יורם ברסלע נ. רעיה גדליהו

8 1 בבית המשפט העליון רע"א 2810/22 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ כבוד השופט ח' כבוב המבקשים: 1. יורם בר-סלע 2. רבקה הד נ ג ד המשיבה: רעיה גדליהו בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 20.2.022 בע"א 14326-03-21 שניתן על-ידי כבוד השופטים: י' שבח, י' אטדגי וש' יעקובוביץ בשם המבקשים: עו"ד ניר יוסטר בשם המשיבה: עו"ד נתן לם פסק-דין השופט נ' סולברג: בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, מיום 17.2.2022, בע"א 14326-03-21 (השופטים י' שבח, י' אטדגי, ו-ש' יעקובוביץ), שבו התקבל ערעור המשיבה על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, מיום 6.1.2022 בת"א 11614-10-19 (השופט ט' חבקין). המשיבה, רעיה גדליהו, היא דיירת מוגנת בנכס בשדרות בן ציון 13, בתל אביב. הנכס מצוי בקומת הקרקע בחזית הבית, וייעודו הרשום הוא מחסן/גראז'. במקור, הושכר הנכס על מנת שישמש כ-"בית מלאכה לרהיטי קש", אולם נטען שבפועל, בשל מיקומו האטרקטיבי בליבה של עיר, משמש הנכס לא רק לייצור רהיטי קש – אלא גם כחנות למכירתם. המבקשים, בעלי זכויות הבעלות בבניין המגורים כולו, מעוניינים כעת להרוס את הבניין ולבנות אחר תחתיו, ועל-כן מבקשים לפנות את המשיבה, מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. בהתאם, נדרשו המבקשים לשלם למשיבה דמי פינוי, על מנת שישמשו סידור חלוף לשימושה בנכס. אלא שבנקודה זו פרצה מחלוקת, היות שהצדדים חלוקים ביחס לגובה דמי הפינוי, ובפרט בשאלה האם הם צריכים לספק סידור חלוף לבית מלאכה/מחסן, או שמא סידור חלוף לחנות. שאלה זו הובאה לפתחו של בית משפט השלום, כאשר המבקשים צירפו לתביעתם חוות דעת, שהעריכה את שווי דמי הפינוי לפי ייעוד של בית מלאכה/מחסן, וממנה עולה שהפיצוי הראוי הוא בסך של 333,000 ₪. לצורך הכרעה בתביעה, מינה בית משפט השלום שמאי מוסכם מטעמו. בחוות דעתו, קבע השמאי כי תחת ייעוד של "מלאכה/אחסנה", הפיצוי הראוי הוא בסך של 317,000 ₪; ואילו תחת יעוד של "מסחר", הפיצוי הראוי הוא בסך של 938,000 ₪. לאחר שמיעת טענות הצדדים, ציין בית משפט השלום כי בשאלה האם יש להעמיד את הסידור החלוף בהתאם לפונקציונליות בפועל או בהתאם לשימוש המותר על-פי דין או הסכם, הוא נוטה לדעה שהשימוש על-פי דין הוא שגובר – אלא שאין צורך להכריע בעניין, "שכן שתי החלופות מוליכות לאותה מסקנה". לשיטתו, טענת המשיבה שלפיה הנכס משמש בפועל בשנים האחרונות כחנות – לא הוכחה. ממילא, אין הצדקה להעמיד את דמי הפינוי לפי שווי של חנות. בעניין זה, עמד בית משפט השלום על כך שניתן היה להתלבט התלבטות נוספת, האם לפסוק את דמי הפינוי בהתאם לשימוש המותר על-פי דין (מחסן), או על-פי השימוש המותר על-פי החוזה (בית מלאכה). אולם מאחר שהמחלוקת בין הצדדים התמקדה בפער בין בית מלאכה לבין חנות – אין צורך להידרש לכך. 