האפוטרופוס לנכסי נתבעים נ. ח'דר טוויל

13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 23017-09-24 לפני: כבוד השופטת רות רונן המבקשים: 1. האפוטרופוס לנכסי נפקדים 2. רשות מקרקעי ישראל 3. רשות הפיתוח 4. פקיד הסדר מקרקעין ירושלים 5. לשכת רישום מקרקעין בירושלים נגד המשיבים: 1. ח'דר טוויל 2. אדהם טוויל 3. מאלק טוויל בשם המבקשים: עו"ד ישראל בלום; עו"ד עומרי מנור בשם המשיבים: עו"ד זיאד קעואר פסק-דין השופטת רות רונן: לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט א' רון) מיום 9.7.2024 בת"א 57813-02-24, בה התקבלה בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המבקשים לבצע דיספוזיציה במקרקעין נושא ההליך שבכותרת. רקע עובדתי במרכז ההליך המתנהל בבית משפט קמא, מקרקעין מוסדרים הידועים כגוש 30020, חלקה 137 ומצויים בשכונת אבו תור בירושלים (להלן: המקרקעין). בטרם עברו הליך הסדר, המקרקעין היו חלק מתא שטח גדול יותר אשר היה רשום על שם 13 בעלים במושע בפנקס השטרות. בהתאם לפנקס, החזיקה "זהריה בת עבדול גהאניאל טווי'ל" בחלק יחסי של 621/2160; ו"זהריה בת עבדול גהאני אל טווי'ל" החזיקה בחלק יחסי של 621/2160. יוער כי בפנקס השטרות מופיעות שתי שורות נפרדות שבכל אחת מהן מופיע אחד השמות הללו – כאשר לטענת המשיבים מדובר באותה אישה (שתכונה להלן: זהריה). אין מחלוקת בין הצדדים, כי בשנת 1966 נפתח הליך הסדר ביחס למקרקעין אשר הגיע לסיומו בשנת 1978 (להלן: הליך ההסדר). במסגרת זו, נרשמו המקרקעין ביום 5.2.1978 על שם המבקש 1 (להלן: האנ"ן) לאחר שהכריז עליהם כנכס נפקד. ביום 28.12.1978 נמכרו המקרקעין למבקשת 3 (להלן: רשות הפיתוח), הרשומה כבעליהם עד היום. לימים, פרסמה המבקשת 2, רשות מקרקעי ישראל, ביחס אליהם "הזמנה לקבלת הצעות להתקשרות בחוזה חכירה לקבלת זכויות חכירה לתכנון ובניה" (מכרז י-ם 169/2023 מיום 11.12.2023; להלן: המכרז). ביום 25.2.2024 הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים בה עתרו לסעד הצהרתי על בעלותם במקרקעין. כפועל יוצא מכך הם ביקשו כי זכויותיהם במקרקעין יירשמו במרשם. בכתב התביעה נטען כי המקרקעין נמצאים בבעלות המשיבים וקרוביהם מכוח שרשרת מכר וירושה שראשיתה בשנת 1981. לשיטת המשיבים, הם לא ידעו דבר באשר להליך ההסדר עד שבוע לפני הגשת התביעה – אז גילו לפתע על אודות המכרז. המשיבים טענו כי הם לא קיבלו הודעה על ההקניה לאנ"ן, אף שהם מתגוררים בסמוך למקרקעין במשך עשורים רבים. עוד הם הוסיפו כי מדובר במעשה בלתי חוקי וחסר תוקף, אשר נעשה מאחורי גבם, למרות שהם וקרוביהם היו ועודם תושבי ישראל. המשיבים הדגישו כי המקרקעין לא היו בשטחי מדינת ישראל בתחילת הליך ההסדר – קרי לפני החלת הדין הישראלי על שטחי מזרח ירושלים בשנת 1967. בד בבד עם הגשת התביעה הגישו המשיבים בקשה למתן סעדים זמניים, בה עתרו בין היתר למתן צווי מניעה זמניים האוסרים על ביצוע דיספוזיציה במקרקעין או על קידום הליך המכרז. בבקשה נטען כי מדובר במקרקעין פנויים שנותרו בבעלות המשיבים בשכונת מגוריהם וכי הם מתכוונים לבנות בהם דירות מגורים להם ולילדיהם. לטענת המשיבים, קיים חשש משמעותי מהעברת המקרקעין לצד שלישי שכן הדבר יקשה על ביצוע פסק הדין הסופי – אם טענותיהם יתקבלו, ויעמידם בפני שוקת שבורה תוך גרימת נזק בלתי הפיך לזכויותיהם הקנייניות. מנגד, למבקשים לא ייגרם נזק משמעותי אם יינתן הצו, ומשכך מאזן הנוחות נוטה לטובתם. המבקשים