עו"ד אביטל אופק ,כונס נכסים נ. מדינת ישראל

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 3135/19 לפני: כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופטת י' וילנר העותר: עו"ד אביטל אופק, כונס נכסים נ ג ד המשיבות: 1. מדינת ישראל 2. רשות מקרקעי ישראל 3. רשות הפיתוח עתירה למתן צו על תנאי בשם העותר: עו"ד אריק כהן בשם המשיבות: עו"ד ערין ספדי-עטילה פסק-דין השופט נ' הנדל: 1. ברקע העתירה ניצב הליך כינוס נכסים שבמסגרתו מונה העותר ככונס נכסים על נחלה המהווה חלק משטח המשבצת של מושב חקלאי. העותר התקשר בהסכם מכר עם זוג רוכשים, אך רשות מקרקעי ישראל (משיבה 2; להלן: הרשות) התנתה את העברת הזכויות בנחלה בתשלום החובות הרובצים עליה – "דמי רכישה" בגין "זכויות הבעלות בחלקת המגורים", ו"דמי הסכמה עבור יתרת השטח החקלאי" (נספח ה לעתירה). הנושה המובטח שיזם את הליך הכינוס סירב להשלים עם רוע הגזירה, אך רשם ההוצאה לפועל דחה בקשה שהגיש בעניין – והבהיר כי מדובר ב"הוצאות כינוס שיש לסלק בטרם יועברו כספים לנושה המובטח". הרשם הבהיר כי סמכותו מוגבלת לדיון בשאלת מדרג הנשייה, ועל כן נמנע מבירור טענת הנושה כי החלטה 4209 של הנהלת רשות מקרקעי ישראל "מקרים חריגים להעברת זכויות במקרקעין לבניה נמוכה ללא תמורה" (26.9.2017) (להלן: החלטה 4209) מונעת את גביית דמי ההסכמה. בית משפט השלום בתל אביב-יפו (רע"צ 11135-03-19; השופט מ' סובל) העניק לנושה רשות ערעור, אך דחה את הערעור – תוך שהוא מציין כי החלטה 4209 "במפורש איננה חלה על המגזר החקלאי וככל שנטענת אפליה, אין הטענה בסמכותו של רשם ההוצל"פ לדון בה ויש להביא הטענה להכרעת הערכאה המתאימה". בקשת רשות ערעור על החלטה זו עודנה תלויה ועומדת (רצ"פ 8938-05-19). 2. בעתירה הנוכחית, מבקש העותר – הוא כונס הנכסים – להורות לרשות מקרקעי ישראל לנמק מדוע לא תחול החלטה 4209 "על כלל החוכרים, הן מהמגזר העירוני והן מהמגזר החקלאי", ולהעביר את הזכויות במקרקעין הרלוונטיים על שם הרוכשים "כשהם נקיים [...] מתשלום דמי הסכמה ו/או כל תשלום אחר למשיבות". לדידו, שעה שמקרקעין נמכרו "במסגרת תיק מימוש משכון", הם באים בגדרי הפטור שמעניקה החלטה 4209 במקרה של "מימוש בפועל של משכנתא או משכון" – שכן לשון ההחלטה ונסיבות קבלתה מעידות שהיא חלה על "כל נכס מקרקעין שנבנה בבניה נמוכה". הגבלת הפטור למגזר העירוני אינה סבירה, אינה שוויונית, ומפרה את חובת ההגינות השלטונית. בגוף העתירה השיג העותר גם על אופן ועיתוי חישוב דמי ההסכמה, כמו גם על גובה דמי ההסכמה שנקבעו. לעומת זאת, המשיבות סבורות כי דין העתירה – שנועדה, לשיטתן, "לשנות את התוצאה של ההכרעות השיפוטיות" בהליך כינוס הנכסים, ותו לא – להידחות על הסף ולגופה. הן מבהירות כי דמי ההסכמה או הרכישה שהעותר נדרש לשלם (בכובעו ככונס נכסים) עוגנו בשעתו בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" (29.6.1992) – שעברה מאז שורת גלגולים (להלן: החלטה 534). מדובר בתשלום שיש לבצע בעת העברת זכויות בנכס לא מהוון, והוא בגדר "השתתפות" של הרשות ברווחי החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע. מנגד, החלטה 4209 עוסקת במקרקעין ששולמו עבורם דמי היוון, אלא שלחוכר ניתנה הנחה, או שהמקרקעין הוקצו לו בפטור ממכרז. במקרים אלה, נקבעת, בדרך כלל, מגבלת סחירות (לרוב, בת 5 שנים ממועד סיום הבנייה), אם כי הרשות מאפשרת להעביר את הזכויות בשלב מוקדם יותר בכפוף לתשלום נוסף, שיחושב "באופן יחסי לחלוף הזמן מעת סיום הבניה" (החלטה 1503 של מועצת מקרקעי ישראל "העברת זכויות במקרקעין לבניה נמוכה שהוקצתה בפטור ממכרז או בהרשמה והגרלה או במכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים" (5.2.2017), שעברה אף היא גלגולים שונים; להלן: החלטה 1503). החלטה 4209 נסבה על תשלום זה, וקובעת מצבים – דוגמת מימוש משכנתא