פייר - טימיאנקר פנינה ואח' נ. ועדת ערר מחוזית - משרד הפנים

פסק-דין בתיק עע"ם 2523/11 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בענינים מנהליים עע"ם 2523/11 לפני: כבוד המשנָה לנשיא מ' נאור כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג המערערים: פייר - טימיאנקר פנינה ואח' נ ג ד המשיבים: 1. ועדת ערר מחוזית - משרד הפנים 2. ד"ר עודד ומיכל גולדברג 3. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון 4. איילת וגיא שטינברג 5. אריאלה לביא 6. בני מנס 7. יפה גינצבורג 8. ברכה דור אל 9. יפית פאולינה ודב 10. ישראל פלד 11. לאה בוקאר 12. עודד פוליטי ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים תל אביב מיום 15.03.2011 ב-עת"מ 8048-05-10 שניתן על ידי כבוד השופטת מ' סוקולוב תאריך הישיבה: ו' באב התשע"ב (25.7.2012) בשם המערערים: עו"ד יוסף גרנות; עו"ד איילת הר-נוף בשם המשיבה 1: עו"ד ענר הלמן בשם המשיבים 2: עו"ד שוקי אליוביץ בשם המשיבה 3: עו"ד אבי להם פסק-דין המשנָה לנשיא מ' נאור: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים ב-עת"מ 8048-05-10 (מיום 15.3.2011, השופטת מ' סוקולוב). בפסק הדין נדחה ערעור על החלטת המשיבה 1 (להלן: ועדת הערר). ועדת הערר קבעה כי המשיבים 2 (להלן: המשיבים) רשאים להפעיל מרפאה וטרינרית במרתף ביתם ללא צורך בקבלת היתר לשימוש חורג. החלטת ועדת הערר ביטלה החלטה קודמת של המשיבה 3 (להלן: הוועדה המקומית), בה נדחתה בקשת המשיבים לקבלת היתר לשימוש חורג במרתפם לצורך הפעלת המרפאה. המערערים טוענים כי היה על בית המשפט לקבוע כי על פי הוראות תוכנית המתאר הרלוונטית לא ניתן להפעיל מרפאה וטרינרית במרתף בבית ללא קבלת היתר לשימוש חורג. העובדות בתמצית 1. המשיבים רכשו בית מגורים ברמת השרון שהוא חלק מדו משפחתי והם מפעילים במרתף ביתם מרפאה וטרינרית. המערערים המתגוררים באותו דו משפחתי התנגדו להפעלת המרפאה, ופנו לבית משפט השלום בתל אביב-יפו (בש"א 219472/09 השופטת ב' טולקובסקי) בבקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבים להפעיל את המרפאה בתחומי ביתם. הבקשה התבססה על שלושה טעמים: ראשית, נטען כי פתיחת המרפאה בבית יוצרת מטרד לאלו הגרים בשכנות לה. שנית, לטענת המערערים יש בפתיחתה של המרפאה משום הפרת הסכם השיתוף במקרקעין. שלישית, עצם הפעלת המרפאה ללא קבלת היתר לשימוש חורג מהווה הפרה של חובה חקוקה שהייתה מוטלת על המשיבים. ביום 16.7.2001 נענה בית משפט השלום לבקשה מהטעם השלישי בלבד, וקבע כי שתי הטענות הנוספות יתבררו במסגרת ההליך העיקרי. בהתאם, ניתן צו מניעה זמני לפיו נאסר על המשיבים לנהל מרפאה וטרינרית בביתם, כל עוד לא ניתנה בוועדה המקומית החלטה המאשרת שימוש חורג בנכס, או לחילופין כל עוד לא ניתנה החלטה הקובעת כי כלל אין צורך בהיתר שכזה. כניסתו של צו המניעה לתוקף עוכבה. 