התנגדו לבקשת המשיבים. הם טענו כי סיכויי התביעה הם נמוכים לאור עקרון סופיות הליך ההסדר; מחמת התיישנות ושיהוי; בשל תקנת השוק מכוח סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950; וכן לנוכח היעדר צירופם של צווי ירושה או צווי קיום צוואה. לכך הם הוסיפו כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם. זאת, בשים לב לאינטרס הציבורי בקידום המכרז; ולכך שמדובר במקרקעין ריקים ופנויים שהנזק שייגרם ממכירתם הוא נזק כספי. לצד האמור, נטען כי מדובר במקרקעין שנכללו בשטח ישראל כבר בשנת 1948 וכי הליך ההסדר נערך כדין. במאמר מוסגר, יוער כי ביום 19.6.2024 הגישו המשיבים חוות דעת מומחה לפענוח תצלומי אוויר, ממנה עלה לכאורה כי מיקום המקרקעין נושא המחלוקת אותר מזרחית לגבולות מדינת ישראל – נכון ליום 16.6.1967. כמו כן, ביום 24.6.2024 הגישו המשיבים צווי ירושה בשפה הערבית שנועדו להוכיח את זכויותיהם הנטענות במקרקעין. החלטת בית משפט קמא ביום 9.7.2024 נעתר בית משפט קמא לבקשה והורה על מתן הסעדים הזמניים המבוקשים. בפתח הכרעתו, הבהיר בית המשפט כי הוא נכון לקבל לעת זו את טענת המשיבים לפיה הם נדרשו להיחפז בהגשת התביעה ולכן אין לזקוף לחובתם את החוסרים בה. קביעה זו התבססה בעיקרה על כך שעסקינן במקרקעין שהם שוממים מזה עשרות שנים; ושלמשיבים נודע על אודות המכרז רק ימים ספורים לפני הגשת התביעה. לגופו של עניין, ציין בית המשפט כי כאשר עסקינן בסעד זמני מניעתי, לעתים די בכך שטענות התובעים אינן טענות סרק. על רקע זה, סקר בית המשפט את טענות הצדדים והגיע למסקנה כי עלה בידי המשיבים להציג "ספקות ממשיים" המצדיקים היעתרות לבקשה. תחילה, נדרש בית המשפט למיקומם של המקרקעין וקבע כי קיימת אי-בהירות ממשית בעניין. כך, ייתכן שבמועד בו החל הליך ההסדר, לא נכלל רוב שטח המקרקעין בשטחי מדינת ישראל. מעבר לכך, נקבע כי אף יש ספק באשר להיותם של המקרקעין "נכס נפקד". זאת, הן לאור מיקומם – המשפיע על אפשרות הקנייתם לאנ"ן; והן לאור צווי הירושה שהוגשו. צווים אלה אמנם טרם נדונו ונבחנו – אך עולה מהם כי מדובר בתושבי מדינת ישראל ששם משפחתם זהה לשם משפחתה של זהריה. באשר לטענות המבקשים על אודות סופיות הליך ההסדר, ההתיישנות והשיהוי – הובהר כי מדובר בטענות משפטיות שמשקלן רב; כי מדובר במשוכות הגבוהות ביותר והעיקריות הניצבות בפני התביעה; וכי על פני הדברים לא עלה בידי המשיבים להצביע על מענה של ממש לטענות אלה, מלבד טענה כללית של צדק. יחד עם זאת, נקבע כי מדובר לכל היותר בטענות סף, אשר אין מקום להכריע בהן כבר בשלב הבקשה למתן סעדים זמניים; וכי אין לראות בהן כמצדיקות כשלעצמן את דחיית הבקשה. בהמשך נדרש בית המשפט לטענות נוספות שהעלו הצדדים, וקבע בין היתר כי אין בהליכים התכנוניים שעברו המקרקעין כדי להכריע בבקשה. עוד נקבע כי גם הטענה בדבר תחולתה של תקנת השוק אינה מסייעת למבקשים – שכן הן האנ"ן והן רשות הפיתוח הם בעלי דין המצויים בזיקה ישירה למדינה. בית המשפט הוסיף כי שיקולי מאזן הנוחות מצדיקים גם הם היעתרות לבקשה. זאת, בהתבסס בעיקר על כך כי מדובר במקרקעין פנויים המצויים במצבם הנוכחי עשרות שנים; כי הוצאת המקרקעין למכרז תיצור מצב דברים בלתי-הפיך; וכי מדובר בסעד זמני שרק מותיר את המצב הקיים על כנו. יחד עם זאת, הכיר בית המשפט כי קיים "מחיר" להיעתרות לבקשה. לבסוף, נקבע כי לאור הקושי העולה מטענות המשיבים – על רקע עקרון סופיות הליך ההסדר והתקופה הממושכת