פסק-דין בתיק בג"ץ 314/00
בבית המשפט העליון
בשבתו כבית משפט גבוה לצדק
בג"ץ 314/00
בפני:
כבוד השופט א' מצא
כבוד השופטת ד' ביניש
כבוד השופט א' גרוניס
העותרת:
ח. דורון חברה לעבודות בניה בע"מ
נ ג ד
המשיבים:
1. שר הפנים
2. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים
3. עיריית ירושלים
4. מרכז השלטון המקומי
התנגדות לצו-על-תנאי
תאריך הישיבה:
כ"ד בטבת תשס"ג
(29.12.02)
בשם העותרת:
עו"ד מ' קורינאלדי
בשם המשיב 1:
עו"ד ד' זילבר
בשם המשיבות 3-2
עו"ד ש' לרנר-הורוביץ
בשם המשיב 4:
עו"ד א' רוזובסקי
פסק-דין
השופט א' מצא:
עתירה זו - שהוצא בה צו על-תנאי - מופנית
נגד החלטת שר הפנים, שלפיה נדחה עררה של העותרת על החלטת מנכ"ל המשרד, לדחות
את בקשתה להארכת המועד להגשת תביעה לפיצויים בגין פגיעה על-ידי תכנית, בהתאם לסעיף
197(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
2. בשנת 1978 רכשה העותרת חלקת-קרקע בשטח
1,633 מ"ר, בגבולה של שכונת גילה בירושלים, ונרשמה כבעליה. בהתאם לתכנית
בניין-עיר 3944, שנועדה להסדיר את סלילת "כביש המנהרות" מירושלים
לגוש-עציון, שונה ייעוד השטח אשר כלל את חלקת העותרת מ"נוף פתוח"
ל"דרך"; ולצורך ביצועה של התכנית החדשה הפקיעה עיריית ירושלים את
המקרקעין שבתחום התכנית, ובכלל זה את חלקתה של העותרת. בהודעה על אישורה של התכנית
החדשה, שפורסמה בילקוט הפרסומים ביום 10/10/1991, תוארו המקרקעין שעליהם חלה
התכנית בציון קואורדינאטות בלבד וללא פירוט של גושים וחלקות; והוא הדין בהודעה על
הפקעת המקרקעין, שפורסמה בילקוט הפרסומים ביום 5/3/1992. פרסומים אלה לא הגיעו
לידיעת העותרת, ומשלא נמסרה לה הודעה ישירה אודות אישורה של התכנית החדשה והפקעת
חלקתה, לא עמדה העותרת מבעוד מועד על דבר קיומה של התכנית. אף משפנה מנהל העותרת
(ביום 7/3/1994) למינהל התכנון בעיריית ירושלים, בבקשה רשמית לקבלת מידע בדבר
ייעודה של החלקה, השיב לו מנהל מחלקת המידע של המינהל (ביום 16/3/1994), כי
"בשטח המצוין במפה שצירפת אין תכנית מאושרת או מופקדת כחוק". רק בעקבות
פנייתו האישית למינהל התכנון של העירייה, בינואר 1997, נאמר למנהל העותרת לראשונה
- ובעקבות זאת אף נמסרה לו הודעה בכתב - כי החלקה כלולה בתכנית המשנה את ייעודה.
זמן-מה לאחר מכן, בעקבות בירורים נוספים שערך, הוברר למנהל העותרת כי החלקה
הופקעה.
