חנה לדרר נ. שיכון עובדים בע"מ

פסק-דין בתיק עע"ם 2834/05 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 2834/05 עע"ם 2869/05 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערערים בעע"ם 2834/05: 1. חנה לדרר 2. פיטר לדרר 3. בלה שסטוביץ 4. מרגלית סוחוי 5. איתן סוחוי 6. זאב אלנברג 7. פרידה שאנן 8. זיוה בק 9. אהוד פדרמן 10. אילן בק המערערים בעע"ם 2869/05: 1. שיכון עובדים בע"מ 2. בתים משותפים בכרמל המרכזי אגודה שיתופית לשיכון בע"מ נ ג ד המערערים בעע"ם 2834/05: 1. שיכון עובדים בע"מ 2. בתים משותפים בכרמל המרכזי אגודה שיתופית לשיכון בע"מ 3. ועדת ערר מחוזית- מחוז חיפה 4. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה 5. ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה 6. רשות הרישוי המקומית (ועדת רישוי) חיפה המשיבים בעע"ם 2869/05: 1. מדינת ישראל, משרד הפנים - מחוז חיפה,ועדת ערר מחוזית 2. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה 3. ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה 4. חנה לדרר 5. פיטר לדרר 6. בלה שטוביץ 7. מרגלית סוחוי 8. איתן סוחוי 9. זאב אלנברג 10. פרידה שאנן 11. זיוה בק 12. אהוד פדרמן 13. אילן בק 14. אילת אנגל ועוד 229 ואח' ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בחיפה בתיק עת"מ 703/02 מיום 10.2.2005 שניתן על ידי כבוד השופטת שושנה שטמר תאריך הישיבה: י"ט באדר ב התשס"ח (26.3.2008) בשם המערערים בעע"ם 2834/05 והמשיבים 14-4 בעע"ם 2869/05: עו"ד איל גונן בשם המערערים בעע"ם 2869/05 והמשיבים 2-1 בעע"ם 2834/05: עו"ד נתן מאיר בשם המשיב 3 בעע"ם 2834/05 והמשיב 1 בעע"ם 2869/05: עו"ד יובל רויטמן בשם המשיב 6-4 בעע"ם 2834/05 והמשיבות 3-2 בעע"ם 2869/05: עו"ד חנה צלרינג פסק-דין השופטת מ' נאור: 1. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בערעורים שלפנינו היא האם הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי המערערות ב-עע"ם 2869/05 תואמת, או שאינה תואמת את התכנית החלה במקרקעין נשוא הדיון. מסקנה – וזו המסקנה אותה אציע לחברי – לפיה ההיתר המבוקש אינו תואם את התכנית מייתרת את הדיון בשאלות אחרות שהועלו בפנינו. 2. הבקשה להיתר בניה שהיא ביסוד ההליכים שלפנינו עברה גלגולים רבים. אסקור תחילה, ובלא פרטים, את עיקר ההליכים ובהמשך הדברים יובאו פרטים נוספים הדרושים לדעתי, להכרעה. המערערות ב-עע"ם 2869/05 שיכון עובדים בע"מ ובתים משותפים בכרמל המרכזי אגודה שיתופית לשיכון בע"מ, שהיא גם הבעלים של המקרקעין נשוא הדיון, עליהם חלה תכנית בניין עיר מנדטורית חפ/229, הגישו בקשה להיתר בניה. לשתי המערערות הנזכרות נקרא להלן יחד, לשם הקיצור, שיכון עובדים או המערערות. המערערות ניסו תחילה, פעמיים להעביר בועדת התכנון תכניות לשינוי תכנית המתאר החלה על המקרקעין אך נסיונן זה לא צלח, עקב התנגדות של תושבים באזור, שחלקם הם בעלי דין לפנינו. משכשלו הניסיונות האמורים לשינוי התכנית, החליטו המערערות לבקש היתר בניה בלא שינוי תכנית, כשלטענתם בקשתם להיתר הינה "תואמת תב"ע". הבקשה להיתר הוגשה ביום 