פסק-דין בתיק רע"א 2550/01
בבית המשפט העליון
רע"א
2550/01
בפני:
כבוד הנשיא א' ברק
כבוד השופט י' אנגלרד
כבוד השופט א' ריבלין
המערערים:
1. בירס שמואל
2. בירס עמרם
3. בירס מרים
נ ג ד
המשיבים:
1. משכן בנק הפועלים למשכנתאות
2. ולסון נאום
3. ולסון מאיה
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו מיום 4.3.2001 בבר"ע 2294/00
שניתן על ידי כבוד השופט א' טל
תאריך הישיבה:
ו' בכסלו תשס"ב (21.11.2001)
בשם המערערים:
עו"ד יצחק הוס
בשם המשיב מס' 1:
עו"ד אהוד שטמר
בשם המשיבים 2 ו-3:
עו"ד איילת שקד, עו"ד עופר גלברט
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
1. השאלה המשפטית המתעוררת בערעור זה נדונה
והוכרעה לפני זמן לא רב בפרשת רע"א 8792/00 שטיינמץ משה מנחם
נ' בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות (טרם פורסם; להלן:
"שטיינמץ"). גם כאן וגם שם נתן בנק מימון לקוני דירה; גם כאן וגם שם
הכסף הועבר במישרין למוכר הדירה; גם כאן וגם שם חתם המוכר על כתב התחייבות לטובת
הבנק, שנוסחו זהה בשני המקרים; גם כאן וגם שם רשם הבנק משכון לטובתו על זכויות
הקונים במסגרת הסכם המכר; גם כאן וגם שם הקונים לא עמדו בתשלומים להחזרת ההלוואה;
גם כאן וגם שם נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל לפינוי הדירה ולמכירתה.
2. מאחר שאין צורך לשוב ולהרחיב את הדיבור על
השאלות שנידונו והוכרעו בפרשת שטיינמץ, אסתפק כאן
בתמצית ההלכה. לבנק המממן עומדות שתי דרכים למימוש המשכון שנרשם
לזכותו על זכויות הקונים בדירה. הדרך האחת היא על פי סעיף 17 רישא בשילוב עם סעיף
18 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967 (להלן, "חוק המשכון") קרי,
מכירת הזכויות הממושכנות למרבה במחיר. במקרה שלנו, לא נקטו בדרך זו. הדרך האחרת
היא מימוש המשכון על פי סעיף 17(4) לחוק המשכון בשילוב עם סעיף 20 לחוק המשכון.
בדרך זו יכול הבנק להיכנס לנעלי הקונים ולתבוע מן המוכר את קיום החוזה, דהיינו,
העברת זכות החזקה בדירה אליו ורישום הזכויות בדירה על שמו בפנקסי המקרקעין. בדרך
זו הופך המשכון על הזכויות למשכנתה, וזאת לאחר רישומה בפנקסי המקרקעין. המסקנה
בפרשת שטיינמץ הייתה כי אין לבנק אפשרות לרדת במישרין לדירת המוכר
באמצעות ההליך של הוצאה לפועל. עליו לבחור באחת משתי הדרכים הנזכרות למימוש
המשכון. כן צוין בפרשת שטיינמץ כי לבנק דרכים אחרות להשבת ההלוואה
והן, בין היתר, תביעה חוזית נגד המוכר על פי הסכם ההתחייבות.
