מדינת ישראל נ. תחנת אוטובסים מרכזית ירושלים

5 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2461/16 וערעור שכנגד לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערערת והמשיבה שכנגד: מדינת ישראל נ ג ד המשיבות והמערערות שכנגד: 1. תחנת אוטובסים מרכזית ירושלים בע"מ 2. אמות השקעות בע"מ ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 24.12.2015 (וכן על פסק דין משלים מיום 9.2.2016 והחלטה בבקשה לתיקון טעות סופר מיום 22.2.2016) בת"א 50265-10-12 תאריך הישיבה: י"ב באדר ב התשע"ט (19.3.2019) בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד שרון מן אורין בשם המשיבות והמערערות שכנגד: עו"ד דב פישלר פסק-דין הנשיאה א' חיות: ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ת' בזק-רפפורט) מיום 24.12.2015 (להלן: פסק הדין), על פסק דין משלים מיום 9.2.2016 (להלן: פסק הדין המשלים) ועל החלטה מיום 22.2.2016 בבקשה לתיקון פסק דין בת"א 50265-10-12 (להלן: החלטת התיקון). בפסק הדין התקבלה באופן חלקי תביעת המשיבות – המערערות שכנגד (להלן: המשיבות), ובהמשך נקבע בפסק הדין המשלים ובהחלטת התיקון כי על המערערת – המשיבה שכנגד (להלן: המדינה), לשלם להן דמי שכירות וריבית פיגורים בסך 3,495,228 ש"ח, דמי ניהול בסך 246,901 ש"ח (כולל ריבית פיגורים) וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. כעולה מפסק הדין, בשנת 2001 התקשרה המדינה עם המשיבות בהסכם להשכרתם של משרדים בשטח של 8,700 מ"ר וכן מחסנים וחניות במתחם התחנה המרכזית בירושלים (להלן: המושכר) שבבעלות המשיבות, לתקופה של עשר שנים (להלן: חוזה השכירות). כמו כן, הוסכם כי המשיבות יתחזקו את המושכר ובכלל זה ידאגו לטיפול ולתחזוקת מערכות מיזוג האוויר שבו וכן ימנעו "כל מפגע סביבתי במושכר ... [הנובע] מהפעלה במתחם תחנת אוטובוסים מרכזית, לרבות מפגעי ... [זיהום] אויר" (סעיף 16(ו) לחוזה השכירות, מוצג 1 למוצגי המדינה). נוסף על חוזה השכירות, חתמו המשיבות גם על חוזי ניהול ותחזוקה (להלן: חוזי הניהול) עם יחידות המדינה השונות שאיכלסו את המושכר. על פי חוזי הניהול היה על המשיבות לספק שירותי ניקיון ותחזוקה שונים במושכר תמורת תשלום דמי ניהול. סמוך לאחר אכלוס המושכר החלו עובדי המדינה להתלונן כי נגרמות להם "תחושות לא נעימות ובעיות רפואיות הקשורות, לכאורה, לאיכות האוויר בבניין" (פסקה 8 לפסק הדין). בעקבות התגברות תלונות העובדים וקבלת חוות דעת מומחים ביחס לאיכות האוויר במושכר, החלה המדינה בחודש מרץ 2011 לדרוש מן המשיבות לבצע תיקונים שונים במושכר על מנת לשפר את תחזוקת המערכות השונות. המדינה הבהירה למשיבות את הדחיפות והנחיצות שבתיקונים ודרשה מהן תכנית עבודה ולוח זמנים מפורט לשם שיפור המצב. המשיבות הסכימו לבצע תיקונים ונקבו במועדים לסיום הביצוע של חלק מהם, אולם לא הציגו תכנית עבודה ולוח זמנים מסודר וחלק מן התיקונים התארכו מעבר למצופה, בשים לב לאופיים של הליקויים. במסגרת פניות חוזרות מטעם נציגי המדינה במהלך התקופה שבין חודש מרץ 2011 לחודש נובמבר 2011, הובהר על ידה לא אחת כי היא שוקלת את צעדיה וביום 15.11.2011, במהלך ישיבה בין הצדדים, הודיעו נציגי המדינה למשיבות כי בשל המצב במושכר ובשל חוסר האמון שנוצר בעקבות התנהלותן, הוחלט לפנותו באופן מידי. ביום 24.11.2011 הודיעה המדינה