העותרת טענה, כי החל מחודש מארס 1997 -
כחודשיים לאחר שנודע לה דבר קיומה של התכנית החדשה וסמוך לאחר שהוברר לה כי חלקתה
הופקעה - ניהלה משא-ומתן עם העירייה, אודות גובה הפיצוי שישולם לה. היא, לטענתה,
הניחה והאמינה, כי משא-ומתן זה נועד להוביל להסכמה בדבר גובה הפיצוי שישולם לה הן
בגין ההפקעה והן בגין הפגיעה שהסב לה שינוי ייעודה של החלקה. אלא שלבסוף הוברר לה,
כי העירייה מתכחשת לחובתה לפצות אותה בגין שינוי ייעודה של החלקה ומוכנה להמשיך
לדון עימה רק בדבר גובה הפיצוי בגין ההפקעה. על המפנה שחל בעמדת העירייה למדה
העותרת, לטענתה, לראשונה ממכתב מיום 25/5/1998, בו השיבה העירייה להצעתה למינוי
שמאי, ובו התנתה העירייה שקביעת השמאי תוגבל לפיצוי המגיע לעותרת בגין הפקעת החלקה
בלבד, וזאת מן הנימוק שהתביעה לפיצוי בגין הפגיעה שנגרמה עקב שינוי ייעודה של
החלקה אינה מעניינו של אגף הנכסים של העירייה. וביום 10/8/1998 - לאחר שבמגעים נוספים
עם העירייה הובהר לה, באופן סופי, כי העירייה ממאנת להוסיף ולדון עימה על מכלול
תביעותיה לפיצויים, פנתה לשר הפנים בבקשה כי יעשה שימוש בסמכותו, לפי סעיף 197(ב)
לחוק התכנון והבניה, ויאריך לה את המועד להגשת תביעתה לוועדה המקומית לתכנון
ולבנייה. מנכ"ל משרד הפנים, שדן בבקשה לראשונה, פסק לדחות את בקשתה; ושר
הפנים, שלפניו עררה העותרת על החלטתו של המנכ"ל, פסק לדחות את עררה.
3. התכנית 3944 נכנסה לתוקף עם פרסומה ביום
10/10/1991, ואת תביעתה בגין הפגיעה שהתכנית הסבה לחלקתה היה על העותרת להגיש
(כמצוות סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה, כנוסחו במועד הרלוונטי) "תוך שנה
מיום תחילת תוקפה של התכנית". בסיפא של סעיף 197(ב), כנוסחו במועד אישורה של
התכנית, נקבע כי "שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, אם היתה סיבה סבירה
לכך, אף אם כבר עברה התקופה". מן הנתונים שהובאו עולה, כי בעוד שהמועד החוקי
להגשת תביעתה של העותרת חלף ביום 9/10/1992, הרי שאת בקשתה להארכת המועד להגשת
תביעתה הגישה העותרת קרוב לשבע שנים לאחר המועד האמור. כלום הראתה העותרת סיבה
סבירה לאיחור זה?
המשיבים, שנקטו עמדה אחידה בהתנגדותם
לעתירה, הטעימו בטיעוניהם את משכו המופלג של האיחור. באת-כוחן של העירייה ושל
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הודתה, כי בתשובת מחלקת המידע של העירייה (מיום
16/3/1994) לבקשת מנהל העותרת לקבלת מידע אודות מצבה של החלקה - לאמור כי
"בשטח המצוין במפה שצירפת אין תכנית מאושרת או מופקדת כחוק" - הטעתה העירייה
את העותרת. עם זאת טענה, כי גם מגרסת העותרת עצמה נובע, כי לפחות מאז ינואר 1997
היטיבה העותרת לדעת את כל הדרוש אודות התכנית ומועד אישורה, ולמצער במועד זה היה
עליה להיחפז ולפנות לשר הפנים בבקשה להארכת המועד להגשת תביעתה. בתצהירי התשובה
מטעם העירייה והוועדה המקומית הוכחשה מכול וכול טענת העותרת, כי ממהלכי העירייה עד
לשלהי מאי 1998 עשויה הייתה העותרת להתרשם כי העירייה נושאת ונותנת עימה בדבר גובה
הפיצוי שישולם לה גם בגין שינוי הייעוד. עורך הדין עודד בלאושטיין, שייצג את
העירייה בהליכי המשא-ומתן עם מי שהיה בא-כוחה של העותרת, העיד בתצהיר, כי מגעיו עם
העותרת התייחסו לתשלום פיצויי הפקעה בלבד וכי מעולם לא הסכים לדון עימה בתביעתה
לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בין היתר בשל כך שתביעה זו התיישנה.
עמדה זו, ציין הפרקליט, הבהיר היטב למי שהיה בא-כוחה של העותרת, ולהוכחת גרסתו
היפנה למסמכים המעידים על כך. בתצהיר נוסף, מפי מר יהונתן לוירר, הממונה על הנכסים
בעיריית ירושלים, נכללה התייחסות מפורטת למסמכים שצורפו לעתירה ולמסמכים נוספים,
המבססים את עמדת העירייה כי המשא-ומתן שנוהל עם העותרת התייחס לגובה הפיצוי בגין ההפקעה
בלבד.
