אברהם שושני נ. מדינת ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 2272/17 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2272/17 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט י' אלרון המערערים: 1. אברהם שושני 2. ניר שושני נ ג ד המשיבה: מדינת ישראל – רשות הפיתוח ערעור על פסק דינו של בית המשפט במחוזי בנצרת (כב' השופט ז' הווארי – סגן נשיא) ב-ת"א 15751-09-12 מתאריך 25.1.2017 תאריך הישיבה: י"ג בחשון התשע"ט (22.10.18) בשם המערערים: עו"ד אורן פרג' בנימין; עו"ד יבגני רובין בשם המשיבה: עו"ד האני טרודי פסק-דין השופטת ע' ברון: 1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 25.1.2017 (השופט ז' הווארי – סגן נשיא) ב-ת"א 15751-09-12, בגדרו נדחתה תביעתם של המערערים, אברהם שושני (להלן: המערער) ובנו ניר שושני, למתן סעד הצהרתי שלפיו הם בעלי זכויות החכירה היחידים במגרש 10 חלקה 168, גוש 13195 בקרית שמונה (להלן: מגרש 10). 2. המערער ואשתו דאז רכשו ממשפחת גרוס בשנת 1986 את זכויות החכירה בדירת מגורים הנמצאת ברחוב אחד העם מס' 4 בקרית שמונה, שנודעה אז כחלק מחלקה 4, גוש 13144 (להלן: הסכם המכר ו-הדירה, בהתאמה). במוקד המחלוקת בין הצדדים ניצבת השאלה אם המערער רכש בהסכם המכר גם את הזכויות בשטחים הצמודים לדירה, לרבות מגרש 10, ששטחו כ-500 מ"ר. בשנת 1987 שלחה המשיבה, רשות הפיתוח, למערער ולאשתו דאז חוזה חכירה בו צוין כי הוצמד לדירה שרכשו שטח בגודל של כ-500 מ"ר. המערער ואשתו לא חתמו על חוזה זה. בשנת 2000 נשלח על ידי המשיבה חוזה חכירה נוסף, שאף הוא לא נחתם על ידי המערער ואשתו. בשנת 1992 נערכה חלוקה תכנונית במסגרת תכנית (תב"ע) ג/7106 אשר ייחדה מספר חלקות, ביניהן חלקה 4, גוש 13144, לכדי חלקה 168, גוש 13195. תכנית זו חילקה את גוש 13195 (המכיל את גוש 13144) למספר מגרשים, בהם מגרשים 8, 9 ו-10. הדירה נמצאת על שטח מגרש 8, ולכך הצמיד מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל, ולהלן: המינהל) אף את מגרש 9, בשטח כולל של 1,372 דונם לשני המגרשים. מרישומי המינהל עולה כי מגרש 10 מעולם לא הוצמד למערער. עוד יצוין כי חלקה 168, גוש 13195 רשומה על שם המשיבה בלשכת רישום המקרקעין. 3. כפי שמתואר בפסק הדין, במרץ 2006 פנה המערער למשיבה באמצעות עורך דין (להלן: מכתב 2006), וביקש כי בין הצדדים ייחתמו חוזים לחכירת מגרשים 8, 9 ו-10. לחלופין הציע המערער כי מגרש 10 יוחכר לאחד מבניו, כדי שהדבר יעמוד בדרישות המינהל. פנייה זו נענתה בסירוב והובהר שהבקשה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות המינהל שמגבילות הקצאת קרקעות לשני מגרשים בלבד. בשנת 2008 החלו המערערים בהקמת בית מגורים על מגרש 10, בו מתגורר כיום המערער 2 עם משפחתו. משנודע למשיבה על הבנייה במגרש 10, פנתה לעיריית קרית שמונה והבהירה כי למערער אין זכויות במגרש זה, אלא במגרשים 8 ו-9 בלבד. בשנת 2009 התקיים בין הצדדים משא ומתן ונדונה האפשרות כי המערער ירכוש את מגרש 10 תמורת 110% משווי מגרש תפוס, אולם ההצעה לא אושרה על ידי המחלקה המשפטית של המשיבה, שהבהירה פעם נוספת כי אין באפשרותה להקצות יותר משני מגרשים. בהתאם לכך, נדרשו המערערים להשיב את החזקה במגרש 10 כשהוא פנוי מכל אדם ונכס. משלא נענתה דרישה זו, הגישה המשיבה נגד המערערים תביעה לסילוק יד, פינוי והריסה (ת"א 51447-06-11). ההליכים בתביעה זו הופסקו משהוגשה התביעה נושא הערעור. 