מועצה אזורית לב השרון נ. מאיר דוידי

30 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2276/20 לפני: כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ כבוד השופטת ר' רונן המערערות ומשיבות 3-1 בערעור שכנגד: 1. מועצה אזורית לב השרון 2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב השרון 3. הוועד המקומי עין שריד נ ג ד משיבים 3-1 והמערערים בערעור שכנגד: 1. מאיר דוידי 2. אמיר דוידי 3. שי דוידי משיבות 6-4 בערעור ובערעור שכנגד: 4. רשות מקרקעי ישראל – מחוז מרכז 5. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל 6. משרד השיכון – מדינת ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט א' שוורץ) בת"א 47523-05-14 מיום 10.2.2020 תאריך הישיבה: כ"ו בתמוז התשפ"ב (25.7.2022) בשם המערערות ומשיבות 3-1 בערעור שכנגד: עו"ד בן עמי שחר; עו"ד עודד בקרמן בשם משיבים 3-1 והמערערים בערעור שכנגד: עו"ד בר-און רענן; עו"ד ורד כהן בשם משיבות 4 ו-6 בערעור ובערעור שכנגד: עו"ד יעקב הילמן בשם משיבה 5 בערעור ובערעור שכנגד: עו"ד שרון עזרא פסק-דין השופט ד' מינץ: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט א' שוורץ) בת"א 47523-05-14 מיום 10.2.2020, בו התקבלה תביעת משיבים 3-1 והמערערים שכנגד (להלן: המשיבים) לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין תוך שנדחתה תביעתם לפיצויים נזיקיים מחמת התיישנות. הרקע לערעור וטענות הצדדים בהליך בבית המשפט המחוזי ראשיתו של הסיפור באישורה למתן תוקף של תכנית מתאר צש/9/21-9 עין שריד, מיום 18.7.1985 (להלן: התכנית). מדובר בתכנית לאיחוד וחלוקה של שטח בגודל של כ-220 דונם בתוכו היה שטח שחכר משיב 1 (להלן: המשיב) בגודל של כ-1,230 מ"ר (להלן: המקרקעין) עליו היה בנוי מבנה בן 40 מ"ר ששימש למגוריו ולמגורי בני משפחתו. התכנית שינתה את ייעוד המקרקעין לייעוד ציבורי של ספורט ודרכים, וקבעה כי כל השטחים המיועדים לצרכי הציבור יופקעו וירשמו בפנקסי המקרקעין על שם הרשות המקומית. על רקע התכנית האמורה, התקיימה ביום 3.12.1985 ישיבה במנהל מקרקעי ישראל (לימים רשות מקרקעי ישראל, משיבה 4, להלן: רמ"י), בהשתתפות נציגי מערערים 3-1: המועצה האזורית לב השרון, הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב השרון והוועד המקומי עין שריד (להלן בהתאמה: המועצה, הוועדה המקומית ו-הוועד המקומי); משיבה 5, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: עמידר); ומשיב 1 (להלן: המשיב). בישיבה זו סוכם על חילופי מגרשים בקשר למקרקעין שחכר המשיב, כך שתמורת הפקעתם יקבל המשיב שני מגרשים חלופיים וקטנים יותר למגורים (להלן: הסיכום). לגבי אחד מאותם שני מגרשים, מגרש 2232, נקבע כי יערך חוזה חכירה בין המשיב לבין רמ"י; ולגבי המגרש השני, מגרש 2234, שעליו היה בנוי מבנה, נקבע כי תבוצע העברה חוזית באמצעות עמידר. אולם, בעוד שמגרש 2232 נמסר לידי המשיב ותמורתו הוא התפנה מכ-500 מ"ר מהמקרקעין, מגרש 2234 לא הועבר למשיב, כי אם נמכר בשנת 2006 לצד שלישי. כתוצאה מכך נותרו המקרקעין כמעין "יצור כלאיים": שינוי ייעוד הקרקע לצרכי ציבור – בוצע; אולם הליך הפיצוי שהובטח למשיב – לא הושלם. המשיב (ובהמשך – בניו, משיבים 2 ו-3 – אשר לטענת המשיב אליהם הועברו הזכויות במקרקעין) נותר עם שטח של כ-750 מ"ר בייעוד לשטחי ציבור, שעליו בנוי בית המגורים. הזכויות במקרקעין הופקעו והן נרשמו ביום 10.2.2005 על שם מערערת 1, המועצה האיזורית "לב השרון" (להלן: המועצה). בשלב מסוים אף הוגש על ידי הוועדה המקומית נגד משיבים 2 ו-3 כתב אישום בגין שימוש במקרקעין ללא היתר. ניסיונות להגיע להסכמות לגבי השטח הנותר לא צלחו. בשלב מסוים ביקשו המשיבים לקדם תכנית אשר תשיב את ייעוד השטח שנותר במקרקעין לייעוד מגורים ולשם כך הכינו הצעת תכנית שהוגשה למועצה (צש/46/21-9). משלא קודמה התכנית האמורה, ביום 18.11.2012 הגישו המשיבים עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים ובה עתרו לביטול ההפקעה ולקידום התכנית שיזמו, או לחלופין לקבלת פיצוי. העתירה נמחקה ביום 18.2.2013 משהתברר כי הוועדה המקומית לא הייתה מודעת להגשת התכנית. משלא צלחו הליכי קידום התכנית, ביום 26.5.2014 הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי בה עתרו להשלמת הליך ההפקעה על ידי המועצה והוועדה המקומית. בשלב מאוחר יותר, בכתב התביעה המתוקן שהוגש, עתרו המשיבים לביטול הליך ההפקעה והסיכום אליו הגיעו בשנות ה-80 (ולאכיפת הסיכום כסעד חלופי). בין כה ובין כה עתרו המשיבים לפיצוי הנע בין 2.4 מיליון ש"ח ל-4.96 מיליון ש"ח בגין הנזקים השונים שנגרמו להם, בעילות שונות, ביניהן עילות חוזיות ונזיקיות. המשיבים טענו כי המערערים כולם אחראים להכשלת הסיכום, לעיכוב בהשלמת הליכי ההפקעה ולנזק העצום שנגרם להם בעקבות כך. נטען כי המועצה לא פעלה להשלים את הליך ההפקעה, לתפוס את החזקה ולשלם להם את הפיצוי ובד בבד מיהרה לשווק לצד שלישי את מגרש 2234 שהיה אמור לשמש כפיצוי למשיב. המשיבים טענו כי הם נשארו על כורחם עם בית מגורים הבנוי על שטח שייעודו ציבורי, בו מתגורר כיום משיב 3, כאשר מרחף מעליו איום של אישום בגין שימוש למגורים בנכס שייעודו ציבורי. נטען כי המערערים כולם הפרו את הסיכום, הטעו את המשיבים, פעלו בחוסר תום לב, התרשלו והפרו חובה חקוקה. מנגד המערערים טענו כי המצב הבעייתי שנוצר רובץ לפתחם של המשיבים, אשר נדרשו לשלם תשלום סימלי עבור הקצאת מגרש 2234, אולם נמנעו מלעשות כן. למשיב ניתן פיצוי מלא עבור ההפקעה בדמות מגרש 2232 המיועד למגורים, לגביו גם נחתם בשנת 1989 הסכם פיתוח בינו לבין רמ"י (להלן: הסכם הפיתוח) ועליו הוקם בית מגורים שבו הוא מתגורר כיום ובכך הוא בא על סיפוקו. ברם, המשיבים ממשיכים להחזיק במקרקעין במשך שנים, דבר שמנע וסיכל את המשך מימוש מטרת ההפקעה. מדובר בשטח ציבורי נדרש ביותר כאשר קיים אינטרס ציבורי מובהק במימוש ההפקעה. בנוסף, עיקר טענת המשיבים מתבססת על סיכום פגישה שנערכה בשנות ה-80, כאשר המשיבים לא פנו במשך עשרות שנים בדרישה כלשהי לאכיפת הסיכום. משכך, תביעתם התיישנה ובכל מקרה לוקה בשיהוי ניכר אשר יצר גם נזק ראייתי ממשי, ודינה להידחות אף בשל כך. גם רמ"י ומשיב 6 (להלן: משרד השיכון) טענו כי העברת מגרש 2234 למשיב הייתה כפופה לתשלום מצדו. לתמיכה בטענה זו הוצג סיכום דיון מיום 5.7.1987, אשר בו הובהר כי חובתה של רמ"י להקצות את מגרש 2234 למשיב מותנית בכך שהמועצה תפנה אותו וגם בכך שהמשיב ירכוש מעמידר את הזכויות בבית הקיים בו. כמו כן בהסכם הפיתוח בקשר למגרש 2232, הובהר כי המשיב מתחייב לפנות את המגרש מושא ההפקעה עם תום בניית המבנה באותו המגרש. עוד נטען כי למן מועד המכתב האחרון שנשלח מטעם המשיב בשנת 1994 ועד לשנת 2012, לא נתקבלה כל פנייה בנושא מטעם המשיב לרמ"י או למשרד השיכון. זאת על אף שלמשיב נשלחו מספר מכתבים בקשר לרישום הזכויות במגרש 2232. רמ"י ומשרד השיכון גם הבהירו את נסיבות מכירת מגרש 2234 לצד שלישי, כאשר הם משליכים את עיקר האחריות לכך על עמידר. לטענתם, שיווק המגרש נעשה כחלק ממהלך לבחינת אפשרות מכירת יחידות דיור ריקות בישוב עין שריד לטובת רכישת דיור ציבורי לזכאים הממתינים לכך באיזורים אחרים בארץ. לאחר שנערך דו"ח פיקוח על ידי מפקח מטעם רמ"י, אשר קבע כי יחידת הדיור במגרש 2234 פנויה, נעשתה פניה ביום 12.6.2000 על ידי רמ"י לעמידר, כמי שניהלה את הנכס, בבקשה לבחון האם ידוע לה על התחייבות חוזית כלשהי לגביו. עמידר לא התריעה בפני רמ"י על כך שקיימת התחייבות כלשהי להקצות את המגרש, ומשכך לא נמצאה מניעה לשיווקו. גם המועצה לקחה חלק פעיל בהליך שיווקו של מגרש 2234. ואכן, בשנת 2006 שווק מגרש 2234 במסגרת מכרז פומבי ונמכר לאדם פרטי. המשיבים ידעו או יכלו לדעת על אודות פרסום המכרז האמור בישוב בו הם מתגוררים, אולם לא עשו דבר על מנת לסכל את המכרז ואת מכירת המגרש לצד שלישי. כמו כן הצטרפו רמ"י ומשרד השיכון לטענת המערערים כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות ושיהוי ניכר. עמידר מצדה הבהירה את גדרי סמכויותיה בציינה כי תפקידה מתמצה בניהול מבנים, והיא איננה בעלת המקרקעין עליהם בנויים המבנים ואיננה מנהלת אותם. אין לה גם כל סמכות להחליט על הקצאת מקרקעין. מגרש 2234 הינו בבעלות רמ"י, כאשר היה בנוי עליו מבנה אשר שימש את המועצה כמשרד המזכירות של הישוב והיה בבעלות משרד השיכון. עמידר ניהלה עבור משרד השיכון רק את המבנה שהיה בנוי במגרש 2234. עוד ציינה עמידר כי נוכח המחלוקת שניטשה בין רמ"י לבין המשיבים בקשר לתמורה שהייתה אמורה להיות משולמת עבור הקצאת מגרש 2234, כלל לא נדרשה מעורבותה בביצוע ההעברה החוזית של המגרש. בהתייחס לטענות רמ"י ומשרד השיכון כי היא לא התריעה על קיומה של