אורן אלימלך נ. רשות מקרקעי ישראל

22 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2733/19 לפני: כבוד המשנה לנשיאה (בדימ') נ' הנדל כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט ע' גרוסקופף המערערים: 1. אורן אלימלך 2. לימור אלימלך אדרי נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד מיום 1.1.2019 בת"א 39404-09-16 שניתן על ידי כבוד השופטת ריקי שמולביץ תאריך הישיבה: כ"ג בטבת התשפ"א (7.1.2021) בשם המערערים: עו"ד יוסף בנקל; עו"ד אלי כהן בשם המשיבה: עו"ד ד"ר טלי מרקוס פסק-דין השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (כב' השופטת ריקי שמולביץ) מיום 1.2.2019 בת"א 39404-09-16, במסגרתו נדחתה תביעת המערערים למתן צו הצהרתי לפיו הודעת המשיבה מיום 1.7.2015 בדבר החלטתה לבטל את עסקת ההקצאה שנערכה עם המערערים בטלה, ולחלופין, כי דינה של הודעה זו להתבטל. רקע והשתלשלות העניינים המערערים, אורן ולימור אלימלך (להלן: המערער ו-המערערת, בהתאמה, וביחד: המערערים), ניהלו מגעים מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: המשיבה) לקבלת הקצאה בפטור ממכרז למשך 49 שנים של מגרש 63K, הנכלל במתחם ההרחבה של מושב כפר סירקין, והידוע כגוש 6320, חלקה 64 (להלן: המגרש), ולחתימה על הסכם לפיתוח המגרש והקמתו של בית מגורים עליו (להלן: הסכם הפיתוח). המגעים החלו לאחר ש"קמה" – אגודה חקלאית שיתופית כפר סירקין בע"מ (להלן: האגודה) נתנה המלצתה על המערערים כמועמדים להקצאת הקרקע במגרש. ביום 11.4.2013 אישרה ועדת עסקאות מחוזית של המשיבה את הקצאת המגרש למערערים באופן עקרוני. בהמשך לכך, ביום 22.4.2013 המשיבה שלחה למערערים מפרט כספי בו צוין סכום דמי ההיוון שעליהם לשלם למשיבה בגין הקצאת המגרש, בהתאם לשומה שנערכה למגרש (להלן: השומה משנת 2013). המערערים הגישו בקשה אשר התקבלה בחלקה לעיון מחדש בשומה שנערכה, ולאחר מכן השיגו על ההחלטה בבקשה לעיון מחדש לפני ועדת ההשגות של המשיבה – השגה אשר נדחתה. לאחר שמוצו הליכי ההשגות, פנו המערערים למשיבה ביום 22.9.2014 בבקשה לחדש את עסקת ההקצאה ולהפקת שובר תשלום חדש בהתאם לסכום דמי ההיוון שנקבע במסגרת הליכי ההשגה. בהתאם, ביום 24.11.2014 החליטה ועדת עסקאות מרחבית על מתן אישור עקרוני מחודש לעסקת ההקצאה, וביום 30.11.2014 נשלח למערערים מפרט כספי עדכני, ובו צוין סכום דמי ההיוון שעליהם לשלם בגין העסקה (להלן: המפרט הכספי מיום 30.11.2014). עוד נכתב במפרט הכספי שנשלח כי על המערערים לאשר את הסכמתם לערך העסקה והתשלום בתוך 45 ימים. ביום 5.2.2015 אישרו המערערים את הסכמתם לביצוע העסקה בתמורה למחיר שצוין במפרט הכספי. בהמשך, ביום 9.2.2015 (להלן: המועד הקובע) הודיעה המשיבה למערערים כי אישרה את עסקת ההקצאה עימם, וכי פרטי העסקה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח שייחתם בין הצדדים (להלן: ההודעה בדבר אישור העסקה). בתוך כך, המשיבה הדגישה כי כל עוד לא ייחתם ההסכם על ידי הצדדים ייחשבו כל המגעים ביניהם כמשא ומתן בלבד לקראת חתימה על הסכם. עוד ציינה המשיבה כי סכום דמי ההיוון שישולם על ידי המערערים במסגרת ההסכם יחושב בהתאם לערך הקרקע במועד הקובע. בנוסף, המשיבה הבהירה כי בתוך 60 ימים מהמועד הקובע על המערערים יהיה להשלים את תשלום דמי ההיוון ואת החתימה על הסכם הפיתוח, וכי ככל שלא יעשו כן, בין מסיבה שיש למערערים שליטה עליה ובין מסיבה שאין למערערים שליטה עליה, תבוטל הבקשה להקצאת המגרש, והמשיבה תהיה חופשית לעשות במגרש כרצונה. לאחר מכן, ביום 17.2.2015 פנו המערערים למוקד הטלפוני של המשיבה, והסבירו כי לא קיבלו את המפרט הכספי שנשלח אליהם בתחילת חודש פברואר עם ההודעה בדבר אישור העסקה. בתגובה לכך, ביום 19.2.2015 השיבה המשיבה למערערים כי העסקה מולם אושרה ביום 9.2.2015 וכי השובר לתשלום ישלח אליהם בשנית בדואר רשום, כאשר עליהם יהיה לשלמו בתוך 30 ימים ממועד אישור העסקה, קרי עד ליום 11.3.2015. בהמשך, ביום 9.3.2015 פנו המערערים פעם נוספת למוקד הטלפוני של המשיבה, וביקשו כי ישלח אליהם שובר בעל תוקף ארוך יותר, וביום 11.3.2015 ביקרו המערערים במשרדי המשיבה, והוצא להם שובר חדש לתשלום התקף עד ליום ה', 9.4.2015. יובהר כבר עתה כי בין הצדדים אין מחלוקת שנפלה טעות בתאריך האחרון לתשלום שצוין על השובר החדש שהונפק למערערים, קרי יום 9.4.2015. זאת שכן רק ביום 10.4.2015 צפויים היו לחלוף 60 הימים מהמועד הקובע, ומכיוון שתאריך זה נפל ביום שישי בשבוע וביום השביעי של פסח, הרי שהמועד האחרון לתשלום נדחה ליום א', 12.4.2015 (להלן: הטעות בשובר התשלום). בהמשך, ביום 23.3.2015 פנו המערערים לבנק ירושלים בבקשה לקבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא. יומיים לאחר מכן, ביום 25.3.2015 הגיע בא-כוחם של המערערים למשרדי המשיבה, ושם הובהר לו פעם נוספת כי המועד האחרון לתשלום דמי ההיוון הוא יום 9.4.2015, וכי ככל שהמערערים לא ישלמו את הסכום במועד, העסקה עימם תבוטל. כעבור שבוע, ביום 1.4.2015 התקבל במשרדי המשיבה מכתב מטעם המערערים, במסגרתו ביקשו המערערים מהמשיבה להאריך להם את המועד לתשלום דמי ההיוון, וזאת כיוון שאמה של המערערת חלתה בתקופה שחלפה מאז אושרה העסקה על ידי המשיבה, וכפועל יוצא המערערת נאלצה לסעוד את אמה במהלך תקופה זו. עוד צוין במכתב כי חול המועד פסח (אשר עתיד היה לחול החל מיום 5.4.2015) צפוי להביא גם הוא לעיכוב בהתקדמות הליך נטילת המשכנתא לה זקוקים המערערים לצורך תשלום דמי ההיוון (להלן: בקשת הארכה). משהמשיבה לא הגיבה לבקשת הארכה, ביום 9.4.2015 – המועד