החלטה בתיק רע"א 1924/16 בבית המשפט העליון רע"א 1924/16 לפני: כבוד השופט י' דנציגר המבקשים: 1. עבדאללה אבו ג'אנם 2. נורה אבו גאנם נ ג ד המשיבות: 1. נכסי רמלה 3 בע"מ 2. רשות הפיתוח בקשת רשות ערעור על שתי החלטות של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 09.02.2016 בת"א 25438-07-15 שניתנו ביום 9.2.2016 על ידי כבוד השופטת ח' קיציס בשם המבקשים: עו"ד דורג'אם סייף בשם המשיבה 1: עו"ד עופר שפירא; עו"ד יעל חסיד בשם המשיבה 2: עו"ד שמרית גולן פסק-דין לפנַי בקשת רשות ערעור על שתי החלטות של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בת"א 25438-07-15, שניתנו ביום 9.2.2016 על ידי השופטת ח' קיציס. הבקשה עוסקת במרכזה בשאלת הסמכות העניינית לדון בתביעה לפירוק שיתוף זכויות במקרקעין. עובדות 1. עסקינן במגרש 104, חלקה 3, גוש 4342, בעיר רמלה (להלן: המקרקעין). כפי שיפורט, המשיבה 1 (להלן: נכסי רמלה) והמשיבה 2 (להלן: רשות הפיתוח), רשומות כבעלות זכויות במקרקעין. למבקשים (להלן: אבו-ג'אנם) זכות להירשם כבעלי זכויות בחלק בלתי מסוים מתוך חלקה של רשות הפיתוח במקרקעין. 2. ביום 3.5.1998 פורסמה למתן תוקף התכנית הכללית החלה על המקרקעין. התכנית הורתה על איחוד וחלוקה של המקרקעין ללא הסכמת הבעלים. בטבלת ההקצאות והאיזון שצורפה לתכנית נרשמה חלקה 3 כיחידה אחת, ובה חמישה תתי-חלקה. תתי החלקה נרשמו באופן נפרד על שם מספר גורמים, ביניהם נכסי רמלה ורשות הפיתוח. התכנית הכללית יצרה בתחומה גם חלוקה למגרשים, ואולם הבעלות על מגרש 104 מכוחה לא נרשמה בפנקס המקרקעין עד למועד זה. 3. ביום 28.10.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת ביחס למקרקעין. התכנית הוגשה על ידי נכסי רמלה, ובמסגרתה צוינו נכסי רמלה ורשות הפיתוח כבעלות זכויות במגרש 104. בנוסף, התכנית כללה הוראות בדבר חלוקה פנימית של מגרש 104 לשלושה מגרשי משנה, והזכויות במגרשים יוחדו כך שנקבע כי מגרש 104/1 יהיה בבעלות משותפת, מגרש 104/2 יהיה בבעלות רשות הפיתוח ומגרש 104/3 יהיה בבעלות נכסי רמלה. חלוקה פנימית זו התבססה על הסכמה בין רשות הפיתוח לבין נכסי רמלה. כאמור לעיל, הבעלות על מגרש 104 לא נרשמה עד למועד זה בפנקסי המקרקעין, וממילא גם החלוקה הפנימית המוסכמת לא נרשמה. 4. ביום 8.1.2015, במסגרת הליך משפטי קודם שהתנהל בין הצדדים בת"א 55726-11-12 (מחוזי מרכז-לוד), נדחתה תביעת אבו-ג'אנם לבעלות על שטח מסוים הממוקם במגרש 104/3. יחד עם זאת, נקבע כי לאבו-ג'אנם ישנן זכויות לגבי חלק בלתי מסוים מהמקרקעין, בהתאם לקביעה שיפוטית קודמת. בפסק הדין נקבע בנוסף, כי ההסכמות שאליהן הגיעו רשות הפיתוח ונכסי רמלה לעניין ייחוד הזכויות במגרשי המשנה, אינן מחייבות צדדים שלישיים (לרבות אבו-ג'אנם), וזאת משום שהחלוקה טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין, והזכויות הנטענות הן "זכויות במושע". 5. על רקע זה הגישה נכסי רמלה תביעה לבית המשפט המחוזי, לפירוק השיתוף במקרקעין. הסעדים שהתבקשו בכתב התביעה, הם, בין היתר, הבאים: "א. להורות על פירוק שיתוף בין התובעת [נכסי רמלה –י.ד] לבין נתבעת 1 [רשות הפיתוח –י.ד]... אשר הינן הבעלים במשותף (בחלוקה של 63.5% ו-37.5%, בהתאמה) של מגרשי המשנה 2 ו-3 במגרש 104, המהווים חלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 4342... ב. להורות כי פירוק השיתוף יתבצע בדרך של חלוקה בעין של זכויות הבעלים במגרשי המשנה... ג. להצהיר כי הזכויות האובליגטוריות של הנתבעים 3-2 בחלק מחלקה 3, ככל שקיימות להם מול רשות הפיתוח, ייכללו בחלקים המצויים בבעלות רשות הפיתוח בחלקה 3...". 