גרוס מינה נ. יעקב אוסט

פסק-דין בתיק רע"א 2737/11 בבית המשפט העליון רע"א 2737/11 לפני: כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט נ' סולברג המבקשת: מינה גרוס נ ג ד המשיבים: 1. יעקב אוסט 2. צילה אוסט בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בתיק ע"א 31233-09-10 בשם המבקשת: עו"ד יהודה שאוליאן עו"ד ניר קהת בשם המשיבים: עו"ד דוד הנדל פסק-דין השופט נ' הנדל: 1. ביסוד הבקשה למתן רשות ערעור שהוצגה בפנינו ניצבת השאלה: האם המבקשת רשאית לפנות את המשיבים בהיותם דיירים מוגנים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (ע"א 31233-09-10, כב' השופטים א' שילה, מ' נד"ב, א' מקובר) קבע שיש לקבל את הערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (ת"א 6195-07, כב' השופט ד' גדול), במסגרתו התקבלה תביעה שהגיש בעלה המנוח של המבקשת (להלן: התובע) ונפסק שיש לפנות את המשיבים מן הנכס השנוי במחלוקת. תחת זאת בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מטעם המבקשת להורות על פינוי המשיבים. 2. התובע, בעלה של המבקשת, היה בעליה הרשום של חלקה בהוד השרון ששטחה 1,400 מ"ר (להלן: המקרקעין). המשיבים החזיקו בחלק מן המקרקעין - מבנה, מרפסת מקורה וחצר (להלן: המושכר) - כשוכרים מוגנים. זאת מכוח חוזה שכירות בינם לבין הוריו של התובע משנת 1967, ועל פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: החוק). התובע פנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: הוועדה), וקיבל ממנה היתר להרוס את החלק הבנוי של המושכר ולבנות תחתיו מבנה אחר. לאחר מכן פנה התובע לבית משפט השלום בכפר סבא, בבקשה להורות על פינוי המשיבים מן המושכר. זאת מכוח סעיף 131 לחוק, אשר מונה מספר עילות שבהתקיים אחת מהן ניתן לפנות דייר מוגן. התובע הסתמך על העילה המצויה בס"ק (10) - בעל הבית רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר. בפסק דינו לפינוי המשיבים קבע בית משפט השלום כי התובע עמד בכל התנאים של סעיף 131(10) לחוק: רצון להרוס את המושכר על מנת להקים בנין אחר; קבלת רישיון בניה הדרוש לכך; והודעה לדייר בכתב על נכונות להעמיד סדור חלוף. אשר על כן נקבע כי קמה עילת פינוי של הדיירים. באשר לשווי הסידור החלוף – הצדדים הגישו חוות דעת סותרות של שמאים, ובית המשפט מינה שמאי מטעמו. סיכומו של דבר נקבע ששווי הדירה בדמי מפתח הוא 560,000 ₪, והוצאות הפינוי וההעברה הם בגובה 40,000 ₪ - סך הכל פיצוי של 600,000 ₪. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורם של המשיבים, וקבע כי לא קמה עילת פינוי מכוח החוק. זאת משום שהתובע הצהיר - במהלך חקירתו הנגדית בבית משפט השלום - שאין בכוונתו לבנות את הבניין כפי שהוא מתואר בהיתר, אלא רק חלק ממנו. מכאן הסיק בית המשפט המחוזי שהתובע לא עמד בתנאי ס"ק 131(10), וממילא – לא קמה עילה לפינוי המשיבים מן המקרקעין. צוין גם כי נראה שהתובע ביקש את היתר הבניה כדי ליצור עילת פינוי מלאכותית, ולא כדי לבנות באמת בניין. מכאן בקשת רשות הערעור שבפנינו. 