GREEN PARK ITERNATIONAL INC נ. Alleyne Propeties Limited

פסק-דין בתיק רע"א 191/14 בבית המשפט העליון רע"א 191/14 לפני: כבוד השופטת א' חיות המבקשות: 1. GREEN PARK INTERNATIONAL INC 2. הקרן לגאולת קרקע תכנון ופיתוח ישובים בע"מ נ ג ד המשיבה: ALLEYNE PROPERTIES LIMITED בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 09.12.2013 בת.א. 23915-11-13 שניתנה על ידי כב' השופט אמנון כהן בשם המבקשות: עו"ד אלי כהן; עו"ד אוראל טהר-עזים בשם המשיבה: עו"ד שלמה גן-צבי פסק-דין לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט א' כהן) מיום 9.12.2013 ליתן צו מניעה זמני לפיו ייאסר על המבקשות לבצע דיספוזיציה במקרקעין הידועים כמתחם מ-22 המורכב ממגרשים 225-221 על פי תכנית בנין עיר שמספרה 210/8/1 בעיר מודיעין עילית (להלן: המקרקעין). 1. המבקשות החזיקו בזכויות במקרקעין ובמגרשים נוספים בעיר מודיעין עילית שהיו מיועדים לבניה של 307 יחידות דיור, וביום 26.9.2008 כרתו עם המשיבה הסכם לפיו ימכרו לה זכויות אלה תמורת סך של 30 מיליון ש"ח (להלן: הסכם המכר). המשיבה הקימה מבני מגורים בחלק מהמגרשים, אך בכל הנוגע למקרקעין ולמגרש נוסף שמספרו 216 נתקלה בבעיה שכן בחודש אפריל 2009 נתן מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון צו בדבר תפיסת מקרקעין לצורך הקמת תוואי גדר ההפרדה, וכן צו בדבר איסור בנייה והפסקת הבנייה במקרקעין, שהתפרשו על מגרשים אלה. תוקף הצווים הוארך מעת לעת. בעקבות כך, חתמו הצדדים ביום 2.7.2009 על "תוספת לחוזה מיום 26/9/08" בה הסכימו על מספר שינויים בהסכם המכר, ביניהם המרת מגרש 216 במקרקעין אחרים ועדכון גובה התמורה (להלן: התוספת להסכם המכר(. המבקשות ניהלו משא ומתן ארוך עם המדינה ועם הצבא להפשרת המקרקעין לבנייה ומשזה נכשל הגישו המבקשות ורוכשים נוספים של חלקות מקרקעין סמוכות תביעה נגד מדינת ישראל לפיצוי כספי כתוצאה מפעולות המדינה במקרקעין. המשיבה לא הייתה צד להליך זה, אשר הסתיים ביום 21.3.2013 בהסכם פשרה שעיקרו לענייננו הוא בהסכמה על הסרת צו איסור הבנייה מהמקרקעין (להלן: הסכם הפשרה). 2. ביום 4.11.2013 הודיעה המבקשת 1 למשיבה כי אף שהפשרה שאליה הגיעה עם רשויות המדינה והצבא מאפשרת את המשך הבניה במקרקעין, היא מובילה בד בבד להתייקרות עלויות הפיתוח ולשינוי תוכניות פרויקט הבניה כולו. בשל כך, המשיכה המבקשת 1 וציינה, ניהלו הצדדים משא ומתן שבוצע בחלקו גם באמצעות הליך גישור, אך זה הגיע למבוי סתום. אשר על כן, ומשהמשיבה לא שילמה, לטענתה, סכום כלשהו עבור הזכויות במקרקעין, אף שחלפה למעלה מחצי שנה מאז נכרת הסכם הפשרה, הודיעה המבקשת 1 למשיבה על ביטול הסכם המכר (להלן: הודעת הביטול). ביום 13.11.2013 הגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי בקשה לצו מניעה זמני, לאסור על המבקשות לבצע "כל התקשרות, עיסקה, התחייבות, שעבוד, וכל דיספוזיציה כיו"ב" במקרקעין עד למתן פסק דין בתביעה העיקרית. בהחלטתו מאותו המועד נתן בית המשפט המחוזי צו מניעה זמני במעמד צד אחד, וביום 17.11.2013 הגישה המשיבה את כתב תביעתה בו ביקשה להצהיר כי הסכם המכר תקף וכי כל עסקה שערכו המבקשות עם צדדים שלישיים בקשר למקרקעין מבוטלת. כמו כן עתרה המשיבה לאכיפת הסכם המכר ולמינוי בא-כוחה ככונס נכסים לביצוע הפעלות הקשורות בכך. 3. בהחלטתו מיום 9.12.2013, לאחר שקיים דיון בבקשה, קיבל