אבנר גלבוע ו-141 אחרים נ. איתן קונדה

פסק-דין בתיק ע"א 2050/17 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 2050/17 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט א' שהם כבוד השופט י' אלרון המערערים: אבנר גלבוע ו-141 אחרים נ ג ד המשיבים: 1. איתן קונדה 2. קניוני הים בע"מ 3. אזורים חברה להשקעה בפיתוח ובניין בע"מ 4. אזורים בניין (1965) בע"מ 5. רעיה דרשמן ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בתיק א 042318-05-12 שניתן ביום 17.01.2017 על ידי כבוד השופט י' פרגו תאריך הישיבה: י"ג בניסן התשע"ח (29.3.2018) בשם המערערים: עו"ד גיא נוף, עו"ד מאיה אקרמן ועו"ד עמית גונן בשם המשיבים 2-1: עו"ד עמירם גיצלטר ועו"ד תמר צחר בשם המשיבות 4-3: עו"ד בנימין חורף ועו"ד אידן רגב פסק-דין השופט י' עמית: 1. במוקד הערעור – שאלת מערך הזכויות הקנייניות ב'מלון מנדרין' או 'בית מנדרין', השוכן על גבול תל אביב-הרצליה. אמרנו 'מלון' או 'בית', משום שמבחינת דיני התכנון והבנייה ייעודו של השטח בו נמצא המבנה הוא למלונאות, והמבנה הוגדר כ'מלון דירות', אך למרות זאת יחידות הדיור במבנה הוחכרו זה מכבר לאנשים פרטיים. הפער שהתגלע בין ההגדרות המשפטיות לבין עולם המעשה תרם את תרומתו לסכסוכים ממושכים שנתגלעו בין חלק מהחוכרים של יחידות הדיור לבין הבעלים, ובהם גם ההליך הנוכחי. המערערים כאן הם 140 מתוך בעלי זכות החכירה ביחידות הדיור, ולשיטתם מדובר ב"בית משותף", והזכויות ב"רכוש המשותף" הוקנו להם. טענה זו נדחתה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' פרגו) מיום 17.1.2017 בת"א 42318-05-12, ומכאן הערעור. רקע עובדתי ופסק הדין מושא הערעור 2. בגוש 6609 חלקה 85 (להלן: המקרקעין) הוקם מבנה שהוגדר כ'מלון דירות' בהתאם לתב"ע 1350 שחלה על השטח. הבעלות במלון היתה של המשיבה 3 (להלן: אזורים), שהחכירה את רוב יחידות הדיור לתקופה של 999 שנים, למעט מספר יחידות דיור אשר שימשו את "המאגר המלונאי" במבנה. בשנת 2007 מכרה אזורים את המקרקעין למשיבה 2 (להלן: קניוני הים), אשר נרשמה במרשם המקרקעין כבעלים של המקרקעין בשלמותם (להלן: עסקת המכר). 3. בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי, ביקשו המערערים סעד הצהרתי על זכויותיהם ב"רכוש המשותף", כלומר כל חלקי הבניין שאינם יחידות דיור (או חלקים שהוצמדו אליהן) ואינם שטח מסחרי. כאמור, התביעה נדחתה. בפסק הדין נקבע כי במסגרת עסקת המכר, קניוני הים רכשה מאזורים את הבעלות בכל המקרקעין (למעט יחידות הדיור המוחכרות), וטענותיהם של המערערים נגד עסקה זו נדחו. הודגש כי "אין מדובר 'בבית משותף' אלא ב'יחידות דיור' מוחכרות שאינן 'בית משותף'" (עמ' 11 לפסק הדין; ההדגשה במקור). נוכח לשונו הברורה של הסכם החכירה, נקבע בפסק הדין כי זכויותיהם של המערערים מצטמצמות לשטח יחידות הדיור, לצד