פסק-דין בתיק ע"א 3107/01
בבית המשפט העליון
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 3107/01
בפני:
כבוד השופט א' מצא
כבוד השופט מ' חשין
כבוד השופט א' גרוניס
המערער:
משה עדני
נ ג ד
המשיבים:
1. אלי אמיתי
2. קרן קיימת לישראל על-ידי מנהל מקרקעי ישראל
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה
מיום 21.2.01 בת"א 1348/93 שניתן על-ידי כבוד
השופט ר' חפרי-וינוגרדוב
תאריך הישיבה:
כ"ד באלול תשס"ג
(1.9.02)
בשם המערער:
עו"ד ד' גרינבוים
בשם המשיבים:
עו"ד ע' סגל
פסק-דין
השופט א' מצא:
ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי (השופטת ר'
חפרי-וינוגרדוב),
ולפיו נדחתה תביעת המערער למתן פסק-דין הצהרתי בדבר היותו בעל הזכויות במבנה המצוי
ברח' החרושת 32/9 בקריית-ביאליק (להלן: המבנה).
2. המבנה ניצב על קרקע שבבעלות הקרן הקיימת
לישראל והזכויות לגביו רשומות אצל מינהל מקרקעי ישראל (המשיב 2; להלן: המינהל). המשיב 1 (להלן: המשיב) רכש
את המבנה. בכך נקנתה לו זכות להירשם בפנקסי המינהל כחוכרו לדורות, אך זכות זו טרם
נרשמה. בעסקה שכרת עם המערער על-פה, ביום 11.1.1989, התחייב המשיב למכור ולהעביר
למערער את זכויותיו במבנה תמורת סך השווה ל‑20,000 דולר בתוספת מע"מ.
באותו המעמד הוסכם, כי המערער יעביר למשיב, כתשלום ראשון על-חשבון המחיר, סך
30,000 ₪. כן הסכימו הצדדים, כי במועד מאוחר יותר ייערך ביניהם חוזה מפורט בכתב.
באותו היום מסר המערער לידי אשת המשיב סכום כסף על חשבון המחיר. במעמד זה ערכו
המערער ואשת המשיב מסמך, שעליו חתמו שניהם, כהאי לישנא:
זכרון דברים
בין משה עדני לבין לינדה אמיתי.
היתקבל 17,400 על-חשבון קנית
מיבנה באזור התעשייה, ברח' חרושת.
סכום המחירה 20,000 $ אמריקאי.
הפרש הסכום ינתן בצ'ק ל-
ובאו הצדדים על החתום
חתימה חתימה
אמיתי לינדה משה עדני
אך גובה הסכום ששולם על-ידי המערער במעמד עריכתו של
מסמך זה - ואשר תואר במסמך כ-"17,400" ללא ציון סוג המטבע - נשנה
במחלוקת. ביום 18.1.1989 מסר המשיב למערער את החזקה במבנה, וביום 26.2.1989 שילם
המערער למשיב על חשבון התמורה - באמצעות קרובתו של המשיב - סכום נוסף של 12,000 ₪.
3. מאז קבלת החזקה במבנה מפעיל בו המערער את
עסקו. הצדדים נשאו ונתנו ביניהם בדבר עריכת חוזה פורמאלי בכתב והשלמת עסקת המכר,
ובמהלך שנת 1993 החליפו ביניהם טיוטות אחדות של חוזים, אך ניסיונותיהם לגבש נוסח מוסכם
נכשלו. לבסוף, בשלהי שנת 1993, הגיש המערער את תביעתו, בה עתר למתן פסק-דין המצהיר
על היותו בעל מלוא הזכויות במבנה וזכאי להירשם בפנקסי המינהל כחוכרו לדורות.
בכתב-תביעתו נטען, כי בינו לבין המשיב נקשר חוזה מכר המחייב את הצדדים, אשר השתכלל
עם עריכתו של זכרון הדברים, שעליו חתמו הוא ואשת המשיב. הוא והמשיב אמנם נדברו
לערוך חוזה מפורט בכתב, אלא שהמשיב התחמק מכך בהצגת דרישות חדשות, בעוד שהוא
(המערער) מילא את חלקו בעסקה, בכך ששילם למשיב את מלוא התמורה המוסכמת. מכאן
זכאותו לקבלת ההצהרה המבוקשת.
