פז חברת נפט בע"מ נ. אליהו ממן

28 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2308/20 לפני: כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופט ש' שוחט כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המערערת: פז חברת נפט בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. אליהו ממן 2. יזרעאליה תחנת דלק בע"מ 3. ס.ד. ברעד אחזקות ונכסים בע"מ 4. עיריית חיפה 5. אזורים בעניין (1965) בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 25040-07-17 שניתן ביום 14.1.2020 על ידי כבוד השופט מנחם רניאל תאריך הישיבה: כ"ח באדר ב התשפ"ב (31.03.2022) בשם המערערת: עו"ד יהושע חורש, עו"ד אוהד בן-יהודה, עו"ד נגה חנציס בשם המשיבים 2-1: עו"ד אייל רוזן בשם המשיבה 3: עו"ד אליעד שחם בשם המשיבה 4: עו"ד גיא פייביש בשם המשיבה 5: עו"ד ערן שפינדל, עו"ד שירי שירן פסק-דין השופטת ג' כנפי-שטייניץ: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט מ' רניאל) מיום 14.1.2020 בת"א 25040-07-17, בגדרו נדחתה תביעה שהגישה המערערת, פז חברת נפט בע"מ (להלן: פז), נגד המשיבים 4-1, והתקבלה בחלקה תביעה שכנגד שהגישו המשיבים 1 ו-2, אליהו ממן ויזרעאליה תחנת דלק בע"מ, נגד פז. עיקרי העובדות וההליכים הנוגעים לעניין ההתדיינות שבענייננו נסובה על זכויות הצדדים בתחנת הדלק "פז יזרעאליה", המצויה במקרקעין הידועים כחלקות 31 ו-43 בגוש 10881, בחיפה. פז היא חברה ציבורית שעיסוקה בשיווק ומכירה של מוצרי נפט; המשיב 1, מר אליהו ממן (להלן: אליהו) הוא נכה צה"ל אשר קיבל בשנות ה-70 של המאה הקודמת, לפי המלצת אגף השיקום במשרד הביטחון, זכויות חכירה ראשית, ללא מכרז, במקרקעין המיועדים לתחנת דלק. זכויות אלה הוקנו לאליהו בהתאם למדיניות ממשלתית שהיתה נהוגה באותה עת ואשר נועדה לשיקום נכי צה"ל; המשיבה 2, יזרעאליה תחנת דלק בע"מ, היא חברה בשליטתו של אליהו (שניהם יקראו להלן: ממן), שבאמצעותה מתבצעת ההתחשבנות בכל הנוגע להפעלת תחנת הדלק; יתר המשיבות יוצגו בהמשך לפי הקשרן להליך דנן. ההתקשרות החוזית בין פז לממן החלה דרכה ביום 7.9.1976, אז נחתם בין פז לבין אליהו הסכם מסגרת שהסדיר התחייבויות שונות של הצדדים, בהן בין היתר: התחייבות של אליהו להחכרת מקרקעי התחנה בחכירת משנה לפז לאחר שיקבל מבעלי המקרקעין זכויות חכירה לדורות; התחייבות פז להקים תחנת דלק על מקרקעי התחנה; מינוי של אליהו לשמש כקמעונאי של פז ועוד (להלן: הסכם המסגרת). ביום 2.11.1976 התקשר אליהו בשני הסכמי חכירה בהתייחס למקרקעין שעליהם הוקמה התחנה, חלקות 31 ו-43 בגוש 10881 (להלן: הסכמי החכירה): הסכם אחד, המתייחס לחלקה 31, עם המשיבה 4, עיריית חיפה (להלן: עיריית חיפה), שחכרה את המקרקעין מקק"ל; והסכם שני, המתייחס לחלקה 43, עם חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, שלימים נרכשה על-ידי המשיבה 5, אזורים בניין (1965) בע"מ (להלן: שיכון ופיתוח ואזורים, בהתאמה). תקופת החכירה שהוענקה לאליהו בשני הסכמי החכירה נקבעה ל-49 שנים, עם אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות. בהמשך, נחתם ביום 16.8.1978 בין פז לאליהו "הסכם קמעונאי" (להלן: ההסכם הקמעונאי), בו מינתה פז את אליהו לשמש קמעונאי מטעמה למכירה ולשיווק של מוצריה בתחנה, כנגד עמלה. בהסכם הקמעונאי נתנה פז לממן רשות להשתמש באופן זמני במקרקעי התחנה ובציוד שיושאל לממן לצורך הפעלתה. בהסכם הובהר כי מקרקעי התחנה והציוד המותקן בה "ישארו ויחשבו תמיד כשנמצאים בחזקתה הבלעדית של [פז]". היחסים בין הצדדים לא התנהלו על מי מנוחות, ולאחר הקמת התחנה התגלעו ביניהם סכסוכים ומחלוקות שהגיעו מעת לעת לפתחם של בתי המשפט. בשנים 1998-1997 הגישו פז ואליהו תביעות הדדיות אשר התבררו בבית המשפט המחוזי בחיפה. בתמצית, אליהו ביקש לבטל את המערכת ההסכמית בטענה שהיא עולה כדי הסדר כובל אסור, ומכל מקום כי תניותיה מהוות תניות מקפחות בחוזה אחיד. אליהו הוסיף ותבע את פז בסכום של 7 מיליון ₪ בגין הזנחת התחנה (ראו: ת"א 788/99). פז מנגד עתרה למינוי כונס נכסים שיפעיל את התחנה במקום אליהו, וכן תבעה את אליהו בסכום של כ-2.3 מיליון ₪ בגין אספקת מוצרי נפט שאליהו לא שילם עבורם (ראו: ת"א 10821/97). בהליך נוסף שפתחה, ביקשה פז מבית המשפט המחוזי לאכוף על ממן את הוראות ההסכם הקמעונאי (ראו: ת"א 1038/98). שלוש התביעות הללו אוחדו להליך אחד (להלן: ההליך המאוחד), וביום 2.9.2002 ניתן פסק הדין בהליך המאוחד בו דחה בית המשפט המחוזי (השופטת ר' חפרי-וינוגרדוב), את מרבית תביעתו של אליהו, בעוד שחלק מתביעותיה של פז התקבלו; ערעור וערעור שכנגד שהוגשו על פסק הדין נדחו בהסכמה (ראו: ע"א 8493/02 ממן נ' פז חברת נפט בע"מ (8.2.2004)). ביום 27.1.2004 נחתם בין פז לממן הסכם נוסף שבו, בין היתר, הוסדר תשלום חובו הפסוק של אליהו לפז באמצעות הלוואה שהועמדה לממן על-ידי פז. בנוסף, ובמסגרת אותו הסכם, הושעו זכויות וחובות הצדדים לפי ההסכם הקמעונאי לתקופת ההסכם, ותחת זאת נקבע הסדר שלפיו הפעלת התחנה תעבור לידיה של פז לתקופה של עשר שנים, בכפוף לתשלום חודשי שישולם לממן (להלן: הסכם ההפעלה). בהמשך, ביום 22.12.2005 חתמו פז וממן על תוספת להסכם ההפעלה ובה הוארכה, בין היתר, תקופת הפעלת התחנה על-ידי פז עד ליום 31.7.2015, וניתנה לפז אופציה, שמומשה בהמשך, להאריך תקופה זו עד ליום 31.1.2017. ביום 31.1.2017 נחתמה בין פז לממן תוספת נוספת להסכם ההפעלה, במסגרתה הוארכה תקופת ההפעלה של פז ב-10 שנים נוספות, עד ליום 31.1.2027. כן יצוין כי כחלק מתוספת זו, הוסכם שפז תחזיר להפעלת ממן את מתקן הרחיצה למכוניות המצוי בתחנה. בד בבד עם חתימתם על הסכמים אלה, חתמו ממן גם על שטרי משכון להבטחת מילוי התחייבויותיהם כלפי פז. הסכם המסגרת, הסכמי החכירה, ההסכם הקמעונאי, הסכם ההפעלה ושטרי המשכון, יכונו יחד, להלן: המערכת ההסכמית. בשלהי שנת 2009 הגישה פז תביעה נוספת נגד ממן ובצדה בקשה למתן סעדים ארעיים וזמניים (ה"פ 3046-12-09; להלן: המרצת הפתיחה). במסגרת הליך זה ביקשה פז, כי בית המשפט המחוזי יאסור על ממן לבצע כל דיספוזיציה בזכויותיהם בתחנה ובמקרקעיה. המרצת הפתיחה הוגשה בעקבות ניסיון של ממן למכור חלק מזכויותיהם בתחנה למשיבה 3, ס.ד ברעד אחזקות ונכסים בע"מ (להלן: ברעד), בהתאם להסכם מכר שנחתם בין ממן לברעד באותה העת (להלן: הסכם 2009). בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת י' וילנר) נתן ביום 12.12.2010 פסק דין חלקי, בהסכמת ממן וברעד, אשר הורה על ביטול הסכם 2009 ועל מחיקת הערת אזהרה שנרשמה בפנקסי המקרקעין לטובת ברעד. בהמשך, בפסק דין שניתן ביום 6.5.2012, נקבע כי פז הוכיחה את טענותיה, ולפיהן המערכת ההסכמית שחלה בין הצדדים אוסרת על מכירת זכויותיהם של ממן לאחר מבלי לקבל את הסכמתה של פז, ואף הוכיחה כי ממן העבירו את זכויותיהם לברעד ללא הסכמתה של פז. לאור האמור, הורה בית המשפט המחוזי על מתן צו מניעה קבוע האוסר על ממן או מי מטעמם לבצע כל פעולה שקשורה לתחנת הדלק או למקרקעיה, העומדת בניגוד למערכת ההסכמית שבין פז לממן, לרבות מכירה, השכרה או העברת הזכויות לצד שלישי, בין במישרין ובין בעקיפין, ללא הסכמה מראש ובכתב של פז. ביום 21.10.2010, בעוד המרצת הפתיחה תלויה ועומדת ועוד בטרם ניתן פסק הדין החלקי בו בוטל הסכם 2009, התקשרו ממן וברעד בהסכם נוסף הנושא את הכותרת "הסכם שותפות". בהסכם זה התחייבה ברעד להשקיע, "בגין חלקה בשותפות", סכום של 3.5 מיליון ₪ (שעיקרם כספים שקיבלו ממן זה מכבר), בתמורה לקבלת 20% מכל ההכנסות, התקבולים, דמי השכירות, טובות ההנאה, הפרמיות וכל זכות שתגיע לממן הנובעת מן הנכס (זכויות ממן במקרקעין ובתחנת התדלוק) (להלן: הסכם 2010). אין חולק כי בעת ביטול הסכם 2009, בהסכמת הצדדים לו, ממן לא הודיעו לבית המשפט המחוזי בחיפה או לפז על כריתת הסכם 2010. אציין כבר עתה כי הסכם 2010 הוא העומד בבסיס תביעתה של פז בהליך דנן. ביום 24.5.2016 רכשה פז את זכויותיה של אזורים במקרקעי התחנה (חלקה 43 בגוש 10881), בכפוף לזכויות החכירה של אליהו על פי הסכם החכירה עם אזורים. סיכום תמונת זכויות הצדדים בשלב זה, עובר להגשת תביעותיהם מושא ההליך דנן לבית המשפט המחוזי הוא, שפז היא הבעלים של עיקר מקרקעי התחנה (חלקה 43), אליהו הוא בעל זכויות החכירה בכל מקרקעי התחנה (חלקה 43 וחלקה 31), ופז חוכרת משנה של אליהו בהתייחס לכל מקרקעי התחנה וכן מפעילת תחנת הדלק כנגד תשלום חודשי לאליהו (על פי ההסכם הקמעונאי, המושעה עד לשנת 2027, אליהו הוא גם בעל רשות שימוש בתחנה ובמקרקעיה ובעל הזכות לשיווק קמעונאי של מוצרי פז). כמו כן, ובהתאם לתוספת להסכם ההפעלה, ממן מפעילים את מתקן הרחיצה למכוניות המצוי בתחנה. ביום 2.4.2017 פנתה פז, באמצעות בא כוחה, לממן, בהתראה על הפרת המערכת ההסכמית שבין הצדדים. בהתראה צוין כי אך לאחרונה נודע לפז כי בין ממן לברעד נחתם הסכם שותפות בנוגע לתחנה ולמקרקעיה (הסכם 2010), מבלי שניתנה הסכמתה לכך, ותוך הפרה בוטה של המערכת ההסכמית עמה. במכתב זה דרשה פז מממן לפעול לביטול העסקה בתוך 14 יום, שאם לא כן תנקוט באמצעים העומדים לרשותה על מנת להגן על זכויותיה