פסק-דין בתיק ע"א 1679/01
בבית המשפט העליון
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 1679/01
בפני:
כבוד השופטת ד' דורנר
כבוד השופטת א' פרוקצ'יה
כבוד השופט א' א' לוי
המערער:
משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ
נ ג ד
המשיבים:
1. מרים שפייזמן
2. רויטל אברמוב
3. יצלף חברה למפעלי בניה בע"מ (משיבה פורמלית)
4. בית הזהב בע"מ (משיבה פורמלית)
5. רחוב סוקולוב 36 בע"מ
ערעור על פסק-דין בית-המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו מיום 15.1.01 בה"פ 585/00, שניתן על-ידי כבוד השופט דר' ג'
קלינג
תאריך הישיבה:
ו' בכסלו תשס"ג
(11.11.02)
בשם המערער:
עו"ד שלמה ובר, עו"ד שולמית לאלו
בשם המשיבה 1:
עו"ד שי אבני
פסק-דין
השופטת ד' דורנר:
1. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב],
תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) קובע:
(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או
החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל ... של משכנתה ... - יהיה
המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב) ...
(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
הוראות דומות מצויות בסעיף 38(ג) לחוק
ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל), ובסעיף 86א לפקודת פשיטת
הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: פקודת פשיטת הרגל).
סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר נחקק במקור
בשנת 1951. סעיף זה, שתכליתו הייתה להגן על השוכר מפני בעל הדירה – המשכיר – הפך
חייב, שמשכן דירתו כבטוחה ולא פרע את חובו, לדיירו המוגן של הנושה. ואולם, הסעיף
מאפשר את מימושה של הדירה הממושכנת כדירה פנויה, במובן זה שההגנה לא תחול על החייב,
אם בשטר המשכנתה פורש שהדייר לא יהיה מוגן על-פי הוראה זו. לתנאי, הנדרש להסרת
ההגנה, ניתן פירוש מרחיב על-ידי השופט יעקב טירקל ברע"א
1132/94 פי.אף.איי. אסטבלישמנט נ' רוזנר, פ"ד מט(5)
215 (להלן: רע"א פי.אף.איי.), שם נפסק, כי תנאי בשטר המשכנתה, הקובע
כי במקרה של מימוש לא יהיה הממשכן מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר, אינו מספיק
להסרת ההגנה. אלא, שהסרת ההגנה מותנית בכך שבתנאי שטר המשכנתה יאוזכר גם מספרו של
סעיף החוק המסיר את ההגנה. והסביר השופט טירקל, כי ההוראה "אינה פורמלית
גרידא, אלא בעלת משמעות, הגיון ותוכן, הבאה להגן על החייב מפני גניבת-דעת, טעות
והיסח הדעת" (שם, בע' 220). זאת,
בהיקש מהלכה שניתנה 30 שנים קודם לכן, ועניינה פירוש הוראה דומה בחוק הגנת הדייר,
הנוגעת לתנאים להסרת ההגנה משוכר דירה (ע"א 7/66 זלאיט נ' מורעדין, פ"ד כ(2) 346).
2. על-יסוד האמור ברע"א פי.אף.איי. קבע בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בפסק-דין שניתן מפי
השופט גבריאל קלינג, כי התחייבותה של המשיבה 1, מרים שפייזמן (להלן: שפייזמן),
לשעבד את דירתה על-פי תנאי המשכנתה למִשכַן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנק),
איננה מזכה את הבנק באפשרות לכלול בין תנאי המשכנתה תנאי המסיר את ההגנה על-פי חוק
הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל (להלן: תנאי הפטור). משכך, חייב בית-המשפט המחוזי את
שפייזמן לשעבד את דירתה לטובת הבנק, להבטחת פרעון ההלוואה על-פי שטר המשכנתה, אשר אינו
כולל את התנאי המסיר את ההגנה.
ערעור הבנק מופנה כנגד החלטת בית-המשפט
המחוזי שלא לחייב את שפייזמן לכלול את תנאי הפטור בין תנאיו של שטר המשכנתה.