למשיבות כי עד לתאריך 30.11.2011 בכוונתה לפנות חלק מהמשרדים בהיקף של 1,882 מ"ר (להלן: הודעת הביטול). בהמשך, פינתה המדינה שטחים נוספים בשני מועדים שונים (ביום 22.2.2012 וביום 23.4.2012 – להלן יחדיו: הפינויים המאוחרים), ועד לתום תקופת חוזה השכירות, היא המשיכה לעשות שימוש בשטח בהיקף של 2,686 מ"ר (להלן: השטח הנותר) ושילמה למשיבות דמי שכירות מופחתים עבור השטח הנותר בלבד. כמו כן, הפסיקה המדינה לשלם תשלומים נוספים מכוח חוזי הניהול בגין השטחים שפונו על ידה. על רקע זה הגישו המשיבות ביום 29.10.2012 את תביעתן לבית המשפט קמא (להלן: התביעה העיקרית), בה עתרו לסעד של אכיפה לשם קבלת מלוא דמי השכירות לפי חוזה השכירות ודמי הניהול לפי חוזי הניהול. המדינה מצידה הגישה תביעה שכנגד בטענה כי היא זכאית לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לה בעקבות הפרת חוזה השכירות על ידי המשיבות. ביום 25.3.2014 ניתן תוקף להסכמת הצדדים לפיה בשלב ראשון תישמע התביעה העיקרית, וכי הוראות בדבר התביעה שכנגד תינתנה בהמשך. ביום 24.12.2015 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא, אשר קיבל בחלקה את התביעה העיקרית. נקבע כי מן התשתית העובדתית שהוצגה עולה כי היו במושכר ליקויים שונים ובכלל זה איכות אוויר לא תקינה וכי המשיבות היו מודעות לליקויים ופעלו לתיקונם, אך חלק ממשי מהפעולות הדרושות לא נעשה בתוך פרק זמן ראוי וזאת בניגוד להתחייבויות שניתנו. מטעמים אלו קבע בית המשפט קמא כי המשיבות הפרו את חוזה השכירות הפרה יסודית, שכן מדובר בהפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה השכירות אילו היה צופה אותה. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי המדינה נתנה למשיבות ארכה סבירה לתיקון הליקויים שנתגלו ואף התריעה כדין כי אם לא יתוקנו היא תבטל את החוזה. כמו כן, נקבע כי הודעת הביטול הייתה כדין, שכן היא ניתנה לאחר שחלפה ארכה סבירה לתיקון ההפרה, מבלי שזו תוקנה בפועל. עוד נקבע כי העובדה שהודעת הביטול נשלחה לאחר שהמדינה כבר החליטה על ביטול החוזה אינה הופכת את הודעת הביטול לנגועה בחוסר תום לב וכי למדינה היה אינטרס לגיטימי שלא להודיע על ביטול החוזה עד אשר תוודא כי באפשרותה לשכור מבנה חלופי. עם זאת, בכל הנוגע לפינויים המאוחרים קבע בית המשפט קמא כי עם הודעת הביטול מיום 24.11.2011, מיצתה המדינה את זכותה לבטל את חוזה השכירות בגין הליקויים שהוכחו לפני אותו היום ועל כן, ככל שהדבר נוגע לפינויים המאוחרים היה על המדינה להוכיח זכות עצמאית ותקפה לביטול במועד הפינוי וכזאת לא עשתה. הפועל היוצא מקביעה זו, כך ציין בית המשפט קמא, הוא כי המדינה חבה בתשלום דמי השכירות בגין שטחי המושכר שהחוזה בעניינם לא בוטל ביום 24.11.2011. באשר לתביעת המשיבות לתשלום דמי ניהול קבע בית המשפט קמא כי בהתאם להוראות חוזי הניהול, המשיבות אינן זכאיות לדמי ניהול בגין שירותים שלא ניתנו בפועל ועל כן, דחה את תביעתן בהקשר זה. כמו כן התייחס בית המשפט קמא לטענות המשיבות בדבר שירותים שנאלצו לתת בפועל בשטחים ציבוריים נוכח המשך השכירות בחלק מן המושכר, וקבע כי מדובר בטענה לפיצויים בשל הפרת חוזה מצד המדינה ואילו התביעה שהוגשה היא תביעה לאכיפת החוזה. על כן אין מקום לסעד שנתבקש בהקשר זה. לבסוף, בכל הנוגע לטענות המשיבות בדבר זכאותם לריבית פיגורים עבור דמי השכירות