ההתחייבות להקצות את מגרש 2234 למשיבים, נטען כי עמידר כלל לא הייתה שותפה לרצף האירועים וההתכתבויות שאירעו לאחר שהגיעו הצדדים לסיכום בשנת 1985 ולא הייתה מודעת ומעודכנת בקשר למתווה הפיצוי. אין כל מקום לבוא עמה חשבון כי לא התריעה על ההתחייבות הקיימת ביחס למגרש 2234, כאשר רמ"י, שהייתה שותפה למתווה הפיצוי שנקבע למשיב, לא גילתה לעמידר דבר וחצי דבר על אודות ההתחייבות שניתנה ביחס למגרש זה. בכל מקרה, לא בכדי עמידר לא קיבלה כל הוראה אופרטיבית מהגורמים המוסמכים לפעול להעברת הזכויות במבנה הבנוי על מגרש 2234 על שם המשיבים, שכן לעמדת רמ"י התנאים להקצאת הזכויות במגרש זה לא הבשילו, והצדדים זנחו את חלק זה של המתווה. עמידר הוסיפה אף היא כי המשיבים עצמם לא נקטו כל פעולה כדי למנוע את הוצאתו לפועל של המכרז לשיווקו של מגרש 2234, וגם מן טעם זה אין לבוא עמה חשבון בקשר להתנהלותה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי תחילה, נדרש בית המשפט למספר שאלות עובדתיות הטעונות הכרעה. כך, נדחתה טענת המערערים כי המשיב נדרש לשלם תמורה כספית עבור הקצאת מגרש 2234. בעניין זה הפנה בית המשפט לפרוטוקול הישיבה שנערכה ביום 3.12.1985 שלא נמצא בו זכר לדרישה לתשלום תמורה עבור הקצאת המגרש, דרישה אשר עלתה לראשונה בישיבה שהתקיימה ברמ"י רק בחלוף כשנתיים ביום 5.7.1987. כן ניתן משקל משמעותי למכתב מיום 19.11.1995 שנשלח מיו"ר הוועד המקומי, אשר אישר כי המגרש אמור להיות מוקצה עבורו כנגד פינויו מהמקרקעין, מבלי שהוזכרה כל דרישה לתמורה עבור כך. הקביעה כי לא נדרשה תמורה עבור הקצאת מגרש 2234, התבססה במידה רבה גם על עדויות העדים שנשמעו לפני בית המשפט. בכלל זה עדותו של יו"ר הוועד המקומי לשעבר, שהותירה רושם מהימן ביותר על בית המשפט, אשר היה מעורב בתהליך בזמן אמת וטען באופן חד-משמעי כי לא נתבקשה כל תמורה עבור הקצאת מגרש 2234 למשיב. זאת כאשר מנגד, נקבע כי נציגת רמ"י בעדותה התקשתה להסביר את האמור בפרוטוקול הדיון מיום 3.12.1985 ולהצביע היכן כתוב בו כי על המשיב לשלם תמורה כנגד קבלת המגרש. יצוין כי באשר לעדותם של משיבים 2 ו-3, נקבע כי זו מהווה עדות מפי השמועה בלבד, שכן בתקופה הרלוונטית הם היו ילדים צעירים (בני 5 ו-7 בהתאמה), ושמעו על המתרחש רק מפי אביהם. בית המשפט גם סקר בהרחבה את ההתכתבויות השונות שנערכו בין הצדדים בקבעו כי כלל לא נשלחה למשיב, לא על ידי רמ"י ולא על ידי עמידר, דרישה לתשלום עבור הקצאת מגרש 2234. בין היתר צוין כי אמנם ביום 22.2.1993 נשלח למשיב על ידי רמ"י מפרט כספי בקשר למגרש 2234, אולם בעדותה הודתה נציגת רמ"י כי מדובר היה במכתב שגוי, שכן דרישת התשלום צריכה הייתה להגיע מכיוונה של עמידר, ולא מרמ"י. המשיב גם ענה לאותו מכתב במכתב מטעמו מיום 10.5.1993, בו הביע תמיהה על דרישת התשלום בציינו כי סוכם שיקבל את המגרש ללא כל תמורה, כאשר מכתב זה לא נענה. עוד צוין כי נציגי רמ"י ונציגי עמידר לא ידעו למסור תשובות חד-משמעיות לשאלה בעבור מה נדרש התשלום הנטען בקשר למגרש 2234 – האם עבור המגרש או שמא עבור המבנה שהיה בנוי עליו. בית המשפט קבע כי מהמסמכים השונים שהוצגו עולה כי דרישת התשלום שהוזכרה לראשונה בסיכום שנכתב על ידי הנהלת רמ"י ביום 5.7.1987 התייחסה למבנה, ולא למגרש. אף נקבע כי טענתה של רמ"י שהתמורה נדרשה עבור המגרש ולא עבור המבנה לוקה בחוסר תום לב של ממש. בבואו של בית המשפט לדון בשווי המבנה נקבע כי נקודת המוצא המקובלת על נציגי המערערים הייתה כי מדובר היה בתשלום "סימלי" בלבד. עוד נקבע כי הוכח שהמבנה שהיה בנוי במגרש 2234 היה מיועד להריסה, כאשר שמאי המקרקעין מטעם רמ"י העריכו בשווי אפס. בהתחשב בכך, נקבע כי המשיב בכל מקרה לא היה חייב לשלם דבר בגין המבנה. בנוסף קבע בית המשפט כי אין בהסכם הפיתוח שנחתם בשנת 1989 בין המשיב לבין רמ"י ביחס למגרש 2232, כדי לשנות את התמונה. המערערים ביקשו להסתמך על האמור בהסכם הפיתוח, על פיו בתמורה לקבלת מגרש 2232, המשיב יפנה את בית מגוריו במקרקעין כשהוא מוותר על מלוא זכויותיו במקרקעין. אולם בית המשפט קבע כי מדובר בהסכם שנכרת על רקע פערי כוחות של ממש, כאשר הוא סותר מסמכים שקדמו לו. בית המשפט הגיע למסקנה כי הגורם שניסח את הסכם הפיתוח עיוות את המתכונת שהוסכמה קודם לכן בקשר להפקעה, והוסיף באופן מלאכותי תנאי על פיו בקבלת הזכויות במגרש 2232 מוותר המשיב על כל הזכויות במקרקעין. נקבע כי ניצול חולשתו של המשיב, כפי שהדבר נעשה, עומד בסתירה מוחלטת לחובות ההגינות ותום הלב המוגברות החלות על רמ"י כרשות מינהלית. בית המשפט הוסיף כי אף נציגת רמ"י הודתה בעדותה שאין בהסכם הפיתוח כדי לשלול מהמשיב את זכויותיו במקרקעין ואין בו כדי לאיין את זכותו לקבל גם את מגרש 2234, וכך גם עולה מעדותו של העד מטעם המערערים. אשר על כן נקבע כי אין בחתימתו של המשיב על הסכם הפיתוח כדי לשנות מהבטחות קודמות שניתנו לו על ידי רמ"י, וכי תמורת הפקעת המקרקעין הוא היה זכאי לקבל את שני המגרשים. לאחר קביעה זו, התפנה בית המשפט לבחון אם התקיימו יסודות עילת הרשלנות לגבי מכירת מגרש 2234 לצד שלישי, חרף ההתחייבות שניתנה להעבירו לידי המשיב כפיצוי בגין הפקעת המקרקעין. בחלק זה נקבע כי למערערים, לרמ"י ולעמידר חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי המשיבים וכי הם התרשלו כלפיהם בכך שלא פעלו להעביר למשיב את המגרש כמתחייב מהסיכום, וחלף זאת הוא נמכר לצד שלישי. אף נקבע כי מדובר בהפרת הבטחה שלטונית. לגבי משרד השיכון, נקבע כי נוכח העובדה שמעשיה ומחדליה של עמידר נעשו במסגרת עבודתה עבור משרד השיכון, קמה למשרד השיכון אחריות שילוחית מכוח הוראת סעיף 14 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין). בית המשפט הוסיף וקבע כי קיים קשר סיבתי בין ההתנהגות העוולתית של המערערים לבין הנזק שנגרם למשיבים, שעיקרו בא לידי ביטוי בכך שמגרש 2234 שווק לצד שלישי כך שלא ניתן היה להשלים את הפיצוי שהובטח למשיב עבור הפקעת המקרקעין. עם זאת נקבע כי לא ניתן לקשור בין ההתנהגות העוולתית לבין הנזקים הממוניים הנוספים להם טענו המשיבים, שאינם פועל ישיר של מעשה ההפקעה ושיווק המגרש. במישור הנזק, נקבע כי המשיבים זכאים לקבל פיצוי כספי אשר נגזר משווי המקרקעין אשר הופקעו ואשר בגינם לא התקבל פיצוי – היינו, ערכם של המקרקעין בשטח של 750 מ"ר בתוספת ערכו של בית המגורים הישן, שעל המשיבים לפנות. בית המשפט סקר את כלל חוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים, וקבע כי בקשר לשתי חוות הדעת הרלוונטיות לעניין הערכת שווי יתרת המקרקעין שהופקעו, יש להעדיף את חוות הדעת מטעם רמ"י, של השמאי מישל אלבז (להלן: השמאי אלבז), שהעריך את שווי הזכויות במקרקעין בסך של 1,444,800 ש"ח על פני חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבים, צפריר אנדוולט (להלן: השמאי אנדוולט), שהעריך את שווים ב-2.4 מיליון ש"ח, מתוכם 180,000 ש"ח עבור בית המגורים. זאת משנקבע כי חוות דעת של השמאי אנדוולט אינה מציגה בצורה נכונה את שווים של המקרקעין מפני שהיא לוקחת בחשבון פיצול של המקרקעין לשני מגרשים שעה שבפועל המקרקעין לא פוצלו; בעוד שהשמאי אלבז העריך את שווי המקרקעין בשלמותם. יחד עם זאת, צוין כי חוות דעת השמאי אלבז לא לקחה בחשבון את שווי בית המגורים הקיים. משכך, לעניין זה אימץ בית המשפט את חוות דעתו של השמאי אנדוולט. לאור האמור, נקבע כי שווי המקרקעין בתוספת בית המגורים עומד על סך של 1,624,800 ש"ח. בית המשפט אף נדרש לשאלת קיומו של אשם תורם מטעם המשיבים, בקבעו כי בהתחשב במכלול נסיבות העניין, ובכלל זה העובדה שהמשיבים היו מודעים לפעולות הבניה שהחלו על מגרש 2234 אך לא עשו דבר למניעת העברתו לצד שלישי ולא נקטו פעולה למניעת קרות הנזק, יש להטיל עליהם אשם תורם בשיעור של 25%. זאת לאחר שנלקח בחשבון כי יכולתם למנוע את התרחשות הנזק, אף אם היו משמיעים את התנגדותם הנחרצת בזמן אמת, הייתה ככל הנראה נמוכה, ובהתחשב בין היתר בחוסר תום לבם של המערערים. אחר כל זאת, לאחר שסיים לבחון את התקיימות יסודות עילת הרשלנות, קבע בית המשפט כי עילת תביעתם הנזיקית של המשיבים התיישנה. התביעה הוגשה בשנת 2014, בעוד שעילת התביעה נולדה עם ההכנות לשיווק המגרש בשנת 2000 או לכל המאוחר עת הורתה רמ"י לעמידר לפעול לשיווקו, בשנת 2003. צוין כי התיישנות זו חלה הן לגבי עילות התביעה החוזיות (אשר המשיבים לא הרחיבו בעניינן ונראה כי נזנחו) והן באשר לעילות התביעה הנזיקיות. כן הובהר כי אין בהוראת סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין כדי לאיין התיישנות זו. על פי הוראת סעיף זה, מירוץ ההתיישנות עשוי להידחות במקרה שבו הנזק התגלה באיחור, אולם בכל מקרה הוא לא ידחה למעלה מעשר שנים מיום קרות הנזק. נקבע כי בענייננו, למרות