4. העיון בראיות ובטיעוני הפרקליטים הביאני
לכלל מסקנה, כי עד לחודש ינואר 1997 העותרת אכן לא ידעה, ובנסיבות העניין אף קשה
לייחס לה ידיעה, אודות כניסתה לתוקף של התכנית 3944 ואודות הפגיעה שתכנית זו הסבה
לחלקתה. דבר אישורה של התכנית אמנם פורסם, אך משהוברר כי בהודעה שפורסמה תוארו
השטחים שעליהם חלה התכנית בציון קואורדינאטות בלבד, ראויה הייתה העותרת להישמע
בטענה, כי בפרסום זה לא היה כדי להעמידה, באורח סביר, על קיומה של התכנית. הא ראיה
שגם מינהל התכנון של העירייה, בתשובתו (מיום 16/3/1994) לבקשת העותרת לקבלת מידע
על מצבה של החלקה, לא הבחין בתחולתה של התכנית על החלקה, ועקב כך מסר לעותרת מידע
שגוי ומטעה, כאילו על חלקתה לא חלה תכנית כלשהי. בתצהיר שנמסר בתשובה לעתירה הניח
מנהל אגף הרישוי והפיקוח של העירייה, כי הטעות נבעה "מקושי בזיהוי המקום לפי
הפרמטרים שנמסרו (על-ידי העותרת - א' מ') לעומת הקואורדינאטות המופיעות
בתכנית"; ואין צריך לומר, שקשיי מינהל התכנון לזהות את חלקת העותרת, כחלק מן
השטח שעליו חלה התכנית, מעידים בעליל כי בהודעה שפורסמה לא היה כדי להעמיד את
העותרת, באופן סביר, על קיומה של התכנית. ולא למותר להזכיר, כי גם בהודעה על הפקעת
השטחים, שעליהם חלה התכנית, תוארו השטחים בציון קואורדינאטות בלבד. נמצא שגם
בהודעה זו לא היה כדי להעמיד את העותרת, באופן סביר, על התמורות שחלו במצב חלקתה.
אלא שבחודש ינואר 1997 כבר היה בידי
העותרת מידע מלא ומוסמך אודות התכנית החדשה. במועד זה היה בידה - וממילא, אף היה
עליה - להיחפז ולפנות לשר הפנים בבקשה להארכת המועד להגשת תביעתה; ואילו עשתה כן
תוך פרק זמן סביר לאחר מועד זה, אכן היה על שר הפנים להיעתר לבקשתה. ואולם, למחדלה
להגיש את בקשתה להארכת מועד עד ליום 10/8/1998, לא עלה בידי העותרת להציג סיבה
סבירה, ולדידי - אף לא הסבר ראוי לשמו. יצוין כי בבקשתה להארכת המועד, שכאמור
נדחתה על-ידי מנכ"ל משרד הפנים, הסתפקה העותרת בטענה כי "רק
לאחרונה" נודעו לעותרת דבר אישורה של תכנית 3944 והעובדה שחלקתה הופקעה.
ואילו בעררה על דחיית בקשתה העלתה העותרת טענה נוספת והיא, כי במשא-ומתן שעיריית
ירושלים ניהלה עימה הוליכה אותה העירייה שולל, כאשר גרמה לעותרת לסבור כי בתוך זמן
קצר תקבל את הפיצוי המגיע לה, בעוד שבפועל כלל לא התכוונה לפצותה. בהחלטתו לדחות
את הערר הטעים שר הפנים, כי אף לוא היה רואה לנכון להתחשב בטענת העותרת, כי בפועל
לא ידעה אודות אישורה של התכנית החדשה, הרי שחלפו עוד כשנה וחצי מן המועד שבו
נודעו לה העובדות ועד להגשת בקשתה להארכת המועד. ובדחותו את הטענה, כי עיריית
ירושלים הטעתה את העותרת, ציין שר הפנים בהחלטתו, כי מעיונו בכל החומר עולה, כי
המגעים שקיימה העירייה עם העותרת עסקו בפיצויים בגין ההפקעה ולא בגין שינוי
הייעוד.