או משכון על הנכס – שבהם אין הצדקה לגבייתו, כך שהרשות תסתפק בדמי ההיוון ששולמו בעת הרכישה. הואיל וענייננו בתשלום דמי הסכמה לצורך העברת זכויות בנחלה לא מהוונת, המשיבות סבורות שהחלטה 4209 כלל אינה רלוונטית – ומכאן שדין העתירה להידחות על הסף בהיעדר עילת התערבות. לצד זאת, המשיבות מייחסות לעותר חוסר ניקיון כפיים – בעיקר על רקע היקף הגילוי לגבי הערוץ האזרחי המקביל; וטוענות כי יש לדחות את הסעד השני שביקש על הסף בשל הסעד החלופי שעומד לעותר בערוץ זה. בשולי תגובתן, דחו המשיבות את טענות העותר לגבי עיתוי חישוב דמי ההסכמה והרכישה, וציינו שבידיו להשיג על גובה התשלום. בתשובה, טען העותר כי בית משפט זה הוא "המקום היחיד" לבחינת טענותיו כלפי החלטה 4209, שכן ההליכים האזרחיים מוגבלים לשאלת סיווג דמי ההסכמה כהוצאות כינוס. מן הבחינה המהותית, העותר גורס כי לפרשנות המשיבות להחלטה 4209 אין "כל זכר" בגוף ההחלטה, וביקש להכריע בטענותיו – להן הוא מייחס השלכות החורגות מעניינו שלו. בתגובה משלימה, הבהירו המשיבות שאינן טוענות "שהסעד הראשון מקומו להתברר בערכאות האזרחיות". לדידן, דין סעד זה להידחות, כאמור, בהעדר עילה – אך גם אם יוחלט לברר את הטענות לגבי החלטה 4209, יש לדחות את הסעד השני בשל קיום סעד חלופי. הכרעה 3. החלטה 4209, שצורפה כנספח א לעתירה, נפתחת בדברים הבאים: "בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1503 שעניינה 'העברת זכויות במקרקעין לבניה נמוכה שהוקצתה בפטור ממכרז או בהרשמה והגרלה או במכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים', נקבע בסעיף 3 כי: 'הנהלת הרשות רשאית לקבוע כללים לגבי מקרים חריגים (מוות, מצב בריאותי קשה, גירושין על פי פסק דין או מימוש משכנתא), בדבר העברת זכויות קודם למועד שנקבע בסעיף 1'. הנהלת הרשות קבעה כי במקרים הבאים, העברת זכויות בכל מועד, תהיה ללא תשלום". העותר כלל לא טרח להתייחס להחלטה 1503, ולא הציע הסבר מהותי לקישור שעורך הטקסט האמור בינה ובין החלטה 4209. קישור זה מעיד כי ענייננו בפטור מתשלום הסכום הנוסף שבו מותנית העברת הזכויות בתקופת 5 השנים שלאחר סיום הבנייה – לפי סעיף 2 להחלטה 1503 – ולא בתשלום דמי ההסכמה או הרכישה, שמקורם בהחלטה 534. משמע, החלטה 4209 חלה רק על קהל היעד שנדרש לשלם, בדרך כלל, את התשלום הנוסף שמטילה החלטה 1503, וכלל אינה נוגעת לדמי ההסכמה או הרכישה. העותר בחר שלא להתמודד עם ההבחנה שערכו המשיבות בין התשלומים השונים, תכליותיהם וקהל היעד שכלפיו הם מופנים, ודי בטקסט שצוטט כדי לשלול את הצהרתו הסתמית לפיה אין בגוף ההחלטה "כל זכר" לפרשנות שהציעו המשיבות. אין, אפוא, מנוס מן המסקנה כי העתירה דנן אינה מבססת עילת התערבות ביישום החלטה 4209 בכלל, ובענייננו בפרט – כך שדין ראשה הראשון להידחות על הסף. 4. תוצאה בלתי נמנעת של קביעה זו היא כי דין הראש השני של העתירה – העברת הזכויות במקרקעין "כשהם נקיים" מכל תשלום למשיבות – להידחות אף הוא על הסף. טענות העותר על יסוד החלטה 4209 העניקו לראש זה גוון מינהלי, אך משהתברר כי מדובר בהחלטה שכלל אינה רלוונטית לענייננו, נשמטה רגל זו של העתירה. לא נותרו אלא הטענות האזרחיות המתבררות בהליכי הכינוס, ובערעור התלוי ועומד בבית המשפט המחוזי, ומובן שאין הצדקה להידרש להן במקביל במסגרת הדיונית הנוכחית. בגדר למעלה מן הצורך – שעה שלא התבקש סעד אופרטיבי בעניין – אציין בקצרה כי גם לגבי הטענות הנוגעות לגובה דמי ההסכמה שהושתו על העותר עומד לאחרון סעד חלופי, בדמות מסלול ההשגה שעליו הצביעו המשיבות. 5. אשר על כן, העתירה נדחית על הסף. העותר יישא בהוצאות המשיבות ובשכר טרחת באת כוחן בסך 5,000 ₪. ניתן היום, ‏א' בשבט התש"ף (‏27.1.2020). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ 19031350_Z09.docx מא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il