3. ואלה העובדות הצריכות לעניין.
בתאריך 2.3.95 נרשמה על דירתה של שפייזמן
(להלן: הדירה) משכנתה לזכות בנק טפחות על-פי שטר משכנתה הכולל תנאי פטור. זאת, להבטחת
חובה של שפייזמן לבנק טפחות בסך 260,000 ש"ח. כעבור שלושה חודשים, בתאריך
2.6.95, נחתם הסכם למכירת הדירה בין שפייזמן לבין רויטל אברמוב (להלן: אברמוב),
תמורת 720,000 ש"ח. על-יסוד הסכם זה שהוצג לבנק, ניתנה על-ידיו הלוואה בסך
360,000 ש"ח, שהייתה אמורה להיות מובטחת על-ידי שעבוד הדירה על-פי שטר משכנתה
הכולל תנאי פטור. כן נרשם משכון על זכויות אברמוב בדירה. בנוסף, חתמה שפייזמן
בתאריך 20.6.95 על מסמך שכותרתו "כתב התחייבות/רישום משכנתה" (להלן:
ההתחייבות), בגדרו התחייבה, במקרה שחוזה המכירה יבוטל, להחזיר לבנק את ההלוואה,
ולהבטחת התחייבותה, לרשום לזכות הבנק משכנתה אשר "תכלול את כל התנאים שייקבעו
על-ידי [הבנק]".
על-פי הוראת אברמוב, מסר הבנק לשפייזמן
את מלוא סכום ההלוואה בסך 360,000 ש"ח. מתוך סכום זה העביר הבנק בתאריך
20.6.95, על-פי הוראת שפייזמן, סכום של 258,340 ש"ח לבנק טפחות לפרעון חובה
של שפייזמן, ובאותו יום – 20.6.95 – בוטל רישום המשכנתה לזכות בנק טפחות.
בית-המשפט המחוזי מצא, כי ההסכם בין
אברמוב לשפייזמן נעשה למראית עין, כי שפייזמן שילמה לאברמוב בגין הסכמתה לחתום על
החוזה 5,000 ש"ח, כאשר כוונתה הייתה, באמצעות חוזה המכר הפיקטיבי, לקבל מן
הבנק הלוואה. בלשון בית-המשפט המחוזי שפייזמן "תכננה להונות את הבנק ולקבל
ממנו כספים על-יסוד מצג כוזב". ואכן, בתאריך 4.1.96 ביטלו השתיים את הסכם
המכירה מבלי להודיע על-כך לבנק.
4. ההלוואה לא נפרעה ובתגובה לדרישות הבנק
שהופנו הן לאברמוב והן לשפייזמן, הציעה שפייזמן למכור את דירתה כפנויה לצורך פרעון
החוב, ולשם כך אף חתמה בתאריך 23.5.96 על מסמך שכותרתו "התחייבות בלתי-חוזרת",
המופנה אל בא-כוחה, בגדרו התחייבה למכור דירתה באמצעותו לשם פרעון חובה לבנק. אלא,
שהצדדים לא הגיעו להסכם בדבר גובה החוב, ומכיוון שכך, הגיש הבנק ללשכת
ההוצאה-לפועל בקשה לממש את המשכון. בגדר הליכים אלה, בהם החל הבנק, מונה גם
כונס-נכסים. או אז, ביקשה שפייזמן לבטל את מינוי הכונס בטענה, כי מכירת הדירה
כפופה למגבלות על-פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל. ראש
ההוצאה לפועל דחה את הבקשה לביטול מינוי הכונס, אך סבר כי בנסיבות המקרה, ראוי
שהמחלוקת בין הצדדים תוכרע על-ידי בית-המשפט.
הבנק הגיש איפוא תובענה בסדר-דין מקוצר
לבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו נגד אברמוב ושפייזמן, בגדרה ביקש לחייבן לפרוע את
ההלוואה. התביעה התקבלה, ואילו, כאמור, תובענה שהגיש הבנק בדרך של המרצת-פתיחה
לבית-משפט המחוזי בתל-אביב-יפו, ובה תבע לחייב את שפייזמן למכור את הדירה כשהיא
פנויה, נדחתה.