5. העותרת כאמור טענה, כי מאז מארס 1997
ניהלה משא-ומתן עם העירייה על גובה הפיצוי שישולם לה. כדבריה, הייתה סמוכה ובטוחה,
כי מטרת המגעים היא לגבש הסכמה בדבר הפיצוי הכולל שישולם לה, הן בגין שינוי ייעודה
של הקרקע והן בגין הפקעתה; וכי רק בשלהי מאי 1998 הופתעה לגלות כי העירייה מבקשת
להגביל את המשא-ומתן לפיצויי ההפקעה בלבד, ובכך מתכחשת היא להסכמתה להגיע עימה
לכלל הסדר גם לעניין גובה הפיצוי שישולם לה בגין שינוי הייעוד.
הראיות שהוצגו על-ידי בעלות הדין אינן
תומכות בגרסת העותרת. מחליפת המכתבים בין מנהל העותרת לבין גורמים שונים בעירייה
נובע, כי בפניותיה אל העירייה תבעה העותרת לפצותה בגין נזקי ההפקעה, ולא נכללה בהן
תביעה מפורשת לפצותה בגין שינוי הייעוד. ניתן אמנם להתרשם, כי מחמת טעות סברה העותרת,
כי התביעה לפיצוי בגין ההפקעה כוללת גם את הפיצוי המגיע לה בגין הפגיעה שהוסבה
לחלקתה עקב שינוי ייעודה של החלקה. אלא שלפחות מחודש מארס 1997 נהנתה העותרת
מייעוצו של שמאי המקרקעין אינג' אליהו אדרעי, ולפחות מחודש יוני 1997 נהנתה גם
מייעוצו של עורך הדין אהוד עמרם. ואף שחזקה על כל אחד משני יועציה המקצועיים
הנזכרים של העותרת, כי יידעו להבחין בין זכות העותרת לפיצוי בגין שינוי ייעודה של
החלקה לבין זכותה לפיצויי הפקעה, הרי שגם במסמכים שנערכו על-ידם לא הבחין איש מהם
בין שני ראשיה השונים של התביעה. אציין את עיקרי הדברים.
6. בחוות-דעת שערך לבקשת העותרת, והנושאת
תאריך 5/3/1997, חישב השמאי אדרעי את שווי החלקה על-פי ייעודה קודם להפקעה, בניכוי
40% מן השטח כ"הפרשה לצורכי ציבור", אך גם תוך התחשבות במחירי קרקעות
בסביבתה המיידית של החלקה, שלפי ממצאי בדיקתו הופשרו לבנייה. אף שחוות-דעת זו כללה
רכיבים שלפי מהותם ניתן אולי לפרשם כמתייחסים לשינוי ייעודה של החלקה, הרי שעל-פי
מה שנאמר בחוות הדעת נועדה היא לקבוע את "שווי החלקה... אשר הופקעה בכללותה
לצורך דרך". את דרישתה לפיצויים, במהלך משאה ומתנה עם העירייה, אכן סמכה העותרת
על חות-דעתו של אינג' אדרעי. אך מחליפת המכתבים בין בא-כוח העירייה (עורך הדין
עודד בלאושטיין) לבין פרקליטה דאז של העותרת (עורך הדין אהוד עמרם) נקל להיווכח,
כי בא-כוח העירייה מעולם לא הסכים - ואף לא יצר רושם כאילו הוא מסכים - לדון עם
העותרת על תשלום פיצוי בגין שינוי ייעודה של החלקה. אדרבה, משהתרשם כי אפשר
שבא-כוח העותרת שוגה באי-הבחנה בין התביעה לפיצוי בגין שינוי הייעוד לבין התביעה
לפיצויי הפקעה, מיהר להעמידו על טעותו.