ודמי הניהול שלא שולמו במועדם, קבע בית המשפט קמא כי על המדינה לשלם למשיבות ריבית פיגורים בגין האיחור בתשלום דמי השכירות בלבד. בכל הנוגע לתשלום ריבית פיגורים עבור דמי הניהול, ציין בית המשפט קמא "למעלה מן הנחוץ", כי הוראה בעניין זה אינה קיימת בחוזי הניהול ועל כן, המשיבות אינן זכאיות לתשלום האמור. בית המשפט קמא הורה למשיבות להגיש תחשיב לעניין דמי השכירות שהן זכאיות לקבל החל מיום 1.12.2011 ועד תום תקופת השכירות, בתוספת ריבית פיגורים. על פי התחשיב שהגישו המשיבות עמד חוב המדינה על 2,584,511 ש"ח בגין דמי השכירות; 167,877 ש"ח בגין דמי ניהול עד לחודש ספטמבר 2011, שלא שולמו ונדרשו בתביעה; וסכום של 1,043,023 ש"ח בגין ריבית פיגורים (על כלל הקרן). המדינה הגישה תחשיב נגדי לפיו קרן החוב בגין דמי השכירות עומדת על 2,539,526 ש"ח וטענה כי על פי פסק הדין עליה לשלם ריבית פיגורים אך ורק בגין רכיב זה של החוב, ובסך הכל – 3,495,228 ש"ח. אשר לדמי הניהול שנכללו בתחשיב המשיבות, טענה המדינה כי התביעה נדחתה בהקשר זה ועל כן אין מקום להוסיפם. ביום 9.2.2016, לאחר עיון בתחשיבים שהוגשו על ידי הצדדים ובטענות שהעלו בעניין זה, ניתן על ידי בית המשפט קמא פסק דין משלים לפיו אימץ בית המשפט את תחשיב המדינה בכל הנוגע לדמי השכירות ולריבית הפיגורים שחלה על הקרן, והורה לה לשלם סכום של 3,495,526 ש"ח. עוד קבע בית המשפט קמא, כי במסגרת פסק הדין נדחו טענות המשיבות בכל הנוגע לזכאות לדמי ניהול לאחר הפינוי, אך לא נקבע דבר בנוגע לדמי ניהול קודמים שבהם היא חבה עד לחודש ספטמבר 2011 ועל כן, ראה להשלים את פסק דינו בסוגיה זו וקבע כי על המדינה לשלם למשיבות דמי ניהול בגין תקופה זו בסך של 246,901 ש"ח, הכולל ריבית פיגורים. כמו כן חייב בית המשפט קמא את המדינה בשכר טרחת המשיבות בסכום של 120,000 ש"ח, בהחזר אגרה בגין הסכום שנפסק בפועל ובתשלום שכרם של עדי המשיבות. ביום 21.2.2016 הגישה המדינה בקשה לתיקון פסק הדין המשלים וטענה כי נפלו בו שתי טעויות סופר. הראשונה נוגעת לסכום לתשלום בגין דמי השכירות שעמד על פי תחשיבה על 3,495,228 ש"ח ולא 3,495,526 ש"ח כפי שנקבע בפסק הדין המשלים. השנייה, נוגעת לחיוב בריבית פיגורים על דמי הניהול שנפסקו לטובת המשיבות, וזאת בניגוד לקביעה בפסק הדין. המשיבות הותירו את תיקון הטעות הראשונה לשיקול דעת בית המשפט והתנגדו לתיקון הטעות השנייה, בטענה שמדובר בתיקון מהותי של פסק הדין המשלים שלא ניתן לעשותו במסגרת בקשה לתיקון טעות סופר מכוח סעיף 81 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, אלא במסגרת ערעור בלבד. ביום 22.2.2016 קיבל בית המשפט קמא את בקשת התיקון בכל הנוגע לטעות שנפלה בסכום דמי השכירות, אך דחה את הבקשה בנוגע לדמי הניהול וציין כי "אין מדובר בטעות סופר, אף כי ייתכן שמדובר בטעות ולפיכך לא ניתן להיעתר לבקשה". מכאן הערעורים שבפנינו. המדינה מפנה את עיקר טענותיה נגד קביעת בית המשפט קמא לפיה לא עמדה לה הזכות להוסיף ולפנות את המושכר לאחר הפינוי בחודש נובמבר 2011, וכפועל היוצא מכך, נגד הקביעה לפיה הפינויים המאוחרים נעשו שלא כדין. עוד טוענת המדינה כי שגה בית המשפט קמא עת קבע בפסק הדין המשלים כי יש לשלם ריבית פיגורים בגין דמי הניהול שנפסקו לטובת המשיבות, חלף הפרשי הצמדה וריבית בלבד על הקרן. בערעור שכנגד טוענות המשיבות כי בית המשפט