זכויות מעבר ושימוש במעברים ובמעליות (עמ' 35, 45 ו-99 לפסק הדין). בית משפט קמא קבע כי המערערים ישאו בהוצאותיהם של המשיבים, ולאחר שהצדדים טענו לעניין ההוצאות, נפסקו בהחלטה מיום 30.3.2017 לטובת המשיבים 2-1 הוצאות בסכום של 557,271 ₪; ולטובת המשיבים 4-3 הוצאות בסכום של 135,050 ₪. על פסק הדין נסב הערעור שבפנינו. תמצית טענות הצדדים 4. בערעור שלפנינו חזרו המערערים על טענותיהם נגד עסקת המכר והשלכותיה. לטענתם, אזורים לא יכלה למכור את "הרכוש המשותף" לקניוני הים, משום שהוא לא היה בבעלותה. המערערים טענו גם נגד התנהלותו ומעורבותו של עו"ד קונדה בעסקת המכר ובהסכם פשרה שנחתם בשעתו בין אזורים לבין החוכרים, ועליו נרחיב מעט בהמשך (להלן: הסכם הפשרה). נטען כי עו"ד קונדה שימש באותו זמן יו"ר ועד דיירי הבניין, וחטא לתפקידו כאשר "רכש" כביכול את כל השטח המשותף באמצעות חברת קניוני הים, שאותה הוא מנהל ומחזיק במניותיה. בנוסף, לטענת המערערים, הבניין שינה את ייעודו בפועל והוא מהווה בניין מגורים לכל דבר, כך שהגדרתו החוקית היא בהכרח הגדרה של "בית משותף". המערערים הוסיפו טענות גם כלפי אופן ניהול ההליך בבית משפט קמא, עד כדי טענה שלא ניתן להם יומם בבית המשפט. לבסוף, הלינו המערערים על גובה הוצאות המשפט שנפסקו לחובתם. 5. המשיבים 2-1 (קונדה וקניוני הים) ביקשו לדחות את הערעור. לשיטתם, המערערים חוזרים על טענות שנדחו בפסק הדין, כמו גם בפסקי דין חלוטים קודמים. נטען כי עסקת המכר לא שינתה את מצבם המשפטי של המערערים והם היו מודעים לכך, אך כיום הם מבקשים ליהנות מזכויות הבנייה שצמחו מתב"ע 3700, שהופקדה בשנת 2010. קניוני הים הדגישה את מעמדו של הסכם החכירה, וטענה כי האמור בו גובר גם על התקנון המצוי, שאין בכוחו להקנות למערערים זכויות קנייניות. נטען כי השקעתם הכספית של המערערים בשיפוץ הבניין נגזרת גם היא מן החובה המעוגנת בהסכם החכירה. קניוני הים טענה כי רכשה את מלוא זכויותיה של אזורים ולמערערים אין כל זכויות קנייניות למעט החכירה של יחידת הדיור. עוד נטען, כי עו"ד קונדה פעל כשורה לכל אורך הדרך. אשר לטענות כלפי אופן ניהול ההליך בבית משפט קמא, קניוני הים טענה כי היו אלה המערערים שהתנהלו באופן לא ראוי, ולמרות זאת בית המשפט התיר להם להציג את עמדתם וראיותיהם ביד רחבה. כמו כן טענה קניוני הים כי אין מקום להתערב בסכום שנפסק לטובתה כהוצאות משפט. גם המשיבים 4-3 (אזורים) התנגדו לקבלת הערעור, בטענה כי זכויותיהם של המערערים מוגדרות ומתמצות בהסכם החכירה, אשר עומד בתוקפו גם היום. בין היתר, נטען כי כל זכויותיה של אזורים בבניין נמכרו לקניוני הים, כפי שנרשם במרשם המקרקעין; וגם אם נלך לשיטת המערערים ונניח שאזורים לא מכרה את כל זכויותיה, ודאי שהן לא הוענקו למערערים, אלא נותרו אצל אזורים. הודגש כי המערערים לא הציגו מסמך בכתב שמעיד על עסקת