בית-המשפט המחוזי סבר, כי נוסח
ההתחייבות, שאין בו איזכור מפורש של סעיפי החוק המתירים קביעת תנאי פטור, אינו
מספיק להסרת ההגנה שמקנה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
5. בערעור שבפנינו טען הבנק, כי בנסיבות
המקרה המיוחדות – בגדרן שפייזמן הונתה את הבנק וקיבלה את ההלוואה על-יסוד מצג שווא,
תוך ידיעה כי הקונה הפיקטיבית אמורה לחתום על התחייבות שטר משכנתה הכולל תנאי פטור
– מן הדין לחייב אותה לחתום על שטר משכנתה דומה. עוד טען הבנק, כי ניתן להסיק
מנסיבות אלה ששפייזמן ידעה כי בין תנאי שטר המשכנתה, עליו התחייבה לחתום, ייכלל גם
תנאי פטור.
בתשובתה לערעור השתיתה שפייזמן נימוקיה,
ככל שהם נוגעים לתחולתו של תנאי הפטור, על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. ברם, היא
גם השיגה על ממצאיו העובדתיים של בית-המשפט המחוזי באשר לפיקטיביות ההסכם, והסבירה
כי הציעה למכור את הדירה כפנויה במסגרת משא-ומתן לפשרה, שלא הגיע לכלל גיבוש, וכי אין
הצעתה משליכה על ידיעותיה בעת חתימתה על ההתחייבות.
6. לא מצאתי עילה להתערב בממצאיו העובדתיים
של בית-המשפט המחוזי, שנקבעו על-יסוד ראיות שהיו מהימנות עליו. יש, איפוא, לדון
בערעור הבנק על-בסיס ממצאים אלה.
על-פני הדברים, השאלה הטעונה הכרעה נוגעת
לפירוש ההתחייבות, אשר העיקר בו הוא התחקות אחר אומד-דעת הצדדים. אלא, שבית-המשפט
המחוזי סבר, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל, כפי שפורשו ברע"א
פי. אף.איי., מציבים מכשול בלתי-עביר הקובע – ללא
התייחסות כלל לכוונת הצדדים במקרה קונקרטי – כי ללא איזכור סעיפים אלה, נותרת
בעינה ההגנה מפני מימוש הזכות הקניינית של הנושה בנכס הממושכן.
לדעתי, אין עוד לקבל פירוש מרחיב זה של
הוראות החוקים.
7. סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר נחקק בשנת
1951, על-רקע מציאות חברתית של מחסור חמור בדירות והצורך להגן על דיירים, לרבות דיירים
שמשכנו זכויותיהם תמורת הלוואה. בכך, כמובן, הייתה פגיעה בזכותו הקניינית של
הנושה. במהלך השנים השתנתה המציאות לבלי-היכר. שוב אין קושי במציאת קורת-גג,
וההגנה הקבועה בסעיף 33 אף אינה משרתת בהכרח תכליות חברתיות סוציאליות. שכן,
לעיתים, עשוי החייב המוגן להחזיק בבית-מגורים מפואר, בעוד הנושה המממן נתון בקשיים
כלכליים. אכן, ההגנה על הזכות הבסיסית למגורים מקובלת גם בשיטות משפט אחרות. ראו:
בגרמניה O. Jauernig, Zwangsvollstreckungs – und
Konkursrecht (München, 14th ed., 1977), pp. 116-117, sec. 33; באנגליה Williams
& Muir Hunter, Bankruptcy (London, 19th ed., 1979), pp.
259, 290-291, 377-380;
ובארצות-הברית 40
Am. Jur. 2d Homestead (1968).
