חברת החשמל לישראל בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2665/96 בפני: כבוד השופט ת' אור כבוד השופט א' מצא כבוד השופט י' אנגלרד המערערת: חברת החשמל לישראל בע"מ נ ג ד המשיבה: הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת.א. 1001/91 מיום 21.2.96 שניתן על ידי כבוד השופט ש' ברלינר בשם המערערת: עו"ד מ' ליפשיץ בשם המשיבה: עו"ד א' הייפרמן פסק - דין השופט י' אנגלרד: ערעור זה מכוון נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה - השופט ש' ברלינר - בו חוייבה חברת החשמל לישראל בע"מ (להלן - "המערערת") לשלם לועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "המשיבה") תשלום דמי איזון לפי סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- (להלן - "החוק") בסך של 269,520.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 26.11.1986, וכן הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בשיעור 10% מן הסכום המתקבל לגביה בצירוף מע"מ. 1. ואלה העובדות: המשיבה יזמה תכנית לחלוקה חדשה של מקרקעין באזור התעשייה במפרץ חיפה המצויים בתחום שיפוטה של המשיבה. התכנית המפורטת שכונתה "שינוי תכנית מתאר מקומית מספר חפ1705/ - אזור התעשיה, חלוקה חדשה" (להלן: "התכנית") הומלצה להפקדה ביום 22.5.1980 ופורסמה להפקדה ביום 4.6.1981 (ילקוט הפרסומים מס' 2717, בעמ' 1957). התכנית עברה את כל השלבים וההליכים הקבועים בחוק, לרבות שמיעת ההתנגדויות לתכנית, ביניהן ההתנגדויות של המערערת. הוועדה המחוזית למרחב תכנון חיפה החליטה בישיבה מיום 16.5.1985 לתת תוקף לתכנית. התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 11.11.1986 (ילקוט הפרסומים מס' 3397, בעמ' 160 161-) וקיבלה תוקף בתום 15 יום מיום הפרסום, הלוא הוא יום 26.11.1986. 2. התכנית שחלה על כ460- דונם נגעה, עובר לכניסת התכנית לתוקף, בין היתר, ל11- חלקות שהיו שייכות למערערת בשטח כולל של 27,520 ממ"ר. על פי התכנית קיבלה המערערת 7 מגרשים ששטחם הכולל 21,943 ממ"ר. לתכנית צורפה טבלת איזון אשר קבעה את תשלומי האיזון על פי סעיף 122(3) לחוק למקבלי ההקצאה; דהיינו, את הסכומים שהבעלים, ששווי מגרשם החדש עלה ביחס לשווי כלל המגרשים החדשים בהשוואה ליחס המקביל של מגרשם הקודם - חייבים לשלם למשיבה, והסכומים שהבעלים, ששווי מגרשם ירד בהשוואה זו - זכאים לקבל מן המשיבה. טבלת האיזון שהוכנה לצורך התכנית הייתה נכונה ליום 2.3.1981. הטבלה התייחסה לעשרות רבות של בעלי מגרשים. 3. סעיף 28 לתקנון התכנית קבע בזו הלשון: "קביעת התשלומים לפי סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965- א. לתכנית תצורף תכנית מודד מוסמך אשר תכלול את שטחי החלקות הקיימות והמוצעות. הרישום במשרדי המקרקעין ייעשה בהתאם לתכנית אשר עליה החליטה הועדה המחוזית בעת הדיון באישור התכנית. ב. טבלת האיזון המהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית קובעת לגבי יחסיות מרכיביה בלבד, ואילו גובה התשלומים אשר ישולמו בפועל יהיו כפופים ליחסיות הנ"ל ושיעורם יקבע על פי החלטת הועדה המקומית." 4. יתרה מזו: ועדת המשנה לערעורים והתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, החליטה ביום 15.5.1985 להשיב למתנגדים כלהלן: "להתנגדויות המתייחסות להערכות השמאי בטבלת האיזון ולתשלומים על פיה הוחלט לדחות את ההתנגדויות מאחר ובטבלת האיזון שנערכה על ידי שמאי מוסמך נקבע ערכה של חלקה ביחס לערך כל החלקות התכנית, לפני התכנית לחלוקה מחדש ולאחריה, וזאת תוך התחשבות בכל השיקולים והתנאים התכנוניים. קביעת ערך החלקות באה לצורך קביעת היחסיות בלבד ואיננה עומדת בפני עצמה. במידה והיחסיות השתנתה ישולמו תשלומי האיזון, כאשר גובה התשלומים אשר ישולמו בפועל יהיה כפוף ליחסיות הנ"ל." 5. ביום 5.1.1987 החליטה המשיבה לעדכן את טבלת האיזון על פי מדד המחירים לצרכן. בעקבות החלטה זו, ביום פנתה המשיבה 15.5.1987 למערערת בדרישה לתשלום איזון, בציינה: "בהיותך בעל נכס שהוקצה לו מגרש ששוויו החדש גבוה ביחס משווי מגרשך הקודם, הינך חייב לשלם לועדה המקומית לתכנון ולבניה העיר חיפה את ההפרש הנובע מהשינוי היחסי בערכם של המגרשים. ביום 26.11.86 העריך שמאי מוסמך כי ההפרש היחסי שעליך לשלם הינו להיום 294,046.30 ש"ח." בפירוט החשבון ציינה המשיבה את הסכום לפי טבלת השמאי ואת הסכום שהתוסף מאז עד ליום משלוח הדרישה. המערערת חישבה ומצאה כי מבחינה מספרית לפי המצב הקודם, דהיינו, ערב כניסתו של התכנית לתוקף, היוו שטחי המערערת 6.23% מכלל השטחים ושווים היחסי מכלל השטחים היה 4.52%; לעומת זאת, לפי המצב החדש היוו השטחים שלה רק 4.86% מכלל השטחים ולעומת זאת שווים היחסי דווקא עלה ל7.59%- משווי כלל השטחים. 