'בשורה התחתונה', קבע בית המשפט ש"מאחר שנקודת המוצא בגין דיור חלוף צריכה להיות נדיבה", אזי ישולמו הפיצויים בסכום שעל-פי חוות הדעת שצירפו המבקשים לכתב התביעה (333,000 ₪), הגבוה יותר מזה שקבע המומחה מטעם בית המשפט (317,000 ₪). לא נחה דעתה של המשיבה, והיא ערערה על פסק הדין לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי – קיבל את הערעור. אליבא דבית המשפט המחוזי, פסק הדין של בית משפט השלום נסמך על הכרעה שלפיה יש להעריך את שווי דמי הפינוי לפי השימוש המותר בחוזה או בדין, בעוד שהטענה לשימוש בפועל בנכס כבחנות אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים: "וגם [בית משפט השלום] עצמו סבר כי השימוש בנכס הינו לחנות". נקבע, כי "השתתת דמי הפינוי על יעוד היסטורי לפי היתר בנייה שניתן בשנת 1937 והעדפתו על מטרת השכירות ועל השימוש בפועל במשך עשרות שנים, אינה מתיישבת גם עם תכליתו של הסידור החלוף הראוי". בהתאם, קבע בית המשפט המחוזי, כי על המבקשים לשלם את דמי הפינוי בהתאם לחלופת המסחר שבחוות דעת המומחה, דהיינו: 938,000 ₪. מכאן הבקשה שלפנַי. בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי), החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה רשות, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. בעניינם של המבקשים, מתן הרשות דרוש כדי למנוע עיוות דין (תקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי). לאחר עיון בטענות הצדדים מזה ומזה, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור – להתקבל, וכך אציע לחברַי כי נעשה. תחילה אבהיר, כי בקשת רשות הערעור איננה מעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. המבקשים טענו אמנם לקיומה של שאלה כזו, והיא "כיצד יש לקבוע את שווי דמי הפינוי של דייר מוגן: האם לפי שימוש אפשרי שאולי אם כלל קיים [...] או שמא עלינו לקבוע את שווי דמי הפינוי לפי השימוש המותר על-פי דין". המבקשים סבורים, כי מדובר בנושא אשר "טרם מצא ביטוי בפסיקה, או בדברי מלומדים, ומובא לראשונה לפתחו של בית משפט נכבד זה". דא עקא, כפי שאראה להלן, שאלה זו כלל איננה טעוּנה הכרעה בנסיבות העניין שלפנינו – מה גם שהיא הוכרעה זה מכבר בפסיקה. כך למשל, בע"א 740/75 דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל אביב פ"ד לא(3), 3 (1977) (להלן: עניין דוידוביץ), שאף הוזכר על-ידי המבקשים, נדון שיעור הפיצויים שלהם זכאי דייר מוגן המפונה בשל הפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. נקבע, כי הכללים לפיצוי זה, זהים לאלה שלגבי דמי פינוי של הסדר חלוף: "ההיקש הנכון הוא אפוא [...] לסעיף 131 [...], הנותן עילה לפינוי כפוי של הדייר על-ידי בעל הבית בשל צורך עצמי [...] תמורת 'סידור חלוף' המפצה את הדייר על אבדן מלוא זכותו כדייר מוגן". בעניין זה, הבהיר בית המשפט, כי בהתאם להלכה הפסוקה "בניה בתוך המושכר, או שימוש במושכר, אפשר להביאם בחשבון לצורך שומת הפיצויים אף שהם נוגדים את תנאי הדיירות, אם בעל הנכס השלים עם הפרת תנאי הדיירות או מחל עליה". חרף העובדה שלא מתעוררת בענייננו שאלה עקרונית, אנוסים אנו להתערב בתוצאה שהגיע אליה בית המשפט המחוזי, וזאת בשל עיוות הדין שנגרם למבקשים. מקריאת פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ניתן להתרשם שהכרעת בית משפט השלום נשענת על קביעה שלפיה מצבו החוקי של הנכס הוא אשר מכריע לגבי גובה דמי הפינוי. לדבריו, "[בית משפט השלום] סבר כי 'יש להעריך את שווי הדיירות המוגנת לפי השימוש המותר בחוזה או בדין, לפי החלופה הנמוכה בין השניים'". דא עקא, עיון במשפט זה, במקורו בפסק הדין של בית משפט השלום, מצייר תמונה שונה לחלוטין. זהו ציטוט חלקי; הקטע המלא הוא זה: "שאלה היא אם יש להעמיד לדייר סידור חלוף