אחרון לתשלום השובר שנשלח למערערים – הגיע המערער למשרדי המשיבה על מנת לקבל שובר חדש לתשלום בעל תוקף ארוך יותר, ואולם בשל חול המועד פסח לא הייתה קבלת קהל במשרדי המשיבה, והמערער לא נענה. ביום 12.4.2015 הגיע המערער פעם נוספת למשרדי המשיבה, וביקש לקבל שובר תשלום חדש בעל תוקף ארוך יותר בטענה כי הגורם היחיד בבנק אשר מוסמך לאשר את מתן המשכנתא למערערים שוהה בחו"ל, ומשכך המערערים זקוקים למתן ארכה לצורך תשלום דמי ההיוון. נציגי המשיבה ביקשו בתגובה כי המערער ימציא להם אישור מהבנק על אודות מצב דברים זה, ואולם המערערים לא המציאו למשיבה את האישור שהתבקש. לאחר מכן, ביום 16.4.2015 הודיעה המשיבה למערערים כי לאחר בדיקת הדברים, והתייעצות עם מנהלת המרחב הרלוונטי אצל המשיבה, הוחלט לדחות את בקשת הארכה שהוגשה על ידי המערערים, וזאת כיוון שבמקרה דנן אין אפשרות לחרוג מנהליה של המשיבה. אי לכך, המשיבה הודיעה למערערים כי העסקה עמם מועברת לביטול. בתגובה, ביום 5.5.2015 שלחו המערערים מכתב למשיבה, ובו ביקשו להיפגש עם נציגים מטעם המשיבה על מנת לשכנעם ליתן למערערים ארכה על מנת שיהיה ביכולתם להשלים את עסקת ההקצאה. פגישה כאמור התקיימה ביום 24.6.2015 ובמסגרתה טענה מנהלת המרחב אצל המשיבה כי לא ניתן במקרה דנן לחרוג מהמגבלה הקבועה בנהלי המשיבה לפיה על תשלום דמי ההיוון להתבצע בתוך 60 ימים ממועד אישור העסקה באופן סופי. בהתאם, ביום 25.6.2015 החליטה ועדת עסקאות מרחבית של המשיבה על ביטול העסקה עם המערערים בגין אי תשלום דמי ההיוון במועד, וביום 2.7.2015 שלחה המשיבה מכתב בנושא למערערים אליו צורפה הודעה מיום 1.7.2015 ממנה עלה כי המשיבה ביטלה את העסקה עימם. עוד ציינה המשיבה במכתב שנשלח למערערים כי ככל שברצונם לחדש את העסקה עליהם יהיה להמציא המלצה מחודשת מטעם האגודה על שמם ולעמוד בנהליה הרלוונטיים של המשיבה, כאשר הבקשה לחידוש העסקה תהיה כפופה לשומה עדכנית של המגרש (להלן: ההודעה בדבר ביטול העסקה). לאחר מכן, ביום 23.6.2016 שלחו המערערים למשיבה מכתב במסגרתו דרשו את ביטול ההודעה בדבר ביטול העסקה. משהמשיבה לא הגיבה למכתב האמור, ביום 15.9.2016 הגישו המערערים תביעה נגד המשיבה לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד, במסגרתה התבקש בית המשפט, בין היתר, להורות כי ההודעה בדבר ביטול העסקה היא בטלה, או כי דינה להתבטל, וכן כי המערערים זכאים להתקשר עם המשיבה בהסכם הפיתוח. פסק דינו של בית המשפט קמא ביום 1.2.2019 דחה בית המשפט קמא בפסק דינו את התביעה שהגישו המערערים. בתוך כך, בית המשפט הדגיש כי המערערים לא פעלו בשקידה ראויה לצורך תשלום דמי ההיוון במועד, וזאת הגם שהם היו מודעים לכך שתשלום דמי ההיוון בזמן מהווה תנאי מהותי לחתימה על הסכם הפיתוח, וכי אי עמידה במועד התשלום שנקבע יביא לביטול העסקה. בהקשר זה, בית המשפט קבע כי המפרט הכספי מיום 30.11.2014 היה ברשות המערערים מחודש דצמבר 2014, ומשכך לא הייתה כל מניעה כי כבר במועד זה הם יחלו לפעול לקבלת משכנתא לצורך תשלום דמי ההיוון. בית המשפט הוסיף כי המערערים פנו לבנק ירושלים לצורך קבלת משכנתא רק ביום 23.3.2015, וזאת אף על פי שהעסקה אושרה כבר ביום 9.2.2015. עוד קבע בית המשפט כי גרסת המערערים לפיה הפנייה לבנק ירושלים נעשתה אך במועד הנזכר כיוון שבקשתם לקבלת מימון מבנק אוצר החייל, אליו הם פנו עוד קודם, סורבה באופן מפתיע, לא נתמכה בראיה חיצונית כלשהי, ואף לא הוברר מתי התקבל הסירוב האמור ומהו פרק הזמן שחלף מקבלת הודעת הסירוב ועד הפנייה לבנק ירושלים. בנוסף, בית המשפט ציין כי טענת המערערים לפיה לא היה ביכולתם לפעול לקבלת מימון בנקאי בטרם העסקה אושרה באופן סופי, לא עולה בקנה אחד עם הצהרותיהם לפיהן הם פנו לבנקים לצורך קבלת מימון כבר בחודש ינואר 2015. כמו כן, בית המשפט קבע כי מקורה של הטעות בשובר התשלום הוא בתקלת מחשוב אצל המשיבה, וכי לא היה בטעות זאת משום התנהגות בחוסר תום לב מצד המשיבה. בנוסף, בית המשפט דחה את טענת המערערים לפיה בנק ירושלים היה מוכן להעביר את כספי המשכנתא כבר ביום 12.4.2015, והסיבה לכך שהכספים לא הועברו הייתה ששובר התשלום שהונפק על ידי המשיבה למערערים לא היה בתוקף. בית המשפט ציין כי ביום 13.4.2015 המערערים קיבלו מבנק ירושלים אישור עקרוני בלבד לקבלת המשכנתא, כאשר הובהר כי אישור זה מותנה במילוי התנאים שנדרשו על ידי הבנק. ואולם, המערערים לא הוכיחו כי הם עמדו בדרישות הבנק, וממילא לא הוכח כי הסיבה היחידה שבגינה הבנק לא העביר את כספי המשכנתא עד ליום 13.4.2015 הייתה העובדה שפג תוקפו של שובר התשלום. עוד קבע בית המשפט כי טענת המערערים לפיה בקשתם להארכת מועד נדרשה עקב העובדה שהמערערת נאלצה לסעוד את אמה שחלתה, לא הוכחה, שכן לא הובאה כל אסמכתא רפואית אשר יש בה כדי לתמוך בכך. יתרה מזאת, בית המשפט עמד על כך כי המשיבה לא חרגה מנהליה כאשר החליטה לבטל את העסקה עם המערערים. בהקשר זה, קבע בית המשפט כי בהתאם לנהלי המשיבה, היא רשאית לבטל עסקאות עם יזמים על פי שיקול דעתה הבלעדי, בין היתר, במקרים שבהם היזם לא הסדיר את התשלום בגין ביצוע העסקה. עוד הוסיף כי אמנם קיימת הוראה בנהלי המשיבה אשר מקנה למשיבה את הסמכות לאשר את המשך ביצוע העסקה במקרה בו היזם שילם חלק מהתמורה, אך לא השלים את כל התשלום שעליו התחייב בתוך 60 ימים, בתנאי שמילא אחר כל המוטל עליו בתוך 14 ימים מהיום ה-60. ואולם, ספק אם להוראה זו תחולה במקרה דנן, שכן המערערים לא שילמו תשלום כלשהו, וממילא הפעלתה של הוראה זו נתונה לשיקול דעתה של המשיבה, כאשר לא נמצא כי החלטת המשיבה שלא להאריך למערערים את