מדינת ישראל - רשות הפיתוח ע"י רשות מקרקרעי ישראל, נ. פאטמה ע

פסק-דין בתיק ע"א 2797/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2797/15 וערעור שכנגד לפני: כבוד השופט ח' מלצר כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג המערערת והמשיבה שכנגד: מדינת ישראל - רשות הפיתוח ע"י רשות מקרקרעי ישראל, מחוז צפון נ ג ד המשיבים 1. פאטמה עיסא והמערערים שכנגד: 2. עזבון המנוחה רימה עיסא, ע"י יורשה עבד אלסלאם מוחמד ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה בתיק א 021839-07-10 שניתן ביום 23.02.2015 על ידי כבוד השופטת ש' שטמר תאריך הישיבה: כ"ג בניסן התשע"ו (01.05.2016) בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד שמרית גולן בשם המשיבים והמערערים שכנגד: עו"ד סלים וקים פסק-דין השופט י' עמית: ערעור וערעור שכנגד הנסבים על פיצויי הפקעה. העובדות הצריכות לעניין 1. ביום 25.10.1962 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות), בדבר הפקעת חלקה בשטח של 6753 מ"ר מאדמות כפר נחף, הידועה כחלקה 8 בגוש 19151 (להלן: המקרקעין או החלקה). ערב ההפקעה, החלקה הייתה רשומה על שם המנוח נאיף איברהים אחמד עיסא (להלן: המנוח), והמשיבים והמערערים שכנגד (שייקראו להלן ולצורך הנוחות: המשיבים), טענו כי הם זכאים ל-8/20 מעזבונו של המנוח, ותבעו פיצויים על פי סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות. המחלוקת בין המערערת והמשיבה שכנגד (להלן: המערערת או המדינה) לבין המשיבים, השתרעה לכל אורך החזית - החל לגבי עצם זכותם של המשיבים כיורשים של המנוח והיקף זכותם בעזבונו, וכלה בסכום לו הם זכאים כפיצויי הפקעה על פי כל אחד מהסעיפים הנ"ל. פסק דינו של בית משפט קמא 2. בית משפט קמא בחן את הראיות שבפניו וקיבל את טענת המשיבים כי הם יורשי המנוח וכי חלקם בעזבון המנוח הוא 8/20. בהמשך בחן בית המשפט את הפיצוי המגיע למשיבים על פי סעיף 12 לפקודה, וקבע כי יש להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשווי השוק במועד ההפקעה, על פי שיטת ההשוואה, ולא לאור התפתחויות מאוחרות במקרקעין. כל אחד מהצדדים תמך עמדתו בחוות דעת שמאי מטעמו. המשיבים הסתמכו על חוות דעתו של השמאי מח'ול והמדינה תמכה יתדותיה בחוות דעתו של השמאי רוגובין. השמאי רוגובין, מטעם המדינה, העריך את שווי החלקה על פי 500 ל"י לדונם, ואילו השמאי מח'ול, מטעם המשיבים, העריך שווי דונם בסכום של 3,500 ל"י. בית המשפט בחן את חוות דעת השמאים, ואימץ את חוות דעתו של השמאי רוגובין מהטעמים הבאים: השמאי מח'ול קבע כי יש להעריך דונם אחד פי שמונה מדונם רגיל (ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004); ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011) , אך בכך הלך בניגוד להלכה שנקבעה בע"א 738/10 קאסם דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013) (להלן: עניין דבאח); השמאי מח'ול לא נתן משקל לכך שהחלקה הנדונה נמצאת מדרום לכביש 85 וערכה נמוך יותר מחלקות שמצפון לכביש; השמאי מח'ול הסתמך רק על שבע עסקאות השוואה לעומת 28 עסקאות השוואה עליהן הסתמך השמאי רוגובין. בית המשפט הצביע על כך כי גם בעניין דבאח וגם בע"א 6132/12 חג'אזי נ' מדינת ישראל (7.1.2014) (להלן: עניין חג'אזי) היה מדובר בחלקות הנמצאות בסמוך לכביש 85 ובחלק מהשטח המוניציפלי של העיר כרמיאל, ובשני המקרים, המקרקעין הוערכו על פי שווי 500 ל"י לדונם. בהתאם לכך, הועמד הפיצוי הנומינלי המגיע למשיבים על 1,350 ל"י (שווי החלקה בשלמות 2,870 ל"י). 