או לביטול המערכת ההסכמית. במכתב עוקב מיום 17.5.2017 הודיעה פז לממן על ביטולה של המערכת ההסכמית שבין הצדדים, לרבות הסכמי החכירה. אציין כבר עתה כי הצדדים חלוקים ביחס להשתלשלות האירועים שבין שני המכתבים ועל תוקפה של הודעת פז על ביטול המערכת ההסכמית. להשלמת התמונה אציין כי ביום 13.8.2017, ולאחר הגשת כתב התביעה מושא ענייננו, שלחה פז לממן התראה נוספת על הפרת המערכת ההסכמית, בה דרשה מממן להסיר חריגות בנייה הקיימות, לטענתה, בשטח הרחיצה שבתחנת התדלוק, תוך 7 ימים. במכתב נוסף מיום 1.11.2017 הודיעה לממן כי משהפרות אלה לא תוקנו, המערכת ההסכמית מבוטלת, זאת מבלי לגרוע מטענתה כי זו כבר בוטלה בשל הפרות קודמות. ביום 12.7.2017 הגישה פז את התביעה העומדת במוקד הערעור שלפנינו (להלן: התביעה העיקרית). בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 15.11.2017, נטען בתמצית, כי ממן הפרו במשך שנים את המערכת ההסכמית שחלה על הצדדים, הן בהתקשרותם בהסכם 2010 עם ברעד מבלי שניתנה הסכמתה של פז לכך; הן מחמת בנייה בלתי חוקית שביצעו ממן ללא היתר בשטח מתקן הרחיצה לאחר תחילת הפעלתה על-ידי ממן בשנת 2017. בכתב תביעתה ביקשה פז מבית המשפט המחוזי סעדים הצהרתיים ולפיהם ייקבע כי ממן הפרו את המערכת ההסכמית וכן הפרו החלטות וצווים שיפוטיים שניתנו בעניינם. עוד ביקשה פז להצהיר על בטלותה של כל דיספוזיציה שבוצעה על-ידי ממן בזכויותיהם בקשר עם התחנה ומקרקעיה, וכן לקבוע כי פז ביטלה כדין את המערכת ההסכמית שבין הצדדים או לחלופין שהיתה זכאית לבטלה. פז הוסיפה וביקשה להורות לממן לסלק ידם ממקרקעי התחנה ולהשיבם לפז. ממן הגישו כתב תביעה שכנגד בו התבקש בית המשפט המחוזי להצהיר שתקופת חכירת המשנה של מקרקעי התחנה, הנתונה לפז, תסתיים ביום 1.11.2025 וכי זו עומדת על 49 שנים בלבד, ללא אופציה להארכתה (להלן: התביעה שכנגד). עוד ביקשו ממן סעד הצהרתי לפיו אין תוקף להסכם שנחתם בין אזורים לפז ביום 24.5.2016, מאחר שלטענתם מדובר במיזוג חברות שלא ניתנה לגביו הודעת מיזוג ולא התקבלה לגביו הסכמת הממונה לפי הקבוע בחוק התחרות הכלכלית, התשמ"ח-1998 (להלן: חוק התחרות). בית המשפט המחוזי דחה את התביעה העיקרית שהגישה פז וקיבל באופן חלקי את התביעה שכנגד שהוגשה על-ידי ממן. עיקרי פסק הדין של בית המשפט המחוזי בית המשפט המחוזי דן בתביעה העיקרית, ובחן תחילה האם בהתקשרותם בהסכם 2010 הפרו ממן את המערכת ההסכמית שחלה בין פז לממן. לשם כך, בחן בית המשפט המחוזי האם הסכם 2010 העביר זכות כלשהי בתחנה או במקרקעיה מממן לברעד, זאת בניגוד למערכת ההסכמית שנקשרה בין פז לממן ולפסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה, כי צורת השיתוף שעוגנה בהסכם 2010 אינה בגדר "קשרי שותפות" בעסק כהגדרתם בפקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975, וכי עסקינן בשותפות בהכנסות מהנכס, במובחן משותפות בנכס, בתחנה או במקרקעיה. בית המשפט המחוזי התרשם מהעדויות שהוצגו לפניו, וקבע כי בשונה מהסכם 2009, הסכם 2010 לא העביר לברעד זכויות קנייניות או חוזיות כלשהן מכוח המערכת ההסכמית שבין פז לממן, ומכאן שאין בהסכם משום הפרה של מערכת הסכמית זו. עוד נקבע, כי אף אם היה בהתקשרות ממן בהסכם 2010 משום הפרה של המערכת ההסכמית עם פז, ההפרה תוקנה על-ידי ממן במסגרת ארכה שנתנה פז לתיקונה, ולפיכך לא קמה לפז זכות לביטול המערכת ההסכמית בכל המתייחס להפרה זו. אשר להפרות הנטענות על-ידי פז בקשר לחריגות הבנייה וטענותיה הנוספות להיעדר רישיון עסק של ממן למתקן הרחיצה – נקבע כי טענת פז לקיומן של עבירות בנייה מחוץ למקרקעי התחנה עולה כדי הרחבת חזית, משום שזו לא נטענה בכתב התביעה המתוקן שהוגש על-ידה ונטענה לראשונה רק בשלב הסיכומים. לגופם של דברים נקבע כי לא מדובר בהפרה של המערכת ההסכמית, שכן התוספת להסכם שנחתמה בשנת 2017 כללה התחייבות של ממן להימנע מביצוע "עבירות בנייה" ב"שטח הרחיצה" בלבד, להבדיל מהשטחים הסמוכים לתחנה, שם בוצעו על-פי הטענה עבירות הבנייה. עוד נקבע כי ממכלול העדויות והראיות שהובאו עולה, כי מרבית המבנים שנטען לגביהם שהוקמו על-ידי ממן שלא כדין, היו קיימים עוד כשפז הפעילה את מתקן הרחיצה והיא עשתה בהם שימוש. ולבסוף נקבע, כי לא הוכח שבוצעו עבירות בנייה כלשהן בשטח התחנה, ועל כן הודעת הביטול ששלחה פז בעניין זה ניתנה שלא כדין. באשר לטענה להפעלת עסק הרחיצה ללא רישיון נקבע, שטענה זו לא בא זכרה בכתב התביעה המתוקן, ואף לא במכתבי ההתראה והביטול, וזו אף לא הוכחה. לאחר שדחה את התביעה העיקרית של פז, פנה בית המשפט המחוזי לדון בתביעה שכנגד שהוגשה על-ידי ממן. בית המשפט המחוזי בחן תחילה האם המערכת ההסכמית בין פז לממן שיקפה תקופת חכירת משנה של 49 שנים בלבד ללא אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות, כטענת ממן, או שמא המערכת ההסכמית הקנתה לפז אופציה להארכת התקופה של חכירת המשנה ב-49 שנים נוספות, כטענת פז. בית המשפט המחוזי הגיע לכלל מסקנה, כי יש לקבל את התביעה שכנגד במישור זה, וקבע כי תקופת חכירת המשנה של פז היא ל-49 שנים בלבד. אשר לטענותיהם של ממן, כי ההסכם בין פז לאזורים עולה כדי מיזוג חברות המחויב בהודעת מיזוג לפי חוק התחרות, נקבע כי העסקה שבוצעה בין פז לאזורים היא עסקת מכר מקרקעין, שאינה מחייבת הודעת מיזוג. עוד הובהר כי לאזורים לא היתה פעילות עסקית בתחום הדלק וכן כי אין לה ולא היו לה זכויות במקרקעי תחנות דלק אחרות. משכך, נקבע, כי ההסכם בין פז לאזורים לא היה מחויב בהודעת מיזוג לפי חוק התחרות ובהתאם נדחתה תביעתם של ממן לביטול הסכם זה. עיקר טענותיה של פז כאמור, פז הגישה ערעורה על דחיית תביעתה העיקרית וכן על קבלת התביעה שכנגד באופן חלקי. אשר לתביעה העיקרית שהגישה – פז סבורה כי בית המשפט המחוזי שגה משקבע שהסכם 2010 שונה מהסכם 2009 ועל כן אינו עולה כדי הפרת חוזה. כך לטענתה, משכותרתו של הסכם 2010 היא "הסכם שותפות" ותוכנו מלמד על כינונה של שותפות, הרי שהיה על בית המשפט המחוזי לקבוע, כי הלכה למעשה, מדובר בהסכם המבקש לכונן יחסי שותפות מלאים בין ממן לברעד באופן העולה כדי הפרה של המערכת ההסכמית, משזה מעביר את זכויותיהם של ממן בתחנה לברעד. פז מוסיפה וטוענת בהקשר זה, כי בית המשפט המחוזי שגה עת התעלם, ולמצער לא נתן את המשקל הראוי, לעובדה שהסכם 2010 מפר ומבזה שורה של החלטות וצווים שיפוטיים שניתנו ברבות השנים, ובעיקרם צו המניעה הקבוע שניתן בהמרצת הפתיחה. בנוסף, מלינה פז נגד קביעתו של בית המשפט המחוזי, ולפיה ביטול הסכם 2010 על-ידי ממן ביום 17.5.2017 עולה כדי תיקון ההפרה של ממן. פז טוענת בהקשר זה, כי הוכח שברעד וממן הוסיפו לפעול בהתאם להסכם 2010 לכל הפחות עד לחתימת הסכם ההלוואה שביטל הסכם זה, בשנת 2018, פשיטא שההסכם לא בוטל בפועל ביום 17.5.2017. כן טוענת פז, כי "ארכת החסד" שניתנה לממן לתיקון ההפרה הסתיימה ביום 8.5.2017, כך שאף אם זו תוקנה – התיקון בוצע לאחר הארכה שניתנה. פז מוסיפה וטוענת כי ממן הפרו את המערכת ההסכמית, גם משום שהם מסרבים לתקן עבירות בנייה בעסק הרחיצה המופעל על-ידם ואינם מחזיקים ברישיון עסק תקף. הפרות אלה, לדבריה של פז, הובילו לכך שהיא איננה יכולה להשלים הליכי רישוי ותכנון הנוגעים לתחנה ומתקניה, ובפרט אין באפשרותה לחדש את רישיון העסק של חנות הנוחות המופעלת על-ידה. אשר לתביעה שכנגד – טוענת פז כי קביעתו של בית המשפט המחוזי ולפיה חכירת המשנה שלה מוגבלת אך לתקופה של 49 שנים, ללא אופציה להארכתה, היא קביעה שגויה המצריכה את התערבותו של בית משפט זה כערכאת ערעור. כך לשיטתה, קביעה זו מנוגדת ללשון המערכת ההסכמית וכן לתכלית ולאומד הדעת המוצהר של המדינה, שגיבשה וניסחה את המערכת ההסכמית שנוגעת לחכירה. בהקשר זה הציגה פז את דו"ח ועדת צ'חנובר, שבו נקבעו עקרונות הסדר השיקום לנכי צה"ל באמצעות הקצאת מקרקעין, ללא מכרז, לצורך הפעלת תחנות תדלוק. לטענתה של פז, בדו"ח האמור נקבע כי חברת הדלק היא שנושאת במלוא העלויות והסיכונים בקשר לתחנה, והיא הבעלים של מקרקעיה, בעוד שזכויותיהם של המפעילים בתחנה ובמקרקעיה יפקעו עם תום תקופת ההפעלה. עוד נטען, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מנוגד לטענות עובדתיות שהעלה אליהו בהליכים קודמים, בהן יש לראות כהודאת בעל-דין מפורשת שניתנה על-ידו, כמו גם החלטות קודמות שניתנו בנושא על-ידי בתי המשפט בהליכים השונים, שיש לראותן כמקימות מעשה בית-דין בעניין זה. עיקרי טענות המשיבים מנגד, ממן סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוענים שיש לדחות את הערעור, שכן פסק הדין עוסק בעיקרו בממצאי עובדה ומהימנות, שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם. כך למשל, יש לדחות את טענותיה של פז בנוגע להסכם 2010 משבית המשפט המחוזי קבע כי אין מדובר בשותפות בעסק, כי אם בשותפות בכספים המתקבלים מהכנסות מהתחנה ומקרקעיה. אשר לזהות הנטענת בין הסכם 2009 להסכם 2010 נטען כי אין ממש בטענה זו, שכן מדובר בהסכמים שונים במהותם – הראשון נועד להקנות לברעד זכויות בתחנה ובמקרקעיה, ואילו השני הקנה לברעד, כאמור, אך זכויות ברווחי התחנה ומקרקעיה, ללא אחריות להפסדים. עוד