המועד לתשלום דמי ההיוון היא בלתי סבירה, ומשכך אין כל בסיס להתערב בה. טענות המערערים במסגרת הערעור, מעלים המערערים מספר טענות עיקריות: ראשית, לגישתם, בית המשפט קמא שגה כאשר נמנע מלייחס חשיבות לעובדה שהמשיבה הטעתה את המערערים בכך שבשובר התשלום שנשלח אליהם נכתב כי המועד האחרון לתשלום דמי ההיוון הוא יום 9.4.2015, בעוד שבפועל המועד האחרון לתשלומם היה יום 12.4.2015. לתפיסת המערערים, אלמלא מחדל זה של המשיבה היה עולה בידם להסדיר את תשלום דמי ההיוון באמצעות כספי המשכנתא עד ליום 12.4.2015, ולמצער עד ליום 13.4.2015. הסיבה לכך היא שלטענתם, בניגוד לקביעתו של בית המשפט קמא לפיה האישור שניתן על ידי בנק ירושלים ביום 13.4.2015 היה אישור עקרוני בלבד, ולא אישור בפועל, הרי שלפי עדות המערערים אשר לא נסתרה, הבנק היה נכון להעביר את כספי המשכנתא כבר ביום 12.4.2015, ואולם הוא נמנע מלעשות כן עקב העובדה שפג תוקפו של שובר התשלום. שנית, המערערים טוענים כי בית המשפט קמא שגה כאשר קבע כי הם לא פעלו בשקידה ראויה לצורך תשלום דמי ההיוון במועד. בתוך כך, המערערים גורסים כי בית המשפט התעלם מכך שהם הגישו את בקשת הארכה בטרם הגיע המועד לתשלום דמי ההיוון. עוד לתפיסת המערערים, לא היה מקום לקבוע כי לא הייתה מניעה שהם יפעלו למען קבלת משכנתא כבר בחודש דצמבר 2014, הגם שבמועד זה העסקה טרם אושרה סופית על ידי המשיבה, ולכן פניה לבנקים לצורך קבלת משכנתא בשלב זה הייתה בגדר פנייה תאורטית בלבד. שלישית, לטענת המערערים בית המשפט קמא לא נתן דעתו לכך שבסירובה של המשיבה ליתן למערערים ארכה קצרה לתשלום דמי ההיוון יש משום עמידה דווקנית על זכות חוזית, אשר עולה כדי חוסר תום לב, וזאת בפרט לאור העובדה כי המשיבה היא רשות מנהלית עליה חל סטנדרט גבוה יותר של תום לב. לגישת המערערים, על המשיבה היה ליתן למערערים שהות להשלים את תשלום דמי ההיוון, שכן אין המדובר בהפרה יסודית של החוזה בין הצדדים, ולכל הפחות היה על המשיבה ליתן התראה למערערים על כוונתה לבטל את העסקה בטרם עשתה כן. עוד טוענים המערערים כי בביטול העסקה עימם, המשיבה פעלה בניגוד לנהליה הפנימיים, אשר לפיהם מדיניות המשיבה היא להימנע מביטול עסקאות. המערערים מוסיפים כי בנסיבות אלו עולה כי נפל פגם בהפעלת שיקול הדעת של המשיבה בכל הנוגע להחלטתה לסרב לבקשת הארכה. רביעית, המערערים גורסים כי לא ניתן משקל ראוי לנזק הבלתי הפיך אשר צפוי להיגרם להם עקב ביטול העסקה, לאחר שנשאו מראשית ההליך – אשר נמשך למעלה משנתיים – בתשלומים נכבדים לאגודה, למשיבה ולרשויות המס. זאת, כאשר לגישת המערערים, למשיבה לא צפוי להיגרם כל נזק ממתן ארכה לתשלום, שכן המערערים ממילא נדרשים לשלם לה את דמי ההיוון בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מהמועד הקובע, ועד למועד התשלום בפועל. טענות המשיבה בפתח תשובתה טוענת המשיבה כי ערעורם של המערערים עוסק ברובו בקביעות עובדתיות של בית המשפט קמא, כאשר אין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מעין אלו, אלא במקרים חריגים. במקרה דנן לא מתקיימות לשיטת המשיבה נסיבות מיוחדות המצדיקות התערבות כאמור. בהמשך, ולגופם של דברים, המשיבה גורסת כי בדין קבע בית המשפט קמא כי ביטול העסקה על ידה היה כדין. בהקשר זה, המשיבה מדגישה כי השלמת העסקה בתוך 60 ימים מהמועד הקובע הוא תנאי יסודי ומהותי מבחינתה, אשר בהתאם לפסק דינו של בית המשפט קמא, המערערים היו מודעים אליו. לפיכך, משהמערערים כשלו בתשלום דמי ההיוון במועד, למשיבה קמה הזכות לבטל את העסקה. המשיבה מוסיפה כי המערערים ידעו על העסקה עוד בחודש אפריל 2013, כאשר העסקה אושרה באופן עקרוני בפעם הראשונה, ולכל הפחות מאז שנשלח אליהם המפרט הכספי מיום 30.11.2014. אי לכך, כבר במועדים אלו היה ביכולתם של המערערים להתחיל ולברר על אפשרויות למימון העסקה. ואולם, המערערים לא טרחו למהר, אלא בחרו להתחיל את החיפוש אחר משכנתא רק בשלב מאוחר הרבה יותר. לטענת המשיבה, מכתב אישור העסקה שנשלח למערערים מהווה למעשה הצעה בלתי חוזרת לכריתתו של חוזה, והצעה מעין זו פוקעת כאשר עבר המועד לקיבולה, ובענייננו, כאשר חלף מועד התשלום והמערערים לא שילמו את דמי ההיוון. בנוסף, המשיבה מדגישה כי אמנם נפלה טעות בשובר התשלום, ואולם בית המשפט קמא קבע כי המדובר בטעות שלא הייתה בידיעתה של המשיבה או של המערערים. עוד טענה המשיבה כי בית המשפט קמא קבע כממצא עובדתי שהמערערים לא הוכיחו כי היה ביכולתם לשלם את דמי ההיוון בזמן אלמלא הטעות הנזכרת. המשיבה מוסיפה בהקשר זה כי רק ביום 13.4.2015 המערערים המציאו אישור עקרוני למתן משכנתא מבנק ירושלים – יום אחד לאחר המועד שבו היה אמור לפוג שובר התשלום אלמלא טעותה של המשיבה. לכך המשיבה מבקשת להוסיף כי ממילא, כפי שקבע בית המשפט קמא, האישור המדובר הוא אך אישור עקרוני, וכי המערערים לא הוכיחו כי הבנק היה מוכן להעמיד לרשותם את כספי המשכנתא ביום 12.4.2015 או ביום 13.4.2015. מסיבה זו, לתפיסת המשיבה, למערערים לא נגרם כל נזק כתוצאה מהטעות שנפלה בתאריך השובר. בגדר למעלה מן הצורך המשיבה מוסיפה כי גם אם ייקבע שעקב הטעות בשובר התשלום נפל פגם בהחלטת המשיבה לבטל את העסקה, הרי שבהתאם לכלל הבטלות היחסית, ולנוכח מכלול נסיבות העניין המתוארות, יש להותיר את החלטת המשיבה על כנה. המשיבה מוסיפה כי ביטול העסקה בוצע בהתאם לנהליה, ובמקרה דנן לא נפל כל פגם בהחלטת המשיבה אשר מצדיק את התערבות בית המשפט. בתוך כך, המשיבה מסבירה כי בעוד שמדיניותה הכללית היא שלא לבטל עסקאות, הרי שנהליה קובעים מפורשות כי המשיבה רשאית לבטל עסקאות עם יזמים על