אהרון דייודה נ. אורי סבן

9 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2159/19 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ג' קרא המערער: אהרון דיוה נ ג ד המשיבים: 1. אורי סבן 2. עזבון המנוחה מרגלית פרלה ברנס, באמצעות היורש דוד סבן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בתיק ה"פ 035183-01-16 שניתן ביום 07.02.2019 על ידי כבוד השופטת ח' פלינר בשם המערער: עו"ד אברהם בר אור בשם המשיב 1: עו"ד שני סיון טורג'מן ועו"ד נדב כהן בשם המשיב 2: עו"ד טלי רונן פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ח' פלינר) בה"פ 35183-01-16 מיום 7.2.2019. 1. המערער הגיש המרצת פתיחה בגדרה נתבקש בית המשפט להצהיר עליו כבעלים של מגרש בחולון, הידוע כחלקה 215 בגוש 6045 (להלן: הנכס או המגרש). המערער טען כי רכש את הנכס בשנת 1981 משני אחים – המשיב 1 (להלן: סבן) ואחותו מרגלית פרלה ברנס (להלן: ברנס). ברנס נפטרה, והמשיב 2 בערעור דנן, בנו של סבן, מחזיק בעיקר הזכויות בעיזבונה. לתמיכה בטענותיו הציג המערער בפני בית משפט קמא את הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 15.4.1981 (להלן: ההסכם או הסכם המכר) ואשר נערך על ידי עו"ד קצור, שביני לביני הלך לבית עולמו, וכן שורה של מסמכים המעידים על השלמת העסקה, ועל כך שנהג בנכס מנהג בעלים במשך השנים שחלפו. סבן טען, בתמצית, כי בחלוף 35 שנה מביצוע העסקה, מבלי שהמערער רשם הערת אזהרה והתעניין במצב זכויותיו, התביעה התיישנה; כי הוא לא התקשר מעולם בעסקה בנוגע לנכס, וחתימתו-שלו על הסכם המכר זויפה כנראה על ידי ברנס. 2. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מחמת התיישנות. בפסק הדין שניתן על אתר, לאחר שהצדדים סיכמו בעל פה את טיעוניהם, נקבע כי תקופת ההתיישנות החלה ביום 15.6.1981, שאז על פי חוזה המכר הייתה אמורה להתבצע העברת הזכויות בנכס, ותמה בחלוף 25 שנה, כעשר שנים לפני הגשת התביעה. בית המשפט דחה את טענת המערער לפיה תקופת ההתיישנות החלה רק בשנת 2015, עת גילה שהרישום לא בוצע, וזאת משום שניתן היה לברר את מצב הרישום בקלות על ידי פניה ללשכת רישום המקרקעין או לעו"ד קצור. בית המשפט דחה טענת המערער לפיה עניינו מצדיק סטייה מדיני ההתיישנות מטעמי צדק, בין היתר, מן הטעם שצדדים שלישיים תמי לב רשמו עיקול על חלקו של סבן בנכס בהסתמך על הרישום. בשולי פסק הדין התייחס בית המשפט למחלוקות נוספות שהתגלעו בין הצדדים, וקבע בקצרה כי ישנה עמימות ביחס לשאלה אם התמורה בעד הנכס שולמה במלואה וביחס לאותנטיות חתימתו של סבן על החוזה. 3. על כך נסב הערעור שבפנינו. בתמצית, המערער טען כי הוכיח את זכויותיו בנכס, וכי שגה בית המשפט בדחותו את התביעה מחמת התיישנות, בעיקר נוכח טענת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, ואילו המשיב תמך יתדותיו בפסק דינו של בית משפט קמא. ביום 28.10.19 התקיים דיון בערעור, ובסופו הצענו לצדדים לחלק ביניהם את הנכס. הצדדים ניהלו מו"מ ביניהם על בסיס הצעתנו, אך הודיעו כי הפשרה לא נסתייעה, ומשכך, אנו נדרשים להכריע בערעור לגופו. אקדים ואומר כי דין הערעור להתקבל במלואו. 