בהתאם לפונקציונליות שהנכס משמש בפועל או בהתאם לשימוש המותר בו לפי דין: דין החוזה שבין הצדדים והדין הכללי, ובכלל זה דיני רישוי עסקים ודיני התכנון והבניה. אומר מיד כי אין צורך להכריע בשאלה זו שכן שתי החלופות מובילות לאותה מסקנה. עם זאת, אני נוטה לדעה שיש להעריך את שווי הדיירות המוגנת לפי השימוש המותר בחוזה ובדין, לפי החלופה הנמוכה מבין השניים" (ההדגשות הוספו – נ' ס'). ודוק: בית המשפט אמנם גילה את נטיית לבו ביחס לשאלה המשפטית, אך הבהיר באופן שאינו משתמע לשני פנים כי לא קביעה זו היא שמוליכה אותו למסקנה. ואכן, עיון בהמשך פסק הדין, מלמד כי בית משפט השלום לא הסתפק בבחינת הפיצוי הראוי בגין השימוש המותר על-פי דין וחוזה, בחן גם את הפיצוי הראוי בגין השימוש בפועל – והגיע למסקנה זהה על סמך התשתית הראייתית שהוצגה לפניו. בית המשפט המחוזי קבע, כי העובדה שהנכס משמש בפועל כחנות "אינה שנויה במחלוקת". כך גם ציין בפסק הדין מספר פעמים, שבית משפט השלום עצמו "סבר כי השימוש בנכס הינו לחנות". קביעה זו מבוססת על משפט נוסף שכתב בית משפט השלום בפסק הדין: "אני מוכן להניח, לצורך הדיון, שחל שינוי בהתנהגות, וש[המבקשים] מנועים מלטעון אחרת. [המבקשים] מודעים ש[המשיבה] השתמשה במושכר כחנות משך שנים רבות [...] אף על-פי כן לא טענו [המבקשים] בזמן אמת להפרת הסכם ולא הגישו תביעה לפינוי" (ההדגשות הוספו – נ' ס'). עינינו הרואות, שמשפט זה, בפרט לנוכח החלק המודגש, איננו מלמד על קביעה עובדתית כזו או אחרת של בית משפט השלום. לכל היותר ניתן אולי, בדוחק, ללמוד על קיומה של קביעה עובדתית שלפיה הנכס שימש כחנות אי אז בעבר – דבר שאכן אינו שנוי במחלוקת. אך לא די בכך; כאמור, בהמשך פסק הדין, בית משפט השלום אכן קבע קביעה עובדתית בנוגע לטענה שהנכס משמש כעת כחנות – קביעה עובדתית הפוכה מזו שמייחס לו בית המשפט המחוזי. בהתייחסו לשאלה האם הנכס משמש כיום כחנות, אם לאו, הבהיר בית משפט השלום כי לא זו בלבד שעובדה זו דווקא כן שנויה במחלוקת בין הצדדים – מדובר בעובדה היחידה השנויה במחלוקת. מכל מקום, במחלוקת זו הכריע בית משפט השלום לטובת המבקשים, וקבע שהמשיבה לא הוכיחה במידה מספקת את השימוש הנטען בנכס כבחנות, חרף מתן הזדמנות ל'מקצה שיפורים' ראייתי לצורך זה בלבד: "מסקנה זהה מתבקשת גם מבחינת הפונקציונליות של המושכר לנוכח אופי השימוש שנעשה בו בפועל. סוגיה זו עלתה באופן קונקרטי, והבירור העובדתי התמקד בה. למעשה, דומה שזו המחלוקת העובדתית היחידה. בתה של [המשיבה] טענה בכתב ההגנה ובתצהיר שהיא מפעילה בעסק בית מלאכה לייצור ריהוט קש וחנות המוכרת לכל דכפין [...] אך טענותיה לא גובו בראיות כלשהם. על כן הציע בית המשפט, כדי להיטיב לברר את האמת ולסייע לצדדים לגבש הסכמות, שיוגש תסקיר משלים שייתן תמונה מלאה ומפורטת על אודות היקף הפעילות העסקית של החנות. מטרת התסקיר היתה להניח תשתית עובדתית שבמקום פועלת חנות, ושאין מדובר בניסיון להציג את המושכר כחנות על-אף שאין הוא כזה (ולחלופין שמדובר בשימוש שולי וצדי), ניסיון שתכליתו להשיא את גובה דמי הפינוי ותו לא [...] התצהיר המשלים שהגישה בתה של [המשיבה] אינו מבסס פעילות עסקית של מכירת ריהוט קש ומוצריו במושכר [...] הנטל להוכיח שמדובר בחנות המוכרת מוצרי קש מוטל על ההגנה, ולשיטתה היא ניתן להרימו בנקל. מה פשוט היה מלקיים את הצעת