רשות מקרקעי ישראל נ. אלמוג ב.ז בניה והשקעות בע"מ

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2668/17 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופטת י' וילנר המערערים: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. משרד הבינוי והשיכון נ ג ד המשיבות: 1. אלמוג ב.ז בניה והשקעות בע"מ 2. יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 1.2.2017 בת.א. 44121-08-13 שניתן על ידי כבוד השופט א' קיסרי תאריך הישיבה: ח' באייר התשע"ט (13.5.2019) בשם המערערים: עו"ד לימור פלד בשם המשיבות: עו"ד אלי הדס; עו"ד ראגב חורי; עו"ד נטלי טויל פסק-דין השופט נ' סולברג: בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את תביעתן של המשיבות והעניק להן שני סעדים: האחד – תמריץ לזירוז הבניה, בסך של 2,684,776 ₪; והשני – פיצוי כספי בסך של 2,304,434 ₪. למקרא פסק הדין, סיכומי המערערים וסיכומי המשיבות, ולאחר עיון בנספחים הרלבנטיים, באנו לכלל דעה, כי לא היתה הצדקה בהענקת התמריץ לזירוז הבניה. זו הגדרתו של תמריץ הבניה, בסעיף 5 לתנאים המיוחדים בחוזה הפיתוח: "ידוע לי כי במידה ועד תום 30 חודשים (לעומת תוקף הערבות ל-31 חודשים) אמציא אישור לחיבור המבנה לתשתיות (טופס 4), המעיד על סיום הבניה ואמציא הפניות לאיכלוס של יותר מ-80% מיחידות הדיור בבניה הרוויה, לחוכרים שאינם הקבלן המבצע (לצורך כך לא תחשבנה יחידות דיור שנוספו לאחר המכרז), תפקע הערבות ולא אשלם את 15% הנותרים מהמחיר שהצעתי. במידה ולא אעמוד בשני התנאים במצטבר שפורטו לעיל, בתום 30 חודשים ממועד זכייתי במכרז, תחולט הערבות באופן אוטומטי בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כדין ותחשב תשלום סופי בגין המכרז". עינינו הרואות, חילוט הערבות איננו סנקציה, אלא פרעון יתרת התשלום שהמשיבה 1 הציעה במכרז. אמת נכון הדבר, בהסכם הבניה עם המערערת 2, ובהסכם הפיתוח עם המערערת 1, נקבעו מועדים אחרים, ארוכים יותר. ברם, הסכם הבניה והסכם הפיתוח לחוד, והתמריץ לחוד. כל עניין ומועדוֹ קובע פרק לעצמו. תכליתו של התמריץ שונה מזו של הסכם הבניה והסכם הפיתוח. התמריץ נועד לזרז את הבניה ולספק לציבור דירות בתוך פרק זמן קצר, ובכך ליתן מענה למחסור בהיצע של דירות בשוק הדיור. לפיכך נקבע התמריץ, לבניה שתושלם בקבלת טופס 4 ובאיכלוס 80% מיחידות הדיור, בתוך 30 חודשים. אי-עמידה ביעד הזה, אינה מאפשרת את ביטול ההתקשרות כולה, אלא רק מחייבת את המשיבה 1 בתשלום יתרת התמורה החוזית. קיבלנו בהקשר זה את טענות המערערים כמפורט בסיכומיהם, ומכל מקום, גם אם יש ממש בטענות המשיבות נגד המערערים על עיכוב שלא כדין במתן אישור להמחאת חלק מן הזכויות ומן החבויות בהסכמים שכרתו עם המערערים, ואף אם תילקח בחשבון מלוא תקופת העיכוב הנטענת, הרי שבכל אופן ברור שהמשיבות לא עמדו בתנאי התמריץ. הן לא סיימו את הבניה ולא השלימו 80% מן האיכלוס בתוך 30 חודשים. עוד כהנה וכהנה הערנו, ובעקבות זאת המלצנו להסכים על ביטול הסעד הזה שנפסק לטובת המשיבות. המלצתנו נתקבלה. אשר לסעד השני, גם לגביו הערנו מספר הערות ובעקבות זאת התגבשה הסכמה לפסיקה על-פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, שתבוא חלף פסק הדין של בית המשפט המחוזי. שמענו אפוא השלמת טיעון בעל-פה בקשר לפיצוי הכספי שעליו הורה בית המשפט המחוזי בגין עיכוב בהסבת מחצית מהפרוייקט נשוא הערעור. בכלל זה, הפנתה ב"כ המערערים ללוחות הזמנים, על סמך מסמכים, על מנת לצייר תמונה שונה מזו העולה מפסק