6. בסמוך לאחר הגשת התביעה טענו אבו-ג'אנם כי לבית המשפט המחוזי אין סמכות עניינית לדון בתביעה, משום שהסמכות לדון בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין מסורה לבית משפט השלום. ביום 9.2.2016 דחה בית המשפט את הטענה, בקבעו כך: "המדובר בתביעה לפירוק שיתוף בזכויות בנכס מקרקעין מכוח הוראות חוק המטלטלין ושאלת הסמכות תוכרע על פי שווי הזכויות. לענייננו, טוענת התובעת כי שווי הזכויות הינו כ-16 מיליון ₪ ובהעדר ראיה לסתור מטעם הנתבעים 3-2 יש לקבל את טענה זו ועל כן הסמכות הינה לבית משפט זה". 7. בהחלטה נוספת מאותו היום דחה בית המשפט המחוזי גם את טענת אבו-ג'אנם כי יש לצרף לתביעה בעלי זכויות נוספים, הרשומים בנסח הטאבו כבעלים של חלקה 3, בקבעו כי לבעלי הזכויות הנטענים אין זיקה למגרש 104. כלפי שתי ההחלטות הגישו אבו-ג'אנם את בקשת רשות הערעור דנא. אבו-ג'אנם שבים על טענותיהם לעניין הסמכות העניינית והצורך לצרף בעלי דין נוספים לתביעה. רשות הפיתוח סבורה אף היא כי נפלה טעות בהחלטה לגבי הסמכות העניינית, וביקשה להותיר את ההחלטה בבקשת רשות הערעור לשיקול דעתו של בית המשפט. נכסי רמלה מתנגדת לבקשה. דיון והכרעה 8. נוכח החשיבות להליך בהחלטת בית המשפט המחוזי לעניין הסמכות העניינית, והצורך להכריע בה כבר בשלב דיוני זה, ניתנת בזאת לאבו-ג'אנם רשות לערער לגביה [סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, (להלן: חוק בתי המשפט או החוק). כן ראו: חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 200 (מהדורה שלישית, 2012)]. עם זאת, כפי שיפורט, דין הערעור לגבי טענה זו להידחות. אשר לבקשת הרשות לערער על ההחלטה בעניין צירוף בעלי דין נוספים – איני נעתר לה, ואוסיף בקצרה בעניין זה בהמשך. למי הסמכות העניינית לדון בתביעה? 9. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט קובע את חלוקת הסמכויות בין בית המשפט השלום לבין בית משפט המחוזי בענייני מקרקעין, כדלקמן: 51. (א) בית משפט שלום ידון באלה: [...] (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין; 10. ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית נעשית על פי "מבחן הסעד" – הווי אומר: כאשר הסעד המבוקש בתביעה נוגע לחזקה, שימוש או חלוקה במקרקעין, הסמכות מסורה לבית משפט השלום; כאשר הסעד עוסק ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", הסמכות מסורה לבית המשפט המחוזי [ראו: רע"א 4890/15 אלוש נ' עירית טבריה, פסקה 5 (31.12.2015), (להלן: עניין אלוש), והאסמכתאות המפורטות שם]. 11. לאחרונה קבע השופט נ' הנדל כי במסגרת "מבחן הסעד" בתביעות מקרקעין, יש לבחון גם "האם הדיון בסעד המבוקש משמעו הכרעה באשר להתחייבות להעברת זכויות קנייניות או שמא מדובר בזכויות חוזיות בלבד" [עניין אלוש, פסקה 7]. לפי השופט הנדל, תביעות שעניינן בזכויות חוזיות בלבד לא תיכנסנה לגדר סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, והסמכות העניינית לגביהן תיקבע לפי שווי הזכויות. נדרש לבחון אפוא, במבט צופה פני עתיד, מה תהא המשמעות האופרטיבית של מתן הסעד המבוקש בתביעה? – אם המשמעות תהא אכיפת זכות קניינית, כדוגמת הוראה על רישום בעלות, חכירה או חלוקה בפנקסי המקרקעין, אז הסמכות העניינית תיקבע לפי סעיף 51(א)(3) לחוק; אם המשמעות תהא העברת זכויות חוזיות בלבד, ללא כל הוראה "קניינית" אופרטיבית, למשל כאשר לא ניתן לרשום את הזכויות, אזי הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשווי הסעד. ראוי לציין כי דברי השופט הנדל נאמרו בהתייחס לאמור בסיפא בסעיף 51(א)(3) לחוק, ואולם על פניו הם חלים גם לעניין הרישא של הסעיף. 