6. ביום 25.11.87 הגישה המערערת נגד המשיבה תביעה לפיצויים לפי פרק ט' של החוק בסך של 477,168 ש"ח ליום 26.11.86. טענת המערערת הייתה כי שוויים של המקרקעין שהיו בבעלותה ערב כניסת התכנית לתוקף היה גבוה משווי המקרקעין שקיבלה בעקבות התכנית. המערערת כללה בתביעת הפיצויים שלה לפי סעיף 197 לחוק גם את תשלום האיזון הנזכר, בו חויבה על ידי המשיבה לפי סעיף 122(3) לחוק. לטענתה, תשלום זה הוא תוספת לפגיעה שנגרמה לה כתוצאה מן התכנית, ונימוקה: "סכום זה חייבת התובעת לשלם וזאת למרות שהקרקעות שקיבלה שווים פחות מהקרקעות אשר נלקחו ממנה". 7. ביום 8.10.1991 הגישה המשיבה בבית משפט קמא תביעה נגד המערערת לתשלום דמי האיזון לפי סעיף 122(3) לחוק. יצוין, כי עד למועד פסק הדין בתביעה זו, שהוא נשוא הערעור שלפנינו, לא הובאה תביעתה של המערערת לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק לדיון בפני המשיבה. ברם, מתברר כי לאחר מועד מתן פסק הדין בבית משפט קמא אכן התייחסה המשיבה לתביעה והחליטה לדחותה (ראה סעיף 23 בעמ' 18 לסיכומי המשיבה). 8. בבית משפט קמא הגיעו בעלי הדין להסכם דיוני (עמ' 20 לפרוטוקול) לפיו צומצם הדיון לשתי שאלות מקדמיות. ואלה הן: "הראשונה, האם כטענת התובעת [המשיבה לפנינו], מנועה הנתבעת [המערערת לפנינו] מלהעלות טענה כלשהיא נגד טבלת האיזון ו/ או חישוב דמי האיזון או שמא כטענת הנתבעת ניתן לפתוח את טבלת האיזון לעיון מחדש ולדחות אותה בנקודות שהיא טוענת להם, ואם ביהמ"ש יקבל עמדה זו, נבקש שביהמ"ש יחליט באיזה נקודות אפשר לתקוף ובאיזה לא. השאלה השניה היא האם יש מקום להשהות את ההליכים נשוא תיק זה עד לבירור תביעתה של הנתבעת אותה הגישה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה." 9. בית משפט קמא דן תחילה בשאלה השנייה והחליט לדחותה. בנמקו את החלטתו אומר בית המשפט את הדברים הבאים: "הועדה המקומית לתכנון ובניה היא מעין מסלקה, לגבות מאת בעלי החלקות הכלולות בחלוקה מחדש שלא בהסכמה, שמצבם היחסי הוטב, את ההפרש המתחייב מכך ולשלם לבעלי החלקות שמצבם היחסי הורע את המגיע להם, ובסופו של דבר, באמצעות פעולה זאת, צריך להיווצר איזון בין בעלי החלקות, ומבחינת הוועדה צריך להיות שוויון בין הכספים המתקבלים ובין הכספים המשולמים. עקרונית, פעולה זו אינה מצריכה תקצוב של הועדה והכספים המשולמים אינם כספי ציבור אלא מדובר במעין שותפות בין כל בעלי החלקות שבתחום התכנית, שותפות שנשמרת מאוזנת, בעקבות התשלום והקבלה של דמי האיזון. אך הזכאי לדמי איזון יקבלם מן הועדה גם בטרם נגבו על ידה דמי האיזון, מאת החייבים בהם. ר' ע"א (חיפה) 218/91 ולנסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פס"מ תשנ"ג(א) 397." לגבי טענת המערערת כי, לפני דרישת דמי איזון ממנה, היא זכאית קודם כל לקבל מאת המשיבה פיצויים לפי הוראת סעיף 197 לחוק ממשיך בית משפט קמא בקבעו: "אני סבור שאין לקבל טענה זו. דמי האיזון והחיוב בפיצויים עקב הפגיעה במקרקעין שבתחום התכנית, אינם מצויים במישור אחד, ומדובר בעניינים נפרדים ואין לקשור ביניהם. באשר לדמי האיזון, הועדה היא מסלקה. באשר לפיצויים הועדה היא זו החייבת בתשלום; דמי האיזון קשורים ל"פול" בעלי החלקות ולאיזון היחסי ושמירת השוויון היחסי בינם לבין עצמם, ובקשר לכך הועדה היא רק גוף הזכאי לתבוע והחייב לשלם, כמסלקה. הפיצויים הם ענין נפרד לכל תובע ונפגע במישור היחסים בינו לבין הועדה, בלא קשר לשאר בעלי המגרשים. אישור התכנית וטבלת האיזון שבה אין בהם כדי לפגוע בזכות הנתבעת לפיצויים וזכות זו ניתנת למימוש בלא קשר לטבלה ולדמי האיזון. הטבלה שנקבעה אינה מחייבת אלא ביחסים שבין הבעלים לבין עצמם, וביחסים בינם לבין הועדה המקומית כמסלקה. אין היא מחייבת בהקשרים אחרים. הסכומים הנקובים בה אינם קובעים את שווי החלקות והמגרשים בכל הקשור לתביעה על פי סעיף 197 הנ"ל. פגיעה בגלל תכנית יכול שתכלול חיוב בתשלום דמי איזון, ואין מניעה כי מי שחוייב בתשלום דמי איזון יזכה על כך, במקרה המתאים, בפיצויים מאת הועדה. אולם, חיוב בתשלום דמי איזון אינו מזכה תמיד את המחויב בו בפיצויים. עליית שווי יחסי המביאה עמה חיוב בתשלום דמי איזון אינה מביאה בהכרח למסקנה כי שווי הקרקעות המתקבלות עולה על שווי הקרקעות שנמסרו. יכול בעל מקרקעין גם לשלם דמי איזון וגם להינזק מתכנית ולהיפגע ממנה, אך אין הכרח בכך ולא תמיד יהיה זה המצב. ברוב המקרים, ניתן לשער, שהמשלם דמי איזון אכן נהנה מעלייה יחסית וכספית בשווי מקרקעיו. במקרה כזה אין לומר שנגרמה פגיעה בגלל התכנית, אף שדמי איזון שולמו. נראה, כי דמי האיזון ששולמו יילקחו בחשבון בחישוב היטל ההשבחה: ע"א 186/78 טור נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לד (2) עמ' 265, בעמ' 270 . הפרת חובותיה החוקיות של [המשיבה], לטפל כיאות ובמועדים הקבועים בחוק בתביעת הפיצויים של [המערערת], אינה מסירה מן התובעת, את החובה לפעול כדין לגבות את דמי האיזון עבור בעלי המגרשים, ששווים היחסי של מגרשיהם פחת. לפיכך הריני דוחה את טענת [המערערת] בנדון זה." 10. לענין טענה זו, צדק השופט של בית משפט קמא הן במסקנתו הן בהנמקתו. אין כל סיבה להשהות את התביעה לתשלום איזון מבעל ההקצאה בשל תביעתו של האחרון לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק. אמנם, ההלכה