3. המבקשת מעלה טענה משפטית אחת מרכזית בבקשתה: פסק דינו של בית המשפט המחוזי מוסיף תנאי מכביד על האמור בס"ק 131(10). זאת משום שלפי בית המשפט המחוזי על בעל הנכס לבנות בדיוק בהתאם להיתר הבנייה שהוציא, ללא כל סטייה. נטען כי קביעה זו היא בגדר חידוש, ואיננה מתיישבת עם המגמה הכללית של הגנה על זכויותיו הקנייניות של בעל המקרקעין. בנוסף, טוענת המבקשת כי השומה שנקבעה בבית משפט השלום הייתה גבוהה מדי. לשיטת המשיבים, צדק בית המשפט המחוזי משקבע כי לא התקיימה הדרישה המופיעה בס"ק 131(10), וזאת לאחר שהתובע הודה כי אין בכוונתו לבנות את הבית כמופיע בהיתר הבנייה. באשר לסכום הפיצויים, המשיבים סבורים כי הסכום שפסק להם בית משפט השלום איננו מספיק למציאת יחידת מגורים. להשלמת התמונה יצוין כי, במהלך הדיון בפני בית משפט זה, הצענו לצדדים לנהל ביניהם משא ומתן ולהגיע להסכמות. ברם הצדדים הודיעונו כי המשא ומתן הסתיים בלא תוצאות, וביקשו ליתן הכרעה. 4. מגמת הפסיקה מזה שנים רבות, בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר, היא להגביל ולצמצם את הפגיעה שהוא מסב לבעלי הדירות. הטעם המרכזי למגמה פרשנית זו הוא חלוף הזמן ושינוי הנסיבות: ראשיתו של חוק הגנת הדייר בפקודה מנדטורית, שנקבעה בימי מלחמת העולם השנייה. הפקודה נוצרה על רקע מחסור בחומרי גלם וחשש מפני מצוקת דיור, ומטרתה הייתה להגן על השוכרים. מני אז עבר החוק גלגולים שונים, והוכנסו בו מספר תיקונים, אך התזה הבסיסית שלו נותרה על כנה: מתן רשת ביטחון איתנה לשוכרי דירות בבניינים ישנים, באמצעות הגבלת דמי השכירות והגבלת יכולת הפינוי. ברם, ברבות השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית בארץ. החוק ממשיך לעמוד על תלו, על אף שהתשתית שעמדה בבסיסו לא תמיד נותרה בתוקף. תמונת העולם שעמדה בבסיס החוק איננה תופעה גורפת. יש בכך כדי להצדיק את הפרשנות המצמצמת של החוק, במובן זה שבתי המשפט יפרשו בדרך מתונה את ההוראות הפוגעות בקניינם של בעלי הדירות (ע"א 99/75 הימנותא נ' בדיחי, פ"ד ל(2) 421 (1976); ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); רע"א 1056/11 פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי (15.2.2012)). טעם נוסף, שמחזק אף הוא את הגישה הפרשנית המצמצמת, מבוסס על חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סעיף 3 לחוק זה העלה את ההגנה על הקניין למדרגה של זכות יסוד חוקתית. על פניו, ההגנה העודפת שניתנת לשוכרים בדיור מוגן מכרסמת תחת זכות הקניין של בעלי הבית. מובן שאין בכך כדי להכריז על בטלות החוק, וזאת לא רק בשל פסקת שמירת הדינים. מן העבר האחר יש בכך כדי להשליך על הפרשנות הראויה לחוק ועל היקף תחולתו (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006); ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה ל"ז (28.10.2009)). מעניין לציין שבית הדין האירופי לזכויות