12. בענייננו, הזכויות הרשומות-הקנייניות של נכסי רמלה במקרקעין הן זכויות במושע, לגבי חלקה 3 בכללותה בלבד. לעומת זאת, וזהו העיקר, החלוקה התכנונית בין נכסי רמלה לבין רשות הפיתוח בנוגע למגרש 104, טרם עוגנה מבחינה קניינית. למעשה, הצדדים אינם חולקים על כך, והדבר עולה הן מכתב ההגנה שהגישה רשות הפיתוח לבית המשפט המחוזי (סעיף 2.1) והן מתשובת נכסי רמלה בהליך זה (פסקה 11). גם אם תתקבל תביעת נכסי רמלה, עדיין יהיה צורך בתכנית לרישום החלוקה, ובאישור המפקח לפיו החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. מתן הסעד המבוקש בתביעה לא יקנה אפוא לנכסי רמלה זכות קניינית כלשהי במגרשי המשנה, אלא, לכל היותר, זכות אובליגטורית In personam, התקפה במישור היחסים המשולש נכסי רמלה–רשות הפיתוח–אבו-ג'אנם. מסקנה זו נלמדת גם מכך שבתביעה לא התבקש סעד נגד רשויות התכנון או רשם המקרקעין, כדוגמת סעד שיורה להם להשלים את רישום הבעלות על מגרשי המשנה, וגורמים אלו כלל לא צורפו לתביעה. מסקנה זו מתיישבת גם עם טענת רשות הפיתוח, לפיה ממילא אין בתביעת נכסי רמלה כדי לחסוך בהליכי רישום כלשהם, ולכן אף ניתן לראות בה תביעה "מוקדמת" או "עוקפת" (פסקה 10 לתגובת רשות הפיתוח, וראו גם בהערתי שלהלן). לבסוף, מסקנה זו נלמדת גם מכך שתביעת נכסי רמלה הוגשה בהמשך לפסק הדין בת"א 55726-11-12, במידה רבה במטרה לעגן את ההסכמות שהושגו בינה לבין רשות הפיתוח, כך שיהא להן תוקף גם כלפי אבו-ג'אנם, לכשתבוא השעה. ובכן, משמתן הסעד המבוקש במקרה דנן אין מכריע באשר לזכויות קנייניות, משום שהזכויות במגרש 104 טרם נרשמו, וכמו כן הזכויות הקנייניות בחלקה 3 כלל אינן עומדות על הפרק, אין "מדובר בפועל בסעד הנוגע לזכות קניינית" [עניין אלוש, פסקה 7], ועל כן דומה כי צדק בית המשפט המחוזי בקבעו כי הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשווי התביעה. רשות הפיתוח טוענת אמנם כי אין לגזור גזירה שווה מעניין אלוש לענייננו, שכן לשיטתה המקרה דנן "עוסק בזכויות בעלות שאין מניעה לרשמן בפנקסי המקרקעין מכוח התכניות" (פסקה 23 לתגובתה). ואולם, התקשיתי לרדת לסוף דעתה בטענה זו, שהרי היא סותרת את טענתה האחרת לפיה אף אם יינתן הסעד המבוקש, הזכויות עודן תהיינה טעונות הליך רישום ואישורים, והרי ההכרעה בתביעה ממילא לא תחייב את הגורמים המאשרים. מכאן, מובן כי כל עוד לא ניתנו האישורים, לא ניתן להתייחס לזכויותיה של נכסי רמלה במגרשי המשנה כזכויות קנייניות, לצורך הסמכות העניינית. כאמור, טענה זו סותרת גם את עמדת רשות הפיתוח בכתב הגנתה בו צוין כי "החלוקה התכנונית המוסכמת בין הרשות לתובעת טרם עוגנה קניינית" (פסקה 2.1 לכתב ההגנה). 13. במאמר מוסגר אציין כי במסגרת בקשתם טענו אבו-ג'אנם כי ההתבססות על דברי השופט הנדל בעניין אלוש עומדת לכאורה בסתירה לעמדת השופט י' עמית, אותה הביע עוד בשבתו כשופט בית המשפט המחוזי בעניין שוייצר. נטען, כי לפי עמדת השופט עמית, יש לנתק את הדיון בסוגית הסמכות העניינית, שהיא שאלה דיונית, מסוגיות של משפט מהותי, וכי בהחלת מבחן הסעד ביחס לסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט אין צורך להתחשב בטיב הזכויות הנדונות – קנייניות או אובליגטוריות. כמאמר השופט עמית באותה הפרשה: "בענייני מקרקעין, מצא המחוקק לחלק