חצרי אלף בית דוד המלך בע"מ נ. אזורים בנין (1965( בע"מ

12 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 2071/21 לפני: כבוד השופט ע' גרוסקופף המבקשים: 1. חצרי אלף בית דוד המלך בע"מ 2. חצרי אלף בית קידום פרויקטים בע"מ 3. בנימין נחמיה 4. בני נחמיה ייזום השקעות ופתוח בע"מ 5. בן ר.ז ניהול ואחזקות (1995) בע"מ נ ג ד המשיבה: אזורים בנין (1965) בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו מיום 10.3.2021 בת"א 29145-06-20 שניתנה על ידי כב' השופטת רות רונן; ובקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה בשם המבקשים: עו"ד רן פרידמן; עו"ד יונתן דה שליט בשם המשיבה: עו"ד רם ז'אן, עו"ד דנה בטאט פסק-דין לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (כב' השופטת רות רונן) בת"א 29145-06-20 מיום 10.3.2021, במסגרתה התקבלה באופן חלקי בקשת המשיבה למתן סעד זמני. לצד בקשה זו הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה. רקע עובדתי לפני כשני עשורים התקשרו המבקשת 1 – חברת חצרי אלף בית דוד המלך בע"מ, והמשיבה – חברת אזורים בנין (1965) בע"מ (להלן: אזורים או המשיבה), בהסכם להקמת פרויקט מגורים בירושלים המכונה "קינג דיויד רזידנס" (להלן: "הפרויקט"). לצורך הקמת הפרויקט, הקימו הצדדים את חברת מראות ירושלים בע"מ ואת חברת פינת רחוב דוד המלך בע"מ (להלן יכונו יחד: החברות המשותפות), המוחזקות בחלקים שווים על ידי אזורים והמבקשת 2 – חברת חצרי אלף בית קידום פרויקטים בע"מ. יוער כי המבקשות 1, 2, 4 ו-5 הן חברות קשורות, המנוהלות ונשלטות, בין היתר, על ידי המבקש 3, מר בנימין נחמיה (להלן יכונו יחד: המבקשים). כן יצוין כי על פי המוסכם בין הצדדים אזורים נשאה ועודנה נושאת באופן בלעדי במימון הפרויקט, ובתוך כך מעמידה מעת לעת הלוואות לחברות המשותפות. בשנת 2011 הושלמה בניית הפרויקט, אשר במסגרתו הוקמו שני בנייני מגורים הכוללים 88 דירות מגורים וקומת מסחר, והחל שיווק הדירות לרוכשים. מאז ועד למועד פתיחת ההליך דנן נמכרו 60 דירות מתוך הפרויקט, ונותרו 28 דירות אשר עודן מוצעות למכירה (להלן: הדירות הנותרות). על רקע מחלוקות שנתגלעו בין הצדדים בקשר עם הפרויקט ומכירת הדירות שטרם נמכרו, התקיימו לפני מספר שנים הליכים משפטיים בין הצדדים בבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (לפני אותו מותב שדן בהליך נושא בקשה זו) (ת"א 30582-07-14, ת"א 40213-02-15 ות"א 43797-04-15. להלן: ההליכים הקודמים). במסגרת הליכים אלו, מונה בשנת 2015 שמאי המקרקעין, מר רן וירניק (להלן: וירניק), כמומחה מטעם בית המשפט לצורך הכנת חוות דעת שמאית ביחס לשווין המוערך של 39 דירות בפרויקט אשר טרם נמכרו באותה עת (להלן: חוו"ד וירניק הראשונה). לאחר שהוגשה חוות הדעת, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה מחירי המכירה של הדירות ייקבעו בהתאם למחירון שנקבע בה, בתוספת של 7.5% למחיר כל דירה (להלן: המחיר המוסכם). בהמשך, התנהלו בין הצדדים הליכי גישור לפני עו"ד עמוס גבריאלי (להלן: עו"ד גבריאלי), אשר בסופם הגיעו הצדדים להסכם שקיבל תוקף של פסק דין ביום 17.9.2017 (להלן: הסכם הגישור). יוער כי בעת החתימה על ההסכם נותרו 35 דירות למכירה בפרויקט. במסגרת הסכם הגישור, מונה רו"ח מיקי בלומנטל (להלן: רו"ח בלומנטל) לשווק את מלאי הדירות שטרם נמכרו, ונקבע כי "יעד המכירות של [רו"ח בלומנטל] במהלך התקופה הראשונה (שהועמדה על 12 חודשים מיום חתימת ההסכם – ע.