שחלפה מאז, היעתרות לבקשה למתן סעדים זמניים מחייבת הפקדת ערובה להבטחת נזקי המבקשים, אשר הועמדה על סך של 100,000 ש"ח. כמו כן, צוין כי אין מקום להתייחס למכרז ולשיקולים מנהליים בקידומו, אשר לא הובאו לפני בית המשפט. בקשת רשות הערעור בפתח בקשתם טענו המבקשים כי עיקר טענותיהם הן טענות סף משפטיות אשר אינן דורשות בירור עובדתי או התרשמות ישירה של הערכאה הדיונית. לכן אין מניעה להתערבות ערכאת הערעור. הם הוסיפו כי אם טענותיהם לא יתבררו כבר עתה, עתיד להתנהל בבית משפט קמא הליך מיותר או שגוי, לאור דחיית טענותיהם על אודות תחולתה של תקנת השוק. כמו כן, ייגרם נזק ממשי ובלתי הפיך למדינה, לצד השלישי שזכה במכרז ולאינטרס הציבורי בקידום המכרז. לגופם של דברים, נטען כי שגה בית משפט קמא משלא נתן דעתו לטענות הסף שהועלו בבחינת סיכויי התביעה – הגם שהכיר בכך כי מדובר בטענות כבדות משקל שלא זכו למענה מצד המשיבים. בהקשר זה, טענו המבקשים כי אף לו הייתה למשיבים עילה לתיקון הרישום בפנקס הזכויות מכוח סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר), ממילא מדובר בעילת תביעה שהתיישנה בחלוף 45 שנים ממועד רישום האנ"ן במרשם וממועד מכירת המקרקעין לרשות הפיתוח. כמו כן, נטען כי אין טענה לפיה נודע למשיבים על הרישום בסמוך להגשת התביעה – כדי לסייע להם. זאת, בשים לב להלכות באשר לתחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. לכך הוסיפו המבקשים, כי גם השיהוי הניכר שנפל בהגשת התביעה מצדיק את דחייתה, או למצער משפיע על בחינת סיכוייה להתקבל. נטען כי מדובר במקרקעין פנויים שלא הוצג כל ניסיון לערער על תוצאות הליך ההסדר לגביהם במשך עשרות שנים; כי המדינה שינתה את מצבה לרעה עקב השיהוי – הן בשל נזקים ראייתיים, הן בשל משאבים שהושקעו במכרז; וכי כך גם הצד השלישי שזכה במכרז –שאף לא ניתנה לו הזדמנות להביע את עמדתו בטרם מתן הסעדים הזמניים. באשר לעקרון סופיות המרשם, הבהירו המבקשים כי בהתאם לסעיף 81 לפקודת ההסדר, רישום מקרקעין בפנקס הזכויות מבטל כל זכות הסותרת אותו. לפיכך, לשיטתם, גם לו היו למורישי המשיבים זכויות בעבר – הרי שהן בוטלו עם רישום המקרקעין על שם האנ"ן. הם הוסיפו כי רישום מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתכנו, למעט במקרים חריגים המעוגנים בפקודת ההסדר – אשר אינם מתקיימים בעניינו. נטען כי סעיף 93 לפקודת ההסדר, מכוחו מבוקש תיקון המרשם, פורש בצמצום בפסיקה; וכי ממילא אין עסקינן בתרמית או בטעות מקרית שנפלה ברישום. עוד טענו המבקשים כי שגה בית משפט קמא כשקבע כי העסקה בין האנ"ן לרשות הפיתוח אינה חוסה תחת הגנת סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים מאחר שמדובר בשני גופים בעלי זיקה למדינה. לטענתם, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי תקנת השוק האמורה חלה גם ביחס לעסקאות מכר מעין אלה; וכל פרשנות אחרת תרוקן מתוכן את ההגנה האמורה – לאור העובדה שסמכות האנ"ן בדין למכור נכסים המוקנים לו, מוגבלת רק לרשות הפיתוח. לבסוף, נטען כי שגה בית המשפט גם בבחינת מאזן הנוחות. לטענת המבקשים, הוכר בפסיקה כי הקפאת הליכי הקצאת זכויות לפרק זמן בלתי ידוע עלול לגרום נזק המצדיק דחיית בקשה למתן סעד זמני, לאור הפגיעה בצד שלישי ובאינטרס הציבורי. המבקשים הבהירו כי עיכוב במכרז עלול לחשוף את המדינה לתביעות ואף לגרום לזוכה לבטל את זכייתו; וכי לעיכוב כזה עלולות להיות השלכות רוחב באשר