אברהם שנרך נ. נועם פלס

פסק-דין בתיק ע"א 1858/05 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1858/05 בפני: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופט ד' חשין המערער: אברהם שנרך נ ג ד המשיבים: 1. נועם פלס 2. לילך פלס 3. אליאסף רובינזון 4. רות פפרמן 5. עו"ד זאב ברא"ז 6. ניצה ברא"ז 7. לימור פורת 8. בנימין קוצ'י ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א-יפו מיום 11.1.05 בע"א 3344/98 שניתן על ידי כבוד השופטת ר' שרון-לבהר תאריך הישיבה: כ"א בטבת תשס"ז (11.1.07) בשם המערער: עו"ד ל' בראון בשם המשיבים 4-3: עו"ד מ' בניאן בשם המשיבים 6-5: עו"ד מ' הרפז פסק-דין השופט ד' חשין: 1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת לבהר שרון) בת"א 3344/98 מיום 11.1.2005, בגדרו הורה בית המשפט על פירוק שיתוף בבניין מגורים בדרך של רישום בית משותף. בפסק הדין קבע בית המשפט כי לשנרך (להלן גם – המערער) אין כל זכויות בבניין ובגגו, והורה לו לפנות את הבניין. 2. בשנת 1950 נוסדה חברת המניות "נווה קוק 24 בע"מ" (להלן – החברה), שפעולתה הוסדרה על ידי תקנון החברה (להלן – התקנון). רכושה של החברה הוא בניין מגורים ברחוב הרב קוק 24 בתל אביב (להלן – הבניין), שנבנה על ידה. בבניין ישנן שלוש קומות, א'-ג', שבכל אחת מהן דירת מגורים אחת; קומת קרקע שבה דירה נוספת, קטנה יותר, וגג שבו חדר כביסה. לחברה היו שלושה בעלי מניות, שייסדו את החברה ובנו את הבניין – גלזמן, טייגמן והלפרין (להלן גם - המייסדים). באסיפה כללית שלא מן המניין מיום 2.1.1952 התקבלה החלטה מיוחדת, אשר קבעה את סוגי מניות החברה וחלוקתן. מניות סוג 1 – הדירה בקומה א' בבניין, מניות סוג 2 – הדירה בקומה ב', מניות סוג 3 – הדירה בקומה ג', מניות סוג 4 – גג הבניין, מניות סוג 5 – קומת הקרקע, ומניות הנהלה - המתייחסות לזכויות הניהול בבניין. כל אחד מן המייסדים קיבל 3 מניות המשקפות דירת מגורים אחת (גלזמן – סוג 1, טייגמן – סוג 2, והלפרין – סוג 3), מניה אחת (מתוך שלוש שחולקו) מסוג 4, ומניה אחת (מתוך שלוש שחולקו) מסוג 5, כך שלכל אחד מן השלושה היה למעשה דירת מגורים אחת, שליש מהזכויות בגג ושליש מהזכויות בקומת הקרקע. כן קיבל כל אחד מן המייסדים מניית ניהול אחת (מתוך שלוש שחולקו). באותה החלטה נקבע (על ידי הוספת סעיף 18ג לתקנון) כי לא תתאפשר העברת מניית הנהלה בלא רכישת אחת מן המניות מסוגי המניות האחרים (5-1), וכן להיפך – לא תתאפשר העברת אחת מן המניות מסוגים 5-1 בלא לרכוש עימה מניית הנהלה. בגדר הקדמת המאוחר אציין כאן, כי מאחר שבמהלך השנים התנהל הבניין ככל בניין רב דירות המנוהל כבית משותף, ולחברה לא הייתה פעילות בכל תחום אחר, הפסיקו המייסדים לשלם את האגרה השנתית ולהגיש דו"חות שנתיים לרשם החברות. כתוצאה מכך, נכנסה החברה בשנת 1991 להליך של מחיקה, עד שנמחקה מהרישום במרץ 1995, אך בהמשך הוחזרה החברה לפנקס החברות בפברואר 1996, במהלך שעוד אדרש אליו. 3. בחלוף השנים, החליטו שניים משלושת המייסדים למכור את דירתם. כך, ביום 27.10.1980 נערך הסכם בין הלפרין לבין ברושי, לפיו חכרה ברושי מהלפרין את הדירה בקומה ג' לתקופה של 999 שנים. 14 שנים מאוחר יותר, ביום 15.6.1994, חתמו הלפרין על חוזה נוסף, הפעם עם פורת (היא המשיבה הפורמלית 