שלמשיבים נודע קיומה של העוולה בשנת 2005 או לכל המאוחר בשנת 2006, התביעה הוגשה רק בשנת 2014, היינו למעלה מעשר שנים לאחר קרות הנזק, ולפיכך אין בהוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין כדי לסייע להם. לצד העילה הנזיקית שנדחתה, בחן בית המשפט האם יש להורות על תשלום פיצויי הפקעה למשיבים מכוח דיני ההפקעה. בהתייחס להוראת סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), על פיה מי שהייתה לו זכות או טובת הנאה בקרקע שהופקעה זכאי לפיצוי בגין ההפקעה, ונוכח תכליתם של פיצויי ההפקעה עליה עמד בית המשפט, נמצא כי המשיב זכאי לקבלת פיצויים בגין ההפקעה. נקבע כי גובה הפיצוי צריך להיקבע לפי שווי המקרקעין שהופקעו ולא ניתן בגינם פיצוי, בתוספת ערכו של בית המגורים שקיים עליהם. עוד נקבע כי בנסיבות העניין אין הצדקה להורות על קיזוז דמי שימוש ראויים מפיצויי ההפקעה. בהתבסס על חוות הדעת שהוגשו ועל קביעות בית המשפט בקשר לכך במסגרת הדיון הנזיקי, נמצא כי המשיבים זכאים לקבלת פיצויי הפקעה בסך של 1,624,800 ש"ח, מתוכם 180,000 ש"ח בגין בית המגורים ו-1,444,800 ש"ח בגין המקרקעין. נקבע כי הגורם אשר צריך לשאת בתשלום למשיבים הוא הוועדה המקומית בהיותה הרשות המפקיעה, בהתאם להוראות סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). נקבע כי עילת התביעה לפיצויים בגין ההפקעה לא התיישנה, וגם נדחתה טענת השיהוי בהקשר זה, נוכח חוסר תום ליבם הבוטה של המערערים אשר פעלו לשיווק המגרש חרף התחייבותם למשיבים; נסיבותיו האישיות של המשיב אשר נאלץ לעזוב את עבודתו למרות קשייו הכלכליים כדי לסעוד את אשתו; וכן העובדה כי חרף חלוף הזמן, היו בידי המערערים כלל הראיות לניהול הגנתם ולא נגרם כל נזק ראייתי ממשי שמנע את בירורה של המסכת העובדתית. סופו של יום, נקבע כי על הוועדה המקומית לשלם למשיבים פיצויי הפקעה בסך של 1,444,800 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, וכן פיצוי בגין ערך בית המגורים, בסך של 180,000 ש"ח, בתוך 45 ימים. בית המשפט ציין כי הוא מצפה שהמשיבים יפנו את המקרקעין וימסרו אותם כשהם פנויים מכל אדם וחפץ בתוך שישה חודשים מיום תשלום פיצויי ההפקעה. בנוסף חויבה הוועדה המקומית בתשלום הוצאות משפט בסך של 200,000 ש"ח; הוועד המקומי והמועצה חויבו בתשלום הוצאות בסך של 15,000 ש"ח; רמ"י ומשרד השיכון בסך של 15,000 ש"ח; ועמידר בסך של 15,000 ש"ח. במאמר מוסגר יצוין כי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי התקבלה ביום 14.4.2020 (השופט ע' פוגלמן), כאשר נקבע כי בשים לב לכך שהמשיבים עודם מחזיקים בקרקע, יש לעכב את ביצוע תשלום פיצויי ההפקעה שנפסקו. מכאן לערעור שלפנינו, ולערעור שכנגד שהוגש מטעם המשיבים. טענות הצדדים בערעור המערערים טענו כי בית המשפט שגה הן בקביעת החבות בפיצויי ההפקעה, והן בגובה הפיצוי שנקבע, בסכום זהה לגובה הפיצוי הנזיקי שנדחה מחמת התיישנות. תביעת המשיבים נסמכה על עילות חוזיות ונזיקיות בלבד בעניין הפרה נטענת של הסיכום שעמד ביסוד התביעה, אשר לגביהן נקבע, בצדק, כי חלה התיישנות. לא ניתן "לעקוף" התיישנות זו על דרך של חיוב הוועדה המקומית בפיצוי מכוח דיני ההפקעה. הסיכום הוציא את תחולתם של דיני ההפקעה, ולא בכדי לא נתבע כלל על ידי המבקשים סעד של פיצויי הפקעה. הפיצוי המגיע למשיבים עבור פינוי המקרקעין נקבע בהסכמה חוזית בין הצדדים במסגרת הסיכום, ולכן זהו הפיצוי היחיד שהמשיבים היו זכאים לו עבור פינוי המקרקעין. בכל מקרה, היה מקום לדחות את התביעה ביחס לפיצויי ההפקעה מחמת השיהוי הקיצוני שבהגשתה. זאת נוכח הנזק הכלכלי הכבד שנגרם למערערים אשר נאלצו להתמודד עם טענות המשיבים 30 שנה לאחר שנערך סיכום הדברים ביחס למקרקעין, כאשר הגורמים הרלוונטיים שהיו בקיאים בפרטי המקרה אינם עובדים עוד במשרדי המערערים או אינם בחיים. לחלופין, נטען כי גם אם היה ניתן לחייב את הוועדה המקומית בתשלום פיצויי הפקעה, בוודאי שלא ניתן היה לחשב את גובה הפיצוי בהתבסס על סכום הפיצוי הנזיקי שנקבע על ידי בית המשפט על יסוד על חוות דעת שמאית שניתנה לצרכים אחרים ואשר אין בה כל התייחסות לפיצויי הפקעה. בית המשפט המחוזי שגה בקביעת ערכם של המקרקעין בהיבט של דיני החוזים והנזיקין ולא בהיבט של דיני ההפקעה. בקבעו כי פיצויי ההפקעה יהיו בגובה הפיצוי הנזיקי, התעלם בית המשפט לחלוטין מעקרונות יסוד בדיני ההפקעה. כך, בית המשפט פעל בניגוד להוראת סעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה, שכן הוא העריך את שווים של המקרקעין המופקעים נכון לשנת 2018, במקום להעריך את שווים בשנת 1993, מועד פרסום ההודעות לפי סעיף 5 ו-7 לפקודה. לפי חוות הדעת שהוגשה מטעם רמ"י לעניין דמי השימוש, שווי המקרקעין בשנת 1993 עמד על סך של 51,906 ש"ח בלבד. כמו כן, על בית המשפט היה להעריך את שווי המקרקעין לפי ייעודם הציבורי ולא לפי קרקע בייעוד מגורים כפי שהעריך בפועל. זאת בהתאם להלכת "הפיצוי הדו-שלבי". בית המשפט גם התעלם מהוראת סעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה), הקובעת כי המועד לתשלום פיצויים הוא 90 ימים לאחר מסירת החזקה במקרקעין. על כן, לא היה מקום לקבוע כי המשיב זכאי לפיצויי הפקעה בטרם מסר את החזקה. המערערים הוסיפו כי גם הוצאות ההליך שנקבעו בבית המשפט הן מופרזות, בשים לב לכך שעילות התביעה החוזיות והנזיקיות נדחו ביחס לכלל הנתבעים. מנגד, המשיבים חזרו ותיארו את העוול שנגרם להם כאשר המועצה, הוועדה המקומית, הוועד המקומי, רמ"י, עמידר ומשרד השיכון היו שותפים כולם להכשלת הסיכום ולעיכוב השלמת הליך הפקעת המקרקעין. נטען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס על קביעות עובדתיות מובהקות אשר חשפו התנהלות שערורייתית של המערערים ושל הגורמים הנוספים שהיו מעורבים בפרשה. בית המשפט המחוזי העניק למשיבים רק את שווי הקרקע שהופקעה, אף כי קבע בעצמו כי סעד זה אינו מבטא במלואו את המסכת העגומה שנגרמה להם. באשר לטענות המערערים, נטען כי אין לקבל את הטענה כי התביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי על ידי המשיבים נסובה על עילות חוזיות ונזיקיות בלבד. די בעיון בכתב התביעה כדי ללמד כי לכל אורך הדרך נכתב ונטען כי אחד הסעדים הינו קבלת פיצוי בגין הפקעה. לא רק שהמשיבים תבעו בתביעתם סעד של פיצויי הפקעה, אלא שהמערערים בהגנתם גם התגוננו מפני סעד זה. כמו כן, טענות המערערים כי התביעה לקבלת פיצויי הפקעה התיישנה וכן נפל בה שיהוי נדחו באופן מפורט על ידי בית המשפט. בכל מקרה העלאת טענת ההתיישנות בנסיבות אלו מדגישה את חוסר תום ליבם הזועק של המערערים, אשר סבורים כי יוכלו ליהנות ממעשה הגזל בלי לשאת בתוצאותיו. מה גם, שהליך ההפקעה לא הסתיים הלכה למעשה עד היום, כך שממילא אין מקום להעלאת טענת התיישנות. עוד הודגש באשר לטענת השיהוי, אשר נדחתה גם היא על ידי בית המשפט המחוזי, כי חלוף הזמן כשלעצמו דווקא מוכיח את הטענות לעניין זניחת ההפקעה ולעניין היעדר צורך אמיתי במקרקעין שהופקעו. על פי ההלכה הפסוקה, אין להעלות טענת שיהוי בנוגע להפקעה ואף ההפך הוא הנכון, שכן ככל שעובר הזמן והרשות איננה מממשת את ההפקעה כך מתחזקות הטענות נגדה. המשיבים הגישו גם ערעור שכנגד מטעמם המכוון נגד גובה הפיצוי שנקבע להם ונגד דחיית תביעתם בעילות חוזיות ונזיקיות. המשיבים טענו כי בית המשפט שגה בקביעת גובה פיצויי ההפקעה משלא התחשב בחוסר הגינותם של המערערים, בזלזול שהפגינו בזכויות היסוד שלהם ובמעשיהם ובמחדליהם של המערערים על כל הנזקים שנגרמו להם עקב כך. לטענתם, היה על בית המשפט לקבוע את הפיצוי בהתחשב גם בשווי הפגיעה שנגרמה להם בחלוף הזמן הממושך שבו נמנעו המערערים מלפצות אותם בגין ההפקעה, כמו גם בכך שבשל מחדלי המערערים כבר לא ניתן לבטל את ההפקעה, נוכח מכירת מגרש 2234 לצד שלישי. לטענתם, היה על בית המשפט לפסוק לטובתם את מלוא הפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם, ובכלל זה ההפרש בין שווי המקרקעין שהופקעו לבין שווי המקרקעין שקיבלו (כאשר מדובר בחלק קטן מהחלק שהובטח להם), הפרש העומד על סך של 3.8 מיליון ש"ח, וכן נזקים נוספים שנגרמו להם בשווי של 1,160,000 ש"ח, כפי שהוצג בחוות דעת מטעמם. עוד נטען כי לא היה מקום לאמץ את חוות דעת השמאי אלבז מטעם המערערים, כאשר הנתונים עליהם ביסס השמאי את חוות דעתו לקוחים מטבלאות שנערכו לפני 30 שנה על ידי שמאים שונים ולא ידועים מטעם רמ"י. באשר לדחיית העילות החוזיות והנזיקיות, נטען כי קביעה זו אינה מתיישבת עם העובדות כפי שנקבעו. בית המשפט עצמו קבע כי נושא שיווקו של מגרש 2234 לא הובא באופן ישיר לידיעתם של המשיבים, וכי המועד שבו נודע למשיב על העבודות במגרש הוא בשנת 2006 או לכל המוקדם בשנת 2005. משכך, לא היה כלל מקום לקבוע כי חלפה תקופת