בית המשפט כלשונה, שבה נאמר במפורש מה מצופה כדי לעמוד בנטל?" (ההדגשות הוספו – נ' ס'). זאת ועוד, כפי שעולה מפרוטוקול הדיון שהתקיים לפני בית המשפט המחוזי ביום 17.2.2022, פעם אחר פעם התייחס בית המשפט לשימוש שנעשה בפועל בנכס כעניין שאינו שנוי במחלוקת – ופעם אחר פעם הבהירו המבקשים כי למעשה קיימת בהחלט מחלוקת בעניין, וכי בית משפט השלום לא קבע קביעה עובדתית שלפיה הנכס משמש כיום בפועל כחנות: "בית המשפט: הנקודה הטעונה הכרעה היא מאד פשוטה: אין מחלוקת מה קובע היתר הבניה הישן; אין מחלוקת מה קובע חוזה השכירות; גם אין מחלוקת מה הוא השימוש בפועל, ולבית המשפט יש ממצא לגבי השימוש בפועל [...] [ב"כ המבקשים]: אלף להערת השופט, סעיף 17 לפסה"ד אומר שהמסקנה היא שהסכם השכירות מתיר [למשיבה] להפעיל חנות. [המשיבה] לא הפעילה חנות במקום, לכן נתן לה בית המשפט הזדמנות להשלים בראיותיה ולהראות לבית המשפט שהיא אכן הפעילה חנות. בית המשפט: המסקנה הזו נובעת מכך ש[המשיבה] השתמשה במושכר כחנות במשך שנים רבות כשאתם לא הערתם דבר על כך [...] [ב"כ המבקשים]: אחד, אני חולק, כי זו לא המסקנה שהגיע בית המשפט. מעבר לזה, משנת 2014 לא מתקיים במקום השימוש גם אם נניח שלפני זה בחלוקת הזכויות בשטח היה בית מלאכה וגם מקום לממכר ציוד. [...] כדי לסייע [למשיבה] בא בית משפט קמא וביקש להבין ונתן לה את היכולת להציג בראיות איזה שימוש נעשה במושכר. את זה היא לא הצליחה להרים. אנו טוענים שבמושכר לפחות משנת 2014 אין שימוש, הוא משמש כמחסן, ומחסן בלבד". הנה כי כן, בניגוד לאמור בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, מסקנת בית משפט השלום לא נשענה על הכרעה בשאלה המשפטית העומדת על הפרק, אלא על הכרעה עובדתית טהורה, אשר לא באה לידי ביטוי בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ואף הוחלפה בקביעה עובדתית הפוכה לחלוטין, אשר זכרה לא בא בפסק הדין של בית משפט השלום. כידוע, ערכאת הערעור איננה מתערבת בממצאי עובדה ומהימנות אלא במקרים חריגים במיוחד (ע"פ 1258/03 פלוני נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(6) 625 (2004); ע"פ 4824-19 פלוני נ' מדינת ישראל (25.4.2022). במקרה זה, אף לא מדובר בהתערבות 'רגילה'; בית המשפט המחוזי הפך את קביעתו העובדתית של בית משפט השלום על ראשה, כבדרך אגב ומבלי להבהיר כי כך הוא עושה – חרף מחאתם המפורשת של המבקשים, אשר גם עמדתם החולקת בשאלה העובדתית הושמטה כליל מפסק הדין, ובפיהם הושמו דברים אחרים. בנסיבות אלה, פסק הדין של בית המשפט המחוזי – אינו יכול לעמוד; קביעותיו בדבר פגם בפסק הדין של בית משפט השלום – בטעות יסודן. לשלמות התמונה אציין, כי בית המשפט המחוזי ביקש להוסיף גם חיזוק משל עצמו לקביעה העובדתית שלפיה הנכס משמש כחנות, וזאת תוך הסתמכות על דברי המומחה מטעם בית המשפט, שלפיהם הנכס "מהווה בפועל בית מלאכה לייצור ומכירת מוצרי קש" (ההדגשה במקור). עיון בפרוטוקול חקירת המומחה מעלה רק את המסקנה שהנכס יכול לשמש כחנות; אין בדבריו עדות כי ראה במו עיניו כיצד הנכס משמש כחנות בפועל. "[המומחה]: [...] כאשר אתה מגיע למקום אתה למעשה רואה 22 מטר עם כניסה בדלת לתוך ה-22 מטר של בית מלאכה לייצור קש, כאשר עוברי אורח יכולים להיכנס ולרכוש מוצרים [...] בית המשפט: שניה מר שרת שאלה, שאולי ברורה, אבל כדאי שהיא תהיה