הגנה זו ראויה היא, ובלבד שהאיזון בין
זכות המגורים לזכויות הקניין של הנושה יהיה סביר. כך נעשה איזון ראוי בהוראת סעיף
38(א) לחוק ההוצאה לפועל, הקובעת, כי ראש ההוצאה-לפועל רשאי להורות על מכירת נכס המשמש
למגורים לצורך פרעון חוב, רק אם הוכח, להנחת דעתו, ש"יהיה לחייב ולבני-משפחתו
הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". ואילו מנגד, על-פי
ההגנה הרחבה הניתנת בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ואשר אינה מוכרת בשיטה משפטית אחרת,
מוגן בית-המגורים של החייב מפני מימוש גם אם הוא עולה בערכו על דיור סביר עשרת
מונים. ואכן, עוד בראשית שנות ה-80' נמתחה ביקורת על היקף ההגנה, והוצע לבטל את
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. כך כתב פרופ' אוריאל רייכמן:
קביעת היקף וסוגי הפטור מהוצאה לפועל ובפשיטת-רגל הינה תוצאה של הכרעה
בין אינטרסים של חייבים לבין אינטרסים של נושים. בסופו-של-חשבון הרי כל מה שנשאר
ברשות החייב נגרע מהנושה. מערכת של פטורים רחבה מדי עלולה לגרום, לעיתים, בעיקר
בתקופות בהן לא מתרחשת התמוטטות כלכלית, לעיוות-דין כאשר החייב הפזיז או חסר
המיומנות מהמר בכספו של אחר ולא נושא באחריות למעשיו. יתר-על-כן, מדיניות של הגנה
נדיבה מדי על החייב יש בה כדי להשפיע על מחירו של האשראי (הסיכון מתורגם לריבית)
ועל זמינותו. במילים אחרות, יש בכך כדי לתרום להאמרת מחירים ולקביעת דפוסי מסחר
פחות יעילים. לעומת זאת, יש ענין לחברה בהתאוששותו של אדם שכשל מבחינה כלכלית כדי
שיוכל לחזור ולתפקד כאדם בעל כבוד עצמי, לא יפול למעמסה על קופת הציבור ויתכן
שיוכל אף לפרוע בעתיד אותם חובות שאין הוא עומד בהם עתה. לשם השגת מטרות אחרונות
אלו יש להשאיר לחייב מינימום מסוים של אמצעי קיום ושיקום. ספק רב אם סעיף 33 משיג
איזון נאות בין המגמות שצוינו לעיל. היקף ההגנה הינו רחב מדי, ולצורת ההגנה –
פגמים משמעותיים.
[אוריאל רייכמן, "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן – הצורך בשינוי
הדין", עיוני משפט ט (תשמ"ג) 121, בע' 154]
דברים דומים כתבה השופטת מרים בן-פורת
במאמר שפורסם בשנת 1989:
היום אין עוד הצדקה להגן על קורת גגו של כל בעל נכס המאבד זכויותיו
בו, ויש עתה לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כל עוד הוא קיים בספר החוקים, על
דרך הצמצום... הצידוק לקיומו של סעיף 33 הוא מפוקפק. שכן לידתו בתקופה שבה היתה
השכירות על כל מגווניה מוגנת, ועל כן ביקשו להגן גם על המחזיק בתנאיו של
סעיף זה. עתה התהפכו היוצרות: השכירות (בכפוף לחריג) שוב אינה מוגנת ורק ההגנה לפי
סעיף 33 עומדת בעינה כאי בודד.
[מרים בן-פורת, "הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס" ספר יצחק
כהן
(תשמ"ט) 336, בע' 347-346; ההדגשות במקור].
ברוח דברים אלה, כתבה השופטת טובה
שטרסברג-כהן:
יש לפרש את סעיף 33 לחוק בצורה מצומצמת, שכן רק כך תושג התכלית הראויה
של סעיף 86א [לפקודת פשיטת הרגל] וההגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג
האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים. אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו
שבסעיף 33 החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלותו ובהחזקתו של החייב, על חשבון נושהו.
אין הצדקה להשאיר בידיו דירת פאר שלא ניתן לממש מתוכה את החוב. הגנה גורפת כזו
פוגעת באינטרס קנייני לגיטימי של הנושים ומפרה איזון ראוי בין שני האינטרסים.