שנפסקה בפרשת בג"צ 4914/91, 5063 איראני ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד מו(4) 749, קירבה במידת-מה את המבחנים של שתי הסוגיות, בכך שהיא קבעה שיש להתחשב במסגרת תשלומי האיזון גם בשינויי ייעוד שבוצעו במהלך החלוקה מחדש של המקרקעין. אולם, עדיין המסגרות שונות, המטרות שונות ומקורות המימון שונים. ייתכן והדימוי של תפקיד המשיבה כ"מסלקה" גרידא אינו לגמרי מדויק (יש לשים לב לכך כי השופט קמא דיבר על "מעין מסלקה"), אך אין ספק כי הוא מתקרב לכך, משום שמקור המימון של תשלומי האיזון מצוי אצל בעלי החלקות עצמם. לעומת זאת, המימון לתשלומי הפיצויים בא מכספי המסים. ראה על כך באופן כללי ד' לוינסון-זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון (ירושלים תשנ"ה) 391 397-. אציין עוד זאת: השופט קמא העיר, בהסתמך על פרשת טור, כי "נראה כי דמי האיזון ששולמו יילקחו בחשבון בחישוב היטל ההשבחה"; על הערה זו יש להוסיף כעת את דבריו הדומים של חברי השופט א' מצא בפרשת איראני, בעמ' 770. 11. יותר מורכבת היא הטענה השנייה של המערערת הנוגעת לזכותה להשיג על טבלת האיזון ועל חישוב דמי האיזון. ביסוד השגותיה הרבות של המערערת שתי טענות בסיסיות; האחת: מוסדות התכנון שעסקו בחלוקה מחדש של המקרקעין, דהיינו, המשיבה והוועדה המחוזית לתכנון ובניה שגו לגבי חלוקת התפקידים ביניהן בדבר קביעת היחסיות - מחד וקביעת דמי האיזון - מאידך. הטענה האחרת נוגעת לפעולתה של המשיבה בחישוב דמי האיזון: במקום שהמשיבה תתבסס על שמאות של שווי המקרקעין בעת כניסת התכנית לתוקף (26.11.1986) היא הסתמכה על הערכת שווים שנערכה בעת הפקדת התכנית בחודש מרץ 1981. בין שתי הטענות קיים קשר ענייני. 12. הרקע הנורמטיבי לטענות אלה מצוי בהוראות סעיף 122 לחוק. בעת אישור התכנית הנדונה, נוסח ההוראה היה כך: "חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה: (1) כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה; (2) שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל המגרשים הקודמים; (3) לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהוועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לוועדה המקומית את ההפרש; (4) הוועדה המחוזית תחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המגרש החדש שהוקצה, או על קירבת מקומו למגרש הקודם, ואין אחרי החלטתה ולא כלום; (5) שום דבר בסעיף זה לא יתפרש כאילו מותר בתכנית לחלוקה חדשה לסטות מהוראות תכנית מיתאר המחייבת במקום." 13. לרקע זה יש להוסיף את העובדה הנזכרת לעיל כי הוועדה המחוזית אישרה את טבלת האיזון שצורפה לתכנית וקבעה בתקנון התכנית בהוראת סעיף 28(ב), הנזכר לעיל, כי "טבלת האיזון המהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית קובעת לגבי יחסיות מרכיביה בלבד, ואילו גובה התשלומים אשר ישולמו בפועל יהיו כפופים ליחסיות הנ"ל ושיעורם יקבע על פי החלטת הועדה המקומית". 14. בית משפט קמא קבע כי אין המערערת יכולה להשיג על החלטת הוועדה המחוזית בדרך עקיפה, דהיינו, בדרך של הגנה על תביעתה של המשיבה לתשלומי איזון. וכך מנמק בית המשפט את דעתו (עמ' 9 להחלטתו): "במקרה דנן נכללה טבלת האיזון בתכנית, ובס' 3(ד) לתקנון נאמר כי "נספח מס' 2 - חישוב הסכומים המגיעים לבעלי קרקע מהועדה המקומית או לועדה המקומית מבעלי הקרקע" הוא בין ה"נספחים לתכנית המהווים חלק בלתי נפרד ממנה". על כן, התיחסותנו לנושאים השונים הכלולים בה, ולגבי כל נושא בפני עצמו, במובחן מרעהו, צריכה להיות מוכתבת על ידי האמור בהוראות התקנון של התכנית לגביו. אין מניעה כי ההוראות האלה יתיחסו גם לשווי הכספי של החלקות והמגרשים, ויקבעו גם את היחסיות, מידת שמירתה, והחובה לשלם דמי איזון, בגלל השינוי בשווי היחסי. מקום שהתקנון אינו קובע הוראות בקשר לכך, הדבר יכול להיות מוסדר בנפרד מן התכנית, בתכנית נוספת, או בבוררות, או בהליך מתאים אחר, השומר על זכויות בעלי המגרשים, כיאות. מקום שהתקנון מתיחס לכך, קובע האמור בו. ס' 121 של החוק קובע כי "בתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם (וכן) בדבר חלוקתם של מגרשים שאוחדו כאמור חלוקה חדשה בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפות והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן - חלוקה חדשה)". לפי ס' 124 של החוק "תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תקפה של התכנית המפורטת שבה נכללה החלוקה". ס' 122 לחוק, קובע כאמור מה ההוראות שיחולו לגבי חלוקה שלא בהסכמה, לגבי מיגוון הנושאים הכרוכים בכך: מיקום המגרש המוקצה וזהות בעליו; שוויו של המגרש המוקצה ביחס לשווי כלל המגרשים החדשים, וכך גם לגבי שווי החלקה הישנה ביחס לכל החלקות; שמירה מירבית על היחסיות בשווי; זכאות המקבל או חובתו עקב השינוי ביחסיות, וכן את החובה של בעלי המגרשים לשלם לועדה את ההפרש וזכותם לקבלו, לפי המקרה. היינו, שבעקבות הליך המתחיל בהפקדת התכנית ומסתיים באישורה, זכאים הבעלים