ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה,ע"י הגתי גיורא וגבע נ. הועדה

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2962/97 בפני: כבוד השופט ת' אור כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן כבוד השופט י' אנגלרד המערערים: 1. ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה 2. אורי אברמסון, אדריכל 3. דן איתן, אדריכל 4. יעל פסטרנק, אמנית 5. אמיר פסטרנק, איש עסקים 6. ד"ר יוסף יפה, מדען 7. יצחק ליפוביצקי-ליר, אדריכל 8. אברהם פיילר, צייר 9. דובי זלצר, מלחין 10. מנזר סן פיטר 11. אפוסטוליק נונציאטור (שגרירות הותיקן) נ ג ד המשיבים: 1. הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב 2. הצדף בנמל (1994) בע"מ 3. אילן פיבקו, אדריכל 4. גלדו, חברה קבלנית לבניין בע"מ ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו מיום 14.4.97 בתיק ע"מ 6/97 שניתן על ידי כבוד השופט א' אבן-ארי בשם המערערים: עו"ד א' וירניק ועו"ד ג' וירניק בשם המשיבה 1: עו"ד שרי אורן בשם המשיבים 2 ו3-: עו"ד פרוכטמן בשם המשיבה 4: עיו"ד מ' ליפקה ועו"ד א' רחמני פסק-דין השופט ת' אור: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בתיק ע"מ 6/97 מיום 14.4.97 (כבוד השופט א' אבן ארי), בו החליט בית המשפט לדחות על הסף עתירה שהוגשה אליו על ידי המערערים. עיקרי העובדות וההליכים 1. ענייננו בעתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים על פי פרק י'1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- (להלן: חוק התכנון והבניה). העתירה הוגשה בשם גוף המתקרא "ועד האמנים - חוכרים ביפו העתיקה", בשמם של שמונה תושבים המתגוררים ביפו העתיקה, ובשם שני מוסדות דת ביפו העתיקה - מנזר סן פיטר ושגרירות הותיקן (להלן ביחד: המערערים או העותרים). העתירה כוונה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: הוועדה המקומית). בעתירה התבקש בית המשפט להצהיר, כי החלטות הוועדה המקומית מיום 16.10.96 בענין תכניות בניה ביפו העתיקה חסרות תוקף. המדובר בשתי החלטות: א. לאשר תכנית בינוי מספר 1/606 למתחם באזור ביפו העתיקה הידוע כמתחם המנזר הארמני. ב. לשוב ולדון באישור תכנית בינוי מספר 2/606 למתחם אחר ביפו העתיקה, הידוע כ"בית הסטודיות". הסעד המרכזי אשר נתבקש בעתירה היה הצהרה של בית המשפט על כך, שההחלטות האמורות בטלות, בהיותן נגועות בחריגה מסמכות. כן נתבקש בית המשפט להצהיר, כי הסמכות לקבוע תכנית בנין עיר בתחום יפו העתיקה נתונה לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, במסלול הקבוע לכך בחוק התכנון והבניה. 2. לצורך ההכרעה בענייננו, יש חשיבות למצב התכנוני במקום. הנדבך הבסיסי עליו מושתת המצב התכנוני במקום הוא תכנית מתאר 479, אשר נתקבלה בשנת 1958 (להלן: תכנית המתאר). תכנית זו הקפיאה כל בניה בתחום יפו העתיקה, למעט עבודות שיפוץ שערכן עד 10% משווי בנין, אלא בהתאם לתכניות מפורטות ותכניות בינוי שיוכנו בעתיד וייקבעו בהן גבהי בניינים, אחוזי בניה, קווי בנין וכו'. בשנת 1964 נתקבלה תכנית מפורטת ביחס למקום (להלן: התכנית המפורטת). תכנית זו קובעת כי "לא יוצאו רשיונות בנין ולא יוקמו כל בנינים בשטח התכנית הזאת אשר לא יתאימו לתכנית בינוי כללית אשר תאושר תחילה על ידי הוועדה המקומית לבניה ותכנון עיר תל - אביב - יפו" (סעיף 17 לתכנית; ההדגשה הוספה). כן נקבע בה שטח "שמורה ארכיטקטונית", בו לא תבוצע כל עבודה, "ללא רשיון מיוחד מהוועדה המקומית שיינתן על ידה לאחר קבלת חוות דעת של וועדה מקצועית שתכלול נציגים של אגף התכנון והעתיקות במשרדי הממשלה". לא נקבע כל הסדר לענין גבהי בניינים, אחוזי בניה וכו'. במקרה שבפנינו, אישרה הוועדה המקומית את הקמתם של שני פרוייקטים במקום. הדבר נעשה במסגרת של תכניות בינוי. מדובר בפרוייקטים רחבי היקף (עשרות דירות). מן החומר שבפנינו עולה, כי הפרוייקטים שוכנים במרחק של כמה עשרות מטרים משפת הים ומבתי העותרים. 3. העותרים תקפו את החלטות הוועדה המקומית בשתי טענות עיקריות. טענה אחת היא, כי לא ניתן לאשר פרוייקטים מן הסוג נשוא העתירה במסגרת של תכניות בינוי, כפי שנעשה. בהקשר זה, טוענים העותרים כי חוק התכנון והבניה אינו מכיר בתכניות בינוי. לטענתם, תכנית בינוי יכולה להשלים פרטים שלא נקבעו בתכנית מפורטת, כמו עיצוב, צבע חלונות וכיוצא באלה עניינים. אך עניינים מהותיים כמו גובהם של בניינים, אחוזי בניה או קווי הבניה טעונים על פי חוק התכנון והבניה קבלתה של תכנית מפורטת. רשות התכנון לא קבעה עניינים אלה בתכנית המפורטת. על כן, אין היא רשאית לאשר פרוייקטים רחבי היקף במסגרת של תכניות בינוי. עיקר טרונייתם של העותרים היתה, כי בשל דרך פעולתה של הרשות נשללה זכותם להגיש התנגדות להליכי התכנון (ראו סעיף 100 לחוק התכנון והבניה). עוד טענו העותרים, כי תכנית מתאר ארצית לחופים הידועה כת/ מ/ א/ 13 (להלן: תכנית המתאר הארצית) אוסרת בניה במרחק של פחות מ100- מטרים מקו המים. העותרים טוענים, כי התכניות נשוא העתירה - לפחות בחלקן - אינן עומדות בציווי זה. על פי הנטען, עולה מתכנית המתאר הארצית האמורה כי יש להתאים את כל תכניות המתאר המחוזיות, וכן את התכניות המפורטות, להוראות התכנית הארצית. העותרים טוענים, כי לא ניתן לחמוק מציווי זה בדרך של קבלת תכניות המכונות "תכניות בינוי". 