מקרקעין שהקנתה להם זכויות, ואף לא נטען מצידם כי עסקה כזו נערכה בעל-פה. דיון והכרעה 6. כיוון שענייננו הוא בזכויותיהם הקנייניות של המערערים, נקודת המוצא היא הסכם החכירה, אשר מהווה את המקור הראשוני לזכויותיהם של המערערים בנכס (מוצג 1 למוצגי המערערים). הסכם החכירה מגדיר בלשון ברורה ונחרצת את זכויותיו של החוכר וגבולותיהן. זכות החכירה חלה על "הנכס", אשר מוגדר בסעיף 1 להסכם החכירה: "שטח בבית המסומן בצבע אדום ע"ג התרשים המצורף בזה כנספח א' ומהווה חלק בלתי נפרד מתנאים אלה". אין חולק על כך ש"הנכס" הוא יחידת הדיור, הא ותו לא. גם בכל הנוגע לשטחים שמחוץ ליחידת הדיור, שטר החכירה מנוסח באופן שאינו משתמע לשני פנים: כל השטח שייך למחכיר, וזכויותיו של החוכר מתמצות בזכויות מעבר ושימוש. בשל חשיבותם לענייננו, נביא את הסעיפים כלשונם (ההדגשות נוספו – י"ע): סעיף 3ג: למען הסר ספק מובהר בזה כי כל שטחי הבית, לרבות המסעדות, האולמות, המחסנים, שטחי המסחר, גגות, קירות חצוניים, שטחי גינות, החלקים הבלתי בנויים של המקרקעין וכל יתר השטחים בבית פרט לשטחים שימכרו מעת לעת ע"י המחכיר לאחרים יהיו שייכים בלעדית למחכיר או למי שהמחכיר יורה והמחכיר יהיה רשאי לפעול לגבי שטחים אלה מעת לעת לפי שקול דעתו הבלעדי, לרבות הכנסת כל שינוי או תוספת בהם ובצוע כל פעולה שהמחכיר זכאי לעשותה על פי סעיף 6 להלן בתנאי שיתאפשר מעבר ושמוש של החוכר בשטחים הנזכרים בסעיף 5ג' להלן. סעיף 5ג: לחוכר תהיה זכות מעבר ביחד עם יתר המשתמשים בבית, בחדר המדרגות, במעליות הנוסעים, במעברים המוליכים לנכס ובאותם שטחים ומתקנים שהמחכיר ייעד אותם מעת לעת לשמוש משותף של החוכרים והמשתמשים בבית. בנוסף לאמור לעיל תהיה לחוכר זכות מעבר ושמוש ביחד עם יתר החוכרים והמשתמשים בבית, בלובי הכניסה לבית למטרות שלהן נועד, בחניה שתוקצה ע"י המחכיר לשימוש באי הבית במקום או במקומות שייקבעו ע"י המחכיר וכן זכות שימוש במועדון הספורט בכפוף לתשלום דמי אחזקה שנתיים. זכויות המעבר והשימוש כלעיל תהיינה בכפוף לנוהלים, לתנאים ולהוראות שיקבעו על ידי חברת הנהול הנזכרת להלן מעת לעת ובכפוף לזכויות המחכיר כבסעיף 6 להלן. וסעיף 6 להסכם החכירה מבהיר כי כל זכויות בניה קיימות או עתידיות, שייכות למחכיר. הסכם החכירה מחייב את החוכרים לשאת בחלקם "בהוצאות לניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש, בדק, נקיון, תאורה, שמירה, ובטוח של הבית ושל מתקנים ושטחים בבית המשרתים או משמשים או שנועדו לשמש את הנכס או את הבית יחידותיו, הכל כפי שיקבע על ידי המחכיר ו/או על ידי חברת הניהול [...]" (סעיף 7א להסכם החכירה). תניה זו מוסיפה מורכבות למערכת היחסים חוכרים–מחכיר–חברת הניהול, ולענייננו, היא מפחיתה מחשיבותן של המחלוקות שהתעוררו במרוצת השנים לגבי שיפוץ ותחזוקת הבניין, משום שהשאלה מי נשא בעלויות השיפוץ והתחזוקה, אינה מלמדת בהכרח על זכויות קנייניות כלשהן. לא נעלמה מעיני טענת המערערים כי יש להבחין בין עלויות שיפוץ לעלויות תחזוקה, ואולם ברי כי לחוכרים היה גם אינטרס בשיפוץ. 