2. בד בבד עם ניהול ההליכים בבית משפט השלום, הגישו המשיבים לוועדה המקומית בקשה לשימוש חורג מהיתר הבניה. בפועל הפעילו המשיבים את המרפאה לפני שניתנה החלטה בבקשה. הבקשה לשימוש חורג הוגשה לוועדה המקומית כבקשה ל-"היתר לחדר טיפולים לבעלי חיים במרתף קיים". בבקשה צוין כי לא יהיו שינויים בשטחים קיימים. המערערים (ואחרים עמם) הגישו התנגדות לבקשה. הוועדה המקומית דחתה את בקשת המשיבים וקבעה כי מדובר, למעשה, בבקשה לשימוש חורג מתוכנית המתאר המקומית החלה באזור מגוריהם של המשיבים. נקבע כי אם ברצונם של המשיבים להמשיך להפעיל את המרפאה עליהם להגיש בקשה מתאימה לשימוש חורג מתוכנית המתאר. 3. על החלטת הוועדה המקומית הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר המחוזית. ועדת הערר הפכה את החלטת הוועדה המקומית וקבעה כי אין צורך בקבלת היתר לשימוש חורג, כיוון שהפעלת מרפאה וטרינרית נכנסת בגדרם של השימושים המותרים במרתף על פי תוכנית המתאר המקומית. ועדת הערר התייחסה בהרחבה לתוכנה של תוכנית המתאר המקומית ולדרך הפרשנות הראויה להוראותיה לצורך הכרעה בשאלה האם נדרש היתר לשימוש חורג בעניינם של המשיבים. בעיקר התמקדה ועדת הערר באופן פירושו של סעיף 5 ג' 2 לתוכנית המתאר החלה, תוכנית רש/900, לעניין השימוש במרתפים באזור מגוריהם של המשיבים. נקבע כי תוכנית רש/900 גוברת, ככל שהדברים נוגעים לשימוש במרתפים (ולעניינים נוספים) על תוכניות המתאר שקדמו לה. בתוכנית קודמת, רש/679, הייתה הוראה לפיה המרתפים ישמשו כשטחי שירות וכי מרתפים לא ישמשו לצרכי מסחר משרדיים או כל הפקת רווחים, אולם עתה קובע סעיף 5 ג' 2 לתוכנית האחרונה, תוכנית רש/900 משנת 2003: "2. הוועדה המקומית רשאית להתיר הקמת מרתפים דירתיים כתוספת לשטחי שירות או שטח עיקרי שייבנו בקונטור הבניין בתנאים הבאים: א. המרתפים ישמשו אך ורק לצורך השימושים הבאים: שטחי שירות כהגדרתם בתקנות לחישוב שטחים. שימושים נלווים למגורים כגון: משרד לבעל מקצוע חופשי, חדר משחקים, חדר כושר שהנ"ל משמשים את הדייר המתגורר בבניין. שטח זה ייחשב כשטח עיקרי ויהווה תוספת לשטח העיקרי. ב. תנאי לאישור שימושים נלווים במרתף ולהצמדת מרתף לדירות הגן יהיה התקנת כל מקומות החניה הנדרשים ע"פ התקן במרתף. ג. לא תותר כניסה נפרדת למרתף אלא מדירת המגורים. ד. (ה)גובה המירבי של המרתף יהיה 240 ס"מ מדוד מרצפת המרתף ועד תחתית תקרתו." (ההדגשות נוספו -מ"נ). 4. ועדת הערר קבעה כי מלשון הסעיף עולה כי לא נדרש אישור לשימוש חורג לצורך הפעלת מרפאה וטרינרית במרתף ביתם של המשיבים. הועדה קבעה כי המערערים נתפסו לכלל טעות בביסוס טענתם כי לא ניתן לעשות שימוש במרתף הנידון כמרפאה וטרינרית. ועדת הערר סברה כי מטרתה של תוכנית המתאר היא לאפשר לבעלי מקצועות חופשיים לעבוד במרתף ביתם. נקבע כי רשימת השימושים המותרים במרתף לפי תוכנית המתאר אינה רשימה סגורה ועל כן אין גם מקום לפרש את הוראות תוכנית המתאר בצמצום כך שיתאפשרו שימושים משרדיים בלבד. את מסקנתה זו תמכה הועדה בהתרשמותה מהתנהלות הוועדה