[ע"א 3295/94, רע"א 6770/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, בע' 123]
ואכן, בפירוש החוק יש להתחשב גם בתנאי
הזמן בעת הפירוש, ותכליתה של ההוראה בעת הזאת, אינה חופפת בהכרח את הכוונה
ההיסטורית של המחוקק. עמד על-כך השופט שמעון אגרנט בע"א 65/49 פרייזלר נ' וייס, פ"ד ה 878, בע' 892:
במלא בית-המשפט את תפקידו לתת תוקף לחוק החרות אסור לו, כמובן, לעשות
צעד כלשהו לקראת ביטול הכתוב או הפיכתו לאות מתה, אך מאידך גיסא, בתתו את דעתו
(כפי שהוא חייב לעשות) על המטרה העומדת מאחורי סעיף החוק הנדון, גם חלילה לו לבית-המשפט,
להתעלם מתנאי-הזמן המתחדשים שלאורם יש לקיים אותה מטרה.
דברים דומים אמר ממלא-מקום הנשיא, השופט
משה זילברג בבג"ץ 222/68 חוגים לאומיים אגודה
רשומה נ' שר המשטרה, פ"ד כד(2) 141, בע' 158:
לכל חוק וחוק יש מציאות מסויימת, ועם השתנותה היסודית, משתנה מאליו גם
החוק.
בענייננו, איזכור סעיף החוק כתנאי להסרת
ההגנה, אינו מתחייב מלשון סעיף 33(ג) אלא, הוא פרי פירוש מרחיב של ההגנה, אשר על-רקע
מציאות שונה אינו יכול עוד לעמוד. כאמור, ברע"א פי.אף.איי. הסביר השופט טירקל את הצורך באיזכור הסעיף בהגנה על
החייב מפני מירמה, טעות ואף היסח-הדעת. מירמה וטעות הן טענות הגנה על-פי דיני
החוזים הכלליים, ואילו באיזון הראוי בין זכותו הקניינית של הנושה לבין ההגנה על
בית-המגורים של החייב, אינני סבורה כי יש מקום להגנה שאינה מוכרת בדיני החוזים
הכלליים. אוסיף, כי ספק רב בעיניי אם איזכור הסעיף, להבדיל מהתניה מילולית מפורשת
בדבר הסרת ההגנה, מונע התחייבות בהיסח-הדעת.
זאת ועוד: זכות הקניין היום הינה זכות
חוקתית המעוגנת בסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה
לפועל קדמו לחוק-היסוד, ועל-כן, אין בהוראותיו כדי לפגוע בתוקפם. עם זאת, מעמדה של
זכות הקניין כזכות חוקתית מחייב לפרש חוקים אלה ברוח הוראות חוק-היסוד. בעניין זה
כתבתי בפרשה אחרת:
בראש ובראשונה יש לפרש חוקים כהולמים את פיסקת ההגבלה. על-כן חוקים יתפרשו
כפוגעים בזכות הקבועה בחוק-היסוד או כמסמיכים רשות לפגוע בה רק אם הפגיעה קבועה
בחוק או שהיא מכוח הסמכה מפורשת בו; יתפרשו כהולמים את ערכי המדינה; יתפרשו
כמתירים פגיעה בזכות לתכלית ראויה בלבד ויתפרשו כמתירים פגיעה כזאת רק במידה שאינה
עולה על הנדרש.
[ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא
נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629,
בע' 641]
בענייננו, לנוכח המשקל המוגבר של זכות
הקניין, הפירוש המרחיב אף אינו מידתי. שכן, כאמור, חוסם הוא, מעבר לנדרש על-פי
תכלית החוק, את בירור כוונתם של הצדדים לעיסקה.
סיכומם של דברים, לדידי, אין עוד מקום
לדרישת איזכור הסעיף המסיר את ההגנה.
8. בענייננו, בהתחייבות, אשר עליה חתמה
שפייזמן, לא זו בלבד שלא אוזכר הסעיף, אלא גם לא אוזכר תנאי הפטור בדרך כלשהי.