פי שיקול דעתה הבלעדי, בין היתר, כאשר היזם לא הסדיר את התשלום בגין ביצוע העסקה בתוך 60 ימים. עוד גורסת המשיבה כי היא הפעילה במקרה דנן את שיקול הדעת המסור לה בסבירות, ולאחר שנציגים מטעמה נפגשו עם המערערים ואפשרו להם לשטוח את טענותיהם לפניהם. בנוסף, המשיבה הדגישה כי במהלך ניהול ההליך התברר לה שהמערערים רכשו מחבר אגודה את ההמלצה עליהם כמועמדים להקצאת המגרש, וזאת בניגוד למדיניות המשיבה אשר אוסרת על תשלום לחברי אגודה בתמורה לקבלת המלצותיהם. אי לכך, אין עוד ביכולתה של המשיבה להקצות את המגרש למערערים, וזאת עד שלא תומצא למשיבה הודעה על ביטול העסקה בין המערערים לבין אותו חבר אגודה. לבסוף, המשיבה מציינת כי טענת המערערים לפיה לא ניתנה להם התראה בכתב על ביטול העסקה כנדרש, מהווה הרחבת חזית אסורה, לה התנגדה המשיבה גם לפני בית המשפט קמא, וכי ממילא המערערים קיבלו מספר התראות על כך שאם תשלום דמי ההיוון לא יבוצע במועד, העסקה תבוטל. תשובת המערערים לטענות המשיבה במסגרת תשובתם, חוזרים המערערים על עיקרי טענותיהם, ובתוך כך שבים ומדגישים כי מכוח חובת תום הלב המוגברת החלה על המשיבה, על האחרונה היה לפעול עימם בשיתוף פעולה, ולאפשר להם ארכה קצרה על מנת שיהיה ביכולתם להשלים את העסקה. עוד מוסיפים המערערים כי בניגוד לטענת המשיבה לפיה לא הייתה מניעה כי הם יפעלו להשגת מימון לכל המאוחר בחודש נובמבר 2013, הרי שרק במועד שבו העסקה התגבשה ואושרה באופן סופי על ידי המשיבה ניתן היה לפנות בבקשה לקבלת מימון בנקאי. כמו כן, המערערים גורסים כי טענת המשיבה לפיה הם רכשו את ההמלצה עליהם מחבר אגודה באופן אסור, לא נטענה בכתבי הטענות שהוגשו לבית המשפט קמא, ומשכך מדובר בהרחבת חזית אסורה. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית המשפט קמא, ונתתי דעתי לטענות הצדדים בערעור, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הערעור בחלקו ולחייב את המשיבה להקצות את המגרש למערערים, וזאת בכפוף לתשלום דמי היוון בהתאם לשווי המגרש על פי שמאות עדכנית. למען הנוחות, אנמק את מסקנתי תוך חלוקת הדיון לשני חלקים: תחילה, תבחן השאלה האם בנסיבות המתוארות הייתה חלה על המשיבה החובה ליתן למערערים ארכה לתשלום דמי ההיוון, ומשכך כי היה עליה להקצות להם את המגרש לפי שוויו בהתאם לשומה משנת 2013. לשאלה זו אשיב בשלילה. לאחר מכן אדון בשאלת נפקות הטעות בשובר התשלום, ואסביר מדוע בטעות זו יש כדי להצדיק את קבלת הערעור בחלקו. מתן ארכה לתשלום דמי ההיוון הצדדים ניהלו ביניהם משא ומתן במשך תקופה ממושכת בדבר האפשרות להתקשר בהסכם פיתוח ביחס למגרש, שיאפשר, ככל שהמערערים יעמדו בתנאיו, חתימת חוזה חכירה מולם. במהלך משא ומתן זה הוגדרו תנאיה המסחריים של העסקה לפי ההסדרים הייחודיים הקבועים בנוהלי המשיבה, ובכלל זה גובהם של דמי ההיוון שעל המערערים לשלם למשיבה בעבור המגרש. עם זאת, במסגרת ההודעה בדבר אישור העסקה הבהירה המשיבה למערערים כי כריתתו של הסכם מחייב בין הצדדים מצריכה תשלום דמי ההיוון וחתימה על הסכם פיתוח בתוך פרק הזמן שננקב – דהיינו בתוך 60 יום מהמועד הקובע. מבחינת דיני הכריתה החוזיים, המוגדרים בפרק א' של חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים)) משמעות הדברים היא כדלהלן: בין הצדדים נוהל משא ומתן מתקדם, במסגרתו הוגדרו תנאיה המסחריים של ההתקשרות, אך עד ליום 9.2.2015 טרם נכרת הסכם פיתוח מחייב. במשלוח ההודעה בדבר אישור העסקה ביום 9.2.2015 נתנה המשיבה למערערים הצעה בלתי הדירה למשך 60 יום, דהיינו עד ליום 12.4.2015, להתקשר עם המשיבה בהסכם פיתוח ביחס למגרש (וראו סעיף 3(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים)). לצורך קיבולה של הצעת המשיבה היה על המערערים לבצע את אקט הקיבול שהוגדר על ידי המשיבה, קרי חתימה על חוזה הפיתוח ותשלום דמי ההיוון, בתוך התקופה שנקבעה לקיבול, דהיינו עד ליום 12.4.2015 (וראו סעיף 6(א) לחוק החוזים). מאחר שהמערערים לא ביצעו את אקט הקיבול בתוך פרק הזמן שנקצב לקבלת ההצעה (דהיינו עד ליום 12.4.2015), ההצעה פקעה, ואין באפשרותם לחייב את המשיבה להתקשר עימם בהסכם פיתוח (וראו סעיף 4(1) לחוק החוזים). מכאן שהניתוח החוזי תומך, לכאורה, בעמדת המשיבה, לפיה לא נכרת הסכם פיתוח בין הצדדים. נגד מסקנה זו מעלים המערערים את הטענה כי בנסיבות המקרה הייתה מוטלת על המשיבה החובה לתת להם ארכה לביצוע התשלום, דהיינו חובה להאריך את המועד האחרון לביצוע קיבול. אם הייתה נוהגת כך, היה מתאפשר להם לבצע קיבול כנדרש, ועל כן יש לראות את החוזה כאילו נכרת מכוח הדוקטרינה של "אשם בהתקשרות" (culpa in contrahendo), המהווה אצלנו חלק מעקרון תום הלב במשא ומתן המעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים (ראו ע"א 4933/17 גרין (איבגי) נ' פרידמן, פסקה 54 (11.10.2020) (להלן: עניין גרין (איבגי)), והאסמכתאות הנזכרות שם). המערערים מבססים את עמדתם לפיה היה על המשיבה להעניק להם ארכה לתשלום דמי ההיוון על שלוש טענות עיקריות. שתי הטענות הראשונות מבוססות על מעמדה של המשיבה כרשות מינהלית, ואילו השלישית על הדין הכללי: הראשונה, היא כי החלטה שלא ליתן להם ארכה מנוגדת לנהליה הפנימיים של המשיבה; השנייה, היא שבקבלת החלטה זו נפל פגם בשיקול הדעת שהופעל על ידי המשיבה; והשלישית, היא שההחלטה הנזכרת מהווה עמידה דווקנית על זכות חוזית. דינן של הטענות הללו להידחות. אפרט. לעניין נהליה של המשיבה, אמנם בנהלים אלו נכתב כי מדיניותה הכללית של המשיבה היא שלא לבטל עסקאות, אך גם הודגש מפורשות כי המשיבה רשאית לבטל עסקאות עם יזמים כאשר "היזם לא הסדיר את התשלום בגין ביצוע העסקה בתוך 60 יום ממועד אישורה" (סעיף 1.3.