7. הנה כי כן, שטר החכירה לא הקנה למערערים זכויות קנייניות בשטח המכונה על-ידם "השטח המשותף". המערערים מסכימים לכך, והתביעה שהוגשה מטעמם מבוססת על הטענה כי בשלב מאוחר יותר המחכיר ("אזורים") ויתר על זכויותיו ב"שטחים המשותפים" והעבירם לידי החוכרים. זוהי התיזה המרכזית שעומדת בבסיס הערעור, ומבין טענותיהם הרבות של המערערים, זוהי הטענה המשפטית היחידה שמכוחה ניתן להצהיר על זכויותיהם בכל "הרכוש המשותף". לפיכך, הדיון להלן יתמקד בטענה זו, ואיני רואה להידרש לפרטי יתר המחלוקות בין הצדדים, אשר לכל היותר נוגעות בעקיפין לשאלה הקניינית העומדת בלב ההליך הנוכחי. כבר בשלב זה, מובן כי הנטל על כתפי המערערים הוא כבד. עליהם להראות כי בשלב מסויים הם רכשו זכויות קנייניות נוספות ברכוש המשותף, ובין היתר, עליהם לעמוד בדרישה המהותית לקיומו של מסמך בכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). משוכה נוספת העומדת בדרכם של המערערים היא הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אשר מהווה ראיה חותכת לכך שקניוני הים היא בעלת הזכויות בכל המקרקעין (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין; מוצג 29 למוצגי המשיבים 2-1). 8. על מנת להעניק למערערים את הסעד שהתבקש על ידם, עלינו להכיר אפוא בעסקה שהובילה לשינוי דרמטי של מערך הזכויות בבניין מנדרין. השינוי הנטען מבטא מעבר ממצב שבו החוכר הוא בעל זכויות רק בדל"ת אמותיה של יחידת הדיור (וכן זכויות שימוש ומעבר כפי שהוגדר בהסכם החכירה) – למצב שבו עסקינן ב"בית משותף" כהגדרתו המשפטית, אשר מקנה לכל חוכר זכויות קנייניות משמעותיות בכל "הרכוש המשותף". מזווית אחרת, נדרשת ראיה לכך שאזורים העבירה את כל זכויותיה ברכוש המשותף לידי החוכרים. חרף טענותיהם של המערערים, לא הוצגה תשתית ראייתית של ממש, שיש בה כדי להעיד, לא במפורש ואף לא במשתמע, על שינוי כאמור, או על כך שאזורים העבירה למערערים זכויות קנייניות נוספות על הזכויות המוסדרות בהסכם החכירה. אף לא מצאתי עדות לקיומו של אירוע שבו נציג מוסמך של חברת אזורים החליט לוותר על זכויותיה הקנייניות של החברה לטובת החוכרים, בכתב או בעל-פה. בנסיבות, אין להלום כי ויתור על זכויות קנייניות בהיקף נרחב "משתמע" מהחלטות על אופן ניהול הבניין או מכך שאזורים לא הביעה עניין רב בהחלטות אלה. לכן, כמו בית משפט קמא, אף אני הגעתי למסקנה כי המערערים מבקשים לנכס לעצמם זכויות שלא הוקנו להם. להנחת הדעת אתייחס בקצרה לטענותיהם המרכזיות של המערערים, וגם זאת מבלי לחרוג מן הפריזמה המצומצמת הנדרשת להכרעה. 