4. בית המשפט המחוזי דחה את העתירה על הסף, בקבלו טענות מקדמיות שהעלו המשיבים כנגד העתירה. א. אי צירוף כל הצדדים הנחוצים. בית המשפט היפנה לתקנה 4(ד) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בעתירות לביה"מ לעניינים מינהליים), תשנ"ו1996- (להלן: תקנות סדרי הדין בעניינים המינהליים), לפיה המשיבים בעתירה מינהלית לפי חוק התכנון והבניה יהיו כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה. בית המשפט קבע, כי החובה הקבועה בתקנה זו לא קויימה על ידי העותרים. לענין זה, עמד בית המשפט על כך, שלעתירה לא צורף כמשיב האפטריארך הארמני, אשר הוא הבעלים במיתחם המנזר הארמני. לעתירה לא צורפה גם החברה לפיתוח יפו העתיקה, אשר בידיה זכויות חכירה ל99- שנים במקום. בית המשפט ציין, כי לא נעשה כל ניסיון לצרפם גם במועד מאוחר יותר. כן לא צורפה לעתירה חברת גלדן בע"מ, אשר נקשרה בעיסקת מקרקעין רחבת היקף בהסתמך על הליך הרישוי אותו ביקשו העותרים לתקוף. בית המשפט עמד גם על כך, שלעתירה לא צורפו בעלי זכויות בקרקעות לאורך חופי המדינה, המצויות בתחום של 100 מטר מקו המים, אשר עלולים להפגע מן העתירה, ואשר יש להם אינטרס ממשי ופגיעה צפויה ישירה מן העתירה. ב. העדר זכות עמידה. בית המשפט עמד על כך, כי על העותרים לבסס קיומה של פגיעה באינטרס ממשי וישיר שלהם, כתנאי לכך שייקבע כי יש להם זכות עמידה לקבל את הסעד המבוקש. בית המשפט קבע, כי העותרים לא עמדו גם בחובה זו. בהקשר זה צויין, כי אינטרסים של שימור הסביבה או של הנאת החיים אינם מגבשים זכות עמידה. מן העותרים נדרש להראות וודאות ברורה (או "בטחון") כי הסעד המבוקש ישפר את רווחתם. לענין זה אין די בצפיה סבירה. בית המשפט קבע, כי העותרים לא ביססו זכות עמידה העומדת באמות המידה האמורות. ג. שיהוי. בית המשפט קבע כי העתירה נגועה בשיהוי. העותרים תוקפים הליך רישוי קבוע העומד בתקפו עשרות שנים. משך מעל שלושים שנים מוענקים רשיונות על פי התכנית המפורטת. המדובר בתכנית ספציפית בתחום יפו העתיקה, אשר הוכנה על פי תכנית המתאר. תכניות אלה, מכוחן נתקבלו ההחלטות בענייננו, נהנות מחזקת חוקיות. במהלך שלושים השנים שחלפו אושרו על פי התכנית המפורטת לא רק שיפוצים ותוספות בניה שוליות למבנים קיימים, אלא גם תוספות בניה מהותיות המתבטאות בהוספת קומות ובניה של מאות מ"ר. בית המשפט קבע, כי נוכח הפעלתן של התכניות האמורות משך שנים ארוכות, הרי שאפילו ניתן היה בזמנו להעלות נגדן טענות שונות, זמנן של טענות אלה עבר. בהקשר זה נדרש בית המשפט גם למאזן הנוחות הנוגע לעיתוי בו הוגשה העתירה. בית המשפט קבע, כי חברת גלדן בע"מ (היא המשיבה 4 בהליך שבפנינו) סמכה על התכניות הקיימות ועל מסלול הרישוי הקבוע מזה עשרות שנים, ועל סמך זה נקשרה בעיסקה בהיקף של עשרות מיליונים. אשר לעותרים, חלק מהם נהנה, במהלך השנים, מן התכניות האמורות. על רקע זה, ונוכח העובדה שהעותרים ישבו בחיבוק ידים משך שנים, המסקנה היא כי מאזן הנוחיות מצביע בבירור על כך שבית המשפט לא יחולל מהפכה בשטח. בית המשפט הוסיף כי העובדה שחלק מן העותרים נהנו מן התכניות האמורות, מעידה גם על חוסר תום לב והעדר נקיון כפים שלהם. ד. סעד חלופי. בית המשפט ציין, כי לעותרים עומד סעד חלופי: בעקבות תיקון מס' 43 לחוק התכנון והבניה, יכולים העותרים לפנות לרשויות התכנון בהצעה לשינוי התכניות הקיימות. בית המשפט איזכר, בהקשר זה, את ההלכה הפסוקה לפיה מקום בו נערכות תכניות בינוי מכוח הוראה בתכנית מפורטת, הרי שניתן לתקוף את התכנית המפורטת, ולהגיש לה התנגדות על פי החוק (ראו בג"צ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד כט(1) 219). מטעמים אלה, נדחתה העתירה על הסף. 4. המערערים תוקפים את קביעותיו של בית משפט קמא, וטוענים כי בית המשפט טעה בדחותו את עתירתם על הסף. אדון עתה בטענותיהם העיקריות נגד פסק הדין. תחילה, אדרש לענין השיהוי. שיהוי 5. נקודת המוצא בסוגיית השיהוי טמונה בתקנות סדרי הדין בעניינים מינהליים. בפרק י'1 לחוק התכנון והבניה, הוסמך שר הפנים (סעיף 255ו') לקבוע בתקנות, בין השאר, "מועדים להגשת עתירה". השר עשה שימוש בסמכות זו, ובמסגרת תקנות סדרי הדין בעניינים מינהליים, התקין את תקנה 3 המורה כי: "העתירה תוגש בהקדם האפשרי, בנסיבות הענין, ולא יאוחר מתוך 45 ימים מהיום שבו קיבל העותר הודעה על ההחלטה נושא העתירה ומיום שנעשה לה פרסום כדין, או מיום היווצר עילת העתירה, לפי המוקדם". טיעוני הצדדים בנקודה זו לא התמקדו במיגבלה של 45 הימים העולה מהוראה זו. כך, לא התבהר מתי נודע לעותרים על ההחלטה נשוא העתירה, האם ומתי נעשה לה פרסום כדין וכו'. גם לא נקבע בנקודות אלה כל ממצא על ידי בית משפט קמא. אכן, מן החומר שבפנינו עולה, כי במועד בו הותקנו התקנות (פברואר 1996), כבר עלתה רשות התכנון על המסלול של אישור התכניות שבפנינו כתכניות בינוי. במצב דברים זה, החלת המגבלה של 45 ימים על המקרה שבפנינו עלולה להיות נגועה ברטרואקטיביות בלתי סבירה (ראו ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד מו(4) 778, 782). נלך, אפוא, בעקבות הצדדים ונדון בסוגיה זו על פי אמות המידה של דיני השיהוי, כפי שאלה פותחו בבית המשפט הגבוה לצדק (ראו לענין זה א' גורן, מ' ד' בירנהק "בית המשפט לעניינים מינהליים" משפט וממשל ד' 243, בעמוד 267). בהפעילי אמות מידה אלה, הגעתי למסקנה שונה מזו של בית משפט קמא. דעתי היא, כי העתירה שבפנינו אינה נגועה בשיהוי, המחייב את דחייתה. את הטעמים למסקנה זו אפרט עתה. 6. בפתח הדיון בשאלת השיהוי, מן הראוי להבהיר באורח מדוייק את מהותה וטיבה של העתירה שהוגשה לבית משפט קמא. בנימוקיו לדחיית העתירה, התייחס בית המשפט לעתירה כבאה לתקוף את תכנית המתאר ואת התכנית המפורטת. בית המשפט קבע, כי לא ניתן לתקוף תכניות אלה בנקודת הזמן הנוכחית. בית המשפט ציין, בהקשר זה, כי "על פי חזקת החוקיות מדובר בתכניות חוקיות, אולם אפילו היו בזמנו לעותרים טענות כנגד התכניות הללו, הרי מדובר בטענה ש'עבר זמנה ובטל קרבנה'. ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך". ואולם, המערערים אינם תוקפים את התכניות שנתקבלו לפני עשרות שנים. הם אינם חולקים על תוקפן של תכנית המתאר או של התכנית המפורטת. הם תוקפים את שיקול דעתה של הרשות התכנונית ביישום תכניות אלה. טענה זו מבוססת על שני נדבכים. נדבך אחד הוא עקרוני, והוא מעוגן בגישה, לפיה: "'תכנית בינוי' כשמה כן היא, היינו תכנית המפרטת, על יסוד קביעותיה המפורשות של תכנית בניין עיר המוכרת בדין, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי, הלכה למעשה, הא ותו לא ... אין להסדיר בתכנית בינוי בלבד נושא כלשהו החייב להיות מוסדר בתכנית מתאר או בתכנית מפורטת. תכנית הבינוי יכולה להיווסף על הסדר נאות של הנושא הכלול בתוכנית המוכרת בדין, כדי לפרט שלבי ביצוע או דרכי ביצוע, אך אינה באה במקום תוכנית כאמור ואינה מייתרת אותה" (דברי הנשיא שמגר בבג"צ 5631/92 יפו יפת ימים נ' שר הפנים, תקדין עליון כרך 93(3), תשנ"ג/ תשנ"ד 1993, בעמודים 3 - 4 לפסק הדין; ראו גם דברי הנשיא שמגר בבג"צ 511/80 גליא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, מחוז חיפה, פ"ד לה(4) 477, 483). על רקע זה, מעלים המערערים טענה פרשנית, לפיה יש להבין את תכנית המתאר ואת התכנית המפורטת באופן שהן מאפשרות הזדקקות לתכניות בינוי רק מקום בו מדובר בפעולות בעלות משמעות תכנונית מוגבלת. לטענת העותרים, על פי המצב הנורמטיבי העולה משילובן של תכנית המתאר והתכנית המפורטת אין לרשויות התכנון הרלוונטיות סמכות לאשר פעולות תכנון ובניה משמעותיות בדרך של תכניות בינוי. זאת, בין השאר נוכח העובדה שהוראת סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, המקנה למי שנפגע מתכנית זכות להתנגד לה, אינה מתייחסת לתכניות בינוי. איני מחווה דעה ביחס לעוצמתו של טיעון פרשני זה. כך או כך, ברור כי העתירה אינה באה לתקוף את תוקפן של התכניות שנתקבלו לפני שנים רבות, כי אם את שיקול הדעת בפעולה מכוחן. בהקשר זה, אין כל חשיבות לעצם העובדה שמדובר בתכניות שנקבלו לפני שנים רבות. 7. את הדיון בשאלת השיהוי יש למקד, אפוא, בטענות העותרים כנגד אישורן של התכניות הספציפיות העומדות על הפרק כתכניות בינוי, ולא בדרך של תכניות מפורטות על פי חוק התכנון והבניה. 8. א. פן אחד של טענת השיהוי הוא הפן הסובייקטיבי. בגידרו של פן זה, בוחן בית המשפט האם "...העותר השהה את הגשת העתירה ללא טעם טוב, אם משום שלא גילה ערנות ואם משום שנהג ברשלנות, שאז ניתן לומר עליו כי 'ישן על זכויותיו'" (דברי השופט זמיר בבג"צ 2285/93 נחום נ' גיורא לב, ראש העיר פתח תקווה, פ"ד מח(5) 630, 640). במסגרת זו, יש לבחון, בין השאר, "מתי נודע לעותר על הפעולה המינהלית שאותה הוא בא לתקוף, והאם פעולותיו מנקודת זמן זו ואילך אינן נגועות בהשתהות בלתי מוצדקת" (דברי בבג"צ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות, פ"ד נ(2) 715, 726). מה עולה לענין זה במקרה שבפנינו? ב. בית משפט קמא לא קבע ממצא ברור בנקודה זו. מן החומר שבפנינו עולה, כי שני הפרוייקטים נשוא העתירה החלו את דרכם, בגלגולים כאלה ואחרים, שנים לא מעטות בעבר. עם זאת, חלק ניכר מן החומר אינו מקדם במידה ממשית את הדיון בשאלת ידיעתם של העותרים על קיומם של הליכי התכנון בפרוייקטים נשוא ענייננו. אכן, הטענה כי פעילות של רשויות התכנון בענין פלוני היתה בידיעת הציבור המקומי של יפו העתיקה אך משום שכנותם הפיזית אינה נקיה מספקות בעיני. יתכן, כי המערערים ידעו על כוונה כללית ליזום תכנית כאמור. אך הידיעה כי מתקיימים הליכי תכנון קונקרטיים במסלול תכנוני מסויים היא דבר אחר. כך, ביחס לפרוייקט שיזמו המשיבים 3-2, מוצגת בפנינו כתבה משנת 1988 (מוצג ט'1). כן קיים מכתב (מוצג י'1), המעיד על כך שהיתה תכנית בקשר לבנין האמור (אשר טיבה לא ברור) בשנת 1987. ממסמכים אלה לא ניתן ללמוד על ידיעת המערערים על פעילות תכנונית קונקרטית אשר הצדיקה פנייה לערכאות. באופן דומה, במוצגי המשיבה 4 עולה כי היו דיונים בתכנית שהיא יוזמת בשנת 1986 (ראו מוצג ז'). נקודת הזמן הבאה הנזכרת במוצגים היא מיום 29.6.94, בו נדונה תכנית המשיבה האמורה בוועדה המייעצת ליפו העתיקה, והוחלט על העברתה לוועדה המקומית (מוצג ז'7). גם על יסוד מסמך בודד זה לא ניתן לבסס מסקנה כלשהי אודות ידיעה על הליכי תכנון אשר על המבקש לתקפם לפנות לערכאות. אוסיף, כי נוכח מסלול התכנון שאומץ במקרה שבפנינו, הנחת העבודה היא כי לא בוצעו הליכי פרסום והפקדה מכוח חוק התכנון והבניה ביחס לתכניות הרלוונטיות. אכן, דרישת הפרסום וההפקדה חלה על תכניות אשר ניתן להגיש התנגדויות לגביהן, ועל כן אין היא חלה על המקרה שבפנינו. לא למותר לציין, כי לא הוצגו בפנינו מוצגים המלמדים על פרסום כאמור. לכן, ההפניה לפרוטוקולים של גופי התכנון אינה חושפת בהכרח מודעות של המערערים או מי מהם לקיומם של הליכים אלה. במצב דברים זה, לא ניתן לקבוע, מעצם קיומם של הליכי תכנון, כי המערערים או מי מהם היו ערים להליכים אלה. ג. עם זאת, קיים חומר ממנו עולה באופן ספציפי כי החל במחצית הראשונה של שנת 1996 היו חלק מן המערערים ערים לקיומם של הליכי תכנון ובניה ביחס לשני הפרוייקטים האמורים, במסגרת של תכניות בינוי. כך, ממוצג יב' למוצגי המשיבים 2 ו3- עולה, כי המערער 7, האדריכל מר יצחק ליר, היה ער לקיומם של הליכי התכנון ובניה בקשר לשני הפרוייקטים האמורים (מתחם בית הסטודיות ומתחם המנזר הארמני) עוד בחודש פברואר 1996. יצויין, כי במכתב האמור מופיעה גם, בקליפת אגוז, טענת העותרים בעתירה שבפנינו - היינו, כי בתכנית המפורטת אין הקריטריונים והכלים התכנוניים הנדרשים. מובן, כי לא ניתן לייחס את ידיעתו של עותר זה לכל העותרים האחרים באופן אוטומטי, אך יש בה כדי לבסס את האפשרות כי היתה מודעות להליכי התכנון במחצית