א לחלק א' בנוהל 31.30 של המשיבה, כפי שהיה בתוקף בתקופה הרלוונטית (להלן: הנוהל)). המערערים מנסים להיתלות בסעיף 5 לחלק א' בנוהל, ממנו ניתן ללמוד לגישתם כי קיימת פרוצדורה מפורטת למתן אורכות ומשכך כי האפשרות למתן ארכה שרירה, קיימת, ומעוגנת בנהלי המשיבה. ואולם, מעיון בסעיף זה עולה כי עניינו הוא במתן אורכות למועדים שנקבעו במסגרת הסכמי פיתוח, אך המגעים בין המערערים לבין המשיבה נפסקו עוד בטרם נחתם הסכם הפיתוח בין הצדדים, ולפיכך סעיף זה כלל איננו רלוונטי לענייננו. עוד מנסים המערערים להיבנות מסעיף 6 לחלק א' בנוהל ממנו עולה כי על המשיבה לשלוח התראה ליזם אם הוא לא הסדיר את התשלום לביצוע העסקה במועד שנקבע. עם זאת, מעיון בסעיף 2.3.1 לחלק ב' בנוהל עולה כי התראה כאמור תינתן רק במקרים שבהם היזם שילם חלק מסכום התשלום שהיה עליו לשלם, אך לא השלים את מלוא סכום זה עד למועד עליו התחייב. במקרה דנן, המערערים לא שילמו כלל את דמי ההיוון אשר היה עליהם לשלם, ולכן, נראה כי בהתאם לנוהל, המשיבה לא הייתה מחויבת ליתן למערערים התראה בטרם ביטלה את העסקה עימם. מהאמור עולה, כי בניגוד לטענת המערערים, אין בנהלי המשיבה כדי לחייב אותה ליתן להם ארכה לתשלום דמי ההיוון, אלא בהתאם לנהלים אלו הדבר מסור לשיקול דעתה הבלעדי. משאלו הם פני הדברים, נפנה לבחון את טענות המערערים בדבר הפגם שנפל בהפעלת שיקול דעתה של המשיבה במקרה דנן. כבר בראשית הדברים יובהר כי הלכה היא שבית המשפט ימנע מלהתערב בשיקול דעתה של הרשות המנהלית, ובמקרה דנן המשיבה, אלא אם ההחלטה שהתקבלה נגועה בשיקולים זרים, לוקה בחוסר סבירות קיצונית או שהיא איננה מידתית (ראו והשוו: ע"א 5927/98 בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נז(5) 752, 760 (2003); עע"מ 7357/03 רשות הנמלים נ' צומת מהנדסים תכנון תאום וניהול פרוייקטים בע"מ, פ"ד נט(2) 145, 165-164 (2004); עע"מ 8284/08 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', פסקה 30 (13.9.2010)). בענייננו, למעט הטעות בשובר – אליה אדרש כאמור בהמשך – המערערים לא הצביעו על פגם שנפל בשיקול הדעת שהופעל על ידי המשיבה אשר ביכולתו לבסס עילה להתערבות בית המשפט במישור זה. יתרה מזאת, גם בחינת שיקול הדעת לגופו מביאה למסקנה כי לא נפל פגם, בוודאי לא כזה המצדיק התערבות שיפוטית, בהחלטת המשיבה שלא ליתן למערערים ארכה. בהקשר זה יצוין כי מעדותה של הגב' סמדר שרון, נציגת המשיבה, לפני בית המשפט קמא – עדות אשר לא נסתרה על ידי המערערים – עולה כי למשיבה מדיניות עקבית לפיה בהעדר נסיבות חריגות, עסקה אשר התשלום בגינה לא הוסדר בתוך 60 ימים ממועד אישורה, מועברת לביטול (ראו: עמ' 42-41 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2018 לפני בית המשפט קמא). כלומר, מדיניות המשיבה באשר לאופן הפעלת שיקול הדעת המסור לה מכוח הנהלים היא שנדרשות נסיבות חריגות על מנת לאשר בקשה להארכת מועד לתשלום דמי ההיוון. ואולם, במקרה דנן, על פי פסק דינו של בית המשפט קמא, לא התקיימו כל נסיבות חריגות. כך, בית המשפט פסק כי הסיבה לאיחור בתשלום דמי ההיוון בענייננו היא שהמערערים לא פעלו בשקידה ראויה כדי לשלם את הכספים במועד שנקבע. בהקשר זה, בית המשפט קבע כי המערערים התמהמהו עם הפנייה הראשונית לבנקים לצורך קבלת משכנתא, וכי המערערת אף בחרה לטוס לחו"ל לצורך נסיעה עסקית בשבועיים שקדמו למועד האחרון לתשלום דמי ההיוון, ושבה ארצה רק ביום 15.4.2015, הגם שהמערערים טרם הסדירו את תשלום דמי ההיוון באותו המועד, והגם שהם היו מודעים לכך שמשמעות אי תשלום הכספים במועד היא ביטול העסקה. עוד ציין בית המשפט כי טענת המערערים לפיה הארכת המועד נדרשה להם כיוון שהמערערת נאלצה לסעוד את אמה שחלתה, לא הוכחה. כידוע, אין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות המבוססים על התרשמותה הבלתי אמצעית של הערכאה הדיונית ממכלול הראיות והעדים שהופיעו בפניה, אלא במקרים חריגים בהם מסקנות הערכאה הדיונית אינן מתיישבות עם הגיונם של הדברים והשכל הישר, או כאשר נעלמו מערכאה זו עובדות מהותיות (ראו, מיני רבים: עניין גרין (איבגי), פסקה 43; ע"א 8422/19 הרב ברויאר נ' עמותת חברת קדישא גחש"א ראשון לציון, פסקה 14 (11.1.2021); ע"א 2786/18 בכר נ' קופרלי, פסקה 46 (30.12.2021)). לא מצאתי כי המקרה דנן נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות במסקנותיו העובדתיות של בית המשפט קמא. בחינה של חומר הראיות שהוגש בתיק ושל פרוטוקולי הדיונים לפני בית המשפט קמא, מעלה כי המערערים אכן לא הוכיחו כי הם עשו כמיטב יכולתם לצורך השלמת העסקה במועד. מכאן כי לא נפל פגם באופן הפעלת שיקול הדעת של המשיבה – שיקול דעת המסור לה, כאמור, מכוח נהליה הפנימיים – כאשר החליטה שלא ליתן למערערים ארכה לתשלום דמי ההיוון. משכך, אין בטענות המערערים לעניין זה כדי להצדיק את ביטול החלטת המשיבה. לבסוף, אשר לטענה כי החלטת המשיבה מהווה עמידה דווקנית על זכות חוזית, הרי שהמשיבה אמונה מכוח החוק על ניהולם של מקרקעי ישראל לשם פיתוחה של המדינה "לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים" (ראו: סעיף 1א לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960). על מנת להביא לפיתוחה של המדינה, כאמור, וכדי להגשים את האינטרס הציבורי הטמון בכך, על המשיבה לוודא כי עסקאות המבוצעות במקרקעי ישראל יתנהלו בהתאם למועדים מוגדרים באופן אשר יאפשר ניצול יעיל ומיטיבי של אדמות המדינה, וימנע מצב בו קרקעות עומדות ללא שימוש במשך