ההתיישנות, רק בשל כך שחלפו 10 שנים מתחילת ההכנות לשיווק המגרש בשנת 2000 או מההחלטה לפעול לשיווקו בשנת 2003. שכן ה"נזק" שנגרם למשיבים בא לידי ביטוי במכירת המגרש לצד שלישי. בכל מקרה, לכל הפחות יש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד פסק הדין שניתן בעתירה מנהלית שהגישו המשיבים, היינו מיום 17.2.2013, בו הורה בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים על חידוש הדיון בתכנית שהגישו המשיבים. בתשובתם לערעור שכנגד חזרו המערערים על טענותיהם במסגרת ערעורם. כמו כן הדגישו כי אין מקום לטענת המשיבים כי התביעה בעילות החוזיות והנזיקיות לא התיישנה. למשיבים היו צמתים רבים במהלך השנים, בהם ידעו כי הסיכום משנת 1985 אינו מיושם, ויכלו לנקוט בהליכים שונים נגד המערערים אך הם בחרו שלא לעשות כן. בנסיבות אלו בצדק נקבע כי תביעת המשיבים, אשר הוגשה בחלוף כ-30 שנה ממועד הישיבה שהתקיימה בשנת 1985, התיישנה. אין גם לקבל את טענת המשיבים כי היה מקום למנות את 10 השנים ממועד גילוי הנזק משנת 2005. לא רק שטענה זו מעולם לא הועלתה לפני כן על ידי המשיבים, דבר המהווה הרחבת חזית אסורה, אלא שהם ידעו היטב כי ההסכמות עמם אינן מקוימות לכל המאוחר בשנת 1993 וכבר ממועד זה התגבשה תביעתם. בניגוד גמור לנטען על ידי המשיבים, אף לפי הוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, תביעתם התיישנה זה מכבר. שכן, הנזק שנגרם למשיבים היה ידוע עשרות שנים בטרם הגשת התביעה וניתן היה לכמתו כבר באותו מועד. מכל מקום, תקופת 10 השנים שנקבעה בסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין אינה מתייחסת למועד גילוי הנזק אלא למועד התרחשותו, מועד אשר חלף לפני למעלה מעשר שנים טרם הגשת התביעה. גם אין לקבל את טענת המשיבים כי יש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד הגשת העתירה המנהלית, שכן משמעות הדבר כי המשיבים יכלו להאריך את תקופת ההתיישנות עד בלי די. יש אף לדחות את טענת המשיבים לנזקים נוספים העולים לכאורה מחוות הדעת שהוגשו על ידם, ולא בכדי חוות הדעת נדחו על ידי בית המשפט המחוזי. מדובר בחוות דעת אשר כלל לא הוכיחו את גובה הנזק שנטען כי נגרם למשיבים, נשענו על אדנים עובדתיים שגויים וכפי שציינו השמאים שערכו אותן, מדובר בחוות דעת תאורטיות בלבד אשר אינן משקפות את המצב הסטטוטורי החל על המקרקעין ואינן תואמות את הוראות החוק הרלוונטי. המערערים שבו והדגישו כי בכתב התביעה המתוקן זנחו המשיבים את טענתם לפיצויי הפקעה וחלף כך טענו אך ורק לעילות חוזיות ונזיקיות, וכי חוות הדעת שהוגשו לא הותאמו לכללים הנדרשים לצורך חישוב פיצויי הפקעה. עמידר מצדה הצטרפה לטענת המערערים לפיה הסעד שעניינו פיצויי ההפקעה לא היה אחד מהסעדים שנכללו במסגרת כתב התביעה המתוקן. עמידר הוסיפה כי אף בחוות הדעת השמאית שהוגשה על ידי המערערים ועמידר, צוין כי מאחר שהמשיבים לא דרשו פיצויי הפקעה, לא מצא השמאי לנכון להתייחס למועדי פיצויים לפי דיני ההפקעה. מה גם, אף אם כתב התביעה היה רחב דיו על מנת לכלול בו פיצויי הפקעה, אלו ממילא לא הוכחו שכן מדובר בפיצויים השונים מאלו הנזיקיים. עמידר הדגישה כי היא סבורה שבית המשפט המחוזי שגה בקבעו כי המשיב זכאי לקבלת מגרש 2234 ללא תמורה, אך מנגד צדק בית המשפט בקבעו כי העילה הנזיקית התיישנה, כאשר היה מקום למנות את מירוץ ההתיישנות החל מיום התגבשות העילה, כבר בשנת 1993. המשיב אף לא טען כלל בבית המשפט המחוזי להתקיימות תנאי סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, ולוּ מטעם זה לא היה כל מקום לדון באפשרות החלתו של סעיף זה. בכל מקרה אין רלוונטיות לסעיף זה בענייננו, שעה שהנזק היה ידוע כבר בשנת 1993, כאשר לא הוקצה המגרש למשיב, ולא היה צורך להמתין למכירת המגרש לצד שלישי כדי שה"נזק" יתגבש". הסעיף מכוון בעיקר למקרים של נזקי גוף ורשלנות רפואית בהם הנזק מתגלה באיחור כאשר התובע כלל לא מודע להתרחשותו או לאפשרות התרחשותו, ולא לנסיבות המקרה דנן. רמ"י ומשרד השיכון טענו כי לא היה מקום לקבוע כי הייתה התרשלות מצדם כלפי המשיבים שעה שהמשיבים הם אלו שנמנעו מלקיים את התחייבויותיהם ולא שילמו בגין השימוש שעשו במשך שנים במקרקעין, באופן העולה אף כדי חוסר תום לב ממשי. מכל מקום, עילות התביעה הנזיקיות והחוזיות התיישנו, נוכח הגשת התביעה רק בשנת 2014, יותר משבע שנים מהמועד האחרון שניתן למנות כתחילת מרוץ ההתיישנות. הגם שרמ"י ומשרד השיכון לא חויבו כלל בתשלום פיצויים, הם ביקשו להוסיף כי בית המשפט שגה ביחס לאופן חישובם. זאת בהתחשב בכך שהוסכם על ידי הצדדים מתווה לפיצוי, כך שעניינם יצא מגדרי דיני ההפקעה אל עבר דיני החוזים. גם באופן החישוב נפלה שגגה בידי בית המשפט המחוזי שכן לא ניתנה הדעת לכך שהמשיבים קיבלו כבר חלק ניכר מתמורת ההפקעה, וטרם פינו את המקרקעין. בתום הדיון שהתקיים לפנינו ביום 25.7.2022 המלצנו לצדדים לנסות להגיע לפשרה מוסכמת, אך הדבר לא צלח. הגיעה אפוא העת להכרעה. דיון והכרעה עיקר טענת המערערים היא כי היה על בית המשפט המחוזי לדחות את תביעת המשיבים, שכן העילה החוזית כמו גם העילה הנזיקית התיישנה, ועל כן לא היה מקום לפסוק "פיצויי הפקעה". לטענת המערערים, הזיקה שבין דיני ההפקעה לבין ענייננו נותקה, שכן הצדדים הגיעו להסכמות בנוגע לפיצוי שיתקבל, הסכמות שיש לבחון במישור החוזי בלבד. טענה זו לא ניתן לקבל. תחילה אומר כדי להסיר אבן נגף מהדרך, כי לא מצאתי שיש לקבל את הערעור שכנגד מטעם המשיבים, הנסוב בעיקר על דחיית העילה הנזיקית בגין התיישנות. אין לכחד, כי השתלשלות העניינים במקרה זה אינה מעוררת נחת, בלשון המעטה. על פי קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, הזלזול שהפגינו המערערים – לצד רמ"י ועמידר – בזכויותיהם של המשיבים ראוי לביקורת. בצדק גם טענו המשיבים כי בניסיונם של הגורמים המעורבים להתנער מחובתם לשאת במלוא הפיצוי שהובטח עבור ההפקעה יש יותר משמץ של חוסר תום לב. חרף זאת, לא מצאתי עילה להתערב בקביעתו המנומקת של בית המשפט המחוזי, המבוססת על ממצאים שבעובדה, כי העילה הנזיקית התיישנה (כמו גם העילה החוזית). לא למותר לציין כי בית המשפט דחה את טענת המערערים כי המשיב היה מודע לנזק שנגרם לו כבר בשנת 2000, ובקביעתו כי העילה הנזיקית התיישנה הניח בית המשפט אף הנחות המקלות עם המשיב. ובאשר לפיצויי ההפקעה. נתחיל מן מושכלות היסוד. החובה לשלם פיצויי ההפקעה נתפשה מקדמת דנא כחלק מחובתה המוסרית של הרשות המפקיעה כלפי הנפקע, בשל הפגיעה בזכויותיו הקנייניות (ע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 8 (27.1.2014) (להלן: עניין דוויק)). אופיו של הפיצוי עקב הפקעה הינו ייחודי. הוא נכלל בקטגוריה מיוחדת של תשלומים שעל רשות שלטונית לשלם לפרט בשל פגיעה בקניינו. אין מדובר בפיצוי נזיקי ואף לא בפיצוי חוזי "טהור", אלא ב"יצור כלאיים המשלב יסודות חוזיים ונזקיים" (ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל, מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד נט(6) 1, 16 (2005); ראו גם: ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים‎ ‎נ' משה קהתי, עו"ד, פ"ד מח(2) 190, 216 (1994); דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד סו(2) 58, 94 (2013) (להלן: דנ"א ארידור)). אופן תשלום הפיצוי או התמורה עבור ההפקעה עשוי להיות מחושב לפי הוראות הדין, או בהסכם שייקבע בין הצדדים (ע"א 216/66‏ ‏עירית תל-אביב-יפו נ' אבו דאיה, פ"ד כ(4) 522, 533 (1966)). עצם העובדה שהצדדים מגיעים להסכמה בנוגע לפיצוי המגיע לנפקע, אין משמעותה להיעדר תחולה של דיני ההפקעה ומעבר לדיני החוזים. אדרבה, "יש המבססים את פיצויי ההפקעה על מעין הסכמה של הנפקע ל'רכישה' כנגד 'תשלום' פיצוי הולם" (עניין דוויק, פסקה 8; ההדגשה אינה במקור). היינו, לא רק שאין למתוח קו מפריד בין "הסכמה" לבין "פיצויי הפקעה", אלא שלא פעם "הסכמה" היא זו העומדת, במידה כלשהי, בבסיסו של כל תשלום פיצוי עבור הפקעה. על כן, גם ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בקשר לפיצוי בגין ההפקעה, אינה "מפקיעה" באופן אוטומטי את דיני ההפקעה ומפנה את הצדדים לעבר דיני החוזים או למצער לדיני הנזיקין. אכן, לעתים ישנו חוסר בהירות האם העברת מקרקעין לרשות שלטונית נעשתה בדרך של "הפקעה" (אף אם בהסכמה על הפיצוי שהושגה לאחר שיג ושיח) או בדרך של "העברה מרצון" שיש לבחון במישור החוזי בלבד (וראו: ע"א 10278/09 אשכול נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – רעננה (18.7.2011); ע"א 1047/11 עזבון המנוח יצחק ברזלי ז"ל נ' המועצה המקומית תל מונד (26.11.2012); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 120 (מהדורה שנייה, 2018)). אולם בענייננו, לא רק שהטענה