9. החלפת חברת הניהול: בשלהי שנת 2000, הודיעה אזורים "בהמשך להודעת נציגות הדיירים בכתב, על החלפת חברות הניהול ב-1.1.2001" (מוצג 4 למוצגי המערערים). על פי הסכם החכירה, הסמכות לבחירת חברת ניהול נתונה למחכיר, ומכאן הטענה הבאה: מתוך שהמחכיר הסמיך את החוכרים להחליף חברת ניהול, ניכר רצונו להעביר לבעלותם את הרכוש המשותף (ראו למשל פסקאות 18-17 להודעת הערעור המתוקנת). דין הטענה להידחות, וניכר שההיסק שערכו המערערים הוא דחוק ומאולץ. עסקת מקרקעין אינה דבר של מה בכך, והניסיון להסיק העברת בעלות במקרקעין מתוך החלטה טכנית-ניהולית, נועד במקרה זה לכישלון (ראו גם עמ' 47-46 לפסק דינו של בית משפט קמא). בנקודה זו מקובלת עליי טענתם של המשיבים, כי הדיון בריכוך דרישת הכתב כלל אינו מתעורר במקרה הנוכחי, משום שמלכתחילה לא הוכחה עסקה. בהמשך לכך, גם הסכם הניהול (מוצג 8 למוצגי המערערים) אינו יכול להעיד על בעלות של המערערים ב"רכוש המשותף". יוער כי מדובר בהסכם שאזורים איננה צד לו (הגם שנטען כי ידעה עליו) ופרמטרים חשובים נעדרים ממנו (כגון הגדרת "הבעלים" או "היחידה"). בדומה, המערערים אינם יכולים להיבנות מהודעת אזורים על "הפסקת המאגר המלונאי" (מוצג 5 למוצגי המערערים) או מהתבטאויות של ועד חוכרי הדירות. ואם הזכרנו התבטאויות של ועד חוכרי הדירות, הרי שמהתכתבויות שונות במהלך השנים, כמו גם מפרוטוקולים של אסיפות דיירים, אף ניתן לדלות הודאות בעל דין על כך שחוכרי הדירות מודעים היטב למצב המשפטי, ולכך שיש להם רק זכויות חזקה ושימוש בדירות "וכל הרכוש מחוץ לדירות שייך לבעלת הקרקע" (לדוגמה, פרוטוקול אסיפת דיירים מיוחדת מיום 24.11.2010; מוצג 28 למוצגי המשיבים 2-1). 10. הסכם הפשרה: בעקבות תביעה כספית של החוכרים נגד אזורים, הגיעו הצדדים להסכם פשרה. במסגרת ההסכם נקבע כי אזורים תשלם לתובעים סכום של כ-1.9 מיליון ₪, והתובעים מתחייבים להשקיע 500,000 ₪ מתוך סכום זה ב"שיפוץ ו/או שיפור הרכוש המשותף והמערכות המשותפות אשר בבניין נשוא התביעה" (סעיף 1.4 להסכם הפשרה). הסכם הפשרה אושר וניתן לו תוקף של פסק דין (ת"א 1577/02). השימוש במונח "רכוש משותף" הביא את המערערים לטעון כי יש בכך ראיה ניצחת לטובתם, אך אין בידי לקבל את הטענה. בנסיבות העניין, השימוש במונח "רכוש משותף" אינו מעיד על שינוי המצב הקנייני, אלא בא לתאר בשפה פשוטה את חלקי הבניין המשמשים את כלל הדיירים, וכזכור, הסכם החכירה מקנה לחוכרים זכויות מעבר ושימוש בחלקים מן הבניין. דברים אלה יפים מקל וחומר להקשרים פחות רשמיים שבהם נעשה שימוש במונח "רכוש משותף" (ראו עמ' 66 לפסק הדין). ודוק: אינני נדרש להכריע בשאלה אם הרכוש שבו הותר למערערים להשתמש הוא "רכוש משותף" במובנו המשפטי (לעניין זה ראו והשוו: ע"א 447/07 הלברשטיין נ' קולובסקי-גוברין (2010) (להלן: עניין הלברשטיין); ע"א 698/85 בן צור‎ ‎נ' ששון, פ"ד מא(3) 144 (1987)). התביעה שהוגשה לבית משפט קמא היא תביעה להכריז על כל חלקי הבניין (למעט יחידות הדיור, השטחים שהוצמדו אליהן והשטח המסחרי) כ"רכוש משותף". טענה זו נסמכת על הקונסטרוקציה המשפטית המתוארת לעיל, אשר לא הוכחה כלל ועיקר, ולפיכך היא נדחית. 