לוודאותם של יזמים המעוניינים להתקשר עם המדינה. בכל הנוגע לפגיעה במשיבים, הודגש כי מדובר במקרקעין פנויים שלא נעשה בהם שימוש במשך עשרות שנים; כי המשיבים לא הציגו קשר ייחודי או זיקה למקרקעין; וכי ממילא מדובר בנזק כספי בר פיצוי. כמו כן, נטען כי השיהוי בהגשת הבקשה מלמד אף הוא על היעדר דחיפות. המשיבים טענו מנגד כי דין בקשת רשות הערעור להידחות, מן הטעם כי אין המדובר במקרה חריג המצדיק התערבות בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. כמו כן, המשיבים חזרו וטענו כי מדובר במקרקעין הריקים היחידים שנותרו בבעלותם בשכונת מגוריהם, וכי בכוונתם לבנות עליהם דירות מגורים להם ולילדיהם. לגופו של עניין, נטען כי סיכויי התביעה להתקבל הם טובים וכי אין ממש בטענות הסף עליהן מנסים המבקשים להיבנות. כך, ביחס לסופיות הליך ההסדר – נטען כי המקרה דנן נופל בגדר החריג בסעיף 93 לפקודת ההסדר המקנה סמכות לתיקון מרשם כאשר הרישום הושג במרמה או שזכות שהייתה רשומה הושמטה מהפנקס החדש. עוד נטען כי מרוץ ההתיישנות החל ימים ספורים בלבד טרם הגשת התביעה. לטענת המשיבים, עילת התביעה נולדה עם פתיחת הליך ההסדר – כאשר זהריה שהתה בירדן והמקרקעין היו מחוץ לגבולות מדינת ישראל. עם זאת, נטען כי זהריה או חליפיה לא יכלו לדעת על אודות ההליך מסיבות שאינן תלויות בהם. דברים אלה, לשיטתם, מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שלאחר החלת המשפט הישראלי על המקרקעין בשנת 1967, המבקשים לא תפסו חזקה במקרקעין וגם לא הודיעו למי מקרוביהם על הקניית הזכויות לאנ"ן. מכל מקום, נטען כי המבקשים מנועים מלהעלות טענת התיישנות לאור דרישת תום הלב המוגברת החלה עליהם. המשיבים הוסיפו כי אין גם מקום לקבל את טענת השיהוי – בשים לב לכך שמדובר בזכויות קנייניות; וכי אין גם ממש בטענת המבקשים על אודות תחולת תקנת השוק מכוח סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים. נטען כי בית משפט זה נדרש למקרה דומה, בו נקבע בדעת רוב כי לא מתקיימת בנסיבות אלה דרישת תום הלב. לשיטת המשיבים, דברים אלה יפים גם לענייננו – שכן אם המבקשים היו מבצעים בדיקה בסיסית עובר לפתיחת הליך ההסדר, הם היו מגלים כי מדובר במקרקעין המצויים מחוץ לגבולות המדינה. לבסוף, בכל הנוגע למאזן הנוחות, נטען כי קבלת רשות הערעור תפגע אנושות במשיבים, תייתר את הצורך בדיון בתביעתם ותמנע מהם לקבל את יומם בבית המשפט. מנגד, נטען כי דחיית הבקשה רק תשמור על המצב הקיים עד לבירור המחלוקת; וכי ממילא בית משפט קמא התנה את מתן הסעדים הזמניים בהפקדת ערובה משמעותית. דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובת המשיבים על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה הרשות וערעור הוגש על-פי הרשות שניתנה, בהתאם לסמכותי מכוח תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות). מושכלות יסוד הן כי לערכאה הדיונית מסור שיקול דעת רחב בכל הנוגע להחלטות שעניינן סעד זמני. לכן, התערבות בשיקול דעתה שמורה למקרים חריגים בלבד, בהם הדבר נדרש על מנת למנוע עוול או נזק בלתי הפיך לאחד הצדדים (ראו למשל: רע"א 8406/23 ע.ס.