בית המשפט המחוזי את הבקשה למתן צו מניעה זמני בקובעו כי הצו יוותר בתוקף עד להכרעה בתביעת המשיבה. נוכח הסמיכות בין מועד משלוח הודעת הביטול ומועד הגשת הבקשה לצו מניעה זמני דחה בית המשפט את טענת המבקשות לשיהוי והוא הוסיף וציין כי מבלי לקבוע מסמרות נראה לו בשלב זה כי המבקשות מנסות לחמוק מקיום הסכם המכר. בית המשפט לא מצא ממש בטענת המבקשות כי המשיבה הפרה את הסכם המכר בכך שלא שילמה את התמורה שהוסכמה, שכן על-פי התוספת להסכם המכר היא פטורה מלשלם עד שייקבע "התוואי הסופי של הגדר". בית המשפט הוסיף וציין כי המשיבה הצהירה בפניו שהיא מוכנה לשאת בעלויות הפיתוח של המקרקעין. אשר למאזן הנוחות קבע בית המשפט כי הוא נוטה לטובת המשיבה, שכן היא מייצגת 112 משפחות שהשקיעו כספן לבנות את ביתן במקרקעין ומנגד המבקשות הן בעלות אינטרס כספי בלבד. מן הטעמים הללו האריך בית המשפט המחוזי את תוקפו של צו המניעה הזמני עד תום ההליכים בתיק העיקרי, וזאת בתנאי שהמשיבה תמציא ערבות עצמית שלה ושל נציגהּ בארץ, וכן תפקיד ערבות בנקאית בסך של 5,000,000 ש"ח. 4. מכאן הבקשה שלפניי בה טוענות המבקשות כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי המשיבה מייצגת 112 רוכשי דירות, ולטענתן טענה כזו כלל לא הועלתה. אדרבה, טוענות המבקשות, המצהיר מטעם המשיבה, מר קופר, הבהיר מפורשות כי כל יחידות הדיור שמכרה המשיבה היו במגרשים אחרים. משכך טוענות המבקשות כי אין שחר לקביעה שמאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה שעה שנזקה הוא כספי בלבד, והן מוסיפות כי צפויים להן נזקים אדירים מצו המניעה שכן ביצוע עבודות הפיתוח בכלל האזור מותנה גם בפיתוח המקרקעין. כמו כן, טוענות המבקשות כי עיכוב בביצוע הבניה על המקרקעין עשוי להוביל לכך שככל שיהיו בעתיד נסיבות ביטחוניות חריגות רשויות הצבא ישובו ויאסרו על הבניה בהם, וכך ייגרם להן נזק בלתי הפיך. נוסף על כך טוענות המבקשות כי המשיבה השתהתה בהגשת הבקשה במשך שנים, שכן כבר בשנת 2010 הן פתחו במגעים לגיבוש הסכמות חדשות, משמובן היה כי הסכם המכר אינו רלוונטי עוד נוכח צו הפסקת הבניה. לטענת המבקשות, המשיבה הציגה בפניהן מצג שווא כי היא מקבלת את עמדתן וכי היה עליה לפנות לבית המשפט "בשלב מוקדם ככל הניתן", תחת התכתבות עם המבקשות בשנים שחלפו. כמו כן טוענות המבקשות כי התביעה נעדרת עילה כי עסקת המכר המקורית סוכלה ותוקפה פג, וכי לאחר כריתת הסכם הפשרה שונה מהותית אופי הממכר. לבסוף טוענות המבקשות כי המשיבה הפרה את הסכם המכר בהפרה יסודית בכך שלא שילמה את התמורה הנקובה בו. 5. המשיבה מתנגדת לבקשה בציינה כי המקרה דנן אינו מצדיק לחרוג מן ההלכה לפיה ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות הערכאה הדיונית שעניינן בסעדים זמניים. אשר למאזן הנוחות טוענת המשיבה כי אכן שגה בית המשפט המחוזי בקביעתו כי כבר גובשה קבוצת רוכשי הדירות ממנה, אך בכוונתה למכור את הדירות לרוכשים פוטנציאליים ועל כן היא סבורה שאי-הדיוק שנפל בהחלטת בית המשפט אינו בעל משמעות. על-פי המשיבה, המבקשות הן תאגידים למטרות רווח שכל כוונתן הוא להשיא את רווחיהן ואילו היא חברה המבקשת למכור דירות לציבור חסידי בויאן, אליו היא קשורה, בזול ככל הניתן. משכך, סבורה המשיבה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה. עוד טוענת המשיבה כי לא השתהתה בהגשת הבקשה כיוון שצו איסור הבנייה הוסר בחודש