תקופות ארוכות וממושכות כתוצאה מעיכובים מצד יזמים. לכך יש גם להוסיף את העובדה שהמשיבה, מתוקף תפקידה, משמשת כצד בכמות רבה מאוד של עסקאות הקצאה, ומשכך, ועל מנת שיהיה ביכולתה להתנהל בצורה תקינה, היא נדרשת לקבוע מסגרות זמנים ברורות לכל עסקה, אשר חריגה מהן תאפשר לה להשתחרר מכל מחויבות משפטית כלפי היזם, ולהתקדם עם פיתוח הקרקע בדרכים חלופיות. מסיבות אלו, המשיבה שומרת לעצמה את הזכות, הן בנהליה הפנימיים והן במסמכי ההתקשרות שלה עם יזמים, כבענייננו, לבטל עסקאות אשר הוצעו או סוכמו, אך לא הושלמו במועד. כך, כאשר הסכם פיתוח נכרת, והיזם אינו עומד בלוחות הזמנים שנקבעו לביצועו (וזאת בכפוף לנוהלי המשיבה לעניין מתן אורכות); כך, מקל וחומר, כאשר הסכם פיתוח הוצע ליזם, והוא לא השכיל לבצע את המוטל עליו על מנת להביא לשכלולו, כפי מצב הדברים בענייננו. ודוק, ככל זכות במשפט הישראלי, על המשיבה לעשות שימוש בזכות הנתונה לה בתום לב, ולהימנע מלעמוד עליה בצורה דווקנית (ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516, 525 (2002); ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ, פסקה 41 (9.8.2010)). ואולם בנסיבות המקרה דנן, לא נראה כי החלטת המשיבה שלא ליתן למערערים ארכה מהווה עמידה דווקנית על זכות. בהקשר זה יצוין כי המערערים הגישו למשיבה בקשה לקבלת ארכה לתשלום דמי ההיוון כשבועיים בלבד לפני המועד האחרון לתשלומם. במסגרת הבקשה, המערערים לא ציינו מהו משך הארכה הנדרש להם ומה המועד בו הם מתחייבים כי ישלימו את תשלום דמי ההיוון. אף האישור העקרוני שניתן למערערים מטעם בנק ירושלים התקבל רק ביום 13.4.2015 – יום לאחר המועד האחרון לתשלום דמי ההיוון, קרי יום 12.4.2015. הנה כי כן, עד ליום 12.4.2015 – הוא כאמור המועד האחרון לתשלום – המערערים לא רק שלא השלימו את תשלום דמי ההיוון, כפי שהם נדרשו לעשות, אלא אף לא התחייבו לפני המשיבה על מועד בו הם יעשו כן, וממילא לא הציגו כל אסמכתא ממנה ניתן היה להסיק כי ביכולתם יהיה לעשות זאת בסמוך לאחר המועד האחרון לתשלום. בנסיבות אלה, ולאור האינטרס הציבורי הטמון בהשלמתן של עסקאות במועד, לא ניתן לראות בסירובה של המשיבה ליתן למערערים ארכה משום עמידה דווקנית על זכות. לאור המקובץ, לא מצאתי כי המשיבה הייתה מחויבת ליתן למערערים ארכה לתשלום דמי ההיוון. ממילא לא נמצא כי נפל בהתנהלות המשיבה פגם המצדיק לראות את ההתקשרות כאילו סוכמה, ולפיכך לכפות על המשיבה להקצות בשלב זה את המגרש למערערים לפי שוויו בהתאם לשומה משנת 2013. הטעות בשובר התשלום כאמור, בשובר התשלום שהוצא על ידי המשיבה למערערים נפלה טעות, והמועד האחרון לתשלומו נקבע ליום 9.4.2015, חלף יום 12.4.2015, כפי שנדרש היה להיות. בית המשפט קמא קבע בהקשר זה כי הטעות הנזכרת לא נבעה מניסיון של המשיבה להכשיל את המערערים, אלא כי המדובר בטעות אשר נגרמה כתוצאה מבעיית מחשוב אצל המשיבה. משכך, ובהינתן כי הן המערערים והן המשיבה לא היו מודעים לה, קבע בית המשפט קמא כי אין בטעות זו כדי לבסס התנהגות בחוסר תום לב מצד המשיבה. למסקנה משפטית זו לא אוכל להצטרף. כידוע, על המשיבה, ככל צד המנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, חלה החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים). במקרה דנן, אין מחלוקת כי כתוצאה מהטעות בשובר, המשיבה הטעתה את המערערים לחשוב כי המועד האחרון לתשלום השובר חל ביום 9.4.2015. קביעתו של בית המשפט קמא לפיה כיוון שהמשיבה לא התכוונה להכשיל את המערערים באמצעות הטעות בשובר, אין בכך משום חוסר תום לב, משמעה כי אמת המידה לבחינת סטנדרט תום הלב במשא ומתן היא סובייקטיבית, היינו כי עניינו של סטנדרט זה הוא בבחינת כוונותיו ומודעתו הסובייקטיביות של הצד השני. ואולם, בפסיקה נקבע כי אמת המידה לבחינת סטנדרט תום הלב היא אובייקטיבית, היינו סטייה מסטנדרט ההתנהגות המצופה מצד המנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה עשויה להביא להטלת אחריות משפטית, וזאת גם באותם המקרים שבהם לצד השני לא הייתה כל כוונה או מודעות לכך (ראו: ע"א 6370-00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 298 (2002); ע"א 8143/14 חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פסקה 6 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) ניל הנדל (29.1.2017); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 662-661 (מהדורה שנייה, 2018)). משכך, על מנת לקבוע כי המשיבה נהגה בחוסר תום לב, לא נדרש היה שהיא תתכוון להכשיל את המערערים באמצעות הטעות בשובר, ואף לא שהיא תהיה מודעת לטעות זו. כל שנדרש הוא שהטעות תהווה סטייה מסטנדרט ההתנהגות המצופה מהמשיבה כצד המנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. כאמור מעלה, המשיבה, על פי נהליה, עומדת על ביצוען של עסקאות במקרקעי המדינה בהתאם למועדים שנקבעו, כאשר חריגה ממועדים אלו, ולו בימים ספורים, עלולה להביא לביטול העסקה. לטעמי, תמונת הראי של דרישה זו, המבוססת על חובת ההגינות שהמשיבה כגוף ציבורי חבה כלפי הפרט, היא כי המידע שהמשיבה מספקת ליזמים המתקשרים עימה על אודות המועדים בהם הם נדרשים לעמוד יהיה מדויק וברור (לעניין חובת ההגינות האמורה, ראו: ע"א 1474/17 יוסף פלדינגר נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, פסקה 17 (30.4.2019); ע"א 979/17 סלע חברה למוצרי בטון בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 13 (19.4.2020) (להלן: עניין סלע)). טעויות או אי דיוקים במידע זה, גם אם נעשו ללא כוונת מכוון, אינם עולים בקנה אחד