7 לפנינו). במסגרת חוזה זה (בו צוין כי "הלפרין מכרו את זכויותיהם בדירה בקומה השלישית ביום 27.10.1980 ..."), מכרו הלפרין לפורת את מה שבית משפט קמא הגדיר כ"שארית זכויותיו" (פיסקה 9 לפסק הדין). להשלמת התמונה ביחס לדירה זו, אוסיף, כי ביום 10.12.1995 רכשו בני הזוג פלס (המשיבים 1 ו-2 לפנינו) את הדירה מברושי. לפלס לא הועברו מניות בחברה, שכזכור כבר הייתה מחוקה באותה העת, אך נרשמה על שמם זכות חכירה ל-999 שנה. הליך דומה למדי אירע ביחס לדירתו של טייגמן. ביום 10.11.1989 נערך הסכם בין טייגמן לקנטור, לפיו חכרה קנטור את הדירה בקומה ב' לתקופה של 999 שנה. במסגרת ההסכם העביר טייגמן לקנטור שלוש מניות מסוג 2 (המתייחסות לדירה בקומה ב'), וכן מניית הנהלה אחת. כעבור חמש שנים, ביום 18.7.1994, מכר טייגמן לעו"ד זאב ברא"ז ורעייתו (הם המשיבים הפורמליים 5 ו-6 שלפנינו והוריה של המשיבה הפורמלית 7, פורת) את יתרת מניותיו בחברה (פיסקה 10 לפסק הדין). ביום 20.10.1996 מכרה קנטור את הדירה בקומה ב' לבני הזוג רובינזון–פפרמן, המשיבים 3 ו-4 שלפנינו (להלן – רובינזון). ברכישה זו קנו רובינזון, לצד הדירה, גם מניית הנהלה. אשר לדירה השלישית (קומה א'), זו נשארה ברשותם של גלזמן. ביום 5.12.1995 מכרה גב' גלזמן לשנרך (הוא המערער) מנייה אחת מסוג 4 (המתייחסת לגג), ומניה אחת מסוג 5 (המתייחסת לקומת הקרקע). למכירה זו קדם הסכם מיום 30.11.1995, שנחתם בין שנרך לברא"ז ופורת (מכאן ולהבא גם – קבוצת שנרך), ובו התחייב שנרך לקנות מניות אלו של גלזמן, ולשפץ ולבנות שתי יחידות בקומת הקרקע ויחידה אחת בגג. בשלב זה היו, לכאורה, בידי קבוצת שנרך שלוש מניות מסוג 4 (כל הגג), שלוש מניות מסוג 5 (כל קומת הקרקע) ומניית הנהלה אחת. ברא"ז ופורת הגישו לבית המשפט המחוזי בירושלים בקשה לחדש את רישום החברה, וזו אושרה (פברואר 1996). באוקטובר 1996 כונסה אסיפה מיוחדת של החברה, בה נכחו יחידי קבוצת שנרך, קנטור וגלזמן. באסיפה הוחלט על שינוי סעיפים בתקנון, ובין היתר, סעיף 18 בוטל (כולל סעיף 18ג' שהוזכר לעיל), וסעיף 19 הוחלף בסעיף המתיר העברת מניות בחברה ללא הגבלה. בספטמבר 1997 מכרה קבוצת שנרך את כל זכויותיהם בדירה בקומת הקרקע של הבניין, לרבות זכויותיהם בחצר הבניין, לסטויקה כרמן (להלן – סטויקה). 4. בשנת 1998 הגישו פלס ורובינזון (המשיבים 4-1; להלן - המשיבים) לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תביעה נגד שנרך, פורת, ברא"ז ואדם נוסף בשם קוצי (המשיב הפורמלי 8 שלפנינו), שטען לדיירות מוגנת במקלט של הבניין. לטענת המשיבים, קבוצת שנרך פעלה במשותף, בניגוד להוראות התקנון, כדי לרכוש מבעלי הדירות את "שארית המניות". עוד טענו המשיבים, כי קבוצת שנרך השתלטה – בכוח וללא כל זכות – על שטח החצר האחורית של הבניין, מנעו מהדיירים גישה אליה וסיפחוה לדירה בקומת הקרקע, וכן השתלטה על שטח הגג, חסמה את הכניסה לגג ומנעה מהדיירים את השימוש בגג ובחדר הכביסה. המשיבים ביקשו מבית המשפט לקבוע כי לקבוצת שנרך ולקוצי אין כל זכויות ברכוש המשותף. כן ביקשו לרשום את הבניין כבית משותף, על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, באופן שלבעלי הזכויות הנוכחיות בדירות נתונות מלוא הזכויות ברכוש המשותף, כפי שהיה למייסדים. 