כי מדובר בהסכם ל"העברה רצונית בתמורה" כלל לא נטענה בבית המשפט המחוזי והיא הועלתה לראשונה רק בערעור, גם אין בה כל ממש בנסיבות מקרה זה. בענייננו, אין כל מחלוקת כי המשיבים הם לא אלו שיזמו את התכנית שעמדה ברקע להפקעה; כי הם היו בעלי הזכויות במקרקעין שנים רבות טרם אושרה התכנית; וגם לא נטען וממילא לא הוכח כי ההפקעה נעשתה מתוך אינטרס של המשיבים (וראו: עע"ם 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, פסקה 24 (9.11.2015); עע"מ 8409/16 מדינת ישראל נ' קרסו, פסקה 10 (22.2.2018); והשוו: ע"מ 3983/16 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עירית תל אביב יפו (7.11.2018)). אין אפוא כל מקום לספק שמדובר בהסכם אליו הגיעו הצדדים אגב הליכי הפקעה ולא בהליכי העברה מרצון. על כן אין לקבל את טענת המערערים כי עצם ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בנוגע לפיצוי מוציא את תחולתם של דיני ההפקעה. משכך, בצדק גם קבע בית המשפט כי עילת התביעה לפיצויים בגין ההפקעה לא התיישנה, כאשר לא הועלתה כל טענה מטעם המערערים בקשר להתיישנות פיצויי ההפקעה (סוגיה אליה התייחס בית המשפט המחוזי בפסקאות 107-106 בפסק דינו, בהפניה לעניין דנ"א ארידור). אמנם, כפי שגם ציין בית המשפט המחוזי, אין בכך כדי למנוע העלאת טענת שיהוי, עליה חזרו המערערים בערעור לפנינו במשנה תוקף. אולם לא השתכנעתי כי יש לקבל טענה זו בנסיבות מקרה זה. כפי שציין גם בית המשפט המחוזי, בדוקטרינת השיהוי ייעשה שימוש בהליכים אזרחיים במקרים חריגים בלבד ובנסיבות נדירות (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003); ע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פ"ד סד(1) 215, 260-259 (2010)). זאת במצבים שבהם הוכיח הנתבע כי בעל הדין זנח את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה וכאשר השיהוי נגרם עקב חוסר תום ליבו של התובע (ראו: ע"א 5574/09 קזל נ' קרן קיימת לישראל ע"י מנהל מקרקעי ישראל, פסקה 23 (16.11.2011); ע"א 8184/12 מרכז תורני לאומי – ע"ר נ' קפלן, פסקה כ"ג (28.10.2015); ע"א 2483/14 שלומוביץ נ' בית חנניה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, פסקאות 34-33 (14.7.2016)). אלא שבענייננו, בית המשפט דחה את טענת השיהוי בהתייחס לחוסר תום ליבם הבוטה שבא לידי ביטוי בהתנהלותם של המערערים דווקא, אשר פעלו לשיווק מגרש 2234 לצד שלישי, חרף ידיעתם הברורה והבלתי מוכחשת כי מדובר במגרש שסוכם באופן מפורש כי יועבר למשיבים כפיצוי עבור ההפקעה; לנסיבותיהם האישיות של המשיבים; ולכך שלא נמצא כי נגרם למערערים נזק ראייתי ממשי בשל חלוף הזמן. בכך לא נפל כל פגם. אוסיף כי בהינתן הכלל כי רשות ציבורית חייבת בתשלום פיצוי בגין הפקעת קרקע (ראו למשל: ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' מסרי, פסקה 44 (29.8.2016)), הרי שלמהותה של התביעה ולסעד המבוקש – פיצוי בגין פגיעה בזכות הקניין על ידי רשות ציבורית – יש ליתן משקל רב במסגרת מלאכת האיזון הנדרשת לעניין הכרעה בטענת השיהוי (עניין תלמוד תורה, עמ' 460). אמנם בדנ"א ארידור הודגש כי "חלוף תקופת דור של 25 שנים, ממועד פרסום ההודעה על אודות ההפקעה ועד הגשת תביעת פיצויי ההפקעה מקים חזקה לפיה חלוף הזמן גרם לרשות המפקיעה נזק ראייתי" (שם, עמ' 110-109). אולם בנסיבות מקרה זה לא מצאתי כי יש ליתן משקל לטענה לנזק ראייתי. אדגיש כי טענה לנזק ראייתי בהקשר זה עשויה להישמע בעיקר במקרים שבהם טוענת הרשות המפקיעה כי פיצויי ההפקעה אכן שולמו, אולם בשל חלוף הזמן היא מתקשה להוכיח זאת (ראו למשל: ע"א 5110/05 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' שטיינברג (18.1.2007)). אלא שבענייננו, אין חולק כי מגרש 2234 הובטח למשיבים בתמורה להפקעת המקרקעין (בין אם כשיטת המערערים, שנדחתה על ידי בית המשפט המחוזי – תמורת "תשלום סמלי"; ובין אם כשיטת המשיבים, שהתקבלה על ידי בית המשפט המחוזי – ללא תמורה נוספת). כך גם אין חולק כי מכירתו של המגרש לצד שלישי הינה בגדר, לכל הפחות, תקלה שהגורמים המעורבים בה ביקשו להתנער מהאחריות לה, כשהם מטילים את האשמה בגרימתה אחד על השני. בנסיבות אלה, טענה לנזק ראייתי אינה יכולה להתקבל. יתר על כן, אף אם היה עולה בידי הגורמים המעורבים להוכיח כי המשיב נדרש היה לשלם סכום מסוים עבור מגרש 2234 (כאשר לכל הדעות לכל היותר מדובר היה כאמור ב"תשלום סימלי"), עדיין משמעות הדבר הייתה כי פיצויי ההפקעה שהובטחו למשיב (שווי מגרש 2234 אף בקיזוז "תשלום סימלי") לא שולמו במלואם. עוד לא למותר לציין כי אין מחלוקת בין הצדדים כי חרף הגשת התביעה רק בשנת 2014, למן שנת 2011 החלו המשיבים במגעים מול המערערים בניסיון להביא להשבת ייעוד המקרקעין למגורים (כפי שהדבר בא לידי ביטוי בפרוטוקול ישיבת ועד עין שריד מיום 26.10.2011; במכתב התרעה מטעם המשיבים מיום 31.7.2012; ובוודאי בהגשת העתירה המנהלית (עת"מ 31639-11-12) ביום 18.11.2012). גם לכך יש ליתן משקל בכל הנוגע לשאלת השיהוי. בנסיבות אלו, ובהינתן אופייה של הזכות העומדת על הפרק, הזכות לפיצויי הפקעה, אין כל מקום להעלאת טענת שיהוי. בנוסף על האמור, יש לדחות את טענת המערערים כי הסעד של פיצויי הפקעה ניתן מבלי שהתבקש. בכתב התביעה המתוקן עמדו המשיבים על זכותם לפיצויי הפקעה, אשר "זכות יסוד היא" כאשר הובהר כי "מה שמייחד את פיצויי ההפקעה הוא שיש להתייחס אליהם כאל תחליף לקנין, על כל המשתמע מכך" (עמ' 10 לכתב התביעה המתוקן מיום 15.11.2017). אכן, המשיבים הבהירו כי נערך הסדר פיצויים בהסכמתם, אשר כלל התחייבות לקבלת שני מגרשים, ועילת תביעתם כללה רכיבים חוזיים ונזיקיים, אולם אין משמעות הדבר כאמור כי לא התבקש פיצוי אשר בא בגדרם של "פיצויי הפקעה". יתר על כן, המערערים גם התגוננו בכתב ההגנה המתוקן מיום 20.12.2017 מפני הדרישה לפיצויי הפקעה בהבהירם כי לשיטתם, "דין התביעה שעניינה בפיצוי הפקעה להיות מסולקת כבר על הסף" (פסקה 12.3 לכתב ההגנה) ונתנו לכך את דעתם בפסקאות 97-90 לכתב ההגנה. גם מן טעם זה, טענה זו של המערערים מוקשית ביותר. אשר על כן, בצדק נדונה על ידי בית המשפט זכאותם של המשיבים לקבלת פיצויי הפקעה, בהתאם לסיכום אליו הגיעו הצדדים בשנת 1985. המשיבים זכאים אפוא לפיצויי ההפקעה, הגם כי לעמדתי אופן חישוב הפיצוי צריך להיעשות בדרך שונה מזו שבה הילך בית המשפט המחוזי. ואסביר. העובדות כפי שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי, אשר לא נסתרו ישירות על ידי המערערים בערעור דנן, הן כי המקרקעין הופקעו בהסכמת המשיב בתמורה לקבלת שני מגרשים, כאשר כאמור נדחתה הטענה כי המשיב היה נדרש לשלם תמורה כספית כלשהי עבור מגרש 2234 אשר לא הועבר לידיו. חישוב פיצויי ההפקעה אינו יכול להיעשות בהתעלם מנסיבות אלו. על כן, גם לא מצאתי ממש בטענת המערערים כי היה על בית המשפט לקבוע את שוויו של הפיצוי כשווי המקרקעין בשנת 1993. אמנם, כאשר הרשות מפקיעה מקרקעין מידי בעליו, האחרון זכאי לפיצוי שיעמידוהו במצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, והפיצויים אינם יכולים להרע או להיטיב עם בעל הזכויות בהשוואה למצב בו הוא היה ערב ההפקעה (ע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ, פסקה 26 (4.11.2010); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל, פסקה 12 (17.11.2013); ע"א 5316/20 רמתיים צופים אגודה הדדית בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 9 (4.4.2021); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 47-46 (מהדורה שנייה, 2011) (להלן: נמדר)). אולם לכלל זה נקבעו חריגים. כך למשל הפסיקה הכירה בעבר בחובתה של רשות מינהלית לשפות את הנפקע על הוצאות נלוות שנגרמו לו כתוצאה מההפקעה, מעבר לשוויים של המקרקעין המופקעים (עניין דוויק, פסקה 16)). בענייננו, תשלום פיצויי ההפקעה צריך להיעשות באותו האופן ובאותה הדרך בה הילכו הצדדים מלכתחילה, ואין מקום להתעלם מהסיכום אליו הם הגיעו בקשר לתמורה שעל המשיבים לקבל עבור ההפקעה, היינו העברת שני המגרשים לידי המשיב. אין חולק כי יישומו של ההסדר אליו הגיעו הצדדים אינו יכול להיעשות ככתבו וכלשונו בעת הזו, נוכח מכירת מגרש 2234 לצד שלישי. אולם אין משמעות הדבר כי המשיבים אינם זכאים לקבל את שוויו של מגרש 2234. השאלה הרלוונטית לענייננו אינה אפוא מה שווי המקרקעין שהופקעו (שווי ש"הומר" לשווים של מגרשים 2232 ו-2234 כאחד), כי אם מה היה שוויו של מגרש 2234 בעת הרלוונטית, שלא הועבר לידי המשיב, תוך צירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין עד התשלום בפועל. בנסיבות אלו, גם אין רלוונטיות לטענת המערערים כי היה על בית המשפט להעריך את שווים של המקרקעין לפי "הלכת הפיצוי הדו-שלבי". בחוות הדעת