הדין של בית המשפט המחוזי. לדבריה – לא שרירות, לא חוסר תום לב, ומרווחי זמן סבירים בין פניות המשיבות למענה שניתן מטעם המערערים. עוד טענה ב"כ המערערים על הזיקה המחוייבת, גם לצרכי פרשנות, בין תנאי המכרז לבין חוזי הבנייה והפיתוח. מכך נגזרת הפרשנות הראויה לסעיף 26 לחוזה הבנייה, שלא במנותק מהקשרו הכללי של החוזה, ושל המכרז שבבסיסו. לטענת ב"כ המערערים, ככל שהיתה מחלוקת לגבי האפשרות להסב זכויות וחובות לחברה אחרת, היתה זו מחלוקת כנה; ככל שנקפו החודשים, הרי זה מחמת בירוקרטיה, תהליכים שמטבעם אורכים זמן; ומכל מקום, לטענת ב"כ המערערים, קשר סיבתי לנזק הנטען על-ידי המשיבות – נזק שכשלעצמו לא הוּכח – איִן. גם אם היה עיכוב בהשלמת הפרוייקט בעטיים של המערערים, הרי שהנזק הצפוי בעת כריתת החוזה הוא לכל היותר הפרשי ריבית כדין. אף אם הפסידו המשיבות, כטענתן, בשל אובדן רווחים מהזדמנות עתידית, הרי שניכוי המס מהרווחים הצפויים הוא הכרחי, ולא יביא למיסוי כפול. הכספים שאותם יכלו המשיבות להשקיע בתקופת העיכוב, הם רק כספי "נטו", לאחר ניכוי מס. פיצוי מעבר לכך איננו בגדר פיצויי קיום, והוא יעמיד את המשיבות במצב טוב יותר מאשר אם היו מקבלות את הכספים במועדם. עוד כהנה וכהנה טענה ב"כ המערערים לגבי הפיצוי בגין תוספת עלויות מימון כפועל יוצא מעיכוב אישור הסבת הזכויות, ולגבי הפיצוי על דחיית רווחים כתוצאה מעיכוב אישור הסבת הזכויות. מנגד טען ב"כ המשיבות, כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי מבוסס היטב, מושתת על ראיות וממצאים, ואין מקום להתערבות בו בשלב הערעור. ב"כ המשיבות היפנה לתצהיר מפורט מאת מנהל המשיבה 1, שעל חלקו לא נחקר כלל, וממילא אי-אפשר עוד לחלוק עליו. בית המשפט המחוזי ביסס את פסיקתו על התצהיר, על חוות דעת רו"ח, ועל מסמכים שהוגשו כראיות, מבלי שהמערערים הביאו ראיות לסתור, ומסקנתו נכונה – על סמך התשתית העובדתית שקבע. נזק כספי רב נגרם למשיבות, הנזק בא לידי ביטוי בהוצאות מימון, והפסדי רווחים ותקורות שנגרמו מחמת העיכוב בקידום פרוייקט הבנייה. המשיבות שילמו ריביות עודפות, הן נאלצו לקחת הלוואות כדי לממן עלויות רכישת קרקע, שכר יועצים, היתרים ומיסים; הכל לפי מה שהוצג באופן מפורט בחוות דעת רואה החשבון מטעמן. לטענת ב"כ המשיבות, פעלו המערערים בניגוד למטרתם המוצהרת, בסתירה לתכלית התמריץ. המערערים, בהתנהלותם האיטית, העצלה, שקטו אל השמרים, וגרמו למשיבות לשבת בחוסר מעש, ובלי מימון. נמנע מהן ליווי בנקאי, מחמת סירוב המערערות להסב את הזכויות. לראיה: מיד עם הסבת הזכויות נחתם חוזה הליווי. ב"כ המשיבות נדרש גם לטענה על כפל פיצוי, וביקש לדחותה. המשיבות, לדברי בא-כוחן, סמכו ידן על הוראת סעיף 26 לחוזה הבנייה, כפרשנות לשונו, כפשוטו, וכלכלו את צעדיהן לפיו. המשיבות היו משוכנעות, כי ההסבה תאושר משום שזו התחייבות מפורשת שהמערער 2 לקח על עצמו. ב"כ המשיבות הוסיף וטען על הפסדי רווחים, ועוד טענות טען, תוך הפנייה גם לסיכומים שבכתב, ולראיות שהובאו לפני בית המשפט המחוזי. שקלנו כלל נסיבות העניין, נתנו דעתנו על הטענות שבכתב ואלו שבעל-פה בהשלמת הטיעון אתמול, והחלטנו להעמיד את סכום הפיצוי, כולל הוצאות ושכ"ט עו"ד, הפרשי הצמדה וריבית, על סך של 1,325,000 ₪ להיום. פסיקתנו זו, באה, כאמור, חלף פסק הדין של בית המשפט המחוזי. ניתן היום, ‏ט' באייר התשע"ט (‏14.5.2019). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ 17026680_O04.docx שצ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il