להחזיק ולהשתמש, כל אחד במגרשו החדש, כבעלים לכל דבר, על פי ובכפיפות להוראות התכנית החדשה, ובה בעת הם חייבים או זכאים, לפי המקרה, לקבל מאת הועדה את דמי האיזון, או לשלמם לה. השאלות הכרוכות בדמי האיזון, יכול שיוסדרו בתכנית המפורטת, וההסדרים שבה מחייבים את בעלי המגרשים שבתחום התכנית, גם בענין הכספי. ... את החוק יש לפרש באופן התואם את תכליתו ומקנה לרשות החייבת לבצעו כלים מתאימים לממשו ולהשיג את מטרותיו. תכנית מפורטת יכולה לכלול הוראות בכל נושא הנזכר בחוק לגבי תכנית כזו ובסמכות הועדה לטפל בו, לצורך הגשת המטרות אותן מציב החוק בפניה. על כן, תכנית מפורטת המסדירה חלוקה חדשה שלא בהסכמת הבעלים יכול שתקבע הוראות מתאימות בכל נושא הנזכר בסעיף 122 של החוק, היינו: את המגרשים, מיקומם, ייעודם והשימוש בהם, וזהות מקבליהם, וכן את שוויו של מגרש חדש וחלקה ישנה, למועד הפקדת התכנית או למועד מתאים אחר, בודאי מבחינת שוויו היחסי, ואפשר שגם מבחינת שוויו הכספי. לפיכך, היתה התובעת מוסמכת לקבוע בתכנית האמורה הוראות כדרוש לגבי כל הנושאים האמורים. משנכללו הוראות בקשר לכך בתקנון התכנית, ומשאושרה התכנית כדין, בלא חריגה מסמכות ובלא פגיעה בכללי הצדק הטבעי, אין לתקוף את ההוראות האמורות, בדרך עקיפה, יותר מן המידה המוגבלת שבה אפשר לתקוף את שאר ההוראות שבתכנית, שאינן מתיחסות לסוגיות של שווי וערך המגרשים, אלא נסבות על הוראות תכנוניות ואחרות. אפשרות זאת צומצמה עוד יותר, באשר לנושאים האמורים הנזכרים בסעיף 122 שלל החוק, שכן "אין אחרי החלטתה (של הועדה המחוזית) ולא כלום". 15. בית המשפט מציין בהמשך כי, עקרונית, הוועדה המחוזית הייתה מוסמכת גם לקבוע את דמי האיזון. אולם, במקרה הנדון הוועדה המחוזית קבעה רק את השווי היחסי באמצה את טבלת האיזון. לדעת בית המשפט, הוועדה המחוזית גרסה כי הנתונים מן הטבלה שהוכנה לשנת 1981 יפים, מבחינת השווי היחסי בלבד, גם לגבי המציאות השוררת באזור עליו חלה התכנית בעת אישורה. לכך הוועדה המחוזית הייתה מוסמכת, ולכן, בהיות קביעה זו חלק מן התכנית, הדן בחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים ובשוויון היחסי בין הבעלים, אין אחריה, בלשון הוראת סעיף 122(4) לחוק, "ולא כלום". "לפיכך, אין [המערערת], אשר יכולה היתה בשעתו להעלות טענותיה בנידון בדרך של התנגדות לתכנית ולא עשתה כן, זכאית כעת לתקוף קביעה זו". והשופט קמא פוסק: "על כן אני קובע כי קביעות התכנית לגבי השווי היחסי, מהן עולה כי על [המערערת] יהא לשלם דמי איזון, מחייבות אותה". 16. אולם, לדעת בית המשפט, שונה המצב לגבי "קביעת השווי" שהושארה על ידי הועדה המחוזית להחלטתה של המשיבה. ואמנם, בהחלטתה קבעה המשיבה כי השווי של החלקות והמגרשים לשנת 1981 כוחו יפה, על פי עדכון מדדי - לשנת 1986. בית משפט קמא מציין כי קביעה זו נעשתה אמנם על פי שיקולים עניניים, אך היא השפיעה על החיוב הכספי של המערערת, בלא שניתנה לה האפשרות להביע את עמדתה בקשר לכך. מאחר שקיימות דרכים אחרות לשומת המקרקעין ליום הקובע, אין לחייב את המערערת לקבל באופן אוטומטי את החלטת המשיבה. מסקנתו של בית משפט קמא היתה, אפוא, כי (עמ' 12 להחלטה): "על כן, פתוחה הדרך בפני [המערערת] להראות כי הבסיס הכספי לחישוב דמי האיזון, היינו שוויים הכולל של המקרקעין הכלולים בחלוקה מחדש, ליום הקובע, הוא מוטעה. היינו, לשיטתה, נמוך מזה שנקבע. כל זה בכפיפות ליחסיות המחייבת כאמור לעיל, שאותה לא תוכל לתקוף. לפיכך הריני מחליט לאפשר [למערערת] להוכיח, כי שווי כל המקרקעין הכלולים בחלוקה החדשה, ליום הקובע, שונה, ובמקרה דנן, נמוך יותר, מזה שלפיו חושבו דמי האיזון אותם נדרשה היא לשלם, ע"י [המשיבה]." 17. לאחר מתן החלטה זו ביום 7.9.1995, התייצבו בעלי הדין לפני בית משפט קמא ביום 21.2.1996. בא-כוח המערערת הצהיר במעמד זה את ההצהרה הבאה: "לאחר ששמעתי מפי ביהמ"ש הסברים והבהרות לגבי ההחלטה שניתנה, ולפי עמדתו של ביהמ"ש הדבר היחיד אשר אפשר לגביו להמשיך ולנהל את ההתדיינות דנן, הוא שאלת השווי הכולל של "חבילת" המקרקעין הכלולה באיחוד ובחלוקה, ולא ניתן לפי דעת ביהמ"ש לתקוף את היחסיות שבשווי החלקות והמגרשים, וגם לא ניתן להוכיח שוויו של כל מרכיב בחבילה, אנו סבורים שלא יהיה ביכולתנו להתמודד עם משימה זאת, ואנו מוכנים לפיכך, לשאת בתשלום הנדרש, שהוא צמוד כדרוש וללא ריבית, מתוך שמירת זכויותינו לגבי תביעה עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וכן תוך עמידה על עמדתנו שההחלטות שניתנו לדחיית הדרישה להיטל השבחה הן סופיות ונכונות, ושלא מגיע מאתנו היטל השבחה, ולחילופין כי אם תהא דרישה כזאת, מכל מקום זכאים אנו לקזז ממנה ולנכות את דמי האיזון המשולמים." 18. באת-כוח המשיבה לא הסכימה לוותר על היטל ההשבחה והיא אף דרשה לגבי תשלום האיזון ריבית והצמדה על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלום חובה), התש"ם1980-, אליו מפנה סעיף 265א לחוק התכנון והבניה. ואמנם בית משפט קמא חייב בפסק דינו את המערערת בתשלום האיזון כדרישת המשיבה בתוספת ריבית והצמדה על פי הוראות חוק הרשויות המקומיות הנזכר. 