הראשונה של שנת 1996. למוצג זה יש להוסיף תכתובת אשר התנהלה סביב חודש יוני 1996 בין ועד האמנים חוכרים של יפו העתיקה (הוא המערער מס' 1), לבין האדריכל אילן פיבקו (הוא המשיב מס' 3). במכתבו של ועד האמנים לאדריכל פיבקו מיום 16.6.93 (מוצג י'3 למוצגי המשיבים 2 ו3-), עולה כי באותה עת אמנם ידע ועד האמנים על כך שקיימות תכניות בינוי ביחס לפרוייקט הסטודיות וביחס לפרוייקט המנזר הארמני, "תכניות כפי שהוצגו ונדונו בעיריה". עם זאת, לפחות לגבי ועד האמנים, מודעות כללית זו לא עלתה כדי היכרות עם פרטי התכניות. ואמנם, במרכז ההתכתבות מאמצע שנת 1996 מצויה בקשתו של ועד זה כי ינתן לו עותק מן התכניות על מנת שיוכל לגבש את עמדתו ביחס אליהן. לא ברור מן החומר מה עלה בגורלה של בקשה זו. מכל מקום, נוכח עיתויה של תכתובת זו, הרי שניתן להעריך כי יתכן שהגשת העתירה בתחילת שנת 1997 נגועה בשיהוי סובייקטיווי מסויים, אם כי לא רב מאד. שיהוי כזה, אם "איננו חמור ואיננו מופלג", לא יביא לדחייתה של עתירה (ראו בג"צ 4383/91 שפקמן נ' עירית הרצליה, פ"ד מו(1) 447, 459-458). 9. א. הרובד הסובייקטיווי אינו ממצה את הדיון בטענת השיהוי. אכן, בענין נחום הנ"ל ציין השופט זמיר כי "...לא צריך לייחס משקל רב לשיהוי הסובייקטיבי. בדרך כלל, אם אדם תובע זכות מינהלית, העובדה שהשתהה בהגשת העתירה, ואפילו אין לו טעם טוב לשיהוי, אינה צריכה כשהיא לעצמה לחרוץ את גורל זכותו לשבט, אלא אם השיהוי מלמד כי וויתר על הזכות" (בפיסקה 4 לפסק הדין). דברים אלה הולכים בעקבות ההלכה, לפיה "עבור הזמן כשלעצמו אין בו כדי להוות שיהוי. בבסיסו של השיהוי עומדת העובדה, כי עבור הזמן גרם לשינוי המצב ולפגיעה באינטרסים ראויים להגנה" (בג"צ 453/84 איתורית שירותי תקשורת נ' שר התקשורת, פ"ד לח(4) 619, 621). במסגרת פן זה, על בית המשפט לבחון, בין השאר, האם ההשתהות בהגשת העתירה והגשתה במועד בו נעשה הדבר גרמו לשינוי כזה במצב, באופן שייגרם נזק משמעותי אשר היה נמנע אילו העתירה היתה מוגשת במועדה (שם, בעמודים 642-641). בין השאר, מדובר בנזק אפשרי לצד שלישי, אשר "סמך על ההחלטה המינהלית, תכנן וניהל את עסקיו על יסוד ההנחה שאותה החלטה תקפה, ועתה בא העותר ומבקש לבטלה" (שם). על הסתמכות זו להיות סבירה בנסיבות הענין (ראו פסק הדין הנ"ל בענין דגניה א', בעמוד 728). ב. האם הוכח נזק כאמור במקרה שבפנינו? לדעתי, התשובה שלילית. הטענה המרכזית המועלית בהקשר זה על ידי "גלדו" - חברה קבלנית לבנין בע"מ, היא המשיבה 4 (להלן: גלדו). טענת גלדו היא, כי בקידום פרוייקט המנזר הארמני סמכה על פרקטיקה ארוכת שנים, לפיה אושרו ביפו העתיקה תכניות, לרבות תכניות רחבות היקף, במסלול של תכניות בינוי. על רקע זה נטען, כי תקיפתו של המסלול בו נדונים הפרוייקטים נשוא ענייננו נגועה בשיהוי כבד. מן הדוגמאות הבודדות של פרוייקטים נרחבים שאושרו בדרך האמורה קשה ללמוד על קיומה של הפרקטיקה הנטענת. עם זאת מוכן אני להניח לצורך הדיון, מבלי לפסוק, כי נוצרה פרקטיקה בתחום האמור, לפיה מאושרות תכניות, גם בהיקפים ניכרים, במסגרת של תכניות בינוי. אך מן החומר לא עולה כי היתה הסתמכות על פרקטיקה זו, במובן של שינוי מצב לרעה על יסודה. כל שנטען על ידי גלדו הוא כי הוציאה סכומים ניכרים בהסתמך על הפרקטיקה האמורה, וכי "עלול להגרם לה נזק רב אם יתקבל הערעור והיא תיאלץ לנקוט במסלול תכנוני חלופי". מהותו של נזק זה וטיבו לא הוחוורו בטיעוניה של משיבה זו. אין כל טענה, כי היזמים, או מי מהם, לא היו נכנסים לפרוייקט אם תהליך האישור היה מחייב הכנתן וקבלתן של תכניות מפורטות, להבדיל מתכניות בינוי. אין כל טענה, כי נעשתה הוצאה אשר לא היתה נעשית אלמלא הפרקטיקה האמורה. בתוך כך, אין כל טענה על הוצאה אשר היתה נחסכת אם לא היתה השתהות בתקיפתה של הפרקטיקה האמורה. גם לא נטען כי נעשו התקשרויות כלשהן, בהסתמך על הליכי האישור (השוו בג"צ 6022/93 אע'רייב נ' הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי, דינים עליון לז' 584, בפיסקה 4 לפסק הדין). ברי, כי לא נעשו כל הוצאות להוצאת התכניות לפועל, באשר הן טרם אושרו בעת הגשת העתירה (ראו בג"צ 4174/94 עיריית טירה נ' שר האנרגיה, דינים עליון לז, 861, בפיסקה 9 לפסק הדין). אכן, אין ולו שמץ של טענה, בסיכומי המשיבים, אשר תבהיר, מה טמון במסלול של הכנת תכנית מפורטת אשר עשוי היה להשפיע על שיקוליהם של היזמים בכוח, ולגרום לכך שלא ישקיעו את המשאבים שהשקיעו בפרוייקטים האמורים. אין גם כל הסבר מדוע הפנית הענין להליכים החוקיים של אישור תכנית מפורטת בשלב הנוכחי כרוכה ב"נזק כבד". במצב דברים כזה, הטענה כאילו היה שינוי מצב לרעה בהסתמך על פרקטיקה ארוכת שנים אינה יותר מטענה בעלמא, אשר אין לה תשתית כלשהי. אין כל ראיה, כי לגבי הפרוייקטים נשוא ענייננו התחולל שינוי כזה במציאות, המחייב דחייתה של העתירה מחמת שיהוי (השוו בג"צ 465/93 טריידט ס'א' חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, הרצליה, פ"ד מח(2) 622, בעמוד 629). במאמר מוסגר יוער, כי בכך שונים הפרוייקטים האמורים מפעולות בניה אחרות במקום אשר הושלמו לפני שנים, לאחר שאושרו במסגרת הפרקטיקה האמורה. לגבי אותם פרוייקטים, דומה כי חלה האמירה כי "אין עוד חזרה אל המצב כפי שהיה בראשיתו" (בג"צ 6176/93 אליקים 1986, אגודה שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מח(2) 158, 165). מטעם זה, אין כל ממש בניסיון לטעון כי דיון לעיצומה של העתירה שבפנינו יעמיד בסכנה גם פעולות כאמור שהושלמו. ג. אוסיף, כי מן החומר שבפנינו כלל לא ברור כי ההשתהות המסויימת שהוכחה בפעולות העותרים עלולה היתה לגרום לעיכוב כלשהו בתהליך אישורן של התכניות. אדרבא, דומה כי יש בחומר עיגון למסקנה כי השתהות זו לא גרמה לעיכוב כלשהו. מפרוטוקול בית משפט קמא (עמוד 5, דברי עורך דין אורן, באת כוחה של הוועדה המקומית), עולה כי ביום 2.1.97 נערך דיון בפורום של הוועדה המקצועית, המשמשת כגורם מייעץ לוועדה המקומית על פי התכניות שנתקבלו ביחס ליפו העתיקה. על פי הנטען, המליצה וועדה זו על שינוי ההחלטה של הוועדה המקומית מאוקטובר 1996, אשר נגדה כוונה העתירה. טענת באת כוחה של הוועדה המקומית היתה, כי להמלצה זו יש משקל ניכר, שכן "הדיונים בוועדה המקומית" מתקיימים "...