ג.) יעמוד על לפחות 10 דירות" (סעיף ב(2) להסכם הגישור). במהלך תקופה זו נדרש רו"ח בלומנטל למכור את הדירות בהתאם למחיר המוסכם. כן הוסכם כי ככל שבמהלך התקופה האמורה תימכרנה פחות מ-10 דירות בפרויקט, יפנו הצדדים לעו"ד גבריאלי על מנת שיקבע יחד עם שמאי מקרקעין שימונה על ידו מחירים נמוכים יותר לדירות בהתאם לנוסחה שקבעו הצדדים, אשר יהיו תקפים למשך 12 חודשים נוספים (סעיף ב(3) להסכם הגישור). לבסוף, הוסכם כי ככל שבמהלך תקופה זו לא יימכר כל מלאי הדירות שטרם נמכרו, יקיימו מנכ"לי הצדדים ישיבה לעניין המשך מכירת הדירות, וככל שלא יגיעו להסכמות בדרך זו יפנו להליך גישור נוסף אצל עו"ד גבריאלי. במקרה בו הליך הגישור האמור לא יצלח, נקבע כי הצדדים יהיו חופשיים לפנות לערכאות השיפוטיות (סעיף ב(4) להסכם הגישור). בתום התקופות שנקבעו בהסכם הגישור נמכרו 7 דירות בלבד. משכך, ומשלא הצליחו הצדדים לבדם להגיע להסכמות ביחס להמשך, התקיים הליך גישור נוסף לפני עו"ד גבריאלי. ואולם, גם הליך הגישור לא צלח ובין הצדדים נותרו מחלוקות ביחס להמשך מכירת הדירות שנותרו בפרויקט, ובפרט לעניין המחירים בהם ניתן למכור את הדירות הללו. על רקע מחלוקות אלו, הגישה אזורים ביום 11.6.2020 תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נגד המבקשות, במסגרתה נתבקש בית המשפט ליתן סעדים שיאפשרו את מכירת כל מלאי הדירות הריקות בפרויקט בקצב שלא יפחת מ-10 דירות בשנה, ובתוך כך להורות על עדכון מחירי המכירה של הדירות באופן שיאפשר עמידה בקצב מכירה זה. בתביעתה, טענה אזורים כי המבקשים מערימים קשיים ומחבלים בניסיונותיה להשלים את מכירת הדירות הנותרות, ובכלל זה מתנגדים לערוך התאמות במחירי הדירות אשר יאפשרו למוכרן בקצב המכירה עליו הוסכם בהסכם הגישור (10 דירות לפחות בשנה). לשיטת אזורים, התנהלות זו של המבקשים נובעת מכך שהתקבולים שיתקבלו ממכירת הדירות הנותרות צפויים לשמש לכיסוי חובותיהם כלפיה. מאחר שאף לאחר מכן צפויה להיוותר יתרת חוב אותה יהיה על המבקשים לשלם מכיסם, הרי שהתנגדותם להפחתת מחירי הדירות נובעת מתוך אינטרס אישי שלילי להקטין את הסכום אותו יהיה עליהם לשלם ולעכב את המועד בו עליהם לפרוע את החוב. בד בבד עם הגשת התביעה, הגישה אזורים בקשה למתן סעד זמני (להלן: הבקשה לסעד זמני), במסגרתה נתבקש בית המשפט ליתן צו זמני המורה כי אזורים לבדה תנהל את הפרויקט ותפעל בהתאם לשיקול דעתה על מנת להביא למכירת הדירות הנותרות, תוך הצבת יעד מכירות של 10 דירות לפחות בשנה (להלן: יעד המכירות). לחילופין, נתבקש בית המשפט למנות שמאי מקרקעין אשר ישום את שווין של הדירות הנותרות ויקבע מחירון חדש ומחייב למכירתן, באופן שיאפשר עמידה ביעד המכירות. לאחר שהוגשו תגובות הצדדים, נערך ביום 11.8.2020 דיון בבקשה. בתום הדיון, החליט בית המשפט קמא למנות את השמאי וירניק כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיעריך פעם נוספת את שווי הדירות הנותרות, ויקבע את המחירון הראוי ככל שיש צורך בעדכונו. ביום 4.10.2020 הגיש וירניק את חוות דעתו, במסגרתה מצא כי שווי השוק הכולל של הדירות הנותרות מוערך בכ-200.5 מיליון ש"ח – סכום הנמוך בכ-17% ביחס למחיר המוערך של דירות אלו במסגרת חוו"ד וירניק הראשון (להלן: חוו"ד וירניק השנייה). לאחר זאת, שלחו הצדדים לוירניק שאלות הבהרה, וכן התקיימו 3 דיוני הוכחות בבקשה, במהלכם נחקרו וירניק והמצהירים מטעם הצדדים. החלטת