3. בהמשך עבר בית משפט קמא לדון בפיצויי הפירות להם זכאים המערערים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות. בית המשפט הסתמך על פסק הדין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר), וקבע כי דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה נגזרים כאחוז מסויים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים. גם ברכיב זה, ביכר בית המשפט את חוות דעתו של השמאי רוגובין, שחישב את דמי השימוש הראויים לחלקה לפי 5% משווי הקרקע, שנה אחר שנה, בהתבסס על מסד עסקאות במס שבח של מקרקעין דומים בייעוד חקלאי. בהתאם לכך, הועמד הפיצוי המגיע למשיבים על הסך של 230,112 ₪. 4. בית משפט קמא מצא כי מאחר שהמדינה לא הודיעה על הפקעת החלקה כנדרש לפי סעיף 5 לפקודה, ומאחר שלא שילמה את הפיצויים שאינם במחלוקת תוך תשעים יום מיום תפיסת החזקה, יש לראותה כמי שהפרה את החובה החקוקה הקבועה בסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני רכישה, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן). בית המשפט דחה את טענת המדינה להתיישנות, וקבע כי בשל כך יש לפסוק למשיבים פיצוי נוסף בגין העילה הנזיקית, ומנגד, יש לייחס למשיבים, שהשתהו בתביעתם ותרמו בהתרשלותם לנזק שנגרם, אשם תורם של 50%. לאור זאת קבע בית משפט קמא, כי לדמי החכירה האבודים יש להוסיף ריבית בשיעור מחצית הריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית) ללא הצמדה, כך שלכל שיעור של דמי חכירה יש להוסיף 2% עד תחילת שנת 2010 (שאז פנו התובעים בדרישה לקבלת הפיצויים), וממועד זה ואילך הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית. מתוך הסכום שיתקבל יש לפסוק למערערים 8/20, בהתאם לחלקם בעזבון המנוח. על פסק הדין נסבים הערעור והערעור שכנגד. תמצית טענות הצדדים 5. המדינה מערערת אך ורק על תוספת הפיצוי שנפסקה למשיבים בגין העילה של הפרת חובה חקוקה, וזאת על אף שמדובר בסכום זניח למדי. נטען כי התביעה על פי עילה זו התיישנה; כי המשיבים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק כתוצאה מאי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת; ומכל מקום, הנזק הנטען מגולם ממילא בפיצוי שנקבע לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות. 6. המשיבים התמקדו בערעור שכנגד בשיעור הפיצוי שנפסק לזכותם על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (הערה: סעיף 13 בוטל בתיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות משנת 2010 – י"ע). לטענת המשיבים, טעה בית משפט קמא בכך שהעדיף את חוות דעת השמאי רוגובין, מאחר שהלה לא פירט עסקאות השוואה לצורך חישוב דמי החכירה האבודים אלא קבע את השווי המשתנה של החלקה משנה לשנה בהפרשים קבועים של 500$ כל שנתיים בין השנים 1986-2003, ולאחר מכן בהפרש קבוע של 1,000$ בין השנים 2004-2005, ובהמשך, בשווי קבוע עד לשנת 2009. עוד נטען כי החלקות עליהן הסתמך השמאי לשם השוואה לצורך קביעת השווי המשתנה, הן חלקות בייעוד חקלאי, ועל חלקן חל אף ייעוד של יער או גן לאומי, להבדיל מהמקרקעין עליהם חלה התוכנית המנדטורית RP/40/52, שהיתה התוכנית בתוקף ערב ההפקעה (להלן: התוכנית המנדטורית). עוד נטען, כי טעה בית המשפט כאשר העמיד את שיעור החכירה על 5% ולא 6% כפי שנעשה בתיקים אחרים; בכך שלא חייב את המדינה בתשלום הוצאות נלוות