טוענים ממן, כי יש לדחות את טענתה של פז, ולפיה הסכם 2010 עולה כדי הפרה של הקביעות השיפוטיות שנקבעו בהמרצת הפתיחה. ממן מוסיפים וטוענים, כי אף אם ייקבע שהסכם 2010 עולה כדי הפרה של המערכת ההסכמית עם פז, הרי שהפרה זו תוקנה לאחר שנשלחו מכתבי ההתראה של פז בעניינה. לדבריה, תיקון ההפרה בוצע במכתבם לברעד מיום 17.5.2017 – שם הודיעו לברעד על ביטול ההסכם האמור. מכתב זה נשלח לברעד לפני חלוף התקופה שנקצבה על-ידי פז לתיקון ההפרה, כך שפז לא היתה רשאית לבטל את המערכת ההסכמית, כפי שעשתה במכתבה מאותו יום. כן נטען כי יש לדחות את טענותיה של פז בכל הנוגע לעבירות בנייה, שכביכול בוצעו על-ידי ממן, משהוכח כי כל המבנים שלגביהם נטענה הטענה האמורה מצויים מחוץ למקרקעי התחנה. עוד נטען, כי יש לדחות את טענותיה של פז בנוגע להעדר רישיון עסק משקבע בית המשפט המחוזי שמדובר בהרחבת חזית פסולה. באשר לערעורה של פז בנוגע לתביעה שכנגד נטען, כי דינו להידחות גם בהיבט של תקופת חכירת המשנה של פז, זאת בהסתמך על הנימוקים שעמדו ביסוד פסק הדין של בית המשפט המחוזי, בכל הנוגע ללשון ההסכם, פרשנותו והמשמעות שיש לייחס לאמירותיו של ממן בהליכים קודמים. ברעד הגישה הודעה מטעמה במסגרת הליך זה, ובה ביקשה להבהיר כי היא אינה מוצאת צורך בהגשת סיכומים מטעמה, משהוגדרה בתביעה מושא הערעור כנתבעת פורמלית, ומשלא התבקש כל סעד נגדה. בצד האמור ביקשה ברעד להבהיר, כי יש בפסיקתו של בית משפט זה כדי להשפיע על מצבה, משום שבין ממן ובינה נקשר הסכם הלוואה (שנכרת לאחר ביטול הסכם 2010), שמשולם מדי חודש בחודשו באמצעות דמי שכירות שפז משלמת לממן. עיריית חיפה ציינה אף היא, כי היא הוגדרה כנתבעת פורמלית בתביעה העיקרית ולא התבקש כל סעד נגדה. לפיכך, לא היה מקום לצרפה כצד לערעור. אזורים ציינה בסיכומיה כי הערעור עניינו בטענות הנוגעות ליחסים החוזיים בין פז לממן, שרובן ככולן אינן מעניינה. לדבריה, היא צורפה להליך על-ידי ממן במסגרת כתב התביעה שכנגד, וזאת בהתייחס לנקודה אחת – הסכם המכר שנחתם בינה לבין פז בשנת 2016, בגדרו מכרה, כאמור, את זכויותיה במקרקעין לפז. לדבריה, משתביעתה של ממן לביטול הסכם זה נדחתה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובהתחשב בכך שממן לא ערערו על פסק הדין האמור, שאלת תוקפו של הסכם המכר אינה עוד במחלוקת. עם זאת, אזורים סבורה, כי משנדרשה לנהל הגנה ובכלל זאת הליך הוכחות וסיכומים בערכאה דלמטה, ומקום בו התביעה נגדה נדחתה במלואה, מן הראוי היה לפסוק לזכותה הוצאות בגין ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי, כמו גם בגין הליך זה. דיון והכרעה ארבע שאלות עיקריות טעונות הכרעה בערעור שלפנינו: הראשונה – עניינה בשאלה האם הסכם 2010 עולה כדי הפרה של המערכת ההסכמית בין פז לממן; השנייה – ככל שאכן מדובר בהפרה, ובהינתן שפז נתנה לממן ארכה לתיקונה, האם ההפרה תוקנה לפני חלוף המועד שנקצב לכך על-ידי פז; השלישית – עניינה בשאלה האם עבירות הבנייה הנטענות והטענה להפעלת מתקן הרחיצה ללא רישיון עולות כדי הפרה של המערכת ההסכמית; הרביעית – עניינה בשאלה האם המערכת ההסכמית שבין פז לממן העניקה לפז זכות לחכירת משנה של מקרקעי התחנה ל-49 שנים בלבד, או שהוענקה לה גם אופציה להארכת חכירת המשנה ב-49 שנים נוספות. אדון בשאלות אלה עתה כסדרן. הסכם 2010 – האם הופרה המערכת ההסכמית הסכם 2010 הוא, כזכור, הסכם הנושא את הכותרת "הסכם שותפות" אשר נחתם בין ממן לברעד ביום 21.10.2010. לטענתה של פז, הסכם זה הפר את הוראותיה של המערכת ההסכמית בינה לבין ממן, אשר אוסרת על ממן לבצע דיספוזיציה בזכויותיהם בתחנה מבלי לקבל את הסכמתה מראש. עוד טוענת פז כי הסכם 2010 מפר ומבזה שורה של החלטות וצווים שיפוטיים שניתנו בעניינם. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי "הסכם השותפות" אינו הסכם לשותפות בזכויותיהם של ממן בתחנה ובמקרקעיה, אלא הסכם לשותפות בזכויותיהם של ממן להכנסות מן התחנה ומקרקעיה. לאחר שבחן את הוראות ההסכם ואת עדויות ממן וברעד, קבע בית המשפט המחוזי כי ברעד לא פעלה כשותפה ואף לא נטלה חלק בהחלטות הנוגעות לתחנה ולמקרקעיה. לפיכך קבע, כי בשונה מהסכם 2009, הסכם 2010 לא העביר לברעד זכויות בתחנה או במקרקעיה ועל כן אין בהתקשרות ממן בהסכם משום הפרה של המערכת ההסכמית עם פז. אקדים ואומר, כי עיון במערכת ההסכמית שבין פז לממן, וכן בתנאים שנקבעו בהסכם 2010, מוביל לטעמי למסקנה שונה, ולפיה יש בהתקשרות ממן בהסכם 2010 משום הפרה של המערכת ההסכמית שבין פז לממן. לצד זאת, הגעתי למסקנה כי אין להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי, ולפיה הפרה זו תוקנה ו'רופאה' על-ידי ממן, תוך המועד שנקצב על-ידי פז לתיקונה, באופן ששלל מפז את הזכות לביטול המערכת ההסכמית. לאור מסקנתי זו, אעמוד להלן אך בתמצית על עיקרי הדברים בקשר לסוגית ההפרה. אין, למעשה, חולק כי המערכת ההסכמית שבין ממן לפז, מגבילה את יכולתם של ממן להעביר את זכויותיהם על פי הסכמים אלה. האיסור על העברת זכויותיהם של ממן בתחנה שזור כחוט השני לאורכה ולרוחבה של המערכת ההסכמית. החל מהסכם המסגרת, שבו נקבע תנאי לפיו "היוזם [אליהו] לא יהיה רשאי להעביר את זכויותיו לפי הסכם זה ללא הסכמת פז בכתב ומראש" (סעיף 15(ב) להסכם המסגרת ת/1), המשך בהסכם ההפעלה, בו נקבע כי "אליהו ממן מאשר בזאת כי על פי ההסכמים הוא אינו רשאי להעביר את זכויותיו בתחנה ואת זכות ההפעלה של התחנה בפרט, ללא הסכמתה של פז" (סעיף 18.6 להסכם ההפעלה ת/9), וכלה בשטר המשכון המגביל את זכותם של ממן להעביר את זכותם לדמי ההפעלה עד לגובה ההחזר החודשי המגיע לפז בגין חובם לפז ולפיו התחייבו ממן "לא להעביר, לא לשעבד ולא להמחות בכל אופן שהוא את הזכויות או חלק מהן למישהו זולת פז מבלי לקבל את הסכמת פז בכתב ומראש" (סעיף 4.1 וכן סעיף 12.2 לשטר המשכון ת/10). הוראה דומה נקבעה גם בהסכם הקמעונאי (המושעה זמנית), שבו נקבע כי "הקמעונאי [אליהו] לא יהיה רשאי להקנות או להעביר זכות מזכויותיו לפי הסכם זה מבלי הסכמתה המפורשת בכתב של החברה [פז] ואת הסכמתה זו רשאית החברה לשלול לפי שיקול דעתה הבלעדי" (סעיף 26 להסכם הקמעונאי ת/8). כל אלה מגבילים את זכותם של ממן להעביר את זכויותיהם בתחנה מכוח המערכת ההסכמית ללא הסכמתה המפורשת של פז. במאמר מוסגר אעיר כי גם חוזי החכירה עם בעלי הזכויות במקרקעין (בהם פז) כוללים סעיפי איסור דיספוזיציה דומים בתחנה ובמקרקעיה, תוך הכפפתם להסכמת המחכיר מראש ובכתב (ראו סעיף 4(ח) לחוזי החכירה ת/2 ו-ת/4). כזכור, על יסוד המערכת ההסכמית האמורה, נעתר בית המשפט המחוזי בחיפה לבקשתה של פז בהמרצת הפתיחה, שבאה על רקע הסכם 2009 בין ממן וברעד, והורה על "מתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים 1 ו-2 [ממן] או מי מטעמם לבצע כל פעולה הקשורה לתחנת התדלוק או למקרקעיה העומדת בניגוד להוראות מערכת ההסכמים, לרבות, למכור, להשכיר או להעביר לצד שלישי, בין במישרין ובין בעקיפין, ללא הסכמה מראש ובכתב של פז, כל חלק מתחנת התדלוק או ממקרקעיה [...]". עיון בהסכם 2010 מעלה שורה של חיובים שממן נטלו על עצמם המלמדים על כינון שותפות של ממן עם ברעד העומדת, לכאורה, בסתירה להתחייבויות שנטלו ממן על עצמם במערכת ההסכמית עם פז. ראשית לכל, ההסכם נושא, כזכור, את הכותרת "הסכם שותפות". על פי האמור בהסכם "ברעד מתקשרת בזאת עם ממן בהסכם שותפות" (סעיף 2 להסכם ת/35), ולפיו תשקיע ברעד סך של 3.5 מיליון ₪ בתמורה ל"זכויות שותפות" ב-20% מכל "הכנסות הנכס", לאמור: "כל ההכנסות, תקבולים, דמי שכירות, טובות הנאה, פרמיות, ובכלל כל זכות אשר תגיע לממן והנובעת מן הנכס", וזאת "למשך כל שנות היותו של ממן ו/או יורשיו בעלי זכויות בנכס (שנת 2075)" או עד למכירת זכויות ממן בנכס, בהסכמת ברעד (סעיפים 2 ו-13 להסכם). עוד הוסכם בין הצדדים כי "ניהול השותפות ייעשה על ידי הצדדים במשותף וכל החלטה הקשורה בנכס ו/או בתחנת התדלוק, תיעשה אך ורק במשותף, פה אחד, ללא כל קשר לשיעור אחזקותיו של כל צד בשותפות" (סעיף 20 להסכם). כתנאי להגדלת השקעתה של ברעד בשותפות, כנגד הגדלת חלקה בשותפות, ולשם מימון השקעה זו, התחייבו ממן לשעבד במשכנתא ראשונה "את מלוא זכויותי[הם] בנכס" לטובת בנק מלווה (סעיפים 14 ו-19(א) להסכם). "הנכס" הוגדר בהסכם 2010 כ"כל זכויות ממן, בחלקה 31, ובחלקה 43, בגוש 10881, המפורטות בהסכם המכר, וכן תחנת התדלוק". "תחנת התדלוק" הוגדרה כ"תחנת דלק, מבנה התחנה, חנות נוחות [...] שירותים, מחסן, איי תדלוק המכילים שלוש עמדות תדלוק [...] מתקן אוטומטי לשטיפת מכוניות, משרד" (ראו: המבוא להסכם) הווה אומר: מדובר בשעבוד החל על כלל זכויותיהם של ממן בתחנת הדלק ומקרקעיה. הוראות נוספות המלמדות על טיב הזכויות שהוקנו לברעד בהסכם 2010, הן הוראות סעיפים 13-11 להסכם הנושאות את הכותרת "איסור על העברת זכויות בנכס/זכות סירוב ראשונה". הוראות אלה אוסרות על ממן למכור, להעביר או לשעבד את זכויותיהם בנכס, אלא בכפוף להסכמת ברעד, ובכפוף לזכות סירוב ראשונה הנתונה לה בעת מכירת הזכויות בנכס. לפי סעיף 13 להסכם "בכל מקרה של מכירת זכויותיו של ממן לצד שלישי אחר כלשהו, בהסכמתה