בית המשפט קמא ביום 10.3.2021 נעתר בית המשפט קמא באופן חלקי לבקשת המשיבה למתן סעד זמני. בנמקו את החלטתו, ציין בית המשפט כי סיכויי התביעה להתקבל אינם מבוטלים, וזאת ממספר טעמים: ראשית, מצא בית המשפט קמא כי התנהלותם של הצדדים, ומכלול טענותיהם, מעידים כי בעוד שלאזורים אינטרס ברור למכור את הדירות הנותרות בהקדם האפשרי גם במחירים נמוכים יחסית, למבקשים מצדם אכן יש אינטרס שלא להתפשר על מכירת הדירות במחירים נמוכים, אף אם המשמעות היא שמכירת הדירות הנותרות לא תושלם בזמן הקרוב. שנית, ציין בית המשפט קמא כי יש בחוו"ד וירניק השנייה כדי לבסס, ולו לכאורה, את המסקנה אודות מחיריהם העדכניים של הדירות. זאת, בין היתר, הואיל ומדובר במומחה מטעם בית המשפט, אשר אין סיבה להטיל ספק בהיותו בלתי תלוי, ואשר לו היכרות טובה עם הפרויקט. משכך, סבר בית המשפט כי יש להסתמך על מחירי הדירות כפי שנקבעו במחירון בחוו"ד וירניק השנייה לצורך בחינת סיכויי התביעה. בית המשפט התייחס בהקשר זה לטענות שהעלו המבקשים ביחס לפגמים שנפלו בחוו"ד וירניק השנייה, ואולם לא ראה מקום לקבלן. עם זאת, העיר בית המשפט כי אין זה מן הנמנע שבעתיד ישתנו המחירים שוב, ובמקרה זה ניתן יהיה לבקש שהמחירון יעודכן פעם נוספת. שלישית, הבהיר בית המשפט קמא כי המסקנה לפיה יש לשקול את הורדת מחירי הדירות ביחס למחירון שהוצג בחוו"ד וירניק הראשונה, נלמדת לא רק מחוו"ד וירניק השנייה אלא ממכלול החומר שהוצג. כך למשל, בחינת הסכם הגישור מצביעה על כך שבזמן חתימתו היו הצדדים שותפים להיגיון לפיו היעדר מכירה של כמות מינימלית של דירות משמעו כי יש להוריד את מחיריהן, שכן במסגרתו נקבע מנגנון המאפשר את הורדת מחירי הדירות במקרה של אי-עמידה בקצב המכירה הרצוי. ממילא, סבר בית המשפט כי מדובר בהיגיון סביר מבחינה כלכלית. בנוסף, בית המשפט קמא ציין כי למעשה גם עמדת המבקשים, לפיה הקצב האיטי של מכירת הדירות נובע ממצב שוק דירות היוקרה בירושלים והביקוש הנמוך לדירות אלו, תומכת במסקנה שיש לשקול את הורדת המחירים, שכן ככלל, כאשר הביקוש למוצר מסוים יורד מביא הדבר לירידה במחירו. אשר על כן, הגיע בית המשפט קמא למסקנה כי יש להתאים את מחירי הדירות הנותרות למחירים שנקבעו בחוו"ד וירניק השנייה. עם זאת, סבר בית המשפט קמא כי בדומה למה שהוסכם על ידי הצדדים בעבר, יש לקבוע שמחיר המחירון יהיה בשיעור הגבוה ב-7.5% מהמחיר שנקבע בחוו"ד וירניק השנייה. זאת, הן על מנת לאפשר מרווח מסוים לקיום משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים, והן על מנת להותיר את האפשרות למכור את הדירות במחיר גבוה יותר ממחיר השוק. לבסוף, ציין בית המשפט כי קיימת מחלוקת קוטבית בין הצדדים ביחס למחירי הדירות הנותרות, וכי זו משליכה על האפשרות לפנות לרוכשים פוטנציאליים ולמכור אותן. משכך, אין בטענת המבקשים לפיה המשיבה לא הצביעה על מקרה בו הם סיכלו בפועל מכירה של דירה, כדי להביא לדחיית הבקשה לסעד זמני. בית המשפט קמא העיר לעניין זה כי ככל שאכן נכונה טענת המבקשים לפיה לא התעוררו חילוקי דעות בין הצדדים ביחס למכירתן של דירות ספציפיות, הרי שאז ממילא קבלת הבקשה לא תגרום למבקשים נזק בלתי הפיך. לעומת זאת, אם המבקשים אכן מסכלים מכירת דירות במחירים התואמים את חוו"ד וירניק השנייה, יש מקום לתת פתרון לכך במסגרת הסעד הזמני. נוכח דברים אלו, הגיע בית המשפט קמא למסקנה כי סירוב המבקשים להכיר בכך שמחירי הדירות הנותרות ירדו ביחס למחירים שנקבעו