4.7.2000. ועדת משנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה אישרה את הבקשה להיתר בניה, אך נוכח בקשה של שניים מחברי ועדת המשנה, דנה מליאת הועדה המקומית בבקשה, הפכה את ההחלטה על פיה ודחתה את הבקשה. על החלטת הועדה המקומית הוגשו עררים לועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה. שיכון עובדים ערערה על כך שלא ניתן לה היתר בניה. ערר נוסף הוגש על ידי תושבים באזור, שחלקם הם המערערים ב-עע"ם 2834/05 (להלן – התושבים). עררם של התושבים נדחה על הסף, ואף עררה של שיכון עובדים נדחה. ועדת הערר קבעה ברוב דעות (נגד דעתו החולקת של יו"ר הועדה עו"ד מאמו) ששיכון עובדים אינה רשאית לבנות את שביקשה לבנות. על פרטי ההחלטה עוד נעמוד. שיכון עובדים הגישה עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר. בעתירה ביקשה לדחות את דעת הרוב ולקבל את דעת המיעוט. בית המשפט לענינים מינהליים בחיפה (כב' השופטת ש' שטמר) קבע כי דעת הרוב אינה מנומקת, ולפיכך הורה להחזיר את הדיון לועדת הערר אשר תדון בעניין בהרכב חדש, תבדוק את החומר שלפניה ותחליט אם יש מקום לשמוע דברים נוספים על אלה שנרשמו בפרוטוקול. ועדת הערר בהרכבה החדש, כך קבע בית המשפט, תבדוק את הטענות בשתי סוגיות: האחת, האם יש לאשר את הפתרון התחבורתי המצוין בבקשה להיתר; השניה, האם הבקשה היא להקמת "בניין אחד" כדרישת התכנית החלה. עוד נקבע בפסק הדין כי התושבים לא יהיו צד לדיון בפני ועדת הערר. 3. על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים הוגשו שני הערעורים שבפנינו. התושבים, המערערים ב-עע"ם 2834/05 טוענים בערעורם, בין השאר, כי תכנית המיתאר החלה, שהיא תכנית מנדטורית (שעברה שינויים) הנה תכנית בעלת אופי כללי בלבד. לפני שניתן יהיה ליתן היתר בניה לבניה על המקרקעין, שהם חלקה אחת בשטח עצום של 47,423 מ"ר - יש לטענתם להגיש לאישור תכנית מפורטת. לחלופין טוענים הם כי אפילו ייקבע כי יש בתכניות החלות על המקרקעין פירוט מספיק לצורך מתן היתרי בניה גם ללא צורך בתכנית מפורטת - הרי הבניה המבוקשת מהווה הקלה בבחינת פרסום הבקשה להתנגדויות, ואף מהווה סטייה ניכרת. לחלופין – הבניה נשוא ההיתר אינה מותרת ואינה תואמת את תכנית בניין העיר החלה. שיכון עובדים בערעורה טוענת לעומת זאת כי היא זכאית לקבל את היתר הבניה כמבוקש על ידה לאלתר, זאת משום שהבקשה להיתר, עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והתכניות החלות על המקרקעין, ומדובר בבקשה תואמת תב"ע. 4. ההליכים שבפנינו מעוררים שאלות שונות ובהן: מעמדם (אם בכלל), בפני ועדת הערר של מתנגדים הטוענים כי היתר שהתבקש אינו תואם את תכנית בניין העיר; האם ההליכים שהתקיימו בענייננו בפני ועדת המשנה והועדה המקומית היו תקינים ושאלות נוספות. אולם בדיון שקוים לפנינו הסכימו כל הצדדים, בתשובה לשאלתנו, כי אם הבקשה להיתר אינה תואמת את התכניות החלות – כל שאר השאלות אינן מחייבות הכרעה. בדעתי להתמקד בשאלה אם ניתן להוציא את היתר הבניה המבוקש מכוח התכניות החלות. אבהיר עם זאת כי מן ההתמקדות בשאלה האמורה אין ללמוד על עמדתי בסוגיות שאינן טעונות הכרעה. בשני הערעורים הובעה