פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 2803/01
בפני: כבוד הנשיא א' ברק
כבוד השופט א' ריבלין
כבוד השופט א' א' לוי
המערערת: בן אבו - חברה לבנין ולפיתוח בע"מ
נגד
המשיבה: מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי
בירושלים מיום 18.2.01 בת"א 1165/98
בפני כבוד השופט צ' כהן
תאריך הישיבה: ה' באדר התשס"ב (17.02.02)
בשם המערערת: עו"ד יובל פלדה; עו"ד אלי כהן
בשם המשיבה: עו"ד ציון אילוז
פסק-דין
השופט א' א' לוי
1. במהלך שנות ה80- הוקמה עמותה בשם "חלמית", אשר שמה לה למטרה לסייע במציאתו של פתרון דיור לנזקקים לכך בעיר-גנים. כשבידה המלצתו של משרד הבינוי והשיכון (להלן - משהב"ש), פנתה העמותה למינהל מקרקעי ישראל, על מנת שינתן לה, ובאמצעותה למערערת שנטלה על עצמה לבצע את הבנייה, לקבל פטור ממכרז לקרקע עליה ביקשה העמותה לבנות.
לאחר שעניין הקרקע הוסדר, נחתם בחודש דצמבר 1990, חוזה פרוגרמה בין המשיבה באמצעות משהב"ש למערערת, ובעקבות כך בנתה האחרונה למעלה מ70- יחידות דיור, אשר רק חלק מהן נמכרו לחברי העמותה, בעוד שרובן נמכרו בשוק החופשי ובמחיר שקבעה המערערת.
המחלוקת אשר נתגלעה בין בעלי הדין סובבת סביב החלטתו של משהב"ש לסייע לחברי העמותה, אשר רכשו יחידות דיור, על ידי מתן פטור מתשלום חלקם בהוצאות הפיתוח. המערערת טענה, כי אותו פטור ניתן בשעתו לכלל יחידות הדיור שנבנו על ידה, גם לאלו שנמכרו בשוק החופשי, ועל רקע מחלוקת זו, ומשסירבה המערערת לשלם את הוצאות הפיתוח, הגישה המשיבה את תביעתה לבית משפט קמא.
בית המשפט המחוזי מצא כי הראיות עליהן השתיתה המערערת את הגנתה, אינן עומדות במבחן הביקורת, ועדיפות עליהן ראיות אחרות המלמדות כי המערערת נטלה על עצמה את ההתחייבות לשלם את הוצאות הפיתוח, ועל כן גרסתה המאוחרת לא נועדה אלא על מנת להיפטר מהתחייבות זו. לאור זאת, קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה, ומכאן הערעור שבפנינו, בו החלטנו להכריע על פי הסיכומים בכתב שהגישו הצדדים, ולאחר שבאי-כוח הצדדים נתנו את הסמכתם לכך.
2. ההכרעה העומדת לביקורת בערעור זה, היא בסופו של דבר הכרעה בשאלות של עובדה ומהימנות, בה אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב. אך לא מטעם זה סברנו כי דינו של הערעור להידחות, אלא משום שבחינתן של הראיות הובילה גם היא למסקנה שהתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא, היא תוצאה נכונה.
הראיות עליהן ביססה המערערת את הגנתה היו אלו:
א) מכתבו של מנהל מחוז ירושלים של משהב"ש, מיום 28.5.90, בו נאמר, בין היתר, כי "משהב"ש לא יחייב את החברה בהוצאות פיתוח בגין פיתוח כללי לשטח", וממכתב זה מבקשת המערערת להסיק, כי הפטור שניתן לא הוגבל ליחידות המגורים אשר נרכשו על ידי חברי העמותה, אלא גם לאלו שנמכרו בשוק החופשי. את גרסתה זו תמכה המערערת גם בדבריו של מי ששימש כמנהל המחוז באותה עת, מר שמריהו כהן, בעת עדותו בבית המשפט.
ב) סיכום-בכתב של פגישה שנערכה במשרד הבינוי והשיכון עם מנהל המערערת ביום 28.10.90, ובו עלה פעם נוספת נושא הפטור. המערערת הפנתה במיוחד לקטע הבא מתוך מסמך זה: "משהב"ש לא יגבה כספים עבור החזר פיתוח כללי. החברה חייבת לשלם כל האגרות לעירית ירושלים". גם ביחס למסמך זה הפנתה המערערת לעדותו של מי שערך אותו, לזר קקוש.
ג) תצהירי עדותם של מי ששימשו כמנהלים בעמותה, עדי אילוז ועזרא ליליאן. שני אלה מסרו, כי משהב"ש אימץ את התנאי שהציבה המערערת, ולפיו, הסכמתה לבנות את הפרוייקט הותנתה בקבלת פטור מתשלום הוצאות פיתוח לכלל הדירות שייבנו בפרוייקט. לעניין זה נטען עוד, כי מתן הפטור היווה עבור המערערת תמריץ-כלכלי להגיש הצעה שהיתה זולה במידה ניכרת מהצעות מתחרות לבניית הפרוייקט.
