עלרונט דן בע"מ נ. י.ע. דן סנטר ב.ב שותפות

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2399/19 לפני: כבוד המשנה לנשיאה (בדימ') ח' מלצר כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופט א' שטיין המערערת: עלרונט דן בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. י.ע. דן סנטר ב.ב. שותפות 2. יהודה עמאר ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בת"א 64411-06-16 (השופטת ח' פלינר) שניתן ביום 17.02.2019 תאריך הישיבה: כ"א בתמוז התש"ף (29.06.2020) בשם המערערת: עו"ד יורם זמיר; עו"ד נעם פורר בשם המשיבים: עו"ד דוד תורג'מן; עו"ד עמית שניצר פסק-דין השופט א' שטיין: המשיבים רכשו מקרקעין אשר עליהם נועדו להיבנות חניון, מרכז מסחרי ומגדל משרדים (להלן: המקרקעין והפרוייקט, לפי העניין). בשנת 2007 רכשה המערערת, עלרונט דן בע"מ (להלן: עלרונט), שני שלישים מהזכויות במקרקעין. לאחר מכן, קידום הפרויקט התעכב בשל מחלוקות שונות שנתגלעו בין הצדדים. ביום 11.4.2013, חתמו הצדדים על זכרון דברים שמטרתו פירוק השיתוף במקרקעין (להלן: ההסכם). ההסכם כלל שלוש חלופות לפירוק השיתוף. לפי החלופה הראשונה תוכל המשיבה 1, י.ע. דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת (להלן: השותפות), לקבל חלק מהמקרקעין אשר בו עתיד לקום מרכז מסחרי, אם תעמוד במספר תנאים. השותפות ביקשה לממש את החלופה הראשונה כאמור, אך עלרונט סברה שהתנאים למימושה לא התקיימו וביקשה למכור את המקרקעין בהתאם לחלופה השלישית שנקבעה בהסכם. בהתאם לעמדתה, החלה עלרונט לקדם את המכירה באמצעות נאמן (להלן: הנאמן). בתאריך 24.12.2013, במטרה למנוע את מכירת המקרקעין, הגישה השותפות המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (ה"פ 48029-12-13), בגדרה ביקשה שייקבע כי התקיימו התנאים למימוש החלופה הראשונה. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתה של השותפות. השותפות ערערה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי לבית משפט זה. בגדרו של אותו ערעור, עתרה השותפות לקבלת צו מניעה זמני שיעכב את מכירת המקרקעין עד להכרעה בערעורה. ביום 2.7.2015 ניתן הצו המבוקש. צו זה הורה על עיכוב מכירת המקרקעין עד לסיום בירור הערעור, תוך שהוא מתנה עיכוב זה, בין היתר, בחתימת השותפות על כתב התחייבות עצמית (שיעמוד לצד זה שנחתם בידי המשיב 2) ובהעמדת ערבות בנקאית על סך 1,000,000 ₪ (ראו: ע"א 954/15 י.ע דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת נ' עלרונט דן בע"מ (2.7.2015)). השותפות מילאה אחר התנאים שנקבעו והצו נכנס לתוקפו. כעבור כחמישה חודשים, ביום 4.1.2016, נדחה ערעור השותפות. השותפות הגישה בקשה שהוכתרה כ"בקשה להחזר עירבון כספי". בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 30.3.2016, במסגרתה נקבע כי הערבות הבנקאית שהופקדה הינה בגדר ערבות, ולא בגדר עירבון, ולפיכך המועד שנקצב לעלרונט לפתיחת ההליך המתאים להוכחת נזקיה טרם חלף (ראו: ע"א 954/15 י.ע דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת נ' עלרונט דן בע"מ, פסקה 12 (30.3.2016)). בהתייחסו להליך הראוי למימוש הערבות, ציטט בית המשפט פסיקות עבר, לפיהן "כאשר בקשת החילוט מחייבת הוכחת נזק וקיום קשר סיבתי, הכרוכים בהבאת ראיות מפורטות ומורכבות, וכאשר ההליך אשר במסגרתו ניתנה הערבות הוא ערעור שהסתיים במתן פסק דין, דרך המלך לברר את סוגיית החילוט, ובכללה שאלת הנזק והקשר הסיבתי בינו לבין הסעד הזמני, היא בהגשת תובענה עצמאית בעניין זה לערכאה הדיונית" (ראו: שם, פסקה 