4. בית משפט קמא דחה את התביעה מחמת התיישנות, ומשכך לא מצא לפרט את מכלול הראיות המעידות על קיומה של העסקה בין הצדדים. לטעמי, המערער הרים את הנטל בנושא זה בצורה משכנעת, ולמצער, על פי מאזן ההסתברויות, כפי שעולה מהראיות שהוצגו כלהלן: (-) הסכם המכר מיום 15.4.1981 נחזה כחתום על ידי סבן וברנס כמוכרים ועל ידי המערער כקונה. סעיף 2 להסכם המכר קבע כלהלן: "המוכר מתחייב בזאת למכור לקונה את המגרש במחיר של 30,000 (שלושים אלף) שקל (להלן – המחיר הנ"ל), והקונה מתחייב לקנות מהמוכר את המגרש במחיר הנ"ל שישולם למוכר במועדים ובשעורים כלהלן, א. סך של 2,500 (אלפיים חמש מאות) שקל, שולם עד לתאריך חתימת הסכם זה, וחתימת המוכר על הסכם זה משמשת אישור וקבלה על קבלת סך זה. ב. סך של 27,500 (עשרים ושבעה אלף וחמש מאות) שקל, (להלן – "היתרה") שולמה במעמד חתימת הסכם זה, בצ'ק מס. _____ משוך על בנק הפועלים בע"מ סניף ________, וכבוד הצ'ק על ידי הבנק עם הצגתו לפרעון, ישמש אשור וקבלה על קבלת היתרה". לטענת המערער, הגם שפרטי השיק לא נכתבו בהסכם, יש בכך הוכחה לביצוע התשלום, בייחוד נוכח סעיף 10 לחוזה, שבו נכתב כי "המוכר נותן בזאת הסכמתו לקונה לרשום הערת אזהרה". מכל מקום, ככל שנותר ספק כי העסקה הושלמה, הרי שספק זה מתפוגג נוכח הראיות הבאות. (-) דיווח למס שבח ואישורי מיסים: העסקה דווחה למס שבח, ולמסמכי הדיווח צורפה המחאה על סך 4,000 שקל כשומה עצמית. במהלך השנים, לא התקבלה כל הודעה או בקשה במשרדי מס שבח על ביטול העסקה. המערער טען בסעיפים 8.4 ו-8.15 לסיכומיו כי על פי טופס הדיווח של העסקה ואישורי המיסים שהופקו, הוכח כי שולם מס שבח בסך 15,019 ₪ על ידי סבן וברנס, ומס רכישה בסך 4,155 ₪ על ידי המערער. לא אכחד כי לא איתרתי סכומים אלה בנספחי המוצגים, אך המשיבים לא כפרו בעובדה זו. יש טעם בטענת המערער כי אלמלא שולמה התמורה במלואה לא היו הצדדים מסכימים לשאת בנטל המיסים בגין העסקה. אף קשה להלום כי לטופס המש"ח הייתה מצורפת המחאה על סך 4,000 שקל ישן, אם המערער כקונה לא היה משלים את תשלום התמורה בשיק, בעת חתימת ההסכם. ובכלל, אם המערער לא שילם את מלוא התמורה, הכיצד אין ברשות המשיבים מכתב התראה, מכתב המודיע על ביטול ההסכם וכיו"ב. הסכם המכר קבע פיצוי מוסכם בסך 10,000 שקל ישן – מדוע לא תבעו סכום זה מהמערער, אם וככל שלא שילם את התמורה על פי ההסכם? (-) מכתבים מעו"ד קצור: המערער הציג שלושה מכתבים ששלח עו"ד קצור לצדדים: האחד, מיום 25.5.1981 ומופנה אל ברנס והמערער, שבו הצדדים נדרשים על ידו לשלם את אגרת ביול החוזה על מנת שניתן יהיה להעבירו למס שבח מקרקעין; השני מיום 8.7.1981 ומופנה אל ברנס והמערער, שבו מבקש עו"ד קצור לסור למשרדו על מנת להסדיר את תשלום מס השבח ומס הרכישה; והשלישי מיום 13.8.1981 ומופנה אל המערער, שבו דרישה כי המערער יעביר למשרדו של עו"ד קצור 941 שקלים עבור תשלום מס רכישה. מכתבים אלה מדברים בעד עצמם וברי כי עו"ד קצור לא היה פועל לקידום הדיווח לרשויות המס, אלמלא שולמה התמורה כאמור בהסכם. (-) תשלומי מס רכוש: המערער הציג אישור ממנו עולה כי שילם מס רכוש ביום 30.4.1985 וכן מסמכים נוספים מהם ניתן להסיק כי שילם חובות מס רכוש במהלך השנים, בסכום מצטבר של כ-14,500 ₪, כאשר השוברים הוצאו על שמו (סך 1,342 ₪ עבור השנים 1990-1987). מנגד, אין חולק כי המשיבים לא שילמו מס רכוש לאורך השנים. בהינתן העובדה שמס רכוש היה בזמנו בגדר נטל כבד על מחזיקי מגרשים לא בנויים, ניתן לתמוה הכיצד במהלך כל השנים, סבן לא התעניין בשאלה הכיצד אינו נדרש לשלם מס רכוש על חלקו במגרש. (-) התנהלות הצדדים ביחס לנכס: אף אחד מהצדדים לא תפס חזקה בנכס לאורך השנים, וכפי שהוסבר