מטעם רמ"י שהוגשה בבית המשפט המחוזי העריך השמאי אלבז את שוויו של מגרש 2234, נכון ליום 5.7.1990 (3 שנים לאחר שהתקיימה הישיבה במנהל ביום 5.7.1987, המועד שבו היה אמור המשיב לפנות את המקרקעין), על סך של 81,828 ש"ח. מטעם המערערים הוגשה חוות דעתו של השמאי דן לאופר, על פיה שווי זכות החכירה המהוונת במגרש 2234 נכון ליום 5.7.1990 עמד על סך של 81,054 ש"ח (והוערך נכון ליום כתיבת השומה, 1.5.2018, בסך של 707,846 ש"ח). בית המשפט לא נדרש בהרחבה לחוות דעת אלו, ולחישוב הפרשי הריבית וההצמדה הנדרשים, משקבע כי השאלה הרלוונטית היא שווים של המקרקעין ולא של מגרש 2234. משכך, אין מנוס מלהשיב את הדיון לבית המשפט המחוזי, אשר יעשה כחכמתו לעניין חישוב הפיצוי המגיע למשיבים כמו גם השלמת טיעון לפי הצורך – לפי שווי מגרש 2234 נכון ליום 5.7.1990 (המועד שבו היה אמור המשיב לפנות את המקרקעין), בצירוף חישובי ריבית והצמדה כדין (לעניין חישוב ריבית והצמדה בתשלום פיצויי הפקעה ראו הוראת סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה; וכן ראו: ע"א 7116/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה נ' יהודה, פסקה 23 (19.7.2021)). כפועל יוצא מכך, אין מקום להידרש לטענות המשיבים בקשר לדחיית חוות הדעת שהוגשו מטעמם. לא רק שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעה המבוססת על העדפת חוות דעת מומחה אחד על פני חוות דעת של מומחה אחר (ע"א 1822/18 פלד נ' ביטון, פסקה 10 (1.5.2019); ע"א 3137/15 עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק), פסקה 19 (21.5.2018)); לא רק שבית המשפט אף בחר לאמץ חלק מהאמור בחוות דעת מטעם המשיבים דווקא לעניין שווי המבנה שנבנה על המקרקעין, בסך של 180,000 ש"ח (פסקאות 92 ו-102 לפסק הדין); אלא שבחוות הדעת שהוגשו מטעם המשיבים כלל לא ניתנה הדעת לשוויו של מגרש 2234, ועל כן ממילא טיעון זה אינו עוד בעל תוקף של ממש. בשולי הדברים אציין כי לא מצאתי ממש בטענת המערערים כי לא היה מקום להורות על תשלום פיצוי נוכח אי-מסירת החזקה במקרקעין, בשים לב להוראת סעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה הקובעת כי המועד לתשלום פיצויי ההפקעה הוא בתוך 90 יום ממסירת החזקה במקרקעין (וראו: נמדר, עמ' 406; ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 23 (14.5.2012); ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817, 834 (2003); והשוו: הוראת סעיף 9א(א1) לחוק לתיקון דיני הרכישה, אשר חלה על קרקע שפורסמה לגביה הודעה לפי סעיף 5 לפקודה מיום 15.2.2010 ואילך; וכן: דנ"א ארידור, עמ' 83). בנסיבות העניין, אין מקום לבוא עם המשיבים חשבון על כך שלא פינו את החזקה במקרקעין עד עצם היום הזה, נוכח השתלשלות העניינים החריגה שפורטה, והעובדה שהגורמים הרלוונטיים, ובכלל זה רמ"י, עמידר והמערערים לא עמדו בהתחייבויות שניתנו למשיב לעניין התמורה המגיעה לו עבור ההפקעה. עם זאת, לאחר שיקבע בית המשפט את הסכום לתשלום, אכן יש מקום לקבוע כי לפי הדין סכום הפיצוי ישולם בתוך 90 יום ממסירת החזקה. מכל מקום, גם בהינתן תוצאה זו, שיעור ההוצאות שהושת על המערערים בבית המשפט המחוזי יעמוד על כנו. לא מצאתי ממש בטענת המערערים כי יש מקום להתערב בשיעור ההוצאות שהושת עליהם, התערבות אשר תיעשה רק במקרים חריגים (ראו למשל: ע"א 2455/20 בן דוד נ' גלסמן, פסקה 21 (25.7.2021); ע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ, פסקה 78 (11.7.2021)). ולסיום, לאחר שעיינתי בחוות דעתה של חברתי השופטת רונן, ראיתי לנכון לומר כי במצב הדברים הרגיל הייתי מאמץ את דרכה של חברתי על פיה פיצויי ההפקעה יחושבו לפי שווי הקרקע המופקעת. אין חולק על כך. עם זאת, מצאתי כי בנסיבותיו הייחודיות של מקרה זה, אין להתעלם מהסיכום אליו הגיעו הצדדים בקשר לתמורה שעל המשיבים לקבל עבור ההפקעה. כאמור, גם לדידי הלכת דוויק אינה משנה את האופן בו יש לחשב את פיצויי ההפקעה, כפי שציינה חברתי. אולם היא פתחה את הפתח להכיר בהתפתחויות שאירעו לאחר ההפקעה בהתייחס לנתונים נוספים שאין "מקור נורמטיבי מפורש" המכיר בהם (עניין דוויק, פסקה 16), כבמקרה זה. בסופו של יום, אמליץ לחברותיי שהערעור יתקבל בחלקו כאמור בפסקאות 47 ו-49 לעיל. בנסיבות העניין ונוכח התוצאה כל צד יישא בהוצאותיו. ש ו פ ט השופטת ר' רונן: כפי שיובהר להלן, אני מסכימה לפסק דינו של חברי השופט ד' מינץ כמעט לכל אורכו, כמו גם למסקנה לפיה יש להשיב את הדיון לבית המשפט המחוזי לצורך קביעת גובה הפיצוי המגיע למשיבים 1-3 (להלן: המשיבים). יחד עם זאת, כפי שאבהיר להלן, דרכינו מתפצלות בכל הנוגע לאופן בו יש לחשב את הפיצוי. חברי עמד בהרחבה על הרקע העובדתי העומד בבסיס הערעור והערעור שכנגד, ובתוך כך על השתלשלות העניינים שהובילה להכשלת הסיכום בין הצדדים מיום 3.12.1985 (הסיכום כפי שהוא הוגדר בפסק דינו של חברי – כאשר גם להלן ייעשה שימוש במונחים כפי שהם הוגדרו בפסק דינו של חברי). בתמצית אשוב ואציין כי עניינו של הערעור שלפנינו בהפקעת מקרקעין אותם חכר המשיב 1 (ואשר הזכויות בהם הועברו לטענתו בהמשך למשיבים 2-3), עקב שינוי ייעודם מייעוד למגורים לייעוד של שטח ציבורי. המשיבים פינו 500 מ"ר מהמקרקעין כנגד מגרש 2232 והמחלוקת נוגעת לשטח של כ-750 מ"ר שנותר בידיהם (להלן: המקרקעין שבמחלוקת). (ראו למשל: פסקאות 1, 26 ו-102 לפסק הדין של בית משפט קמא). במסגרת ההליך דנן התעוררה שאלת השלכתו של הסיכום על שאלת חבותם של המערערים או מי מהם בפיצויי ההפקעה, ועל שאלת גובה הפיצויים הללו. בעוד שהמשיבים טענו בערעור שכנגד כי עילות התביעה החוזית והנזיקית לא התיישנו, המערערים טענו כי משקבע בית המשפט המחוזי כי עילות התביעה הללו התיישנו, לא ניתן היה לפסוק כל פיצויי הפקעה; לחילופין טענו המערערים כי יש לדחות את התביעה לפיצויי הפקעה מחמת השיהוי בהגשתה; ולחילופי חילופין, כי בית המשפט קמא שגה באופן בו חישב את פיצויי ההפקעה שכן גובה הפיצוי צריך להיקבע בהתאם לשווים של המקרקעין המופקעים בשנת 1993 ולפי ייעודם הציבורי. חברי השופט מינץ קבע בחוות דעתו כי אף שהתנהלות המערערים בפרשה נושא ההליך דנן אינה מעוררת נחת, אין מקום להתערב בקביעותו המנומקת של בית משפט קמא ביחס להתיישנות עילות התביעה הנזיקית והחוזית. עוד הובהר כי הקביעה אודות התיישנות עילות התביעה הללו כמו גם העובדה שהצדדים הגיעו להסכמה בנגוע לפיצוי – אינה שוללת את תחולתם של דיני ההפקעה ואת זכותם של המשיבים לפיצויי הפקעה. חברי אף דחה את טענת השיהוי שהעלו המערערים ואת הטענה לפיה הסעד של פיצויי ההפקעה ניתן מבלי שהתבקש על-ידי המשיבים. לאור כל זאת נקבע על-ידיו כי המשיבים זכאים לפיצויי הפקעה. מסקנות אלו מקובלות כאמור גם עליי. מכאן המשיך חברי לבחינת האופן בו יש לחשב את פיצויי ההפקעה. כזכור, בית המשפט המחוזי קבע את גובה הפיצוי לפי שווי המקרקעין שהופקעו ולא ניתן בגינם פיצוי (קרי - המקרקעין שבמחלוקת), בתוספת ערכו של בית המגורים שקיים עליהם. לעניין שווי המקרקעין, אימץ בית המשפט המחוזי את הערכתו של השמאי אלבז מטעם רמ"י, שהעריך את שווי הזכויות במקרקעין שבמחלוקת נכון לשנת 2018 בסך של 1,444,800 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הקבוע בחוות הדעת (1.1.2018). לעניין שווי בית המגורים אימץ בית המשפט קמא את הערכתו של השמאי אנדלווט מטעם המשיבים, שהעריך את שווי בית המגורים בסך של 180,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הקובע בחוות הדעת – 18.5.2014. השופט מינץ דחה את טענת המערערים לפיה היה על בית משפט קמא לקבוע את שוויו של הפיצוי בהתאם לשווי המקרקעין בשנת 1993 (ולא ב-2018 כפי שנקבע על-ידיו), כמו גם את טענתם לפיה היה על בית המשפט להעריך את שווים של המקרקעין שבמחלוקת לפי "הלכת הפיצוי הדו-שלבי". יחד עם זאת, לא אימץ השופט מינץ את קביעותיו של בית משפט קמא באשר לאופן חישוב הפיצוי. זאת מאחר שלשיטתו, חישוב פיצויי ההפקעה אינו יכול להיעשות בהתעלם מהנסיבות ובפרט בהתעלם מהסיכום בין הצדדים. בסופו של דבר מצא חברי שיש לפסוק לזכות המשיבים פיצויים בשווי של מגרש 2234 שלא הועבר לידי המשיב בניגוד לסיכום ואף שווק לצד שלישי. את שווי המגרש יש לחשב לשיטתו נכון ליום 5.7.1990, שהוא המועד שבו היה אמור המשיב לפנות את המקרקעין שבמחלוקת כנגד קבלת אותו המגרש, בצירוף ריבית והצמדה כדין. לצורך קביעת סכום זה, קבע השופט מינץ, יש להשיב את הדיון לבית המשפט המחוזי. כפי שיפורט להלן, בהקשר זה עמדתי היא שונה. זכותם של המשיבים לפיצויי הפקעה ראשית, כאמור לעיל, מקובלת עלי המסקנה כי המשיבים זכאים לפיצויי הפקעה. כאשר הרשויות נדרשות ליטול לרשותן קרקע פרטית לצורכי ציבור קמה להן חובת תשלום פיצויים לבעל הזכויות בקרקע. פיצוי זה נועד