on the record האם יש חלון ראווה? [המומחה]: לא, אין חלון ראווה בנכס, הנכס בנוי ברמה של מחסן, זאת אומרת של משטח בטון וקירות בטון [...] זאת אומרת הוא ממש נראה כמחסן אבל יכול לקבל אליו עוברי אורח". בשולי הדברים, מצאתי טעם לפגם באופן בו הוצגה יריעת המחלוקת בתגובת המשיבה לבקשת רשות הערעור. בתגובתה, הציגה המשיבה כאילו מבלי משים, את הויכוח בין הצדדים, משל הוא נסוב סביב השאלה האם משמש הנכס כחנות ובית מלאכה, להבדיל ממחסן. כלומר, האפשרות שמדובר בבית מלאכה, הוצמדה לאפשרות שמדובר בחנות – כביכול חד הם. ענין פעוט זה, שנדמה כחסר חשיבות, מצייר הלכה למעשה תמונה שונה לחלוטין, ויוצר מעין 'איש קש', אשר בנקל ניתן להביסו; הרי איש אינו חולק על כך שהנכס אכן שימש כבית מלאכה – ואף הושכר למטרה זו. כך למשל, מבהירה המשיבה כי טענות המבקשים סותרות במפורש את חוזה השכירות, שכן "מטרת השכירות על-פי חוזה השכירות היתה בית מלאכה לרהיטי קש ולא אחסנה. בחוזה [...] תיאור המושכר הוא מחסן אך מטרת השכירות היא בית מלאכה לרהיטי קש. יצויין כי בחוזה זה כלל לא מוזכר יעוד הנכס כגראג' ויתרה מזו, בסעיף 1 לחוזה נאסר על הדייר להחזיק כלי רכב במושכר או בחדר המדרגות" (ההדגשות הוספו – נ' ס'). הגדילה לעשות המשיבה, ו'תיקנה' גם את החלופות המוצגות בחוות דעתו של המומחה, כך שיתאימו לנרטיב החדש. כך, במקום לחלופות המוגדרות במפורש בחוות הדעת כ"ייעוד מלאכה/אחסנה", ו-"ייעוד מסחר", הוצגו הדברים בתגובת המשיבה כך: "השמאי מונה בהסכמה על-ידי כב' בית משפט השלום לשם הערכת שווי דמי המפתח בשתי אלטרנטיבות, כמושכר שייעודו בית מלאכה ומסחר או כמחסן וחניה". משכך מוצגים הדברים, קשה להצדיק את עמדת המבקשים, ואת נקיטת בית משפט השלום בחלופה השנייה – כאשר אין חולק על כך שהנכס שימש כבית מלאכה והושכר ככזה. כמובן, האמת היא אחרת; בית משפט השלום עמד מפורשות על כך "שהמחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה האם יש לאמוד את השימוש כבית מלאכה או כחנות", ולא בשאלה האם יש לאמוד את השימוש כמחסן או כבית מלאכה. קשה להשתחרר מהרושם ששינוי עדין אך משמעותי זה, נעשה באופן מכוון, אשר יש בו כדי להטעות – ועל כך יש להצר. לבסוף, במסגרת פסק הדין של בית המשפט המחוזי, נקבע גם כי "לא היה מקום לחייב את [המשיבה] בהוצאות משפט בסך 25,000 ₪ גם לא בהוצאות המשיב בגין חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, משהמשיב הציע לה כדמי פינוי סך של 250,000 ₪ בלבד – סכום הנופל משמעותית אף מסכום הפיצוי שקבע [בית משפט השלום]". קביעה זו – הגיונה בצדה, ובה לא מצאתי הצדקה להתערב. דעתי היא אפוא כי יש לקבל את הערעור, ולבטל את פסיקת בית המשפט המחוזי, למעט בכל הנוגע להוצאות המשפט שנפסקו בבית משפט השלום – וכך אציע לחברי כי נעשֶׂה. גובה דמי הפינוי יתוקן פעם נוספת בהתאם לפסק הדין של בית משפט השלום, ויעמוד על סך של 333,000 ₪; המשיבה תישא בהוצאות המבקשים בסך של 30,000 ₪. ש ו פ ט השופטת ג' כנפי-שטייניץ: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט ח' כבוב: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט נעם סולברג. ניתן היום, ‏ח' בסיון התשפ"ב (‏7.6.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 22028100_O02.docx יא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1