יוני 2013 וניסיונותיה ליישב את המחלוקת בדרכי שלום במשך מספר חודשים לאחר הסרתו אינם עולים כדי שיהוי. המשיבה מוסיפה שהואיל ומחירי המקרקעין במודיעין עילית האמירו, מנסות המבקשות לחמוק מקיום הסכם המכר ובהקשר זה היא דוחה את הטענה שהסכם המכר סוכל בציינה כי שני הצדדים ציפו שצו איסור הבניה מהמקרקעין יוסר. המשיבה דוחה את טענת המבקשות כי הפרה את החוזה באי תשלום התמורה, בציינה כי הסוגיה אינה נדרשת בשלב מקדמי זה וכן כי בית המשפט קמא דחה את הטענה כאמור. 6. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פיה, וזאת אף שהמשיבה מתנגדת לכך בטענה כי אם תינתן רשות ערעור ברצונה להגיש ערעור שכנגד בעניין גובה הערבות. כפי שניתן לראות ממסקנתי להלן, דיון בבקשה כבערעור לא יפגע בזכויותיה הדיוניות של המשיבה (תק' 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; רע"א 3762/11 עיזבון רחימי נ' חריזי (16.1.2012); רע"א 959/14 פלונית נ' פלוני (25.3.2014)). דין הערעור להתקבל. בית המשפט ייתן צו מניעה זמני אם הציג מבקש הסעד ראיות מהימנות לכאורה להוכחת תביעתו וכן אם נוכח כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש (ראו תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). בין התנאים הללו מתקיימת "מקבילית כוחות", כך שככל שעולה משקלו של אחד התנאים כך קטן משקלו של השני (ראו רע"א 3237/13 גילי ויואל עזריה בע"מ נ' החברה הכלכלית אשקלון בע"מ, פס' 9 (12.5.2013)). בענייננו, נימק בית המשפט המחוזי את קביעתו בדבר התקיימות תנאי מאזן הנוחות בכך שהמשיבה מייצגת 112 רוכשי דירות ואילו האינטרס של המבקשות הוא כלכלי בלבד. אולם, כעולה מטענות שני הצדדים שלפנינו, קביעה זו בטעות יסודה, והמשיבה לא מכרה ולו דירה אחת מבין אלה העתידות לקום על המקרקעין. שגיאה זו שומטת את הקרקע מתחת לקביעת בית המשפט המחוזי בעניין מאזן הנוחות, ומשמדובר בתנאי בלתו אין למתן צו מניעה זמני, הרי שלא ניתן להותיר את החלטתו של בית המשפט על כנה. אף אם נקבל את קביעת בית המשפט כי נראה לכאורה שהמבקשות מנסות להתחמק מקיום החוזה – ואינני רואה צורך להביע בכך כל דעה –קביעה זו לבדה אינה מצדיקה את "הקפאת" המקרקעין עד להכרעה בתביעה, וככל שמדובר בסכסוך כספי בין שני תאגידים עסקיים ייתכן שמוטב כי הסכסוך יוכרע על דרך של פסיקת סעד כספי. לצד זאת, יש לציין כי המשיבה טוענת שמאזן הנוחות נוטה לטובתה גם בהתעלם מקביעתו השגויה של בית המשפט המחוזי, וטענה זו טעונה בירור. על כן, אני סבורה כי מן הראוי לאפשר לבית המשפט המחוזי לשוב ולדון בבקשה למתן צו מניעה זמני תוך התייחסות למצב הדברים לאשורו, על מנת לבחון האם המשיבה הוכיחה שמאזן הנוחות נוטה לטובתה באופן המצדיק את הפגיעה הצפויה להיגרם למבקשות ולאחרים כתוצאה ממתן צו המניעה הזמני. זאת, בין היתר, בהתחשב בסיכוייה הלכאוריים של התביעה. 7. סיכומו של דבר, הערעור מתקבל. הדיון מוחזר אל בית המשפט המחוזי על מנת שידון מחדש בבקשת המשיבה לצו מניעה זמני ויחליט בה כאמור לעיל. בשלב זה מוארך צו המניעה הזמני שניתן בהחלטתו של בית המשפט המחוזי מיום 9.12.2013, עד ליום 1.5.2014. אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏כ"ט באדר ב התשע"ד (‏31.3.2014). ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 14001910_V02.doc גק מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il