י. לבניה תשתיות בע"מ נ' פקיד שומה ירושלים 3, פסקה 10 (14.2.2024); רע"א 747/24 פלוני נ' פלוני, פסקה 16 (19.3.2024)). כפי שיובהר להלן, אני סבורה כי המקרה דנן נמנה עם המקרים החריגים המצדיקים התערבות וכי לכן דין הערעור להתקבל. כידוע, שני השיקולים העיקריים שעל בית המשפט לבחון בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני הם סיכויי התביעה להתקבל ומאזן הנוחות (תקנה 95 לתקנות; וראו: רע"א 2842/24 ביטון נ' פסגות נופי אריאל בע"מ, פסקה 23 (11.7.2024); רע"א 1380/24 דלויה נ' קציר, פסקה 11 (10.4.2024)). בין שני שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית כוחות" – כך שככל שסיכויי התביעה להתקבל גבוהים יותר, ניתן יהיה להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול של מאזן הנוחות כבעל מעמד הבכורה (רע"א 1815/24 חן נ' אפשטיין, פסקה 9 (28.5.2024); רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 13 (7.5.2023)). בענייננו, כאמור, נדרש בית משפט קמא לטענות הצדדים בדבר סיכויי התביעה. הוא קבע כי בכל הנוגע לטענות הסף שהועלו – ניצבות בפני המשיבים משוכות משפטיות גבוהות. זאת בעיקר לאור פרק הזמן הרב שחלף מאז הגיע הליך ההסדר לסיומו; כמו גם בשל עקרון סופיות הליך ההסדר. כמו כן, בבחינת מאזן הנוחות, בית המשפט אף הכיר בכך כי להותרת המצב על כנו עד למתן פסק הדין הסופי יש "מחיר" מסוים מבחינת המבקשים. יחד עם זאת, באיזון שערך בין השיקולים השונים, הסתפק בית המשפט בכך שטענות המשיבים כפי שהוצגו בכתב התביעה אינן טענות סרק; והוסיף שמכירת המקרקעין תיצור מצב דברים בלתי הפיך כלפיהם. על רקע זה, נקבע כי יש מקום להיעתר לבקשה למתן סעדים זמניים, בכפוף להפקדת ערובה להבטחת נזקי המבקשים. כפי שיובהר, אני סבורה כי בחינת שיקולי מאזן הנוחות מחד גיסא וסיכויי התביעה מאידך גיסא; והאיזון בין השיקולים האמורים – מובילים למסקנה שונה. ראשית, לא הוכח כי שיקולי מאזן הנוחות נוטים באופן מובהק לטובת המשיבים. כזכור, המשיבים טענו כי אם לא יינתנו הסעדים הזמניים, קיים חשש ממשי כי המקרקעין יעברו לידיו של צד שלישי באופן שיגרום להם נזק בלתי הפיך שייתר את הדיון בתביעתם. מנגד, טענו המבקשים כי מתן הסעדים הזמניים שהתבקשו עלול להוביל לנזקים משמעותיים למדינה; לצד השלישי שזכה במכרז; ולאינטרס הציבורי בקידום הליכי פיתוח במקרקעין. אכן, האפשרות שהמקרקעין יימכרו ויועברו לידי צד שלישי במסגרת המכרז עלולה לפגוע במשיבים. אולם, בהתייחס לעוצמת הפגיעה יש חשיבות לשאלת קיומה של זיקה מיוחדת של המשיבים למקרקעין הספציפיים נושא התובענה. לכאורה זיקה כזו לא הוכחה – מדובר כאמור במקרקעין פנויים העומדים ריקים במשך עשרות שנים רבות. אין כל טענה לפיה במהלך התקופה האמורה – ואף שלשיטתם הם היו סבורים כי המקרקעין מצויים בבעלותם – המשיבים עשו במקרקעין שימוש כלשהו: לא למגורים, לא למסחר ולא לכל מטרה אחרת. אמנם המשיבים טענו כי מדובר במקרקעין היחידים שנותרו בבעלותם בשכונת מגוריהם ושבכוונתם לבנות עליהם בית מגורים להם ולילדיהם. אולם, טענה זו נטענה בעלמא – ללא פירוט, ללא תימוכין ומבלי שהוכח כל תכנון קונקרטי כאמור. לעניין זה יודגש, כי המבקשים טענו – הן בבית משפט קמא והן בבקשת רשות הערעור שלפני – כי המשיבים לא הציגו כל קשר ייחודי למקרקעין. חרף האמור, המשיבים לא השיבו לטענה זו, ולא הסבירו איזה ערך מיוחד יש למקרקעין עבורם. לכן, אינני סבורה כי די בטענה זו כדי להביא למסקנה שלמשיבים יש קשר ייחודי למקרקעין שיגרום להם לנזק החורג מנזק כלכלי אם בקשתם תידחה (ראו והשוו: ע"א 8110/23 פלוני נ' פלוני (23.11.2023)). בנסיבות אלה, ובהעדר כל טענה קונקרטית ביחס לצורך של המשיבים דווקא במקרקעין הללו, אינני סבורה כי הפגיעה שעלולה