אדם, ה-ECHR, נדרש לאחרונה - בשני הקשרים לפחות - ליחס שבין זכות הקניין לבין חוקי הגנת הדייר במדינות שונות. יוזכר כי זכות הקניין מעוגנת בסעיף הראשון לפרוטוקול הראשון, אשר נספח לאמנה האירופית בדבר זכויות האדם. בעניין Gauci נדון חוק של ממשלת מלטה משנת 1995, אשר קבע ששוכר זכאי, לאחר שחוזה השכירות יסתיים, לדרוש מבעל הדירה חוזה חכירה. בעניין Lindheim נדון חוק נורווגי משנת 2004, אשר קבע כי בתום תקופת החכירה יהיה החוכר זכאי לדרוש את חידוש חוזה החכירה, תחת אותם תנאים של החוזה הישן ובלא הגבלת זמן. הקושי בשני המקרים התעצם, כאשר המשטר הרגולטורי במלטה ובנורווגיה אף כפה על בעלי הנכסים לגבות דמי חכירה נמוכים במיוחד. בית הדין האירופי קבע בשני המקרים כי החקיקה פוגעת בזכות הקניין של בעלי הנכסים, באופן שסותר את אמנת זכויות האדם. אמנם החקיקה היא לתכלית ראויה – הגנה על שוכרים וחוכרים שעומדים בפני סכנת פינוי, אולם שני החוקים נכשלו במבחן המידתיות: הנטל הכלכלי הועבר באופן בלתי הוגן אל בעלי הנכסים, אשר נאלצו להתקשר בחוזי חכירה ואף להסתפק בדמי חכירה נמוכים (Amato Gauci v. Malta, 15.9.2009; 12.6.2012, Lindheim v. Norway; השוו: יהושע ויסמן "הגנה חוקתית לקניין" הפרקליט מב 258, 263 (1996); עמירם חרלף "דיני הגנת הדייר" ניהול נדל"ן 211, 211-216 (מאיר דלברי עורך, 1997)). הפסיקות הובאו לא בגדר הכרעות מומלצות, ואף לא כיסוד להשראה. לדעתי יש בהן כדי להצביע על הזכויות המתנגשות בשדה הקניין, בין בעל הדירה לבין הדייר. התנגשות זו מרחיבה את שיקול דעתו של בית המשפט במקרי הגבול. אף אם נהוג לנקוט בפרשנות מצומצמת, אין זה כלל אוטומטי. יש להתאימו לנסיבות המקרה ולאינטרסים של הצדדים, לרבות זכויות הדייר. יודגש כי אין בכך הכרזה על חזרה לתכלית החוק המקורית, אלא הכרה כי גם עתה ייתכן וידו של הדייר תהיה על העליונה. 5. ומהמגמה הכללית אל הסעיף הפרטני. כך לשונו של סעיף 131(10): 131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי [...]: (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף. ביסוד תנאי זה עומדת הקביעה הנורמטיבית לפיה זכותו של בעל הנכס לשנותו בצורה ממשית, מקבלת את הבכורה אל מול זכויות הדייר המוגן להישאר במקום. לשם כך די בהוכחת שלושה תנאים: רצון, רישיון ותחליף. תנאי הרצון משמעו שבעל הנכס רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר בשינוי ניכר, או לתקנו תיקון יסודי. תנאי הרישיון משמעו שבעל הנכס קיבל רישיון בניה "הדרוש לכך". תנאי התחליף משמעו שבעל הנכס הביע, בכתב, את נכונותו להעמיד סידור חלוף לרשות הדייר. המיקוד בענייננו הוא התנאי השני – הרישיון. אם קיומו של רישיון הינו אחד מהתנאים לפי סעיף 131(10), מתבקשת השאלה: מה יכולה להיות המחלוקת הפרשנית לגבי הרישיון? התשובה היא: מידת ההתאמה בין הרישיון לבין הרצון. ניתן לטעון שנדרשת התאמה מלאה, כעמדת המשיבים, וכנגד זה ניתן לטעון שדי בהתאמה שאיננה בהכרח מלאה – כעמדת המבקשת. בסעיף נכתב: "...קיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך". מן הפן הלשוני, לא נאמר בסעיף 131(10) שעל רישיון הבנייה להתאים בדיוק לתוכניותיו של בעל הבית. התנאי המופיע בסעיף הוא שבעל הבית קיבל את רישיון הבניה "הדרוש לכך". לכאורה, שתי פרשנויות עומדות בפנינו: פרשנות אפשרית אחת היא, שרישיון הבנייה "הדרוש לכך" משמעו – הרישיון הדרוש לשם הגשמת תוכניות הבנייה של בעל הבית. פרשנות אפשרית שנייה היא, שרישיון הבנייה "הדרוש לכך" משמעו – רישיון שדרוש לשם ביצוע בנייה במקום המושכר, גם אם הרישיון שונה ממה שמתכנן בעל הבית לבנות בסופו של דבר. דעתי היא שהצגת השאלה הפרשנית כבחירה בין שתי אפשרויות אלו היא בינארית מדי. מוכן אני להניח, מחד גיסא, שאין לנקוט גישה פורמאלית ולדרוש שהרישיון ישקף במאה אחוזים את הגשמת תוכניות הבנייה של בעל הבית, כדי ליצור עילת פינוי על פי דרישות הסעיף. אולם, מאידך גיסא, אין משמעות הדבר שיש לבחור את הפרשנות השנייה במלואה. הסיבה נוגעת לכך שתנאי הרישיון איננו עומד כתנאי יחיד, אלא צמוד הוא לתנאי הראשון – תנאי הרצון. התוצאה המעשית היא שיש לבחון האם הרישיון שקיבל בעל הבית יאפשר לו לשנות את המושכר כרצונו, תוך שימת דגש על עילת פינוי המושכר, אף אם קיים ברישיון חסר מסוים נכון למועד פסק הדין בתביעת הפינוי. הטעם לדבר: הכרה בכך שזכות הקניין של בעל הנכס גוברת על זכות הדיור של הדייר. זוהי תחרות בין שני סוגי זכויות בענף הקניין: בעלות מול שכירות. הראשונה רחבה ובעלת עוצמה יותר מהשנייה, אף אם מדובר בשכירות מוגנת. בראייה זו, מקובלת עלי פסיקת חברי השופט רובינשטיין ברע"א 847/06 מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ (20.7.2006): אשר לטענה כי אין בידי המשיבה היתר בנייה תקף ולכן לא היה מקום להיענות לתביעה, כאמור, בית משפט השלום נדרש לטענה זאת, וקבע כי קבלת הטענה תקנה למבקשים את האפשרות לשלול מבעל הבית את זכותם לפנותו בהתאם לעילת הפינוי שבסעיף 131(10) לחוק; זאת, שכן עקב סירובם המתמשך להיענות להצעות המשיבה לסידור חלוף, פקע בינתיים ההיתר שניתן למשיבה, ולא הוכח שיש מניעה לחידושו. מכל מקום, נקבע כי פינוי המשיבים מותנה בהצגת היתר בנייה תקף, ובית המשפט המחוזי קצב 30 ימים לשם היערכות לפינוי מיום הצגת היתר בניה כזה. אמנם כך אירע, שבינתיים נקפו שנים והמבקשים עודם בדירה. עיינתי בפסקי הדין שצירפו המבקשים לתמוך בטענתם, וכל מקרה לעניינו, אך כאמור, חוששני שהכף נטתה לחובת המבקשים בבית המשפט המחוזי במידה רבה בשל ריבוי ההצעות מצד המשיבה לדיור חלופי, המייחדות מקרה זה לא מעט. נקבע, אפוא, שאם תוקפו של רישיון הבנייה פקע תוך כדי ההליכים המשפטיים לפינוי הדייר – אין זה אומר שנשללה מבעל הבית הזכות לפנות את הדיירים מכוח סעיף 131(10) לחוק. זאת, בין היתר, משום שלא הוכח שיש מניעה לחידושו של הרישיון. לאמור, נכון הוא שכרגע לא ניתן להגשים את הרצון באמצעות הרישיון (משום שתוקפו פג). במילים אחרות, אין התאמה מלאה בין הרצון