על פי המלצותיה" של הוועדה המקצועית, ועל כן "ההחלטות לגבי הסטודיו(ת) ולגבי המנזר הארמני אינה (!) בתוקף". על רקע זה ברור, כי בעת הגשת העתירה טרם הושלם המהלך התכנוני, ביחס לשני העניינים. מטעם זה, אף הועלתה טענה כי מדובר בענייננו בעתירה אשר דינה להידחות מחמת היותה מוקדמת. לא מדובר, אפוא, במהלך שהסתיים, ועתה מנסים לסובבו לאחור. במצב דברים זה, קשה לראות מהו הנזק הטמון בהשתהות המסויימת של העותרים בתקיפתם את התכניות נשוא ענייננו. התהליך כולו התעכב, בלא כל קשר לעותרים. 10. א. טענת השיהוי שבפי המשיבים - במיוחד גלדו - מעוררת קושי נוסף. טענה זו נשענת, כאמור, על שינוי מצב לרעה על יסוד הפרקטיקה של רשויות התכנון, אשר ניתבו פרוייקטים שונים, הדומים במהותם והיקפם לאלה שבפנינו, במסלול של תכניות בינוי דווקא. מבחינה אנליטית, מדובר בטענה לקיומה של פרקטיקה פרשנית מסויימת ביד רשויות התכנון. פרקטיקה פרשנית זו נוגעת למובנה של התכנית המפורטת, אשר מעמדה הנורמטיבי הוא של חקיקת משנה (ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה, מודיעין, דינים עליון נב 112). אך לטענת העותרים, מדובר בפרקטיקה העומדת בניגוד להוראותיו הברורות של חוק התכנון והבניה בדבר העניינים הטעונים עיגון בתכנית מתאר או תכנית מפורטת דווקא. ראינו, בהקשר זה, את ההלכה הברורה האוסרת במונחים חד משמעיים העתקת עניינים האמורים להיות מוסדרים בתכנית מפורטת או תכנית מתאר בתכנית למסגרת של תכנית בינוי. מכך עולה, כי על פי טענות העותרים - ואלה משמשות לנו בשלב מקדמי זה הנחת עבודה - הפרקטיקה הנטענת על ידי המשיבים אינה חוקית. נוכח הלכה זו, ספק רב בעיני אם יכולים המשיבים לטעון לשינוי מצב לרעה המקנה להם זכות כי הפרקטיקה האמורה תחול גם בעניינם. אין לשכוח, כי עצם קיומה של פרקטיקה בלתי חוקית ביד הרשות, אשר מכוחה הוקנתה למאן דהוא טובת הנאה, אינו מהווה עילה חוקית מוכרת לתביעה של אדם אחר לכך שפרקטיקה זו תקנה גם לו טובת הנאה דומה: "בית-המשפט לא יצווה על הרשות המינהלית לעשות מעשה - להעניק לפלוני זכות - אשר עומד בניגוד לחוק" (דברי השופט ברק בבג"צ 637/89 חוקה למדינת ישראל נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 203). ב. לענייננו חשובה עוד יותר העובדה, שמדובר, לטענת המערערים, בטענה לפעולה של רשות התכנון העומדת בסתירה ממשית לדין הברור החל על סוגיה זו. בעובדה זו יש כדי להחליש במידה ניכרת את עצמתה של טענת שיהוי (ראו דברי השופטת נתניהו בבג"צ 170/87 אסולין נ' ראש עירית קרית גת, פ"ד מב(1) 678, בעמודים 685-684 לפסק דינה). יש לזכור, כי בבחינתה של טענת שיהוי יש לשקול כנגד הנזק הנטען בגין השיהוי את עוצמת הפגם המשפטי הנטען (בג"צ 8378/96 חביש נ' השר לענייני דתות, דינים עליון נב 537, בעמוד 11 לפסק הדין). לכן, יש משקל ניכר גם לעובדה, שהפגם הנטען בפעולת הרשות אינו פגם זניח או שולי. מדובר לכאורה בפגם משמעותי. הפגם האמור עלול לפגוע ביכולתם של בני הציבור, הנפגעים מפעולת המינהל, לממש את זכות הטיעון המוקנית להם על פי חוק התכנון והבניה. גם העובדה, שמדובר בהפרה מתמשכת אשר על פי הנטען החלה לפני שנים, להבדיל מהפרה חד פעמית, מלמדת על חומרתה של ההפרה (ראו דברי השופט ברק, בעמוד 694 לפסק דינו בענין אסולין הנ"ל). לכל אלה יש להוסיף את ה"צורך לדקדק בדרישותיהם של חוקי התכנון, כדי למנוע אי-סדרים וגרוע מזה, מן הסוג שנתגלה בעבר בפעולותיהן של כמה מן הועדות המקומיות לתכנון ולבניה", ואת "מגמת ההקפדה על דיני התכנון הדרושה לטובת הצבור בכללו" (דברי הנשיא לנדוי בד"נ 12/81 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לו(3) 645, 661). ג. המסקנה היא, כי העתירה שבפנינו מעוררת שאלות הנוגעות להשלטתו של שלטון החוק בהליכי התכנון והבניה. שאלות אלה עולות בתפר עדין במיוחד, אשר עניינו בשיתופו של האזרח בהליכי התכנון והבניה ובמתן האפשרות המלאה לאזרח להשמיע את קולו במסגרתם של הליכים אלה. לא למותר לשוב ולציין, את השפעתם העמוקה של הליכים אלה על רווחתו של האזרח, בכל מובניה. עובדה זו מעצימה את האינטרס הנוגע להשלטת החוק במקרה שבפנינו. במצב דברים זה, חלה במלוא כוחה ההלכה לפיה "גם כאשר העתירה לוקה בשיהוי, ומבחינת האינטרסים המעורבים בענין יש מקום לדחות את העתירה, עדיין עשוי בית המשפט לדון בעתירה ולהכריע בה כדי להגן על שלטון החוק" (דברי השופט זמיר בענין נחום הנ"ל, בעמוד 642). ד. בשוליה של נקודה זו אוסיף, כי לדעתי אין לייחס משקל סגולי ניכר לטענת המשיבים כי העותרים ערים, מזה זמן רב, לקיומה של הפרקטיקה הפרשנית המותקפת על ידם עתה. במישור העובדתי אין בפנינו כל נתון המבסס ידיעה כלשהי של העותרים, או של מי מהם, ביחס לאישורם של פרוייקטים דומים בעבר בדרך המותקפת כאן. ואולם, גם לו היה מונח יסוד לטענות אלה, דומה כי נוכח משקלו של השיקול בדבר השלטת החוק, עובדה זו לבדה לא תחסום את דרכם של העותרים, המתריעים על פגם של אי חוקיות בדרך הפעולה של המינהל ומבקשים למנוע "יצירת עובדות מוגמרות בשטח" (ראו בג"צ 609/85 צוקר נ' ראש עירית תל אביב, פ"ד מ(1) 775, 784-783). לכן, גם טענה זו אינה משנה את מסקנתי כי אין לקבל את טענת השיהוי שבפי המשיבים. 