בחוו"ד וירניק הראשונה מכביד על האפשרות למוכרן, ולכן סיכויי התביעה להתקבל אינם מבוטלים. לאחר זאת, דן בית המשפט קמא בשיקולי מאזן הנוחות. בפתח דבריו, הבהיר בית המשפט כי הצדדים מסכימים למעשה שהאינטרס המשותף שלהם הוא כי החברות המשותפות יקדמו את מכירת הדירות הנותרות. משכך, סבר בית המשפט כי עליו להביא בחשבון כי קידום מכירת הדירות במחירים ריאליים הוא אינטרס הדדי של הצדדים. לכך, הוסיף בית המשפט כי בהתחשב בסיכויי התביעה להתקבל, על הצדדים "להתכוונן" למכירת הדירות במחירים עדכניים כפי שנקבעו בחוו"ד וירניק השנייה (אשר בה סבר בית המשפט כי אין להתערב בשלב זה). משכך, ככל שיפעלו המבקשים לסיכול מכירת הדירות במחירים אלו, הרי שלכאורה יהיה בכך משום קיפוח ופגיעה לא לגיטימית בזכויות המשיבה. לעומת זאת, אם כטענת המבקשים הצדדים פועלים ויפעלו בשיתוף פעולה, הרי שהיעתרות לבקשה לא תפגע בהם. לבסוף, ציין בית המשפט קמא כי אף אם תביעת המשיבה תידחה בסופו של יום ויתברר כי הדירות הנותרות נמכרו במחירים נמוכים ממחיריהם הריאליים, הנזק שייגרם למבקשים הוא נזק כספי שניתן יהיה לפצות בגינו. אשר על כן, קיבל בית המשפט קמא את בקשת אזורים לסעד זמני בחלקה, וקבע כי מחירון הדירות יעודכן בהתאם למחירים שנקבעו בחוו"ד וירניק השנייה בתוספת של 7.5% (להלן: המחיר המופחת). בנוסף, בהסכמת הצדדים, מינה בית המשפט את רו"ח בלומנטל להכריע בכל המחלוקות שיתעוררו בין הצדדים ביחס לעבודות השיפוץ והוצאות השיווק הנדרשות לקידום מכירת הדירות הנותרות. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי, ולצידה בקשה לעיכוב ביצוע. בהחלטתי מיום 4.4.2021 הוריתי על מתן צו ארעי לפיו תעוכב החלטת בית המשפט קמא עד למתן החלטה אחרת. צו ארעי זה בוטל בינתיים בהסכמה, כפי שיובהר בהמשך. טענות המבקשים במסגרת בקשתם, טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט קמא בקבלו את בקשת אזורים לסעד זמני. טענתם העיקרית היא כי הסעד שנתן בית המשפט קמא במסגרת החלטתו הוא סעד זמני קיצוני וקבוע, המהווה את הסעד הסופי המבוקש בתובענה, ומשכך מייתר למעשה את הצורך לדון בה. לשיטתם, סעד זה, המאפשר למעשה את מכירת הדירות הנותרות ב"מחירון קורונה" ו"מחירי חיסול" (כלשון המבקשים) ובכך יוצר מעשה עשוי בלתי הפיך, שולל את זכותם הבסיסית של המבקשים להחליט מה ייעשה בקניינם. לעניין זה, מוסיפים המבקשים כי בעוד שככלל תכליתו של הסעד הזמני היא לשמר את המצב הקיים, במקרה זה הסעד שניתן משנה את המצב הקיים, וכופה על המבקשים למכור נכס מקרקעין שלא נמכר מזה שנים רבות, וזאת בטרם התבררה התביעה העיקרית. המבקשים גורסים כי בכך יש משום התערבות חריגה וקיצונית במערכת היחסית בין הצדדים, לבטח כאשר מדובר על סעד זמני. זאת ועוד, לטענת המבקשים אף מאזן הנוחות מטה את הכף לטובת דחיית הבקשה לסעד זמני, וזאת הן מאחר שהנזק הנטען על ידי המשיבה הוא נזק כספי הניתן לפיצוי, והן מאחר שממילא כל השקעה שמשקיעה המשיבה בפרויקט נושאת ריבית גבוהה וצפויה להניב לה רווחים בעתיד, כך שלמעשה לא נגרם לה כל נזק מהעיכוב כביכול במכירת הדירות הנותרות. בשונה, המבקשים צפויים להינזק קשות מהסעד שניתן שכן מכירת הדירות היא בלתי הפיכה ותקשה עליהם עד מאוד להוכיח את הנזק שנגרם להם. לצד דברים אלו, חוזרים המבקשים על הטענה כי לא היה מקום להפוך את חוו"ד וירניק השנייה למחייבת וכופה, וודאי לא במסגרת בקשה לסעד זמני, שכן נפלו במסגרתה פגמים קשים. כך