3. לפני שאפעיל הלכה זו על המקרה הנדון, מן
הראוי להביא בקצרה את עובדות המקרה הנדון, שמבחינות רבות אינן זהות לאלה שהיו
בפרשת שטיינמץ. ואמנם, המציאות החברתית רבה היא ומגוונת, ולעיתים היא
אף עוברת את הדמיון האנושי. בשנת 1985 רכשו מרים ועמרם בירס (להלן "ההורים") דירת מגורים בראשון לציון. כעבור מספר שנים רשמו ההורים, בשל פחד מנושים, את
הדירה על שמו של בנם, שמואל בירס (להלן "הבן- המוכר" או
"הבן") שהיה אז ילד בן 5. הבן המוכר התאהב בנערה, בתם של מאיה ונאום
ולסון (להלן "הקונים"). ההורים לא ראו בעין יפה את הקשר של בנם
עם הנערה. על רקע עובדה זו, הבן עזב את בית הוריו ועבר לגור אצל משפחת הורי
הנערה, הקונים. והנה, לאבי הנערה נודע כי הזכויות בדירת ההורים רשומות על שם הבן,
שהוא, כאמור, החבר של בתו. על רקע זה, נרקמה עיסקה בין הורי הנערה לבין הבן
הצעיר, אשר על פי הטענה הייתה מיועדת לממן את עסקיו של אבי הנערה. הרעיון היה
להשתמש בזכויותיו הרשומות של הבן בדירה כדי לקבל מימון באמצעות בנק.
4. ואמנם הבן, ימים לאחר הגיעו לגיל 18, ניגש
לביצוע עיסקת המימון. תחילה, ביום 24.9.98, חתם הבן המוכר על הסכם מכר עם הורי
הנערה, הקונים. לפי הסכם זה – שהיה למראית עין בלבד – התחייב הבן למכור את
זכויותיו בדירה לקונים תמורת סך של 390,000$. לשם מימון רכישה זו, שהיא הייתה,
כאמור, למראית עין בלבד, פנו הקונים לבנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות (להלן "הבנק")
לקבלת ההלוואה, שכספיה ישולמו במישרין לבן המוכר. על פי דרישת הבנק חתם הבן ביום
13.10.1998 על התחייבות אישית כלפי הבנק. ביום 20.10.98 משכנו הקונים את זכויותיהם
החוזיות על פי הסכם המכר לטובת הבנק, וביום 24.11.1998 נרשמה הערת אזהרה אצל רשם
המקרקעין לטובת הבנק. למחרת, ביום 25.11.1998, העמיד הבנק לקונים הלוואה בסך
980,000 ש"ח, שהועברה, בהסכמת הקונים, ישירות לידי הבן. נטען, כי הבן המאוהב
העביר את רוב הכסף לידי אבי הנערה, וזאת על יסוד ההבטחה שהלה ידאג להחזרת ההלוואה
לידי הבנק.
5. כל העסקאות הללו נערכו מאחורי גבם של
ההורים, שהמשיכו להתגורר בדירה עם בני משפחתם ולא שיערו בליבם אשר מעולל להם בנם;
כעין תוכחת הנביא: "כי-בן מנבל אב בת קמה באמה כלה בחמותה אֹּיבי איש אנשי
ביתו" (מיכה, ז, ו).
6. כפי שניתן היה לצפות, הקונים לא עמדו
בהתחייבויותיהם כלפי הבנק, והאחרון פתח, לשם מימוש המשכון, בהליכי הוצאה לפועל
כנגד הדירה. ואמנם, ביום 30.8.99 שלח הבנק מכתב לבן המוכר ובו הודיע על פתיחת
הליכי הוצאה לפועל כנגד הקונים. יום זה היה היום המר והנמהר שבו נודע להורים
לראשונה על מעלליו של בנם. ביום 18.10.99 מונה בא-כוח הבנק לכונס הנכסים של הדירה,
במסגרת תיק ההוצאה לפועל, על כל זכויותיהם של הקונים בנכס. בעקבות מינוי כונס
הנכסים, ובצר להם, הגישו ההורים ביום 1.11.99 תביעה לבית המשפט המחוזי בתל
אביב-יפו לפסק דין הצהרתי שיצהיר על זכותם להירשם כבעלי הזכויות בנכס ועל בטלות
המשכון שנרשם לטובת הבנק. כן ביקשו ההורים צו מניעה זמני כנגד הליכי המימוש. ביום
3.5.00 דחה בית המשפט – השופט י' זפט - את תביעת ההורים לצו מניעה זמני, בקובעו
כי כלפי הבנק ההסכם בין הבן לבין הקונים הוא שריר וקיים.