של ברעד ולאחר סירובה לממש את זכות הסירוב הראשונה דלעיל, תהא זכאית ברעד לחלקה היחסי (על פי חלקו בשותפות) מסכום תמורת המכירה וממן יהא זכאי לחלקו היחסי (על פי חלקו בשותפות) מכספי תמורת המכירה". בפרק ה"בטוחות" בהסכם, התחייבו ממן לרשום משכון על זכויותיהם בנכס כשהדבר יתאפשר; לרשום הערת אזהרה לטובת ברעד כשהדבר יתאפשר; לשעבד את הנכס לשם העמדת המימון להשקעה כמפורט לעיל; לחתום על המחאת זכויות הדדית לקבלת תקבולי הנכס ולקבלת כספים מפז ועוד. במצורף להסכם 2010 נחתמה על-ידי ממן הודעה על המחאת זכות בהתייחס לתחנת הדלק, ובקשה ללשכת רישום המקרקעין לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם בחלקה 43 בגוש 10881 לטובת ברעד. אליהו הוסיף וחתם ביום 7.12.2010, על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחם של באי כוחה של ברעד לעשות שורה של פעולות "בקשר למכירת הנכס הידוע כגוש 10881 חלקה 31, וחלקה 43, הנמצא [...] (להלן- 'הנכס'), והעברת רישום הזכויות בנכס ע"ש הקונים [ברעד], בתמורה לסך של 3,500,000 ₪, עבור 20% זכויות בנכס". בחינת מכלול התחייבויותיהם של ממן כלפי ברעד, כפי שפורטו, מעלה כי אין מדובר בשותפות בהכנסות גרידא. התחייבויות אלה כוללות, בין היתר, התחייבות לשעבוד תחנת התדלוק ומקרקעיה; הכפפת זכותם של ממן להעברת זכויותיהם בתחנה ובמקרקעיה להסכמת ברעד; שותפות בתמורה המתקבלת ממכירת הזכויות בתחנה ובמקרקעיה לפי שיעור חלקה של ברעד בשותפות; ומתן ייפוי כוח בלתי חוזר לבאי כוח ברעד למכירת התחנה ומקרקעיה והעברת הזכויות בה. כל אלה עומדים בסתירה ברורה להתחייבויות ממן במערכת ההסכמית. כך למשל, מתן זכות שעבוד מקנה בידי בעל השעבוד – ברעד, זכות קניינית בנכס, המאפשרת לו להיפרע מהנכס עצמו מקום שבו לא נפרע חובו (ראו: ע"א 7034/20 שטיינר נ' עו"ד אוגינץ' – נאמנת לנכסי החייב, פסקה 29 (16.12.2021); אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד 128 (מהדורה שניה, 2020)). גם אם השעבוד טרם נרשם בפועל, יש בהתחייבות זו, מבלי שניתנה לה הסכמתה של פז, משום הפרה של המערכת ההסכמית. בהתאם לכך, יש לקבוע שהסכם 2010 עולה כדי הפרה של המערכת ההסכמית. בפסק דינו ייחס בית המשפט המחוזי משקל יתר להסבריהם של ממן וברעד לרקע להתקשרותם בהסכם 2010, ולאופן בו ראו הם את הוראות ההסכם, ומשקל חסר למכלול התחייבויותיהם של ממן כפי שהם נשקפות מהוראות ההסכם. למותר לציין, כי בגדרי הפרת חוזה לא נדרשת כוונה או רצון להפר חוזה ודי בהתנהגות המשקפת סטיה ממכלול החיובים שנטל על עצמו המפר. יפים לעניין זה הדברים הבאים: "האחריות החוזית במשפטנו היא אפוא מוחלטת: כל מעשה או מחדל המנוגדים לחוזה הם בגדר הפרה, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של המפר. יכול צד לחוזה לרצות מאוד ולהשתדל במיוחד לקיים את החוזה, אך להיכשל, כך שמעשהו יהווה הפרה. אין גם צורך במודעות מצד המפר – לא בכח ולא בפועל – לעצם קיומה של ההפרה. צד המאמין באמת ובתמים כי מעשהו מותר (או כי מחדלו אסור) לא יהיה פטור מאחריות להפרה, אפילו היתה אמונתו סבירה בנסיבות הענין" (ראו: גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות 115-114 (2009) (להלן: שלו ואדר). וראו גם ע"א 416/91 ממן נ' טריקי, פ"ד מז(2) 652, 657 (1993)). משאין חולק שהסכם 2010 נכרת מבלי שהתקבלה הסכמתה של פז קודם לכן, אני סבורה כי התקשרות ממן בהסכם זה עולה כדי הפרה של המערכת ההסכמית בין פז לממן. הסכם 2010 – האם תוקנה ההפרה במועד שנקצב לכך על-ידי פז כפי שיפורט להלן, אין חולק כי פז נתנה לממן, במכתבה מיום 2.4.2017, בו דרשה מממן לפעול לביטולו של הסכם 2010 לאלתר, ארכה בת 14 יום לתיקון הפרתם. מתן ארכה למפר מפקיע, לפחות באופן זמני, את תרופת הביטול העומדת לנפגע (ראו: ע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל, פ"ד כט(2) 652, 658-657 (1975); ע"א 2209/18 אורלן הנדסת בנין ופיתוח בע"מ נ' הנאמנות לתכנון ופתוח שירותים למען הזקן באזור אשקלון, פסקה 4 (15.7.2019); שלו ואדר, בעמ' 600-599)). משניתנה ארכה לקיום החוזה, תנאי להבשלת הזכות לביטול החוזה בשל הפרתו הוא אי-תיקון ההפרה בתוך פרק הזמן שנקצב לכך על-ידי הנפגע מהפרת החוזה. כל עוד לא חלפה הארכה, אין הנפגע רשאי לבטלו. הצדדים חלוקים בשאלה האם ההפרה תוקנה לפני חלוף המועד שנקצב לכך על-ידי פז. המחלוקת בעניין דנן היא בעיקרה מחלוקת עובדתית, ולפיכך אעמוד בקצרה על השתלשלות האירועים בקשר לסוגיה זו, כפי שזו נקבעה בפסק הדין של בית המשפט המחוזי. כאמור, ביום 2.4.2017 שלחה פז מכתב התראה לממן בו עמדה על הפרת המערכת ההסכמית על-ידי ממן בכריתת הסכם 2010. במכתב זה, התבקשו ממן לפעול לביטול הסכם 2010 לאלתר וכן להודיע לפז כי מילאו אחר הדרישה האמורה בתוך 14 יום, שאם לא כן תנקוט פז באמצעים החוקיים העומדים לרשותה, לרבות ביטול ההסכמים שהופרו (ראו: ת/39 בסעיפים 11-10). בעקבות אותו מכתב יצר בא כוחם של ממן, עו"ד אייל רוזן, קשר טלפוני עם עו"ד יריב פקטה מטעמה של פז, ונקבעה פגישה לצורך פתרון הסוגיה האמורה באופן שייתר את הצורך בנקיטת הליכים משפטיים. הפגישה התקיימה ביום 8.5.2017 במשרדו של עו"ד פקטה, תוך שהוסכם על ארכת מועד לתיקון ההפרה עד למועד הפגישה, ואולם הצדדים נחלקו בשאלה מה היה סיכום הדברים בתום פגישה זו. ביום 17.5.2017, בצהרי היום, שלחה פז מכתב לממן בגדרו ציינה כי מכתב ההתראה ששלחה "לא זכה למענה ענייני" ולפיכך היא מודיעה על ביטול המערכת ההסכמית על רקע ההפרה הנטענת (ת/40). כשעתיים לאחר מכן, שלחה ממן מכתב לפז בו צוין, כי אף שממן סבורים שהסכם 2010 אינו עולה כדי הפרה של המערכת ההסכמית, ביטלו ממן את הסכם 2010, ובכך מולאה דרישתה של פז במכתבה מיום 2.4.2017. עוד צוין, כי הודעה זו נמסרת במסגרת הזמנים עליה הוסכם בפגישה שנערכה ביום 8.5.2017 (ראו: ת/41 – במקור נכתב בסעיף 3 למכתב "8.5.2014", כפי הנראה מחמת טעות סופר). במקביל לכך, שלחו ממן מכתב לברעד ובו ציינו, בין היתר, כי אף שממן סבורים שאין בהסכם 2010 משום הפרה, ועל מנת שלא לסכן את זכויותיהם בתחנה, הם מודיעים על ביטולו של ההסכם. במכתב צוין עוד, כי הודעת הביטול נמסרת בעקבות שיחות שהתקיימו עם ברעד בנושא בימים האחרונים, בגדרן הסכימה ברעד "במישור העקרוני" לביטול ההסכם האמור, תוך שהוסכם שייעשה מאמץ משותף להשגת הסדר מוסכם בדבר לוח סילוקין לפירעון חובותיהם של ממן לברעד (ראו: ת/44). אחרי הדברים האלה, ניהלו פז וממן דין ודברים, תוך שנחלקו אודות המועד האחרון שנקצב על-ידי פז לתיקון ההפרה, ובפרט על תוכנה של הפגישה מיום 8.5.2017. בעיקרו של דבר, פז טענה כי המועד האחרון לתיקון ההפרה עמד על יום 8.5.2017, וכי "ארכת החסד" שניתנה לממן במסגרת הפגישה מיום 8.5.2017, ניתנה אך לעניין העלאת הצעת פשרה לסיום היחסים החוזיים בין הצדדים ולא לתיקון ההפרה. מנגד, ממן טענו כי בפגישה מיום 8.5.2017 ניתנה להם ארכה נוספת עד ליום 18.5.2017, שנגעה הן לעניין הפשרה והן לעניין תיקון ההפרה, וכי הודעתם בדבר תיקון ההפרה ניתנה לפני חלוף המועד שנקצב לתיקונה. בית המשפט המחוזי נדרש להכריע אפוא באשר לדברים שסוכמו בין פז לממן במהלך אותה פגישה מיום 8.5.2017, ובפרט בשאלה האם עת שנשלח מכתבם של ממן לפז ביום 17.5.2017 בוטל הסכם 2010 באופן ש'ריפא' את ההפרה, כך שההפרה תוקנה לפני חלוף הארכה שניתנה על-ידי פז. בית המשפט המחוזי קבע, על יסוד החומר הראייתי ועדויות הצדדים, כי פרק הזמן שניתן לממן במכתבה של פז מיום 2.4.2017 הוארך עד לפגישה ביום 8.5.2017, וכי בפגישה זו ניתנה לממן ארכה נוספת לתיקון ההפרה – ולא רק להעלאת הצעה להיפרדות מוסכמת – עד ליום 17.5.2017, מבלי שהוגדרה שעת יעד מסוימת. בהתאם לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי מכתבם של ממן אשר נשלח ביום 17.5.2027, בשעות אחר הצהריים, עמד במסגרת הזמנים שנקצבה על-ידי פז לתיקון ההפרה. בית המשפט המחוזי הוסיף ובחן האם פעולות ממן לביטול הסכם 2010 אכן ריפאו את ההפרה, ובין היתר, את השאלה האם אלה בוצעו לפני המועד האחרון שנקבע על-ידי פז לתיקון ההפרה. בית המשפט המחוזי קבע לעניין זה, כי מעדויות הצדדים ומיתר הראיות שהוצגו, ניתן ללמוד כי עוד בטרם נשלח מכתבם של ממן מיום 17.5.2017 לפז, הושגה בין ברעד לממן הסכמה לביטול הסכם 2010, ולפיכך כבר במועד זה התקיימה דרישת פז לתיקון ההפרה כמפורט במכתבה מיום 2.4.2017. נוכח האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי ממן מילאו אחר דרישת פז לתיקון ההפרה לפני תום הארכה שניתנה להם לשם כך, כך שיש לדחות את תביעתה של פז בדבר הפרת המערכת ההסכמית על יסוד כריתת הסכם 2010. ממצאים אלה של בית המשפט המחוזי הם ממצאים מובהקים שבעובדה. כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אשר יש באפשרותה להתרשם באופן בלתי אמצעי מהעדים שהופיעו לפניה, ולבחון לעומק כל ראיה שהוגשה במסגרת ההליך הדיוני. התערבות ערכאת הערעור בקביעות אלה, תיעשה במקרים חריגים בלבד, כאשר מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, או כאשר מתגלים בפסק הדין דלמטה פגמים מהותיים, היורדים לשורש העניין, בהערכת