המקומית במקרים דומים, עליה למדה מנייר עמדה שהגישה לה הוועדה המקומית וכן מדברי מנהל מחלקת הרישוי בעיריית רמת השרון בפניה. ועדת הערר ציינה כי מנייר העמדה ומדברי מנהל מחלקת הרישוי עולה כי מטרתה של תוכנית המתאר היתה להרחיב את השימושים המותרים במרתפים ברמת השרון, וכי בפועל עשרות רופאים מפעילים מרפאות במרתפי ביתם בעיר. נוסף על כך התייחסה הוועדה לפעולות הרפואיות המתבצעות במרפאה וקבעה כי אין לראות בהן כפעולות רפואיות חריגות שבגינן יש להבחין בין מרפאתם של המשיבים לבין מרפאות וטרינריות אחרות. ועדת הערר קבעה כי מרפאה וטרינרית יכולה בהחלט להיחשב כאחד מאותם שימושים ה-"נלווים למגורים" הנזכרים בלשון סעיף 5 ג' 2(א) ועל כן אין מניעה להפעיל מרפאה שכזאת במרתף ביתם של המשיבים. נוסף על כך, קבעה ועדת הערר כי על פי תקן החנייה המחייב באזור, ובהסתמך על התרשמותן של הוועדה המקומית והתרשמותה שלה, אין צורך בחיובם של המשיבים בהקצאת מקומות חנייה נוספים לצורך ניהול מרפאה וטרינרית במרתף. לעומת זאת נקבע כי צדקה הועדה המקומית כשקבעה כי אין להתיר למשיבים לבנות כניסה נפרדת למרתף ביתם, זאת נוכח ההפרעה שכניסה שכזאת עלולה לגרום לשכניהם, ועל כן בנקודה נדחה הערר. 5. ועדת הערר עמדה על בעייתיות מסוימת המתעוררת לעניין גובה המרתף. וכך הסבירה הוועדה: סעיף 5ג 2ד לתוכנית רש/900 קובע, כמצוטט, כי הגובה מירבי של המרתף יהיה 240 ס"מ מרצפת המרתף ועד תחתית תקרתו. הוראה זו שבתוכנית אינה מתיישבת עם הוראת תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 (להלן: התקנות). תקנה 2.03 לתקנות קובעת כי חדר הנועד למטרה עיקרית ואשר לא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת יהיה בגובה של 2.50 מטר. ועדת הערר קבעה כי קיימת סתירה בין הוראות התוכנית לבין הוראות התקנות. לעניין זה הזכירה הוועדה את סעיף 132 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק) הקובע כי תקנות לפי פרק י"א בו כוחן יפה מכוחה של תוכנית אם לא נאמר אחרת בתקנות. אולם, אין בכוחן כדי לפגוע בתוכנית שאושרה כדין לפני התקנתן. תקנות התכנון והבניה הותקנו מכוח סעיף 265 לחוק, המצוי בפרק י"א שבו. לפיכך – כוחן של התקנות יפה מכל תוכנית למעט תוכניות שהותקנו לפני התקנות. מאחר שהתקנה הקובעת את הגובה המזערי הותקנה בשנת 1992, חלות הוראותיה על תוכנית רש/900 שקיבלה תוקף בשנת 2003. יש לקרוא איפוא את תוכנית רש/900 כשהיא כפופה להוראות תקנה 2.03(א)(4) לתקנות הדורשת כי כל חדר המשמש לשימוש עיקרי יהיה בגובה של 2.50 מ' לפחות. 6. הפתרון שמצאה הועדה לסתירה האמורה הוא זה: ועדת הערר קבעה כי מעתה ואילך יוצאו היתרי בניה למרתפים חדשים לפי תוכנית רש/900 כשגובה המרתף הוא 2.50 מטר לפחות, זאת בשל הפוטנציאל הקיים לעשות בהם שימושים עיקריים. הוועדה סיכמה את ההחלטה בקביעה כי הערר מתקבל. הועדה קבעה כי תוכנית רש/900 מאפשרת הפעלת מרפאה וטרינרית במרתפים שהתוכנית חלה עליהם וכפועל יוצא אין צורך בהיתר לשימוש חורג מהיתר או מתוכנית. 