לאזן בין אינטרס הציבור בשימוש באותם מקרקעין לבין הזכות החוקתית לקניין של בעל הקרקע (ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי, פסקאות 74-70 (24.5.2018)). במקרה דנן הופקעה הקרקע כאמור לאור תכנית מתאר צש/9/21/9 מיום 18.7.1985 אשר שינתה את ייעוד המקרקעין לייעוד ציבורי של ספורט ודרכים, וקבעה כי כל השטחים המיועדים לצרכי הציבור יופקעו ויירשמו על שם הרשות המקומית. סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כי ככלל, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה). סעיף 9 לפקודה קובע את זכאותו של בעל הזכויות במקרקעין המופקעים לפיצוי בגין ההפקעה. הסעיף קובע שלושה מסלולים אפשריים לקביעת גובה פיצויי ההפקעה – הסדר בין הצדדים; פניה של היועץ המשפטי לממשלה לבית המשפט; או תביעה לפיצויי הפקעה על-ידי מי שטוען כי הוא בעל הזכויות במקרקעין. כעולה מסעיף 9 הנ"ל, נקודת המוצא היא כי קיימת חובת תשלום בגין הפקעה של מקרקעין. החוק מאפשר לפרט ולרשויות הרלוונטיות להגיע להסכמה בקשר להיקף הפיצוי. יחד עם זאת, וכפי שהבהיר חברי (בפיסקה 38 לפסק דינו), הסכמה על מתווה לפיצויי ההפקעה עם הרשות אין משמעה בהכרח כי העברת הקרקע לרשות בהתאם לאותה הסכמה, מהווה "העברה רצונית בתמורה". בחירה בפיצויי הפקעה בהתאם למסלול ההסכמי, אינה מובילה לכך שהפיצוי יוצא מגדר דיני ההפקעה ועובר לדיני החוזים. אף שעל ההסכם בדבר הפיצוי אכן חלים דיני החוזים, דיני ההפקעה מוסיפים לחול במקביל וקיומה של הזכות לפיצוי מכוח הדין אינו פוקע. מטענות המערערים עולה כי לשיטתם המסלולים מוציאים זה את זה. לגישתם, אם בחר הנפקע במסלול של קביעת הפיצוי בהסכמה עם המדינה, הוא אינו רשאי עוד לתבוע מכוח המסלול של קביעת הפיצויים על-ידי בית המשפט. לגישתם, מאחר שבמקרה דנן התביעה במסלול בו בחר הנפקע – הסכמה בין הצדדים – התיישנה, הרי שזכות המשיבים לפיצוי בגין ההפקעה התיישנה והנפקע אינו זכאי עוד לפיצוי. אינני סבורה שיש לקבל גישה זו. כפי שהובהר, הדין קובע את הזכות לפיצוי בגין הפגיעה בזכות הקניין שהיא זכות חוקתית, ואת המסלולים האפשריים לקביעת גובהו של הפיצוי הזה. פקיעת הזכות לתבוע מכוח אחד המסלולים מאחר שהיא התיישנה כמו בענייננו, אין משמעה כי עצם הזכות לקבל פיצוי נשללה. במקרה כזה ניתן לשוב למסלולי החלופי של קביעת הפיצוי על ידי בית המשפט. אחת מטענותיהם של המערערים בהקשר זה הייתה כי פסיקת פיצוי למשיבים חרף התיישנות העילות החוזיות והנזיקיות, חותרת תחת האפשרות שלהן לכלכל את צעדיהן ולתכנן את תקציביהן ופעולותיהן בהתאם לחיובים שעליהן לשלם לנפקעים כתוצאה מפעולות שלטוניות. גם טענה זו לא ניתן לקבל. תקופת ההתיישנות של כל אחד מהמסלולים הקבועים בסעיף 9 לפקודה עשויה להיות שונה ולכן על המערערים לתכנן את צעדיהם בהתאם לתקופות ההתיישנות השונות. בפסיקה נקבע כי ככלל, עילת התביעה בגין פיצויי הפקעה בהתאם לפקודה כפופה לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, ונולדת לכל המאוחר במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין (דנ"א 1595/90 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד סו(2) 58 (21.3.2013) (להלן: הלכת ארידור)). לעיתים, כפי שקרה במקרה הנדון, עשוי לחלוף זמן רב ממועד ההודעה על כוונת ההפקעה ועד לתפיסת החזקה במקרקעין בפועל. לכן עשויות לחלוף שנים רבות בהן הרשות תהיה נתונה לאי-וודאות מסוימת בקשר עם גובה הפיצוי שיוטל עליה לשלם במסגרת תביעות עתידיות רחוקות. בכוחה של הרשות המפקיעה להגן על עצמה מפני תביעות לא צפויות לפיצויים בחלוף זמן רב, ולצמצם בכך את אי-הוודאות הכלכלית האמורה. דרך אחת היא על-ידי פניה של היועץ המשפטי לממשלה לבית המשפט. במקרה שכזה, קובע סעיף 16 לפקודה, עשוי בית המשפט לקבוע את סכום הפיצוי מבלי להכריע בשאלה מיהו בעל הזכויות בקרקע, וככל שיופקדו כספי הפיצויים בקופת בית המשפט, תחול תקופת התיישנות קצרה יותר על תביעה מצד הטוען לזכותו לפיצויים (שנה או שלוש שנים מתאריך ההחלטה הסופית, בהתאם לזהות הטוען לפיצויים). דרך אחרת של הרשות לגדר את הסיכון שלה ולייצר וודאות בפיצויים שישולמו על ידיה בעקבות ההפקעה, היא על-ידי הגעה להסכם עם הנפקע. אולם ככל שהיא בוחרת במסלול זה, הרי כדי ליהנות מהוודאות בקביעת הפיצויים, על הרשות לעמוד בחלקה בקיום ההסכם. אם – כמו במקרה דנן, הרשות לא קיימה את ההסכמות אליה היא הגיעה - היא תהא חשופה לתביעת פיצויים במסלול החלופי. יצוין כי בדיון בפנינו העלה בא-כוח המערערות את החשש כי תוצאה שכזו תוביל לכך שנפקעים יגיעו להסדר עם המדינה; ולאחר מכן, כל אימת שירצו להשתחרר ממנו, יחזרו ויפנו למסלול החלופי תוך הגשת תביעה לבית המשפט לקביעת גובה הפיצויים. אינני סבורה שיש בחשש זה ממש. ההנחה היא כי אם הנפקע הגיע להסדר עם המדינה ביחס לגובה פיצויי ההפקעה, מדובר בהסכם המיטיב עמו ולכן הוא יעדיף לאכוף אותו (שאלמלא כן – הוא לא היה מתקשר בהסכם אלא בוחר מלכתחילה במסלול של פנייה לבית המשפט). על כל פנים, כפי שהובהר לעיל, הרשות יכולה כמובן (והייתה יכולה גם במקרה דנן) לקיים את חיוביה מכוח ההסכם עם הנפקע – ולייתר בכך את האפשרות כי הוא יתבע פיצוי מכוח מסלול אחר. סיכומה של נקודה זו – הדין קובע את הזכות לפיצויי הפקעה ומציין שלושה מסלולים חלופיים לקביעת גובה הפיצוי – אחד הסכמי ושניים באמצעות התדיינות בבית המשפט. בחירה במסלול ההסכמי מובילה לכך שההסכמות בין הצדדים ביחס לגובה הפיצוי ייבחנו בראי דיני החוזים. כאשר ההסכם לא קוים יכול הנפקע לכן לתבוע את אכיפתו בעין או בשווי. כאשר הנפקע אינו פועל למיצוי זכויותיו מכוח ההסכם וזכויות אלה מתיישנות, הוא לא יוכל עוד ליהנות מקבלת הפיצוי המוסכם. יחד עם זאת, יוכל הנפקע לפנות למסלול החלופי ולבקש מבית המשפט שיקבע את גובה הפיצוי. כזכור, כך אף קבע חברי השופט מינץ בחוות דעתו (ראה למשל סעיף 37 לחוות דעתו). כאמור, במסגרת הסיכום הגיעו הצדדים במקרה דנן להסכמה לגבי הפיצוי לו זכאים המשיבים מכוח ההפקעה. כעולה מפסק-דינו של בית המשפט המחוזי הסכם זה הופר, כאשר "חלקת הפיצוי" - חלקה 2234 – הועברה לצד שלישי. הזכות לפיצוי בגין הפרת ההסכם התיישנה ולכן המשיבים אינם זכאים עוד לתבוע את הפיצוי המוסכם. אולם התביעה לפיצויים בגין ההפקעה שלא מכוח ההסכם לא התיישנה (בהתאם להלכת ארידור) ומאחר שתביעה זו טרם מומשה על ידי המשיבים, נותרה להם האפשרות לתבוע את הפיצוי במסלול של פנייה לבית המשפט. חישוב פיצויי הפקעה על-ידי בית המשפט משמצאנו כי תביעת הפיצויים במקרה דנן יכולה להתבסס רק על המסלול של פניית בעל הזכות לבית המשפט לקבל את הסעד, נותר לבחון באיזה אופן על בית המשפט להעריך את הפיצוי בגין הקרקע המופקעת. כדי להשיב על כך נפנה שוב להוראות הדין הרלוונטיות. כאמור, סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה מפנה לפקודת הקרקעות בכל הקשור לביצוע ההפקעה בשינויים והתאמות מסוימות. בין היתר מפנה סעיף 190(א)(4) לסעיף 12 לפקודה, הקובע את אופן הערכת הפיצוי בתביעה של בעל הזכות לבית המשפט. בהתאם לסעיפים הללו, הפיצוי יחושב לפי שווי הקרקע המופקעת כשווי הסכום שהיה מתקבל ממכירתה בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. המועד הקובע לשומת הפיצויים כאשר הקרקע מופקעת מכוח חוק התכנון והבנייה הוא 60 ימים לאחר פרסום ההודעה ברשומות בדבר הכוונה להפקיע את הקרקע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בשיעורים הקבועים בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה). מטרת הפיצוי שקובע הדין היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר (ע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 10 (27.10.2014) (להלן: דוויק). הרציונל העומד בבסיס הערכת שווי הקרקע ביום פרסום ההודעה ברשומות הוא כי כאשר כוונת ההפקעה ידועה בציבור, שווי הקרקע אינו מושפע עוד מתנודות ההיצע והביקוש הקיימות לגבי מקרקעין אחרים. יחד עם זאת, החוק מביא בחשבון את שחיקת ערך המטבע בין אותו תאריך לבין תשלום הפיצוי בפועל. בהקשר זה יצוין כי עובר לתיקון מס' 3 משנת 2010, שיעורי הריבית על סכום הפיצוי היו נמוכים מאלה המתעדכנים לשיעורין בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961. ההסדר המתוקן נועד להבטיח שבעלי הזכויות במקרקעין יקבלו פיצוי ריאלי, וכי הרשות המפקיעה לא תתמהמה בהשלמת הליכי ההפקעה (הצעת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006; יפעת הולצמן-גזית "הגבלות על הפקעת קרקעות: מלכתחילה ובדיעבד (בעקבות חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010" חוקים ד (יוני 2012)). אם כן, בהתאם למתווה אותו קובע הדין, יש לקבוע את הפיצוי לו זכאים המשיבים כשווי המקרקעין שבמחלוקת נכון ל-60 יום לאחר