האינדיקציה הראשונה לפניית העותרת
לעירייה, באמצעות בא-כוחה דאז, עורך הדין עמרם, מצויה במכתב מיום 8/6/1997, בו
הודיע עורך הדין בלאושטיין, לעורך הדין עמרם, כי פנייתו לעירייה בעניינה של העותרת
הועברה על-ידי העירייה לטיפולו, וכי העירייה פנתה לשמאי מקרקעין בבקשת אומדן של
סכום הפיצוי המגיע לעותרת "בעקבות ההפקעה". כשבוע לאחר מכן (ביום
15/6/1997) המציא עורך-דין בלאושטיין לעורך-דין עמרם את חוות-דעתו (מיום 8/6/1997)
של השמאי אברהם כהן, אשר מונה על-ידי העירייה. בחוות-דעת זו, בה הוערך גובה הפיצוי
המגיע לעותרת, ציין השמאי מר כהן, כי הפיצוי חושב בגין השטח המופקע "בייעודו
כדרך". בתגובה למכתב זה (מיום 15/9/1997) הודיע עורך-דין עמרם לעורך-דין
בלאושטיין, כי העותרת דוחה את סכום הפיצוי שנקבע על-ידי השמאי מר כהן "בהיותו
משום לעג לרש". במכתב צוין כי לבעלי מקרקעין הסמוכים לחלקתה של העותרת שילמה
העירייה "פיצויים בגין ההפקעות בסכומים העולים בהרבה על הסכום שהוצע
ל(עותרת)". למכתבו זה צירף עורך-דין עמרם העתק מחוות-דעתו של השמאי אדרעי
וציין כי העותרת "עומדת על כך שסכום הפיצויים שישולם לה בגין ההפקעה לא יפחת
מהסכום שבחוות-דעת השמאי אדרעי".
למכתב זה, בו חזר פרקליט העותרת פעמים
אחדות על דרישתו לפצות את העותרת "בגין ההפקעה", השיב עורך-דין
בלאושטיין ביום 11/11/1997. במכתבו האמור טרח עורך-דין בלאושטיין להעמיד את פרקליט
העותרת על ההבחנה המתחייבת בין פיצויי הפקעה לבין פיצויים בשל פגיעה על-ידי תכנית.
בהתייחסו לחוות-דעתו של השמאי אדרעי הבהיר עורך-דין בלאושטיין, כי את הפיצויים
בגין ההפקעה יש לחשב על-פי יייעוד המקרקעין במועד ההפקעה. להלן ציין, כי פיצוי
בגין ההפרש בין שווי הקרקע ערב אישור התכנית 3944 לבין שווייה במועד ההפקעה, היה
בידי העותרת לתבוע, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אלא ש"עילת התביעה
הזו התיישנה מזמן", ומכל מקום אין היא בטיפולו. על רקע הסבר זה, וכדי שניתן
יהיה ליישב את תביעת העותרת לפיצויי הפקעה, הציע הכותב לפרקליט העותרת לבקש מן
השמאי אדרעי "להכין שומה לגבי פיצוי הפקעה; קרי: שווי הקרקע בייעוד
דרך".
במכתב תשובתו לעורך-דין בלאושטיין, מיום
4/12/1997, חזר עורך-דין עמרם על דרישת העותרת לקבלת פיצוי על הפקעת חלקתה בסכומים
שלא יפחתו מאלה ששולמו לבעלי מקרקעין סמוכים; תוך שהוא מתעלם לחלוטין מן ההבחנה
בין פיצויי הפקעה לבין פיצויים בגין שינוי ייעודה של החלקה, עליה עמד פרקליט
העירייה במכתבו מיום 11/11/1997, וכן גם מטענותיו הנוספות, לאמור, כי תביעת העותרת
לפיצויים בגין שינוי הייעוד התיישנה וכי, מכל מקום, תביעה זו אינה בטיפולו.
7. בכך, כמדומה, הסתיים הקשר שקיימו ביניהם
פרקליטי הצדדים. ביום 13/12/1997 פנה מנהל העותרת במכתב אישי לראש עיריית ירושלים.
במכתבו הלין מנהל העותרת כי פרקליט העירייה "איננו נוהג כמשפטן ותשובותיו
להערכותיו של השמאי [אדרעי] הן פרובוקטיביות ורחוקות מן המציאות". הוא סקר את
הפגמים שנפלו במהלכים שנקטה העירייה להפקעת השטח ודרש מראש העירייה להתערב באופן
מיידי בנושא תביעתה של העותרת. בתשובתו לפנייה זו כתב ראש העירייה (ביום
26/12/1997), כי העירייה הפקיעה כדין את השטחים שנדרשו לסלילת כביש המנהרות וכי
"העירייה משלמת עבור הפקעת קרקעות לכל תושב כשסכום התשלום נקבע בהתאם להערכת
שמאי". בתשובה לפניות נוספות אליו מצד מנהל העותרת כתב ראש העירייה (ביום
23/4/1998), כי הממונה על נכסי העירייה הונחה לקדם את המשא ומתן עם מנהל העותרת.