13; ע"א 10650/08 חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ נ' אלישיוב, פסקה 10 (16.8.2009); ע"א 4031/14 בחוס נ' געפרי, פסקה 9 (17.3.2016)). לאחר דחיית הערעור פרסם הנאמן הזמנה לרכישת המקרקעין, ובעקבותיה הוגשו ארבע הצעות, כאשר השתיים הגבוהות מביניהן הוגשו מטעם עלרונט ומטעם השותפות. בין מציעות ההצעות הללו נוהל הליך התמחרות, ובסופו זכתה הצעתה של השותפות אשר עמדה על סך של 223,000,000 ₪. ביום 15.6.2016 אושרה זכייתה של השותפות בהתמחרות, וביום 21.7.2016 היא חתמה על חוזה לרכישת חלקה של עלרונט במקרקעין. ביום 29.6.2016 הגישה עלרונט לבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו תביעה לפיצויים בגין הנזק אשר נגרם לה, לטענתה, כתוצאה מצו המניעה שכאמור הוצא לבקשת המשיבים. בית המשפט דחה את תביעתה של עלרונט מאחר שזו לא הוכיחה את נזקה, ועל פסק דינו הוגש הערעור שלפנינו. סבורני כי דין הערעור להידחות. הלכה היא עמנו, כי בעל דין המבקש לרפא נזק אשר נגרם לו בשל מתן סעד זמני באמצעות מימוש התחייבותו העצמית של בעל הדין אשר עתר לסעד האמור, נדרש להוכיח את קיומו של הנזק שנגרם לו בפועל, את שיעור הנזק האמור ואת הקשר הסיבתי בין הסעד הזמני לבינו (ראו: ע"א 732/80 ארנס נ' "בית אל – זכרון יעקב", פ"ד לח(2) 645, 665 (1984) (להלן: עניין ארנס); רע"א 2422/00 אריאל הנדסת חשמל רמזורים ובקרה נ' עיריית בת-ים, פ"ד נו(4) 612, 624-620 (2002); רע"א 9308/08 אלול נ' רביב, פסקה 9 (21.4.2009) (להלן: עניין אלול); רע"א 9111/07 די.בי.קיו נתונים איכותיים בע"מ נ' די.סי.אל ישראל (1983) בע"מ, פסקה 9 (15.7.2009); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 375 (מהדורה 3, 2012)). ביישמם כלל זה, צעדו בתי המשפט בעקבות דבריו של הנשיא מ' שמגר בעניין ארנס, לפיהם בסוגיה מעין זו שלפנינו "לעניין הקשר הסיבתי ושיעור הנזק יפעילו בתי המשפט... בדרך ההיקש, את אמות המידה שגובשו, בסוגיה הקרובה לנושא שבפנינו, היינו בדיני הנזיקין" (ראו: עניין ארנס, פסקה 12). ויושם אל לב: להבדיל מהליך של חילוט עירבון, לגביו מורה תקנה 371(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות), כי אין צורך להוכיח את גובה הנזק הנטען; תביעה דוגמת זו שלפנינו איננה נהנית מפטור שכזה, אלא דורשת את הוכחת הנזק ושיעורו האמתי (ראו: תקנה 371(ב) לתקנות; עניין אלול, פסקה 9; רע"א 3780/16 רון נ' עזבון פת גיטיה ז"ל, פסקה 9 (24.7.2016)). עלרונט לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח את הנזק שנגרם לה, לטענתה. תביעתה התמקדה באובדן התשואה שהיא הייתה יכולה להפיק מתמורת המכר, לשיטתה, בפרק הזמן שבו עמד צו המניעה בתוקפו. כפי שקבע בית משפט קמא, בצעדה בנתיב תביעה זה נשענה עלרונט על הנחה שלפיה שווי המקרקעין נותר בעינו במשך תקופת עיכוב מכירתם – דהיינו כי התמורה שהתקבלה על ידיה ממכירת המקרקעין בדיעבד, 223,000,000 ₪, הייתה מתקבלת אף במועד מתן הצו – ועניין זה לא הוכח כלל ועיקר. יתרה מכך: בית המשפט קבע כעניין שבעובדה כי התמורה שהתקבלה בעד מכירת המקרקעין אף עלתה בעקבות צו המניעה שניתן, ומכאן כי הנזק לו טענה עלרונט לאו נזק הוא. בממצאי עובדה אלו, אשר נקבעו על ידי בית משפט קמא לאחר שהתרשם מהראיות ושמע את עדי הצדדים, לא נוכל – וממילא לא נרצה – להתערב (ראו למשל: ע"א 3132/14 יורם נ' מלח הארץ בע"מ, פסקה 7 (18.6.2015); ע"א 8329/16 טרנס אטלס נ' אליהו פרחי בדי ריפוד בע"מ, פסקה 16 (4.6.2018)). מכאן עולה המסקנה כי פסק הדין קמא עומד על יסודות איתנים וכי דין הערעור שלפנינו להידחות