למשל, נטען כי המחירון שנקבע בחוות הדעת, ואשר אותו אימץ בית המשפט קמא בהחלטתו, נערך בהתייחס לתקופת התפרצות נגיף הקורונה, בה חלו נסיבות חריגות וקיצוניות אשר כבר כיום אינן רלוונטיות. נוכח האמור, סבורים המבקשים כי יש מקום להתערבות ערכאת הערעור בהחלטת בית המשפט קמא. טענות המשיבה המשיבה מצידה סומכת ידיה על החלטת בית המשפט קמא, וחוזרת על נימוקיה. כך, נטען כי מכירת הדירות הנותרות במחירי השוק שלהן, כפי שנקבעו בחוו"ד וירניק השנייה, אינה יכולה להיחשב כפגיעה בקניינם של המבקשים ואינה צפויה לגרום להם כל נזק. כך בפרט לאור החלטת בית המשפט קמא להוסיף 7.5% למחיר זה. כן נטען כי מדובר בסעד מידתי בהתחשב בהימצאם של הצדדים במבוי סתום, וכי בתי המשפט בישראל נוהגים לתת סעדים זמניים רחבים בהרבה, כדוגמת מינוי כונס נכסים או מנהל מיוחד, במקרים בהם הדבר נדרש לשם הסרת קיפוח או מניעת קיפאון עסקי כמו בענייננו. לעניין זה, נטען כי פעילות החברות המשותפות שותקה על ידי המבקשים – כך, לא נערכה כל פעילות שיווק ופרסום, לא התקיימו ישיבות עבודה, לא היו הסכמות ביחס לנקיטת פעולות למכירת הדירות הנותרות וכיו"ב. לעניין מאזן הנוחות, טוענת המשיבה כי אם מחירי הדירות הנותרות לא יעודכנו, הדבר צפוי לגרום לה נזקים כבדים ובלתי הפיכים בתקופת ניהול המשפט. בתוך כך, נטען כי ככל שחולף הזמן הדירות מתיישנות ומתבלות, וערכן הולך ופוחת, בעוד שהוצאות אחזקתן (בהן נושאת המשיבה לבדה) מאמירות. בהקשר זה, טוענת המשיבה כי המבקשים אדישים לנזק זה, שכן לשיטתם אחריותם לחוב ההולך וגדל כלפיה תחומה ומגודרת. בנוסף, לטענת המשיבה אי-מכירתן של הדירות במשך תקופה כה ארוכה מייצרת מוניטין שלילי לפרויקט ופוגעת בשמה הטוב. כן מוסיפה המשיבה כי הואיל והסעד הזמני המבוקש הוא בעיקרו סעד לאכיפת ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בהסכם הגישור – שבמסגרתו נקבע לשיטתה יעד מכירה של 10 דירות לפחות בשנה – הרי שעל פי הפסיקה אף אם הנזק שייגרם לה כספי בעיקרו יש מקום לקבל את הבקשה. לבסוף, התייחסה המשיבה לטענות המבקשים בדבר הפגמים שנפלו לכאורה בחוו"ד וירניק השנייה, תוך שהיא מבהירה כי מדובר בטענות עובדתיות, אשר נידונו ונדחו על ידי בית המשפט קמא, ואינן מצדיקות את התערבות ערכאת הערעור. לאור דברים אלו, גורסת המשיבה כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור. להשלמת התמונה, יצוין כי ביום 13.4.2021 קיימתי דיון בבקשה במעמד הצדדים בניסיון לגשר על המחלוקות ביניהם. בתום הדיון הוחלט, בהסכמת הצדדים, כי המשך הטיפול בבקשת רשות הערעור יעוכב, הצו הארעי מיום 4.4.2021 יבוטל, והצדדים יעשו ניסיון נוסף למצות את הליכי הגישור בפני עו"ד גבריאלי. ואולם, ביום 23.6.2021 הודיעו המבקשים כי הליכי הגישור כשלו. משכך, לא נותר לי אלא להכריע בבקשה שלפניי. דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש מקום לדון בבקשת רשות הערעור שלפניי כאילו ניתנה רשות ערעור, והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. יאמר כבר עתה כי דין הערעור להתקבל בחלקו מהנימוקים שיפורטו להלן. ככלל, ערכאת הערעור לא נוטה להתערב בשיקול הדעת הרחב המוקנה לערכאה הדיונית בכל הנוגע למתן סעדים זמניים, וזאת למעט במקרים חריגים (ראו מהעת האחרונה: רע"א 3452/21 קחטן נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 12 (7.7.2021); רע"א 4152/21 חלפון נ' קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ, פסקה 