במכתב הוזכר שלעותרת הועברה חוות-דעת שמאי שהוכנה עבור העירייה וכי העירייה עודנה
ממתינה לקבלת הערות העותרת לשומה זו. לבסוף צוין, כי אם יהיה צורך בדבר נכונה
העירייה גם להפעלת מנגנון של שמאי מוסכם.
בתגובתו להצעת ראש העירייה למינוי שמאי
מוסכם (במכתבו מיום 7/5/1998) הדגיש מנהל העותרת, כי בכל פניותיו הקודמות הבהיר
חד-משמעית "שהערכת השמאי אליהו אדרעי היא הערכה מינימלית שאפשר להתייחס אליה
במשא ומתן בינינו". עם זאת הודיע כי יהיה מוכן למסלול של שמאות זבל"א
ולמינוי שמאי מוסכם. למכתב זה, שהופנה לראש העירייה, השיב הממונה על נכסי העירייה,
מר יהונתן לוירר. במכתבו (מיום 25/5/1998) הוטעם, כי מטרת השמאות המוסכמת תהיה
לקבוע את גובה הפיצוי המגיע לעותרת "בעקבות ההפקעה שפורסמה ביום
5/3/1992". להלן הודגש, כי השומה שנערכה על-ידי השמאי אדרעי "התייחסה
בנוסף לפיצויים בעקבות ההפקעה לעילת תביעה נוספת והיא פגיעה בשווי החלקה בעקבות
אישור תכנית 3944", אלא ש"תביעה בנושא זה אינה קשורה להפקעה ואינה
מטופלת על ידי אגף הנכסים". לעותרת הוצע לדאוג, כי לשמאי המוסכם שייבחר
על-ידי הצדדים תומצא מטעמה "שומה מתוקנת המתייחסת לפיצויים המגיעים [לעותרת]
בעקבות ההפקעה ובעקבות ההפקעה בלבד" (ההדגש
במקור - א' מ').
8. סקירת המגעים, בין מנהלה ופרקליטה של
העותרת לבין נציגי העירייה, מפריכה לחלוטין את טענת העותרת כי העירייה הסכימה - או
שניתן היה להתרשם שהיא מסכימה - לדון עם העותרת אודות יישוב תביעתה לפיצויים בגין
שינוי ייעודה של החלקה. כפי שכבר ציינתי, ניתן אמנם להתרשם, כי מנהלה של העותרת לא
השכיל להבחין בין הזכות לפיצויים בגין שינוי ייעודה של החלקה לבין הזכות לפיצוי
בגין הפקעתה. כן ניתן להתרשם, כי השמאי אדרעי ועורך הדין עמרם, שאמורים היו לייעץ
לעותרת ולהעמידה על זכויותיה, אף הם הניחו כי תביעה לתשלום פיצויי הפקעה ממילא
כוללת גם את הפיצוי המגיע לעותרת בשל הנזק שנגרם לה כתוצאה משינוי ייעודה של
החלקה. בכך, אין צריך לומר, נתפסו הם לטעות משפטית גלויה, שהלוא ההבחנה בין העילה
לפיצוי בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית חדשה לבין העילה
לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, מוכרת ומושרשת בדיננו - מאז הלכת בג"ץ 61/62 זקס ועליאש
נ' הועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, ירושלים, פ"ד טו
1516 - זה יותר מארבעה עשורים.