11. התנהלותו של עו"ד קונדה: המערערים חזרו וטענו לפגמים שנפלו בהתנהלותו של קונדה. ברם, בית משפט קמא נדרש לכך בהרחבה ודחה את הטענות (עמ' 23-11 לפסק הדין). במישור המשפטי נקבע כי קונדה לא הפר חובת נאמנות כלפי הדיירים [במאמר מוסגר אעיר כי ספק אם ראוי היה להסתמך על קביעות שנכללו בפסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום, ובו נתקבלה תביעת לשון הרע שהגיש עו"ד קונדה נגד עו"ד משה לוי, שהוא אחד מחברי ועד הפעולה העומדים מאחורי הגשת התביעה מושא דיוננו (פסק דין מיום 29.6.2014 בת"א 12874-08, השופטת ר' פינצ'וק-אלט), אך בית משפט קמא הוסיף והבהיר כי אותן קביעות הוכחו כנכונות גם במסגרת ההליך הנוכחי (עמ' 16)]. במישור העובדתי נקבע, גם על סמך התרשמות מן העדים, כי עסקת המכר נחתמה לאחר התמחרות תקינה. כידוע, אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מסוג זה, ולא מצאתי בטענותיהם של המערערים עילה לחרוג מן הכלל. יתר על כן, גם אם הייתי מקבל את הטענה כי קונדה הפר חובת אמון כלפי הדיירים (ויובהר כי איני רומז לכך), לא ברור מהי ההשפעה שיש לכך על תוקפה של עסקת המכר; וגם אילו עסקת המכר היתה מתבטלת, עדיין אין בכך כדי להקנות למערערים זכויות ב"רכוש המשותף". 12. הגדרת הבניין כ"בית משותף": חוק המקרקעין מבחין בין בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים לבין בית שלא נרשם בפנקס. פרק ו לחוק חל על בית שנרשם כבית משותף (ראו הגדרה בסעיף 52 לחוק), ופרק ו1 חל על "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף" (סעיף 77א לחוק, וראו יהושע ויסמן דיני קניין: בעלות ושיתוף 527-522 (1997) (להלן: ויסמן)). בהינתן שבניין מנדרין אינו רשום כבית משותף, אין חולק כי הוראות פרק ו לחוק המקרקעין אינן חלות. אינני רואה להרחיב את הדיון בסוגיה זו, משום שגם אם ראוי להחיל את ההוראות הקבועות בפרק ו1 לחוק, הן אינן מסייעות להכרעה בהליך הנוכחי. כפי שהובהר בעניין הלברשטיין: "פרק ו1 לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית שאינו משותף, אך אינו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה" (בפסקה 6 והאסמכתאות שם). עוד בהקשר זה אציין כי בתביעה שהוגשה על ידי חוכרים של יחידות דיור בבניין בפני המפקח על בתים משותפים, נקבע בפסק דינו של המפקח (מיום 2.2.2017) כי פרק ו1 לחוק המקרקעין אינו חל על הבניין ואין רכוש משותף. בנוסף, סביר להניח כי המערערים מודעים לקשיים העומדים בפני רצונם לרשום את הבניין כבית משותף. בסעיף 11ג להסכם החכירה נאמר כי "החוכר לא יהיה רשאי לבקש במישרין או בעקיפין לרשום את הבית המשותף