אבו טיר ואח' נ' משרד המשפטים/אגף רישום והסדר מקר ואח'

6 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 32329-10-24 לפני: כובד השופט יוסף אלרון כובד השופטת גילה כנפי-שטייניץ כבוד השופט יחיאל כשר העותרים: 1. נזאר אבו טיר 2. ג'אבר אבו טיר 3. בות'ינה אבו טיר דבש 4. מחמוד חסן 5. ח'ליל אבו טיר 6. סקר אבו טיר 7. רוחי אבו טיר 8. יוסף אבו טיר 9. אברהים אבו טיר 10. עזיזה עיד 11. אחמד אבו טיר 12. פאדי אבו טיר 13. אימאן אבו טיר 14. ג'אבר דאוד אבו טיר 15. שאדי אבו טיר 16. חסן אבו טיר 17. אחמד אבו טיר נגד המשיבים: 1. משרד המשפטים/אגף רישום והסדר מקר 2. לישכת הסדר המקרקעין 3. קרן קיימת לישראל 4. משרד המשפטים/אגף האפוטרופוס הכללי עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרים: עו"ד זיאד קעואר; עו"ד מוחמד דחלה בשם המשיבים: עו"ד שרון הואש-איגר פסק-דין השופט יחיאל כשר: עניינה של העתירה שלפנינו בהליכי הרישום הנוגעים לגוש 31784 באום טובא שבדרום מזרח ירושלים (להלן, בהתאמה: הליכי ההסדר ו-גוש ההסדר), שנערכו מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה). במסגרת העתירה נתבקשנו להוציא מלפנינו צו על תנאי אשר יורה למשיבים ליתן טעם מדוע לא יבוטלו כלל ההחלטות שנתקבלו במסגרת הליכי ההסדר, לרבות רישום לוח הזכויות בגוש ההסדר בלשכת רישום והסדר הזכויות במקרקעין. כמו כן, בגדר העתירה נתבקשנו ליתן צו ביניים וצו ארעי, אשר יורה למשיבים להימנע מביצוע כל פעולה במקרקעין שבתחום גוש ההסדר (להלן: המקרקעין), עד למתן פסק דין בעתירה. על פי הנטען בעתירה, העותרים הינם בני משפחת אבו טיר, אשר החזיקו בזכויות במקרקעין עובר להליכי ההסדר. לטענת העותרים, בהליכי ההסדר נפלו מספר פגמים אשר מנעו מהם לדעת על קיומם. כך, נטען כי ההודעות על קיום הליכי ההסדר לא פורסמו במקומות ובאופן עליהם מורים סעיפים 6 ו-9 לפקודה; וכי הפרסומים היחידים על אודות הליכי ההסדר פורסמו בילקוט הפרסומים בשפה העברית בלבד, ובשל כך נפגעה יכולת העותרים, שהינם דוברי ערבית, ללמוד על קיום הליכי ההסדר. העותרים טוענים כי משום שלא ידעו על קיום הליכי ההסדר, נשללה מהם הזכות להגיש תזכירי תביעה בהתאם לסעיף 17 לפקודה, ביחס לזכויותיהם הנטענות במקרקעין. כתוצאה מכך, הליכי ההסדר נסתיימו ברישום מרבית הזכויות במקרקעין על שמם של המשיבים 4-3, הקרן הקיימת לישראל והאפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי (להלן, בהתאמה: קק"ל ו-האפוטרופוס הכללי). בעתירה נטען כי העותרים למדו על קיום הליכי ההסדר רק לאחר שאלו נסתיימו, כאשר בא-כוח העותר 15 פנה לעיריית ירושלים, ביום 5.6.2023, בבקשה ליזום הליך תכנוני ביחס למקרקעין, ונמסר לו כי המקרקעין עברו הליכי הסדר לאחרונה. על רקע זה, ולאחר שהעותר 15 עדכן את יתר העותרים על התשובה שנמסרה לו מאת עיריית ירושלים, פנו העותרים אל המשיב 2, פקיד ההסדר בירושלים (להלן: פקיד ההסדר), ביום 22.7.2024, בבקשה לביטול הליכי ההסדר. לאחר שבתשובתו מיום 22.7.2024 השיב פקיד ההסדר לעותרים כי לשיטתו לא נפלו כל פגמים בהליכי ההסדר, שיגרו