5. בשנת 2003 הגיעו המשיבים להסכם פשרה עם סטויקה, שקיבל תוקף של פסק דין. במסגרת ההסכם הכירו המשיבים בכך שסטויקה זכאית להירשם כבעלת מלוא הזכויות בדירה בקומת הקרקע. זאת, לצד הקביעה כי לסטויקה אין כל זכויות עודפות או מיוחדות בחצר האחורית. כמו כן, במהלך הדיון, הגיעו כל הצדדים להסכמה כי השיתוף בבניין יפורק על ידי רישומו כבית משותף, וכי הפירוק ייעשה על ידי כונס נכסים לאחר קביעת זכויות הצדדים בבניין על פי פסק הדין. בהמשך, במאי 2004, התחייבו פורת וברא"ז להעביר לשנרך את כל זכויותיהם בבניין והסכימו להפוך לנתבעים פורמליים. אף המשיבים הסכימו לכך. משכך, הפכו ברא"ז ופורת לנתבעים פורמליים ותצהיריהם נמשכו מהתיק, מבלי שנקראו להעיד על ידי מי מבעלי הדין. 6. בפסק דינו קבע בית משפט קמא כי "כוונת המייסדים בשעת ההתאגדות הייתה להקים בית בשיתוף מלא, כאשר לכל דייר זכות בדירה אחת וזכויות משותפות ושוות בשאר הבניין, שהוא למעשה הרכוש המשותף" (פיסקה 29). עוד קבע, כי כוונת המייסדים – הלפרין, במכירתו לברושי, וטייגמן במכירתו לקנטור – הייתה למכור את מלוא זכיותיהם בדירה, ולא הייתה להם כוונה להותיר בבעלותם זכויות כלשהן ברכוש המשותף בבניין. ממילא, לא שיירו בידיהם כל "זכויות עודפות", כך שההסכמים שערכו עם פורת (הלפרין) ועם ברא"ז (טייגמן) בטלים מעיקרם. אף באשר להסכם של גלזמן עם שנרך, קבע בית המשפט כי הוא בטל, בהיותו מנוגד לתקנון בכמה וכמה עניינים – אי מתן זכות סירוב ראשונה לבעלי המניות האחרים, הנהלת החברה לא נתנה את אישורה למכירה, ולא נרכשה מניית הנהלה בצמוד לרכישת מניות מסוג 4 ו-5. לאור כל אלה, פסק בית המשפט כי לשנרך אין כל זכויות בבניין ובגג, והורה על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לחלוקת הזכויות דלהלן: הדירה בקומה א' – יורשי גלזמן, הדירה בקומה ב' – רובינזון, הדירה בקומה ג' – פלס, והדירה בקומת הקרקע - סטויקה. בית המשפט הורה עוד כי כל יתר הרכוש שאינו בגדר דירות בבניין (לרבות הגג, המקלט, המחסנים, החצרות ועוד) יהווה רכוש משותף. 7. על פסק הדין ערערו הן בני הזוג ברא"ז ובתם פורת (ע"א 1849/05) והן שנרך (ע"א 1858/05). במהלך הדיון לפנינו, חזרו בהם הראשונים מערעורם, והוא נמחק. נותר אפוא לדון אך בערעורו של שנרך. המערער טוען כי המחלוקת בין הצדדים עניינה אך ורק בפרשנותם של מסמכי החברה (התזכיר, התקנון וההחלטה המיוחדת). לטענתו, קביעותיו של בית המשפט בדבר "כוונת המייסדים", עומדות בניגוד מוחלט למסמכים אלו, כמו גם לכתוב בחוזים מאוחרים יותר שהמייסדים היו שותפים להם. כן הוא טוען כי אף המשיבים, בכתב תביעתם, הכירו בזכויותיו הקנייניות בגג. המערער מבקש כי נקבע שהוא בעל זכות ההחזקה הייחודית בדירה בקומה ג', בגג, בקרקע, וכן כי הוא הבעלים של מניית הנהלה אחת. המשיבים תומכים יתדותיהם בקביעותיו של בית משפט קמא וטוענים כי הערעור מופנה כלפי "קביעות עובדתיות מובהקות" של הערכאה הדיונית, שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן. עוד טוענים המשיבים, כי בעת הגשת תביעתם היה בידיהם אך מעט מן החומר הרלוונטי, שהיה בידי המערער ושותפיו, חומר שהתגלה טיפין טיפין במהלך המשפט, אחר "אינספור ישיבות, דיונים וצווים". כן מפנים המשיבים להסכמה הדיונית אליה הגיעו כל הצדדים, ולפיה פירוק הבניין יהיה על דרך רישומו כבית