על ידי ב"כ המערער, המגרש הופשר לבניה אך לאחרונה. עם זאת, מהתנהלות הצדדים לאורך השנים ניתן ללמוד כי המערער ראה את הנכס כחלק מרכושו בעוד שסבן והמשיב 2 לא ראו את הנכס כחלק מרכושם. המערער שילם מס רכוש על המגרש ודיווח על הנכס בשתי הצהרות הון שהגיש, האחת בשנת 1982 והשניה בשנת 2014. מנגד, סבן לא שילם מס רכוש על המגרש, לא הזכיר את הנכס בדו"ח על חובות ונכסים שהגיש לבית המשפט במסגרת הליכי פשיטת רגל, דו"ח שהוגש על פי סעיף 17(א)(2) לפקודת פשיטת הרגל ותקנה 6 לתקנות פשיטת הרגל, התשמ"ה-1985. רק לאחר הגשת התביעה "נזכר" סבן להצהיר במסגרת הסדר הנושים כי יש לו תביעת זכות לגבי הנכס, ואני מתקשה לקבל את טענתו כי הדבר נובע מטעות משרדית. (-) גם ברנס, שנפטרה ביום 1.3.2015, לא הזכירה את הנכס בצוואתה מיום 22.9.2009, בעוד שאת זכויותיה בבית במושב מגדים צוותה לאחיינה, המשיב 2, ומגרש אחר בזכרון יעקב צוותה לבעלה. יש בכך כדי להעיד כי ברנס לא ראתה את הנכס כרכושה וכחלק מעזבונה. (-) המערער פנה לסבן טרם הגשת התביעה בדרישה להעביר את הזכויות על שמו, אך סבן לא השיב לפניותיו. לא כך מתנהג מי שסבור כי יש לו עדיין זכויות בנכס. 5. אל מול כל אלה, העלה סבן טענה סתמית כי חתימתו זויפה על ידי ברנס אחותו. טענה זו לא נתמכה בחוות דעת גרפולוגית, היא עומדת בסתירה לתשובתו בחקירה הנגדית, שם אישר כי מדובר בחתימתו, ולאחר מכן שינה את גרסתו וטען כי יתכן שאחותו חתמה בשמו הנחזית כחתימתו. תשובה זו גם עומדת בסתירה לכך שלא כלל את המגרש בפרטת הנכסים שהגיש בהליכי פשיטת הרגל. יש להעמיד את עו"ד קצור בחזקתו כי אילו ברנס היא שחתמה בשמו של סבן אחיה, היה מזכיר עובדה זו בהסכם (ולא נעלם מעיני כי בטופס המש"ח, שנחתם ביום חתימת העסקה, מאשר עו"ד קצור רק את חתימתה של ברנס כמי שהתייצבה בפניו). ובכלל, גם בהנחה שברנס חתמה בשמו של אחיה – מה שכאמור לא הוכח כלל – הרי ששליחות לביצוע עסקה במקרקעין, להבדיל מעסקה במקרקעין, אינה טעונה מסמך ויכול שתהיה בעל פה או על ידי התנהגות השולח (ע"א 1062/17 קרבסי נ' וקנין, פסקה 14 (11.4.2019); ע"א 3132/14 קרבצוב נ' עיזבון המנוח קרבצוב ז"ל, פסקה 6 (18.6.2015); ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497 (1990); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60, 79-78 (1983); אהרן ברק חוק השליחות כרך א 552-551 (מהדורה שניה, 1996)). זאת ועוד. קשה להלום כי סבן לא התעניין במשך כ-35 שנה מה עלה בגורל זכויותיו במגרש. סבן ייחס לאחותו תרמית וזיוף, בכך שמכרה את חלקו במקרקעין ללא ידיעתו וללא הסכמתו, לאחר שלטענתו סיפרה לו כי המגרש הופקע על ידי המדינה והם הפסידו את כל הכסף, ועל פי גרסה נוספת שלו – אחותו סיפרה לו כי המגרש נלקח על ידי העירייה. כלל ידוע כי הטוען לתרמית נדרש לפרוש תשתית עובדתית מפורטת, כפי שנלמד מתקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הקובעת כלהלן: טענה המצריכה פרטים 78. כל מקום שבעל דין טוען טענת מצג-שווא, תרמית, זדון או השפעה בלתי הוגנת, ובכל מקרה אחר המזקיק לפרטים, יפורשו הפרטים ותאריכיהם בכתב הטענות. הדרישה בתקנה 78 נועדה למנוע העלאת טענות העלולות לפגוע בשמו הטוב של אדם, בהיעדר תשתית עובדתית לכאורית התומכת בהן (יששכר רוזן-צבי ההליך האזרחי 425 (2015)). הדברים נכונים במיוחד כאשר התרמית מיוחסת לברנס, אחותו המנוחה של סבן, שאת מרבית עזבונה ציוותה בצוואתה לבנו, המשיב 2. 