7. על החלטת ועדת הערר הגישו המערערים עתירה לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. בית המשפט המחוזי דחה את העתירה ואימץ קביעתה של ועדת הערר כי פרשנות תוכנית המתאר מאפשרת למשיבים להפעיל במרתף ביתם מרפאה וטרינרית ללא כל צורך בהיתר לשימוש חורג. בית המשפט המחוזי קבע כי ניתן לראות בהפעלת מרפאה וטרינרית על ידי המתגורר בבית כשימוש הנלווה למגורים כמשמעותו בתוכנית רש/900. נקבע כי פרשנותה של ועדת הערר לתוכנית המתאר, עולה בקנה אחד עם פסיקות בתי המשפט הדנות בעניינים דומים ועם הפרקטיקה הנוהגת ברמת השרון. עוד אימץ בית המשפט את קביעותיה של ועדת הערר ביחס לשאלת חובתם של המשיבים להקצות מקומות חניה עבור מבקרי המרפאה וביחס לגובה המרתפים אותו על הועדה לדרוש מעתה ואילך לצורך קבלת היתר בנייה. טענות הצדדים 8. עיקר טענות המערערים מופנות כלפי הפרשנות שהעניקה ועדת הערר להוראות תוכנית המתאר, פרשנות שהתקבלה בבית המשפט המחוזי. המערערים טוענים כי בית המשפט המחוזי לא היה צריך לקבל את פרשנותה של ועדת הערר להוראות סעיף 5 ג' 2(א) המוזכר לעיל, וכי היה עליו לפרש את הוראות תוכנית המתאר באופן בלתי תלוי. לטענת המערערים לא ניתן לראות במרפאה וטרינרית כ"שימוש נלווה למגורים", כיוון שמדובר בשימוש שלא נועד לשרת את צורכי המגורים בבית. לדידם, פרשנותה של הוועדה המקומית, לפיה הפעלת מרפאה וטרינרית אינה נכללת בשימושים המותרים במרתף לפי תוכנית המתאר, היא הפרשנות הנכונה. את טענותיהם מבססים המערערים, בין היתר, על קביעותיה של הוועדה המקומית; על הקביעה בתוכנית המתאר כי אין להתיר כניסה נפרדת למרתף; על הגבלת גובה המרתף בתוכנית המתאר; ועל פסיקות בתי המשפט בעניינים דומים. עוד טוענים המערערים כי שימוש במרתף כמרפאה וטרינרית מצריך לכל הפחות קבלת היתר לשימוש חורג. העותרים טוענים כי גם אם תוכנית המתאר מאפשרת שימוש במרתף לצורך הפעלת מרפאה, הרי שהיה צורך בהגשת בקשה לחריגה מהיתר הבניה. בהקשר זה מוסיפים המערערים וטוענים כי אילו היו המערערים מגישים בקשה מעין זאת, היה דינה להידחות וזאת מכיוון ששימוש במרתף כמרפאה צריך להיחשב כשימוש החורג באופן קיצוני מהיתר הבניה. כמו כן טוענים המערערים כי המשיבים לא עמדו בתקן החנייה הנדרש לצורך הפעלת מרפאה, והיה מקום למנוע מהם להמשיך את פעילותם במקום ולו מטעם זה בלבד. 9. בתגובתה של הוועדה המקומית, מצטרפת הוועדה לעמדה שהביעה ועדת הערר לפיה הדוגמאות המובאות בסעיף 2(א) האמור, אינן רשימה סגורה. יחד עם זאת, בהתבסס על המאפיינים המשותפים בהוראות המובאות בסעיף האמור לתוכנית המתאר, עמדת הוועדה המקומית היא כי מרפאה וטרינרית אינה יכולה להיחשב כשימוש הנלווה למגורים. הוועדה המקומית מתייחסת בתגובתה גם לקביעות ועדת הערר באשר לגובה המרתף המותר. הוועדה המקומית טוענת כי יש לראות בהוראות סעיף 5 ג' 2(ד) לתוכנית המתאר כ"הוראה מיוחדת" לעניין סעיף 2.03 