אפוא. אשר על כן, הנני מציע כי נדחה את ערעורה של עלרונט ונחייבה לשלם למשיבים הוצאות בסך כולל של 30,000 ₪. ש ו פ ט השופט ד' מינץ: אני מסכים. ש ו פ ט המשנה לנשיאה (בדימ') ח' מלצר: 1. אני מצטרף, בנסיבות, לתוצאה המוצעת על-ידי חברי, השופט א' שטיין, ואולם אני מבקש להוסיף מספר הערות: א) אני מעדיף להשאיר בצריך-עיון את השאלה מהי השיטה על-פיה יש לחשב את הפיצוי במקרה כגון זה שבפנינו (האם היא נזיקית בהיקש, כפי שקבע הנשיא מ' שמגר ב-ע"א 732/80 ארנס נ' "בית אל - זכרון יעקב", פ"ד לח(2) 645 (1982) (להלן: פרשת ארנס), או שהיא מתבססת על המבחן החוזי, כפי שהציע השופט י' אנגלרד ב-רע"א 2422/99 אריאל הנדסת חשמל רמזורים ובקרה נ' עירית בת-ים, פ"ד נו(4) 612, 619-618 (2002), או שהיא נובעת מסמכותו הטבעית של בית המשפט, כפי שהעיר השופט מ' אלון בפרשת ארנס). ההכרעה בסוגיות הללו עשויה להשליך גם על שאלות הנוגעות לנטל הבאת הראיות – להוכחת קשר סיבתי וקיומו של נזק. הטעם לכך שאין פה מקום לקביעת מסמרות, נעוץ בכך שלענייננו, הכרעה בסוגיה הנ"ל, המעוררת שאלות עיוניות ומעשיות נכבדות (עיינו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 119-116, 273-272 (2018)) – איננה דרושה, לנוכח התנהלות הצדדים ובתוכם המערערת, כמפורט בס"ק ב) שלהלן. ב) המערערת גזרה את הערכת הנזק הצפוי לה מצו המניעה הזמני שהתבקש כנגדה – משווי שמרני של 200,000,000 ש"ח לתמורה הצפויה מהמכירה של הנכס, אשר כנגד מכירתו התבקש צו המניעה הזמני שהוצא, ובמסגרת זו ניתנה ההתחייבות העצמית וכן הערבות שנועדו להבטיח למערערת פיצוי בגין כל נזק שייגרם לה מהעיכוב (בפועל, התמורה שהתקבלה בסופו של יום, לאחר שתובענת המשיבה 1 נדחתה וצו המניעה הזמני בוטל, היתה גבוהה יותר ועמדה על סך של 223,000,000 ש"ח). המערערת אף זכתה בבוררות בפיצוי מוסכם משמעותי של 3,000,000 ש"ח מכוח טענתה להפרת זכרון הדברים שנחתם בינה לבין המשיבה 1, וזאת, בין היתר, בהתבסס על הערכת שווי של הנכס בסך של 200,000,000 ש"ח (ראו בפיסקה 32 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). הנה כי כן, ייתכן שאילו כפות המאזניים היו מעויינות, אזי היה בעמימות העובדתית הגלומה בנסיבות הייחודיות שהתעוררו בפרשה זו (בין השאר, בשים לב לטיב הנכס שבו עסקינן ולקושי להכריע בין המומחים שהגישו את חוות דעתם לבית המשפט) – כדי להעביר את נטל הבאת הראיות בעניין זה אל כתפי המשיבים. יחד עם זאת, אינני סבור כי המקרה שבכאן אכן בא בגדר אותם מצבים חריגים בהם יתרונות דיוניים מהסוג האמור יינתנו למי שתובע את הפיצוי. בנסיבות העניין, וכפי שציין זאת חברי, השופט א' שטיין, המסקנה כי התמורה שהתקבלה בגין מכירת המקרקעין, נושא הערעור, עלתה בשיעור הגבוה מהנזק המשוער, בעקבות העיכוב שנכפה על המערערת – יסודה בממצאי עובדה, אותם קבע בית המשפט המחוזי הנכבד, וכידוע אין דרכה של ערכאה זו להתערב בממצאים כאלה. 2. נוכח כל האמור לעיל – אין לשלול את הטענה כי צו המניעה הזמני והעיכוב שנגרם בעטיו דווקא היטיבו (ולא הרעו) עם המערערת. בכך שונה המקרה שלפנינו מהסוגיות שעלו ב-ע"א 3654/97 קרטין נ' עטרת ניירות ערך (2000) בע"מ, פ"ד נג(3) 385 (1999). 3. בכפוף להערות שלעיל – אני מסכים איפוא לדחיית הערעור, כמוצע. המשנה לנשיאה (בדימ') הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין. ניתן היום, ‏ד' בתמוז התשפ"א (‏14.6.2021). המשנה לנשיאה (בדימ') ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19023990_F06.docx אב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il