4. בקצרה יתואר כי בתביעה נושא הערעור טענו המערערים שבמסגרת הסכם המכר נרכשו הזכויות בשטח שגודלו 1,886 מ"ר, לרבות בשטח שידוע כיום כמגרש 10. טענתם זו הסתמכה בעיקר על תשריט מתיק הנכס של עמידר, שניהלה את הנכס (להלן: תשריט עמידר). לטענתם בתשריט זה תואר הממכר ממשפחת גרוס כמגרש בשטח 1,886 מ"ר שעליו דירת מגורים, ואשר תואם בקירוב את שטח מגרשים 8, 9 ו-10. בנוסף, התייחסו המערערים לכך שעל גבי התשריט נרשם בכתב יד כי יש "לגמור העברת זכויות" למערער. עוד הסתמכו המערערים על תצלומי אוויר שמעידים לכאורה על כך שכלל השטח שימש במהלך השנים את המערער ואת קודמיו. מנגד, המשיבה טענה כי המערער ואשתו לשעבר רכשו ממשפחת גרוס את זכויות החכירה בדירה בלבד; וכי עם השנים המשיבה הגדילה את זכויות החכירה של המערער לשטחים נוספים. לטענתה, הצמדה לדירה של שטחים נוספים (שאינם כוללים את מגרש 10) נעשתה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל שניתנו בעניין יישובי עולים, ובניסיון לענות על צורכי המשפחות המתגוררות בהם. המשיבה הפנתה ללשון הסכם המכר שמתייחס ל"דירה" בלבד, וכן טענה כי משחברת עמידר אמונה לכל היותר על ניהול נכסי המשיבה, אין בתשריט עמידר כדי להורות או להעיד על חלוקת זכויות במקרקעין. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 5. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערערים, וקבע כי לא הובאו בפניו ראיות המצביעות על כך שהמערער ואשתו רכשו לבד מן הדירה גם שטח הצמוד לה. נקבע כי הסכם המכר מלמד בבירור שהמערער ואשתו רכשו ממשפחת גרוס זכויות בדירה בלבד; זאת, שעה שלשון ההסכם נוקטת באופן עקבי התייחסות ל"דירה" בלבד ו"אף לא פעם אחת בגוף הסכם המכר עולה אזכור כלשהו לפיו בנוסף לדירה (ולשטח עליו היא בנויה) רכשו התובע ואשתו מגרש או שטח נוסף שהוצמד לדירה". לעניין תשריט עמידר, קבע בית המשפט המחוזי כי מקובלת עליו העדות מטעם המשיבה, שלפיה עמידר נהגה להכין תשריטים כלליים לצורך ניהול נכסיה, וכי אלה אינם משקפים את מצב הזכויות במקרקעין. בהקשר זה ציין בית המשפט שככל שהמערערים חפצו לבסס את מעמד התשריט כמסמך בעל נפקות לעניין זכויותיהם במגרשים, היה עליהם לצרף את עמידר כצד להליך. בנוסף, הודגש כי התשריט לא היווה חלק מהסכם המכר ואף לא הוזכר בו. לעניין הרישום בכתב יד על גבי התשריט, קבע בית המשפט המחוזי כי לא עלה בידי המערערים להוכיח דבר בנוגע אליו, לרבות על ידי מי נכתב ומה כוונתם של דברים. בית המשפט המחוזי מצא כי העדות שניתנה מטעם המשיבה על ידי נציגתה, גב' סילביה גולן, היתה סדורה ואמינה; ואילו בעדות המערער בית המשפט לא מצא לתת אמון וקבע כי "עדותו היתה לעיתים רבות מבולבלת, חסרת תמיכה ואף חסרת סבירות". לעניין תצלומי האוויר, נקבע כי אלו אינם רלוונטיים, וכי שאלת זכותם של התובעים במגרש 10 קשורה אך לזכויות אותם רכשו. בית המשפט המחוזי קבע כי ישנן אינדיקציות נוספות המלמדות כי המערער ואשתו רכשו את הזכויות בדירה בלבד. בתוך כך התייחס בית המשפט לכך שעל אף שנשלחו למערער חוזי חכירה, בשנים 1987 ו-2000, המעידים על שטח קטן מן השטח שהמערער טוען כי רכש, לא נקט כל פנייה לאפיק משפטי לצורך מימוש זכויותיו הנטענות; והדבר מעיד על כך שלא האמין כי קיימות לו זכויות אלו. לכך הוסיף בית המשפט המחוזי כי מכתב 2006 מהווה הודאה שלפיה המערער מודע לכך שלא עומדות לו זכויות במגרש 10. לבסוף הדגיש בית המשפט המחוזי כי חרף סירוב המינהל להקצות למערערים את מגרש 10 עשו המערערים דין לעצמם והחלו לבנות בשנת 2008 בית מגורים על מגרש זה. בית המשפט המחוזי הדגיש כי "מדובר בחוסר תום לב מובהק וקיצוני מצד התובעים, אשר ידעו באופן ברור כי בקשתם לחכירת מגרש 10 סורבה ע"י המינהל, ולפיכך אף ידעו כי בניית בית המגורים נעשית ללא אישור ובניגוד לחוק". 