פסק-דין בתיק ע"א 3012/01
בבית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 3012/01
בפני:
כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד השופט י' אנגלרד
כבוד השופט א' א' לוי
המערערת:
טירת גוש 6195 כהנא בע"מ
נ ג ד
המשיבים:
1. נכסי צבי ויהודה טרכטמן בע"מ
משיבה פורמלית:
2. הרשקוביץ יעקב ושות' חברה קלבנית לבנין
בע"מ
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 1.3.2001 בתיק
ה"פ 73/97 שניתן על ידי כבוד השופט א' שטרסנוב
תאריך הישיבה:
י"ז בחשון תשס"ג
(23.10.2002)
בשם המערערת:
עו"ד אריה חגאג
בשם המשיבה 1:
עו"ד אורן שדמי, עו"ד לאה קלטנר
בשם המשיבה 2:
עו"ד יעקב ברסלב
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט
המחוזי בתל-אביב יפו - מפי השופט א' סטרשנוב - אשר קיבל את תובענתה של המשיבה 1,
נכסי צבי ויהודה טרכטמן בע"מ (בפירוק מרצון) (להלן – חברת טרכטמן), לתקן בלשכת רישום המקרקעין את רישום הזכויות הנוגע
לחלקה 15 בגוש 6367 (להלן – המקרקעין).
2. אפרט את הרקע לתיקון הרישום. חברת טרכטמן
הייתה הבעלים על המקרקעין ששטחם עשרים דונם. ביום 17.6.75 חתמה חברת טרכטמן הסכם
קומבינציה עם הרשקוביץ יעקב ושות' חברה קבלנית לבנין בע"מ (להלן – חברת הרשקוביץ), בנוגע לחלק מן המקרקעין (להלן – הסכם הרשקוביץ). על פי סעיף 5 להסכם, התחייבה חברת טרכטמן להעמיד
לרשות חברת הרשקוביץ שטח המהווה 10 דונם מן המקרקעין, וזאת לצורך הקמת מבני
תעשייה. בין הצדדים הוסכם, כי 65% ממבני התעשייה שיוקמו על השטח יהיו שייכים לחברת
הרשקוביץ. כעבור כשנתיים וחצי, ביום 10.1.78, חתמה חברת טרכטמן הסכם קומבינציה
נוסף עם טירת גוש 6195 כהנא בע"מ (להלן – חברת כהנא). בסעיף 5 להסכם הקומבינציה עם כהנא (להלן – הסכם כהנא) התחייבה חברת טרכטמן "להעמיד לרשות הקבלן שטח
המהווה... דונם לצורך הקמת מבני התעשיה". יצוין, כי ההסכם לא נקב במספר
הדונמים. בהסכם כהנא נקבע, כי 2/3 מן המבנים שיוקמו יהיו בבעלותה של חברת כהנא.
3. בעת ניהול משא ומתן לקראת הסכם הרשקוביץ,
היו ידועות לצדדים כוונת עיריית פתח תקווה (להלן – העירייה) לבצע הפקעה בצפון המקרקעין (להלן – ההפקעה הראשונה). בעת ניהול המשא ומתן לכריתת הסכם כהנא ידעו
הצדדים על תכניות העירייה לבצע הפקעה בדרום-מערב המקרקעין. המדובר הוא בשטח המוגדר
כחלקה זמנית 5 (להלן – חלקה 5). ואומנם,
במסגרת ההפקעה הראשונה הופקע שטח של 1,071 מ"ר בצפון המקרקעין. הודעה על
ההפקעה הראשונה פורסמה ביום 30.11.88 בילקוט הפרסומים. באשר להפקעה השנייה,
העירייה פעלה למימושה עוד בשנת 1977 על שטח של 1,464 מ"ר, שנמצא כאמור, בדרום-מערב
המקרקעין. חברת טרכטמן עשתה מאמצים כדי להביא לשינויה של תכנית ההפקעה השנייה על
ידי העירייה, ואמנם, בשנת 1989, החליטה העירייה לשנות את תוכנית ההפקעה השנייה ולהסתפק
בהפקעת שטח של 504 מ"ר בלבד מחלקה 5, ולהחזיר את יתרת השטח בן 960 מ"ר,
בליווי זכויות בנייה מוגדלות. על הבעלות בשטח זה נסבה המחלוקת שבפנינו. חברת כהנא
טענה, כי יש לחלק את השטח המוחזר על פי המוסכם בהסכמי הקומבינציה. חברת טרכטמן,
לעומת זאת, טענה כי יש לרשום את השטח המוחזר כולו על שמה.