10 (1.7.2021)). עם זאת, סבורני כי במקרה דנן קמה הצדקה להתערבות מסוימת בהחלטת בית המשפט המחוזי. תקנה 1 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (הן התקנות הרלוונטיות לענייננו הואיל והבקשה לסעד זמני הוגשה ביום 11.6.2020, טרם כניסתן של התקנות החדשות לתוקף. להלן: התקנות) קובעת כי סעד זמני הוא "סעד שניתן להבטחת קיומו התקין של ההליך או ביצועו היעיל של פסק הדין..." (השוו לתקנה 94 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ח-2018, המרחיבה במידת מה את תכליותיו של הסעד הזמני בהשוואה לתקנה 1 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). אל מול תכלית כפולה זו, שבמוקדה ניצבת זכותו של התובע להליך אפקטיבי, ולשמירה על האינטרסים שלו עד להכרעה בסכסוך, עומד הצורך להגן על הנתבע מפני פגיעה אפשרית בזכויותיו, לרבות הזכות החוקתית לקניין, בהסתמך על תשתית ראייתית לכאורית בלבד ובטרם הוכחה זכות כלשהי של התובע (ראו לעניין זה: רע"א 8420/96 מרגליות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פ"ד נא(3) 789, 800 (1997); יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי – מורה נבוכים 409 (2021); שלמה לוין תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד 192 (מהדורה שניה, 2008) ראו גם: דברי ההסבר לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ח-2018, עמ' 38-37, הרלוונטיים גם ביחס לתקנות הישנות)). על רקע דברים אלו, ומתוך רצון לצמצמם את הפגיעה האפשרית בנתבע במסגרת סעד זמני, עמד בית משפט זה לא אחת על כך שתפקידם העיקרי של הסעדים הזמניים הוא שמירה על המצב הקיים ביום הגשת התובענה – היינו, על דרך הכלל, סעד זמני נועד להבטיח כי מצב הדברים הקיים בעת הגשת התובענה יישאר בעינו עד למתן פסק דין סופי, ולמנוע מהנתבע לנצל לרעה את תקופת הביניים שעד למתן פסק הדין באופן שיעמיד את התובע בפני שוקת שבורה ככל שתתקבל תביעתו (ראו: רע"א 2047/16 אולמי אחים סעיד אל – דהאהוד בע"מ נ' אולמות ומסעדות דאוד (2001) בע"מ, פסקה 12 (11.4.2016) (להלן: עניין אולמי אחים סעיד); רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 – שידורי הערוץ החדש בע"מ, פסקה 32 (20.1.2013) (להלן: עניין רשת נגה); ע"א 732/80 ארנס נ' "בית אל – זכרון יעקב", פ"ד לח(2) 645, 652 (1984). ראו גם: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי כרך א 709-708 (מהדורה שלוש עשרה, 2020); יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 614-613 (מהדורה שביעית, 1995)). ואכן, ברובם המוחלט של המקרים אופיים של הסעדים הזמניים הניתנים על ידי בתי המשפט השונים הוא מניעתי, מתוך מטרה להבטיח מחד את שימור המצב הקיים ואת יכולתו של התובע לממש את זכויותיו בתום ההליך, ומאידך להימנע מפגיעה קשה מדי בזכויות הנתבע בטרם התבררה התביעה גופה. עם זאת, במקרים מסוימים אין די בסעד מניעתי על מנת להגן על זכויות התובע עד להכרעה בתביעה. משכך, לבית המשפט הדן בבקשה לסעד זמני נתונה הסמכות לתת גם סעדים זמניים המשנים את המצב הקיים, כדוגמת צו עשה זמני. ואולם, בשל הפגיעה הפוטנציאלית בזכויות הנתבע הכרוכה לרוב במתן סעד זמני מעין זה, הלכה היא כי על בית המשפט לנקוט משנה זהירות בטרם יורה עליו. כך, נקבע כי סעד זמני המביא לשינוי במצב הדברים הקיים עוד בטרם ניתנה הכרעה סופית בתובענה, ראוי שיינתן רק במקרים חריגים בהם