"חתימת השכן" של
מר שטיינר על הבקשה להיתר הבנייה.
14. בסיכום הדברים: מהסכם המכירה ומן הנסיבות
הנלוות לו - הכוללות, בין היתר, את החתימה על הסקיצות ו"חתימת השכן" על
היתר הבנייה - עולה כי זכויות הבנייה של המגרש כולו הוענקו לקונים. מסקנה זו
מסתמכת על שני פנים שבהסכמת המוכרים: פן אחד הוא "שלילי": ויתור המוכרים
על בנייה נוספת בחלקתם; הפן האחר הוא "חיובי": מתן היתר לקונים לנצל את
זכויות הבנייה של המגרש כולו בעת בניית ביתם
בחלקתם.
15. איני רואה דבר בהסכם "תנאי החכירה"
אשר עשוי לגרוע מן המסקנה שבסעיף הקודם. בהקשר זה אעיר, כי הסכם החכירה יצר,
במובן מסוים, מצב א-סימטרי בין הצדדים. מעמדם העקרוני של הצדדים בקרקע הוא של
בעלים משותפים (מושאע). נמצא, כי בעלותם המשותפת מתפשטת בכל חלקיק וחלקיק
בקרקע (סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-). כדי שלשותף אחד תהיה שליטה
בלעדית בחלקה מסוימת בקרקע הנדונה, פתוחות לפניו שתי דרכים עיקריות: הסכם שיתוף על
פי סעיף 29 לחוק המקרקעין, או הסכם חכירה לטובת השותף האחד על חלקה בקרקע המוגדרת
באופן פיסי. במקרה שלפני, המוכרים, השותפים העתידיים של הקונים, החכירו לקונים חלק
מסויים מן המגרש, אך לא ערכו לעצמם הסכם חכירה מקביל לשימוש בחלקה אשר בחזקתם
הבלעדית. על רקע זה יש להבין את ההוראות המצויות בהסכם החכירה ואשר מזכירות את
זכות השימוש של המוכרים בחלקתם המסויימת. הכוונה היא לנאמר במבוא להסכם, המזכיר את
זכות ההנאה והשימוש של המוכרים בחלקה המסומנת ולהוראת סעיף 4(ג) להסכם החכירה.
התוצאה מן ההסדר המיוחד בין הצדדים היא כי הקונים שולטים בחלקתם בתור חוכרים, בעוד
שהמוכרים, והבאים תחתיהם, שולטים בחלקתם הנפרדת על יסוד הסכם שיתוף, הכלול, כך
נראה, בהוראות הנזכרות בהסכם החכירה.
16. מסקנתי היא כי ההוראות המעניקות למוכרים זכות
שימוש ומעמד בלעדי בחלקתם אינן מכוונות כלל לעניין זכויות הבנייה, אלא לחלוקת
השימוש בקרקע המשותפת. לכן, אין בהוראות אלה דבר שיוכל לגרוע מן המסקנה העולה
מנוסח הסכם המכירה, על נסיבותיו המיוחדות, כי המוכרים הסכימו שזכויות הבנייה,
שעמדו למגרש כולו, עברו לידי הקונים-השותפים. אין יסוד לסברה כי אי-מיצויין של
זכויות אלה על ידי הקונים בבניית הקוטג' החזיר את הזכויות הנותרות לידי
המוכרים. יש לזכור, בהקשר זה, כי "הפן השלילי" של הסכמתם מונעת מהם
להוסיף בנייה בחלקה המיוחדת שלהם.
אי-לכך, הערעור מתקבל ופסק דינו ההצהרתי של
בית המשפט המחוזי מתבטל. המשיבים ישאו בהוצאות המערערים בסך 30000.-
ש"ח.
ש ו פ ט
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
ה נ ש י א
השופט מ' חשין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט אנגלרד.
ניתן היום, י"ב בכסלו תשנ"ט
(2.12.98).
ה נ ש י א ש ו פ
ט ש ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
96032660.Q04 /שב