העותרים לפקיד ההסדר מכתב נוסף, ביום 6.8.2024, ובו ביקשו לקבל פרטים נוספים על הליכי ההסדר. משמכתבם הנוסף לא זכה למענה, הגישו העותרים, ביום 15.10.2024, את העתירה דנן. בהחלטתי מיום 18.10.2024, הוריתי למשיבים להגיש תגובה מקדמית לעתירה ולבקשה למתן צו ביניים. בתגובתם שהוגשה ביום 12.12.2024, טוענים המשיבים כי דין העתירה להידחות על הסף, ולחלופין לגופה, ועמה צריכה להידחות גם הבקשה למתן צו ביניים. המשיבים טוענים כי אף שהעותרים הלבישו את טענותיהם במלבושים מינהליים, הלכה למעשה, הסעדים המבוקשים בעתירתם נוגעים לבירור זכויות קנייניות ביחס לחלקות שנרשמו בתום הליכי ההסדר. לטענת המשיבים, בירור טענות העותרים צריך להיעשות לפי סעיפים 97-93 לפקודה, המאפשרים הגשת תביעה, לערכאה האזרחית המוסמכת, לצורך בירור טענה בדבר פגמים ברישום זכויות בפנקס המקרקעין. המשיבים טוענים כי בניגוד לעמדת העותרים, בירור טענותיהם בדבר הפגמים שנפלו בפרסום הליכי ההסדר מצוי בסמכותה של הערכאה האזרחית המוסמכת, וככל שיתקבלו טענותיהם של העותרים בהקשר זה (עליהן חולקים המשיבים), מוסמך בית המשפט המחוזי להושיט סעד ראוי אשר ייתן מענה הולם לטענות העותרים. לפיכך, לטענת המשיבים, עומד לעותרים סעד חלופי בדמות פניה לערכאה האזרחית המוסמכת (בית המשפט המחוזי), כך שדין עתירתם להידחות על הסף. המשיבים מוסיפים וטוענים כי דין העתירה להידחות גם לגופה. כך, נטען כי בניגוד לטענת העותרים, הזכויות במקרקעין הועברו, עוד קודם להקמת המדינה, בשרשרת עסקאות מידי משפחת אבו טיר, עד שהגיעו לידיי קק"ל וחברת "שיכון" – חברה לשכונות עובדים בע"מ. לאחר שחרורה של מזרח ירושלים בשנת 1967, הוקנו המקרקעין לאפוטרופוס הכללי, אשר יזם, בשנת 2021, הליכים להסדרתם. נטען, כי עוד קודם לכן, בשנת 2020, נפגש פקיד ההסדר עם מוכתאר ממשפחת אבו טיר, בנוכחות נציגים נוספים ממשפחת אבו טיר, וזאת "כדי לפרט באופן כללי על הליכי ההסדר המתקיימים באיזור בכלל, ועל מהותם ועל תוכנם ועל האפשרויות הניתנות בהם". המשיבים מוסיפים וטוענים כי בהליכי ההסדר שנערכו ביחס למקרקעין לא נפל כל פגם, תוך שנטען כי פרט לפרסום על אודות הליכי ההסדר בילקוט הפרסומים, נערכו במקרקעין מספר סיורים לצורך ביצוע מדידות, על-ידי נציגי פקיד ההסדר והאפוטרופוס הכללי, במהלכם נמסר לתושבי המקום מידע בנוגע למטרת הסיורים. לטענת המשיבים, יידוע הציבור על דבר קיומם של הליכי ההסדר, באופן המתואר לעיל, עולה בקנה אחד עם החובה החוקית המוטלת על פקיד ההסדר בפקודה. בהחלטתי מיום 6.1.2025, הוריתי למשיבים להתייחס לטענת המשיבים כי עומד להם, בנסיבות העניין דנן, סעד חלופי. בתגובה שהוגשה מטעמם ביום 19.2.2025, טוענים העותרים כי סעיפים 97-93 לפקודה אינם מבססים להם סעד חלופי, שכן סעיפים אלו עוסקים במצבים בהם רישומה של הזכות בפנקס הושג במרמה, או שנפלו פגמים טכניים ברישום הזכויות בפנקס. לכן, בהינתן שטענתם של העותרים איננה כי הזכויות במקרקעין נרשמו במרמה או שנפל פגם טכני ברישומן, אלא שמשום שלא ידעו על קיום הליכי ההסדר לא יכלו להגיש תזכירי תביעה ביחס לזכויותיהם הנטענות במקרקעין, הגשת תביעה על פי אחד מהסעיפים הנ"ל אינה מהווה עבורם סעד חלופי. מעבר לכך, העותרים טוענים כי אף אם תדחה טענתם כי לא עומד לרשותם סעד חלופי, נוכח חשיבותו העקרונית של המקרה דנן, יש מקום כי בית משפט זה ייעשה שימוש בסמכותו לדון בעתירה, גם במקרים בהם קיימת ערכאה נוספת לה סמכות מקבילה לדון בהליך. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בעתירה, בתגובה המקדמית מטעם המשיבים, ובתשובת העותרים לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות, על הסף, מחמת קיומו של סעד חלופי. השאלה האם מקומן של טענות בנוגע לפגמים בפרסום על אודות קיומם של הליכי הסדר להתברר בבית משפט זה, בשבתו כבית המשפט הגבוה לצדק, או בערכאה האזרחית המוסמכת לדון בתביעות לפי הפקודה, כבר נדונה בפסיקתו של בית משפט זה. כך, ב-בג"ץ 2996/21 העמותה לרווחת שיך ג'ראח נ' פקיד הסדר מקרקעין ירושלים (30.6.2021) (להלן: עניין שיך ג'ראח), נדונה עתירת תושבי שכונת שייח' ג'ראח בירושלים, כנגד הליך הסדר שנערך ביחס למקרקעין שהם טענו לזכויות בהם, בטענה כי הליך ההסדר נעשה מבלי שקדם לו פרסום כנדרש, כך שנשללה מהם הזכות להגיש תזכירי תביעה במסגרת הליך ההסדר. עתירה זו נדחתה מחמת קיומו של סעד חלופי, תוך שבית המשפט (השופט י' עמית) קובע כי: "...הדין עם המשיבים כי טענותיהן של העותרות אין מקומן להתברר בגדרה של עתירה לבית המשפט הגבוה לצדק. פקודת הסדר זכויות במקרקעין מתווה את המתכונת הדיונית שבה ניתן לתקוף הליכי הסדר, אם בדרך של בקשה לתיקון הפנקס או ביטול רישום, אם בדרך של תיקון טעות סופר או השמטת סופר, אם בדרך של תיקון עקב השמטת זכות או אי-דיוק ואם בשל תיקון הפרשי מדידות (סעיפים 97-93 לפקודה). החשוב לענייננו, שעל פעולות אלה להינקט אל מול פקיד ההסדר או בבית המשפט המחוזי (לפי העניין), ואין לעקפן באמצעות פניה אל בית המשפט הגבוה לצדק על בסיס טענה לפגמים שנפלו בהליכי ההסדר" (שם, בפסקה 8). בדומה, גם ב-בג"ץ 5988/22 חוסיני נ' פקיד הסדר המקרקעין בירושלים (18.9.2023) (להלן: עניין חוסיני), נדונה עתירתם של תושבי שכונת שייח' ג'ראח בירושלים כנגד הליך הסדר שהתנהל ביחס למקרקעין שהם טענו לזכויות בהם, בטענה כי הליכי ההסדר לא פורסמו כנדרש. גם בעניין חוסיני דחה בית המשפט את העתירה מחמת קיומו של סעד חלופי, תוך שצוין (השופט ח' כבוב) כי: "על אף שבגדרי העתירה מצויות טענות הנוגעות להליך ההסדר, לרבות טענות ביחס לפגמים באופן פרסום ההסדר ולהתנהלות פקיד ההסדר – במרכז העתירה ניצבת מחלוקת בדבר זכויות העותרים במקרקעין. [...] על דרך הכלל, מקומם של טיעונים בדבר פגמים בהליך לרבות בדבר אופן פרסומו של ההסדר, להישמע במסגרת תביעה מכוח סעיף 59 לפקודה. טיעוניהם של העותרים במישור הפגמים בהליך ההסדר, אשר רובם ככולם נועדו לבסס את הסיבה להגשת תזכיר תביעתם באיחור, אינם מצדיקים חריגה מהכלל האמור" (שם, בפסקאות 10-9). בתשובתם לתגובה המקדמית, התייחסו העותרים לפסקי הדין בעניין שיך ג'ראח ובעניין חוסיני, וביקשו לאבחן בין עתירתם לבין עניינים אלו: כך, נטען כי