הראיות ובקביעת העובדות (ראו, בין רבים: ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ''ד נב(2) 582, 594 (1998); ע"א 3561/13 שרגאי נ' פקיד שומה תל אביב 1, פסקה 27 (23.10.2017); ע"א 2711/20 בן צבי נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 18 (26.6.2022)). המקרה שלפנינו אינו בא בגדרם של אותם מקרים חריגים, שכן הכרעתו של בית המשפט המחוזי בהקשר זה היא הכרעה מנומקת ומפורטת הנטועה היטב בחומר הראייתי ובעדויות שנשמעו לפניו. כפי שפורט לעיל, מעת שהחליטה פז ליתן לממן ארכה לתיקון ההפרה, ניטלה ממנה הזכות לבטל את המערכת ההסכמית לפני תום המועד שנקצב לכך (ראו: ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר. חברה לבנין בע"מ‏, פ''ד נב(1) 210, 224 (1998)). משנמצא, כי הפרה זו תוקנה על-ידי ביטול הסכם 2010 עם ברעד, עליו הודיעו ממן לפז במכתבם מיום 17.5.2017, 'ריפאו' ממן את ההפרה האמורה, כך שזכות הביטול לא היתה נתונה עוד לפז על יסוד הפרה זו. פז טוענת בערעורה כי ביטול הסכם 2010 לא השתכלל עם שליחת הודעת הביטול לברעד ביום 17.5.2017, אלא לכל המוקדם בשנת 2018 עת נחתם הסכם חדש בין ממן לברעד, הוא הסכם ההלוואה, ולחלופין כי מדובר בהודעת ביטול חד צדדית שניתנה לברעד שלא כדין. אין בידי לקבל טענות אלה. במכתבם לברעד ביום 17.5.2017 הודיעו ממן על ביטול הסכם 2010 (ראו: ת/44 בסעיף 6). בית המשפט המחוזי קבע כי ביטול זה נעשה בהסכמתה העקרונית של ברעד, ולמצער כי ברעד השלימה עמו, ולפיכך, אין בעצם החתימה המאוחרת על הסכם ההלוואה בשנת 2018 כדי לגרוע מפעולת הביטול שבוצעה באותה עת. ודוק, אף אם אלך בדרכה של פז ואניח כי לממן לא קמה זכות לביטול ההסכם במועד שבו נשלחה הודעת הביטול, הרי שמקומן של טענות אלה להיטען במישור היחסים שבין ברעד וממן, ומכל מקום, טענה זו חסרת נפקות של ממש משביטול הסכם 2010 אושרר בצורה מפורשת בהסכם ההלוואה שנחתם בין ממן לברעד בשנת 2018 (ראו: נ/5). עבירות הבנייה והיעדר רישיון עסק – האם הופרה המערכת ההסכמית פז טוענת כי ממן הפרו את המערכת ההסכמית, גם בכך שהם סירבו לתקן עבירות בנייה במתקן הרחיצה שמופעל על-ידם. פז סבורה כי יש לייחס לעבירות אלה חומרה מיוחדת משום שהעירייה דרשה ועודנה דורשת להסיר את עבירות הבנייה כתנאי להליכי רישוי ותכנון שמקדמת פז. פז סומכת את טענותיה בדבר הפרה כאמור על התוספת להסכם ההפעלה שנחתמה ביום 31.1.2017, ובה התחייבו ממן להימנע מעבירות בנייה ורישוי עסקים "בשטח הרחיצה", וכן מכוח הסכמי החכירה אשר חייבו את ממן לקבל את כל ההיתרים הדרושים להקמת התחנה ולתפעולה. לשיטתה של פז, אף אם העבירות בוצעו מחוץ למקרקעי התחנה ולא "בשטח הרחיצה", אין בכך כדי לגרוע מאחריותם של ממן להפרות הנטענות, שכן כל הסכם כולל תנאי מכללא המחייב את הצדדים לפעול כדין. כן טוענת פז, כי בניגוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי, רישיון העסק שהוצג על-ידי ממן במסגרת ההליך איננו בתוקף. מנגד, ממן סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וטוענים כי בדין נדחתה תביעתה של פז בהקשר זה. לצורך הכרעה בטענות אלה, עמד בית המשפט המחוזי תחילה על השתלשלות האירועים בקשר להפעלת התחנה ומתקן הרחיצה. בית המשפט המחוזי ציין, כי הפעלת התחנה ומתקן הרחיצה הועברו לפז החל מיום 1.2.2004 על-פי הסכם ההפעלה, ורק בראשית שנת 2017, שבו ממן להפעיל את מתקן הרחיצה, בהתאם לתוספת להסכם ההפעלה מיום 31.1.2017. לאחר מכן נפנה בית המשפט המחוזי לדון בעבירות הבנייה הנטענות, כפי שאלו פורטו במכתב ההתראה של פז לממן מיום 13.8.2017 (ראו: ת/45). פז מנתה במכתבה ארבעה מבנים לגביהם טענה לעבירות בנייה – סככות יבוש, מתקני שאיבה, מנהרת השטיפה ומבנה יביל המשמש כמשרד – ודרשה מממן לפעול להתאמת מנהרת השטיפה להיתר ולהריסת יתר המבנים בתוך 7 ימים. משההפרות הנטענות לא תוקנו על-ידי ממן, הודיעה פז לממן (פעם נוספת) במכתבה מיום 1.11.2017, ולאחר הגשת התביעה מושא ענייננו, על ביטול המערכת ההסכמית. בית המשפט המחוזי עמד על כך שבכתב תביעתה המתוקן טענה פז להפרת המערכת ההסכמית על-ידי ממן בכך שביצעו בנייה בלתי חוקית "בשטח תחנת הרחיצה" לאחר חתימת התוספת להסכם ההפעלה בשנת 2017 (סעיפים 96-94 לכתב התביעה המתוקן). טענות פז לעבירות הבנייה ביחס למקרקעין שמחוץ לשטח התחנה, להבדיל משטח מתקן הרחיצה עצמו, נטענו לראשונה רק בשלב הסיכומים, ולגביהן נקבע כי מדובר בהרחבת חזית פסולה. חרף האמור, בית המשפט המחוזי הוסיף ובחן את טענותיה של פז גם לגופם של דברים, וקבע כי הן אינן עולות בקנה אחד עם המערכת ההסכמית שבין הצדדים ועם השתלשלות העניינים העובדתית כפי שאירעה בפועל. בית המשפט המחוזי הפנה בהקשר זה לסעיף 1(יא) לתוספת להסכם ההפעלה משנת 2017 שבו נקבע כי "ממן מתחייב לדאוג כי בשטח הרחיצה לא תהיינה עבירות בנייה ו/או עבירות רישוי עסקים מצידו. ככול שתהיינה עבירות כאלו שימנעו ו/או יעכבו קבלת כל היתר ו/או רישיון לפז או מי מטעמה, מתחייב ממן להסירם באופן מיידי. סעיף זה מהווה מעיקרי הסכם זה והפרתו תהווה הפרה יסודית". עוד הפנה בית המשפט המחוזי לסעיף 1(ט) לתוספת האמורה שבו הוגדר "שטח הרחיצה" כ"שטח המשמש למכונת הרחיצה כמסומן באדום בתשריט המצ"ב כנספח א'". כן צוין כי עיון בנספח א' מעלה כי שטח מתקן הרחיצה נמצא בתוך שטח מקרקעי התחנה (ראו: ת/18). עוד נקבע בפסק הדין כי עיון בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים ביחס לתוספת משנת 2017 כמו גם בעדויות הצדדים מעלה, כי לא במקרה הוגבלה התחייבותם של ממן לגבי עבירות הבנייה והרישוי ל"שטח הרחיצה" אשר נמצא בתוך שטח התחנה. בית המשפט המחוזי עמד על כך שהטיוטות שהוחלפו בין הצדדים במקור אכן כללו התייחסות לשטח התחנה לרבות שטחים הסמוכים לתחנה, אך לבסוף במסגרת המשא ומתן שהתנהל בקשר לתוספת האמורה, הוסכם על הגבלת התחייבותם של ממן ל"שטח הרחיצה" בלבד. אשר להסכמי החכירה אליהם הפנתה פז קבע בית המשפט המחוזי, כי אין באלה כדי להועיל לפז, בין משום שהם נוגעים לשטח התחנה ולא לשטחים שמחוצה לה, ובין משום שפז סמכה את עילת הביטול על הפרת המערכת ההסכמית שבין הצדדים. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי פז לא הוכיחה שממן ביצע "עבירות בניה" לאחר שקיבל לידיו את תחנת הרחיצה בשנת 2017, וכי מרבית המבנים מושא טענות פז היו קיימים כבר בתקופה שפז הפעילה את מתקן הרחיצה. באשר לטענת פז להפעלת עסק הרחיצה ללא רישיון, קבע בית המשפט המחוזי כי טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה המתוקן, ואף לא במכתב ההתראה או במכתב הביטול ששלחה פז לממן. כן קבע כי רישיון העסק של ממן הוא רישיון לצמיתות, ולא הובאה כל ראיה על ביטולו. לפיכך נדחתה גם טענת פז להפרת המערכת ההסכמית על יסוד טענות אלה. לאחר עיון בטענותיה של פז, ובחומר הראיות, לא מצאתי כל עילה להתערב במסקנותיו של בית המשפט המחוזי גם בהקשר זה. כתב התביעה המתוקן של פז מעלה עילה מצומצמת ומתוחמת לעניין ביצוע עבירות הבנייה, ולפיה נטען כי ממן ביצעו בנייה בלתי חוקית בשטח מתקן הרחיצה, לאחר שהחלו להפעילו בשנת 2017, זאת תוך הפרת המערכת ההסכמית. עילה זו על כל מרכיביה לא הוכחה על-ידי פז. כפי שקבע בית המשפט המחוזי, התחייבותם של ממן לעניין הימנעות מעבירות הבנייה בתוספת להסכם ההפעלה משנת 2017 נתחמה ל"שטח הרחיצה" בלבד, וחלופת הטיוטות בין הצדדים מאששת את טענת ממן כי פז וממן ניהלו דין ודברים קונקרטי ביחס להתחייבות זו וכי לבסוף הוחלט, בכוונת מכוון, להשמיט מנוסח ההסכם התחייבות דומה בקשר לשטחים שמחוץ לשטח הרחיצה. גם ביתר קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי אין מקום להתערב, שכן הממצאים העובדתיים שנקבעו בבית המשפט המחוזי מעוגנים במכלול החומר הראייתי שהועמד לפניו, ואין הם מגלים עילה לחרוג מההלכה המבוררת היטב בדבר התערבות בממצאי עובדה. לאור האמור, לא נמצא בסיס מספק לטענות פז להפרה במישור ההסכמי, ואף לא נמצא בסיס מספק להודעת הביטול שניתנה לממן על יסוד טענות אלה. בדומה, יש לדחות גם את טענותיה של פז בקשר לרישיון העסק, זאת משנמצא כי במכתב ההתראה ובכתב התביעה המתוקן לא הועלתה טענה להפרת המערכת ההסכמית בשל העדר רישיון עסק; כי רישיון העסק של ממן הוא רישיון לצמיתות; וכי לא הוצגה לפני בית המשפט המחוזי כל ראיה המצביעה על ביטולו של הרישיון או על נקיטת הליך לביטולו. התביעה שכנגד – תקופת חכירת המשנה של פז מהו אורכה של תקופת חכירת המשנה במקרקעי התחנה עליה התחייב אליהו כלפי פז: האם תקופת חכירה של 49 שנים בלבד כטענת ממן, או תקופת חכירה של 49 שנים עם אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות, כטענת פז – זוהי השאלה העומדת להכרעה בחלק זה של הדיון. כזכור, על פי הסכמי החכירה, הוחכרו מקרקעי התחנה לאליהו על-ידי שני גורמים: עיריית חיפה (שחכרה מקק"ל) (חלקה 31) וחברת שיכון ופיתוח (חלקה 43, שלימים נרכשה על-ידי פז). אין חולק שתקופת החכירה שהוענקה לאליהו בשני הסכמי החכירה עומדת על 49 שנים עם אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות. בהסכם המסגרת התחייב אליהו להחכיר את מקרקעי התחנה לפז