4. מחלוקתם העיקרית של הצדדים התמקדה בשאלה,
אם המערער אמנם שילם למשיב את מלוא סכום התמורה שעליו הוסכם ביניהם: 20,000 דולר
בתוספת מע"מ. שווי הסכום הכולל בשקלים, בערכי יום 11.1.1989, עמד על סך
41,791 ₪. לא הייתה מחלוקת כי ביום ההתקשרות שילם המערער למשיב (לידי אשת המשיב)
תשלום ראשון על חשבון התמורה, וכי ביום 26.2.1989 שילם (לידי קרובתו של המשיב)
תשלום נוסף בסך 12,000 ₪. אך הצדדים נחלקו גבי גובה הסכום ששילם המערער לידי אשת
המשיב ביום ההתקשרות. המערער טען, כי במועד זה שילם, כפי שסוכם בינו לבין המשיב
על-פה, סך 30,000 ₪. המערער הסביר, כי הסכום "17,400", שאשת המשיב אישרה
את קבלתו מידיו ללא ציון סוג המטבע (במסמך המוכתר "זכרון דברים"), משקף
את שוויו הדולרי של התשלום. נמצא, כי בסך-הכול שילם למשיב סכום כולל של 42,000 ₪,
ובכך סילק את מלוא מחירו המוסכם של המבנה. המשיב, לעומתו, טען, כי לא קיבל מן
המערער על חשבון התמורה אלא סך 30,000 ₪ בלבד: במעמד ההתקשרות, טען, נתן לו המערער
סך 600 ₪; בשעה יותר מאוחרת של אותו היום מסר המערער לידי אשתו עוד סך 17,400 ₪;
וביום 26.2.1989 העביר לו, באמצעות קרובתו, סך 12,000 ₪. נמצא כי בערכי הזמן
הרלוונטי נותר המערער חייב, על חשבון התמורה המוסכמת, עוד סך 11,791 ₪, שמעולם לא
שולם.
בנוסף נחלקו הצדדים ביניהם בשאלת תוקפו
המשפטי של זכרון הדברים, עליו חתמו המערער ואשת המשיב. המערער, כאמור, טען, כי
זכרון הדברים יצר קשר חוזי מחייב בינו לבין המשיב, וכי בעובדה שבסופו של דבר לא
ערכו חוזה מפורט, אין כדי לגרוע מתוקפה החוזי המחייב של התקשרותם. על כל פנים,
מששילם למשיב את מלוא התמורה המוסכמת, הריהו זכאי לקבלת הזכויות במבנה. המשיב כפר
בטענות אלו. הסכמת הצדדים להתקשר בעסקה - טען - הותנתה מעיקרה בכריתת חוזה. משלא
נכרת חוזה, לא נתמלאה דרישת הכתב, שעליה מורה סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט‑1969,
ולהסכמת הצדדים על-פה אין תוקף מחייב. גם זכרון הדברים, שכלל לא נחתם על-ידו אלא
על-ידי אשתו, אינו מחייבו; ומכל מקום, משהפר המערער את חבותו, בכך שלא שילם לו את
מלוא התמורה, יש לראות את זכרון הדברים - כמו גם את החוזה על-פה שקדם לו - כבטלים
ומבוטלים.
5. בית-המשפט המחוזי דחה את תביעתו של
המערער. בפסק-הדין נקבע, כי המערער לא הוכיח את טענתו, כי שילם למשיב את מלוא
התמורה המוסכמת. לנוכח מסקנתה האמורה, לא ראתה השופטת המלומדת צורך להכריע בשאלת
תוקפו של זכרון הדברים, שעליו חתמו המערער ואשת המשיב. בהתייחסה למסמך זה ציינה,
כי אף שהוכתר במלים "זכרון דברים", הרי שבמהותו מהווה המסמך קבלה ולא
הסכם מכר. עם זאת - ולכאורה לפנים מצורכי ההכרעה - נקבע בפסק-הדין, כי הצדדים אכן
התקשרו בהסכם, שלפיו מכר המשיב למערער את זכויותיו במבנה. הסכם זה נכרת אמנם
על-פה, ולא הועלה על הכתב; ואולם, אף שלא נערך בכתב, הוא בעל תוקף מחייב, היות
ועניינו בהתחייבות להעברת זכות אובליגטורית, שעשייתה אינה כפופה להוראות סעיף 8
לחוק המקרקעין ואינה טעונה מסמך בכתב.