11. הגיעה השעה לסכם את הדיון בטענת השיהוי. מסקנתי היא, כי בשקלול הכולל של ההשתהות המסויימת של העותרים, של הנזק הלא ברור הנטען על ידי המשיבים, ושל האינטרס בהשלטת החוק, אין לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי. בסופו של יום, לא מדובר בהשתהות ניכרת. הנזק הנטען בגינה אינו ברור. האינטרס בהשלטת החוק העולה מן העתירה הוא מהותי ורציני. אני סבור, על כן, כי אין לקבוע כי העתירה היתה נגועה בשיהוי המצדיק את דחייתה. 12. למען הסר ספק, אני שב ומבהיר כי אינני נוקט עמדה לעיצומן של טענות העותרים. הטענות האמורות מספקות תשתית לדיון בטענת השיהוי. מקומם של הדיון וההכרעה לעיצומן של טענות העותרים בערכאה המוסמכת, ובה בלבד. מעמד בדין 13. כל הצדדים להליך שבפנינו שותפים להנחת יסוד לפיה על המערערים, כמי שפנו בעתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, להראות כי יש להם מעמד להגיש את העתירה. הנחה זו עומדת, אפוא, בבסיס הדיון בענין זה. 14. טענת המערערים בנקודה זו היא, כי הענין נשוא העתירה הוא "מעשה או מחדל שיש לו השפעה ישירה עליהם". על פי הנטען, המערערים הם "בעלי נכסים המתגוררים ביפו העתיקה". מדובר בפרוייקטים מאסיביים אשר אמורים להיות מוקמים סמוך לבתיהם. נוכח היקפם של הפרוייקטים, טוענים המערערים כי הם עלולים לשנות "לחלוטין את אופי הסביבה", בשל הוספת "מבנה מסיבי לנוף גבעת יפו העתיקה". המערערים טענו, אפוא, בעתירתם כי קמה להם זכות עמידה נוכח קיומו של "אינטרס פרטי לשמירה על ערך רכושם ואיכות חייהם". על רקע כל אלה, טוענים המערערים כי אם היתה רשות התכנון פועלת כחוק, ומקדמת את הפרוייקטים נשוא העתירה במסגרת של תכנית מפורטת, היה בידם להגיש התנגדות לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, ולזכות ביומם בפני רשות התכנון המוסמכת. פעולת הרשות שללה מהם זכות זו, ומכאן זכות עמידתם. 15. זכות העמידה הנטענת נשענת על טענה בדבר פגיעה בזכות העותרים על פי חוק התכנון והבניה להגיש התנגדות לתכנית, הקבועה בהוראת סעיף 100 לחוק התכנון והבניה. ברגיל, טענה לפגיעה שלא כדין בזכות זו על ידי הרשות השלטונית מקנה זכות עמידה לפנות לערכאות בהליך נגד הרשות השלטונית (בג"צ 527/74 ח'לף נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון, פ"ד כט(2) 319, בעמוד 324 לפסק דינו של השופט ברנזון). כפי שציין השופט ברנזון באותו ענין (שם) הגשת עתירה היא הדרך היחידה, במצב הדברים האמור, בה ניתן "...להביא למצב שבו יוכלו לממש את זכותם החוקית להגיש לרשות המוסמכת התנגדות לתכנית, להופיע בפניה ולנסות לשכנעה נגד עצם קבלת התכנית או לפחות לתקנה ולשנותה". ביסוד גישה זו עומדת ההכרה בחשיבותו של מוסד ההתנגדות. ההתנגדות היא המכשיר באמצעותו ניתנת לאזרח זכות טיעון בפני הרשות עובר לפגיעה בו בגדריה של תכנית. בהקשר זה, תכליתה המרכזית של זכות זו היא "...לעשות צדק עם בני אדם שהאינטרס שלהם עשוי להפגע מההחלטה" ((דברי השופט ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לו(1) 337, 364). אכן, תכניות נועדו לקדם לא רק נושאים פיזיים, כי אם גם "מטרות חברתיות, כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות" (דברי השופט טירקל בבג"צ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד לו(3) 85, 91). אך לצד תועלת כלל חברתית זו, פוטנציאל הפגיעה של תכניות בפרטים הוא רב. לא פעם, הגשמתן של מטרות כלל חברתיות רצויות על ידי השלטון עלול להסב פגיעה קשה לפרטים החיים במעגל ההשפעה של פעולות אלה. זכות ההתנגדות מאפשרת לאותם פרטים לנקוט פעולה אקטיבית כדי למנוע פגיעה בלתי נחוצה בהם או להקטינה. היא משפרת גם את תהליכי קבלת ההחלטות התכנוניות בדרך של שיתוף האזרחים הנפגעים מהן. מבחינה זו, מאפשר מכשיר ההתנגדות "לחדד ולגבש, בדרך של יצירת 'סכסוך' (lis) בין גורמים מעונינים שונים, את עיקר הבעיתיות, באופן שהגוף המחליט יוכל לראות את הבעיה על השלכותיה השונות ובכך, להגיע להחלטה ראויה ומאוזנת" (דברי השופט ברק בע"פ שפירא הנ"ל, בעמוד 364). ניתן לסכם, אפוא, ולומר כי מדובר ב"...זכות דיונית חשובה מאד, שיש לשמור עליה מכל משמר" (דברי השופט ויתקון בענין ח'לף הנ"ל, בעמוד 328). התוצאה היא, כי טענה המלמדת לכאורה על שלילה שלא כדין של זכות זו מצדיקה הכרה במעמדו בדין של הטוען. 16. במקרה שבפנינו אין די בטענה לפגיעה בזכות הטיעון לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה כדי להקנות למערערים מעמד בדין. הטעם לכך הוא, שהמחלוקת בין הצדדים מתפרשת גם על השאלה האם למערערים זכות להגיש התנגדות. נזכור, כי הוראת סעיף 100 אינה מאפשרת לכל מאן דהוא להתנגד. נקבע בה חוג מוגדר של תובעים בכוח אשר המחוקק סבר כי ראוי להעניק להם מעמד להעלות טענות נגד תכניות. העיקרון שנקבע בהוראה זו הוא, כי רק מי שהוא בבחינת "מעונין בקרקע, הרואה עצמו נפגע" מתכנית מתאר או תכנית מפורטת, זכאי להגיש התנגדות לתכנית לרשות התכנון המוסמכת. על מנת שתתקבל טענתם כי קם להם מעמד הנובע מן הפגיעה בזכותם לפי הוראה זו, על המערערים להראות כי הוראה זו אמנם מקנה להם את הזכות הנטענת. 