לבין הרישיון. חרף האמור נפסק כי קמה עילה לפינוי הדייר. כמובן, ביצוע הפינוי בפועל כפוף להצגת רישיון תקף. על אף אי ההתאמה, התביעה התקבלה במובן של הכרה עילת הפינוי. הסיבה לכך היא שעסקינן במקרה בו ברור כי די בפעולה פשוטה יחסית של חידוש רישיון על מנת לשוב ולהעמיד את בעל הבית על דרך המלך, ולאפשר לו להגשים את רצונות הבנייה שלו. "התאמה" קלה של הרישיון תספיק על מנת להלום את תנאי הרצון. החסר ברישיון בעניין מונדרי הוא טכני. אי-התאמת הרישיון ניתנת לתיקון בצורה ברורה ופשוטה. אם כך פני הדברים, המצב הרגיל שורר – הבעלות גוברת על השכירות, בהתאם לתנאים שקבע המחוקק בסעיף 131(10). אין להעניק פרשנות פורמאלית ודווקנית לתנאי הרישיון. המונח "הדרוש לכך", שמופיע בסעיף בהקשר של תנאי הרישיון, מאפשר גמישות. זו תיתן את אותותיה בכך שהדין יכיר במילוי העקרוני של תנאי הרישיון גם אם הוא לא מתמלא עתה, אך ברור שבעל הדירה יעמוד בו. באותו מקרה שנדון בעניין מונדרי יכול היה בעל הדירה לשלב את תנאי הרצון עם תנאי הרישיון. אולם, במצב כמו כאן עולה מהראיות שיש פער מהותי בין תנאי הרישיון לבין תנאי הרצון: על מנת שהמבקשת תוכל לבנות את הבית בו היא חפצה, יהיה עליה לבקש לתקן את הרישיון שבו היא מחזיקה כעת. לא ברור מהחומר שבקשה כזו בהכרח תתקבל. במצב כזה, דומני שזכויות הדייר עדיפות הן עד כדי דחיית התביעה. הרי הדייר שכר את המושכר כדין. הוא דייר מוגן. החוק לא העניק דרור לבעל הדירה לפנות אותו בכל שלב ובכל תנאי. כמובן, אם בעל הדירה הוכיח שהוא עומד בתנאי או בקלות יכול לעמוד בו (ולו בפער מסוים בין הרישיון לבין הרצון תוך תיקון מסוים של הרישיון) – די בכך. ואולם, היה ועניין זה לא הוכח – אין להניח לבעל הדירה לפנות את הדייר או אפילו להשיג צו פינוי מותנה על בסיס עילה שלא קיימת ולא ברור אם ניתן לקיימה. במילים אחרות, אם בסופו של דבר יהיה שוני מסוים בין הרישיון לבין הרצון, אך ניכר כי הדבר בר-תיקון – כוחו של השוכר נופל מכוחו של בעל הדירה. לעומת זאת, היה ויתברר שהדייר יפונה מבלי שבעל הדירה יהיה רשאי לבנות על פי הרישיון ועל פי יכולתו לתקן את הרישיון – לא קמה הצדקה להעדיף את אינטרס בעל הדירה. ער אני לכך שהמגמה הפרשנית הכללית, אותה סקרתי לעיל, היא לצמצם את הפגיעה שמסב חוק הגנת הדייר לבעלי הדירות. ברם, אף אם המטוטלת הפרשנית נוטה לכיוון בעלי הדירות, אין להסיק מכך כי זכות הדיור של הדרים בנכס פסה מן העולם. המגמה – מגמה היא, אך החוק עודנו עומד על תילו. כנגזרת מכך, בעל נכס שחפץ לפנות דייר מוגן מכוח סעיף 131(10) – יתכבד ויוציא רישיון בנייה בהתאם, כמצוות המחוקק ובאופן שפורש לעיל. בענייננו, כאמור, בא כוח המבקשים הודה כי על מנת לבנות את הבניין הנחוץ להם יהא על המבקשים להגיש בקשה לשינוי רישיון הבנייה. דהיינו, הרישיון שיש בידי המבקשים לעת עתה איננו תואם את תוכניות הבנייה בפועל. אף לא ברור האם בקשה לשינוי הרישיון, ככל שתוגש, תתקבל. ברם, כאמור, סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מחייב