תרעומת על כך שהדיון הוחזר לועדת הערר, ונטען כי היה על בית המשפט להכריע בעניין בעצמו. סברתי כי בנסיבות העניין ניתן וגם ראוי להכריע בשאלה אם ניתן בכלל לתת את ההיתר המבוקש לפי תכנית בניין העיר החלה. מסקנתי בעניין היא בשלילה. כדי שניתן יהיה לבנות על המקרקעין אין מנוס, לדעתי, מהגשת בקשה נוספת לשינוי תכנית המיתאר. על כן לא ראיתי טעם בהמשך ההתדיינות בפני ועדת הערר (בהרכב אחר) כפי שהורה בית המשפט המחוזי. כפי שנראה שיכון עובדים מנסה במשך שנים רבות לבנות על המקרקעין, והדרך שלפניה עוד ארוכה. סברתי, בנסיבות אלה, שעדיף להפנותה כבר עתה אל הנתיב הנכון - הנתיב של הגשת תכנית. 5. עד כה לא הובא תיאור בעניין המקרקעין, התכניות החלות עליהם, והבקשה להיתר. עתה אפנה לעניינים אלה. 6. לשיכון עובדים מקרקעין בשטח נרחב של 47,423 מ"ר הידועים כחלקה 1 בגוש 10775 בחיפה, המכונים גם "שלוחת מרגלית" או "גבעת שמבור". השטח נמצא ברכס הכרמל והבעיות הטופוגרפיות המאפיינות רכס זה – הפרשי הגבהים – הם המקשים על הבעלים לנצל את המקרקעין לבניה, אף שהשטח מיועד לבניה. המערערות מנסות, מזה שנים רבות, וללא הצלחה לבנות על המקרקעין. הן יזמו תכנית לשינוי תכנית המתאר חפ/1825 "שלוחת מרגלית". התכנית נדחתה בשנת 1993. תכנית שניה שהגישו – חפ/1825א נדחתה אף היא בשנת 1999. נגד דחיית התכניות לא ננקטו הליכים משפטיים; הסיבה לדחיית התכניות היתה סיבה תכנונית – העדר פתרון תעבורתי מתאים לחיבור בין הבתים שביקשו לבנות (שהיו אמורים לכלול לפי התכנית 150 יחידות דיור) לבין הדרכים הציבוריות הקיימות. ההצעה בשתי התכניות שנדחו היתה כי התחבורה תופנה אל הדרך הקיימת - רחוב מרגלית. 7. למען הסדר יצוין כאן כי בתכנית המופקדת מאז שנת 1980 מוצע פתרון תעבורתי אחר, ומצוין כביש גישה לשכונה אחרת (חפ/1400), אולם ככל הנראה ארוכה הדרך, אם בכלל, לפתרון תעבורתי זה. לפי החומר שבפנינו ההצעה בתכנית זו יקרה, והיא מחייבת הריסה של וואדיות. 8. שיכון עובדים נואשה, כנראה, לעת הזו, מן האפשרות לשנות את התכנית החלה. כידוע - בכל הצעת שינוי - יש מעמד למתנגדים. בנסיבות אלה החליטה שיכון עובדים להגיש את בקשת ההיתר נשוא ההליך שבפנינו. על פי הטענה, המערערות החליטו לממש את זכויותיהם "בדרך של בקשה להיתר בניה תואמת תב"ע". המערערות טענו בפני רשויות התכנון ובהליכים המשפטיים כי זכותן לבנות במקרקעין את שהן מבקשות לבנות, וכי לבניה זו התושבים אינם יכולים להתנגד. 9. שתי מחלוקות עיקריות התגלו בבקשה להיתר, ואותן החליט בית המשפט המחוזי להעביר לועדת הערר לדיון בהרכב אחר. אחת משתי המחלוקות היא האם מדובר בבניין אחד כדרישת תכנית חפ/229 המאפשרת לבנות במגרש בניין אחד. בענייננו המגרש הוא עצום מימדים והבקשה מתייחסת בערך לרבע ממנו. לטענת שיכון עובדים מדובר בבניין אחד ובו שמונה אגפים, האגפים מכונים גם "מבננים". לטענת התושבים, לעומת זאת, מדובר ב-8 מבנים. על פי בקשת ההיתר יבנה בצורת מניפה (או אצבעות) מבנה ובו 102 יחידות דיור. שמונת "המבננים" המוצעים הם מדורגים ומחוברים ביניהם בקורות בניין. השטח התת קרקעי משותף לבניין כולו על כל שמונת "אגפיו". הכניסה ממפלס הרחוב למפלס החצר משותפת ונעשית דרך כניסה משותפת ומעלית משותפת. לכל שמונת אגפי המבנה יש שירותים משותפים כמו איסוף אשפה ותיבות הדואר. 