זבולון סופיוב נ. עז' המנוח בכור סופיוב ז"ל

פסק-דין בתיק ע"א 2907/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2907/04 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערער: זבולון סופיוב נ ג ד המשיבים: 1. עז' המנוח בכור סופיוב ז"ל 2. יוסף סופיוב 3. חנה רוט 4. אליקים רוט 5. אתי אדל 6. אהרון חיים אדל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב ב-ת"א 205/97 מיום 6.2.2004 שניתן על ידי כב' השופטת הילה גרסטל תאריך הישיבה: ד' בסיון התשס"ז (21.5.2007) בשם המערער: עו"ד אהרן לירז בשם המשיב 1: עו"ד עמיר לבונטין בשם המשיב 2: עו"ד אברהם אוחיון פסק-דין השופטת מ' נאור: 1. המערער והמשיבים 1-2 הם אחים. ביום 21.11.65 נחתם הסכם לפיו מכרו המשיבים האמורים למערער את זכויותיהם במקרקעין מסוימים והעניקו לו ייפוי כוח לשינוי הרישום בהתאם להסכם. מקרקעין אלה עומדים במרכז ההתדיינות בין הצדדים. המקרקעין לא הועברו על שם המערער בלשכת רישום המקרקעין, והרישום נשאר על שם האחים. בסביבות שנת 1988, למעלה מעשרים שנה לאחר מכירת הזכויות למערער, הקימו המשיבים 1-2 בניין דירות על המקרקעין ועשו עסקאות במקרקעין האמורים עם המשיבים 3-6 בהן מכרו להם דירות בבניין הדירות תמורת מימון חלק מהבנייה. קומת המרתף והקומה הראשונה נשארו ברשות המשיבים 1-2. ביום 24.3.88, זמן קצר לאחר שהאחים ביצעו את אחת מן העסקאות במקרקעין רשם המערער הערת אזהרה לטובתו מכוח ההסכם בלא ידיעת אחיו. בעקבות רישום הערת האזהרה פתחו הן המערער והן המשיבים בהליכים משפטיים זה כנגד זה. המשיבים 3-6 בהליך שבפנינו נתבעו אף הם על ידי המערער בערכאה הראשונה. לא אעמוד על כל גלגולי ההליך. בקצרה יצוין כי המשיבים ביקשו את מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המערער והצהרה כי הם הבעלים של המגרש. המערער הגיש תובענה לצו מניעה נגד בניית המבנה. בשלב מסוים הגיש המערער תביעה שכנגד בה דרש להעביר בלשכת רישום המקרקעין את הבעלות במקרקעין על שמו מכוח ההסכם ולמחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת המשיבים 3-6 בעקבות עסקאות המכר המאוחרות. 2. תוקפו של הסכם המכר בין המערער לבין המשיבים 1-2 משנת 1965 עמד במרכז המחלוקת בערכאה הראשונה. המשיבים 1-2 טענו כי חתימותיהם על ההסכם וכן על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר מיום 22.11.65 המעניק למערער זכות לשנות את הרישום במקרקעין על שמו זויפו על-ידי המערער. לטענתם, הם מעולם לא חתמו על ההסכם ועל ייפוי הכוח ומשהתגלה להם דבר קיומם של מסמכים אלה התלוננו במשטרה. ואולם לאחר שמומחית מז"פ בדקה את המסמכים וקבעה כי אינם מזויפים הוגש נגד המשיבים הליך פלילי בגין ביצוע עבירה של מתן ידיעה כוזבת. המשיבים הורשעו בפלילים וערעור שהגישו על הרשעתם נדחה ביום 21.11.96. פסק הדין הפלילי הוגש כראיה במשפט האזרחי נשוא הערעור שלפנינו וגם במשפט זה קבע בית המשפט כי לא עלה בידי המשיבים 1-2 להוכיח כי המערער זייף את חתימתם. בממצא זה שבעובדה אין אנו רואים מקום להתערב. גם אין מקום לאפשר למשיבים להעלות בערעור טענות חלופיות שבעובדה הנוגדות את גרסתם המקורית בבית המשפט המחוזי כגון טענה שהמסמכים אמנם אמיתיים, אך למעשה אינם משקפים עסקה אמיתית אלא היו למראית עין בלבד. נקודת המוצא להמשך דיוננו היא, אם-כן, שהמערער אכן רכש מאחיו את המקרקעין בשנת 1965 כפי שקבע בית המשפט המחוזי. 