הוצאת רישיון הבנייה שיתאים במידה גבוהה לתוכניות הבנייה בפועל של בעל הבית. זו הפרשנות המסתברת ביותר של הסעיף מצד לשונו ותכליתו. מכיוון שכך, בנסיבות המקרה דנא, לא קמה למבקשת עילת פינוי כנגד המשיבים מכוח סעיף 131(10). לנוכח מסקנתי זו, אין צורך לדון בשאלת שווי הסידור החלוף. התוצאה היא שדין תביעת הפינוי להידחות, הואיל והמבקשת לא הוכיחה שהיא עומדת בתנאי סעיף 131(10) לחוק. מטבעם של יחסים, היה ויעלה בידה של המבקשת להוכיח כנדרש כי היא עומדת בתנאי הסעיף – אין מניעה שתגיש תביעה חדשה. 6. סוף דבר, לנוכח התוצאה אליה הגעתי, הייתי מציע לחבריי לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על פיה, ולדחות את הערעור. המבקשת תישא בהוצאות המשיבים בסך 15,000 ₪ בגין הליך זה. ש ו פ ט השופט נ' סולברג: ספק בעיניי אם בקשת הרשות לערער ממלאת אחר תנאי ההלכה הפסוקה למתן רשות. על כל פנים, רצון של בעל הבית להרוס את הבניין כדי להקים במקומו בניין אחר לא הוּכח, לבטח לא על-פי רשיון הבנייה שניתן לו. סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר לא מתקיים אפוא, כפי שפסק בית המשפט המחוזי (בעיקר על סמך עדות בעלה המנוח של המבקשת, ומשום שקשה לייחס מהימנות לטענה על כוונה לבניית "בית חלומות" במקום הבניין, כשבסמוך נמצא ביתם של השניים, קוטג' חדש); וכפי מסקנתו של חברי השופט נ' הנדל. ש ו פ ט השופט א' רובינשטיין: א. כחברי השופט סולברג, אף בעיניי ספק האם בקשת רשות הערעור ממלאת אחר תנאי ההלכה הפסוקה למתן רשות. עם זאת, ונוכח התוצאה אליה הגיעו חבריי, אומר דברים קצרים לגוף הסוגיה. ב. כדברי חברי השופט הנדל, בפסקה 4 לחוות דעתו, המגמה הנוהגת בפסיקה מזה שנים רבות, בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר, היא להגביל ולצמצם את הפגיעה שהוא מסב לבעלי הדירות. כפי שציינתי בעבר: "חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק' (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם); ראו גם רע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם))" (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר ואח' (לא פורסם, 17.9.06); ראו גם ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (לא פורסם, 28.10.09)). אכן, במציאות הכלכלית-חברתית מוסד הגנת הדייר הוא יצור מיושן, שנדמה כי במידה רבה אבד עליו הכלח; לשם סיבור האוזן יצוין, כי לפי הנטען בבקשה (סעיף 7) סכום דמי השכירות החודשי האחרון ששילמו המשיבים עמד על 14 ש"ח. בשעתו – לפני חצי יובל – כיהנתי כמזכיר הממשלה, והייתי חותם על ההעלאה השנתית הצנועה של דמי השכירות המוגנת, ובאו מכתבים זועמים מבעלי בתים על כך שבעבור דירה גדולה במרכז תל-אביב דמי השכירות היו משהו כמו 120 ₪ לחודש. כמובן יתכן הבדל בין מי ששילם דמי מפתח למי שלא שילם וזכה היסטורית להגנת החוק, בין דירת מגורים לעסק וכדומה; אך הצד השוה הוא תופעה שביסודה אבד עליה הכלח אלא שעודה על