פלוני נ. פלוני

8 1 בבית המשפט העליון בע"מ 2180/15 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקש: פלוני נ ג ד המשיבים: 1. פלוני 2. פלוני 3. פלוני 4. פלוני 5. פלוני 6. עו"ד ירון ממן - כונס נכסים בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (כב' סגני הנשיאה: ק' ורדי ו-י' שנלר והשופט ח' ברנר) ב-עמ"ש 43283-10-11 וב-עמ"ש 29065-10-11 מיום 16.02.2015 בשם המבקש: עו"ד רונית מאור קשלס בשם המשיבים 2-1: עו"ד אביעד אטינגר בשם המשיבים 5-3: בעצמם בשם המשיב 6: בעצמו פסק-דין המשנה לנשיאה ח' מלצר: בפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א-יפו ב-עמ"ש 43283-10-11 וב-עמ"ש 29065-10-11, שהוסבו, בהסכמת הצדדים – לערעור. מכאן ואילך יקרא איפוא המבקש – המערער. להלן נביא את הרקע והנתונים המורכבים הצריכים להכרעה במכלול, שמקורו בסכסוך משפחתי שנמשך שנים (ראו גם החלטתנו מתאריך 19.08.2018, ששפכה אור עובדתי נוסף על המחלוקות ונסיבותיהן). המערער והמשיב 1 הם שני אחים מבוגרים, המתגוררים על שטח מקרקעין בשכונת טירת שלום בנס ציונה, הידוע גם כחלקה 20 גוש 3750 (להלן: המקרקעין). בתאריך 07.12.1998 המערער הגיש תביעה לפירוק השותפות במקרקעין לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב הנכבד (ותובענות נוספות). בתאריך 09.05.2005, בעקבות הסכמת המשיב 1 והסתלקות חלק מיורשיה של אם המשפחה ז"ל מחלקם בעיזבון האם, הוצא צו ירושה. לאחר צו הירושה – חלקו של המערער במקרקעין עומד כיום על 41% מהזכויות במקרקעין, ואילו חלקו של המשיב 1 עומד על 56% מהזכויות במקרקעין. יתרת הזכויות במקרקעין (3%) נמצאות בבעלות המשיבות 5-3, שהן נכדותיה של אם המשפחה ז"ל. בתאריך 14.08.2011 ניתן פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב (כב' השופטת חנה רוטשילד), שהורה על מינויו של כונס נכסים, שיפעל לפירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית, תוך קביעה שהמשיב 1 יוכר כדייר מוגן בביתו שבמקרקעין. הצדדים ערערו על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, ובתאריך 16.02.2015 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד בערעורים ההדדיים, במסגרתו אושר, בעיקרון, פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה הנכבד. בתאריך 26.03.2015 המערער הגיש בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד, במסגרתה ביקש להורות על ביטול הקביעה לפיה במסגרת פירוק השיתוף במקרקעין, המשיב 1 יישאר במקרקעין כדייר מוגן. כמו כן, ביקש המבקש להורות שפירוק השיתוף יתבצע על ידי כונס הנכסים בדרך של מכירה פומבית. בתאריך 26.07.2015 חברתי, השופטת ד' ברק-ארז, העבירה את הבקשה למתן רשות ערעור לדיון בפני הרכב. בתאריך 30.03.2016 נערך בפנינו דיון בבקשת רשות הערעור, במעמד הצדדים ובאי כוחם. במהלך הדיון, הצדדים הגיעו להסכמה לפיה תינתן רשות ערעור בבקשה, וכי בית המשפט יפסוק במכלול לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט), וזאת בהתאם למתווה עליו הסכימו הצדדים (להלן – המתווה המוסכם). בתום הדיון הענקנו להסכמה זו תוקף של החלטה (להלן – ההחלטה מתאריך 30.03.2016), ומיד נביא את עיקריה לעניינננו: "1. בעקבות הערותינו הוסכם בין הצדדים שבפנינו כי נפסוק במכלול על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), תשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט) במתווה הבא: א) המשיב [המשיב 1 – ח"מ] ישלם למבקש סכום שיקבע בפשרה על ידי בית המשפט