3. בית המשפט המחוזי הגיע לכלל מסקנה כי יש לקבל את תביעת המשיבים ולהורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכות המערער בשנת 1988, וכי זכויות המשיבים 1-2 יועברו למשיבים 3-6 על פי ההסכמים המאוחרים. ביחס לתביעה שכנגד שהגיש המערער, קבע בית המשפט כי אמנם זו לא התיישנה כטענת המשיבים אולם הוא דחה אותה לגופו של העניין. בקצרה ייאמר, ופירוט עוד יבוא, כי התביעה שכנגד נדחתה עקב שיהוי וויתור. עוד נקבע כי אכיפת ההסכם תהיה בלתי צודקת בנסיבות העניין. בשולי פסק דינו ציין בית המשפט המחוזי כי פתוחה הדרך בפני הצדדים המעוניינים בכך לתבוע את נזקיהם הכספיים זה מזה. בכך נתן למעשה היתר לפיצול סעדים. על פסק דין זה הגיש המערער את ערעורו. במהלך שמיעת הערעור חזר בו המערער, לאחר שמיעת הערותינו, מן הערעור לגבי המשיבים 3-6 ולפיכך זכויותיהם בדירות אותן קנו מהמשיבים 1-2 אינן שנויות עוד במחלוקת. הערעור מתייחס איפוא, רק לאותו חלק של המבנה שלא נמכר למשיבים 3-6, לאמור קומת הקרקע וקומת המרתף. הפנינו את הצדדים לגישור במטרה לסיים את המחלוקות הנותרות בדרכי שלום. משהודיעונו הצדדים כי לא הגיעו לעמק השווה, נכריע אנו בסכסוך. דיון 4. לכאורה, קביעתו של בית המשפט לפיה ההסכם וייפוי הכוח הנוטריוני אינם מזויפים צריכה היתה להביא לקבלת התביעה-שכנגד בכל הנוגע לחלקי הנכס שלא הועברו למשיבים 3-6. ואולם, התביעה שכנגד נדחתה כליל. בית המשפט קמא ביסס מסקנתו על שני נימוקים, האחד – שיהוי או ויתור; השני - שאכיפת החוזה תהיה בלתי צודקת בנסיבות הענין. לדעתי, בנקודה זו יש לקבל את הערעור ולקבוע כי ביחסים שבין המערער לבין המשיבים 1-2 זכותו של המערער להעביר על שמו את הרישום בחלקי הנכס שלא הועברו לידי צדדים שלישיים - שרירה וקיימת. שיהוי או ויתור 5. בבסיס קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה המערער השתהה וויתר על זכותו מכוח ההסכם משנת 1965 עמדה התפישה לפיה פעולת העברת הזכויות במגרש לא הסתיימה כל עוד לא בוצע הרישום: "בענייננו אין המדובר בחוזה שאינו מצריך אחריו פעולה נוספת. ב"כ הנתבע ביקש להבחין פסק דין זה מההלכה הפסוקה בטענה שבעקבות ההסכם לא נדרשה כל פעולה מלבד הרישום הפורמלי. אין בידי לקבל טענה זו. הרישום במקרקעין אינה פעולה פורמלית כלל ועיקר. הרישום הוא המקנה את הבעלות במקרקעין. זוהי פעולה קונסטיטוטיבית היוצרת זכויות, ואין מדובר בפעולה דקלרטיבית המצהירה על זכויות ותו לא." בית המשפט דחה את טענתו של המערער לפיה לא היה מודע למשמעות של אי הרישום וקבע כי נוכח הנסיבות בהן המערער לא תפס חזקה בנכס, לא דרש מהתובעים להחזיק בו ולא דיווח על העסקה לרשויות המס ניתן לראות בחלוף הזמן ממועד העסקה ועד לרישום הערת האזהרה משום זניחת זכותו. בית המשפט אף קבע כי אין לתת משקל לכך שהצדדים לעסקה היו בני משפחה כיוון שהוכח שבין האחים התגלעו סכסוכים רבים במהלך השנים ולפיכך לא היתה למערער כל ציפיה שאחיו ישמרו על זכויותיו. בצירוף קביעות אלו עם הקביעה כי המשיבים שינו מצבם לרעה כיוון שהוציאו הוצאות על הקרקע, הגיע בית המשפט למסקנה לפיה יש בהתנהגות המערער משום שיהוי ולפיכך דחה את תביעתו. 