עם חובת ההגינות החלה על המשיבה – וזאת, בהינתן החשיבות הרבה שהמשיבה עצמה מייחסת למועדים אלו – ומשכך חורגים מסטנדרט ההתנהגות המצופה ממנה, ויכולים לעלות כדי ניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצידה. זאת ועוד, הגם שהצדדים היו מצויים עדיין בשלב המשא ומתן, היה זה משא ומתן מתקדם, אשר במהלכו השקיעו המערערים משאבים משמעותיים בקידום ההתקשרות. במצב דברים זה, יש לתת את הדעת, הן משיקולי הגינות והן משיקולים כלכליים, להיקף ההגנה הניתנת להשקעה בשלב הטרום חוזי. מבחינה כלכלית, החשש הוא שמדיניות משפטית שאיננה מגנה כלל על ההסתמכות הטרום חוזית עלולה להביא להשקעת חסר בשלב הטרום חוזי, וכתוצאה מכך ימנעו התקשרויות חוזיות יעילות (ראו: Lucian Arye Bebchuk & Omri Ben-Shahar, Precontractual Reliance, 30 J. LEGAL STUD. 423 (2001). עוד ראו: Ofer Grosskopf and Barak Medina, Regulating Contract Formation: Pre-Contractual Reliance, Sunk Costs, and Market Structure, 39 CONN. L. REV. 1977 (2007)). לפיכך לא ניתן לפטור בלא כלום התנהגות רשלנית של המשיבה, אשר יתכן כי תרמה לירידה לטמיון של השקעות המערערים. במקרה דנן, המשיבה כאמור הנפיקה למערערים שובר תשלום שגוי אשר היה תקף עד ליום 9.4.2015, חלף יום 12.4.2015. יתרה מזאת, גם לאחר הנפקת שובר התשלום השגוי, כאשר בא-כוח המערערים הגיע למשרדי המשיבה ביום 25.3.2015, הובהר לו כי על המערערים להשלים את תשלום דמי ההיוון עד ליום 9.4.2015, ואם לא כן, העסקה תבוטל. במעשיה אלו המשיבה הטעתה את המערערים, והציגה להם מצג שגוי בדבר המועד האחרון לתשלום הכספים. אמנם המשיבה לא התכוונה להטעות את המערערים, אבל, כמובהר, בכך אין כדי לשלול את העובדה שבטעות זו המשיבה סטתה מרף ההתנהגות המצופה ממנה, ונהגה בחוסר תום לב. יפים לעניין זה דבריו של השופט יצחק עמית בעניין סלע, פסקה 13: למען הסר ספק, חלילה אינני חושד ברמ"י כי פעלה בחוסר תום לב סובייקטיבי... יחד עם זאת, תום הלב נבחן על פי אמת מידה אובייקטיבית... ואחד הביטויים של חובת תום הלב הוא הדרישה להתחשבות בצד השני ובהסתמכות שלו על מצגים שהוצגו לו במהלך המשא ומתן. ומכאן – לשאלת הסעד בגין הפרת החובה. כידוע, החובה לנהוג בתום הלב אינה בגדר חובה מוסרית, אלא המדובר בחובה משפטית אשר בתגובה להפרתה יש ליתן סעד לנפגע (ראו: 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 298 (2002) (להלן: עניין קל בניין)). בכך עוסק סעיף 12(ב) לחוק החוזים אשר קובע כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ובתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה". בפסיקה נקבע ביחס לסעיף זה כי הפרת החובה לנהוג בתום לב יכולה לגרור את הפעלתם של מגוון רחב מאוד של סעדים, כך שביכולתו של בית המשפט יהיה לתקן את הפגם שנגרם כתוצאה מאותה התנהגות, כתלות בנסיבותיו המיוחדות של כל ומקרה ומקרה (ראו: ע"א 829/80 שכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579, 583 (1983); עניין קל בניין, בעמ' 302; רע"א 1099/21 הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אקסטרה פיתוח וייזום בע"מ, פסקה 31 (17.11.2021)). ומהו הסעד הדרוש לתיקון הפגם אשר ארע בענייננו? במקרה דנן בית המשפט קמא קבע כי המערערים לא הוכיחו שאלמלא הטעות בשובר היה עולה בידיהם לשלם את דמי ההיוון במועד, ובקביעה זו איני מוצא לנכון להתערב. כאמור לעיל, עד ליום 12.4.2015 לא היה ברשות המערערים ולו אישור עקרוני בדבר נכונות הבנק ליתן להם את כספי המשכנתא – אישור אשר כזכור ניתן רק ביום 13.4.2015. בנסיבות אלו, המסקנה המתבקשת היא שיתכן כי אף אלמלא הטעות בשובר, הבנק לא היה מעמיד לרשות המערערים את כספי המשכנתא ביום 12.4.2015, וכפועל יוצא גם לא היה ביכולתם לשלם את דמי ההיוון במועד. לפיכך, לא ניתן לומר ברמת הוודאות הדרושה כי הפרת החובה לנהוג בתום לב מצד המשיבה היא שמנעה את שכלולו של החוזה בין הצדדים. יחד עם זאת, לא ניתן לשלול את האפשרות כי הטעות בשובר הזיקה בצורה כזו או אחרת למערערים. כך, למשל, ניתן להניח כי המערערים היו מכלכלים את צעדיהם באופן שונה אילו ביום 12.4.2015 הם היו מודעים לכך שהמועד האחרון לתשלום חל באותו היום, ולא חלף כבר ביום 9.4.2015. ייתכן כי בתרחיש זה המערערים היו מפעילים לחצים גדולים יותר על בנק ירושלים להעביר אליהם את האישור העקרוני כבר ביום 12.4.2015, כך שיהיה ביכולתם להעביר למשיבה אישור זה במסגרת 60 הימים שניתנו להם, וקיימת אפשרות שבמקרה כזה המשיבה הייתה נאותה להאריך למערערים את המועד להעברת הכספים מהבנק במספר ימים. אי לכך, גם לא ניתן לקבוע ברמת וודאות גבוהה כי הטעות בשובר התשלום לא גרמה כל נזק למערערים. בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה, המסקנה העולה מהניתוח לעיל, היא שיש לראות בשני הצדדים כמו שתרמו בהסתברות כזו או אחרת לכישלון המשא ומתן ביניהם, ולירידת ההשקעות הרבות שהשקיעו המערערים לטמיון. במצב דברים זה, נראה כי לא מוצדק ליתן הכרעה בינארית, אשר תטיל את האחריות באופן מלא על המערערים או על המשיבה. דומה כי עסקינן באחד מאותם המקרים עליהם הצביע פרופסור רועי קרייטנר במאמרו "הערעור נתקבל בחלקו: תרופות אמצע בשל הפרת חוזה" עיוני משפט ל 265 (2007) (להלן: קרייטנר) בהם יש מקום להגיע לפתרון ביניים ולהעניק "תרופת-אמצע" אשר תיתן ביטוי הולם לאשם היחסי שדבק בכל אחד מהצדדים: מטרתה של תרופת־האמצע היא למצוא איזון מוצדק בין האינטרסים של הצדדים בעקבות אירוע ההפרה ובהתחשב בנסיבותיו הייחודיות. הדיבור על־אודות איזון מוצדק בין אינטרסים