כנגד השארותו של המשיב בנכס, מושא הבקשה (המגרש כולו) ופינוי המבקש מהנכס, כאשר הסכום האמור יקבע, בין היתר, על בסיס הערכה של הנכס, והערכת הסיכונים השונים בקשר לחיובים אפשריים של הצדדים בגין הנכס. התשלום הנ"ל יהיה גם עבור חלקם של המשיבים 5-3 בנכס. ב) בית המשפט ימנה שמאי לצורך הערכת הנכס וזה ייתן את חוות דעתו לאחר שיבקר בנכס, יפגש עם ב"כ הצדדים ועם הכונס, ויעשה את כל הבירורים הנדרשים לו, וזאת בתוך 30 יום מעת מינויו. שכר טרחתו של השמאי ישולם בחלקים שווים ע"י המבקש והמשיב. ג) לאחר שתוגש חוות דעתו של השמאי – ב"כ הצדדים יגישו לבית המשפט תגובה מטעמם וטענות משלימות בתוך 30 ימים, בהיקף שלא יעלה על 7 עמודים כל אחד. ד) מוסכם כי תנתן רשות לערער בבקשה שלפנינו והערעור יתקבל במובן זה שתאושר ההסכמה הנ"ל, המסמיכה את בית המשפט לפסוק על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט בהתאם למתווה הנ"ל. ה) שכר טרחתו של הכונס ונושא התחייבות של הכונס לשיפוי – יוחזר לקביעה לבית המשפט לענייני משפחה הנכבד." בתאריך 03.05.2016 הורינו על מינוי שמאי המקרקעין, מר יצחק סיון (להלן: השמאי), לצורך הערכת שוויו של הנכס. בתאריך 09.06.2016 הגיש המבקש בקשה לביטול ההחלטה דנן. בקשה זו נדחתה על ידינו בהחלטה מפורטת מתאריך 19.08.2018, שהוסיפה ותיארה נתונים שונים, שהיו דרושים להכרעה שם. לאחר מכן התעוררו קשיים בהמצאת מסמכים לשמאי וכן בתשלום שכר טרחתו. בסופו של דבר, בעקבות החלטה שיפוטית נוספת וזמן שחלף, אף נושאים אלה הוסדרו. בתאריך 10.04.2019 ביקר השמאי בנכס, ולמחרת, בתאריך 11.04.2019, ערך השמאי דיון עם ב"כ הצדדים ועם כונס הנכסים. במסגרת זאת, הוסכם בין הצדדים שחוות דעת השמאי תיערך בהתאם לשווי הזכויות בנכס, בשני מועדים שונים: שנת 2016, השנה בה מונה השמאי בהתאם להחלטת בית משפט זה, ושומה נוספת, שתיעשה בהתאם לשוויו של הנכס במועד הכנת חוות הדעת. בתאריך 17.03.2020 הוגשה חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ע"י השמאי בהקשר לשווי הזכויות בנכס כשהן מוערכות עבור שנת 2016 וכן עבור שנת 2020. מחוות דעת השמאי עולה שהחלקה, ששטחה 3,991 מ"ר, הינה משק עזר, הכולל מגרש ועליו שני מבני מגורים (שאחד מהם הוסב למגורים ללא היתר), ובהם גרים בהתאמה: המערער והמשיב 1 ורעייתו. על המקרקעין חלות תכניות בניין עיר שונות, המאפשרות להלכה, בין היתר, שינוי יעוד למגורים, לרבות זכויות בניה למבנים דו קומתיים, כאשר בסך הכל ניתן לבנות על השטח, לכל היותר, כ-8 יחידות דיור, בכפוף לאישורים הנדרשים, והכל כמפורט בחוות דעתו של השמאי. עוד עולה כי הקרקע הנדונה הינה בבעלות קק"ל, ונמצאת בניהולה של רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). ממכתב רמ"י בהקשר למקרקעין, נמצא כי חוזה החכירה לנכס הסתיים בתאריך 25.03.1980, ומאז ועד היום לא פעלו הצדדים לחידוש החוזה ולא שילמו דמי חכירה, זאת למעט דמי חכירה שנתיים ששולמו בשנת 1991 לטובת הסדרת חובות שנצטברו עד לשנת 1987. על אף האמור, רמ"י הודיעה כי היא נכונה להסדיר את הזכויות בנכס, כך שתאושר בו בשלב ראשון יחידת דיור אחת, שגודלה 160 מ"ר למטרת משק עזר (היא יחידת הדיור של המשיב 1), וזאת בכפוף לתשלום החובות שנצברו על הנכס ולעמידה בתנאים נוספים, כפי שאלה מפורטים בחוות דעת השמאי. לצורך קביעת השומה, השמאי הניח עם זאת שייחתם חוזה חכירה חדש בין רמ"י לבין מי שיישאר במקרקעין (המשיב 1), ושלאחר מכן תוגש ותאושר תכנית בנייה להקמתן של 6 יחידות דיור בלבד (מטעמים שהובהרו