משותף, לאחר קביעת זכויות הצדדים על פי פסק הדין. 8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. בפסק דינו המפורט והמנומק בחן בית משפט קמא את כל המסמכים הנוגעים לענייננו, החל מאלו שנערכו על ידי מייסדי החברה בראשית דרכה, בשנות החמישים, וכלה בהסכמים המאוחרים ביותר, שנחתמו בשנות התשעים. לאחר שבחן את כלל המסמכים, בא בית המשפט למסקנתו בדבר כוונת המייסדים. לאור מסקנה זו, פירש את ההסכמים השונים וקבע את תקפותם או בטלותם של הסכמים אלו ואחרים. לא מצאתי כי נפלה טעות בקביעות אלו של בית המשפט, או במסקנה שביסודן. 9. איתור כוונת המייסדים במקרה דנן, וכן פרשנותם של ההסכמים השונים שנעשו במקרה שלפנינו, תלויים למעשה בפרשנותו של סעיף אחד בתקנון החברה, הוא סעיף 18ג, שהוסף לתקנון בהחלטה המיוחדת מיום 2.1.1952. וזו לשונו של הסעיף: "18ג. מועצת המנהלים תסרב לרשום העברת מניה מאיזה סוג שהוא באם לא רכש מקבל ההעברה יחד עם המניה מאחד הסוגים 1-5 גם מניות הנהלה וכן תסרב לרשום העברת מניות הנהלה אלא אם כן רכש מקבל ההעברה ביחד עם מניות ההנהלה מניה מהסוגים 1-5". פרשנותו של סעיף זה הינה חד משמעית. כריכת מניית ההנהלה ברכישה של מניות מסוג אחר, ולהיפך, נועדה למנוע פיצול בזכויות הקנייניות בבניין, דוגמת הפיצול שלכאורה אירע במקרה שלפנינו. על פי הוראת הסעיף, לא תיתכן רכישה של דירה בבניין, או של זכויות כלשהן בגג או בקרקע, בלא רכישת מניית הנהלה, וכן להיפך - לא תיתכן רכישת מניית הנהלה בלא לרכוש דירה, או זכויות כלשהן בגג או בקרקע. קביעה זו משליכה על פרשנותם של ההסכמים השונים שנעשו. כך הדבר ביחס לדירה של הלפרין, שנחכרה על ידי ברושי לתקופה של 999 שנה. חכירת הדירה על ידי ברושי מהווה למעשה קנייתה של הדירה, שכן חכירת דירה "ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות" (רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס פ"ד נ(1) 517, 526). על פי התקנון, קניית דירה בבניין שלפנינו אינה אפשרית בלא לקנות עימה מניית הנהלה. לפיכך, משעה שהלפרין החכיר לברושי את הדירה לתקופה של 999 שנים, בדין קבע בית המשפט כי להלפרין לא נותרה עוד מניית הנהלה, וממילא העברת המניות לפורת כ-14 שנה מאוחר יותר – בטלה. תוצאה זו מתחייבת גם ביחס למניות שהיו בידי טייגמן, ואף ביתר שאת. טייגמן מכר לקנטור את מניית ההנהלה (יחד עם מניות דירתו), וממילא לא היה בכוחו למכור מניות כלשהן לברא"ז כחמש שנים מאוחר יותר. כך גם גבי מניותיו של גלזמן – מכירת המניות מסוגים 4 ו-5 לשנרך בטלה, שכן אלו נמכרו בלא מניית הנהלה, ומכאן שלא היו בידי ברא"ז, פורת ושנרך זכויות כלשהן בבניין. כללו של דבר – לא נמצאה לי עילה להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא. 10. אציע אפוא לחברי לדחות את הערעור. בנסיבות העניין, הייתי מחייב את המערער לשאת בשכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪ לכל אחד מצמד המשיבים – פלס (משיבים 1 ו-2) ורובינזון (משיבים 3 ו-4). ש ו פ ט השופטת א' פרוקצ'יה­: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד' חשין. ניתן היום, כ"ג בשבט תשס"ז (11.2.07). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט ________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05018580_F11.doc חכ