6. על רקע כל אלה, ועל אף הנזק הראייתי שנגרם למשיבים עקב הגשת התובענה 35 שנה לאחר חתימת ההסכם, אני סבור כי המערער עמד בנטל להוכיח במאזן הסתברויות קיומה וביצועה של עסקת המכר. 7. כעת, משהגענו למסקנה כי התקיימה עסקה בין הצדדים וכי שולמה מלוא התמורה, אנו מגיעים לסוגית ההתיישנות, שבגינה נדחתה תביעתו של המערער. טענות המערער כי יש למנות את תקופת ההתיישנות משנת 2015, בהתאם לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) דינה להידחות. גם אם סבר המערער כי עו"ד קצור העביר את הזכויות על שמו ולכן לא בדק את המרשם עד שהחל במגעים למכירת הנכס בשנת 2015, הרי שלא התמלא היסוד האובייקטיבי של סעיף 8 לחוק ההתיישנות ("ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן"). הלכה פסוקה עמנו כי "ההתיישנות אינה מחכה לראיות", ולא מעשיו או מחדליו של התובע הם שקובעים מתי מתחיל מירוץ ההתיישנות, אלא יכולתו האובייקטיבית לגלות את המידע הרלוונטי בכוחות עצמו (ע"א 1442/13 זוארס נ' התעשיה הצבאית ישראל בע"מ (18.8.2016)). מכל מקום, מדיניות משפטית וחברתית רצויה היא שעל בעלי מקרקעין להפגין התעניינות ממשית ושוטפת במקרקעין שבבעלותם (ע"א 8880/13 וינשל נ' מדינת ישראל משרד הביטחון (30.8.2016)). גם טענת המערער להודאה בזכות מצד סבן וברנס לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, בנימוק שהמערער נהג בנכס מנהג בעלים במשך שנים ללא התנגדות, אין בה ממש, ולא בכדי נדחתה על ידי בית משפט קמא. ובכלל, סעיף 9 לחוק ההתיישנות דורש הודאה בכתב 8. אין להקל ראש בכך שהמערער לא בירר במשך שנים אם נרשמה הערת אזהרה לזכותו ואם הושלמה העברת הזכויות, מה עוד שהמערער בקי ורגיל בענייני נדל"ן (הגם שלטענתו, באותה עת הייתה זו העסקה הראשונה בה היה מעורב). עם זאת, רווח והצלה עומדים למערער נוכח ההלכה בדבר נאמנות קונסטרוקטיבית שקמה מכוח הסכם המכר. בית משפט קמא לא הזכיר כלל סוגיה זו בפסק דינו, שמא מאחר שהמערער עצמו לא העלה את הטענה בערכאה קמא. ברם, מאחר שמדובר בטענה משפטית טהורה, איני רואה מניעה להידרש לטענה, ודין הערעור להתקבל בנקודה זו. אסביר. 9. כאמור, הגענו למסקנה כי המערער מילא את חיוביו על פי ההסכם, שילם את מלוא התמורה, שילם מס רכוש והצהיר על הנכס במסגרת הצהרת הון, בעוד שסבן לא נהג בנכס מנהג בעלים משך כ-35 שנה. הלכה עמנו כי בנסיבות בהן עסקת מכר מקרקעין "כמעט מושלמת" עד שיועבר הרישום על שמו של הקונה – קמה לקונה זכות קניין שביושר, שמכוחה נוצרים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינו לבין המוכר ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002); ע"א 1249/03 חנא נ' ח'אזן (22.10.2003); ע"א 9063/12 עזבון המנוח הוראס ריכטר ז"ל נ'Harvey Delson (5.9.2017)). ליחסי הנאמנות הקונסטרוקטיבית יש השלכה על מירוץ ההתיישנות, כך שכל עוד הנאמן לא כופר בנאמנותו, מירוץ ההתיישנות לא מתחיל, והטעם לכך הוא: "בהינתן יחסי נאמנות, משתנה שיווי המשקל 'הקלאסי' בין התובע לבין הנתבע, ותרשים הזרימה של כללי ההתיישנות 'מתהפך'. ברגיל, נקודת המוצא היא שתקופת ההתיישנות תחל להימנות מיום לידת עילת התובענה (סעיף 6 לחוק) אלא אם נעלמו מהתובע העובדות הרלוונטיות (סעיף 8 לחוק). אך במסגרת של יחסי נאמנות, נקודת המוצא היא עיכוב תקופת ההתיישנות כל עוד אין בידי הנהנה מידע המצביע על הפרת החובה מצד הנאמן (סעיף 8 לחוק), ורק