בחכירת משנה. סעיף 6 להסכם המסגרת – הוא הסעיף העומד במוקד המחלוקת בענייננו – גודר את התחייבותו של אליהו בכל המתייחס להחכרת המשנה לפז, בזו הלשון: "היוזם [אליהו] מתחייב להחכיר בחכירת משנה את המגרש לפז לתקופה של 49 שנה מיום רישום החכירה על שם היוזם בתנאים זהים לתנאים בשטר החכירה לטובת היוזם בשינויים המחוייבים לפי העניין. דמי חכירת המשנה יהיו זהים לדמי החכירה שישלם היוזם לעיריה ולשיכון ופיתוח בהתאם להסכמים שבין היוזם ועירית חיפה ושיכון ופיתוח כפי שאלה יומצאו לפז על ידי היוזם. פז תעביר דמי החכירה ישירות לעיריה ולשיכון ופיתוח" (ההדגשה אינה במקור). מלשון הוראה זו גוזרים הצדדים שתי אפשרויות פרשניות בנוגע לתקופת החכירה המוסכמת: אפשרות ראשונה לה טוענים ממן – כי תקופת חכירת המשנה נתחמה ל-49 שנים בלבד, כאשר תנאי חכירת המשנה יהיו זהים לתנאי החכירה כפי שנקבעו בהסכמי החכירה, זולת לעניין תקופת האופציה; האפשרות השנייה לה טוענת פז – כי התיבה "בתנאים זהים לתנאים בשטר החכירה לטובת היוזם", שואבת לתוכה את כלל תנאי החכירה שנקבעו בהסכמי החכירה, לרבות הזכות לתקופת אופציה בת 49 שנים נוספות. בית המשפט המחוזי בחן את הוראות המערכת ההסכמית, על פי לשונן, ואת טענות הצדדים, והגיע למסקנה כי יש לקבל את פרשנות ממן. אין דעתי כדעתו. כפי שיוסבר להלן, סבורני כי הדין בעניין זה עם פז, וכי יש לקבל את ערעורה ולבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בהתייחס לסוגיה זו. ענייננו בפרשנות הוראת סעיף 6 להסכם המסגרת. פסיקה וכתיבה אקדמית ענפה נסובו על הגישה הראויה לפרשנות חוזה (לעניין זה, ראו, בין רבים: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט (2) 265 (1995); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (11.5.2006) (להלן: עניין מגדלי הירקות); רע"א 3961/10 המוסד ‏לביטוח ‏לאומי נ' ‏סהר חברה ‏לתביעות ‏בע"מ בשם מגדל ‏חברה ‏לביטוח בע"מ (26.2.2012) (להלן: עניין סהר); ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6.6.2013); ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019); גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 529-501 (מהדורה רביעית 2019) (להלן: עניין שלו וצמח)). במקרה דנן לא ראיתי צורך להידרש למחלוקות שניטשו בהקשר זה, מאחר שלטעמי ניתן ללמוד על אומד דעתם המשותף של הצדדים מתוך המערכת ההסכמית גופה. עם זאת אעיר, כי לאחרונה מתרבים הקולות הסבורים כי הפער בין הגישות השונות, ומכל מקום, הפער בתוצאות יישומן במקרה הקונקרטי המובא לדיון, אינו כה גדול (ראו למשל, ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, פסקה 45 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (8.2.2018) (להלן: עניין פז); ע"א 4690/20 פיסחוב נ' ישראלי, פסק דינו של המשנה לנשיאה נ' הנדל (13.7.2022)). מטרתו הראשונה של התהליך הפרשני היא להתחקות אחר כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה (ענין סהר, בפסקה 15). נקודת המוצא התוחמת את גבולות הפרשנות היא בראש ובראשונה לשון החוזה. ישנם מצבים בהם "לשון החוזה והקשרם הטקסטואלי של הדברים מפורשים וברורים דיים כדי שהפרשן יבין מהם את אומד דעת הצדדים ואת המשמעות שביקשו לתת לסעיף הטעון פירוש" (ע"א 10159/16 מועצה איזורית יואב נ' עיריית קרית-גת, פסקה 16 (20.6.2019)). עם זאת, ישנם מצבים בהם עיון בשפה והלשון אינו מגלה מסקנה חד משמעית. כך למשל במקרים בהם לשון החוזה יכולה לסבול פירושים שונים. במקרים אלה, בחינת הלשון איננה נקודת הסיום של ההליך הפרשני, ולצד בחינת השפה והלשון, נדרש בית המשפט לבחון גם את הנסיבות החיצוניות שאפפו את כריתת החוזה על מנת לאתר את אומד דעתם של הצדדים (ראו: ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (22.3.2011); ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג, פסקה 12 (16.10.2017); ענין פז, פסקה 46 (8.2.2018); ע"א 6652/19 אקספו ניהול בע"מ נ' שהם שמיר השקעות ופיננסים בע"מ, פסקה 23 (12.6.2022)); שלו וצמח, בעמ' 511-510). במסגרת זו, רשאי בית המשפט לבחון, בין היתר, את חילופי הדברים במהלך המשא ומתן בין הצדדים; את התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ונסיבות חיצוניות נוספות. חוזים אחרים שנכרתו בין הצדדים רלבנטיים אף הם להליך הפרשני, ועשויים לסייע בעמידה על אומד דעתם של הצדדים (ראו: ע"א 3604/20 רשות מקרקעי ישראל נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ, פסקה 34 (26.7.2022); ע"א 136/14 דן אופ בע"מ נ' CORNUCOPIA EQUITIES LTD, פסקאות 48-42 (6.9.2017); עניין פז, בפסקה 46; שלו וצמח, בעמ' 499). כלל פרשני נוסף שמן הראוי לשוות לנגד עינינו בבואנו לפרש את המערכת ההסכמית במקרה שלפנינו הוא הכלל הידוע, ולפיו יש לפרש את החוזה מתוך מכלול הוראותיו. כלומר, בעת המהלך הפרשני אל לנו לבודד סעיף או הוראה בחוזה מתוך המכלול השלם של החוזה, אלא יש להשקיף על החוזה כולו, כמסגרת אחודה, ולבחון את ההקשרים שבין הוראותיו השונות. יפים לעניין זה הדברים שנקבעו בע"א 554/83 'אתא' חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פ"ד מא(1) 282, 305 (1987): "על אומד דעתם של הצדדים לומד השופט, בראש ובראשונה, מתוך החוזה עצמו. אכן, הוראות שונות של החוזה עשויות להשליך אור על המטרה ועל התכלית של ההוראה החוזית, אשר השופט מבקש לפרש. חוזה הוא מסגרת אינטגראטיבית. חלקיו השונים שלובים ושזורים זה בזה. אבריו השונים משפיעים זה על זה. בפרשנות החוזה יש איפוא, מחד גיסא, להשקיף עליו כעל מכלול, תוך ראייתו הכוללת, ומאידך גיסא, לבחון את הקשרים בין ההוראות השונות, תוך מגמה לגבש מהן את אומד דעתם של הצדדים. בהקשר זה יש חשיבות רבה למהותה של העיסקה, למבנה המשפטי הכללי שלה ולמטרותיה הכלכליות והחברתיות. כל אלה יש להם השלכה על אומד דעתם של הצדדים". כן ראו הדברים הבאים: "כידוע, לא ניתן לדלות את כוונתם של הצדדים שעל פיה יש לפרש את ההסכם ביניהם, מתוך תניה בודדת ובמנותק מהקשרם של הדברים ומתכליתו הכלכלית של ההסכם. על כוונת הצדדים לומדים מתוך ההסכם כמכלול אחד שלם הבא להגשים את תכלית העיסקה" (ע"א 5300/92 בנק לאומי לישראל נ' "אורות" מושב עובדים של עולי אמריקה להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד נא(5) 273, 284 (1997)). ראו בין רבים גם: ע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס, פסקה 8 (1.9.2005); עניין אטיה, בפסקה 12; ע"א 7869/14 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, פסקה 11 (9.3.2017); ע"א 8763/15 זיו נ' גספא הנדסה בע"מ, פסקה 33 (4.1.2017); שלו וצמח, בעמ' 497. משהצטיידנו בדברים אלה, נפנה עתה לבחינת המערכת החוזית שבין הצדדים במקרה דנן, על סעיפיה, רבדיה ונדבכיה השונים. כאמור לעיל, במקרה דנן לשון סעיף 6 לחוזה, בבדידותו, סובלת את שני הפירושים. התיבה "בתנאים זהים לתנאים בשטר החכירה לטובת היוזם בשינויים המחויבים לפי העניין" עשויה להתפרש כמעניקה לפז זכות חכירה "בתנאים זהים לתנאים בשטר החכירה לטובת היוזם" לרבות הזכות לתקופת אופציה בת 49 שנים נוספות. עם זאת, לשון החוזה סובלת גם את הפירוש לפיו תנאים אלו יחולו על פז רק לתקופה של 49 השנים בהם ניתנה לה הזכות לחכירת משנה. על כן, עלינו לפנות להקשרו של סעיף 6 להסכם המסגרת, וקריאתו כחלק ממכלול תניות המערכת ההסכמית שבין הצדדים. כפי שיפורט להלן, קריאת סעיף זה כחלק מהמארג החוזי הכולל, ולא כהוראה מנותקת ומבודדת, מביאה למסקנה לפיה הפרשנות שהוענקה לו על-ידי בית המשפט המחוזי – אינה יכולה לעמוד. התשתית ההסכמית שעמדה בבסיס ההתקשרות בין פז לממן, עוגנה בשעתו בארבעה חוזים עיקריים: הסכם המסגרת בין פז לממן; שני הסכמי חכירה, אחד – בין ממן לשיכון פיתוח, ושני – בין ממן ועיריית חיפה; וההסכם הקמעונאי בין פז לממן. לימים, כזכור, נחתמו בין הצדדים הסכמים נוספים ששינו את מערך ההפעלה של התחנה וזכויות הצדדים במקרקעין. משאין בהסכמים אלה כדי לסייע בשאלה שבמחלוקת בחלק זה של הדיון לא אדרש עתה לבחינתם ואתמקד רק בארבעת החוזים הללו. כאמור, ראשיתה של ההתקשרות בין הצדדים היא בהסכם המסגרת, אשר נחתם בין פז לממן ביום 7.9.1976, אשר מתאר את מבנה ההתקשרות בין הצדדים. בפתח ההסכם צוין, כי "היוזם", אליהו ממן, הוא נכה צה"ל אשר אושר כמועמד להפעלת תחנת התדלוק לשם שיקומו. כן צוין, כי אליהו הציע לפז להקים את התחנה על מנת שזו תמנה אותו לקמעונאי מטעמה. בסעיפים 2 ו-3 להסכם פורטו זכויות החכירה לדורות שאליהו עתיד לקבל מעיריית חיפה ומשיכון ופיתוח תוך שצוין, כי אליהו יחכיר לפז את המגרש בחכירת משנה וכי זו תירשם בהתאם על שמה של פז. בסעיף 5 להסכם צוין כי כל הרישיונות, ההיתרים וההסכמות הדרושים לצורך הקמת התחנה יוצאו על שמה של פז, כי פז תקים את תחנת התדלוק על חשבונה, וכי לאחר הקמתה תמנה פז את אליהו כקמעונאי מטעמה בתחנה. זאת בתנאי שיחתום על הסכם הפעלה עם פז, אשר תנאיו יהיו התנאים המקובלים אצל פז לגבי מפעילים שהם נכי צה"ל. עוד הוסכם בסעיף 15 להסכם כי פז תהיה רשאית להעביר את זכויותיה לפי ההסכם ללא צורך בהסכמת אליהו, בעוד שאליהו לא יהיה רשאי להעביר את זכויותיו ללא הסכמת פז בכתב ומראש. באשר לחכירה ולחכירת המשנה של פז הוסכם בהסכם המסגרת כדלהלן: "2. היוזם [אליהו] מצהיר בזה כי הוא עומד לקבל מעירית חיפה (להלן – "העיריה") ומשיכון ופיתוח בע"מ ו/או משרד השיכון (להלן – "שיכון ופיתוח") חכירה לדורות לגבי המגרש למטרת הקמת תחנת תדלוק על המגרש. 