4. אולם, לפני פרוץ מחלוקת זו, שבאה בעקבות
שינוי תכנית ההפקעה של העירייה בשנת 1989, נרשמו במרשם המקרקעין זכויותיהם של
שלושת הגורמים, וזאת לאחר סיום הבנייה והעברת החזקה במבנים בהתאם להסכמי
הקומבינציה. רישום זה נעשה במסגרת ההליכים לביצוע פרצלציה במקרקעין. תחילה, בשנת
1981, נרשמו זכויותיה של חברת הרשקוביץ על 650/2000 חלקים מהמקרקעין. בשנת 1986
נרשמו זכויותיה של חברת כהנא בשטח של 650/2000 ושל חברת טרכטמן בשטח של 700/2000.
יצוין, כי חלקה של העירייה, במסגרת ההפקעה הראשונה, טרם נרשם. בשנת 1991 החליטה
העירייה לשנות את ייעודו של חלק מחלקה 5 מ"דרך" ל"תעשייה".
נראה, כי המחלוקת בדבר הבעלות על השטח המוחזר התעוררה, בין היתר, בעקבות שינוי
ייעוד זה. חברת טרכטמן, שהייתה מעוניינת לקבל את מלוא השטח המוחזר, גילתה כי
הרישום במרשם המקרקעין אינו מדויק, משום שעל פיו חלקה 5 מתחלקת בין שלושת הגורמים
לפי החלקים שבהסכמי הקומבינציה. טענתה של חברת טרכטמן היא, כי הסכמי הקומבינציה
מכוונים, באופן בלעדי, לשטחי המבנים ואין הם נוגעים לחלקה 5 שהייתה מיועדת להפקעה.
כן טענה חברת טרכטמן, כי הרישום הוא מוטעה גם מפני שחלקה של העירייה, במסגרת
הההפקעה הראשונה, לא נרשם. בעלי הדין ניהלו משא ומתן ביניהם, ועם כשלונו, הגישה
חברת טרכטמן תובענה ביום 14.1.97 לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו לתיקון רישום
הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
5. חברת טרכטמן הסבירה את מקורה של הטעות
ברישום, בטפסים של רשויות המס לצורך העסקה, שבהם צוין בטעות, העברת 650/2000 חלקים
מן המקרקעין לחברת כהנא, בעוד אשר עסקה זו נגעה לשני שלישים מן המקרקעין בניכוי
שטח שהוקצה לחברת הרשקוביץ ובניכוי שטח ההפקעות. על כן, לטענתה, רישום הזכויות
הנכון הוא:
5,355/20,000 על שם חברת כהנא במקום
650/2,000;
6,345/20,000 על שם חברת הרשקוביץ במקום
650/2,000;
7,229/20,000 על שם חברת טרכטמן במקום
700/2,000;
1,072/20,000 על שם העירייה במקום 0.
הן חברת כהנא והן חברת הרשקוביץ התנגדו לתיקון רישום
הזכויות.
6. בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה לתיקון
הרישום, וזאת לאחר בחינה של חומר הראיות ושמיעת העדויות בבית המשפט. על יסוד ראיות
אלה הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה, כי בעלי הדין הסכימו שחלקה 5 היא בבעלותה של
חברת טרכטמן. בין חומר הראיות עליו הסתמך בית המשפט קמא מצויה תכנית מפורטת, מפה
עליה חתמו החברות הרשקוביץ וכהנא ומפת חלוקה שהוכנה עבור בעלי המקרקעין (נספח א-1
במש/4. להלן – מפת החלוקה). כן הביע בית
המשפט המחוזי את התרשמותו השלילית מן המתנגדים לתיקון. בית המשפט מציין בפסק דינו,
כי חברת הרשקוביץ וחברת כהנא קיבלו הלכה למעשה את כל המגיע להם במקרקעין על פי הסכם
הקומבינציה, וכי אין בסיס לתביעתן לקבל זכויות החורגות מן המוסכם, אך בשל הרישום
המוטעה. בית המשפט המחוזי קובע, כי על אף היות הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין
מוסדרים ראיה חותכת לתוכנו, כאמור בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1965,
אין כל מניעה לתקן רישום מוטעה של מקרקעין.
7. על מסקנתו זו של בית המשפט קמא הגישה חברת
כהנא את הערעור שלפנינו. חברת הרשקוביץ ויתרה על טענותיה והיא משיבה פורמלית בלבד.
בין הטענות המועלות על ידי חברת כהנא מצויות טענת התיישנות וטענת שיהוי. טענות אלה
מבוססות על כך, שמעת כריתת ההסכם משנת 1978 ועד הגשת התביעה בשנת 1997 עברו 19
שנים. טענות אלה אין לקבלן; רישום הזכויות נעשה בשנת 1986 ואין לראות בחלוף הזמן
ממועד זה משום התיישנות של תובענה במקרקעין ואף לא משום שיהוי. אין די בעובדה, כי
חברת כהנא שילמה מס רכישה ומס רכוש על שטח של 650/2000, כדי לפגוע בזכויותיה של
חברת טרכטמן. תשלום זה מבוסס על הטעות ברישום ואין לזקוף עניין זה לחובת חברת
טרכטמן. כן יצוין, כי חברת טרכטמן הביאה את הטעות לתשומת לבה של חברת כהנא כבר
בראשית שנות ה-90, ומשלב זה ניהלו הצדדים משא ומתן ביניהם לפתרון הסכסוך. כן יש
לציין, כי חברת טרכטמן לא ויתרה על זכויותיה בחלקה 5, כפי שעולה מהעובדה שבשנים
1988 ו-1993 התנהלה תכתובת בין חברת טרכטמן לעירייה בנוגע להפקעת החלקה. לבסוף,
חברת כהנא לא טענה כי שינתה את מצבה לרעה בעקבות השיהוי.
8. טענה נוספת המועלית על ידי חברת כהנא
בערעור זה נוגעת לתכנית שהוכנה על ידי האדריכל כספי (נספח נ/1 לתיק המוצגים. להלן –
תכנית נ/1). בתכנית זו משורטטים חלקי המקרקעין עם
המבנים האמורים להיבנות במסגרת הסכמי הקומבינציה, והתכנית צורפה, לטענתה, להסכם
כהנא כחלק בלתי נפרד ממנו. מנגד, חברת טרכטמן טוענת, כי תכנית זו אינה מוכרת לה ולא
הובאה כל ראיה כי התכנית אכן צורפה להסכם. כן מתברר, כי תכנית זו אינה משקפת את מה
שנבנה בפועל במסגרת עסקת הקומבינציה. מעיון בתכנית נ/1 עולה, כי לא מצוינת בה
חלוקת הבעלות לגבי השטחים השונים המופיעים בתכנית, לכן, גם לו צורפה התכנית להסכם –
ואין ממצא כזה בפסק הדין – אין בכוחה של תכנית זו להכריע במחלוקת בדבר הבעלות
בחלקה 5.