7. ביום 11.5.00 הגיש הבנק בקשה לראש ההוצאה
לפועל לצו פינוי נגד ההורים המתגוררים בדירה. ההורים הגישו התנגדות לבקשת הפינוי.
התנגדותם התקבלה על ידי ראש ההוצאה לפועל, אשר ביום 26.7.00 דחתה את הבקשה לצו
פינוי. נימוקה של ראש ההוצאה לפועל היה כי לקונים אין חזקה בנכס היות וזו לא נמסרה
להם בהתאם להוראות ההסכם. כמו כן לקונים זכויות חוזיות בלבד בנכס ולא זכות
במקרקעין. לכן, אין לראש ההוצאה לפועל סמכות לאכוף על צד ג' את ביצוע הסכם המכר.
8. על החלטה זו הגיש הבנק ביום 3.8.00 בקשת
רשות ערעור. בית המשפט המחוזי - מפי השופט א' טל - נתן רשות ערעור ולאחר שמיעת
טיעוני הצדדים החליט לקבל את הערעור. בית המשפט המחוזי קבע כי מאחר והקונים לא
שילמו את התמורה המגיעה מהם לבן המוכר, שכן מדובר היה בחוזה למראית עין, לא
נשתכללה זכותם לרישום העברת הזכויות בדירה על שמם או זכותם לקבל בה חזקה. אולם,
לדעת בית המשפט, המצב שונה במישור היחסים שבין הבן המוכר לבין הבנק. העיון בכתב
ההתחייבות מלמד כי הבן התחייב כלפי הבנק להבטחת זכויותיו באופן חד-משמעי ומוחלט,
מבלי שיתנה את קיום התחייבויותיו כלפי הבנק בקיום התחייבות הקונים כלפיו. בית
המשפט גרס כי בשל התחייבויות אלה של הבן המוכר יש סמכות בידי ראש ההוצאה לפועל
להורות על פינוי הדירה. לדעת בית המשפט ניתן לבסס מסקנה זו על שתי הנמקות שונות,
כפי שבאו לידי ביטוי בפסיקתם של בתי המשפט המחוזיים; וכך אומר בית המשפט לגבי דרך
ההנמקה הראשונה:
יש לראות את המשכון שנרשם על זכויותיהם החוזיות של [הקונים] לטובת [הבנק]
כמשכון שחל על זכויות [הקונים], ובכללן זכויות החכירה לדורות והחזקה בדירה, וזאת
בשל ההתחייבות החד-משמעית והאבסולוטית של [הבן המוכר] כלפי [הבנק], ממנה ניתן
ללמוד את הסכמת [הבן המוכר] לכפיפות זכויותיו למשכון.
ולגבי ההנמקה השנייה:
משיקולי מניעות מושתק [הבן המוכר] מלהתנגד למימוש הדירה במסגרת הליכי
מימוש המשכון על זכויות [הקונים]. השתק זה הינו בשל הסתמכות הבנק על המצג שיצר [הבן
המוכר] באמצעות כתב-ההתחייבות, לפיו [הבן המוכר] מנוע מלהתכחש כלפי [הבנק] לזכות
[הקונים] לחזקה ולרישום הזכויות בדירה על-שמם, תוך כדי רישום משכנתא לטובת הבנק.
בית המשפט הוסיף וקבע כי גם אם נקבל את הרעיון כי
אין לבנק יותר זכויות מאלה שהיו בידי הקונים, הרי שבמקרה זה, על יסוד שתי ההנמקות
הנזכרות, אין לבחון את אופי הזכויות שמושכנו כפשוטן, אלא יש לבדוק אותן מבחינה
מהותית לאור כתב ההתחייבות. על כן, נקבע כי יש לראות את המשכון כמשכון החל גם על
זכויות החכירה לדורות.
9. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית
משפט זה, רשות שניתנה ביום 21.11.01, תוך כדי הקביעה כי הסיכומים שהוגשו במסגרת
הבקשה לרשות ערעור ישמשו כסיכומים בערעור. אם נחיל כעת על נסיבות המקרה הנדון את
ההלכה שנפסקה בפרשת שטיינמץ, הרי המסקנה המתבקשת היא כי דין הערעור
להתקבל. בפרשה ההיא נקבע כאמור שאין הבנק יכול לרדת במישרין לדירת המוכר תוך כדי
דילוג על השלבים ההכרחיים שבדרך מימוש המשכון שנרשם על הזכויות החוזיות של
הקונים. כן נקבע שם, כי אין בכוחו של כתב ההתחייבות ליצור משכנתה על נכסי
המוכר, וכי גם טענת המניעות אינה תופסת בהקשר זה.
10. כפי שצוין בראשית דבריי, לבנק דרכים
חלופות למימוש זכויותיו לשם פירעון ההלוואה, כולל ירידה לדירה. אעיר, דרך אגב, כי
בהבדל לנסיבות בפרשת שטיינמץ, שבה טענו המוכרים לביטול החוזה בשל
הפרתו, הרי כאן נטען כי חוזה המכר בטל משום שנכרת למראית עין. הטענה כי ההסכם בין
הבן המוכר לקונים הוא למראית עין נידונה בהחלטה מיום 3.5.00 בתביעת ההורים לפסק
דין הצהרתי בת.א 2812/99, בש"א 60918/99, מפי השופט י' זפט. בית המשפט קבע
שם כי הכלל הוא על פי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שחוזה
למראית עין הוא בטל, למעט כלפי צד ג שהסתמך על החוזה בתום לב. מאחר שלא מצא ראיה
כלשהי שהסתמכות הבנק היתה שלא בתום לב, מסקנתו הייתה, כאמור, כי כלפי הבנק החוזה
שריר וקיים.
11. בשולי הדברים: מודע אני לכך כי הלכת
שטיינמץ תביא לידי שינוי הפרקטיקה שהייתה נהוגה על פי פסיקתם של חלק מבתי המשפט
המחוזיים. יתרה מזו, ההלכה גרמה גם לכך שמה שהיה נחשב לדרך קצרה למימוש זכות
מבחינתו של בנק, הפכה למפרע לדרך ארוכה. לגבי העתיד, אם הבנק המלווה מעוניין
בנסיבות הנדונות לרדת במישרין לדירת המוכר בהליך של הוצאה לפועל, מן הראוי כי
ישקול את האפשרות כי המוכר, אליו מועברים במישרין כספי ההלוואה של הקונה, ירשום
בנוסף לכתב ההתחייבות הנהוג גם משכנתה על הדירה לטובת הבנק.
התוצאה היא כי הערעור מתקבל, החלטתו של בית המשפט
המחוזי מתבטלת והחלטתה של ראש הוצאה לפועל, הדוחה את בקשת הפינוי, מושבת על כנה,
וזאת מן הנימוקים המפורטים בערעור זה. המשיב מס' 1 ישלם למערערים מס' 2 ו-3
הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסך 10,000 ₪. המשיבים מס' 2 ו-3 ישלמו למערערים 2 ו-3
הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסך 5,000 ₪.
ש ו פ ט
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
ה נ ש י א
השופט א' ריבלין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.
ניתן היום, ט"ו בכסלו תשס"ג
(20.11.2002).
ה נ ש י
א ש ו פ
ט ש ו פ ט
_________________
העתק מתאים למקור 01025500_Q06.doc /שב
נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
שרה ליפשיץ – מזכירה ראשית
בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
בית המשפט פתוח להערות והצעות:
[email protected]
לבתי המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il