על-כן, ההתחייבות אינה עומדת בדרישת סעיף 33(ג) גם על-פי הפירוש הצר. ברם, ענייננו
אינו בנוסח שטר משכנתה, אלא בהתחייבות לעשות את השטר. התחייבות זאת יש לפרש על-פי
הכללים המקובלים בפירוש חוזים.
בגדר כללים אלה, ניתן להסתמך על מקורות
חיצוניים המוכיחים נסיבות שבהצטרפן לטקסט מצביעות על אומד-דעת הצדדים, כאנשים
סבירים והוגנים המבקשים להגשים את תכליתו של החוזה, שבהיותו חוזה מסחרי, נועד הוא להשיג
מטרה כלכלית. ראו למשל, ע"א 479/89 המוטראן הקופטי
נ' חלמיש, פ"ד מו(3) 837; ע"א 5597/90 כהן נ' תקליטי סי.בי.אס., פ"ד
מז(3) 212, בע' 220-213.
9. במקרה שלפנינו, הנסיבות המוכחות מלמדות
בוודאות גמורה ששפייזמן ידוע ידעה כי בין התנאים של שטר המשכנתה, אשר היא התחייבה
לחתום עליו, נכלל תנאי פטור שהוא תנאי סטנדרטי בשטר משכנתה, שעל דומה לו חתמה כאשר
משכנה את דירתה לבנק טפחות. להבדיל מן הבנק, היא גם ידעה כי היא, ולא אברמוב, הינה
הלווה האמיתית, וכי הבטוחה שהבנק דורש מן הלווה היא משכנתה שאינה מוגנת על-ידי חוק
הגנת הדייר. כך גם נכתב במפורש בכתב ההתחייבות. אין צורך לומר כי הגשמת מטרת
העיסקה – והיא מתן בטוחה הניתנת למימוש באם לא ייפרע החוב – מחייבת לכלול בשטר
המשכנתה את תנאי הפטור.
ההתחקות אחר אומד-דעת הצדדים מובילה
למסקנה, כי אין לראות בהתחייבות הסכמה גורפת לתנאים בלתי-ידועים שיקבע הבנק, אלא
יש בה על-רקע הנסיבות, הסכמה מפורשת כי בשטר המשכנתה ייכלל תנאי פטור.
אשר-על-כן, אני מציעה לקבל את הערעור
ולבטל את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, במובן זה ששפייזמן תחוייב לחתום על שטר
משכנתה הכולל תנאי פטור. כן אני מציעה לחייב את שפייזמן לשלם לבנק הוצאות משפט בסך
כולל של 40,000 ש"ח.
ש
ו פ ט ת
השופטת א' פרוקצ'יה:
אני מסכימה.
ש
ו פ ט ת
השופט א' א' לוי:
אני מסכים לתוצאה אליה הגיעה חברתי, כבוד
השופטת ד' דורנר, כי דין הערעור להתקבל. עם זאת, אני סבור כי לצורך כך אין זה
הכרחי לסטות מההלכה שנפסקה בע"א 1132/94 פי.אף.איי.
אסטבלישמנט נגד רוזנר, פ"ד מט(5) 215, הואיל ולהשקפתי על אף חלוף
הזמן טרם נס ליחה. על כן סברתי כי נכון יהיה לדחות את ההכרעה בסוגיה זו לעת מצוא,
ואת קבלתו של הערעור הייתי מבסס על אלה:
א) במסגרת עסקה של מימון בנקאי הניתן לקונה
לצורך רכישת נכס, נוהגים הבנקים המממנים, וכך היה במקרה הנוכחי, להחתים את הקונה
על הסכם הלוואה בו הוא מתחייב לרשום על זכויותיו בנכס משכנתה ראשונה לטובת הבנק
(ראו סעיף 22(ג) לחוזה ההלוואה). בנוסף, חותם המוכר על כתב התחייבות לפיו אם תבוטל
העסקה למכירת הנכס, בהסכמת הלווים או עקב הפרת חוזה הרכישה על ידם, להחזיר לבנק,
מיד וללא שיהוי, את סכום ההלוואה (ראו סעיף 10 לכתב ההתחייבות).