בשיעור של 25% בגין רכישת קרקע חליפית; ובכך שייחס למערערים אשם תורם בשיעור של 50%. במהלך הדיון ניסינו להביא את הצדדים לפשרה, אך הדבר לא נסתייע, ומשכך, אין לנו אלא להכריע בערעורים. דיון והכרעה 7. אקדים ואומר כי דין הערעור להתקבל, ודין הערעור שכנגד להידחות. ערעור המדינה: כאמור, בית משפט קמא חייב את המדינה בתוספת ריבית, כפיצוי בגין הפרת חובה חקוקה. במקרה דנן, ההודעה על ההפקעה פורסמה ברשומות בחודש אוקטובר 1962, החזקה בחלקה נתפסה, והמקרקעין שימשו לבניית העיר כרמיאל. בדחותו את טענת ההתיישנות, הסתמך בית משפט קמא על סעיף 89(1) לפקודת הנזיקין הקובע כי מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל אזי היום שבו נולדה עילת התביעה הוא היום שבו המעשה או המחדל חדלו. אלא שהפרת חובה חקוקה היא עוולה שהנזק מהווה אחד מיסודותיה, ועל כן הסעיף הרלבנטי הוא 89(2) לפקודת הנזיקין (ע"א 2919/07 מדינת ישראל, הועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פס' 33 (19.9.2010)). מכאן, כי היה מקום לדחות ראש תביעה זה מחמת התיישנות, ואידך זיל גמור. 8. למעלה מן הצורך, אציין כי עקרונית אין מניעה לפסוק פיצוי לנפקע בגין עיכוב בתשלום של הסכום שאינו שנוי במחלוקת, מכוח העוולה של הפרת חובה חקוקה (ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין פס' 32 (9.12.2008)). בפסיקת בתי המשפט המחוזיים נקבע כי הפיצוי בגין עוולה זו יינתן בדרך של הגדלת שיעור הריבית, כך שבמקום הריבית בשיעור הקבוע בחוק המתקן, תפסק הריבית הקבועה בחוק פסיקת ריבית (ראו, לדוגמה, פסק דינה המקיף של השופטת ש' וסרקרוג בה"פ (חי') 1117-10-09 חברת הכשרת הישוב לישראל נ' חברת רכבת ישראל בע"מ (19.7.2012)). בדרך זו הלך גם בית משפט קמא, אלא שבמקרה שבפנינו, נתבעו פיצויים גם על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, פיצויים המגלמים כבר את העיכוב בתשלום הפיצויים. לשון אחר, המשיבים לא הוכיחו שנגרם להם נזק נוסף כתוצאה מאי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת במועד. הנזק בגין עיכוב בתשלום מגולם ממילא בפיצוי בגין דמי חכירה אבודים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, כך שבפסיקת הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית בנוסף לכך, יש משום כפל פיצוי (עניין הייטנר; ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 469 (2003)). אשר על כן, דין ערעור המדינה להתקבל. 9. הערעור שכנגד: על המקרקעין מושא דיוננו חלה התכנית המנדטוריתThe Galilee District Regional Outline Planning Scheme RP/50/42 (להלן: התכנית), שייעדה את המקרקעין לחקלאות (agricultural zone). תכנית זו נדונה גם בענין דבאח ובעניין חגאזי. בשני פסקי דין אלה התקבלה הגישה לפיה יש להעדיף את שיטת ההשוואה לעסקאות דומות שהתבצעו בחלקות עליהן חל משטר תכנוני זהה, שיטה המשקפת את ערכה המלא של הקרקע, כולל פוטנציאל הבנייה שטמון בה. בשני המקרים שנדנו שם, כמו במקרה שבפנינו, היה מדובר בחלקות מקרקעין בתחום השיפוט של התכנית, וביישובים הסמוכים לעיר כרמיאל, שהופקעו בתחילת שנות השישים. גם בעניין דבאח ובעניין חג'אזי, נתקבלה חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, ובעניין חג'אזי ציין השמאי רוגובין כי עסקאות ההשוואה מבטאות ערך של 300-150 ל"י לדונם נכון לשנת 1962, אך לצורך השומה העריך את השווי בסכום של 500 ל"י לדונם. כך גם בענייננו, מצא השמאי רוגובין כי עסקאות ההשוואה מבטאות ערכים של עד 300 ל"י לדונם, אך העמיד לקולא את הערכתו על 500 ל"י לדונם. בניגוד לשמאי מח'ול, התבסס השמאי רוגובין, לצורך חישוב השווי המשתנה של החלקה במהלך השנים, על אומדנים שנערכו על ידי אגף שומת מקרקעין ביחס לכל גוש. עסקאות ההשוואה התבססו על מסד נתונים ממשרד מס שבח בנוגע לעסקאות בשנות ה-60, כשהשמאי רוגובין מציין כי אף העריך את השווי פי 3 ופי 5 מהנתונים שהתקבלו. 10. השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו, ואיני רואה הצדקה להתערב במסקנתו של בית משפט קמא. השמאי מח'ול ביסס את חוות דעתו על הרף העליון של 6% משווי קרקע במאפיינים שונים מאלה של המקרקעין מושא דיוננו, תוך השוואה למקרקעין המצויים בסמוך לגבול השטח הבנוי של הכפר נח'ף. ואילו השמאי רוגובין התייחס בחוות דעתו לדמי החכירה אותם גובה רמ"י, שהיא בעלת הקרקעות הגדולה והשולטת בשוק, ואלו עומדים על שיעור של 5% לשנה. את השווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה, "גזר" השמאי רוגובין מעסקאות מקרקעין רלוונטיות להשוואה בין השנים 2009-1986 ולאחר שמצא כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה עמד על 5,000$ - 12,000$, "גזר" את דמי החכירה הראויים (סעיף 9.11 ונספח ד' לחוות דעתו של השמאי רוגובין). לא למותר לציין כי גם בעניין הייטנר, נקבע בבית המשפט המחוזי כי לגבי חלק מהתקופה ישולם פיצוי בשיעור של 5% ובחלק אחר של התקופה, פיצוי בשיעור של 6% (ת"א (י-ם) 7284/05 הקדש ע"ש הייטנר נ' שר האוצר (14.2.2008)) וקביעה זו לא שונתה בפסק דינו של בית משפט זה. 11. כאמור, בית משפט קמא ביכר את חוות דעתו של השמאי רוגובין, על פני זו של השמאי מח'ול. ענייננו בקביעה עובדתית של בית המשפט קמא, שהתרשם באופן בלתי אמצעי מהשמאים שהעידו לפניו. התערבות ערכאת הערעור בכך שהערכאה הדיונית ביכרה חוות דעת אחת על האחרת, נתפסת כחריגה אף יותר מכלל אי ההתערבות הרגיל (ראו, לדוגמה, ע"א 1717/13 מיצ'קור טטיאנה נ' קופת חולים מאוחדת פס' 31 (10.12.2013)). במקרה דנן, איני רואה הצדקה לחרוג מכלל אי ההתערבות. 12. אשר להוצאות הנלוות שנתבעו, הרי שעניין זה טעון הוכחה: "מכאן, כי נורמטיבית, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה. מובן כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות; על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות; על הנפקע לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות" (ע"א 3471/11 דוויק נ' מע"ץ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פס' 27 (27.1.2014) (להלן: עניין דוויק), הדגשה הוספה – י"ע). במקרה דנן, המשיבים לא הציגו אף ראשית ראיה התומכת בתביעתם להוצאות נלוות שהוצאו או יוצאו על ידם בפועל. אף לא למותר לציין כי בעניין דוויק היה מדובר בהוצאות העברה בגין הפקעת בית, ובפסקי הדין שציינו המשיבים בסיכומיהם, היה מדובר בהעברת בית עסק כתוצאה מהפקעה, בעוד שבמקרה דנן, ענייננו בהפקעת מקרקעין. 13. סוף דבר, שדין הערעור להתקבל ודין הערעור שכנגד להידחות על כל חלקיו. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. ש ו פ ט השופט ח' מלצר: אני מסכים. ש ו פ ט השופט נ' סולברג: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, י"ד באייר התשע"ו (‏22.5.2016). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15027970_E08.doc עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il