לתקנות התכנון והבניה. נטען כי במידה ותאומץ עמדתה בשאלה זו, לא יהיה כלל צורך בביטול הוראת סעיף 5 ג' 2(ד) לתוכנית המתאר. הוועדה המקומית מצטרפת לעמדת ועדת הערר גם ביחס לעניין תקן החנייה הנדרש בעניינם של המשיבים. הועדה המקומית סבורה כי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (להלן: תקנות החניה) אינן דורשות הקצאת מקומות חניה עבור מרפאה וטרינרית. זאת ועוד, סקר שערכה הוועדה המקומית לא מצא בעיית חנייה ייחודית בשכונה בה נמצאת המרפאה. על כן, הוועדה מקומית לא מוצאת מקום לדרוש מהמשיבים הקצאת מקומות חניה נוספים בשל הפעלת המרפאה במרתף ביתם. הועדה המקומית טוענת כי לא קיבלה בשנים האחרונות בקשות דומות לבקשתם של המשיבים לקבלת היתר לשימוש חורג. נטען כי במציאות פועלות מרפאות בתוך בתים פרטיים, אך אין ללמוד מכך כי פעולתם בהכרח תואמת את הוראות תוכנית המתאר הרלוונטית אליהם או כי אילו היו בעלי מרפאות אלו פונים לוועדה המקומית, הם היו מקבלים יחס שונה מזה שקיבלו המשיבים. 10. ועדת הערר תומכת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענת ועדת הערר פרשנות המערערים לתוכנית המתאר אינה עולה בקנה אחד עם לשונה או עם תכליתה. ועדת הערר גורסת כי החלטתה הינה החלטה סבירה וראויה אשר אין כל עילה להתערב בה וכפועל יוצא, יש לדחות את הערעור. ועדת הערר חוזרת על קביעותיה בהחלטתה מיום 12.4.2010 וטוענת כי קביעות אלו מעוגנות היטב בהוראות תוכנית המתאר. 11. המשיבים סבורים אף הם כי אין עילה להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ומדגישים את מספר הגלגולים הרב שעבר התיק. עוד טוענים המשיבים כי מדברי מנהל מחלקת הרישוי בעיריית רמת השרון ניתן להבין כי המציאות הנוהגת בעיר היא שאין צורך בקבלת היתר לשימוש חורג לשם הפעלת מרפאה וכי בעיר ישנם עשרות רופאים הפועלים במרתפיהם. המשיבים סבורים כי פרשנות זו היא פרשנות המיטיבה עם בעלי נכסים בעיר, שיוכלו לעשות מגוון רב יותר של שימושים בנכסיהם. המשיבים מדגישים את התועלת הרבה הצומחת מהפעלת המרפאה בביתם למשיבים עצמם וכן לתושבי השכונה כולה. דיון והכרעה 12. המערערים טוענים כי היה על בית המשפט למנוע את הפעלתה של מרפאה וטרינרית במרתף המשיבים, ומבקשים להסתמך על קשת רחבה של נימוקים והוכחות. לאחר עיון בכתבי טענות הצדדים ומוצגיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות, בכפוף לשינוי מסוים המתבקש, לדעתי בהחלטת ועדת הערר ובפסק הדין בעניין גובה המרתפים – הכל כפי שיובהר. 13. הצדדים כולם מסכימים כי הדוגמאות המנויות בסעיף 5 ג' 2(א) לתוכנית המתאר אינן מהוות רשימה סגורה. המחלוקת בדבר פירושו הנכון של סעיף 5 ג' 2(א) לתוכנית המתאר קשורה לניסוחו של סעיף זה, שהוא לטעמי ניסוח בעייתי. השימוש בביטוי "שימושים נלווים למגורים" בתוכנית המתאר הוביל את המערערים לתת פרשנות מצמצמת לשימושים הנכללים במסגרת זו. ואכן, אילו היה ביטוי זה עומד בפני עצמו, ואפילו יחד עם הדוגמאות