קמא שגה בקביעתו שהליקויים במושכר מהווים הפרה יסודית ולפיכך, לטענתן, כלל לא קמה למדינה עילה לבטל את חוזה השכירות. עוד טענו המשיבות כנגד אימוץ תחשיב המדינה לעניין גובה דמי השכירות. אשר לסוגיית דמי הניהול, טוענות המשיבות כי שגה בית המשפט קמא בדחותו את תביעתן לתשלום עבור השטחים הציבוריים במושכר לאחר הפינוי החלקי, וכן בקובעו כי הן אינן זכאיות לריבית פיגורים בגין דמי הניהול. עיינו בטענות הצדדים בכתב ובעל פה והגענו למסקנה כי יש לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד ולאמץ את פסק הדין של בית המשפט קמא, מטעמיו, לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. זאת, למעט סוגיה אחת והיא – חיוב המדינה בתשלום ריבית פיגורים בגין דמי הניהול על פי פסק הדין המשלים. טענות הצדדים בשני הערעורים מתמקדות בהשגות על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא אך הלכה פסוקה היא כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב במימצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים, שהמקרה דנן אינו נמנה עמם (ראו: ע"א 2400/16 מ.א. עליאן בע"מ נ' אברהמי, בפסקה 5 (12.6.2017); ע"א 8557/06 עיריית פתח תקווה נ' חברת אולימפיה בניה השקעות ופיתוח בע"מ, בפסקה 9 (15.9.2010)). כפי שפורט בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט קמא, הראיות שהוצגו בפניו מלמדות בבירור על כך שהמשיבות הפרו את חוזה השכירות הפרה יסודית ומנגד כי המדינה שלחה הודעת ביטול כדין רק ביחס לחלק שאותו פינתה בסוף חודש נובמבר 2011. כפועל היוצא מקביעות אלה, מצא בית המשפט קמא כי המשיבות זכאיות לדמי שכירות שלא שולמו להן בעבור חלק מן המושכר שלא פונה באותו שלב, וכן לריבית פיגורים בהתאם להוראות חוזה השכירות בגין האיחור בתשלומים אלו. עוד נקבע כי המשיבות זכאיות לתשלום בעבור דמי הניהול בגין התקופה שעד לחודש ספטמבר 2011 שלא שולמו. בית המשפט קמא בחן וניתח כנדרש את התשתית הראייתית שהוצגה לו, תוך התייחסות מפורטת וממצה לטענות הצדדים. הממצאים העובדתיים שקבע מבוססים היטב ותומכים במסקנה המשפטית שאליה הגיע. על כן, לא מצאנו כי יש הצדקה להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא בהקשר זה. באשר לקביעת בית המשפט קמא בפסק הדין המשלים כי על המדינה לשלם ריבית פיגורים בגין דמי הניהול שבהם חויבה עד לחודש ספטמבר 2011. נראה כי בית המשפט אכן טעה עת קבע כי לדמי הניהול שנפסקו יש להוסיף ריבית פיגורים, וזאת בניגוד לקביעתו בהקשר זה בפסק הדין. על כן, יש לקבל את ערעור המדינה בנקודה זו בלבד ולהורות כי עליה לשלם את דמי הניהול כאמור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק. משכך על המשיבות להשיב למדינה סך של 67,045.84 ש"ח (שהוא סכום ההפרש שציינה המדינה בין ריבית הפיגורים על דמי הניהול ובין הפרשי ההצמדה והריבית, והמשיבות לא חלקו עליו). סיכומו של דבר – הערעור והערעור שכנגד נדחים בזאת, למעט בכל הנוגע לסוגיית ריבית הפיגורים בגין דמי הניהול, לגביה מתקבל ערעור המדינה כאמור בסעיף 7 לעיל. נוכח התוצאה שאליה הגענו, אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏ה' בניסן התשע"ט (‏10.4.2019). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 16024610_V12.docx גק מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1