19. בערעור שלפנינו מנסה המערערת לקעקע את הנחותיו של בית משפט קמא בדבר חלוקת התפקידים בין המשיבה לבין הוועדה המחוזית ובדבר ההגבלות שהוטלו בעקבות חלוקה זו על אפשרויות ההשגה מצד בעל הקצאה. חוד החנית של התקפותיה מכוון כנגד ההבחנה בין הקביעה בדבר השווי היחסי של החלקות לבין הקביעה בדבר שווים הכולל. המערערת עושה מאמץ ניכר כדי לבסס, במסגרת הוראות החוק, הבחנה חלופית בין שני סוגים של יחסיות: האחד שמשמש את הוועדה המחוזית כדי ליצור שוויון יחסי, עד כמה שאפשר, בין בעלי הקרקעות על פי מצוות סעיף 122(2) לחוק; סוג היחסיות האחר משמש את המשיבה בבואה לקבוע את דמי האיזון. אודה כי, על אף מאמציה של המערערת להסביר את טיבם המדויק של שני סוגי היחסיות בעזרת "טבלת איזון" משלה, לא זכיתי לרדת לסוף דעתה. הבנתי אך זאת, כי לדעת המערערת קביעתם של תשלומי האיזון לכל חלקה וחלקה (לחיוב ולזכות) חייבת להיעשות במלואה על ידי המשיבה בשעת אישור התכנית, ועל קביעתה זו ניתן להשיג בפני בית המשפט הדן בתביעת המשיבה נגד בעל הקצאה לתשלום האיזון. 20. לפי הבנתי, פשוט הוא כי השווי היחסי של כל חלקה וחלקה, הן לפני החלוקה מחדש והן אחריה, הוא פונקציה של השווי הכולל של הקרקעות. כלומר, השווי הכולל של החלקות הוא הסכום שמתקבל מחיבור שוויין של החלקות היחידות, ועל יסוד סכום זה נקבע שווייה היחסי של כל חלקה וחלקה. נמצא כי ללא הערכת כל חלקה וחלקה אין אפשרות לקבוע את שוויה היחסי, וממילא אין אפשרות לקבוע את דמי האיזון. העולה מן האמור: מוסד התכנון הקובע את השווי היחסי קובע, אפוא, בכך בהכרח גם את דמי האיזון המשתלמים בין בעלי החלקות השונות. לכן, אין לקבל את טענת המערערת כאילו אפשר להפריד בין הקביעה בדבר השווי היחסי לבין קביעת דמי האיזון, שכן דמי האיזון הם התוצאה החשבונית של השווי היחסי. 21. נשאלת השאלה: מה הייתה כוונת הוועדה המחוזית שעה שהיא הפקידה בידי המשיבה את קביעת גובה התשלומים אשר ישולמו בפועל, אך זאת בכפוף ליחסיות מרכיבי טבלת האיזון שאושרה על ידי הוועדה המחוזית? כיצד ניתן לשנות את גובה תשלומי האיזון, מבלי לשנות את היחסיות? כי הרי כבר עמדנו על כך שדמי האיזון הם בהכרח פונקציה של היחסיות! התשובה לשאלה זו מצויה בעצם החלטתה של המשיבה. המשיבה הגדילה את תשלומי האיזון על יסוד מקדם עדכון אחיד, המבוסס על מדד המחירים לצרכן. כלומר, השווי של כל המרכיבים הוגדל ביחס שווה כך שהיחסיות ההדדית לא השתנתה. התוצאה המעשית הייתה כי דמי האיזון המקוריים הוגדלו על פי מקדם אחיד (בנדון דנן המקדם בשקלים חדשים היה: 0.2198143). 22. כעת יובן גם מדוע בית המשפט קמא סירב לאפשר למערערת לערוך שומה חדשה לחלקות יחידות שבבעלותה. שומה חדשה מעין זאת לחלקות יחידות עשויה הייתה לערער את היחסיות המקורית שנקבעה על ידי הוועדה המחוזית. ניטול לדוגמה את האפשרות כי המערערת תצליח להראות כי שווי החלקה שלה נמוך מן השומה המקורית. התוצאה המיידית הייתה כי השווי הכולל של החלקות תרד (בהנחה כי השווי של יתר החלקות נשאר יציב) ובכך תשתנה גם היחסיות ההדדית ועימה, כמובן, כל תשלומי האיזון. 23. האמת היא כי מסקנת בית המשפט שאפשרה למערערת להביא שומה חדשה על השווי הכולל, גם היא אינה נקיה מספקות אם נבין אותה כפשוטה. נניח כי המערערת הייתה טורחת לערוך טבלת איזון חדשה אשר תתבסס על שומה חדשה ועדכנית של כל החלקות היחידות והייתה מגיעה לתוצאה כי השווי הכולל של החלקות נמוך מן השומה המקורית. סביר להניח כי השינוי בשווי הכולל של המקרקעין היה כולל בתוכו גם שינוי של היחסיות ההדדית בין החלקות היחידות. והנה, לפי מסקנת בית המשפט אסור היה לשנות את היחסיות המקורית על אף השינוי בשווי הכולל . תוצאה זו היא מלאכותית למדי. נמחיש את הדבר: נניח כי המערערת הייתה מוצאת כי שווי חלקותיה נמוך מן השווי שנקבע בשומה המקורית ב80%-. נניח עוד כי שווי יתר החלקות נשאר יציב וכי ירידת ערך החלקות של המערערת הקטינה את השווי הכולל של המקרקעין באחוז אחד בלבד. התוצאה לפי גישת בית המשפט תהייה כי כל דמי האיזון יקטנו באחוז אחד, כולל הסכום בו חויבה המערערת. אם נניח כעת כי לעומת הירידה של חלקות המערערת, השווי הכולל של המקרקעין עלה בשל עליית שווין של חלקות אחרות, התוצאה תהיה כי סכום דמי האיזון שעל המערערת לשלם יגדל לפי יחס עליית השווי הכללי, וזאת על אף הירידה הגדולה בערך חלקותיה. לאור מצב דברים זה, אין זה מפתיע כי המערערת לא הציגה שומה חדשה כוללת לפני בית המשפט. 24. נוכח פני דברים אלה, הייתי נוטה לדעה כי כוונת הוועדה המחוזית הייתה כי בחינתה של המשיבה תצטמצם למציאת מקדם אחיד, אשר יעדכן את הסכומים המוחלטים שהופיעו בטבלת האיזון המקורית. כך אמנם נהגה המשיבה בהחלטתה להצמיד את הסכומים למדד המחירים לצרכן. מקדם כזה מעדכן את הסכומים מבלי לפתוח מחדש את שומת החלקות היחידות. כפי שבית משפט מציין אפשר היה להשתמש במקום המדד הזה במדדים אחרים, אשר עשויים אף להיות קרובים יותר לענייני קרקעות. ברוח זו איפשר בית המשפט למערערת להציע מדד שונה, אך היא העדיפה לא לעשות זאת, אולי מן הסיבה שמדד אחר היה מעלה עוד את חבותה לתשלום איזון. 