ה-14.1.1993, שהוא המועד בו פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות לפיהן המקרקעין דרושים לוועדה המקומית לצרכי ציבור. מסקנה זו שונה מהמסקנה אליה הגיע חברי השופט מינץ בחוות דעתו. עמדתו של חברי היא כי חישוב פיצויי ההפקעה במקרה הנדון, בו הפרה הרשות את התחייבותה להעביר לידי המשיב את מגרש 2234 תמורת ההפקעה כאשר היא מכרה את המגרש האמור לצד שלישי, לא יכול להיעשות בהתעלם מהסיכום בין הצדדים. לגישתו, תשלום פיצויי ההפקעה צריך להיעשות בהתאם להסכמת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי בסיכום ביניהם. בהתאם לכך הוא קובע כי השאלה אינה מה שווי המקרקעין שהופקעו. לגישתו מקרקעין אלה הומרו לשווים של מגרשים 2232 ו-2234 ולכן השאלה היא מה היה שוויו של מגרש 2234 בעת הרלוונטית (סעיף 46 לחוות דעתו). עמדתי היא שונה. כפי שהובהר בהרחבה לעיל, אם הנפקע לא עמד על מיצוי זכויותיו בהתאם להסכם בתוך תקופת ההתיישנות, אין הוא זכאי עוד לפיצוי מכוח ההסכמות שלו עם המפקיעה. הדרך שנותרה פתוחה בפניו היא פנייה לבית המשפט המוסמך. מסלולים אלה הם מסלולים חלופיים. משעה שפסיקת הפיצויים נעשית במסלול של פניית הנפקע לבית המשפט, בית המשפט נדרש לקבוע את גובה הפיצוי בהתאם להוראות הדין, קרי בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו. במצב דברים שכזה אין עוד רלוונטיות להסכמות אחרות בין הפרט לבין הרשות. לטעמי, מסקנה אחרת המאפשרת להתחשב בהסכמה לצורך קביעת סכום הפיצוי גם כאשר הנפקע בוחר בחלופה של פנייה לבית המשפט, משמעה הלכה למעשה עקיפה של טענת ההתיישנות ששללה מהנפקע את האפשרות לבקש לאכוף את ההסכמה בינו לבין הרשות. ודוק; חברי עמד גם הוא בחוות דעתו על הכלל לפיו הפיצויים לא יכולים להרע או להיטיב עם בעל הזכויות בהשוואה למצב בו הוא היה ערב ההפקעה. אולם, הוא סבור כי המקרה דנן הוא אחד המקרים בהם יש לחרוג מהכלל ולפסוק פיצויים העולים על שווים של המקרקעין המופקעים. המקרה העיקרי שהוכר בפסיקה ככזה המאפשר, כביכול, לפסוק לזכות הנפקע פיצוי גובה יותר משווי הקרקע המופקעת, נוגע לפסיקה של הוצאות נלוות להפקעה. כזה הוא המקרה בעניין דוויק, אליו הפנה חברי (ראו גם: ע"א 740/75 דוידוביץ נ' אתרים, פ"ד לא(3), 10 (1997); ע"א 939/07 כסלו נ' חברת רכשת ישראל בע"מ, פסקאות 26 ו-30 לפסק-דינה של השופטת נאור (4.11.2010)). במקרים כאלה הוכרה האפשרות לפסוק בנוסף לפיצויי ההפקעה גם שיפוי בגין הוצאות ונזק הנלווים להפקעה. הגם שפסיקת פיצוי כזה משמעה פיצוי כולל העולה על שווי המקרקעין, אינני סבורה שיש לראות באפשרות זו משום חריגה מהכלל בדבר חישוב פיצויי הפקעה. קביעת הפיצוי באופן זה עולה בקנה אחד עם הכלל, שכן הוא נועד להבטיח שמצבו של הנפקע לא יורע לעומת מי שבחר למכור את הקרקע באותה נקודת זמן בעסקה רצונית על פי שווי השוק. השיפוי נועד לכן לכסות על אותן הוצאות שנכפו על הנפקע עקב הצורך להקדים את מכירת הקרקע לכאורה ולהקדים ולרכוש נכס חלופי (עמד על כך בית המשפט עצמו בעניין דוויק, ראו: פסקאות 18 ו-21). במילים אחרות, הלכת דוויק אינה משנה את האופן בו יש לחשב את פיצויי ההפקעה, אלא מאפשרת מכוח אותו היגיון עצמו לפסוק פיצוי נוסף הנלווה לפיצויי ההפקעה. עוד יצוין כי בעניין דוויק אף עמד השופט י' עמית על כך כי במצב הדברים האידיאלי, היה על הרשות לפצות את הנפקעים בעין באמצעות הענקה של קרקע חלופית. אולם משנבצר ממנה לעשות כן, גובה הפיצוי לא ניתן על פי שווי הקרקע החלופית אלא על פי מחיר השוק של המקרקעין שהופקעו, כאשר לסכום זה יש לצרף את ההוצאות והנזקים הנלווים הכרוכים בהעברה לנכס החלופי (פסקה 20). סוגיה נוספת בה יש להכריע היא האם יש להעריך את שווי הקרקע כקרקע למגורים או כקרקע המיועדת לצרכי ציבור. בנקודה זו תמימת דעים אני עם קביעתו של חברי לפיה אין לקבל את טענת המערערים להעריך את שווי המקרקעין לפי מודל הפיצוי הדו-שלבי. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי הפיצוי לבעל הזכויות בקרקע שהופקעה עקב שינוי ייעוד, כבענייננו, משולם בשני שלבים: ראשית בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין על-ידי התכנית, ולאחר מכן בגין הפקעת המקרקעין. בהתאם לסעיף 197(ב) תביעה לפיצויים בגין פגיעה על-ידי תכנית תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילה תקפה של התכנית. בעניינו לא נטען כי תביעה שכזו הוגשה או שקיימת עוד זכות, בחלוף השנים הרבות, להגישה. טענת המשיבים בהקשר זה היא כי בנסיבות המקרה דנן, ולאור התנהלות המערערים והמשיבות 4-6, לא ניתן לחזור לשלב ההתחלתי ולקבוע פיצוי דו-שלבי. טענה זו קיבל חברי ואף אני מסכימה איתה. אכן, במועד הרלוונטי להערכת שווי המקרקעין שבמחלוקת, המקרקעין יועדו על פי התכנית המפורטת החלה עליהם לצרכים ציבוריים של "שטח ספורט" ו"דרך מוצעת". אולם, בסמוך לפרסום התכנית ביום 18.7.1985 הגיעו הצדדים לסיכום בדבר פיצוי המשיבים. יש להניח כי פיצוי זה ניתן כפיצוי כולל בגין שינוי הייעוד וההפקעה הצפויה (שהודעה לגביה פורסמה כאמור רק בשנת 1993). לכן – כך יש להניח – לא פנו המשיבים בתביעה לפיצוי בגין הפגיעה שנגרמה משינוי הייעוד במועדים הרלוונטיים לכך. בסופו של דבר ההסכם הופר על-ידי המערערים ולכן לא ניתן לקבל כיום את טענתם לפיה על הפיצוי להינתן בהתאם לייעוד החדש מבלי שיתאפשר למשיבים לקבל פיצוי בגין שינוי הייעוד. לאור כל האמור, אני סבורה כי יש לפסוק פיצויים בהתאם לשווי המקרקעין המופקעים בגינם לא התקבל פיצוי. זאת, בהתאם לייעוד מגורים ובתוספת בית המגורים שקיים עליהם ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין. בית המשפט המחוזי הלך בדרך זו, אולם הוא העריך את שווי המקרקעין ביום 2018. משכך, אילו דעתי הייתה נשמעת, היה מקום לחשב את הפיצויים בהתאם כשווי המקרקעין שבמחלוקת נכון ל-60 יום לאחר ה-14.1.1993. לסיום, באשר לקביעת הפיצוי קודם לפינוי המקרקעין על-ידי המשיבים, אני מצטרפת לקביעתו של חברי לפיה לאור השתלשלות העניינים עליה הוא עמד בהרחבה, אין לזקוף לחובת המשיבים את העובדה שהם טרם פינו את המקרקעין. כמו כן, לאור סעיף 9(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, מקובלת עלי הקביעה כי סכום הפיצוי שיקבע על-ידי בית המשפט המחוזי ישולם בתוך 90 יום ממסירת החזקה. סוף דבר: לו תשמע דעתי יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לשווי המקרקעין שבמחלוקת שהם המקרקעין המופקעים, נכון למועד הקובע ובהתאם לייעוד המקורי - למגורים. ש ו פ ט ת השופטת ג' כנפי-שטייניץ: אני מסכימה לחוות דעתו של חברי השופט ד' מינץ. כן אני מסכימה למסקנתו לגבי האופן שבו יש לחשב את גובה פיצויי ההפקעה להם זכאים המשיבים, אף כי מטעם מעט שונה. כפי שציינה חברתי השופטת ר' רונן, דרך המלך לתשלום פיצויי הפקעה על פי הוראות הדין, היא תשלום הפיצוי בהתאם לשווי המקרקעין המופקעים נכון למועד הקובע. עם זאת, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו, אף אני סבורה כי יהיה נכון יותר לשום את פיצויי ההפקעה לפי שוויו של מגרש 2234. כפי שתואר, הוסכם עם המשיב על תשלום פיצויי הפקעה מכוח הסדר לפיו יופקעו המקרקעין (כהגדרתם בחוות דעתו של חברי השופט ד' מינץ) כנגד קבלת שני מגרשים חלופיים, הם מגרש 2232 ומגרש 2234. אילו נזנח הסדר זה בכללותו, היה מקום לשום את פיצויי ההפקעה לפי שווי המקרקעין המופקעים נכון למועד הקובע. אלא שהסדר הפיצוי המוסכם בוצע בחלקו, באופן שמגרש 2232 נמסר למשיב בעוד שמגרש 2234 נמכר לאחר. מנגד, המשיב פינה שטח של כ-500 מ"ר מן המקרקעין ונותר מחזיק בשטח של כ-750 מ"ר שעליו בנוי בית המגורים. זאת, מבלי שנקבע ממצא ברור לפיו הפיצוי ההסכמי ששולם, אמנם שולם בגין חלק המקרקעין שפונה, באופן שנותר לשום רק את שוויו של חלק המקרקעין שנותר בחזקת המשיבים (וראו: ההסכמות המפורטות בסעיף 25 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לרבות אלה המתייחסות לבית המגורים. כן ראו סעיפים 50-48 לפסק הדין). באופן זה, תחת תשלום פיצויי הפקעה באחד משני המסלולים, מכוח ההסכם או מכוח הוראות הדין, נוצר יציר כלאיים: תשלום פיצויי הפקעה בגין אותם מקרקעין, חלקם מכוח ההסכם וחלקם מכוח הדין. בנסיבות אלה, בהן הסדר הפיצוי בוצע בחלקו, יהיה נכון יותר לשום את פיצויי ההפקעה בגין המקרקעין שהופקעו לפי שוויו של מגרש 2234. זה ישקף באופן ראוי יותר את ערך הזכויות שהופקעו ושהפיצוי בגינן טרם שולם. לפיכך, אני מצרפת דעתי בעניין זה לדעתו של השופט ד' מינץ. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד' מינץ. ניתן היום, ‏י"ב בחשון התשפ"ג (‏6.11.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ 20022760_N14.docx לע מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1