6. אציע לחברי להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי בסוגיה זו. שנים רבות לא נעשה שימוש בקרקע והיא עמדה ריקה. לגבי שנים אלה אין לראות באי הרישום, כשלעצמו, ויתור על זכויותיו של המערער כלפי המשיבים 1-2. אמנם, אין חולק על כך שבכל הנוגע להעברת זכויות במקרקעין, הרישום במרשם המקרקעין הוא בעל נפקות קונסטיטוטיבית. לפיכך ברי שהמערער לא רכש זכות קניינית מלאה במגרש עם חתימת ההסכם. אולם זכותו בקרקע היא זכות-שביושר, הן כיוון שההסכם נחתם טרם חקיקתו של חוק המקרקעין, והן כיוון שנוצרה לו זכות-שביושר "נוסח ישראל" (ראו לעניין זה: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 59 (2003) (להלן: ע"א צימבלר)). על מנת שבעל זכות ייחשב כאילו זנח את זכותו נדרש שנסיבות מיוחדות יורו על כך שבעל הזכות ויתר על זכותו (ראו: ע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון, פ"ד נב(5) 278, 287 (1998)) או על כך שהזכות פקעה בחלוף השנים (ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה נ' בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (מיום 9.4.1997)). נטל ההוכחה כי נתקיימו נסיבות מיוחדות אלו מוטל על הטוען לכך (ראו: ע"א 656/79 גרינפלד נ' קירשן, פ"ד לו(2) 309, 317 (1982); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002)). דעתי היא כי לא הוכח שהמערער אכן זנח את הזכויות שהוקנו לו בהסכם. אכן, התנהגותו של המערער שרשם הערת אזהרה בסתר, בלי לספר לאחיו על כך אינה ראויה לשבח, אך מכאן ועד לויתור על זכות – רב המרחק. כשניתן היה להפיק תועלת מן הקרקע, עמד המערער על זכויותיו, על ידי רישום הערת האזהרה. ההיגיון אף מורה כי אין שום סיבה לכך שהמערער יוותר על הקרקע לטובת אחיו עמם היה מסוכסך. על כן אין לראות בהתנהגותו משום ויתור כלפי אחיו. כבר נקבע בהקשר אחר כי בן זוג הרוכש זכות-שביושר מכוח שיתוף נכסים יהיה רשאי לתבוע את זכותו גם אם לא עמד עליה שנים רבות בלא שתביעתו תיחשב כלוקה בשיהוי. יפים לענייננו דבריו של הנשיא שמגר בהקשר זה: "בתוך עמנו אנו יושבים, ולכן אנו יודעים כי פעמים רבות התמריץ לבירור של המצב המשפטי ושל הזכויות על פיו נוצר דווקא בסמיכות למכירת נכסים, ביצוע עסקאות או הקשרים כיוצא באלה, ששיקולים כספיים משמשים בהם. יכול אדם שלא להתעניין בזכויותיו הפורמאליות [...] שכן הדבר אינו נראה חשוב בעיניו בשיגרת חיי היומיום ואינו מעיק עליו. אולם כאשר משתנות הנסיבות וקביעת מערך הזכויות הופכת רלוונטית, שוללים את התאמת המצב למציאות וטוענים כי הוא מושתק מחמת ויתור. תוצאה זו אינה צודקת ואינה מחויבת המציאות מבחינה משפטית." (ע"א 177/87 וינפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה, פ"ד מד(4) 607, 611 (1990)). זאת ועוד: זכות-שביושר במקרקעין אינה זכות אובליגטורית "רגילה" מבחינת עוצמתה. היא זכות "מעין קניינית" הקמה לרוכש להירשם כבעלים בנכס ומקימה יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לבין הקונה (ע"א צימבלר 57; ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 254 (1999); ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'זאן, פ"ד נח(1) 224, 238 (2003)). לא בנקל נקבע כי בעל זכות-שביושר שכזאת זנח אותה וויתר עליה. ויודגש: כל האמור – אמור בענייננו ביחס לזכות-שביושר שקמה למערער אל מול המשיבים 1-2 בלבד במסגרת היחסים שנקבעו בהסכם המכר הראשון משנת 1965. לעניין היסוד השני של השיהוי, קרי: שינוי מצבם של המשיבים לרעה, דעתי היא כי אין לומר שהיסוד התקיים ביחס למשיבים 1-2. כאמור, נקבע ממצא עובדתי לפיו ההסכם משנת 1965 הוא אותנטי. נובע מכך שהמשיבים 1-2 היו מודעים לזכויותיו של המערער בקרקע. במצב דברים זה אין הם יכולים להישמע בטענה שהסתמכו על מצב דברים אחר ושינו