25. בסיכום הדברים: צדק בית המשפט קמא במסקנתו כי אין לאפשר למערערת, אגב הגנתה מפני תביעה לתשלום איזון, לחלוק על טבלת האיזון שאושרה על ידי הוועדה המחוזית. בנסיבות העניין, היא יכלה להציע מקדם אחיד שונה ממדד המחירים לצרכן, אך תוך שמירה על היחסיות הפנימית שנקבעה בלוח האיזון המקורי. מאחר שלא עשתה כן, המערערת חייבת בתשלום האיזון כפי שנדרש על ידי המשיבה. כפי שעלה מן הניתוח ייתכן מאד כי בעל הקצאה נפגע כתוצאה מהחלת השומה המקורית המכוונת להסדיר את תשלומי האיזון בין בעלי החלקות השונים במועד קבוע. בין היתר, הפגיעה עשויה לנבוע משינויים בערך החלקה לאחר קביעת טבלת האיזון. מאחר שכל שינוי בלוח האיזון משנה את זכויותיהם של בעלי הקרקעות האחרים, יש לקבוע מועד לסיום הליכי ההתנגדות והתיקונים. סיום זה, שמן הראוי כי ייערך מוקדם ככל הניתן, מאפשר את ביצוע התכנית שיש בה משום אינטרס ציבורי. לכן, יש להסתפק, בשלב זה של הסדרת היחסים ההדדיים בין בעלי החלקות, במתכונת "גסה" של עשיית צדק שהיא אינה אלא בבחינת קירוב ל"אמת הכלכלית". ואמנם, המחוקק דאג לכיוונון עדין יותר (fine tuning) של זכויות בעלי הקרקעות במסגרת הנפרדת של תביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק. והיה ויתברר כי בעל חלקה נפגע כתוצאה מקביעת תשלומי האיזון, וזאת מסיבה שלא יכלה לשמש נימוק להתנגדות לפני מוסד התכנון, הוא רשאי להעלות את העניין במסגרת תביעת הפיצויים. 26. לבסוף, המערערת העלתה טענה נגד פסיקת הריבית וההצמדה על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלום חובה), התש"ם1980-, אליו מפנה סעיף 265א לחוק התכנון והבניה. הטענה היא כי התיקון לחוק התכנון והבניה שהחיל באמצעות סעיף 265א לחוק זה את הוראותיו של חוק הרשויות המקומיות על סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה, נכנס לתוקף רק ביום 27.7.1988, בעוד שבית משפט חייב את המערערת בתשלומי פיגורים לפי סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות למפרע מיום אישור התכנית, שהוא ה26.11.1986-. נראה כי הצדק בנקודה זו עם המערערת. לכן, יש להפחית את הריבית לתקופה לפני התיקון לשיעור המקובל לחוב פסוק. שיעור זה עמד במועדים הרלוונטיים על 4% לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א1961-, במקום 6% לפי התיקון הנזכר. יצויין כי ההצמדה למדד המחירים לצרכן זהה. הערעור נדחה בכפוף לשיעור הריבית כאמור לעיל. המערערת תשלם למשיבה הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסך 50,000.- ש"ח. ש ו פ ט השופט ת' אור: אני מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי, השופט אנגלרד, לפיה דין הערעור להידחות, בכפוף לתיקון בענין הריבית כאמור בפיסקה 26 לפסק דינו. אפרט להלן את עיקר הטעמים להכרעתי. 1. ערעור המערערת הוא על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 21.2.96, בו חוייבה לשלם למשיבה תשלומי איזון בצירוף הפרשים, הוצאות ושכר טירחת עורך דין. פסק הדין מבוסס על החלטה קודמת שניתנה על ידי בית המשפט ביום 7.9.95. אכן הערעור הוא, למעשה, על ההחלטה, אשר פסק הדין נגזר ממנה. החלטה זו מיום 7.9.95 מתיחסת, כאמור בהסכם הדיוני אליו הגיעו הצדדים בבית משפט קמא, "לשתי שאלות מקדמיות". שאלה טרומית אחת היא האם היתה המערערת, חברת החשמל לישראל בע"מ (להלן: חברת החשמל), מנועה מהעלות, במסגרת הגנתה מפני תביעת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה (להלן: הוועדה המקומית), טענות כלשהן נגד היחסיות שנקבעה בטבלת האיזון ו/או חישוב דמי האיזון, המהווה חלק מתכנית חפ1705/ (להלן: התכנית). השאלה הטרומית השניה היתה, האם יש מקום להשהות את ההליכים בתביעת הוועדה המקומית עד לבירור תביעתה של חברת החשמל לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-, בגין פגיעות להן היא טוענת עקב התכנית. 2. אפתח בשאלה המקדמית הראשונה, אשר עניינה בקיומה של מניעות מהעלות במסגרת ההתדיינות הנוכחית את הטענות נגד טבלת האיזון ותשלומי האיזון. מטרתם של דמי איזון, כעולה מהוראת סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-, היא לתקן מצב בו נעשית חלוקה מחדש של מגרשים במסגרת תכנית, ובגידרה של חלוקה זו לא ניתן לשמור על היחס שהיה בין שוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה לבין שווים של סך כל המגרשים הקודמים לחלוקה מחדש (להלן: היחסיות המקורית). על מנת לקבוע את הזכות לתשלומי איזון ואת שיעורה, יש להשוות בין היחס המקורי לבין היחס בין שווי המגרשים בעקבות החלוקה מחדש (להלן: היחסיות החדשה). התכנית במקרה שבפנינו קבעה מפורשות לענין זה, כי גובה דמי האיזון שישולמו יהיה כפוף ליחסיות החדשה כפי שפורטה בטבלת האיזון שצורפה לתכנית עם הפקדתה (סעיף 28(ב) לתקנון התכנית). אוסיף, כי אני מסכים עם מסקנתו של