3. היוזם מתחייב בזה להמציא לפז תוך 60 ימים מתאריך חתימת הסכם זה אישור של העיריה ושל שיכון ופיתוח בדבר נכונות האמור בסעיף 2 להסכם זה וכן כי העיריה ושיכון ופיתוח מסכימות לכך שהיוזם יחכיר לפז את המגרש בחכירת משנה וכי העיריה ושיכון ופיתוח לא ירשמו את החכירה הראשית לזכות היוזם אלא אם באותו מעמד תרשם חכירת המשנה לגבי המגרש לפז וכי העיריה ושיכון ופיתוח לא יאשרו העברת זכויות היוזם לגבי המגרש או שעבודן או משכונן ללא הסכמתה של פז. [...] 7. היוזם יגרום לכך כי חכירת המשנה לפי סעיף 6 הנ"ל תירשם בלישכת רישום הקרקעות כמקובל במקרים כאלה אצל הרשויות המחכירות במעמד רישום החכירה על שם היוזם" (ההדגשות אינן במקור). הוראות אלה מלמדות כי רישום זכות החכירה על שם אליהו הותנה ברישומה של חכירת המשנה על שם פז באותו מעמד, ועבירותה של זכות החכירה של אליהו הוכפפה להסכמת פז. הסכמי החכירה של אליהו עם עיריית חיפה ושיכון ופיתוח נחתמו, שניהם, כחודשיים לאחר הסכם המסגרת, ביום 2.11.1976, ותניותיהם זהות בעיקרן. הגם שפז איננה צד להסכמים אלה, ההסכמים האמורים נותנים ביטוי ברור למקומה של פז במערכת ההסכמית הכוללת. בפתח הסכמי החכירה צוין, כי אליהו הוא נכה צה"ל אשר הומלץ על-ידי משרד הביטחון לקבלת זכות חכירה במקרקעין לשם הקמת תחנת דלק לצורך שיקומו. עוד צוין כי אליהו התקשר עם פז בהסכם להקמת התחנה, ניהולה ותפעולה. בסעיף 4(ב) הוסכם כי תקופת החכירה תהיה ל-49 שנה, וכי לאליהו תהא "אופציה לדרוש ולקבל את הארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה שתתחיל עם תום תקופת החכירה הראשונית הנ"ל". עוד התחייבו ממן, בסעיפים 4(ח) ו-(ט) להסכמי החכירה, כדלהלן: "ח. הרוכש [אליהו] מתחייב לא להעביר את זכויותיו עפ"י שטר החכירה שירשם כאמור ולא להחכיר ו/או להשכיר ו/או להרשות שימוש למטרות עסק לאחר/ים בקרקע ו/או בתחנה ו/או בכל חלק מהם אלא לאחר קבלת הסכמה מראש ובכתב מהחברה ו/או בעל הקרקע [...] למרות האמור בפסקה זו לעיל, יהיה הרוכש רשאי והחברה נותנת בזה לרוכש את הסכמתה – להחכיר את הקרקע בחכירת משנה לפז, לתקופת החכירה הראשונית כאמור, בתנאי שתנאי חכירת המשנה הנ"ל יהיו בהתאם לכל איסור ו/או מגבלה כמפורט בהסכם זה ו/או כפי שיפורט בשטר החכירה שירשם ובתנאי שתנאי חכירת המשנה הנ"ל לא יקנו לפז כל זכות שלא הוקנתה לרוכש עפ"י הסכם זה ו/או שטר החכירה שנרשם כאמור. ט. עם תום תקופת החכירה הראשונית (אם לא תוארך כאמור) או עם תום תקופת החכירה הנוספת עפ"י האופציה (אם תופעל כאמור), יפנה הרוכש ו/או פז ו/או כל הבא/ים מכוחם – את הקרקע, מכל אדם וחפץ, וימסר/ו את החזקה בקרקע עם כל הבנוי והמותקן עליה במצב שלם ותקין – לחזקת בעל הקרקע או החברה" (ההדגשה אינה במקור). באשר למסירת זכות החזקה הוסכם בסעיף 5 להסכם החכירה כדלהלן: "זכות ההחזקה בקרקע תעבור לרוכש החל במועד בו ישלם הרוכש לחברה את דמי החכירה הראשוניים לפי הוראות סעיף 8 ב' להלן וכן יחתם ויאושר כחוק הסכם הרשאה בין הרוכש לבין פז ולבין העיריה בגין יתרת השטח ותשולם לעיריה התמורה המגיעה לה ע"פ אותו הסכם" (ההדגשה אינה במקור). עוד נקבע בסעיף 9(ה) להסכם החכירה: "הואיל והרוכש [אליהו] עומד להתקשר עם פז בהסכם להקמת התחנה ותיפעולה וקבלת המימון לצורך הקמת התחנה, ומאידך מתחייב הרוכש להעניק לפז חכירת משנה בקרקע – לפי הוראות הסכם זה, לפיכך נותן בזה הרוכש לחברה הוראות בלתי חוזרות לא לרשום את החכירה הראשית בקרקע – ע"ש הרוכש אלא אם באותו מעמד תרשם חכירת המשנה לזכות פז, בהתאם להוראות הסכם זה, או אם תינתן באותו מעמד הסכמת פז לרישום כאמור לאחר שהובטחו לה קבלת זכויותיה בדרך אחרת לשביעות רצונה" (ההדגשה אינה במקור). כעולה מהוראות אלה, אף שלכאורה פז אינה צד להסכמי החכירה, זכויותיה במקרקעין נשמרות: עבירות זכות החכירה של אליהו הוגבלה, להוציא העברתה לפז; מסירת זכות החזקה לאליהו הותנתה בהסדרת זכויות אליהו ופז ביתר מקרקעי התחנה; והובטח רישומן הסימולטני של זכות החכירה של אליהו עם זכות חכירת המשנה של פז. ההסכם הקמעונאי מתייחס אף הוא לזכויות הצדדים במקרקעין. בהסכם זה, אשר נחתם ביום 16.8.1978, מינתה פז את ממן כקמעונאי מטעמה בתחנת הדלק על מנת שישווק את מוצריה. בסעיף 18 להסכם, העניקה פז לממן רישיון לשימוש בקרקע ובמבנים לטובת ביצוע השירותים לפי הסכם זה. לפי המוסכם בהוראה זו: "למטרת הקלה בצוע השרותים על פי הסכם זה, תרשה החברה לקמעונאי באורח זמני להשתמש בקרקע ובמבנים (תחנת דלק/שרות) ב-חיפה, אך שמוש כנ"ל יהיה שמוש לפי רשיון הניתן לבטול והקרקע והמבנים (תחנת דלק/שרות) ישארו ויחשבו תמיד כשנמצאים בחזקתה הבלעדית של החברה. שום דבר בהסכם זה, שום פעולה שתעשה או חוסר פעולה מטעם החברה באיזה זמן מן הזמנים לא יקנו לקמעונאי כל זכות חזקה או זכות אחרת על הקרקע והמבנים הנ"ל. לחברה תהיה תמיד החזקה וזכות הבקורת עליהם והזכות לחזקה ולבקורת בכל עת ומבלי לפגוע בכלליות הנ"ל". עוד נקבע בסעיף 24(א) להסכם כי מיד עם סיום ההסכם הקמעונאי, יפנה אליהו את הקרקע והמבנים בתחנת הדלק ויחזירם לחזקתה של פז. להשלמת התמונה יצוין, כי ביום 19.5.1977 חתם אליהו על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת באי כוחה של פז, בו צוינו הסכם המסגרת והסכמי החכירה. כן צוין, כי אליהו התחייב להחכיר את המגרש (שתי החלקות) בחכירת משנה לפז, וכי לצורך כך ניתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר על מנת ל"הבטיח את זכויות פז לגבי המגרש". בסעיף 1 לייפוי הכוח מינה אליהו את באי-כוחה של פז "לקבל חכירה ראשית לזכות הממנה לגבי המגרש בהתאם לתנאים שיוסכמו בין הממנה ובין בעלי המגרש", ובסעיף 2 מינה אליהו את באי-כוחה של פז "להחכיר את המגרש בחכירת משנה לפז, לתקופה בתנאים ובהוראות כפי שמיופי הכח או מיופה הכוח ימצאו לנכון". עיון בהוראות המערכת ההסכמית כפי שנפרשו לעיל מלמד, כאמור, כי הסכם המסגרת אינו עומד לבדו, אלא הוא חוליה אחת במערכת של הסכמים שלובים, הקשורים זה בזה ו"מתכתבים" זה עם זה (כך טען גם אליהו במסגרת ההליך המאוחד שהתנהל בעבר בין הצדדים, וראו למשל, סעיף 155 לכתב ההגנה ת/70). עובדה זו "מחזקת את הצורך לבחון את הקשרו הכללי ואת נסיבותיו החיצוניות על מנת ללמוד על כוונתם של הצדדים לו" (עניין מגדלי הירקות, בפסקה 14). לפי מערכת חוזית זו, אליהו קיבל זכות לחכירה לדורות במקרקעי התחנה וזכות להפעלת תחנת הדלק מטעמה של פז; ופז קיבלה זכות לחכירת משנה במקרקעי התחנה, הקימה את תחנת התדלוק על חשבונה, מינתה את אליהו כקמעונאי מטעמה ונתנה לו רשות להשתמש במקרקעין ובמבנים לצורך הפעלת התחנה ומכירת מוצריה (לימים, כזכור, הפעלת התחנה שבה לידיה של פז בהסכמת ממן וכן נרכשו על-ידי פז חלק מהמקרקעין עליהם ממוקמת התחנה). על פי המערכת ההסכמית האמורה, מתן זכות החכירה לאליהו במקרקעי התחנה, תוך העברתה בו זמנית בחכירת משנה לפז, נועדה ליתן מענה לאינטרסים של שני הצדדים: מחד גיסא, לחזק את מעמדו של אליהו למניעת נישולו מן התחנה באופן שזכויות ההפעלה שניתנו לו לא יהיו זכויות חוזיות גרידא (וראו לעניין זה גם קביעות בית המשפט בסעיף 35 לפסק הדין שניתן בהליך המאוחד ת/23); ומאידך גיסא, לשמור על זכויותיה של פז באופן שתובטח השקעתה בתחנה באמצעות זכויות לחכירת משנה במקרקעי התחנה, וכן בזכות לבלעדיות במכירת מוצריה בתחנה לכל שנות פעילותה. ראיה כוללת של המערכת ההסכמית האמורה תומכת בפרשנותה של פז לתניה שבמחלוקת, ומובילה למסקנה כי מתן זכות חכירת המשנה לאליהו אינה זכות עצמאית העומדת בפני עצמה, אלא היא כרוכה באופן בלתי נפרד עם מתן זכות לחכירת משנה לפז. לאמור: פז זכאית לחכירת משנה במקרקעי התחנה "בתנאים זהים לתנאים בשטר החכירה" (סעיף 6 להסכם המסגרת), גם בכל המתייחס לתקופת האופציה. מנגד, קבלת פרשנותם של ממן מערערת את האיזון בין הצדדים כפי שתואר לעיל ואינה מתיישבת עם אומד דעתם כפי שהוא עולה מהגיונה הפנימי של המערכת ההסכמית. ואכן, עיון בנסיבות 'שהולידו' את המערכת ההסכמית בין פז לאליהו מחזק את המסקנה, שלפיה לפז זכות לחכירת משנה גם בתקופת האופציה. אין חולק כי ההתקשרות בין פז לממן היא תוצר של הסדר מיוחד שגיבשה המדינה בתחילת שנות ה-70 לטובת שיקומם של נכי צה"ל באמצעות הפעלת תחנות תדלוק אשר יוקמו במימון חברות הדלק. עקרונותיו של הסדר השיקום והשיקולים העומדים בבסיסו הועלו על הכתב במסגרת "דו"ח הוועדה לבחינת נוהלי המלצות והקצאת קרקע לתחנות דלק", בגדרו נתבקשה הוועדה לבחון את "ההליכים הקשורים במתן המלצות ובדרכי הקצאת קרקע הלאום לנכי צה"ל לשם הקמת תחנות דלק והפעלתן". בראש הוועדה עמד היועץ המשפטי למערכת הביטחון דאז, מר יוסף צ'חנובר (ראו: ת/22; להלן: "ועדת צ'חנובר" או הדו"ח; לעניין הוועדה ראו גם את הדברים שנכתבו בפסק הדין שניתן בהליך