להיגרם להם אם לא יינתן הסעד הזמני ותביעתם תתקבל, היא פגיעה משמעותית החורגת מפגיעה כלכלית גרידא. מטבע הדברים מדובר בפגיעה שניתן לפצות עליה בפיצוי כספי ככל שיהיה בכך צורך. לנוכח האמור, לא השתכנעתי כי הנזק העלול להיגרם למשיבים הוא בלתי הפיך. כך, אם בסופו של דבר תוכרע התביעה לטובתם לאחר העברת המקרקעין לצד שלישי – הם יוכלו לתבוע את המבקשים בגין הנזקים הכלכליים שנגרמו להם (ראו והשוו: רע"א 6869/23 אבן דרך הפודים 12 רמת גן נ' אבנעים, פסקה 16 (14.1.2024); רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח נמר רידא ג'רוס ז"ל באמצעות יורשיו, פסקה 20 (29.8.2023) (להלן: עניין ג'רוס)). דברים אלה נכונים בעיקר, משאין חשש מעשי וקונקרטי באשר ליכולתם הכלכלית של המבקשים לפצות את המשיבים בסוף ההליך – אם יתברר לבסוף כי תביעתם תתקבל (ראו: רע"א 9158/20 זוארץ נ'THE CHURCH MISSIONARY TRUST ASSOCIATION LTD, פסקה 8 (21.1.2021); רע"א 8353/23 שלום נ' קרלינסקי, פסקה 10 (29.1.2024)). משום כך יש לראות בשיקולים של מאזן הנוחות כתומכים בדחיית הבקשה למתן סעדים זמניים (השוו למשל: רע"א 5915/24 פלד נ' אניעם מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פסקה 16 (12.8.2024); רע"א 4417/18 בלפור נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 28 (3.12.2018)). מן העבר השני, יש משקל לנזקים העלולים להיגרם כתוצאה מעיכוב קידום המכרז במקרקעין, אם יינתן הצו הזמני כמבוקש, ובסופו של דבר תידחה תביעת המשיבים. במסגרת זו, יש להביא בחשבון הן את הפגיעה במדינה – אשר מטבע הדברים כבר השקיעה משאבים להוצאת המקרקעין למכרז בהסתמך על הרישום במרשם המקרקעין במשך 45 השנים האחרונות; הן את הפגיעה בצד שלישי. כעולה מבקשת המבקשים – הצד השלישי כבר זכה במכרז, ולמרות זאת – לא צורף לבקשה למתן הסעדים הזמניים, אף שהוא עלול היה להיפגע מההחלטה. כן יש להביא בחשבון את הפגיעה באינטרס הציבורי בקידום המכרז ובמניעת עיכובים בפיתוח השכונה. בהקשר זה יודגש כי לאינטרס הציבורי ניתן משקל נכבד בין כלל שיקולי מאזן הנוחות (תקנה 95(ד)(1) לתקנות; וראו גם: רע"א 240/14 ק.ס.מ.ג קבלנים לעבודות תשתית ופיתוח בע"מ נ' משרד התחבורה, פסקה 7 (21.1.2014); ע"א 4728/16 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד מונוסון, פסקה 6 (19.2.2019)). מעבר לשיקולי מאזן הנוחות, יש להביא בחשבון גם את סיכויי התביעה. סיכויים אלה נבחנים בשלב זה באופן לכאורי בלבד, כפי שהם נראים בנקודת הזמן הנוכחית. לכן, אין בהכרעה בבקשה דנן כדי לכבול את שיקול דעתו של בית משפט קמא בהמשך הדיון בתובענה העיקרית (ראו למשל: רע"א 1162/23 עצמאות ניהול מלונות בע"מ נ' פלטרין השקעות בע"מ, פסקה 16 (26.3.2023); רע"א 4491/22 יגאל ריאלטי בע"מ נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פסקה 26 (2.8.2022)). אין בה גם כדי לשלול את האפשרות שבית משפט קמא ידון בהמשך בטענות הסף שמעלים המבקשים – ככל שהוא יתבקש לעשות כן, ויכריע בהן כפי שימצא לנכון. בית משפט קמא התייחס למכלול טענות הצדדים בבחינת סיכויי התביעה להתקבל. בכלל זה הוא ציין את טענות המבקשים בדבר עקרון סופיות הליך ההסדר; התיישנות עילת התביעה; והשיהוי שנפל בהגשתה. בית המשפט הכיר בכך שמדובר בטענות המציבות משוכות גבוהות בפני המשיבים. הוא הבהיר כי המשיבים לא הצביעו במהלך הדיון בתביעה על מענה של ממש לטענות האמורות; ושטענותיהם ביחס