כלום בתפיסתם המוטעית האמורה של העותרת
ויועציה ניתן לראות משום סיבה סבירה לאי-הגשתה של הבקשה להארכת מועד, תוך זמן סביר
לאחר ינואר 1997, שבמהלכו נודעו לעותרת כל העובדות הנדרשות לביסוס עילתה? לוא אכן
נוכחתי, כי נציגי העירייה הניחו לעותרת ולבא-כוחה לשגות בהנחתם המוטעית, כי מטרת
המשא-ומתן בין הצדדים היא להוביל להסכמה בדבר גובה הפיצוי הכולל שישולם לעותרת הן
בגין שינוי הייעוד והן בגין ההפקעה, נוטה הייתי להשיב לשאלה האמורה בחיוב. אלא שמן
העיון בחליפת המכתבים בין עורכי הדין עמרם ובלאושטיין מתחייבת מסקנה הפוכה:
משהתרשם בא-כוח העירייה, כי בא-כוחה של העותרת כנראה איננו מבחין בין העילה
לפיצויי הפקעה לבין העילה לפיצויים בגין שינוי הייעוד, טרח והסביר (במכתבו
לעורך-דין עמרם מיום 11/11/1997) את המצב החוקי לאשורו ואף העמידו על כך שתביעת
העותרת לפיצויים בגין שינוי ייעודה של החלקה "התיישנה מזמן" וכי, מכל
מקום, תביעה זו אינה בטיפולו. למרבה הצער, אף ההסבר שעורך-דין בלאושטיין כלל
במכתבו לא הניע את העותרת ובא-כוחה לשוב ולשקול את מהלכיהם. במקום זאת, ותוך שבחר
להתעלם מן ההסבר שנכלל במכתבו של עורך-דין בלאושטיין, חזר פרקליטה של העותרת על
דרישתו שהעירייה תפצה את העותרת בגין ההפקעה בסכום שנקבע בחוות-דעתו של השמאי
אדרעי. נראה שגם מנהל העותרת לא התרשם מניסיונו של עורך-דין בלאושטיין להעמיד את
פרקליט העותרת על טעותו. אלמלא כן, חזקה שלא היה ממהר להלין במכתבו לראש העירייה,
כי פרקליטה של העירייה "איננו נוהג כמשפטן ותשובותיו להערכותיו של השמאי
[אדרעי] הן פרובוקטיביות ורחוקות מן המציאות".
9. בבג"ץ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783, בחנה חברתי, השופטת ביניש, את השאלה אימתי קיומו של משא-ומתן אודות גובה הפיצויים,
בין בעל הקרקע שנפגעה על-ידי תכנית לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, עשוי
וראוי להישקל על-ידי שר הפנים כנימוק להארכת מועד להגשת התביעה. מנימוקיה עולה, כי
ראתה להבחין בין שתי סיטואציות עיקריות. כדבריה:
המשקל שיש לתת להתנהלותו של משא ומתן במסגרת הארכת המועד ישתנה על-פי
נסיבות העניין. בדרך-כלל, כאשר הפונה לרשויות אינו מוכן לראות בסירוב שהוא מקבל
סוף פסוק והוא ממשיך ופונה אל הרשויות באופן חד-צדדי, יש לראות בכך שיהוי השולל את
הבסיס לתביעת פיצויים ואף לפנייה לבית-משפט זה. - - - לעתים ניתן להגיע למסקנה כי
חל שיהוי מצד הפונה בבקשת סעד לאחר כמה שבועות או חודשים של מגעים עם הרשות,
ולעתים מתנהל משא ומתן ממושך וענייני אשר ניכר כי יש בו עניין גם לרשות וגם לפרט.
משא ומתן לפיצוי בתחום התכנון והבנייה, בנסיבות שבהן הרשות מעוניינת להגיע להסדר
אשר לא יחייב אותה בהוצאה תקציבית מכבידה, ואילו הפרט הנפגע מעוניין בהשגת הפיצוי
המרבי שיכול הוא להשיג, עלול להימשך זמן רב (בעמ' 793).