המאוחד בפסקאות 14-12). הדו"ח האמור נחתם ביום 9.1.1972, ובו נתבקשה הוועדה להתייחס במסקנותיה ובהמלצותיה, בין היתר, למנגנון הבטחת זכויות הנכה בתחנת הדלק; לאפשרות לשתף גורמים זרים בהקמת והפעלת תחנות הדלק; ליחסים בין חברות הדלק והנכה; ובאפשרות להעברת זכויות הנכה בתחנת הדלק לאחרים. מסקנותיה והמלצותיה של הוועדה נכתבו בפרק ו' לדו"ח, ועל פיהן המליצה הוועדה כי הקרקע להקמת התחנה תוקצה רק לנכה באופן אישי, וכי הנכה לא יוכל להעביר את זכויותיו להפעלת התחנה אלא לנכה אחר (ראו: סעיף 1). באשר לסוגיית המימון, המליצה הוועדה כי הקמת תחנת הדלק תיעשה במימונה של חברת הדלק בלבד. עוד הוצע כי לשם הבטחת זכויותיה של חברת הדלק בעקבות השקעתה, המקרקעין המיועדים לתחנת הדלק יוחכרו לנכה, וזה יחכיר אותם בחכירת משנה לחברת הדלק המממנת את הקמת התחנה. כמו כן, המליצה הוועדה כי הנכה, בעל הזכות לחכירה ראשית, לא יוכל להחזיר לחברה את השקעתה ולפדות ממנה את חכירת המשנה, וזאת כדי להבטיח את העיקרון המונח ביסוד ההסדר המוצע, שהוא הפיכת התחנה למקור שיקום קיים ועומד לנכים בלבד (ראו: סעיף 2 לדו"ח). הוועדה הוסיפה ועמדה על כך ש"מתוך שכמעט אין הנכה משקיע מכספו בנכסי התחנה, אין לדעתנו לנכה צה"ל זכות קניינית בנכסים בעזבו את הפעלת התחנה", למעט במוניטין שצברה התחנה. באשר להסדרי החכירה המליצה הוועדה לקבוע הסכמי חכירה אחידים, הן לחכירה הראשית והן לחכירת המשנה שבין הנכים לחברות הדלק, כמו גם הסדר אחיד להפעלת התחנה על-ידי הנכה, הן כדי להבטיח אחידות בנושא והן כדי להבטיח ביצוע מסקנות הוועדה במלואן תוך שמירת זכויות הנוגעים בדבר (ראו: סעיפים 2(ג) ו-16 לדו"ח). בסיכום מסקנותיה הבהירה הוועדה, כי עיקר המלצותיה "כוונו להבטיח, כי הזכות הבלעדית של נכים להפעלת תחנות דלק תובטח, וכן כי ענף זה יישמר לצורך שיקומם של נכים". הנה, דו"ח ועדת צ'חנובר, תומך במסקנה הפרשנית ולפיה לפז נתונה האופציה להארכת תקופת חכירת המשנה ל-49 שנים נוספות. כפי שניתן להתרשם, המערכת ההסכמית בענייננו, עוצבה על פי המלצות הוועדה ומיישמת את עקרונותיה, תוך מתן הגנה הן לאינטרס הנכה המשוקם להפעלת התחנה כמקור שיקום והכנסה, והן לאינטרס חברת הדלק להגנה על השקעתה (ולדיונים שנערכו בעניינה של המערכת ההסכמית האמורה ראו פסקי דין שניתנו ברבות השנים בקשר לסכסוכים שניטשו בין מפעילי תחנות דלק לחברות הדלק אשר התקשרו בחוזים מכוח הסדר השיקום והמלצותיה של ועדת צ'חנובר: ת"א (מחוזי ת"א) 986/96 עובד נ' פז חברת נפט בע"מ, פסקאות 12-9 (9.8.2006); ת"א (מחוזי מרכז) 583-05-09 בסט נ' סונול ישראל בע"מ, פסקה 172 (30.3.2014); ת"א (מחוזי מרכז) 30172-01-10 שר תחנות דלק וסיכה בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, עמ' 25 (7.11.2016)). חיזוק נוסף ומשמעותי למסקנה ולפיה זכויות חכירת המשנה של פז חלות גם בתקופת האופציה, עולה גם מהתנהגותו של אליהו ומאופן פרשנותו את הוראות המערכת ההסכמית לאחר כריתתה. כפי שיודגם להלן, אליהו פירש את המערכת ההסכמית ככזו המעניקה לפז זכויות, לרבות זכות לחכירת משנה, לתקופה של 49 שנים עם אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות. כך למשל, בכתב התביעה שהגיש אליהו במסגרת ההליך המאוחד התייחס אליהו במפורש לתקופת החכירה לה זכאית פז וציין כי "על פני הדברים, אין לכאורה ספק שהשילוב בין זכות של חברת הנפט לחכירת משנה בתחנה לתקופה של 49 שנה (עם אופציה ל-49 שנים נוספות) עם הסכם קמעונאי המעניק לחברת הנפט בלעדיות מוחלטת לכל תקופת ההסכם פירושו מתן בלעדיות לחברת הנפט בשיווק לתחנה ל-98 שנים לפחות" (ראו: סעיף 42 לכתב התביעה בת"א 788/99, ת/65). בתצהיר עדות ראשית שנערך על-ידי אליהו בשנת 1999 והוגש במסגרת ההליך המאוחד, נטען על-ידו כי "ברור לחלוטין כי קיומו של הסכם בלעדיות בין בעל תחנה הקושר אותו למשווק דלקים אחד ל-98 שנה או לעולמי עד עלול להפחית את התחרות" (ראו: סעיף 4(א) לתצהירו, בנספח ג ל-נ/26). אליהו התייחס לסוגיית משך הסכם החכירה של פז גם בכתב ההגנה שהוגש במסגרת ההליך המאוחד, בת"א 1038/98, בו טען כי "הסכמי הבלעדיות, ובכללם המערכת ההסכמית הרלבנטית לעניינו הינן, לתקופות ארוכות המגיעות עד ל-49 שנים עם אופציה לה[א]רכה ל-49 שנים נוספות". כן ציין אליהו כי "משך החוזים – המדובר בחוזים ארוכים המגיעים עד ל-49 שנים עם אופציה להארכ[ה] ל-49 שנים נוספות (פז הגדילה עשות ובהסכם הקמעונאי דנא, נספח ז' לכתב ההגנה, לא הוגבל ההסכם לפרק זמן כלשהו)" (סעיפים 151 ו-153 לכתב ההגנה ת/70). דברים זהים נכתבו גם בתגובה שהגיש אליהו במענה לבקשה למינוי כונס נכסים זמני ולמתן צו מניעה זמני בת"א 10821/97 שנדון כחלק מהתביעה המאוחדת (ראו: סעיפים 62-61 לת/69). סבורני, כי דברים אלה מדברים בעד עצמם. הלכה מושרשת וידועה היא, כי "התנהגות הצדדים להסכם לאחר כריתתו מהווה כלי פרשני רב משמעות, אשר יש בו כדי להעיד על כוונת הצדדים בשעת ההתקשרות ועל האופן שבו הצדדים עצמם הבינו את החוזה" (עניין סהר, בפסקה 33 לפסק הדין של השופט א' ריבלין). כן נקבע כי "אם צד לחוזה נהג בדרך מסוימת שיש בה כדי להצביע כיצד הוא מפרש את הוראותיו, יתקשה הוא לטעון בהמשך כי פרשנותו של החוזה שונה היא" (ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא, פסקה 8 (10.6.2008)). הדברים נכונים במיוחד במקרה דנן, בשים לב לכך שמדובר באמירות שונות שנאמרו על-ידי אליהו במסגרת כתבי טענות ותצהיר עדות ראשית שהוגשו מטעמו במסגרת הליכים משפטיים קודמים שהתנהלו בין הצדדים, ולא בדברים שנאמרו כלאחר יד או באופן אגבי. סבורני כי בית המשפט המחוזי נתפס לכלל טעות שעה שקבע, כי "אין להסיק מכך שאם הסכם הקמעונאות הוא ל-98 שנים, גם חכירת המשנה היא ל-98 שנים", וכן כי "אפשר שחכירת המשנה היא ל-49 שנים והסכם הקמעונאות עשוי להגיע ל-98 שנים" (ראו: פסקה 276 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי). סעיף 42 לכתב התביעה בת"א 788/99 שצוטט לעיל מבחין במפורש בין "זכות [...] חברת הנפט לחכירת משנה בתחנה לתקופה של 49 שנה (עם אופציה ל-49 שנים נוספות)" לבין הסכם הקמעונאי. גם כתב ההגנה בת"א 1038/98 מבחין לעניין משך החוזים בין ההסכם הקמעונאי כהסכם "שלא הוגבל לפרק זמן כלשהו", להסכמים אחרים שהם לתקופה של "49 שנים עם אופציה להארכ[ה] ל-49 שנים נוספות" (סעיף 153 לכתב ההגנה ת/70). ממן לא הצביעו על כל הסכם אחר, שנכרת בינם לבין פז, הקובע תקופת התקשרות של 49 שנים עם אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות, וברי כי אמירות אלה מתייחסות לתקופת חכירת המשנה של פז במקרקעי התחנה, ולא להסכם הקמעונאי שכאמור אינו תחום בזמן. בשים לב להיקף פרישתן של אמירות אלה, בכתבי הטענות ובתצהירו של אליהו, לא ראיתי שיש בעדות עו"ד ויטנברג (שערך את כתב התביעה בת"א 788/99, ת/65) כדי לשנות מן התוצאה האמורה. אכן, בסיכומים שהגיש אליהו במסגרת ההליך המאוחד, סויגו האמירות והטענות האמורות והוחלפו בגרסה אחרת, לפיה בסעיף 4(ח) להסכמי החכירה "נתנה עירית חיפה את הסכמתה כי ממן יחכיר את התחנה בחכירת משנה לפז (מתחת לזכות חכירת המשנה שלו) לתקופת החכירה הראשונית, כשלממן ניתנה אופצית חכירה ל-49 שנים נוספות, מבלי שאופציה דומה ניתנה לפז (ראו: נ/26 בסעיף 76 לנספח ב'), אולם אין בדברים אלה כדי לשנות מן האמירות הברורות שהועלו בכתבי טענותיו ובתצהירו של אליהו. משזו המסקנה שאליה הגעתי, ממילא מתייתר הצורך לדון בטענת פז לקיומה של 'הודאת בעל דין' או למעשה בית דין. לסיכום פרק זה, אומד דעתם המשותף של הצדדים, כפי שהוא נלמד מלשון המערכת ההסכמית, הרקע לכריתתה כעולה מדו"ח ועדת צ'חנובר, והפרשנות שניתנה לה על-ידי אליהו, מובילים למסקנה שאליהו התחייב בהסכם המסגרת להעניק לפז חכירת משנה לתקופה מקבילה לתקופת החכירה שהוענקה לו, לאמור: תקופת חכירה ראשונית של 49 שנים, ועוד תקופת אופציה של 49 שנים נוספות. מטעם זה, ועל מנת להבטיח את זכויותיה של פז, ניתן לפז ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המסמיך את באי-כוחה של פז להחכיר את מקרקעי התחנה בחכירת משנה לפז "לתקופה בתנאים ובהוראות כפי שמיופי הכח או מיופה הכוח ימצאו לנכון". סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור באופן חלקי, באופן שערעורה של פז על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעה שכנגד יתקבל, וייקבע כי לפז נתונה אופציה להארכת חכירת המשנה במקרקעי התחנה לתקופה של 49 שנים. הערעור על פסק הדין בתביעה העיקרית יידחה. בהתאם, יבוטלו הוצאות המשפט בהם חויבה פז כלפי ממן בערכאה קמא, וכל צד יישא בהוצאותיו. פז תשלם לכל אחת מן המשיבות 5-3 את הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪, ובסה"כ 30,000 ₪. אין צו להוצאות בערכאה זו ביחסים בין פז למשיבים 2-1. ש ו פ ט ת השופט ד' מינץ: אני מסכים. ש ו פ ט השופט ש' שוחט: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ג' כנפי-שטייניץ. ניתן היום, ‏א' באלול התשפ"ב (‏28.8.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 20023080_X23.docx עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1