לכך אינן פשוטות. לצד זאת, בית המשפט הסתפק בכך שמצא כי לא ניתן לקבוע כבר עתה שטענות התביעה של המשיבים לגופן הן טענות סרק. בהתאם לכך, הוא נמנע מלבחון את סיכויי הצדדים בהליך על רקע טענות הסף שלעיל. ואולם, לצורך בחינת סיכויי התביעה (שצריכים להיבחן במסגרת מקבילית הכוחות בד בבד עם הדיון במאזן הנוחות), נדרש בית המשפט להעריך סיכויים אלה בהתאם לטענות הצדדים. בכלל זה, אם מועלות טענות סף, יש להעריך את עוצמתן לצורך הכרעה בבקשה למתן סעדים זמניים. אכן, טענות הסף – כמו יתר טענות הצדדים, נבחנות בשלב זה באופן לכאורי בלבד. אולם כאשר מדובר בטענות סף כבדות משקל, הדבר עשוי להשליך על שיקולי בית המשפט בבקשה לסעד זמני, ולהטות את הכף לעבר דחייתה (ודאי כאשר שיקולי מאזן הנוחות אינם מטים את הכף לתוצאה הפוכה). ואכן, לטענות סף דומות ניתן משקל בבחינת בקשות דוגמת אלה שבענייננו (ראו והשוו למשל: רע"א 5220/24 יעקב בן עטר נ' בוני ירושלים ( ג.ז) חברה קבלנית לתכנון פיתוח בניה, פסקה 9 (12.8.2024); עניין ג'רוס, פסקה 19; רע"א 2701/20 ידיד נ' ידיד, פסקה 17 (5.5.2020); רע"א 8019/15 אינדיג נ' חברת טקסס אחזקות בע"מ (Texas Holdings Ltd), פסקה 9 (24.12.2015); רע"א 9410/16 יורשי המנוח סעאדה צאלח סעאדה אלג'לאד נ' אבו חמדה, פסקה 7 (29.12.2016); רע"א 4845/21 שרביט נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 12 (21.7.2021)). כאמור, בית משפט קמא קבע כי טענות הסף שהעלו המבקשים הן טענות כבדות משקל. במסקנה זו אינני סבורה כי יש להתערב, כאשר גם לטעמי, ומבלי לקבוע מסמרות לעניין זה, סיכוייה של התביעה להתקבל אינם מן המשופרים. ראשית, מדובר בתביעה שעניינה בתיקון פנקס הזכויות ביחס למקרקעין מוסדרים. במצב דברים זה, ככלל אין לשוב ולהידרש לזכויות במקרקעין בשל עקרון סופיות הליך ההסדר (ראו: ע"א 9096/18 אבו פארס נ' לשכת הסדר ורישום מקרקעין, פסקה 10 (26.7.2020); ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל, פסקה 17 (3.12.2015) (להלן: עניין יאסין); ע"א 8237/19 דעבוס נ' מדינת ישראל, פסקה 5 (2.8.2021) (להלן: עניין דעבוס)). אמנם, תביעתם של המשיבים מתבססת על עילה מכוח סעיף 93 לפקודת ההסדר – המותיר פתח צר לתקיפת רישום חדש המתבצע בתום הליך הסדר. אולם, נקודת המוצא שנקבעה בפסיקה היא כי יש לפרש סעיף זה על דרך הצמצום; כי תיקון ייעשה במקרים נדירים בלבד; וכי על הטוען לתיקון רישום כאמור – מוטל נטל הוכחה כבד (עניין יאסין, פסקה 19; ע"א 4661/23 אבו שאהין נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל, פסקה 13 (20.5.2024) (להלן: עניין שאהין); ע"א 3190/05 שואהנה נ' מדינת ישראל, פסקה 6 (8.5.2017); ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל, פסקה 13 (14.8.2014)). מדובר במשוכה לא מבוטלת, כאשר על פני הדברים צדק בית משפט קמא משקבע בהחלטתו כי לא ניתן לה "מענה של ממש" על ידי המשיבים (ראו פסקה 8 להחלטה). אף אם יעמדו המשיבים בנטל זה, עדיין תעמוד בפניהם משוכה נוספת הנובעת מפרק הזמן הרב שחלף ממועד השלמת הליך ההסדר. זאת, בשים לב לכך שסעיף 93 לפקודת ההסדר כפוף לדין החל על התיישנות (ראו: עניין שאהין, פסקה 17; ע"א 7898/19 כהן נ' צ.מ.