כמו מניח כי בנסיבות הקונקרטיות של האירוע אין במערך הזכויות הפורמליות בין הצדדים כדי לפתור את הבעיה של כשלון החוזה באופן מיטבי. (שם. בעמ' 280. כן השוו: ע"א 3912/90 eximin s.A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993) (להלן: עניין eximin); ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566 (2000); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001); ע"א 2686/99 וולף אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ"ד נה(5) 365 (2001)). ודוק, השימוש ב"תרופות-אמצע", באותם המצבים שבהם בשני הצדדים דבק אשם, ממשי או פוטנציאלי, לכישלון ההתקשרות, מוצדק באשר הוא מייצר לצדדים להתקשרות תמריץ אקס-אנטה לפעול בשיתוף פעולה, תוך גילוי אחריות הדדית, לשם הגשמת מטרת ההתקשרות, בניסיונם להתגבר על מכשולים ומעקשים שצצים לא פעם, מטבע הדברים, בשלב החוזי והטרום חוזי (ראו: קרייטנר, בעמ' 315). עמד על כך גם הנשיא מאיר שמגר בעניין eximin, בעמ' 83: אך סביר הוא, שלאורך דרכם המשותפת ייתקלו הצדדים בבעיות שונות שידרשו גמישות מסוימת ואף סטייה ממה שקבוע היה מלכתחילה. אין ספק, שיידרש שיתוף פעולה גם בעתיד. פן אחד של שיתוף פעולה זה הוא ההכרה בכך שנזק יכול להיגרם לאחד הצדדים כתוצאה מחוסר תום-לבם של שני הצדדים. "שיתוף הפעולה" במקרה כזה יתבטא בחלוקת האחריות לנזק בין השניים – חלוקה בדיעבד, שיהיה בה למעשה לעודד שיתוף פעולה מבראשית (ההדגשה הוספה – ע' ג'). הנה כי כן, בהינתן שההכרעה בענייננו בהתבסס על מערך הזכויות והנטלים הפורמאליים לא תשרת באופן מיטיבי את הניסיון לפתור את הכישלון הטרום החוזי שאירע במקרה דנן, ובוודאי לא תתמרץ את הצדדים, בדגש על המשיבה המהווה שחקן חוזר בעסקאות מסוג זה, לפעול להבא תוך אחריות הדדית כלפי הצד השני, נראה כי אכן קמה הצדקה לעשות שימוש בתרופת-אמצע. ודוק, ככל תרופת-אמצע, על הסעד שיינתן במקרה דנא לשקף את האשם היחסי שדבק בכל אחד מהצדדים, ובתוך כך לתת ביטוי לכך שרוב האשם לכישלון שאירע מונח על כתפי המערערים, אך במקביל גם המשיבה אינה חפה מכל אשמה. לטעמי, תרופת-האמצע אשר מגשימה באופן המיטבי ביותר את האיזון המתואר היא מתן צו אשר יורה למשיבה להקצות את המגרש למערערים, בתמורה לתשלום דמי היוון על פי שוויה של הקרקע בהתאם לשמאות עדכנית, וזאת מכוח סמכותו הנזכרת לעיל של בית המשפט ליתן מגוון רחב של סעדים כתרופה לחוסר תום לב. סעד זה מונע מהמערערים, שטרם שילמו את דמי ההיוון, ליהנות מעליית מחירי הקרקעות בתקופה שחלפה מאז נערכה השומה משנת 2013, ובכך נותן ביטוי לעובדה כי עיקר האשם באי כריתתו של הסכם הפיתוח רובץ לפתחם. במקביל, הסעד האמור מונע מהמשיבה את היכולת להתנער כליל מהמערערים, וזאת בגין ההטעיה בשובר התשלום, אשר את מידת פגיעתה במערערים קשה להעריך כיום. בכך, כאמור, סעד זה נותן ביטוי נכון לאשם היחסי של כל אחד מהצדדים, ומאזן בצורה ראויה בין האינטרסים המונחים על הכף. להשלמת התמונה אציין כי לא ראיתי מקום להידרש לטענות המשיבה לפיהן המערערים רכשו באופן אסור את המלצת האגודה עליהם. טענות אלו לא נבחנו על ידי בית המשפט קמא, ומשכך אין מקום כי ערכאת הערעור תידרש אליהן בפעם הראשונה. הערה לפני סיום כמובהר לעיל, נוהלי רשות מקרקעי ישראל, לפחות כנוסחם בעת הרלוונטית לתובענה זו, מותירים את ההחלטה האם להעניק ארכה לתשלום המהווה תנאי להתקשרות בהסכם פיתוח, וככל הנראה גם בהקשרים נוספים, לשיקול דעתה הבלעדי של המשיבה (וזאת למעט מקרים מוגדרים, כגון המקרה בו בוצע תשלום חלקי בגין הסכם פיתוח). ואולם, במיוחד בשים לב להשקעה הרבה הנדרשת מהמתקשר עם המשיבה בשלב הטרום-חוזי, דומה כי ראוי להסדיר את עניין מתן הארכות לתשלום המהווה תנאי להתקשרות בהסכם באופן כולל, ולקבוע בנוהלי רשות מקרקעי ישראל הסדר המבנה את שיקול הדעת האמור, ובכלל זה מנגנונים מסודרים למתן ארכה במקרים מתאימים, כפי שתמצא המשיבה לנכון. סוף דבר אילו תשמע דעתי, נורה למשיבה להתקשר עם המערערים בהסכם הפיתוח ביחס למגרש בתמורה לתשלום דמי היוון על פי שוויו בהתאם לשומה עדכנית. מבחינה אופרטיבית אציע כי ננחה את המשיבה לערוך את השומה העדכנית, ולשלוח למערערים הצעה עדכנית להתקשר בהסכם פיתוח ביחס למגרש בתוך 90 יום ממועד מתן פסק דיננו. למען הסר ספק מובהר כי תנאי הסכם הפיתוח יהיו זהים לאלה שהוצעו למערערים בשעתו. המערערים ידרשו לשלם את דמי ההיוון שיקבעו, בכפוף להליכי ערר על השומה בהתאם לנוהלי המשיבה כיום, בתוך 60 יום מהמועד בו יקבלו את ההצעה העדכנית. משהערעור התקבל בחלקו, אציע כי המשיבה תישא בהוצאות המערערים בהליך זה בסכום של 20,000 ש"ח. ש ו פ ט השופטת ע' ברון: אני מסכימה. ש ו פ ט ת המשנה לנשיאה (בדימוס) נ' הנדל: אני מסכים לפסק דינו של חברי, השופט ע' גרוסקופף. התוצאה שאליה הגיע צודקת ונכונה בנסיבות העניין, לרבות זהות המשיבה – רשות מקרקעי ישראל – שחבה חובת הגינות כלפי האזרח (לעניין הבסיס המשפטי לסעד זה ראו, למשל, ע"א 979/17 סלע חברה למוצרי בטון בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקאות 18-15 (19.4.2020); ע"א 8143/14 חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ , פסקאות 20-15 לחוות דעתי; פסקה 1 (רישא) לחוות דעתה של חברתי, השופטת ע' ברון (29.1.2017)). המשנה לנשיאה (בדימוס) הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף. ניתן היום, ‏י' בסיון התשפ"ב (‏9.6.2022). המשנה לנשיאה (בדימוס) ש ו פ ט ת ש ו פ ט ________________________ 19027330_Y17.docx אב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1