של "חדר משחקים" ו"חדר כושר" בהחלט ניתן היה להסכים לפרשנותם של המערערים. אלא מאי? בתוכנית המתאר הובאה דוגמא המרחיבה את המשמעות של הביטוי: "שימושים נלווים למגורים". הדוגמא באה לידי ביטוי במלים "כגון: משרד לבעל מקצוע חופשי". דוגמא זו מלמדת כי בענייננו נכונה פרשנות מרחיבה יותר. אכן הדוגמא האמורה יוצרת שינוי מסוים בייעודו של האזור, ומאפשרת לבעלי מקצועות חופשיים לעשות במרתפי הבתים בהם הם מתגוררים שימושים לצורך עסקם. יש להדגיש כי השימושים המתאפשרים לפי התוכנית הם שימושים של מי שמתגורר בדירה, ולא של מי ששוכר את המרתף וכן כי לא תתאפשר כניסה נפרדת. ועדת הערר ובית המשפט המחוזי קבעו כי הפעלת מרפאה וטרינרית על ידי המתגורר בדירה עצמה היא בגדר השימושים המותרים במסגרת התוכנית. 14. מהחלטת ועדת הערר עולה כי גם לגבי שטחי הדירות עצמן מותר לעשות שימוש שאינו רק מגורים במובן הצר. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי לפי תוכנית 210א מותר לעשות בדירות עצמן שימוש של "משרד, סטודיו או חדר עבודה לבעלי מקצועות חופשיים הגרים בבניין" וכן "מלאכות המעסיקות בני משפחה אחת, בתנאי כי אין אלה מלאכות הגורמות לרעה ולכל הפרעה אחרת כגון: ריח רע, לכלוך, וכיוצא בזה", באישור לשכת הבריאות המחוזית. בשנת 1994 קיבלה תוקף תוכנית רש/679 אשר קבעה כי המרתפים לא ישמשו לצרכי מסחר, משרדים מגורים או כל הפקת רווחים. בשנת 2003 קיבלה תוקף תוכנית רש/900 שהיא התוכנית החלה כיום על המרתפים ויצרה, כמבואר, שינוי לגבי השימוש במרתפים. נוכח המותר ממילא לגבי הדירות לא ניתן לומר כי מדובר במהפך כולל בו שונה איזור שנועד רק למגורים ועתה מותר לעשות בו גם שימושים מסחריים מסוימים, שלא היו מותרים כלל בעבר. החידוש הוא בעיקרו לגבי המרתפים. 15. גם מטרת התוכנית כפי שמצוין בתוכנית עצמה תומכת בפרשנות של ועדת הערר ובית המשפט המחוזי. סעיף 3 לתוכנית רש/900 קובע את מטרת התוכנית כדלקמן: "3. מטרת התוכנית לשנות הוראות תכניות המתאר ביחס לאזור מגורים ב' ולקבוע הוראות כדלקמן: א. התכליות המותרות – במרתף. ב. שטח רצפות עיקרי ושירות לדירה. ג. מרתפים. ד. מחסנים דירתיים. ה. מספר מבנים במגרש. ו. קווי בניה (מרווחים צדדיים, אחוריים וקדמיים). ז. עיצוב גגות. ח. חניה. ט. בריכות שחיה. י. תוכנית פיתוח סביבתי. יא. חישוב שטח חצר פנימית (פאטיו). יב. מזגנים. יג. גבהים למרתף ולגדרות." 16. סעיף 5 לתוכנית רש/900 עוסק ב"הוראות התוכנית". סעיף 5א קובע כי התכליות המותרות והשימושים יהיו על פי תוכנית רש/210א. על הוראות תוכנית זו כבר עמדנו. סעיף 5י"ג לתוכנית רש/900 קובע כי במקרה של סתירה תכרענה הוראות תוכנית רש/900. ואכן לגבי מרתפים ישנה "סתירה" למצב הקודם שהשימוש המסחרי היה אסור בהם בעבר, אך כאמור הוראת תוכנית רש/900 גוברת. 