בחוזה ההלוואה נקבע עוד, כי במקרה של
מימוש המשכנתה, לא יחסה הקונה בצילן של ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר
[נוסח משולב], תשל"ב-1972 ובסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967.
וכאן המקום להדגיש, כי התנאה ברוח זו נדרשה לבנק, עובר למתן ההלוואה, כדי להבטיח
את עצמו מפני הקונה בלבד, שהרי היא זו שעתידה להחזיק בנכס, בעוד שהתנאה זו לא היתה
דרושה כלפי המוכרת, אשר על-פי המצג שהציגו הצדדים היתה אמורה להעביר את כל
זכויותיה בנכס לקונה, ובכללן את זכות החזקה.
ב) מערכת יחסים משולשת זו מעוררת קשיים כאשר
עסקת המכר מתבטלת, ואז נשאלת השאלה כיצד יפעל הבנק כדי להחזיר את הכספים ששילם,
ואם הוא יכול לממש את הבטוחות שהועמדו לרשותו. בסוגיה זו דן לאחרונה בית משפט זה
מפיו של כבוד השופט יצחק אנגלרד ברע"א 8792/00 שטיינמץ נגד בנק משכן (טרם פורסם;
ניתן בתאריך 25.7.02), שגם בו נדון מקרה בו מימן בנק בכספים שהלווה לקונים את
רכישתה של דירה. אך בניגוד לאותו מקרה בו בוטל חוזה הרכישה עקב אי-עמידה של הקונים
בתנאי תשלומה של התמורה, את הערעור שבפנינו מייחד ממצאו של בית המשפט המחוזי, לפיו
החוזה שנערך בין שפייזמן לאברמוב (להלן: "חוזה המכר") לא ייצג עסקת-אמת,
ולמעשה מדובר בחוזה למראית עין בלבד. לעניין זה קובע סעיף 13 לחוק החוזים (חלק
כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים):
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע
בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה".
ביסוד סעיף 13 עומדים שיקולים של
הסתמכות, השתק ותום-לב, והוא נועד, בין היתר, להעניק סעד לצד ג' שהסתמך על החוזה,
כאשר נמצא כי הוא הולך שולל על ידי הצדדים לחוזה (ראו לעניין זה את מאמרו של מנחם
מאוטנר "יוצרי סיכונים" ו-"נקלעי סיכונים" - הגנתו של המסתמך
על מצג הזולת בחקיקה האזרחית החדשה", משפטים ט"ז
(תשמ"ו) 92, בע' 130 ואילך).
חוזה המכר שבין שפייזמן לאברמוב אשר הוצג
לבנק, הוא המסמך עליו סמך הבנק את החלטתו לסייע לאברמוב, בדרך של מתן הלוואה, כדי
לממן את רכישתה של הדירה. חוזה ההלוואה וכן ההתחייבות עליה חתמה המוכרת, השלימו את
מערכת המסמכים אשר יצרו את ההתקשרות-החוזית-המשולשת, שבמסגרתה נקבעה זכותו של הבנק
לממש את המשכנתה ולמכור את הנכס כפנוי במקרה
שההלוואה לא תיפרע, ומבלי שיהיה כבול למגבלות אשר נקבעו לטובת "חייב"
בחוק ההוצאה לפועל, ו"בעל בית" בחוק הגנת הדייר. מכאן, ומכוח הוראתו של
סעיף 13 לחוק החוזים, זכות זו עומדת לבנק חרף בטלותו של חוזה המכר, והדגש הוא על
כך שזכות הבנק שרירה וקיימת לא רק במישור היחסים שבינו לבין אברמוב, אלא גם במישור
היחסים שבינו לבין שפייזמן. מכאן התוצאה, שתביעתו של הבנק לחייב את שפייזמן לחתום
על שטר משכנתה הכולל את תנאי הפטור, בדין יסודה, ועל כן אף אני סבור כי דין הערעור
להתקבל.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת דורנר.
ניתן היום, כ"ו בשבט תשס"ג
(29.1.03).
ש ו פ ט ת ש ו פ
ט ת ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 01016790_L08.doc
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il