6. בערעור שלפנינו חוזרים המערערים על טענתם כי הזכות לחכירת מגרש 10 עומדת להם מכוח הסכם המכר. המערערים מסתמכים בעיקר על תשריט עמידר וכן מדגישים כי מאז שנת 1986 הם מחזיקים בכל השטח המופיע בתשריט עמידר, החולש לטענתם על מגרשים 8, 9 ו-10 כאמור. לחלופין, המערערים טוענים כי ככל שערעורם לא יתקבל, יש לאפשר להם למצער לרכוש את מגרש 10. המשיבה מצידה סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. דיון והכרעה 7. לאחר שעיינו בטענות הצדדים ובמכלול החומר ונתנו דעתנו לטיעוני באי-כוח הצדדים בעל פה, הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות מתוקף הסמכות הנתונה לנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. מצאנו כי אין מקום להתערב בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי, כי ממצאים אלה תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע וכי לא נפלה בפסק הדין המפורט והמנומק טעות שבחוק. ונתייחס בתמצית. המערערים טוענים כי עומדות להם זכויות במגרשים 8, 9 ו-10 שמקורן בהסכם המכר, אולם כאמור, הסכם זה מתייחס ל"דירה" בלבד ואין בו כל אזכור לשטח נוסף כלשהו; על אף שהשטח הנטען גדול פי כמה וכמה משטח הדירה. תשריט עמידר עליו מסתמכים המערערים לא היווה חלק מהסכם המכר, ובית המשפט המחוזי קבע כממצא עובדתי שהתשריט אינו מעיד על זכויות המערער במקרקעין; כך משורה של טעמים, בין היתר משום עדות נציגת המשיבה לעניין זה, שאותה מצא בית המשפט "סדורה, אמינה והשתלבה היטב עם מסמכים רבים, כמו גם עם ההיגיון והשכל הישר". כידוע, כלל הוא כי אין זו דרכו של בית משפט שלערעור להתערב בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית להוציא מקרים חריגים שבהם נפלו פגמים מהותיים בהחלטה היורדים לשורשם של דברים. מקרה זה אינה נמנה עם החריגים הללו (ראו למשל: ע"א 983/17 סעד נ' הימנותא בע"מ, פסקה 7 (25.11.2018); ע"א 4170/14 כהן נ' כהן, פסקה 7 (14.1.2016)). בנוסף, ישנן אינדיקציות נוספות שמחזקות את גרסת המשיבה שלפיה המערער לא רכש זכויות בשטח שגודלו 1,886 מ"ר, קרי: לא רכש את מגרש 10. בתוך כך, ניתן להתייחס לחוזי החכירה שנשלחו למערער בשנים 1987 ו-2000, שבהם צוין היקף שטח הקטן באופן משמעותי מן השטח שהמערער טוען כי רכש; ועל כך המערער לא בחר להגיב או להלין. לכך מתווסף מכתב 2006 שממנו משתמע כאמור כי המערער עצמו לא היה סבור כי עומדות לו זכויות במגרש 10, והוא אף היה נכון לרכוש אותן. לנוכח כל האמור, נחה דעתנו כי לא עלה בידי המערערים להוכיח שקיימות להם זכויות במגרש 10. 8. עוד יודגש כי המערערים בחרו לעשות דין לעצמם ובנו ללא היתר על מגרש 10. זאת, לאחר שהובהר להם על ידי המשיבה חזור והבהר כי אין להם זכויות במגרש זה, ומבלי שפנו לאפיק משפטי בניסיון להוכיח את זכויותיהם הנטענות. עם התנהלות מעין זו, שמטרתה "להציב עובדות בשטח", אין להסכין. יצוין כי חרף האמור, במהלך הדיון שנערך לפנינו נעשה ניסיון לבחון אם ניתן להגיע להסכמות לפנים משורת הדין משנראה כי מדובר בפינוי המערער 2 ומשפחתו מבית מגוריהם שנבנה על מגרש 10, הגם שלא כדין; אולם ניסיונות אלו לא צלחו. בתוך כך ובשלב מאוחר של הדיון, הובא לתשומת הלב על ידי בא כוח המשיבה כי מתברר שהמערער 2 זכה במכרז לקרקע אחרת, ויצוין שהמערערים לא שללו זאת. 9. סופו של דבר, הערעור נדחה. המערערים יישאו בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ש"ח. ניתן היום, ‏ד' בטבת התשע"ט (‏12.12.2018). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 17022720_G08.doc אש מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, supreme.court.gov.il