17. לצורך ההכרעה בענייננו אין צורך בדיון ממצה בשאלת פירושה של הוראה זו. לדעתי, מן הפסיקה העוסקת בנושא זה עולה המסקנה כי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה מכיר בזכותם של המערערים להגיש התנגדות לתכניות אשר עניינן פרוייקטים מן הסוג בו מדובר בענייננו. הפסיקה כרכה את הדיון בהוראה זו עם הדיון בעקרונות הכלליים של זכות העמידה (ראו פסק הדין הנ"ל בענין פרנש היל). בדומה לגישה הכללית ביחס לזכות עמידה, הגישה ביחס להוראת סעיף 100 היא כי "לשם רכישת מעמד, די שהעותר יראה על פגיעה באינטרס, ואין הוא חייב להראות על פגיעה בזכות חוקית" (ז' סגל, זכות העמידה בבית המשפט הגבוה לצדק (מהדורה שניה) (תל אביב, תשנ"ד1993-), בעמוד 85). הזכות להגיש התנגדות בודאי עומדת למי שיש לו זכויות קנין במקרקעין נשוא התכנית. אך מעגל "המעוניינים במקרקעין" עשוי להיות רחב יותר. המעונין במקרקעין, אשר רואה את עצמו נפגע, עשוי להיות בעל זכויות במקרקעין אשר מצויים מחוץ לתחום התכנית (ראו ע"א 603/88 וארון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לג(3) 409, בעמוד 414 לפסק דינו של השופט שמגר). מעגל הנפגעים בכוח עשוי לכלול, בנסיבות מסויימות, גם את מי שאין לו זכויות כלשהן במקרקעין המושפעים מן התכנית, וכל מעמדו להתנגד בא לו מכוח זיקה בעלת אופי אישי שלו לתכנית - למשל, מהנדס או אדריכל שנטל חלק בהכנתה של תכנית (ראו דברי הנשיא שמגר בבג"צ 511/80 גליא נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד לה(4) 477, 481). בעניינים קרובים יותר למקרה שבפנינו, עולה מן הפסיקה גישה הנוטה להכיר בזכותם של בעלי נכסים המצויים בסמוך למקום התכנית, ואשר התכנית המוצעת עלולה לגרום פגיעה בהם - בין פגיעה בנוף, בין מטרדים שונים של רעש ולכלוך, ובין פגיעות אחרות ביכולת להפיק הנאה מרכושם. ברוח זו, הבחין בית המשפט בעניין פרנש היל הוטל קורפוריישן, בין "נפגעים" חסרי מעמד - למשל, נציג של הסתדרות הסטודנטים, הטוען ביחס לתכנית הנוגעת לאוניברסיטה בה הוא לומד - לבין "נפגעים" בעלי מעמד, כמו אדם המתגורר סמוך למקום התכנית וחלון ביתו פונה אליה, או תושבי כפר אשר מבקשים לסלול דרך מהירה, שתעבור בתוך הכפר. על רקע זה, אין זה מפתיע כי לא התגלעה מחלוקת בדבר זכותם של דיירים ומעוניינים בקרקע באזור קטמון בירושלים להתנגד לתכנית בדבר הקמתו או הרחבתו של מגרש כדורגל בעל כ- 14,000 מקומות ישיבה בשכונה (בג"צ 701/81 מלאך נ' יושב ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד לו(3) 1). אכן, פוטנציאל הפגיעה של תכנית כזו ביושביה של שכונה הוא ברור וגלוי. נראה, כי על פי אמות המידה האמורות עומדת זכות ההתנגדות למערערים המתגוררים באזור יפו העתיקה. מן החומר עולה בבירור, כי מקום מגוריהם של לפחות חלק מן העותרים מצוי בסמוך למקום בו יבוצעו הפרוייקטים. מדובר בשכנות צמודה ומובהקת. האזור הוא ייחודי מבחינת הנוף. מדובר באזור קטן וצפוף. המעברים בין הסמטאות הצרות קשים. מקומות החניה מועטים. מתיאור זה עולה, כי הקמת פרוייקטים משמעותיים במקום האמור עשויה להשפיע באופן ממשי על רווחתם של המערערים. יש לומר, על כן, כי הם בבחינת מעוניינים בקרקע לענין הוראת סעיף 100. 18. למעשה, מטיעונם של המשיבים בפני בית משפט קמא משתמעת תמיכה בטענות המערערים בנקודה זו. בפני בית משפט קמא הועלתה הטענה, כי תרופתם של המערערים היא בייזום שינוי לתכניות הקיימות, בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. אך חוק התכנון והבניה מעניק לענין זה מעמד אך למי שהוא בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (סעיף 61א(ב) לחוק). המערערים אינם בעלי הקרקע הנדונה. מכאן, שטיעון המשיבים משמיע הכרה ברורה בכך שגם לגישתם המערערים הינם בבחינת מעוניינים בקרקע. 19. מסקנתי בנקודה זו היא, על כן, כי המערערים הראו כי יש להם מעמד בדין. נוכח מסקנה זו, איני רואה צורך לדון בשאלה האם ומתי אינטרס של שימור הסביבה עשוי להקים מעמד למי שמבקש להגיש עתירה מינהלית. שאלה כזו היתה עשויה להתעורר אם היה מדובר במקרה שבפנינו, למשל, בעתירה של אדם מן הציבור הרחב, אשר עותר לבית משפט בניסיון להגן על ערכי טבע, נוף או סביבה כלל ארציים. אך לא זה המצב. המדובר בעתירה של קבוצת אנשים, המתגוררים בסמיכות משמעותית למקום נשוא התכנית. נוכח אופיו של המקום והיקפן הניכר של התכניות, עליהם אין מחלוקת, יש לכאורה יסוד לטענת העותרים האינדיבידואליים לאפשרות כי יפגעו אם הבניה המתוכננת תבוצע. במצב דברים זה, יש להכיר במעמד שלהם להביא את עתירתם בפני בית המשפט. סעד חלופי 20. בית משפט קמא היפנה לסעדים חלופיים אשר עמדו, לגישתו, לרשות העותרים. א. כך, היפנה בית המשפט לאפשרות שעמדה למערערים להגיש התנגדות לתכנית המתאר ולתכנית המפורטת, אשר בהן נקבעה הנורמה של הליכי התכנון ביפו העתיקה באמצעות תכניות בינוי. בית המשפט נסמך לענין זה על פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט(1) 219. ואולם, קיים הבדל חשוב בין עובדותיו של פסק הדין האמור לבין המקרה שבפנינו. באותה פרשה, היה מדובר בעותרים אשר בעת אישור התכנית אשר הותקפה בבית המשפט הגבוה לצדק התגורר חלקם בשטח נשוא התכנית. משמעות הדבר היא, כי בעת אישור התכנית היה כל אחד מאותם עותרים בבחינת "מעונין בקרקע, הרואה את עצמו נפגע", הזכאי להגיש התנגדות ביחס לתכנית שנדונה שם, לרבות ההוראה אשר הותירה עניינים שונים לתכניות בינוי. על רקע עובדה זו, אשר צויינה בפסק הדין, עמד בית המשפט באותה פרשה על כך, שבפני העותרים עמדה האפשרות להתנגד לתכנית בעת שנתקבלה. אך דברים אלה אינם מתאימים לענייננו. על פי טיעוניהם, העותרים לא התגוררו במקום בעת אישור התכניות האמורות. המשיבים אינם חולקים על טענה זו. ממילא, העותרים לא היו יכולים לדעת על התכניות. זאת ועוד, על פי הוראות חוק התכנון והבניה (כמו גם הוראת סעיף 17(1) לפקודת בנין ערים, 1936, אשר קדמה לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה), לא היה להם באותה עת כל מעמד להתנגד להן: הם לא היו בבחינת בעלים בקרקע או "מעוניין אחר" בה. מכאן, כי למערערים לא עמד כל סעד חלופי של תקיפת תכנית המתאר והתכנית המפורטת בעת קבלתן. אזכיר עוד, כי העותרים אינם תוקפים את התכניות האמורות גם עתה, כי אם את