הנה כי כן, בפרשת סולימאני גופה נפסק, כי משנוכח שר הפנים שבין בעל הקרקע לבין
הוועדה המקומית התנהל משא-ומתן ענייני וממושך על גובה הפיצויים, היה על השר לייחס
לכך משקל ולהאריך לעותר את המועד להגשת תביעתו. נסיבות המקרה שלפנינו שונות
לחלוטין. ההשתלשלות העובדתית, כפי שהיא נלמדת מן ההתכתבות בין המעורבים, שוללת
כבלתי-נכונה את טענת העותרת, כאילו במהלך המשא-ומתן יכולה הייתה להתרשם כי העירייה
מסכימה לפצותה גם בגין הנזק שנגרם לה כתוצאה מן התכנית 3944, אשר שינתה את ייעוד
חלקתה, וכי רק במכתב הממונה על נכסי העירייה, מיום 25/5/1998, הועמדה לראשונה על
המפנה שחל בנושא זה בעמדתה של העירייה. לא זה בלבד שהעותרת לא הוכיחה כל אמירה או
מעשה, מצד מי מנציגי העירייה, שעלולים היו להטעותה בדבר נכונותה של העירייה לפצותה
בגין שינוי הייעוד, אלא שלמצער מעת קבלת מכתבו של עורך-דין בלאושטיין מיום
11/11/1997, שוב לא יכלה העותרת להישמע בשום טענה; אף לא בטענה שמחמת טעותה שלה,
או טעותם של יועציה, לא הגישה את בקשתה להארכת המועד תוך זמן סביר לאחר ינואר
1997, המועד שבו כבר נודעו לה כל העובדות אודות אישורה של התכנית 3944 ואודות
הפקעת חלקתה. אך לא למותר להעיר, בהקשר זה, כי בבקשתה לשר הפנים להארכת המועד -
וכך אף בעתירתה שלפנינו - נמנעה העותרת מלתלות את סיבת איחורה בטעותה שלה, או
בטעות יועציה המקצועיים, אלא בחרה לתלות את סיבת איחורה בהטעייתה על-ידי עיריית
ירושלים, הן במסירת מידע מטעה אודות מצב חלקתה והן בניהול משא-ומתן שנועד לקבוע את
גובה פיצוייה גם בגין שינוי הייעוד של חלקתה. אך, כפי שנוכחנו, הרי שמאז ינואר
1997, בו נודעו לעותרת כל העובדות הנדרשות, שוב לא ניתן לייחס משקל לכך שבעבר
סיפקה לה העירייה נתונים שגויים ומטעים אודות מצב חלקתה; ואילו בטענתה הנוספת, כפי
שכבר הוסבר, לא היה כל ממש. המסקנה המתחייבת מכל האמור היא, כי הגם שלמחדלה להגיש
את תביעתה עד לינואר 1997 העמידה העותרת סיבה סבירה, הרי שלשיהוי הניכר שבו פנתה
לשר הפנים בבקשה להארכת המועד, לא הציגה כל סיבה ואף לא הסבר היכול להתקבל על
הדעת. נמצא כי בדין החליט מנכ"ל משרד הפנים לדחות את בקשת העותרת להארכת
מועד, ובדין החליט שר הפנים לדחות את עררה על צדקת ההחלטה האמורה.
10. אינני מתעלם מכך שסירובו של שר הפנים
להאריך לעותרת את המועד להגשת תביעתה לפיצויים תותיר את העותרת ללא פיצוי על הנזק
שנגרם לה כתוצאה משינוי ייעוד חלקתה מ"נוף פתוח" ל"דרך". אך
נראה לי, כי באיזון המתחייב בין זכותה של העותרת לבוא על תיקונה בגין הנזק שהתכנית
החדשה הסבה לחלקתה, לבין אינטרס ההסתמכות של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה,
שיכולתה לכלכל כראוי את שיקוליה ומהלכיה התקציביים מותנית בכך שהמועד הקבוע להגשת
תביעות לפיצויים כנגדה יוארך על-ידי שר הפנים רק בהתקיים נסיבות המצדיקות זאת,
גובר בפרשתנו השיקול האחרון (השוו: פרשת סולימאני
הנ"ל, בעמ' 792-791; ודנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים,
פ"ד נו(5) 49, דברי השופט חשין בעמ'
98, ודברי השופט אור בעמ'
133-132).
11. מסקנתי היא, אפוא, כי יש לבטל את
הצו-על-תנאי ולדחות את העתירה. אך בהתחשב בכלל נסיבות העניין - ובעיקר לנוכח המידע
השגוי שמסרה העירייה לעותרת אודות מצב חלקתה - הייתי נמנע מחיובה של העותרת בתשלום
הוצאות.
ש ו פ ט
השופטת ד' ביניש:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
השופט א' גרוניס:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' מצא.
ניתן היום, י"ט באדר ב' תשס"ג
(23.3.03).
ש ו פ ט ש ו פ
ט ת ש ו פ ט
________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 00003140_F19.doc
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il
/עכ.