10. נקודת המחלוקת השניה, לגביה החזיר בית המשפט המחוזי את התיק לועדת הערר בהרכב אחר, נוגעת למה שכונה בידי שיכון עובדים בשם "מבנה דרך הגישה" כאשר ישנה מחלוקת האם התכנית מאפשרת להקים מבנה זה. בפסק הדין מופיע לעניין מבנה דרך הגישה התיאור הבא: התכנית כוללת חניון מקורה (לא על החניון כשלעצמו המחלוקת – מ.נ.) המשותף לכל שמונת הבניינים וכביש גישה למתחם בצורת כביש או רמפה לוליינית (ספיראלית) רב מפלסית ודו מסלולית, המקשר את רחוב מרגלית, אשר ממוקם מעל לפרויקט המתוכנן, לחניון של הבניינים. הרמפה היא כביש הגישה היחיד המתוכנן על פי ההיתר לשכונה שתיבנה. היא נועדה לגשר בין המפלס של רחוב מרגלית הנמצא בגובה של 271.5 מטר לבין המפלס של 254 מטר שהוא הגובה הממוצע של מפלסי הכניסה לבניינים המתוכננים, דהיינו הפרש הגובה הוא של 17.5 מטר בירידה אנכית במרחק של כ-75 מטר אופקית מהכביש שעובר דרך רחוב מרגלית. עוד ציין בית המשפט כי מבנה דרך הגישה הוא מבנה נפרד הכולל את הכביש שעליו והוא מתנשא לגובה של מספר קומות. על ממדיו האמיתים לא הובאו ראיות אולם בסיכומי התושבים נטען כי הוא בקוטר של 50 מטר ובגובה של 21 מטר, הינו בגובה של כ-8 קומות, כשבתוכו יש כביש של 170 מטר מרחוב מרגלית ועד לחיבור לחניון. המבנה הספיראלי מצוי כולו בתחום המקרקעין הפרטיים. אעיר כאן במאמר מוסגר כי העובדה שהתושבים קוראים לאורך כל הדרך למה שמכנה שיכון עובדים כ"מבנה דרך הגישה" כ"מבנה מפלצתי", אינה מעלה ואינה מורידה בעיני. לעניין זה תמימת דעים אני עם דעת יו"ר ועדת הערר (בדעת המיעוט) כי "מפלצתיותו" של המבנה אינה עניין שיש להכריע בו על בסיס טעם אישי או אסתטי. 11. שתי נקודות המחלוקת הן, איפוא – האם מדובר "בבניין אחד" או בשמונה בניינים; והאם מבנה דרך הגישה מותר לבניה. בשני העניינים הללו החזיר בית המשפט את הדיון לועדת הערר. החלטת הרוב בועדת הערר היא אכן כפי שקבע בית המשפט המחוזי קצרה ובלתי מנומקת. אביא את דעת הרוב בשלמותה: "עמדת נציג מתכנן המחוז מר עודד בורנשטיין: אינני מסכים עם הקביעה (של יו"ר הועדה – מ.נ.) כי מדובר במבנה אחד בלבד. לדעתי מדובר על 8 מבנים נפרדים וזו עובדה. עצם החניון המשותף במרתף אינו משנה את העובדה כי הבניינים נפרדים, הדוגמא הטובה ביותר היא במגדלי המגורים בעמק השמש בחיפה – מדובר בשלושה מבני רב קומות ובעוד 4 מבנים מדורגים. לכל קומפלקס יש חניה משותפת תת קרקעית וזה לא הופך את המתחם לבנין אחד לדעתי. יש עוד דוגמאות לבנייני רב קומות בשכ' יזרעליה בנווה שאנן, שלהם חניון חיצוני משותף, אין זה משנה אם החניה במרתף או חיצונית – המבנים נפרדים: לכל מבנה מספר נפרד. לכל מבנה ועד בית נפרד וכו'. . . לדעתי גם מבנה הספירלה, שנידחה ע"י הועדה המחוזית, (הכוונה – בעת הדיון בתכנית השינוי שהוצעה – מ.נ.) מהווה חריגה, סטיה או דומה. יש לקחת בחשבון את עמדת האינג' מריאן ברוק, נציג משרד התחבורה שהתנגד לפתרון התחבורתי שהוצג. (בעניין מבנה דרך הגישה – מ.