ספר החוקים עד שתיאסף אל המציאות הכלכלית ותגווע. ג. בהתאם למגמה זו, יש לבחון גם את הוראת סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, העומדת ביסוד בקשת רשות הערעור, והקובעת כי: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [...] (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". ד. כפי שמציין חברי השופט הנדל, שאינו חלוק על המדיניות הנזכרת, נקודת המוצא שבסעיף היא כי לזכותו של בעל הנכס לשנותו בצורה ממשית, ניתנת הבכורה אל מול זכויות הדייר המוגן בנכס. אכן, תכליתו של סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר היא להבטיח כי בעל הנכס יוכל לממש את זכויותיו בו, מבלי שהימצאותו של הדייר המוגן תמנע זאת ממנו. על מנת להגן על הדייר קובע הסעיף, כי לא יפונה אלא אם יועמד לרשותו סידור חלוף. ה. במוקד חוות דעתו של חברי מצויה פרשנות התיבה "קיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך". חברי מציין, כי "מן הפן הלשוני, לא נאמר בסעיף 131(10) שעל רשיון הבניה להתאים בדיוק לתכניותיו של בעל הבית". לגישתו, בהתאם למגמה הכללית באשר לחוק הגנת הדייר, ובהתאם לנקודת המוצא של סעיף 131(10) הקובעת כי זכותו של בעל הנכס גוברת, "אין להעניק פרשנות פורמאלית ודווקנית לתנאי הרישיון. המונח 'הדרוש לכך', שמופיע בסעיף בהקשר של תנאי הרישיון, מאפשר גמישות. זו תיתן את אותותיה בכך שהדין יכיר במילוי העקרוני של תנאי הרישיון גם אם הוא לא מתמלא עתה, אך ברור שבעל הדירה יעמוד בו". לדברים אלה אין לי אלא להצטרף. ו. ואולם, לשיטתו של חברי השופט הנדל, "סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מחייב הוצאת רישיון הבניה שיתאים במידה גבוהה לתכניות הבניה בפועל של בעל הבית". מוסיף חברי, כי הרישיון שיש בנידון דידן בידי המבקשים לעת עתה איננו תואם את תכניות הבניה בפועל, וכי לא ברור האם בקשה לשינוי הרישיון – ככל שתוגש – תתקבל, ועל כן "בנסיבות המקרה דנא, לא קמה למבקשת עילת פינוי כנגד המשיבים מכוח סעיף 131(10)". בנקודה זו מתפצלת קמעא, במישור המשפטי, דרכי מדרכו של חברי. ז. לדידי, הדרישה כי על רשיון הבניה להתאים "במידה גבוהה" לתכניות הבניה של בעל הנכס מחמירה מדי, ואינה עולה בקנה אחד עם המגמה הכללית בדיני הגנת הדייר, עם בכירותו של בעל הנכס בהתנגשות בין זכותו (והיא גם זכות יסוד – ראו סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו) לבין זכותו של הדייר המוגן, ועם הגמישות – עליה עמד גם חברי – שיש לאפשר בהקשר דנא; זאת, מבלי לרוקן את סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מתוכנו על פי המחוקק. סבורני, כי נוכח אלה, אין לדרוש מיניה וביה – לצורך סעיף 131(10) – בהכרח הצגת היתר בניה התואם "במידה גבוהה" לתכניות הבניה בפועל של בעל הבית. היתר הבניה – שקבלתו והצגתו מתחייבות על פי החוק – הוא אינדיקציה להוכחת רצונו וכוונתו של בעל הבית לבנות בנין אחר, שעליהם יש ללמוד ממכלול הנסיבות. יש לזכור, כי הדרך