שיקול דעתן של רשויות התכנון בהפעלתן. גם מטעם זה הילכת סער אינה חלה בענייננו. ב. בית משפט קמא היפנה גם לכך, שהעותרים יכולים ליזום שינוי בתכניות, ברוח טענותיהם, ובדרך זו להביא לקבלת עמדתם. גם בכך ראה בית משפט קמא סעד חלופי, המצדיק את דחיית העתירה. אך כפי שכבר אמרנו, העותרים אינם מבקשים לחולל שינוי בתכנית. הם מבקשים לחולל שינוי באופן בו פועלת הרשות במסגרת של תכנית נתונה. במצב דברים זה, אין בהפניית העותרים למסלול של שינוי בתכנית כדי להשיג את מטרת העתירה. אכן, הפניית העותרים להליכי תיקון תכנית חוטאת להנחת היסוד שבבסיס העתירה. טענת העותרים היא, כי הפרקטיקה הנקוטה כיום ביד רשות התכנון אינה חוקית, והם עותרים לכך שהרשות תפעל כפי שהדין מחייבה, לשיטתם. הפניית העותרים להליכי שינוי תכנית מניחה, כי הפרקטיקה הקיימת היא חוקית, וכי הדרך לשנותה היא לחולל שינוי בתכניות בהן היא מעוגנת. לכך יש להוסיף, כי מטרתם העיקרית של העותרים היא להביא לכך שתעמוד להם זכותם החוקית הנטענת להתנגד לתכניות שבמחלוקת. המסלול הטבעי, בנסיבות הענין, להשגת סעד זה הוא פנייה בעתירה לערכאה המוסמכת, ולא נקיטה ב"...הליכים הממושכים והמסורבלים של תיקוני תכניות" (דברי השופט ח' כהן בבג"צ 195/79 יצלף נ' יושב ראש הועדה המחוזית, פ"ד לד(1) 458, 462). לא ניתן, על כן, לראות באפשרות ליזום שינוי בתכנית משום תשובה הולמת לעתירה שבפנינו, המצדיקה את דחייתה מחמת קיומו של סעד חלופי. אי צירוף צדדים 21. מן החומר שבפנינו עולה, כי בעת הגשתה אמנם היה פגם בעתירה, אשר לא צורפו לה צדדים שונים אשר עלולים להפגע מקבלת העתירה. בכך, לא קויימה מצוות תקנה 4(ד) לתקנות סדרי הדין בעניינים מינהליים. עם זאת, דומה כי אין בין הצדדים מחלוקת כי הלכה למעשה צורפו להליכים הצדדים העיקריים הנוגעים לטענה בדבר המסלול בה נדונו הפרוייקטים. חלק מן הצדדים (משיבים 2 - 4 בהליך שבפנינו) צורפו על פי בקשותיהם לבית משפט קמא. גורם נוסף - החברה לפיתוח יפו, שהיא החוכרת במקרקעין הנוגעים לפרוייקט בית הסטודיות - נטל חלק פעיל (באמצעות באי כוחה) בדיון בבית משפט קמא. בא כוחה של חברה זו ביקש כי גם היא תצורף להליך, אם בית משפט קמא לא יחליט לדחותו על הסף. נוכח התוצאה של ההליך, לא צורפה החברה. נותרה, אפוא, הפטריארכיה הארמנית, אשר היא הבעלים במקרקעין הרלוונטיים לשני הפרוייקטים. בדיון בבית משפט קמא הוצע על ידי בא כוח המערערים לפנות גם לגורם זה, אך הדבר לא נעשה משסולקה העתירה על הסף. דומה, כי בנסיבות המקרה לא היה מקום לתוצאה של דחיית העתירה מחמת אי צירוף כל הצדדים הנכונים. יש לזכור, כי לבית המשפט לעניינים מינהליים נתונה הסמכות, בדיון מוקדם, להורות על "צירוף משיבים ראויים נוספים" לעתירה שבפניו (תקנה 6(ב)(3) לתקנות האמורות). דומה, כי נוכח השלב המוקדם של ההליך, היה מקום לשקול עשיית שימוש בסמכות האמורה, במקום לנקוט בסנקציה החריפה של דחייה על הסף (ראו דברי השופט חשין בהקשר קרוב בע"א 32/89 גולן נ' עלוני, פ"ד מו(3) 665, 671). 22. אשר לצירוף צדדים הנוגעים לטענת המערערים בדבר הסתירה בין תכניות הבינוי לבין תכנית מתאר ארצית ת/מ/א13/, הרי שלענין זה עמדה בפני בית המשפט פניית המערערים לפירסום נאות של ההליך על מנת לאפשר לכל מי שעלול להיפגע מחלק זה של העתירה ליטול חלק בהליכים. דומה כי לצורך העתירה הנדונה אין צורך בזימון של כל בעלי הזכויות לכל אורך רצועת החוף, אלא די בבעלי זכויות בשטח התכניות הרלוונטיות ביפו. ככלות הכל, זהו השטח אליו מתייחסת הטענה האמורה. לענין זה, לא הוחוור מדוע יש לדחות את הצעת העותרים לפרסם, באמצעי התקשורת השונים, את דבר ההליך, על מנת ליתן הזדמנות למי ששייכים לקבוצה זו ליטול חלק בהליך. 23. אשר לעיצומה של הטענה הנוגעת לת/מ/א13/, איני סבור כי קביעותיו של בית משפט קמא, בשלב המיקדמי בו מדובר, הן בבחינת סוף פסוק. לא אחווה, על כן, דעה בסוגיה זו על היבטיה השונים. נכון וראוי כי הדיון וההכרעה בהם ייעשו על ידי בית משפט קמא, לאחר שתיפרש בפניו התמונה במלואה. נקיון כפים 24. הטענה העיקרית המועלית לענין זה היא כי המבקשים עצמם ביצעו הרחבות ותוספות בניה שונות במסגרת המסלול שנקבע בתכנית המפורטת (אישור פעולות שונות באמצעות תכניות בינוי). הטענה היא, כי המבקשים העלימו ענין זה מבית משפט קמא. אך הענין האמור אינו רלוונטי לעתירה, ואין בו כדי להשפיע עליה. כאמור, העותרים אינם טוענים נגד תוקפו של המסלול שהותווה בתכנית המפורטת. הם תוקפים את הפעלתו של מסלול זה ביחס לתכניות בהיקפים משמעותיים, מן הסוג אשר עומד לדיון בענייננו. בחומר שבפנינו אין ראיות כלשהן לכך, שהמבקשים עצמם זכו לאישור של פרוייקטים דומים בגודלם או בטיבם במסלול האמור. העובדה שקיבלו אישור לפעולות שוליות יחסית במסלול זה אינה עומדת בסתירה לטיעון שבפיהם, ואי הבאתה אינה מלמדת על אי ניקיון כפיהם. התוצאה אשר על כן, דין הערעור להתקבל. חיובם של המערערים בפסק דין בית משפט קמא בהוצאות - מתבטל. התיק יוחזר לבית משפט קמא, על מנת שידון בעתירה לעיצומה. הדיון בעתירה ייעשה לאחר שיושלמו הליכי צירופם של הצדדים הנחוצים להליך, ותוך מתן אפשרות הולמת לצדדים להשלים את הנחת התשתית הרלוונטית לענין בפני בית המשפט. המשיבים ישאו בהוצאות המערערים בסך 30,000 ש"ח - 10,000 ש"ח ישולמו על ידי הועדה המקומית, וסכום דומה ישלמו משיבים 2 ו3- וכן גלדו. ש ו פ ט השופטת ט' שטרסברג-כהן: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט י' אנגלרד: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור. ניתן היום, כג' באייר התשנ"ח (19.5.98). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט העתק מתאים למקור שמריהו כהן - מזכיר ראשי עכב/ 97029620.E05