בית משפט קמא, ומנימוקיו המשכנעים, לפיה קביעת היחסיות בין המגרשים היתה מצויה בגדר סמכותה של רשות התכנון, כחלק בלתי נפרד מן התכנית. המדובר בתכנית לחלוקה מחדש, בהתאם לסעיף 121 לחוק התכנון והבניה. הוראת סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, בה הוסמכה רשות התיכנון לקבוע תשלומי איזון בין בעלי מגרשים בתחום התכנית, קובעת "הוראות מיוחדות" החלות על תכניות מפורטות שעניינן איחוד וחלוקה מחדש. הוראה זו היא בבחינת פירוט של אופן הפעלת הסמכות הנתונה לרשות התכנון בסעיף 121, לקבוע תכנית מפורטת. מכאן מתבקשת המסקנה, כי ניתן לקבוע את העניינים המנויים בסעיף 122 בתכנית לפי סעיף 121 לחוק. מדברים אלה עולה, כי ניסיונה של חברת החשמל, במסגרת ההליך שבפנינו, לתקוף את היחסיות החדשה שבתכנית על פיה חושבו תשלומי האיזון, מהווה התקפת מצח על הוראה מפורשת בתכנית שנקבעה בסמכות. האם רשאית חברת החשמל לתקוף את התכנית בדרך זו? 3. על מנת להשיב לשאלה זו עלינו ליתן את הדעת לכך, שלחברת החשמל עמדו ההליכים הקבועים בדין לתקוף את התכנית שבפנינו - הם הליכי ההתנגדות. היא מימשה את זכותה לנקוט בהליכים אלה. היא הגישה התנגדות לגורמי התכנון המוסמכים. התנגדותה נדחתה. חברת החשמל לא המשיכה ופנתה לערכאות בענין זה. ראוי לציין, כי בחומר שבפנינו אין כל אינדיקציה לכך שחברת החשמל תקפה בהתנגדותה את הוראת סעיף 28(ב) לתקנון התכנית, על אף שאם ביקשה לתקוף הוראה זו, היא היתה יכולה לעשות כן במסגרת התנגדות לתוכנית אשר הוגשה על ידה. אכן, במסגרת התנגדותה לתוכנית, היה על חברת החשמל להתנגד לכל חלק שבתוכנית לו היא מתנגדת, כולל סעיף 28(ב) אשר בה. זאת ועוד, בהתנגדותה לא הניחה חברת חשמל את התשתית הבסיסית הנדרשת לצורך ביסוסה של טענה זו. בהתייחסותה להתנגדות חברת החשמל ציינה וועדת המשנה לערעורים של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (נספח יט1/ לתצהיר מטעם הוועדה המקומית בבית משפט קמא), כי "...הערכת השמאי של חברת החשמל מתייחסת רק לחלקות שבבעלות חברת החשמל (.) אין ללמוד ממנה על יחסיות שווי המגרשים שבתכנית". דברים אלה מבהירים, כי בפני רשויות התכנון שדנו בהתנגדות לא הובאו הנתונים האלמנטריים הנדרשים, על מנת לדון לעיצומה בטענתה של חברת החשמל על כך שהיחסיות החדשה שנקבעה בטבלאות שצורפו לתכנית עם הפקדתה אינה משקפת את המציאות. עוד יצויין, כי בפרוטוקול הדיון שנערך בעקבות דברים אלה בהתנגדותה של חברת חשמל בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אין אינדיקציה לטענה של בא כוחה של חברת חשמל כנגד יחסיות שווים של המגרשים כפי שנקבעה בתכנית. 4. על רקע תיאור זה, צדק לדעתי בית משפט קמא כאשר לא התיר לחברת החשמל לעורר טענות אלה בהליך שבפנינו. תביעת הוועדה המקומית לתשלומי איזון אינה מעין מקצה שיפורים, אשר נועד לתקן את שהוחמץ לפני כן. לחברת החשמל עמדה ההזדמנות, שלא נוצלה, להביא לשינוי בדמי האיזון שהוטלו עליה, ככל שאלה משתקפים בתוכנית. אין כל הגיון דיוני בכך, שאחרי שתמו ההליכים הקבועים בדין לדיון בתכניות ובקביעותיה, יישאר נושא זה פתוח להתקפה (עקיפה) נוספת כעבור שנים. אכן, זהו הדין בכל הנוגע להליכי השגה הקבועים בחוקי המיסים השונים. כאשר נעשה ניסיון להגיש תביעת השבה לבית משפט, לאחר שהשגות כאמור נדחו על ידי הרשויות המוסמכות, דחה בית המשפט העליון את הניסיון, בציינו: "לפי גישה זו יוכל כל נישום, בין שאחר את המועד להגשת השגה או ערר ובין שאינו מרוצה מהחלטה שניתנה נגדו בהליכים אלה, לפנות לבית משפט השלום בתביעה להשבה ולטעון במסגרתה שהשומה בטלה מעיקרא. עם טענה זו הוא יפתח לעצמו שערי דיון חדשים. לא זו היתה מטרת המחוקק שקבע הליכים מיוחדים להשגה ולערר ומועדים להגשתם. מי שלא פעל במועד או מי שנדחו השגתו או עררו - הפכו אלו ל"מעשה-בית-דין" ואין מקום לעורר הענין מחדש במסגרת תביעה להשבה" (דברי השופט וינוגרד בע"א 367/85 מדינת ישראל נ' קיטאי, פ"ד מא(3) 398, בעמוד 401 לפסק הדין). דברים אלה יפים גם למקרה שבפנינו. בדרך כלל, משנקבעת בדין דרך מיוחדת להשגה על החלטות הרשות המינהלית, לא ניתן לתקוף את החלטות הרשות בדרך אחרת. אכן, ההליכים לדיון בהשגה המינהלית, ובהם קביעת הפורומים המוסמכים לדון בהשגות כאלה; הרכבם של פורומים אלה; לוחות הזמנים להשגה על פעולות הרשות ודרכי הדיון בהשגות כאלה, אינם הליכים אקראיים או שרירותיים. הם נקבעים בדין, על מנת להגשים באורח מאוזן והוגן את התכלית העומדת ביסוד החקיקה. תכלית זו תסוכל, אם בתי המשפט לא יעמדו על עיקרון ברור, לפיו אין מקום לשוב ולהעלות בפניהם עניינים אשר הוכרעו בהליך ספציפי ומוגדר שנקבע לדיון בהם (ראו לגישה דומה גם ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד מו(4) 778, בעמוד 782 לפסק הדין). 