את הסמכויות בין בתי המשפט לא לפי טיבם של המקרקעין (זכויות רשומות או זכויות אובליגטוריות) אלא לפי הסעדים... המבחן הוא מבחן הסעד ללא קשר אם התביעה היא לגבי מקרקעין רשומים או לגבי זכויות אובליגטוריות במקרקעין" [ה"פ (חיפה) 119/08 שוייצר נ' רפאל, פסקה 9 (6.7.2008)]. איני משוכנע שאכן קיימת "מחלוקת פוסקים" עקרונית בין השופטים הנדל ועמית בעניין זה, ואולם אף אם הייתי משתכנע בכך, לא היה מקום, בנסיבות המקרה, להיכנס לעובי הקורה ולהכריע במחלוקת זו במסגרת הסכסוך דנן. לצורך העניין, ראיתי לנכון להכריע בבקשה בהתבסס על החלטתו של השופט הנדל בעניין אלוש, ובשלב זה, איני מביע את עמדתי האישית לגבי המחלוקת הנטענת. כאן המקום להדגיש כי קביעותיהם של השופט הנדל ושל השופט עמית – כמו גם החלטתי זו – ניתנו בדן יחיד ואינן מהוות הלכה מחייבת, בהתאם לסעיף 20(ב) לחוק יסוד: השפיטה. 14. נוכח האמור, והיות שלא מצאתי מקום להתערב גם בקביעות לגבי שווי התביעה, הריני קובע כי הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי. יודגש כי איני מביע עמדה לגבי טענת רשות הפיתוח בנוגע ל"מסלול הנכון" שהיה על נכסי רמלה להלך בו בדרך לתוצאה המבוקשת על ידה. מובן, כי הסעד "האמתי" אליו מכוונת נכסי רמלה בסופו של דבר הינו סעד קנייני של רישום הבעלות על מגרשי המשנה. אכן, בנסיבות אלה נשאלת השאלה האם היה מקום להגיש תביעה ל"פירוק שיתוף" ולא להמתין לסיום הליכי הרישום. עם זאת, ניתן להניח כי בית המשפט המחוזי ייתן את דעתו לטענה זו, ויכריע בה כחוכמתו. בהליך שלפנינו, העוסק בשאלת הסמכות העניינית בלבד, לא ראיתי מקום להביע עמדה בנדון. הוספת צדדים נוספים להליך 15. כאמור לעיל, בעניין זה לא מצאתי לנכון ליתן לאבו-ג'אנם רשות לערער. אעיר למעלה מן הצורך כי איני סבור שנפל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי בעניין זה גם לגופו של עניין. הנימוק הוא אותו הנימוק שהובא בהחלטת בית המשפט, ולפיו לבעלי הזכויות האחרים שנטענו אין זיקה או טענה לגבי מגרש 104, לעומת אבו-ג'אנם. כפי שפורט לעיל, התביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי עניינה במגרש 104, ולא בחלקה 3 בכללותה, אשר הבעלות לגביה כלל אינה על הפרק. הערה טרם נעילה – לעניין חובת ההנמקה 16. לקראת סיום אעיר בקצרה כי צודקים אבו-ג'אנם בטענתם כי נפל פגם לעניין ההנמקה בהחלטות בית המשפט המחוזי, למצער באשר להחלטה העוסקת בסמכות העניינית. הטענות שהעלו הצדדים בעניין זה התייחסו לתשתית עובדתית לא פשוטה, וכמו כן קיימת פסיקה ספציפית – שאינה עשויה מקשה אחת (לפחות לפי הנטען) – הרלבנטית לניתוח המקרה. ניתן היה לצפות כי בנסיבות אלה תיפרש בהחלטה תשתית עובדתית ומשפטית מלאה, ואולם החלטת בית המשפט שבנדון לא נומקה באופן מספק. אמנם, לא היה בהעדר ההנמקה במקרה הנדון כדי להשפיע על תוצאת הבקשה דנא, שכן הכרעתו הסופית של בית המשפט המחוזי מקובלת עלַי; ואולם מטבע הדברים, הדבר הקשה במעט על יכולתי להעביר "ביקורת ערעורית" על ההחלטה. סוף דבר 17. נוכח כל האמור, הערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בעניין הסמכות העניינית נדחה, ובקשת רשות הערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בעניין צירוף הצדדים הנוספים להליך נדחית אף היא. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏י"ב בניסן התשע"ו (‏20.4.2016). ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 16019240_W04.doc חכ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il