6. בערעורו טען המערער, כי הראיות שהובאו
מטעמו צריכות היו להוביל את בית-המשפט המחוזי למסקנה, כי הוא אכן שילם למשיב את
מלוא תמורתו המוסכמת של המבנה. ובהתייחסו לאופי הנימוקים שעל יסודם דחתה השופטת
המלומדת את גרסתו, שבעיקרם התבססו על ניתוח תוכנו של זכרון הדברים ולא על ממצאי
מהימנות, חתר המערער לשכנענו כי בידנו להתערב בהכרעתה העובדתית. עוד טען המערער,
שככל שנמצא שהתקשרות הצדדים הייתה טעונה עריכת מסמך בכתב, מן הדין לקבוע כי זכרון
הדברים מקיים את הדרישה. לחלופין טען המערער, כי גם אם לא נראה יסוד להתערב
בקביעתו העובדתית של בית-המשפט המחוזי, שלפיה שילם למשיב על חשבון התמורה רק סך
30,000 ₪, מן הדין כי נורה על אכיפתו המותנית של חוזה המכר, באופן שהמשיב יחויב
להעביר לו את הזכויות במבנה בכפוף לחיובו לשלם למשיב את ההפרש בסכום התמורה.
המשיב, מנגד, הגן לפנינו על פסק-דינו של
בית-המשפט המחוזי. לטענתו, אין מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות של פסק-הדין בכל
הנוגע לאי-תשלום מלוא התמורה עבור הנכס. כן טען, כי המסמך שנחתם בידי אשתו ובידי
המערער איננו חוזה מחייב, ולפי מהותו אינו אלא קבלה. בטיעונו לפנינו הודה אמנם
המשיב בצדקת קביעתה של השופטת המלומדת, כי התחייבות להעברת זכות אובליגטורית אינה
טעונה מסמך בכתב, מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין. עם זאת חזר וטען, כי מלכתחילה הותנה
בינו לבין המערער לעגן את עסקתם בחוזה כתוב וחתום, וכי משלא נכרת חוזה כאמור, אין
להסכמתם תוקף מחייב.
7. העיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים הביאני
לכלל מסקנה, כי אין מקום להתערב בקביעת בית-המשפט המחוזי, כי המערער לא הוכיח את
טענתו שלפיה שילם למשיב את מלוא תמורתו המוסכמת של המבנה. ככלל, כידוע, אין ערכאת
הערעור נוטה להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הראשונה, זולת במקרים
חריגים ויוצאי-דופן, בהם עולה מן החומר כי בהתייחסותה לראיות שבאו לפניה נתפסה
הערכאה הראשונה לכלל טעות "בולטת לעין" (ראו, למשל: ע"א 1750/90 אהרונסון
נ' אהרונסון ואח', פ"ד מו(1) 336, 340; ע"א 3780/94 פלוני נ' לינדנבאום, תק-על
99(3), 1377, פסקה 8). המקרה שלפנינו איננו נמנה עם המקרים החריגים. מפסק-הדין
עולה, כי השופטת המלומדת נדרשה בהרחבה לגרסאותיהם החלוקות של בעלי הדין ובחנה
בקפידה מסמכים שונים, שהמערער קיווה למצוא בהם תימוכין לגרסתו. משקלול דברי העדים
והראיות העלתה, כי גרסת המערער לא הוכחה במידה הנדרשת על-פי מאזן ההסתברויות; וטענות
המערער לא שכנעוני, כי בנימוקיה לביסוס המסקנה האמורה נתפסה השופטת לטעות ‑
לא כל שכן, טעות "בולטת לעין" - שיהיה בה כדי להצדיק התערבות בהכרעתה
האמורה.
8. בית-המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו כי המשיב
אכן התחייב למכור למערער את המבנה תמורת המחיר שעליו הוסכם ביניהם; וכי ההסכם - אף
שנעשה בדיבור-פה בלבד - הינו בעל תוקף מחייב. טעמו היחיד לדחיית התביעה היה,
שהמערער לא הוכיח כי שילם למשיב את מלוא התמורה עבור המבנה. בערעורו ביקש המערער,
לחלופין, כי נורה על אכיפתו המותנית של החוזה. המשיב, בסיכומי טענותיו שבכתב, בחר
שלא להתייחס לבקשתו החלופית של המערער; ומשהעלינו אפשרות זאת במהלך שמיעת הטיעון
המשלים, כהצעה להסדר מוסכם בין הצדדים, דחה בא-כוח המשיב את ההצעה, תוך שחזר על
עמדתו כי משלא ערכו הצדדים חוזה בכתב - ככל שלטענתו היתנו ביניהם מראש - לא נקשר
ביניהם חוזה מחייב.