נוכח בית המשפט כי התערבותו חיונית כדי למנוע תוצאה קשה ביותר, וכי לולא התערבותו צפוי להיגרם למבקש הסעד הזמני נזק משמעותי אשר אינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי. הלכה זו חלה ביתר שאת מקום בו הסעד הזמני המבוקש חופף לסעד העיקרי שנדרש בתביעה (ראו: רע"א 7696/19 ההתאחדות לכדורגל בישראל נ' עירוני מודיעין העמותה העירונית לספורט מודיעין מכבים רעות, פסקה 9 (25.11.2019); רע"א 7618/19 Weight Watchers International, Inc נ' שומרי משקל בע"מ, פסקה 12 (24.12.2019); עניין אולמי אחים סעיד, בפסקה 12; רע"א 6582/15 עמותת איעמאר לפיתוח וצמיחה כלכלית נ' בנק הדואר, חברת דואר ישראל בע"מ, פסקה 12 (1.11.2015); עניין רשת נגה, בפסקה 32; רע"א 5843/05 איגוד ערים לאיכות הסביבה דרום יהודה נ' שרון דן השקעות בע"מ, פסקות 7-6 (13.12.2005)). במסגרת ההחלטה נושא בקשת רשות הערעור שלפניי, העניק בית המשפט קמא לאזורים סעד זמני המורה על התאמת מחירי כל הדירות הנותרות למחירון שנקבע בחוו"ד וירניק השנייה (בתוספת של 7.5% למחיר כל דירה), באופן שמאפשר הפחתה משמעותית של כ-27 מיליון ש"ח במחירי הדירות עליהם הסכימו הצדדים במסגרת ההליכים הקודמים (ואשר בהיעדר הסכמה לא שונו מאז). זאת, במטרה לקדם את מכירת הדירות הנותרות בפרויקט. הווה אומר, מדובר למעשה בצו עשה זמני אשר משנה את מצב הדברים הקיים במועד הגשת התביעה. יתרה מכך, סעד זה זהה למעשה לסעד העיקרי העומד במוקד תביעתה של אזורים, אשר כל מטרתה לאפשר את הורדת מחירי הדירות הנותרות (בניגוד לעמדת המבקשים), כך שניתן יהיה למכור אותן באופן מידי ובהתאם ליעד המכירה. משכך, הרי שיש לבחון האם עניין לנו באותם מקרים חריגים המצדיקים מתן סעד מעין זה. זאת יש לעשות על רקע מאזן הנוחות וסיכויי התביעה, בהתאם למבחנים המקובלים למתן סעד זמני. מבחינת מאזן הנוחות, קיים קושי לא מבוטל במתן סעד זמני מהסוג המבוקש. הטעם לכך הוא שהנזקים העיקריים הצפויים להיגרם לאזורים כתוצאה מדחיית בקשתה לסעד זמני, אף לשיטתה היא, הם ירידת ערכן של הדירות הנותרות בשל התיישנותן והתבלותן, והגדלת חובם של המבקשים כלפי אזורים בגין נשיאתה בהוצאות האחזקה של הדירות הנותרות. אין חולק כי נזקים אלו הם נזקים כלכליים-מסחריים באופיים, אשר ניתנים לפיצוי כספי. ודוק, המשיבה טוענת כי מאחר שהמבקשים מתכחשים לאחריותם לשאת בכל יתרת החוב שתיוותר להם כלפיה לאחר קבלת התמורה ממכירת הדירות הנותרות, הרי שהגדלת החוב כלפיה מהווה נזק בלתי הפיך. ואולם, קשה לקבל טיעון זה, שעה שהמשיבה מכחישה טענה זו של המבקשים, וטוענת כי בהתאם למוסכם בין הצדדים המבקשים אחראים לכל יתרת החוב כלפיה. המשיבה מעלה טענה נוספת לפיה העיכוב במכירת הדירות מביא לפגיעה בלתי הפיכה במוניטין שלה. אף טענה זו מוקשית בעיניי. אכן, ייתכן כי אי-מכירת הדירות בפרויקט משך זמן כה ארוך מביאה לפגיעה מסוימת במוניטין של אזורים. ואולם, ככל שאכן ישנה פגיעה כזו, הרי שמדובר בנזק שהתהווה רובו ככולו בשנים שחלפו מאז אושר הפרויקט לאכלוס, ואילו הפגיעה במוניטין שעלולה להיגרם בתקופת הביניים עד למתן פסק דין זניחה ביחס אליו. מכל מקום, מדובר בנזק הניתן לפיצוי כספי. לאור כל זאת, קשה להניח כי בענייננו צפויים להיגרם לאזורים תוצאה קשה או נזק משמעותי שאינו ניתן לפיצוי כספי, היכולים להצדיק מתן סעד זמני המשנה בתכלית את המצב הקיים, וזהה בעיקרו לסעד הסופי המבוקש בתביעה. מאידך, ככל שמדובר בסיכויי