והוא מוותר על זכות ככל שתהיה לו בקשר לכך". תניה זו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 143(א) לחוק המקרקעין: "צו לרישום בית בפנקס יינתן על ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית; בדירה המוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות צריך שהבקשה תוגש גם על ידי המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות" (ראו גם ויסמן, 367; מיגל דויטש קניין – כרך א 670-669 (1997)). 13. עסקת המכר: המערערים טענו כי עסקת המכר בין אזורים לבין קניוני הים נסובה רק על השטח המסחרי בבניין ולא כללה את הרכוש המשותף. הרלוונטיות של טענה זו היא מוגבלת, מפני שבאופן פורמלי, גם אם אזורים לא מכרה את מלוא זכויותיה, הן אינן שייכות למערערים אלא נותרו בידה. לכן, גם אם הטענה היתה מוכחת, לכל היותר ניתן היה למצוא בה אינדיקציה ראייתית לכך שאזורים "ויתרה" זה מכבר על זכויותיה ברכוש המשותף. מכל מקום, נציגים משני הצדדים לעסקת המכר העידו בבית המשפט והבהירו בעדותם כי העסקה כללה את כל המקרקעין (למעט היחידות המוחכרות) ולא רק את השטח המסחרי (עמ' 105 ו-118 לפרוטוקול מיום 12.11.2014; עמ' 7, 53, 59 ו-113 לפרוטוקול מיום 25.1.2014). בית המשפט קמא דן בטענותיהם של המערערים בהרחבה, ובקביעותיו העובדתיות נדחו הטענות לגבי היקפה של עסקת המכר (בין היתר, ראו עמ' 29 ו-31 לפסק הדין). בהינתן שהמערערים אינם צד לעסקה ובהינתן שהרישום בלשכת רישום המקרקעין ולפיו כל השטח הועבר על שמה של קניוני הים עולה בקנה אחד עם העדויות, התקשיתי למצוא עילה להתערבות בקביעות העובדתיות. בהקשר זה אציין כי במסגרת ההליך שהתנהל בבית משפט קמא, נדחתה בקשתם של המערערים לחשוף את הסכם עסקת המכר. המערערים ביקשו לערער על החלטה זו, ובהחלטתי מיום 11.9.2014 דחיתי את הבקשה, בהיעדר עילה להתערבות בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית (רע"א 4487/14). הגשת המסמך נדונה גם במסגרת פסק הדין (עמ' 26-25 לפסק הדין) ועלתה גם בערעור, אך איני סבור כי יש בכך כדי להועיל למערערים. גם אם ניתן היה לקבל החלטה אחרת לעניין גילוי המסמך, הרי שטענותיהם של המערערים בערכאה קמא התמקדו בעיקר בגובה התמורה שנקבעה בהסכם, אך נתון זה אינו יכול להוביל למסקנה ברורה לגבי היקף העסקה. אגב כך ראוי להזכיר את קביעתו של בית משפט קמא כי "המחיר בו נמכרו 'המקרקעין' הוא המחיר המרבי אותו ניתן היה לקבל על 'מקרקעין' אלה בעת מכירתם" (עמ' 23 לפסק הדין; ההדגשה במקור). 