17. מקובל עלי כי הפרשן המוסמך של תוכנית הוא בית המשפט (ראו למשל: ע"א 8797/99 אנדרמן זה ועדת הערר המחוזית, פ"ד נו(2) 466, פסקה 15 (2001)). כפי שבואר שם בתי המשפט לערכאותיהם הם לעולם הפרשנים המוסמכים של הדין, לרבות תוכניות בניין עיר שהן בגדר חיקוק. לעניין פרשנות תוכנית אין אנו עוסקים באי התערבות בהחלטת מוסדות התכנון אלא בקביעת הפרשנות הנכונה ( וראו גם: עע"ם 241/12 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום נ' פז בית הזיקוק אשדוד בע"מ (טרם פורסם, 9.8.2012)). שקלתי בכובד ראש את האפשרויות הפרשניות השונות הקיימות בענייננו, מסקנתי היא כי הפרשנות הנכונה היא פרשנותם של ועדת הערר ובית המשפט המחוזי. כמוהם אני מוצאת כי פרשנות זו עולה בקנה אחד עם תכליתה של התוכנית הנלמדת, בין היתר, מהוראות סעיפים 5 ג' 2(א) ו-3(א) לתוכנית. פרשנות זאת נראית לי גם כפרשנות ההולמת יותר מבחינה לשונית. כך למשל במקרים מסוימים בחר מחוקק המשנה להתייחס אל מרפאה ואל משרד בצורה זהה (ראו למשל: סעיף 8.231(4) לתקנות התכנון והבניה; כמו כן ראו והשוו: עע"ם 1490/05 נשאת נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה-מחוז המרכז (לא פורסם, 21.20.2006)). חיזוק נוסף לפרשנות זו מצאתי בדברי מנהל מחלקת הרישוי בעיריית רמת השרון בוועדת הערר, לפיהם בשטחי העירייה קיימות מרפאות רבות הפועלות מבלי שקיבלו היתר לשימוש חורג. גם אם הוועדה המקומית לא נדרשה עד כה לפרש את הוראות תוכנית המתאר בהן עסקינן, הרי שיש בעצם הפעלתן של המרפאות בלא כל פעולה מצידה של הועדה המקומית כדי להעיד על הפרשנות שניתנה להוראות בפועל. 18. איני סבורה כי יש לקבל את טענת המערערים לפיה השימושים האמורים בסעיף 5 ג' 2(א) הם שימושים "משרדיים" בלבד וכי הפעלת מרפאה אינה שימוש ה"נלווה למגורים" כמשמעות ביטוי זה בתוכנית. ככל שקיימת למערערים סיבה להתנגד להפעלת המרפאה במרתף ביתם של המשיבים בשל מטרדים, עליהם לפעול במסגרת ההליך העיקרי בבית המשפט השלום, ולטעון את טענותיהם לגופו של עניין. במסגרת זו ניתן למצוא פתרון לבעיות שונות עליהן עמדו המערערים כמו שעות פעילות לא קונבנציונאליות הקיימות, לדבריהם, בתחומי המרפאה, או לבחון אם קיימת הגנה מספקת מפני קרינת רנטגן מפניה חוששים המערערים ועוד. 19. המועד הנכון לטעון נגד שימושים מסחריים מסוימים שמאפשרת התוכנית לפי כל פרשנות אפשרית היה במסגרת התנגדות לתוכנית, ולא בדיעבד. לעניין זה אזכיר כי גם בתוכניות שקדמו ל-רש/900 הותרו בשטחים העיקריים שימושים שאינם למגורים במובן הצר, ועל כן השינוי שנעשה לגבי מרתפים אינו שינוי דרסטי. 20. לעניין עמידה בתקן החנייה: המערערים טוענים, כזכור, כי המשיבים לא עומדים בתקן החנייה הקבוע בתוכנית המתאר ועל כן יש למנוע מהם את הפעלת המרפאה ולו מטעם זה בלבד. לא אוכל לקבל טענה זו. הן הוועדה המקומית, הן ועדת הערר יצאו לשטח ובדקו האם ישנה מצוקת חניה בשכונה בה פועלת המרפאה. שתי הוועדות התרשמו כי בעיה שכזאת אינה קיימת וכן קבעו כי לא קיימת חריגה מתקנות החנייה החלות, שכן תקנות אלו אינן מתייחסות למרפאה וטרינרית. קשה שלא להעיר כי נראה שלא החשש ממצוקת חנייה בהווה או בעתיד טורד באמת את מנוחתם של המערערים, אלא שכל מטרתה של טענה זאת היא למנוע את הפעלת המרפאה. 