5. לשיקול זה עצמה ניכרת במקרה שבפנינו. התכנית העומדת על הפרק, כמו תכניות רבות מסוגה, מתייחסת למקרקעין אשר יש בהם בעלי זכויות רבים. עם תום הדיון בהתנגדויות לתכנית, ולאחר שלא היתה כל פניה לערכאות המוסמכות, היו אלה, כמו גם רשות התכנון, רשאים להניח כי התכנית, על הקביעות שבה ביחס לדמי האיזון, היא תכנית תקפה לכל דבר וענין. הם היו רשאים לכלכל מעשיהם על פי קביעות אלה. אילו היינו מקבלים את ניסיונה של חברת החשמל לחולל שינוי בקביעות שבתכנית ביחס לתשלומי האיזון, שנים אחרי שעברה התכנית את כל ההליכים לאישורה ולא הותקפה בערכאות, היה בכך כדי לסכל כל יכולת להסתמך על הקביעות האמורות שבתכנית. תוצאה זו עלולה להיות קשה מבחינת בעלי המקרקעין באזור התכנית ומבחינת הרשות. יש בה כדי לפגוע בציפיות ראויות להגנה של בעלי המקרקעין ושל הרשות (ראו ע"פ 4912/91 תלמי נ' מדינת ישראל, פ"ד מח(1) 581, בעמוד 625 לפסק דינו של השופט חשין). כענין של מדיניות שיפוטית, תוצאה זו אינה סבירה ואינה רצויה. 6. ודוק: בדברים אלה איני מחווה דעה לעיצומה של השאלה, מהו המועד הראוי בו יש לחשב - בדרך כלל, או במקרה נתון זה או אחר - את השווי היחסי החדש של המקרקעין בעקבות התכנית, אשר לפיו ישולמו תשלומי האיזון. לשאלה זו פנים רבות. התשובה לה עשויה להשתנות, בהתאם למאפייניו ונתוניו של המקרה הקונקרטי. במצב דברים זה, ונוכח העובדה שבמוקד הערעור בנקודה זו עומדת שאלה בעלת אופי טרומי, ניתן להותיר את ההכרעה בה למקרה המתאים. כאמור, ההכרעה במקרה שבפנינו מושתתת על הקביעה המקדמית, שאין צידוק לאפשר לחברת החשמל לעורר ענין זה שוב, לאחר שמיצתה את ההליכים הקבועים בדין לענין זה. 7. א. לדעתי יש לדחות גם את טענתה המקדמית השניה של חברת החשמל, לפיה היה על בית משפט קמא להורות על עיכוב הליכים בתובענה שבפנינו עד לסיום ההליכים בתביעתה של חברת חשמל לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. המדובר בהליכים המצויים במישורי התייחסות שונים. ראשית, קיים פער מושגי בין שני ההליכים. עניינם של הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק בירידה בערכים המוחלטים של שווי המקרקעין שבידיו של בעל זכות במקרקעין. לעומת זאת, תשלומי האיזון עניינם באיזון הערכים היחסיים של שווי זה, לעומת שווי המקרקעין של אחרים, שבתחום התכנית (ראו דברי השופט מצא בבג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, בעמוד 770 לפסק הדין). שוני זה במאטריה מצביע על העדרה של תלות הכרחית בין שני ההליכים מבחינת מהותם ותוצאתם. לשוני המושגי מצטרף במקרה שבפנינו גם הבדל יישומי. מדובר במקרה זה בהליכים המתייחסים לשווי המקרקעין בנקודות זמן שונות. תשלומי האיזון מתייחסים להשוואה בין שווים היחסי של המקרקעין לפני התכנית, לבין שווים היחסי על פי התכנית. כפי שראינו, על פי סעיף 28(ב) לתכנית במקרה שבפנינו, היחסיות החדשה הקובעת לענין זה מתגבשת ביום הפקדת התכנית (היינו - שנת 1981). לעומת זאת, המועד בו מתגבשים הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא מועד כניסת התכנית לתוקף (ראו, לענין זה, ע"א 4809/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190; דנ"א 1748/94 קהתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, דינים עליון לח 752). קביעת הפיצויים מחייבת השוואה בין שוויים המוחלט של המקרקעין לפני כניסת התכנית לתוקף, לבין שוויים המוחלט לאחר כניסתה לתוקף - היינו, בשנת 1986. על רקע הבדלים אלה, הן במישור המושגי והן במישור היישומי, קשה למצוא טעם רציונלי בעיכוב ההליכים בתביעה לתשלומי איזון, עד לבירור התביעה לפי סעיף 197 לחוק. ב. מובן, כי בדברים אלה אין כדי להצדיק את התמשכותם היתרה של ההליכים בתביעתה של חברת חשמל לפי הוראת סעיף 197 לחוק. כפי שציין הנשיא שמגר בע"א 4809/91 הנ"ל (בעמוד 219 לפסק דינו): "משיכת העניין ללא מענה במשך שנים היא בגדר פגם מינהלי משמעותי הראוי לביקורת. במקרה בו גורמת השהיית הטיפול, ללא הצדקה, נזק כספי, כגון חוסר יכולת להשתמש בקרקע כיעודה הקודם ואי תשלום פיצוי עבור הפקעה או שינוי יעוד, עשוי בעל הקניין להיות זכאי לפיצוי כספי על הנזק שנגרם לו" (ראו גם פרשת ע"א 3319/94 פפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רעננה, דינים עליון נג 788, בפיסקה 9 לפסק הדין). תופעה חמורה זו מצדיקה התייחסות במישור המינהלי והציבורי. עם זאת, אין בה כדי להביא להיעתרות לעמדתה של חברת החשמל כי יש לעכב את ההליכים בתובענתה של הוועדה המקומית לתשלום דמי האיזון. בלאו הכי, מסיכומי המשיבה עולה, כי בינתיים נדונה תביעתה של חברת החשמל לפיצויים לפי סעיף 197, ונדחתה על ידי הוועדה המקומית. סוף דבר, כאמור בתחילת דברי, אני מסכים עם מסקנתו של חברי השופט אנגלרד כי דין הערעור להידחות, בכפוף לאמור בפיסקה 26 של פסק דינו. ש ו פ ט השופט א' מצא: מקובלת עליי מסקנתם המשותפת של חבריי, כי בנתון לתיקון שיעור הריבית, כמבואר בפיסקה 26 לפסק-דינו של השופט אנגלרד, דין הערעור להידחות. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד. ניתן היום, ט"ו באלול תשנ"ח (6.9.98). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט העתק מתאים למקור שמריהו כהן, מזכיר ראשי 96026650.Q02 /שב