לבניה מורכבת ורבת שלבים, ולעתים תכנית המחייבת שינויי תב"ע תימשך שנים, ועל כן גם היתר בניה (שהחוק מחייב) לרמת שינוי נמוכה יותר יצלח; ואולם, הכל בגלוי ובשקיפות, ובלבד שבית המשפט ישתכנע כי אכן הכוונה היא בניה, ולא "כאילו". על כן, ככל שהמסמכים שיועמדו בפני בית המשפט יגלו כוונות בניה אמיתיות, גם אם חלקן מועדן בהמשך – כגון היתר בניה מסוים ולידו בקשה לשינוי תב"ע וחוזה עם קבלן וכיוצא בזה לפרויקט גדול יותר – אין לראות בכך בהכרח תעתוע. ונשוב ונאמר, ובלבד שהכל גלוי וידוע ושקוף, ולא "ישראבלוף". סבורני, כי גישה זו תאפשר את הגמישות הנדרשת לצורך הגשמתן של המגמה הכללית בדיני הגנת הדייר ותכליתו של סעיף 131(10); ראו גם ע"א (מחוזי תל אביב) 1748/05 ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה (לא פורסם, 14.12.06) בו נקבע כי "היתר להריסה שנועדה לאפשר הקמת בניין אחר, והיתר לבניית מרתף חניה כחלק מהבנין העתידי עונים על דרישת הסעיף"; עוד ראו גם ת"א (שלום תל אביב) 158784-09 רה מרק נ' פרנקל (לא פורסם, 14.12.10), בו נקבע כי "ניתן להסתפק ברישיון המתיר הריסת הבניין הקיים וביצוע עבודות בניה בשטח לקראת הבניה המתוכננת", וכי "בנסיבות העניין, שוכנעתי ברצינות כוונותיו של התובע ושל יתר בעלי הזכויות האחרים במתחם לבנות את הבניין, ביכולתם להוציא את כוונותיהם מן הכוח אל הפועל ובאפשרות המעשית לביצוע הבנייה בזמן סביר". בקשה לעיכוב ביצוע באותו עניין הגיעה גם לפתחו של בית משפט זה (רע"א 5414/11 פרנקל נ' רה מרק (לא פורסם)), ובהחלטה מיום 2.8.11 נאמר – מפי חברי השופט הנדל – כי הגם שאין לקבוע מסמרות בשאלת סיכויי הערעור "בית משפט השלום קבע ממצאים עובדתיים המבססים את עילת הפינוי". ח. עד כאן באשר להיבט ההלכתי. בענייננו, קבע בית משפט השלום כי המנוח – בעלה של המבקשת – עמד בתנאי הראשון הקבוע בסעיף 131(10), קרי – הראה כי ברצונו ובכוונתו להרוס את הנכס המושכר על מנת להקים עליו בנין אחר (עמ' 38 שורה 20 לפסק הדין); אך בית המשפט המחוזי קבע, כי "תשובות המנוח מלמדות כי רצונם לבנות את הבניין החדש, שהוא התנאי לפי חלופה (10) לא נולד אלא כדי ליצור תשתית לעילת פינוי ... ולא לשם הבניה גופה" (עמ' 4 שורות 7-5 לפסק הדין). בתי המשפט הקודמים היו חלוקים איפוא בשאלה האם הוכחו רצונו וכוונתו של המנוח להקים בנין חדש חלף הנכס המושכר. בכך אין כדי להצדיק הפיכת החלטתו של בית המשפט המחוזי. אוסיף: כי יתכן המנוח לא כילכל צעדיו היטב, אך ברי כי הדלת אינה נעולה לעתיד. ט. בנסיבות, איפוא, לא הייתי נעתר לבקשת רשות הערעור, אך משחברי רבו עלי, אטעים את דעתי באשר לפרשנות הסעיף כאמור מעלה, ואני מקוה כי תמצא בהמשך חן ושכל טוב . ש ו פ ט אשר על כן, הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נ' הנדל. ניתן היום, ט' אדר התשע"ג (19.2.2013). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 11027370_Z04.doc מא מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il