21. בעניין אחד נראה לי כי יש להתערב בצורה מסוימת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיבל את קביעתה של ועדת הערר כי ההוראה המצויה בסעיף סעיף 5 ג' 2(ד) לתוכנית המתאר בטלה נוכח סתירה שמצאה בין הוראות תוכנית המתאר לבין הוראות סעיף 2.03 לתקנות התכנון והבניה. כתוצאה מכך קבעה ועדת הערר כי בבניה עתידית יינתנו היתרים לבניית מרתפים בגובה 2.50 מטר ומעלה. פתרון זה משאיר על כנה את האפשרות של שימוש במרתפים קיימים רבים באופן שלהשקפת ועדת הערר השימוש אינו חוקי זאת לא רק לגבי דוגמאות כגון משרד, אלא גם כאשר אדם הופך את מרתפו לחדר משחקים או לחדר כושר לשימושו האישי. עם תוצאה זו קשה להשלים. המערערים טוענים כי הוועדה התירה למעשה, וללא סמכות שימוש במרתפים קיימים בגובה שאינו חוקי ויש ממש בטענתם זו. על כן, לעניין גובה המרתפים אני מציעה ללכת בדרך אחרת, דרך המוצעת למעשה על ידי הועדה המקומית. 22. עמדתי לעיל, אגב תיאור החלטת ועדת הערר, על הוראות הדין הרלוונטיות, ואחזור בקצרה: סעיף 132 לחוק התכנון והבניה קובע כי תקנות לפי פרק י"א כוחן יפה מכוחה של תכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות. כפי שקבעה ועדת הערר, תקנות התכנון והבניה כוחן יפה אכן מהוראות התוכנית. תקנה 2.03 לתקנות האמורות קובעת גבהים מינימאליים לחלקי בנין שונים – מרתף המשמש למטרת שירות, מקלט לשעת חירום חדרי עליית גג ועוד כהנה וכהנה דוגמאות. בדרך כלל מצוין בתקנה האמורה גובה מזערי ממנו לא ניתן לסטות. ואולם, ההוראה החשובה לעניינו מתוך סעיף 2.03 קובעת גובה מזערי של 2.50 מטר לגבי "חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת" (ההדגשה הוספה – מ"נ). לדעתי הוראות תוכנית המתאר, המגבילות את גובה המרתף ל-240 סנטימטר היא בגדר "הוראה מיוחדת" לעניין סעיף 2.03 האמור. ההוראה הנוגעת לגבי חדר הנועד למטרה עיקרית היא בגדר הוראה בתקנות המסמיכה, היא עצמה, לשנות את קביעת התקנות בדרך של הוראה מיוחדת בתוכנית. פרשנות זאת לתקנות, המאפשרת להוראות סעיף 5 ג' 2(ד) לתוכנית המתאר להתקיים לצידן, היא פרשנות העדיפה על פרשנות הגוררת את ביטולן. העולה מכל האמור הוא כי אם תישמע דעתי הוראת סעיף 5 ג' 2(ד), ומגבלת הגובה האמורה בה יישארו על כנם, כך שהשימושים אשר מתירה התוכנית יהיו מותרים גם בגובה שנקבע בה. 23. כללם של דברים: בכפוף לאמור בסעיף 22 לעיל, הערעור נדחה. לא יהיה צו להוצאות. המשנָה לנשיא השופט י' עמית: אני מסכים. ש ו פ ט השופט נ' סולברג: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של המשנָה לנשיא מ' נאור. ניתן היום, ‏ב' באלול, תשע"ב (‏20.8.2012). המשנָה לנשיא ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 11025230_C10.doc עע מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il