בהינתן מידע כאמור תבוא לעולם עילת התובענה ויחל מירוץ תקופת ההתיישנות (סעיף 6 לחוק). בכך מוסט מרכז הכובד לטובת הגנה על האינטרס של התובע-הנהנה, על חשבון יכולתו של הנתבע-הנאמן לחסות תחת כנפיה של טענת התיישנות" (ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא, פסקה 16 לפסק דיני (17.10.2012)). וכן: "החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להישמע בטענת התיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות [...] ואולם, כלל זה אינו ישים כאשר הנאמן כופר בהחזקתו את הנכס כנאמנו של הנהנה, או מפר את חובתו כנאמן. במקרים כאלה נולדת עילת התביעה מרגע הכפירה או הפרת החובה, ובכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק מתחילה תקופת ההתיישנות באותו מועד" (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997)). במקרה דנן, מירוץ ההתיישנות החל רק בשנת 2015, לאחר שסבן והמשיב 2, שנכנס בנעליה של ברנס, התנגדו לבקשתו של המערער להשלים את העברת הזכויות במגרש על שמו. משכך, התביעה לא התיישנה בעת הגשתה. 10. סוף דבר, שאציע לחברי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולהצהיר כי המערער זכאי להירשם כבעלים של המגרש הידוע כגוש 6045 חלקה 215 בחולון. ככל שעל המגרש רובצים עיקולים, רישום זכויותיו של המערער ייעשה בכפוף להותרת העיקולים על כנם, גם אם אלה הוטלו על זכויותיו של סבן, ועל המערער לפעול להסרתם בדרך כפי שימצא לנכון. בנסיבות העניין, ובהתחשב בכך שהמערער ישן שנים רבות על זכויותיו, לא ייעשה צו להוצאות. ש ו פ ט השופט ג' קרא: אני מסכים. ש ו פ ט הנשיאה א' חיות: אני מצטרפת למסקנתו של חברי השופט י' עמית לפיה דין הערעור להתקבל. אכן, משהוכח במידת ההוכחה הנדרשת כי העסקה בין המערער ובין המשיב 1 ואחותו הושלמה, קמה למערער "זכות קניין שביושר" שיצרה יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינו ובין המוכרים (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 64 (2003) (להלן: עניין צימבלר)). עם זאת, חשוב לזכור כי זכות זו אף היא כפופה לדיני ההתיישנות (שם, בעמ' 61) וכי ההשפעה העיקרית של יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית על דיני ההתיישנות היא שמרוץ ההתיישנות אך מושהה כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות או מפר את חובת הנאמנות (ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא נ' עיריית קרית אתא, פסקה 13 לחוות דעת השופט י' עמית (17.10.2012)). עוד חשוב לזכור כי כללים אלה הינם בבחינת חריג בנוף דיני ההתיישנות והם נועדו לאפשר עשיית צדק במקרים – דוגמת המקרה שבפנינו – שבהם הכללים הרגילים נוקשים מדי (עניין צימבלר, בעמ' 64). הם מבוססים, בין היתר, על הנחת היסוד לפיה "באין מידע סותר רשאי נהנה להניח כי הנאמן ממלא את חובתו" (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997) (ההדגשה הוספה)). בענייננו, ואף שאין להקל ראש במחדלו של המערער שלא פעל לוודא את רישום זכויותיו, אותו "מידע סותר" נתגלה לו רק בשנת 2015, כשהמשיבים "כפרו" בנאמנותם והביעו התנגדות לרישום הזכויות על שמו. ה נ ש י א ה הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏י"ג באדר התש"ף (‏9.3.2020). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19021590_E11.docx עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1