הערעור, שותף אני להתרשמותו של בית המשפט קמא כי סיכויי התביעה להתקבל טובים. על פניו נראה כי, כפי שסבר בית המשפט קמא, התנגדותם של המבקשים להפחתת מחירי הדירות הנותרות מתחת למחיר המוסכם איננה מבוססת על אדנים איתנים – ודוק, משלא נמצאו רוכשים לדירות אלו מזה למעלה מעשור, יש יסוד סביר להניח כי המחיר המוסכם (קרי, המחיר עובר להפחתתו לפי החלטת בית המשפט קמא) עולה על מחיר השוק. כך גם, לא מן הנמנע כי התנגדות זו של המבקשים פוגעת בזכויות המשיבה וגורמת לה נזקים כספיים משמעותיים. משכך, אף אינני פוסל את האפשרות כי לוּ בסופו של יום תוכרע התביעה לטובת אזורים, הרי שאז הסעד שנתן בית המשפט קמא במסגרת הבקשה לסעד זמני יהווה סעד ראוי והולם לפתרון הסכסוך (ואינני מביע בכך כל עמדה ביחס לטענות הצדדים לעניין חוו"ד וירניק השנייה, אשר מקומן להתברר לפני הערכאה הדיונית). אכן, נראה כי בבסיסו של הסעד הזמני שנתן בית המשפט קמא בהחלטתו עומד רצונו המובן לתת מזור למצב הבעייתי אליו נקלעו הצדדים, ולקדם לאלתר את מכירתן של הדירות הנותרות אשר עומדות ריקות מזה למעלה מעשור. ואולם, אינני סבור כי די בכך על מנת להצדיק מתן סעד זמני המשנה את מצב הדברים הקיים, כרוך בפגיעה לא מבוטלת בזכות הקניין של המבקשים, ומייתר למעשה את ההכרעה הנדרשת בתיק העיקרי. חלף זאת, סבורני כי האיזון הראוי במקרה דנן הוא בהגבלת ההיתר שניתן על ידי בית המשפט קמא, כך שלא יתייחס לכל הדירות הנותרות, אלא רק למקצתן. בדרך זו, מחד גיסא, לא תתקיים חפיפה בין הסעד הזמני לבין הסעד הסופי, ותוגבל הפגיעה האפשרית במבקשים; ומאידך גיסא, תינתן לתקופת ההליך תרופה מסוימת לקושי בו מצויים המשיבים, אשר נדרשים להוסיף ולשאת בעלויות מימון הפרויקט זמן ניכר לאחר סיומו. לאור האמור, מצאתי לנכון לקבל את הערעור בחלקו, כך שחלף ההיתר למכור את כלל הדירות הנותרות במחיר המופחת שקבע בית המשפט קמא, ייקבע כי עד להכרעה סופית בתובענה תהיה המשיבה רשאית למכור רק 5 דירות במחיר המופחת בכל חצי שנה שתחלוף מהחודש בו ניתנה החלטת בית המשפט קמא (וזאת בהינתן יעד המכירות אותו הציבה המשיבה לתקופה של שנה), ואילו את יתרת הדירות תידרש למכור, כל עוד לא תינתן הכרעה על ידי בית המשפט קמא בהליך דנן, במחיר המוסכם. למען מניעת מחלוקות, יובהר כי כל דירה שנמכרה בתקופת הביניים שלאחר ביטול הצו הארעי ועד למועד מתן פסק-דין זה במחיר הנמוך מהמחיר המוסכם תיחשב לצורך עניין זה כאחת מ-5 הדירות שבמכסה המתייחסת לתקופה הראשונה (מרץ – אוגוסט 2021). סוף דבר – דין הערעור להתקבל בחלקו, במובן זה שהחלטת בית המשפט קמא מיום 10.3.2021 המאפשרת למשיבה למכור דירות במחיר המופחת תחול רק ביחס למכירה של 5 דירות בכל חצי שנה החל ממרץ 2021 ואילך (דהיינו 5 דירות בתקופה מרץ – אוגוסט 2021; 5 דירות בתקופה ספטמבר 2021 – פברואר 2022; וכן הלאה ככל שיידרש עד להכרעה בהליך העיקרי), ואת יתרת הדירות ניתן יהיה למכור, כל עוד מתנהל ההליך ובהעדר הסכמה אחרת בין הצדדים, רק במחיר שאינו נופל מהמחיר המוסכם. הדיון יושב אל בית המשפט קמא על מנת שיכריע בתביעה גופה, וזאת בלוח זמנים קצר ככל הניתן. ההוצאות שנפסקו לחובת המבקשים בהחלטת בית המשפט קמא יבוטלו. לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות בהליך שלפניי. ניתן היום, ‏ד' באב התשפ"א (‏13.7.2021). ש ו פ ט _________________________ 21020710_Y06.docx שר מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1