נ.) לדעתי נציג משרד ממשלתי הוא רלוונטי יותר מכל המומחים המקצועיים שהובאו. לסיכומו של דבר – אני מסתייג מההחלטה ולדעתי יש לדחות את הערר. עמדת מר יהושע חפשי: מצטרף אני לדעתו של נציג מתכנן המחוז מר עודד בורנשטיין על נימוקיה לאור האמור לעיל סבורים אנו ברוב דעות כי יש לדחות את הערר." לשיכון עובדים השגות שונות על דעת הרוב: העדר הנמקה; הסתמכות על "ידיעה פרטית" בעניין פרויקטים אחרים בעיר לגביהם לא היתה לה אפשרות לטעון; הסתמכות על מומחה חיצוני, נציג משרד התחבורה, ממנו ביקשה הועדה חוות דעת בניגוד להתנגדות שיכון עובדים, אשר לגביו יש לה הסתייגויות שונות, ועוד. כיוון שלדעתי, כפי שיבואר, לא ניתן ליתן היתר בניה כמבוקש על יסוד התכניות החלות במקום, איני רואה צורך להיכנס גם למחלוקות בסוגיות אלה. 12. בכוונתי להשתית את פסק דיני על הכרעה משפטית. כידוע תכנית בניין עיר היא חיקוק ובתי המשפט הם הפוסקים בעניין פרשנותה (ראו ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466 (2001)). אכן, לעתים מדובר בפרשנות משפטית "מובהקת" כגון השאלה שעמדה לדיון בפרשת אנדרמן - האם מעון לחוסים שביקשו היתר להקמתו הוא בגדר "מרפאה" שמותר היה להקימה לפי התכנית החלה. הכרעה כזו חייבה את בדיקת תקנון התכנית החלה (המלל). לעתים מחייבת ההכרעה בדיקת השרטוטים שבתכנית ומשמעותם (ראו לדוגמא בג"ץ 10/00 עיריית רעננה נ' המפקחת על התעבורה מחוזות תל אביב והמרכז, פ"ד נו(1) 739 (2001)). כך או כך בית המשפט אומנם אינו נוטה להתערב בהפעלת שיקול דעת בענייני תכנון, אולם, הפרשן הסופי של התכנית הוא בית המשפט. 13. לדעתי צודקים התושבים בטענתם כי בניית המבנה אותו מכנה שיכון עובדים "מבנה דרך הגישה" אינה מותרת. מבנה דרך הגישה הוא, לגרסת התושבים, מבנה בגובה של 8 קומות. שיכון עובדים לא נקבה בסיכומיה או בבית המשפט המחוזי במספר אחר, אך אפילו אם אניח שמדובר רק בחמש קומות הדבר לא יועיל למבקשות ההיתר. מבנה דרך הגישה שמבוקש לבנות אותו אמור להיות מוקם על מקרקעין שייעודם בניה למגורים, ושעל פי תכנית המיתאר החלה ניתן לבנות עליו מבנה אחד בגובה של 3 קומות מעל קומת עמודים. לפיכך, ממילא לא ניתן לבנות את "מבנה דרך הגישה" בשל מגבלות הגובה. שיכון עובדים טענה בסיכומים ב-עע"ם 2869/05 כי "מבנה דרך הגישה הנו... חלק מן הבניין המתוכנן..." (סעיף 57). המגרש מיועד למגורים, ויעוד זה כולל, לטענת שיכון עובדים גם את החניה הצמודה לדירות וגם את הגישה לחניה. גם במכתב מיום 23.7.2000 שהופנה מטעם שיכון עובדים למנהל אגף דרכים בעירייה (נספח טז למוצגי שיכון עובדים ב-עע"ם 2834/05) כתב יוסי שטרק מטעם שיכון עובדים כי פתרון הגישה לחניה הוא באמצעות רמפה סיבובית שנמצאת כולה במסגרת קווי הבניין ומוגדרת כשטח פרטי "וחלק מהבניין המתוכנן". כך עולה גם מסעיף 243 לסיכומי שיכון עובדים בבית המשפט קמא. אם נבקש לראות את מבנה דרך הגישה כחלק מן המבנה, כטענתה המרכזית של שיכון עובדים, עומדת בפני שיכון עובדים בעיית מספר הקומות שיש במבנה, וזאת אף אם אניח (ואין זו הנחתי) כי כל הקומפלקס שמבקשים לבנותו, לרבות מבנה הגישה לחניה הוא בגדר מבנה אחד. לסוגיה אם מדובר במבנה אחד אעבור בהמשך הדברים. 