בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
2163/98
בפני: כבוד השופט ת' אור
כבוד
השופטת ד' ביניש
כבוד
השופט י' אנגלרד
המערערים: 1.
לוטן מלונות בע"מ
2.
בנימין זהר
נגד
המשיבים: 1.
יוסף בוכמן
2.
דוד שרף
ערעור
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בחיפה
מיום 11.2.98 בת.א. 1439/93 שניתן
על
ידי כבוד השופט ברלינר
בשם
המערערים: עו"ד רחל בן-ארי
בשם המשיבים: עו"ד יואל גולדברג
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
1. המערערת 1, חברת לוטן מלונות בע"מ (להלן:
"השוכרת"), המנוהלת על ידי המערער 2 בנימין זוהר (להלן: "מר זוהר"), שכרה ביום 21.4.91 את הנכס הידוע כמלון "כרמליה"
בחיפה מאת בעליו שהם המשיבים יוסף בוכמן ודוד שרף (להלן "הבעלים").
חוזה שכירות זה נכרת לאחר סיומו של הסכם שכירות קודם שתקופת השכירות שלו, של שלוש
שנים, הסתיימה בתאריך סמוך לחתימת החוזה החדש. חוזה השכירות החדש גם הוא נערך
לתקופה של 3 שנים, אך, הפעם, עם מתן אופציה לשוכרת לקצר את תקופת השכירות בשנה אחת
על ידי הודעה מוקדמת של ארבעה חודשים.
2. ברקע של חוזה השכירות החדש עמד הסכם בין
השוכרת לבין חברת עמידר לפיו ישוכנו עולים חדשים במלון המושכר. הסכם זה עם חברת
עמידר עמד להסתיים ביום 15.5.1993. ואמנם, בתחילת 1993 הודיעה השוכרת כי היא
משתמשת בזכותה לקצר את תקופת השכירות וכי זו תסתיים ביום 30.4.1993. בשלב זה נפתח
משא ומתן בין הצדדים בדבר הסבת המלון לבית אבות סיעודי וחתימת הסכם שכירות חדש
לתקופה של עשר שנים. המשא ומתן לא הסתיים עד לתום תקופת השכירות המקוצרת, ולכן
ביקשה השוכרת, ביום 27.4.1993, להאריך את הסכם השכירות הקיים עד ליום 31.7.1993,
תוך כדי שמירת זכותה להפסיק את ההסכם לפני סיום ההארכה.
3. ביום 30.8.1993 חתמו הבעלים על הסכם להשכרת
המלון עם צד שלישי, מר בני גולן, לפיו ייכנס השוכר החדש למלון בתחילת חודש אוקטובר
1993. ביום 23.9.1993 נשלחה מטעם הבעלים, על ידי בא כוחם עו"ד י. ברון (להלן:
"עו"ד ברון"), הודעה לשוכרת לפיה הושכר המלון לגורם אחר וכי
על השוכרת לפנות את המלון עד ליום 1.10.1993. ואמנם השוכרת פינתה את המלון עד
למועד זה.
4. בעקבות אירועים אלה הגישה השוכרת תביעת
פיצויים כנגד הבעלים שהתבססה על שתי עילות חלופיות. האחת, בשל הפרת חוזה להשכרת
המלון לעשר שנים החל בחודש אוגוסט 1993 לשם הסבתו לבית אבות סיעודי. לטענת השוכרת
נכרת בפועל חוזה שכירות חדש בין הצדדים. העילה החלופית הסתמכה על חוסר תום לב מצד
הבעלים במשא ומתן לקראת כריתת חוזה שכירות חדש. הבעלים מצידם הגישו תביעה שכנגד
בגין נזקים שנגרמו למלון על ידי השוכרת כתוצאה מאחזקה רשלנית של המושכר והזנחתו על
ידי השוכרת, התנהגות המהווה הפרה של התחייבות מפורשת בחוזה השכירות.
5. בית המשפט קמא דחה את תביעת השוכרת על שתי
עילותיה וקיבל את התביעה שכנגד של הבעלים. לעניין הטענה של השוכרת כי נכרת חוזה
שכירות חדש בין השוכרת לבין הבעלים קבע בית המשפט:
לאחר
ששקלתי את העדויות שבפני הגעתי למסקנה ברורה, כי אינני נותן אמון בעדותו של התובע
מר זוהר. אני מאמין לעדותו ולגירסתו של מר ברון. אין לי ספק שלא נכרת חוזה חדש
בין הצדדים, לגבי הפעלת בית האבות עם תום תקופת השכירות של מלון כרמליה. השאלה של
כריתת החוזה איננה שאלה פורמלית של החתימה על המסמך. השאלה היא, האם אכן הושגה
הסכמה בעלת תוכן מספיק ובעלת גמירות דעת ליצור קשר משפטי חדש המחייב בין הצדדים
לצורך ניהול בית אבות במלון למשך 10 שנים...תשובתי היא, לגבי המקרה דנן, כי אף
בנפרד מן הדרישה למסמך בכתב, חוזה חדש לא נקשר. (עמ' 4-3 לפסק-הדין).