9. דעתי היא, כי בנסיבותיה העובדתיות של
פרשתנו יש להיענות לבקשתו החלופית של המערער, למתן סעד של אכיפה מותנית. אמנם
נכון, כי במועד ההתקשרות הסכימו הצדדים לעגן את עסקתם בחוזה כתוב וחתום. אך
בהסכמתם לערוך חוזה בכתב אין כדי לשלול את האפשרות שעוד קודם לכן השתכלל ביניהם
קשר חוזי מחייב (ראו למשל: ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי
ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח', פ"ד
מד(1) 57, 65; וע"א 3380/97 תמגר חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' גושן
ואח' פ"ד נב(4), 673, 681). כך, כפי שקבעה השופטת, אירע בענייננו;
ובהתנהגות הצדדים יש משום ראיה התומכת בצדקת המסקנה האמורה. חשיבות מכרעת יש
לעובדה שכבר ביום 18.1.1989 - שבעה ימים בלבד לאחר כריתת הסכם על-פה - מסר המשיב
למערער את החזקה במבנה. הדעת נותנת שאלמלא ראה המשיב בהסכם על-פה חוזה המחייב
אותו, לא היה ממהר למסור למערער את החזקה בטרם ייערך ביניהם חוזה בכתב; מה גם
שתשלומי המערער על חשבון התמורה, עד למועד האמור, הסתכמו בסך 18,000 ₪ בלבד. יצוין
כי מאז קבלת החזקה במבנה, בראשית 1989, מנהל בו המערער את עסקו, וכדבריו, משלם הוא
את כל המסים ותשלומי החובה החלים עליו, לרבות דמי החכירה למינהל. בנסיבות אלו,
היענות לבקשתו החלופית של המערער, למתן סעד של אכיפה מותנית, תהווה הכרעה צודקת
ויעילה. היא תאפשר לצדדים לממש את התכלית שלשמה התקשרו בחוזה המכר: המשיב יקבל את
יתרת התמורה המגיעה לו, ואילו המערער יוכר כזכאי להירשם כחוכר לדורות של המבנה
בפנקסי המינהל. בכך ייחלצו שני הצדדים מן המבוי הסתום שאליו נקלעו עקב סכסוכם ארוך
השנים.
10. אינני מתעלם מכך שבתביעתו לפני בית-המשפט
המחוזי עתר המערער רק לקבלת סעד הצהרתי; ואילו את עתירתו החלופית, לקבלת סעד של
אכיפה מותנית, העלה לראשונה רק בגדר ערעורו. אך באלה - למצער בנסיבותיה המיוחדות
של פרשתנו - אינני רואה מכשול המונע היענות לעתירתו החלופית. לדידי, תביעה למתן
פסק-דין הצהרתי, בדבר היותו של התובע בעל הזכויות בנכס מקרקעין, אינה שונה במהותה
מתביעה לאכיפת החוזה שלפיו הובטחו לתובע הזכויות בנכס. ופשיטא כי מקום שבידי
בית-המשפט להעניק לתובע סעד של אכיפה, בידו אף להתנות את הסעד בתנאים שיקבע.
המשיב לא הצביע על קיום קשיים מעשיים
בהיענות לעתירתו החלופית של המערער. כשלעצמי, אף אינני רואה קשיים כאלה. החוזה
שכרתו הצדדים על-פה אמנם לא כלל כל תנאים נוספים מעבר לגובה הסכום, שעל המערער
לשלם למשיב תמורת העברת זכויותיו במבנה. אך מכך לא נובע, כי החוזה שנכרת ביניהם
לוקה באי-מסוימות; שכן, כל יתר התנאים שבהם תלוי ביצועה של העסקה המוסכמת ניתנים
להשלמה נורמאטיווית.
11. מן הנימוקים שפורטו הייתי מקבל את הערעור,
מבטל את פסק-דינו של בית‑המשפט המחוזי ופוסק כלהלן: לאחר שהמערער ישלם למשיב
1 את יתרת תמורתו המוסכמת של המבנה, בסך 11,791 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק
מן המועד בו קיבל את החזקה במבנה (18.1.1989), וכן ישלם את כל המסים ותשלומי החובה
החלים על המבנה מן המועד האמור, יעביר המשיב 1 למערער את הזכות להירשם כחוכרו
לדורות של המבנה בפנקסי המשיב 2 (מינהל מקרקעי ישראל). בחיובים הכספיים החלים על
העברת הזכות ינהגו הצדדים על-פי הוראות הדין: המערער יישא בחיובים המוטלים על רוכש
נכס והמשיב 1 יישא במס שבח מקרקעין וביתר החיובים המוטלים על מוכר נכס. בנסיבות
העניין הייתי נמנע מעשיית צו להוצאות.
ש ו פ ט
השופט מ' חשין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט א' גרוניס:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור
בפסק-דינו של השופט א' מצא.
ניתן היום, י"א בניסן תשס"ג
(13.4.03).
ש ו פ ט ש
ו פ ט ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 01031070_F04.doc
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il
/עכ.