3. א) אכן, הראיות שאליהן הפנתה המערערת, תומכות לכאורה בטענתה בדבר פטור שניתן לה מתשלומן של הוצאות פיתוח, אך אם כך הוא המצב, אתה מתקשה להבין כיצד לא מצא פטור זה ביטוי בהסכם הפרוגרמה שנחתם בין הצדדים בתאריך 18.12.90, היינו, לאחר מועדי עריכתם של אותם מסמכים עליהם התבססה הגנת המערערת. יותר מכך, לא זו בלבד שהפטור הנטען לא עוגן בחוזה, אלא שמצויות בחוזה הוראות הפוכות, והבולטת שבהן היא זו הכלולה בסעיף 11 בו נאמר: "החברה תשלם, לפי דרישת המשרד, עבור פיתוח כללי שביצע ושיבוצעו על ידי המשרד בקרקע שהוקצתה לה על ידי מינהל מקרקעי ישראל". והרי ההיגיון מחייב, שאם כבר בחודש מאי או אוקטובר 1990 הוסכם על מתן פטור לכלל השטח, היו נציגיה של המערערת טורחים להשמיט את סעיף 11 הנ"ל מהחוזה.
ב) בחודש מרץ 1991, ולאחר שהחוזה היה לעובדה מוגמרת, נחתם בין המערערת למשהב"ש מה שכונה כ"דף פרוט לחוזה מסגרת 1990/91", וגם בו חוזרת אותה תמונה, לאמור, לא זו בלבד שלא נאמר בו כי המערערת פטורה מלשלם הוצאות פיתוח, אלא שנאמר בו כי על המערערת להחזיר את הוצאות הפיתוח במלואן.
ג) בחודש מרץ 1991 נערך ונחתם מסמך נוסף על ידי הצדדים, זה שכונה "פרוט עבודות פתוח כללי". במסמך זו פורטו עבודות פיתוח שונות, אשר ביחס לחלקן נקבע כי הן תבוצענה על ידי החברה ועל חשבונה, וביחס לאחרות נאמר שהן תבוצענה על ידי משהב"ש בכפוף לחיוב החברה על פי טבלאות הנהוגות אצל המשיבה.
ד) במהלך שנת 1992, וככל הנראה בעקבות דרישת תשלום ששוגרה למערערת על ידי המשיבה (בחודש אוגוסט 1992), החלו ניסיונות של המערערת לזכות בפטור חלקי או מלא מהוצאות הפיתוח. בחודש דצמבר 1992 הודיעו אנשי משמהב"ש, כי ניתנה על ידם המלצה לפטור מהוצאות הפיתוח את יחידות המגורים אשר נמכרו לחברי העמותה "חלמית". באשר ליתר היחידות הובהר בלשון זו: "בכל מקרה יהיה על החברה להחזיר הוצאות פיתוח עבור הדירות שנמכרו בשוק החופשי". ושוב מצאתי את עצמי תוהה, מדוע נזקקו הצדדים לדון בשנת 1992 בהוצאות הפיתוח, אם נכונה טענתה של המערערת כי כבר בשנת 1990 היא זכתה בפטור מלא עבור כל השטח.
4. הראיות אותן מניתי, הן רק חלק ממכלול של ראיות אותן הציעה המשיבה לערכאה הדיונית, והמסקנה העולה מהן היא אחת - אף שבמבט ראשון ניתן היה לומר כי במכתבים עליהם ביססה המערערת את גרסתה, יש כדי לתמוך בהגנתה מפני תביעתה של המשיבה, בסופו של דבר התמונה הכוללת שונה לחלוטין. ובמלים אחרות, המסמכים אשר נערכו לאחר חתימתו של חוזה הפרוגרמה, אינם מותירים מקום לספק כי חיובה של המערערת בחוזה מחודש דצמבר 1990, לשלם את הוצאות הפיתוח, לא היה חיוב מקרי או כזה שהוסף עקב שגגה, מחדל או חוסר תשומת לב של אנשי המערערת. אדרבא, מדובר בהתחייבות שהמערערת נטלה על עצמה מדעת, ואין לך ראיה טובה יותר לכך מאשר העובדה כי היא לא ערערה על חיוב זה במשך מספר שנים, אף שהיו לה הזדמנויות רבות לעשות זאת.
לנוכח האמור, דעתי היא שהמערערת לא הצליחה להצביע על פגם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ועל כן אני מציע לדחות את הערעור מבלי להידרש לטענות ערעור אחרות, הואיל וגם באלו אין כדי להושיע את המערערת.
אני מוסיף ומציע לחייב את המערערת בהוצאות המשיבה בסכום של 30,000 ש"ח, לרבות שכ"ט עו"ד.
ש ו פ ט
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
ה נ ש י א
השופט א' ריבלין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' א' לוי.
ניתן היום, ט"ו באדר תשס"ב (27.2.02).
ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט
_________________
העתק מתאים למקור 01028030.O08 /אז
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
בית המשפט פתוח להערות והצעות: [email protected]
לבתי המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il