בעניין חוסיני הוגשה העתירה לאחר שחלף המועד לבירור התביעות לפי סעיף 39 לפקודה, אך לפני שנרשם לוח הזכויות. לכן, באותו עניין עמד לעותרים סעד חלופי מכוח סעיף 59 לפקודה, הקובע כי משהוצג לוח הזכויות, רשאי כל תובע לזכות במקרקעין לפנות לבית המשפט בבקשה לתיקונו, בתוך שלושה חודשים מיום הצגתו – סעד שאינו עומד לרשות העותרים בעניין דנן, שכן הזכויות במקרקעין כבר נרשמו. כמו כן, נטען כי בעניין שיך ג'ראח התקיים הליך משפטי שהכריע בסוגיית הזכויות הקנייניות במקרקעין, והליך ההסדר שכנגדו כוונה העתירה שם, היה הליך "טכני" בלבד שנועד ליישם את תוצאותיו של אותו הליך משפטי. אינני סבור כי מדובר בהבדלים המצדיקים תוצאה שונה בענייננו. אמנם, בשונה מנסיבות פסק הדין בעניין חוסיני. משנסתיים הליך ההסדר ברישום הזכויות במקרקעין, לא עומד לעותרים דנן סעד חלופי מכוח סעיף 59 לפקודה. עם זאת, העיקרון שנקבע בעניין חוסיני, לפיו מקום שבמוקד העתירה ניצבת מחלוקת בדבר זכויות העותרים במקרקעין, דין טענותיהם להתברר בפני הערכאה האזרחית – יפה גם לענייננו. בנוסף, העובדה שבעניין שיך ג'ראח קדם להליך ההסדר הליך שיפוטי שהכריע בזכויות הקנייניות במקרקעין, אינה בעלת כל נפקות לענייננו. שם, כמו גם בענייננו, טענת העותרים הייתה כי הליך ההסדר לא פורסם כנדרש, כך שלא ניתנה להם ההזדמנות להגיש תזכירי תביעה בגדר הליכי ההסדר, ובשל כך עמד לעותרים סעד חלופי בדמות הגשת תביעה לפי סעיף 93 לפקודה, הקובע כי: "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון...". הוא הדין גם בענייננו. טענה נוספת שהעלו העותרים הינה כי לא עומד להם סעד חלופי מכוח סעיף 93 לפקודה, שכן סעיף זה חל רק מקום בו רישום הזכות הושג במרמה. מבלי להתעמק ולקבוע מסמרות בנוגע לפרשנות סעיף 93 לפקודה (מעבר להפניה דלעיל לפסקי הדין בעניין שיך ג'ראח ובעניין חוסייני), אפנה לכך שעמדת המשיבים עצמם הינה כי סעיף זה מאפשר לעותרים להעלות את טענותיהם בפני הערכאה האזרחית המוסמכת. על כן, חששם של העותרים כי לא יוכלו להשמיע את טענותיהם בפני בית המשפט המחוזי, מקבל, על פניו, תשובה, בעצם עמדתם של המשיבים, לפיה עומד לעותרים סעד חלופי, וקבלת עמדה זו במסגרת פסק דיננו זה. לבסוף, לא מצאתי ממש בטענת העותרים כי יש מקום שבנסיבות דנן נעשה שימוש בסמכותנו לדון בעניין המצוי בסמכותה המקבילה של ערכאה אחרת. זאת, שכן העתירה דנן נוגעת לטענותיהם הפרטניות של העותרים ביחס לזכויותיהם הנטענות במקרקעין, ואין המדובר באותם מקרים חריגים בהם עולות שאלות משפטיות עקרוניות, המצדיקות שימוש בסמכות האמורה (ראו והשוו: בג"ץ 15506-02-25 פרינס נ' שר החינוך, פסקה 5, והאסמכתאות שם (21.2.2025)). סיכומו של דבר: מהנימוקים המפורטים לעיל, סבורני כי דין העתירה להידחות, על הסף, מחמת קיומו של סעד חלופי, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה למתן צו ביניים. טענות הצדדים, כולם, לגופו של עניין, שמורות להם. בנסיבות העניין דנן, אין צו להוצאות. ניתן היום, ט' אדר תשפ"ה (09 מרץ 2025). יוסף אלרון שופט גילה כנפי-שטייניץ שופטת יחיאל כשר שופט