מצבם לרעה (ראו: ע"א 7217/02 רבי נ' הלוי, פ"ד נח(5) 529, 534 (2004)). אכיפה בלתי צודקת 7. עיון בפרק זה בפסק הדין מלמד כי בית המשפט המחוזי ראה את האכיפה כבלתי צודקת לאור הסתמכותם של המשיבים 3-6, שהיו תמי לב, על המרשם והתנהגותו של המערער אשר בית המשפט קבע שהיתה רשלנית וחסרת תום לב. בית המשפט קבע כי הנורמה הרלוונטית לעניין זה היא סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולפיכך, בהתבסס על הלכת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן ולעיל הלכת גנז)), קבע שבמישור העסקאות הנוגדות יש להעדיף את זכותם של המשיבים 3-6 ולא לאכוף את חוזה המכר הראשון. כאמור, התנגשות הזכויות בין המערער לבין המשיבים 3-6 שוב אינה במחלוקת, ולו היתה, סבורה הייתי שאין להתערב במסקנת בית המשפט המחוזי ככל שהיא נוגעת לאותם חלקים שאכן נמכרו למשיבים 3-6. אולם בכל הנוגע לחלקים של הנכס שנותרו בידי המשיבים 1-2 כלל אין אנו נכנסים לגדרו של סעיף 9, שכן לגביהם לא נעשו עסקאות נוגדות. לפיכך עלינו לבחון רק האם אכיפת ההסכם ביחס לאותם חלקים תהיה בלתי צודקת בנסיבות העניין, כהוראת סעיף 3(4) חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. דעתי היא כי אין כל אי צדק באכיפה חלקית של ההסכם, באופן שהשטח שנותר בידי המשיבים 1-2 יועבר למערער. נהפוך הוא – זוהי התוצאה הצודקת יותר. המערער מחזיק בחוזה לזכותו. זהו חוזה תקף ומחייב, כפי שקבעה הערכאה הראשונה. אין בהתנהגותו כדי לפגום בזכויות שרכש מאחיו בשנת 1965, ככל שזכויות אלו אינן מתנגשות בזכויותיהם של צדדים שלישיים תמי לב. כבר נפסק כי "באי רישומה של הערת אזהרה אין משום הכשלה של המוכר, אך היא מניחה את התשתית ל'(ה)תאונה המשפטית' שבעיסקאות נוגדות, ובכך היא פוגעת באינטרס של בעל העיסקה השנייה." (ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי, פ"ד נט(3) 697, 704 (2004); הלכת גנז 403). התוצאה אליה הגעתי מניחה את האחריות לאותה "תאונה משפטית" שהביאה לתביעות צולבות ביחס לחלקי הנכס שנרכשו על-ידי המשיבים 3-6 לפתחו של המערער, ובה בעת מעניקה לו את המגיע לו במישור היחסים מול המשיבים 1-2. בנסיבות העניין אין בעצם חלוף הזמן מחתימת ההסכם כדי לגרום לאי צדק כלפי המשיבים 1-2 ולפיכך אין למנוע מן המערער ליהנות מזכות שרכש מכוח התחייבות כדין (ראו: ע"א 5790/91 כרובי נ' בניני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ, פ"ד נא(3) 379, 383 (1997)). 8. אציע לחברי לקבל את הערעור באופן חלקי כך שייקבע כי חלקי הבניין שלא נמכרו למשיבים 3-6 יירשמו על שם המערער. חלקי הבניין שרכשו המשיבים 3-6 יירשמו על שמם, כפי שקבעה הערכאה הראשונה. כפי שציינה הערכאה הראשונה פתוחה הדרך לצדדים לבקש סעדים כספיים, ובכך ניתן, למעשה, היתר לפיצול סעדים. טוב יעשו האחים אם יישבו את המחלוקות הכספיות ביניהם בלא צורך בהליכים משפטיים נוספים. המשיבים 1-2 ישאו בשכר טרחת עורך-דין של המערער בסך 20,000 ש"ח וכן בהוצאות משפט, והכל בשתי הערכאות. כאמור בהחלטתנו מיום 3.10.2006 לא יינתן צו להוצאות בכל הנוגע למשיבים 3-6. ש ו פ ט ת השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת מ' נאור. ניתן היום, ‏כ"ז סיון, תשס"ז (13.6.2007). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ טת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04029070_C14.doc עע מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il