14. טענתה המרכזית של שיכון עובדים היתה כאמור כי מבנה דרך הגישה הוא חלק מהבניין האחד שמבקשים להקימו. אם כך הוא, מדובר בגובה שאינו מותר על פי התכנית החלה. שיכון עובדים העלתה גם טענה אחרת, בלי לציין מפורשות כי מדובר בטענה חלופית: לפי הטענה, התכניות המאושרות קובעות הוראות בענין שטחי שירות למגורים בתחום המרחב התכנוני של העיר חיפה. החניון עצמו ומבנה הגישה לחניון נשוא הבקשה להיתר בניה מהווים את "שטחי השירות". על כן, הבקשה להיתר בניה תואמת על פי הטענה את התכנית החלה (סעיף 62 לסיכומים בעע"ם 2834/05). לא אוכל לקבל גם טיעון חלופי זה (ככל שהוא חלופי). התושבים הצביעו לעניין זה על סעיף 11 לחפ/229 חיפה לפיו שטחי שירות אינם יכולים לתפוס יותר מ-5% בשטח מעון א'. אין צורך בחישובים כדי לראות שמדובר בשטחים הרבה יותר גדולים, גם טיעון חלופי זה, ככל שהוא חלופי, אינו מועיל. סוף דבר: לא ניתן להקים את "מבנה דרך הגישה" לא כחלק מהמבנה ולא כשטחי שירות. 15. מחלוקת שניה היתה, כאמור, בשאלה האם הקומפלקס שמבקשים לכנותו הוא "בניין אחד" אותו מתירה התכנית לבנות. חברי הרוב בועדת הערר קבעו, כפי שצוטט, כי הקומפלקס שמבקשים לבנותו איננו "בניין אחד". זו גם דעתי. השאלה מהו בניין אחד היא, במידה רבה, שאלה של שכל ישר. בענייננו מדובר, למעשה בשכונת מגורים ובה 102 יחידות דיור, וזאת כשאין מדובר ברב קומות אלא שכל בניין מוגבל ל-3 קומות מעל קומת עמודים. לדעתי החיבור של השירותים המשותפים (מעלית, חניה, פינוי אשפה) אינו הופך את מה שמכנה שיכון עובדים "אגפים" או "מבננים" ל"מבנה" אחד. זוהי גישה מלאכותית שאין לדעתי לקבלה. מבט על 16. עד כה קבעתי כי לא ניתן להעניק לשיכון עובדים את ההיתר המבוקש. ההיתר איננו "תואם תב"ע" בשני מובנים: התכנית אינה מאפשרת להקים את מבנה דרך הגישה; ההיתר המבוקש הוא לשמונה בניינים ולא לבניין אחד. די בכך כדי לדחות את העתירה המינהלית שהגישה שיכון עובדים לבית המשפט המחוזי, וממילא לקבל את טענות התושבים. 17. היינו ערים לדרך הארוכה שעשתה שיכון עובדים בניסיונותיה, שלא צלחו עד כה, לבנות על המקרקעין שהם קניינה, מקרקעין המיועדים לבניה למגורים. דומה שבעייתה האמיתית של שיכון עובדים היא הבעיה הטופוגרפית – בעיית הפרשי הגובה. הכביש היחיד הנמצא באזור לעת הזו הוא זה המצוי ברחוב מרגלית; כבישים אחרים אינם נראים באופק. מכאן המחלוקת רבת השנים בין שיכון עובדים לבין התושבים החוששים מהעמסת יתר של תנועה על אזור מגוריהם. הבעיה האמיתית, כך נראה לי, אינה מספר הבניינים, אף ששיכון עובדים ניסתה, ולדעתי לא בהצלחה, לעקוף נושא זה על ידי מה שכינתה בניין אחד ובו "שמונה אגפים". דומה שהבעיה האמיתית היא לאן תזרום התנועה הנוספת המתחייבת מבניה מסיבית. ניתן להבין את שני הצדדים: את התושבים המבקשים למנוע עומס יתר של תנועה, ואת שיכון עובדים המבקשת לבנות בקניינה. על כן עשינו פסק זמן בדיון כדי לאפשר לצדדים לבוא, בעזרת מומחים לפתרון מוסכם. לצערנו לא עלה הדבר בידינו, ואין מנוס מהכרעה. התכנית החלה, שהיא במקורה תכנית מנדטורית שעברה שינויים, ולא חלה לגביה הוראת סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. לא