בנימין אלמן נ. עינב יזום- מוהליבר

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2109/21 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט ד' מינץ המערער: בנימין אלמן נ ג ד המשיבים: 1. עינב יזום - מוהליבר 2. עו"ד ליאור עמידור ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בתיק הפ 044782-05-20 שניתן ביום 22.01.2021 על ידי כבוד השופטת ר' שמולביץ בשם המערער: עו"ד יוסי רפפורט פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת ר' שמולביץ), בגדרו נמחקה על הסף תובענה שהגיש המערער נגד המשיבים. 1. המערער הוא בעל דירה בבניין מסוים בעיר יהוד, לגביו מתנהלים הליכים לקידום פרויקט פינוי-בינוי (להלן: הפרויקט). המשיבה 1 (להלן: המשיבה) היא קבוצה היוזמת את הפרויקט במתחם שבו נמצא הבניין, והמשיב 2 (להלן: המשיב) הוא עורך דין המייצג חלק מבעלי הדירות במתחם אשר התקשרו בהסכם פינוי בינוי עם המשיבה (להלן: החוזה או ההסכם). המערער מסרב להתקשר בהסכם עם המשיבה, ולטענתו החוזה שהוצע פוגע בזכויותיו ובזכויות יתר בעלי הדירות במתחם. על רקע זה הגיש המערער המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי לפיו החוזה שהוצע לבעלי הדירות הוא חוזה מקפח הפוגע בזכויות הדיירים ומוטה באופן קיצוני לטובת היזם (ה"פ 44782-05-20). בתוך כך, המערער ביקש כי בית המשפט יקבע כי סירובו לחתום על ההסכם בנוסחו כיום הינו מוצדק וכי המערער אינו דייר סרבן כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: חוק פינוי-בינוי), זאת הגם שטרם הוגשה תביעה נגדו לפי חוק זה. במסגרת המרצת הפתיחה, המערער פירט על אודות סעיפים בהסכם שאינם ראויים לשיטתו ומעוררים קשיים חריגים, ואף טען כי המשיבים 2-1 (להלן יחד: המשיבים) מסתירים מבעלי הדירות מידע מהותי הנוגע לתשלום היטל השבחה. המערער עתר לשורה של סעדים כגון הצהרה כי החוזה אינו ראוי לשמש כחוזה פינוי-בינוי; ביטול החוזה בשל היותו חד צדדי ומוטה באופן קיצוני לטובת המשיבים; ופסילת המשיבים מלשמש כיזם הפרויקט וכב"כ של המערער ושל יתר הדיירים. לחלופין, המערער ביקש להורות על תיקון החוזה בהתאם להשגותיו ובשיתוף בא כוחו הנוכחי, ועתר לכך שהתיקונים יחולו גם על שאר בעלי הדירות שכבר חתמו על החוזה. 2. בפסק דין מיום 22.1.2021 נעתר בית המשפט לבקשת המשיבים והורה על סילוק המרצת הפתיחה על הסף. בית המשפט קבע כי הסעד ההצהרתי שעניינו הכרזת המערער כמי שאינו "דייר סרבן" הינו תיאורטי ומוקדם, בהינתן שטרם בשלו התנאים להגשת תביעה לפי חוק פינוי-בינוי וממילא לא הוגשה נגדו תביעה כזו; בעל דירה סרבן חשוף לפי חוק פינוי-בינוי לתביעה נזיקית שתוגש על ידי שאר בעלי הדירות בפרויקט, ולכן חזית המחלוקת בשאלת סבירות הסירוב אינה בין המערער ליזם או לב"כ בעלי הדירות; אין בינו לבין המשיבים יריבות; והמערער לא יכול לעתור לביטולו של חוזה שאינו צד לו. עוד נקבע כי יחסי המערער עם המשיבה מצויים בשלב הטרום חוזי, טענותיו ביחס לסבירות תנאי החוזה אינן מקימות לו עילת תביעה חוזית נגדה, וכי טענות המערער ביחס לרשלנות המשיב בייצוג אחרים גם הן אינן מקנות לו עילת תביעה נגדו, ואין בכוחו של המערער "לפסול" את המשיב מייצוגם של אחרים. לנוכח כל האמור נקבע כי כתב הטענות אינו מגלה עילה נגד המשיבים, ויש להורות על מחיקתו מכוח תקנה 100(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: תקנות תשמ"ד). 