14. לקראת סיום, אומר כי לא מצאתי ממש בטענותיהם של המערערים כנגד אופן ניהול ההליך. בגדרם של סדרי הדין, נתונה לערכאה המבררת סמכות ואחריות לנהל את הדיון באופן יעיל לצורך בירור המחלוקות וסיום הסכסוך המשפטי. אציין כי בית המשפט קמא פעל על פי המסלול העיקרי המותווה בתקנה 164 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקסד"א) ושמע את עדויות הצדדים כסדרן - חקירה ראשית, חקירה שכנגד וחקירה חוזרת. כשלעצמי, אני סבור כי במקרה דנן, בהתחשב בכך שההתדיינות נסמכת בעיקרה על מסמכים, ובהינתן טיב התביעה והיקפה, עדיף היה להקדים ולהורות על הגשת החקירה הראשית בתצהיר כאמור בתקנה 168(א) לתקסד"א. אולם עניין זה מסור לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית, ואין בכך עילה להתערבות ערכאת הערעור. מצאתי לנכון להזכיר את הדרך בה הלך בית משפט קמא במקרה דנן, על מנת להזכיר את אשר דומה כי נשתכח לעיתים מהערכאות הדיוניות. תצהירי עדות ראשית אינם ברירת המחדל ואינם מתחייבים בכל התדיינות, ומקום בו יש חשיבות בעיקר לשמיעת עדויות הצדדים, ראוי לחזור לדרך המלך הקבועה בתקנה 164 לתקסד"א. מכל מקום, במקרה דנא, לא מצאתי כי בית משפט קמא חרג מסדרי הדין, ולא שוכנעתי כי נפגעה זכותם של המערערים לפרוש את עמדתם המשפטית כנדרש לצורך הכרעה בהליך. הדברים יפים בפרט נוכח העובדה שרוב טענותיהם של המערערים נוגעות לנושאים הנתונים לשיקול דעתו הרחב של בית המשפט: קציבת משך הדיונים, תיחום החקירות הנגדיות והגדרת היקף הסיכומים. 15. ולבסוף, לעניין הוצאות המשפט. ברי כי הסכום שנפסק לטובת קונדה וקניוני הים – 557,271 ₪ – הוא על הצד הגבוה, ובמבט ראשון אף נראה מופרז. כמעט כל הסכום הוגדר כשכר טרחה על סמך הסכם שהציגו המשיבים, והמערערים טענו גם נגד אמינותו של הסכם זה. כידוע, רק במקרים חריגים מגיעה ערכאת הערעור להתערב בהוצאות שנפסקו על-ידי הערכה הדיונית (מן העת האחרונה ראו ע"א 1176/17 לחוביץ נחמיה בע"מ נ' הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ, בפסקה 4 (18.2.2018)). חככתי בדעתי אם המקרה דנא נכנס בגדרם של אותם מקרים חריגים, ואני נוטה לדעה כי אכן כך. זאת, בעיקר בשים לב להיקף דיוני ההוכחות שהתקיימו. בתוך כך נתתי דעתי גם לשכר הטרחה שנפסק לזכות המשיבים 4-3 (135,050 ₪), ולא נעלמו מעיניי ההבדלים בינם לבין המשיבים 2-1 כצדדים להליך. בסופו של דבר, ולאחר התחשבות ניכרת בסכום שנקבע על-פי שיקול דעתה של הערכאה הדיונית, ראיתי להעמיד את הסכום שייפסק לטובת המשיבים 2-1 כשכר טרחת עו"ד והוצאות משפט על 400,000 ₪, חלף הסכום שנקבע בפסק הדין. 16. סוף דבר: אציע לחבריי לדחות את הערעור, בכפוף להתערבות בעניין ההוצאות שנפסקו לטובת המשיבים 2-1, אשר יעמדו על סך של 400,000 ₪ חלף הסכום שנקבע בפסק הדין מושא הערעור. בנוסף, המערערים ישאו בהוצאות הערעור דנא בסך 15,000 ₪ לטובת המשיבים 2-1 וסכום זהה לטובת המשיבים 4-3. ש ו פ ט השופט א' שהם: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏ט"ו באייר התשע"ח (‏30.4.2018). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 17020500_E14.doc עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il