נתנה פתרון לבעיה זו. היא קבעה שהאזור בדומה לאזורים אחרים בתכנית, מותר למגורים. התכנית קבעה מהו גובה הבניה המותר ומהו מספר הבניינים המותר, אך לא נתנה פתרונות לבעיית התחבורה שהיא תנאי לניצול של השטח רחב הידיים. להערכתי בלי אישור תכנית שתיקבע בין השאר, את דרכי הגישה לשכונה שמבקשים להקים, לא ניתן יהיה לקדם את נושא הבניה. ב-ע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ, פד נז(2), 895 (2003) עמדה השופטת פרוקצ'יה, בעקבות פסיקה קודמת, על היחס בין היתר בניה ובין תכנון. היתר הבניה הוא האקט האחרון למימוש התכנון, ועל כן, כך הוסבר שם, "עליו להיגזר מתכנית שיש בה פירוט מספיק על מנת שתשמש תשתית נורמטיבית נאותה". בטרם יוצא היתר בניה יש צורך בדרגת פירוט סבירה, שתיקבע את הפרטים הנוגעים לבניה ולשימוש בשטח. פירוט כזה אינו חייב להימצא דווקא בתכנית מפורטת, ואין זה מן הנמנע כי תכנית מיתאר מקומית תמלא את מקומה של תכנית מפורטת כשהיא עונה על רמת פירוט מספקת. חוששתני כי התכנית החלה בענייננו אינה קובעת דרגת פירוט כזו, ואין מנוס, כפי שהבינה שיכון עובדים מתחילת הדרך, מהגשת בקשה לשינוי תכנית המתאר. במסגרת תכנית כזו, ולאחר שמיעת התנגדויות, אפשר וניתן יהיה למצוא את האיזון הראוי בין צרכי התושבים לבין זכות הקניין של שיכון עובדים. תכנית בניין עיר היא המקום ליצירת האיזון. למתנגדים אין וטו על שינוי התכנית החלה. ואולם, ככל ששיכון עובדים מבקשת לבנות מה שביקשה מכוח "היתר תואם תב"ע" בכוחם של התושבים, למנוע זאת אם ההיתר אינו תואם את התב"ע (ראו והשוו – פרשת אנדרמן הנזכרת). על תכנית חדשה תחול, מן הסתם, הוראת סעיף 145(ז) הנזכרת לחוק התכנון והבניה, הדורשת שהתכנית תקבע הוראות כמפורט שם, כתנאי להוצאת היתר בניה. סוף דבר: אציע לחברי לקבוע כי לא ניתן לתת את היתר הבניה המבוקש במסגרת התכניות החלות ועל כן אין טעם בהחזרת הדיון לועדת הערר כפי שהורה בית המשפט המחוזי. במובן זה מתקבל ערעורם של התושבים (עע"ם 2834/05), ונדחה ערעורה של שיכון עובדים (עע"ם 2869/05), והכל בלא הכרעה בשאלות נוספות שהונחו לפתחנו. לא יהיה צו להוצאות. ש ו פ ט ת השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט א' גרוניס: אני מסכים עם עמדת חברתי כי "מבנה דרך הגישה" אינו תואם את התוכנית שבתוקף. יתרה מזו, אפילו היה מבנה זה תואם את התוכנית, הרי מימדיו העצומים מצדיקים עמדה של הוועדה המקומית, כי אין ליתן היתר במקרה חריג זה, גם אם קיימת התאמה בין הבקשה להיתר לבין התוכנית (ראו בג"ץ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב, פ"ד מב(2) 133 (1988)). לשיטתי, די בכך על מנת להביא למסקנה כי צדקה הוועדה המקומית משסרבה ליתן היתר. על כן, איני רואה צורך להביע עמדה בשאלה האם קומפלקס המגורים ששיכון עובדים ביקשה לבנות מהווה "בניין אחד" או שמא מדובר בשמונה בניינים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת מ' נאור. ניתן היום, ‏כ"א סיון, תשס"ח (24.6.2008). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05028340_C14.doc עע מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il