ח המרמן בע"מ, פסקה 14 (28.7.2020); עניין דעבוס, פסקה 6). הואיל ואין מחלוקת בענייננו כי הליך ההסדר הסתיים לפני כ-45 שנים, הרי שעל פני הדברים – וכפי שציין בית משפט קמא בהחלטתו – גם עניין זה מעמיד בפני המשיבים משוכה גבוהה אשר לא ניתן לה מענה מספק מצדם (ראו פסקאות 8 ו-10 להחלטת בית משפט קמא). קושי משמעותי יעמוד לפני המשיבים גם ביחס לאפשרות לבקש להאריך את תקופת ההתיישנות. באשר לסעיף 8 לחוק ההתיישנות – המבחן לקביעת מועד הגילוי על-ידי התובע בהתאם לו הוא מבחן אובייקטיבי (ע"א 5474/18 אוניפארם בע"מ נ'‏Glaxo SmitkKline p.l.c, פסקה 34 (18.6.2024); ע"א 4627/22 מפרקי חברת אגרקסקו, חברה לייצוא חקלאי בע"מ (בפירוק) נ' קוסט פורר גבאי את קסירר (שותפות רשומה), פסקה 43 (7.6.2023)). על פני הדברים, מבחן זה אינו מתקיים בדרך כלל כאשר מדובר במרשם פומבי (ראו: ע"א 2295/23 קיים נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (30.4.2024); רע"א 8834/15 אפלייד מטריאלס אינק' נ' להט, פסקה 7 (3.3.2016)). באשר לסעיף 7 לחוק, סעיף זה מאפשר את השעיית תקופת ההתיישנות מנסיבות בהן התובע נמנע מלתבוע בשל כך שהנתבע או מי מטעמו "מטעה ביודעין את התובע, מפעיל נגדו כוח, מאיים עליו או מנצל את מצוקתו" (כאשר 'הטעיה' כוללת גם "אי-גילוי ביודעין של עובדה מהעובדות המהוות את עילת התובענה"). הגם שהקריטריון להעדר הידיעה של התובע על אודות עילת התביעה בהתאם לסעיף זה הוא סובייקטיבי, הרי שהתובע נדרש בהתאם לו להוכיח את אחת מה"התנהגויות הפסולות" של הנתבע המנויות בסעיף. כן עליו להוכיח כי "בשל" אותה התנהגות פסולה התובע נמנע מהגשת התביעה (טל חבקין התיישנות 224 (מהדורה שניה, 2021); רע"א 6938/19 אילני נ' ברוך, פסקאות 13-10 (20.8.2020); ע"א 4683/16 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עזבון אשר כהן ז"ל, פסקה 36 (23.1.2019)). מכאן שאם העילה לה טוען התובע היא של הטעיה שלו על ידי הנתבע ביודעין, עליו לטעון ולהוכיח זאת כדי שניתן יהיה להשעות את תקופת ההתיישנות. ואולם, במקרה דנן אף שהמבקשים העלו טענת מירמה, הם העלו אותה בעלמא, ללא פירוט של המירמה המיוחסת למשיבים או למי מהם (ראו למשל בסעיף 31 לתגובה; או סעיף 32 ביחס לתחולת סעיף 7 לחוק ההתיישנות). הם אף לא העלו טענה בדבר הפעלת כוח, איום או ניצול מצוקה של המבקשים. מכאן שקיים קושי רב לקבוע כי המבקשים יצליחו להתגבר על טענת ההתיישנות. אם לא יעשו כן, תביעתם לא תתקבל. לאור האמור לעיל, אין צורך להידרש בפירוט לטענות הצדדים ביחס לשאלת תחולתה של תקנת השוק לפי סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים – אולם יש להביא בחשבון כי גם בהקשר זה יש למבקשים טענות כבדות משקל שיצטרכו להיבחן במסגרת הדיון בתביעה לגופה. מאחר שכפי שהובהר לעיל, שיקולי מאזן הנוחות אינם מטים את הכף באופן מובהק במקרה דנן אל עבר מתן סעדים זמניים, אין די בקביעתו של בית משפט קמא לפיה טענות התביעה אינן טענות סרק. במקרה כזה, קרי כאשר מדובר בתביעה שמועלות נגדה טענות סף כבדות משקל המציבות משוכה גבוהה לפני התובעים; וכאשר שיקולי מאזן הנוחות אינם מטים את הכף לעבר קבלת הבקשה – דין הבקשה לסעדים זמניים להידחות. לנוכח כל האמור, אני סבורה אפוא כי שקלול שיקולי מאזן הנוחות מחד גיסא וסיכוייה של התביעה בענייננו מאידך גיסא – מוביל לכלל מסקנה כי לא היה מקום להורות על מתן הסעדים הזמניים המבוקשים. סוף דבר: הערעור מתקבל, כך שהסעדים הזמניים שניתנו בהחלטת בית משפט קמא מיום 9.7.2024 – בטלים. המשיבים יישאו בהוצאות המבקשים בהליך זה בסכום של 2,000 ש"ח. ניתן היום, ט"ז חשוון תשפ"ה (17 נובמבר 2024). רות רונן שופטת