9. בית המשפט המחוזי בפסק דינו מסתמך על
העובדה, כי בעלי הדין חתמו על מפת החלוקה הנזכרת ולומד מכך, כי בעלי הדין הסכימו
שחלקה 5 שייכת לחברת טרכטמן. דא עקא, בדומה לתכנית נ/1, גם מפת החלוקה אינה אומרת
דבר לגבי הבעלות בחלקה 5. עם זאת, צדק בית המשפט המחוזי בגישתו העקרונית כי תורף
העניין מצוי בהסכמי הקומבינציה. והנה, בהסכם כהנא נאמר בסעיף 26:
"הואיל ושטח כל הנכס הנו 20 דונם והשטח המיועד
לבנית מבני התעשיה בהתאם לחוזה זה הנו..... דונם בלבד, הרי באם הדבר אפשרי תעשה פעולת
פרצלציה של הנכס ובאם לאו הרי ירשם כל הנכס כבית משותף ואילו יתרת
השטח מעל.... דונם הכלולים בחוזה זה יוצמדו לכל או חלק ממבני התעשיה שתקבל [חברת
טרכטמן]"
(ההדגשה אינה במקור).
כן ראה סעיף 20 להסכם כהנא הקובע, כי "2/3% 66 ממבני התעשיה שיוקמו
על השטח לאחר מסירת 1/3% 33 ממבני התעשיה שיבנו,
יהיו שייכים ל[חברת כהנא] שיהיה רשאי למכרם, להשכירם ו/או לעשות בהם כראות
עיניו" (ההדגשה אינה במקור). בסעיף 27 כתוב: "למען מנוע ספקות מוצהר בזה
כי הרשות בידי [חברת טרכטמן] לעשות ביתרת שטח הנכס מעל... דונם הכלולים בחוזה לפי
ראות עיניה". מהוראות אלו עולה בבירור, כי השטח שהועמד לרשות חברת כהנא לצורך
בניית מבנים הוא השטח בניכוי השטח שהועמד לרשות חברת הרשקוביץ ובניכוי השטח שהייתה
העירייה אמורה להפקיע, וכל יתר השטח שייך לחברת טרכטמן בכפוף להסכם הרשקוביץ.
מסקנה זו אף תואמת את העובדה, שחלקה 5 אינה סמוכה לחלקות עליהן בנתה חברת כהנא,
אלא דווקא למבנים, שנבנו על ידי חברת הרשקוביץ, ואשר שייכים לחברת טרכטמן. נקודה
נוספת, שהיא בעלת חשיבות, מצויה בעצם מהות העסקה: המדובר בעסקת קומבינציה שנהוג בה,
כי הקבלן לוקח על עצמו את בניית המבנים ומקבל בתמורה חלק מן המבנים אותם בנה, כולל
השטח עליהם הם בנויים. אין זה נהוג כי הקבלן ירכוש בעלות על שטחים נוספים שאינם
צמודים לבניינים שלו. יתרה מזו, חברת טרכטמן היא זו שניסתה לבטל את הפקעת העירייה
בחלקה 5, דבר המצביע על כך שהיא סברה שחלקה זו כולה שייכת לה ולא לחברת כהנא.
לבסוף, העובדה שהצדדים לא ציינו את המספר המדויק של הדונמים תומכת בעמדתה של חברת
טרכטמן, שכן הצדדים טרם ידעו את היקף ההפקעה השנייה. מכל הנימוקים האלה אין להתערב
במסקנתו של בית המשפט המחוזי, כי יש לתקן את הרישום במרשם המקרקעין בהתאם לבקשתה
של חברת טרכטמן.
אי לכך, דין הערעור להידחות. המערערת
תשלם למשיבה מס' 1 הוצאות משפט ושכר טרחת עודך דין בסך כולל של 30,000 ₪.
ש ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אני מסכימה.
ש ו פ ט ת
השופט א' א' לוי:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.
ניתן היום, א' בניסן תשס"ג
(3.4.2003).
ש ו פ ט
ת ש ו פ
ט ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 01030120_Q08.doc /שב
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il