6. לעניין שאלת תום הלב בעת המשא ומתן לקראת
כריתת חוזה כתב בית המשפט, לאחר דיון במושג תום הלב, את הדברים הבאים:
גירסתו
של מר ברון בנדון זה מקובלת עלי. הראיות מראות כי ספק אם היתה לתובעים היכולת
הכספית לעמוד בהתחייבויות הנדרשות מהיקפה של העיסקה המוצעת, אשר חייבה השקעות
מקיפות במלון והמצאת ערבויות בנקאיות בסכומים ניכרים. לא לחינם חיפש התובע מס' 2
[מר זוהר] משקיע שיצטרף אליו לצורך העיסקה, ויוכל לדאוג למימון הדרוש. לא שוכנעתי
כי הלכה למעשה, הוא הצליח למצוא שותף ראוי כזה שבפועל היה מוכן להשקיע את ההשקעות
הדרושות להסתכן ביחד עם התובע, בסיכונים הכרוכים בעיסקה המוצעת. מסקנתי היא, כי
לא הוכח שהמשא ומתן נוהל מצד [הבעלים] בחוסר תום לב. (עמ' 5 לפסק-הדין).
7. בשאלת התביעה שכנגד קבע בית המשפט, לאחר הבאת
הוראותיו של חוזה השכירות הנוגעות לחיובי השוכרת בדבר השמירה על מצב המושכר ובדבר
החזרתו במצב תקין, כי:
המלון
הוחזר ל[בעלים] במצב גרוע ביותר (הזנחה קיצונית) כפי שהדבר משתקף בחוות דעתו של
המהנדס מר לזר (נ4/). ניתן לראות את הדברים בתמונות שצורפו לחוות דעתו. הוא מעריך
את הנזקים לסכום של 1,311,580 ש"ח ליום עריכת חוות הדעת 24.11.99. לא הוגשה
חוות דעת נוגדת.
אינני
מקבל את מסקנתו של המהנדס לזר במלואה, אלא בחלקה. מדובר במלון שנבנה בשנות ה30-'
אשר היה מושכר שנים ארוכות. השוכר היה חייב "לשמור על המלון וכל חלק הימנו
במצב תקין", ולהחזיר את המלון בתום השכירות, "במצב טוב שלם וראוי
לשימוש, אך "בהתחשב בבלאי טבעי עקב שימוש סביר". הבלאי הטבעי במקרה דנן
הוא בלאי משמעותי הואיל ומדובר במבנה ישן מאוד, ובשכירות על פני תקופה ארוכה,
שנמשכה משנת 88'.
כמו
כן יש לקחת בחשבון שיש להבחין בין עלות התיקונים על מנת להשיב את הנכס למצב של
מלון שלם ותקין, לבין הנזק שנגרם ל[בעלים] בפועל. הנכס הושכר על ידי [הבעלים] לבית
אבות, ומטרה זו נועדה מראש והצריכה שינויים מהותיים במבנה, בלא קשר למצב הגרוע של
המבנה בתום השכירות. דבר זה חייב שינויים יסודיים בנכס, הריסת קירות רבים, יצירת
יחידות חדשות ושונות מהחדרים המקוריים וכו'. במידה רבה הפך חלק ניכר מהתיקונים
אותם היה על התובעים לעשות בתום השכירות, למיותר.
הנזק
הממשי הוא אותו קטע שנוגע לעלויות נוספות שהיה על הנתבעים להשקיע במלון, לשם תיקון
הליקויים שאינם בבחינת בלאי טבעי עקב שימוש סביר של התובעים במלון, ואשר לא
"נבלעו ממילא במסגרת השיפוצים היסודיים שנעשו במלון לצורך הסבתו לבית אבות,
מטרה שנקבעה מראש קודם לפינוי.
על
דרך של אומדן, מתוך זהירות, הייתי אומד את הנזק הממשי לסכום של 200.000 ש"ח.
(עמודים 7-6 לפסק-הדין).
8. לאחר שעיינתי בחומר המצוי בתיק ובסיכומיהם של
בעלי הדין בערעור זה, הגעתי למסקנה כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט
קמא. בית המשפט, לאחר ששמע את עדויותיהם של מר זוהר ושל עו"ד ברון, העדיף את
גירסתו של האחרון וקבע על פיה את הממצאים העובדתיים. לפי ממצאים אלו, לא נכרת חוזה
שכירות חדש בין הצדדים וכמו כן הבעלים לא הפרו את חובת תום הלב המוטלת עליהם על פי
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-. ממצאיו של בית המשפט קמא
בסוגיות אלה מבוססים כהלכה וכמוהם מבוססות כדין גם מסקנותיו המשפטיות. גם בטענות
המערערים נגד האומדן שערך בית המשפט לגבי שיעור הפיצויים בהם חויבו בשל הנזקים שנגרמו
למושכר, לא מצאתי עילה להתערבות.
9. אי לכך הערעור נדחה. המערערים ישלמו למשיבים
הוצאות בסך 20,000.- ש"ח.
ש
ו פ ט
השופט ת' אור:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
השופטת ד' ביניש:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט
אנגלרד.
ניתן היום, ג' בשבט תש"ס (10.1.2000).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש
ו פ ט
העתק מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
98021630.Q03 /שב