בחוות הדעת). בהינתן האמור, השמאי העריך את שווי הזכויות בנכס, נכון לשנת 2016 ב-6,000,000 ₪, ואת שווי הזכויות בנכס, נכון לשנת 2020 ב-5,800,000 ש"ח, זאת מבלי להתייחס לחיובים צפויים (ומשמעותיים) שתשית רמ"י בגין שימושים חורגים וגם בהקשר לחובות דמי חכירה שנתיים עבור שנים קודמות. בהתאם לבקשת הצדדים, השמאי העריך גם את שווי הזכויות בנכס, כשחלקו "תפוס" על ידי דייר מוגן (כתוצאה ממגוריו של המשיב 1 במרכז שטח המקרקעין): מחוות דעתו עולה כי בשנת 2016, שווי הזכויות בנכס, כשחלקו "תפוס", הינו כ- 5,400,000 ש"ח. שווי הזכויות בנכס כשחלקו "תפוס", נכון לשנת 2020, הינו כ- 4,770,000 ש"ח. בטענות המשלימות שהגיש המשיב 1, נטען שכתוצאה מבקשת המבקש לביטול ההחלטה מתאריך 30.03.2016, התעכבו ההליכים בתיק באופן שהוביל להרעה מוחשית בתנאי המחיה של המשיב 1 ורעייתו, להוצאות משפטיות רבות, ובפרט לשינוי במדיניות רמ"י, כך שבמקום האפשרות להקים עד 8 יחידות דיור בנכס (הוא הפוטנציאל שהיה קיים, על פי הנטען, ב-2016), ניתן עתה להקים בנכס, וזאת בהתאם לחוות דעת השמאי, 6 יחידות דיור בלבד. לצד זאת, לטענת המשיב 1, בתקופה שבין שנת 2016 ל-2020 עלה גם שווי המקרקעין, ולפיכך אם הוא היה מממש את המתווה המוסכם, שאושר בהחלטה מתאריך 30.03.2016 – הוא היה נהנה לבדו מעליית ערך המקרקעין. המשיב 1 ניזוק איפוא, לשיטתו, "כפליים"– הן בשל אבדן הזדמנויות הבנייה המירביות בקרקע, והן בשל הדרתו מעליית שווי המקרקעין – מרכיב אותו יאלץ המשיב 1 גם לשלם עכשיו למערער כנגד רכישת חלקו של המערער בנכס. לגישתו, רכישת הקרקע מן המערער בהתאם לשוויה בשנת 2020 תוביל לפיכך ל"כפל פיצויים" לטובת המערער, שלא כדין. כתוצאה מכך, יש להפחית, לדעתו, משווי התמורה המגיעה למערער בגין רכישת חלקו בנכס סך השקול ל-25% מכל סכום שיקבע כי המערער זכאי לקבלו. זאת ועוד, המשיב 1 טוען כי השמאי שגה בחוות דעתו, בכך שהעריך את ירידת השווי בנכס רק כשחלקו תפוס. לשיטתו, השמאי העריך את הירידה בשווי, וזאת לאחר מימוש הפוטנציאל של הנכס (דהיינו, לאחר הקמת 6 יחידות דיור), זאת בעוד שנדרש היה להעריך את שווי ההפחתה בנכס במצבו דהיום, כאשר מוקמת עליו יחידת דיור אחת בלבד. בהינתן שכך, היה מקום, לדעתו, להעריך את הנכס כתפוס במלואו על ידי המשיב 1, ולא בחלקו. בנוסף, לטענת המשיב 1, השמאי התייחס בחוות דעתו לדחיית המימוש של הנכס ב-7.7 שנים בלבד, כאשר היה עליו לקחת בחשבון גם את רעייתו של המשיב 1, אשר גרה עמו במקרקעין, ואשר גם היא זכאית, על פי דין להבנתו, לדיירות מוגנת בנכס. לפיכך, לשיטת המשיב 1, דחיית המימוש של הנכס אמורה להיות מוערכת בצורה שונה ומקיפה יותר, ולא ב-7.7 שנים בלבד – מה שאמור להביא לירידה נוספת בשוויו של הנכס. לטענת המשיב 1, שווי הנזק המצטבר כתוצאה מהתנהלות המערער מוערך על ידו ב-3,600,000 ש"ח בסך הכל. לבסוף, ב"כ המשיב 1 מבקש להבטיח שחלקו של המערער בנכס יימכר למשיב 1, לאחר שהמערער ישתתף כדי חלקו בכל חוב-עבר הרובץ על הנכס ובהקשר זה נדרש כי כספי התמורה שישולמו עבור המערער – יופקדו בחשבון נאמנות של כונס הנכסים, אשר יבטיח את תשלום כלל החובות מתוך כספי הנאמנות. בסיכום – נוכח כל השיקולים הנ"ל – ב"כ המשיב מעריך את סך כל התמורה לה זכאי המערער ב-939,910 ש"ח, למירב. המערער, מאידך גיסא, גורס כי בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין ואלו שצפויות להתאשר והחלות רמ"י – ניתן יהיה עדיין לבנות בנכס 8 יחידות דיור, ולא 6 יחידות דיור, כנטען על ידי המשיב 