3. על כך הוגש הערעור שלפנינו. במסגרת הערעור, המערער שב וטען בפירוט רב נגד סעיפי הסכם הפינוי-בינוי וסבירותו, והדגיש כי ההסכם "חד צדדי בצורה קיצונית לטובת (המשיבים – י"ע)" וכי ההסכם "מושחת כאשר (המשיבים – י"ע) חילקו ביניהם את השלל...". בית המשפט התבקש לדון בשאלות הערכיות כמו גם השאלות המשפטיות העולות מההסכם, כשנטען כי יש לתובענה השלכות רוחביות מרחיקות לכת על פרויקטים של התחדשות עירונית. לטענת המערער, לא היה מקום להורות על מחיקת התובענה על הסף, וחלף זאת היה צריך להורות על תיקונה כפי שגם התבקש בכתב התביעה. לשיטתו, התובענה מגלה עילת תביעה בשל כך שהמשיבים ניהלו עם המערער מו"מ בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים; הופעל עליו לחץ פסול ו"איומים" בדמות הגשת תביעת דייר סרבן; תנאי ההסכם עליו נדרש המערער לחתום הם גרועים במידה בלתי סבירה ומגלים ניגוד עניינים בין היזם (המשיבה) למשיב; תנאי ההסכם פוגעים בזכויותיו הקנייניות והכספיות של המערער וחושפים אותו לסיכונים בלתי סבירים; והמשיב התרשל בתפקידו כמייצג בעלי הדירות ויש למערער יריבות עם המשיבים. המערער הדגיש כי הסעד המבוקש בתובענה הוא סעד הצהרתי ביחס לקיומם של סעיפים מקפחים בהסכם, וכי מובן שהוא "צד להסכם, גם אם טרם חתם עליו". 4. דין הערעור להידחות על הסף, אף מבלי להידרש לתשובת המשיבים, לפי תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות תשע"ט). 5. תקנה 100 לתקנות תשמ"ד קבעה כי בית המשפט רשאי, בכל עת, לצוות על מחיקת כתב תביעה נגד הנתבעים, אם כתב התביעה לא מגלה עילת תביעה (תקנה 100(1), וראו והשוו לתקנה 41 לתקנות תשע"ט). "פרשת התביעה מגלה עילה אם התובע, בהנחה שיוכיח את העובדות הכלולות בתביעתו, זכאי יהיה לקבל את הסעד המבוקש על ידו" (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 383 (מהדורה שביעית, 1995), וראו גם ע"א 76/86 פיינשטיין נ' ה.ש. מלונות בע"מ, פ"ד מג(3) 124 (1989); ע"א 3510/99 ולעס נ' אגד – אגודה שיתופית לתחבורה בישראל, פ"ד נה(5) 826, 833 (2001); רע"א 1383/07 חברת שמעון צרפתי בע"מ נ' שתולים מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, פסקה 18 (14.4.2010)). התקנה נועדה למנוע דיוני סרק והוצאת משאבים על בירור תביעה, שניתן לקבוע בביטחון גמור ובשלב מוקדם של ההליך, כי התובע לא יוכל לזכות בסעד לו עתר (יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים 248 (2020)). 6. בענייננו, נחה דעתי כי גם אם המערער יוכיח את טענותיו, הוא לא יהיה זכאי לקבל את הסעדים להם עתר – פסילה או תיקון הסכם שהוא אינו צד לו, או פסילת המשיבים מלהתקשר עם המערער ועם יתר בעלי הדירות בהסכם בקשר לפרויקט. המערער חופשי שלא להתקשר בחוזה עם המשיבים אם זה רצונו, ובשלב הנוכחי, מקומן של הטענות הנוגעות לסבירות תנאי ההסכם הוא במשא ומתן בין הצדדים ולא בבית המשפט. טענות המערער לחוסר תום לב מצד המשיבים בניהול המשא ומתן לא נטענו במפורש בתובענה (וראו פסקה 42 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי), וממילא אינן יכולות להקים לו זכות לסעדים שהתבקשו על ידו. יש לציין כי בניגוד לאמור בכתב הערעור, המערער לא ביקש את תיקון התובענה כסעד חלופי אלא ביקש את תיקון ההסכם (סעיף 21.6 לתובענה). עוד אדגיש כי המערער אף לא צירף ולא ביקש לצרף כצד לתובענה את בעלי הדירות שכבר חתמו על ההסכם, ומובן כי הם בעלי דין נדרשים על מנת להיעתר לסעדים החוזיים שהתבקשו. 7. טענותיו של המערער הנסבות על תוכן ההסכם אכן מקדימות את זמנן, כפי שקבע בית המשפט המחוזי. המחוקק התווה את הדרך לטיפול במיזמי פינוי-בינוי בחוק פינוי-בינוי ובעקרונותיו, ובכלל זאת התווה את אופן ההתמודדות עם "דייר סרבן" ובחינת סבירות הסירוב (סעיף 2 לחוק פינוי-בינוי). אם וכאשר יבשילו התנאים להגשת תביעה נגד המערער מטעם בעלי הדירות האחרים במתחם, אזי טענותיו של המערער ביחס לתנאי החוזה וסבירותם יתבררו לגופן במסגרת הדיונית המתאימה ובמעמד בעלי הדין הנדרשים, ומובן כי אין בפסק דין זה כדי להביע כל עמדה בנושא. 8. אי לכך, הערעור נדחה. הרבה לפנים משורת הדין, משלא התבקשה תשובה לערעור, ובהתחשב במתכונת הדיונית שבה הוכרע הערעור, לא יעשה צו להוצאות. ניתן היום, ‏כ' בתמוז התשפ"א (‏30.6.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 21021090_E01.docx עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il