1. להבנתו, קביעת השמאי לפיה במקרקעין יינתן אישור לבניית 6 יחידות דיור בלבד הינה שגויה, ויש לחשב את זכויות מימוש המקרקעין אפילו בהיקף של 10 יחידות דיור – וזאת בהתאם למה שניתן ונעשה בחלקות סמוכות למקרקעין. עוד לשיטת המערער – השמאי שגה כאשר בחן את שווי הזכויות בנכס כ"תפוס" חלקית. לגישתו, בהתאם למתווה המוסכם, ניתנה רשות לערער בבקשת רשות הערער, והערעור התקבל, במובן זה שבוטל מעמדו של המשיב 1 כדייר מוגן. משכך, יש להעריך את שווי הזכויות במקרקעין כ"פנויים", ובהתאם לכך להעריך את שווים בשוק החופשי. המערער סבור שהשומה הוערכה איפוא על ידי השמאי בחסר, ולא לפי שוויו הריאלי של הנכס. לשיטתו, שוויו הריאלי של חלקו של המבקש במקרקעין, הינו כ-4,000,000 ש"ח לפחות. לאחר ששמענו את טיעוני ב"כ הצדדים ועיינו במכלול החומר הרב שבפנינו, לרבות: בחוות דעת השמאי ובהשגות הצדדים עליה, הרי שמכוח סמכותנו לפסוק פה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (עיינו: ע"א 6780/19 מדינת ישראל נ' הסתדרות מדיצינית הדסה (16.08.2020)) בהתאם למתווה המוסכם, שאושר בהחלטה מתאריך 30.03.2016 – אנו מורים שהמשיב 1 יעביר בעבור המבקש תוך 120 ימים ממועד פסק דין זה סכום של 2,750,000 ש"ח וכן סכום של 201,219 ש"ח עבור חלקן של המשיבות 5-3 בנכס (שיתחלק בחלקים שווים ביניהן) – כל זאת, כנגד הישארותו של המשיב 1 בנכס, ופינוי המערער מן הנכס. חלקיהם של המערער ושל המשיבות 5-3 יעברו לזכותו של המשיב 1, כאשר הם נקיים וחופשיים מכל חוב בנכס, שעבוד, עיקול וזכות אחרת, ואולם על המוכרים כאמור יחולו חיובי המס השונים החלים על המוכר בהעברות אלו והם ישולמו על ידם, והוא הדין בחיובי דמי חכירה לרמ"י שהצטברו ו/או יחולו על הנכס (כדי חלקם של המוכרים) עד להשלמת ההעברה. למען הסר ספק מובהר בזאת כי למשיבות 5-3 שמורה הזכות להודיע כי אין הן מעוניינות בהעברת זכויותיהן למשיב 1, ואז הוא יהיה פטור מהתשלום המיועד להן. סכומי התמורה הנ"ל יופקדו ע"י המשיב 1 בידי כונס הנכסים עד המועד הקצוב בפיסקה 16 שלעיל וכונס הנכסים יחזיק אותם בנאמנות, ויסדיר בתוך שנה ממועד קבלת התמורה כאמור את כל הכרוך בהעברות הנ"ל מול רמ"י ושאר הרשויות הרלבנטיות (לרבות שלטונות המס). כונס הנכסים ישלם מתוך כספי הנאמנות את כל החיובים החלים על המערער ועל המשיבות 5-3 (כדי חלקם על פי פסק-דין זה). את היתרה שתישאר בחשבון הנאמנות הוא יעביר למערער ולמשיבות 5-3 בהתאמה לחלקם, כאשר ההעברה תיחשב כמכירה על פי סעיף 34א לחוק המכר התשכ"ח-1968 מכוח פסק דין זה. נוכח הסיבוכיות שבהסדרת המכלול מול רמ"י ושאר הרשויות, כעולה מחוות הדעת של השמאי - היה וכונס הנכסים יגיע למסקנה, לאחר שהסכומים הנזכרים בפיסקה 16 שלעיל יופקדו בידיו כאמור, כי העסקאות, נשוא פסק דין זה לא תוכלנה להתממש מסיבה כלשהי שאיננה תלויה בצדדים, בתוך השנה הנקובה לעיל במתכונת שתוארה – הוא יהיה רשאי לפנות בבקשה למתן הוראות לבית המשפט הנכבד לענייני משפחה, וזה יחליט בעניין על פי מיטב שיקול דעתו. בית המשפט לענייני משפחה יקצוב גם את שכר טרחתו של כונס הנכסים, כפי שסוכם במתווה המוסכם. לבסוף לא נותר לנו אלא להביע תקוה שהצדדים ישתפו פעולה עם כונס הנכסים ויעשו לביצוע פסק דין זה כלשונו וכרוחו, כך שניתן יהיה לסיים את הסכסוך רב השנים שהתנהל ביניהם משום דרכי שלום. ניתן היום, ‏י"א באלול התש"ף (‏31.8.2020). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 15021800_K24.docx טא+מה מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1