נציגות הבית המשותף ברחוב אח"י אילת 5 חיפה נ. אבי חזן

2 בבית המשפט העליון רע"א 1642/24 לפני: כבוד השופט נעם סולברג כבוד השופטת דפנה ברק ארז כבוד השופטת יעל וילנר המבקשת: נציגות הבית המשותף ברחוב אח"י אילת 5 חיפה נ ג ד המשיב: אבי חזן בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 31.1.2024 בעש"א 16259-11-23, שניתן על ידי השופט מ' רניאל בשם המבקשת: עו"ד אייל שטייניץ בשם המשיב: עו"ד אורן אוזן פסק דין השופט נעם סולברג: בקשת רשות ערעור על פסק הדין (שכונה, בטעות, 'החלטה') של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 31.1.2024, בעש"א 16259-11-23 (השופט מ' רניאל), שבו התקבל בחלקו ערעור המשיב על פסק הדין של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, מיום 26.9.2023, בתיק 8/186/2022 (המפקחת י' ליבוביץ). במוקד המחלוקת – תביעת המבקשת, נציגות הבית המשותף ברחוב אח"י אילת, בעיר חיפה (להלן: הנציגות), מן המשיב, אבי חזן, לשלם את חלקו בהוצאות ניהול הבית המשותף. חזן מתנגד להעברת התשלומים, בטענה כי הליך בחירת הנציגות נעשה בניגוד לדין, בין היתר בשל כך שהדייר אביב אוקנין, ביצע את הצבעתו בבחירות לנציגות באמצעות אִמו. המפקחת קיבלה את טענות הנציגות, דחתה את מענות חזן, והורתה כי על זה האחרון לשלם את מלוא החיובים שנתבעו בגין התקופה מושא ההליך. בית המשפט המחוזי, מנגד, מצא כי פסק הדין של המפקחת חסר קביעות עובדתיות הנחוצות להכרעה, ולפיכך הורה על השבת ההליך למפקחת, לצורך השלמת הקביעות החסרות, ולהכרעה בהתאם להן. עוד נפסק, כי "הנציגות, דהיינו בשלב זה נחום יניב, תשלם [לחזן] הוצאות הערעור והבקשה להגשת ראיות נוספות בסך 11,700 ₪". מכאן הבקשה שלפנַי, שבגדרה טוענת הנציגות כי המקרה מעלה לדיון שאלה משפטית עקרונית, באשר להליך בחירת הנציגות, נוכח מאפיינים יחודיים שהתקיימו בו; וכי פסק הדין המחוזי גרם לעיוות דין, כיוון שמסקנותיה העובדתיות של המפקחת נדחו בו ללא הנמקה מספקת, מה שהוביל גם לכך ש"דייר סרבן יוצא נשכר". עוד נטען, כי פסיקת הוצאות משפט אישיות לחובת יניב, אשר פעל לטובת הבית המשותף, מהווה אף היא עיוות דין חמור, בפרט נוכח הדרך שבה הדבר נעשה. חזן, מנגד, טוען כי התנהלות הנציגות בהליך הריהי שימוש לרעה בהליכי משפט, כשלמעשה מדובר בפרק נוסף ב"סכסוך אישי מתמשך" בינו לבין יניב, אשר "הכתיר עצמו ל-'נציגות הבית המשותף'". לגופו של עניין, חזן סומך ידיו על פסק הדין של בית המשפט המחוזי; ומבקש לדחות את הטענות בדבר הצורך להשיב על שאלה משפטית עקרונית, או למנוע עיוות דין. דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובה שניתנה לה, החלטתי ליתן רשות ערעור במה שנוגע לחיוב יניב בהוצאות, ולדון בבקשה כאילו הוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה (בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 149(2)(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018); עוד באתי לכלל מסקנה, כי דינו של ערעור זה – להתקבל. בניגוד לכך, לגבי יתר טענות הנציגות, עמדתי היא שדינן – להידחות. אפתח בכך. הסוגיות שאינן מצדיקות מתן רשות ערעור עניינה של הבקשה, כזכור, בפסק דין שבו נקבע כי ההליך יוחזר לדיון אצל המפקחת, על-מנת שתכריע בשאלות עובדתיות נחוצות, ו'תגזור' מהן את הדין. בהקשר זה, "הכלל הוא כי רשאי בית המשפט לדחות בקשת רשות ערעור בגלגול שלישי 'אם בית המשפט המחוזי רק החזיר את הענין לבית משפט השלום וטרם סיים את מלאכתו. הטעם לדבר הוא, שהמבקש יוכל לחזור ולהעלות את טענותיו בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בדיון החוזר, ואם לא ייענה יוכל לעתור שוב למתן רשות לערער'" (רע"א 149/10 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' נסאר, פסקה 4 (28.4.2010)). זהו טעם אחד, פורמלי משהו – אין הצדקה להיחפז וליתן רשות ערעור מיידית, מקום בו תעמוד לפני בעלי הדין אפשרות נוספת לפנות לבית משפט זה, כאשר תסיימנה יתר הערכאות את מלאכתן. ואולם, לצד טעם זה, בחלק מן המקרים ניתן להצביע על סיבה נוספת לדחייתן של בקשות רשות ערעור, כאשר הדיון בהליך הוחזר אל הערכאה המבררת. בכגון דא, לא אחת, אין אפשרות לדעת אם השאלה שמיוחסת לה חשיבות כללית, ושנטען כי עובדותיו של עניין פלוני מציפות, אכן נדרשת להכרעה בו, אם לאו. דומני שהעניין דנן הוא דוגמה טובה למצב דברים זה, ועל כן אסביר דברַי באמצעותו. כידוע, גם כאשר עולה מבקשת רשות ערעור שאלה משפטית החורגת מעניינם של הצדדים, "כלל הוא מלפנינו, כי דרך כלל לא נידרש לשאלות אשר שוב אינן דרושות לצורך ההתדיינות הקונקרטית, גם מקום שהן עשויות לעלות שוב בעתיד בהקשרים אחרים" (רע"א 202/05 מנהל השירותים הוטרינריים נ' גולדשטיין, פסקה 5 (14.6.2005); רע"א 2292/23 שטיינברג-ניסן נ' יוגב, פסקה 10 (3.4.2023)). בנדון דידן, על פני הדברים, מבלי לטעת מסמרות, בהחלט יתכן כי בסוגיית מידת ההקפדה הנדרשת בקיום הוראות "התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף" בקשר לבחירת נציגות, ובפרט, באפשרות לראות תשלום שהועבר לנציגות על-ידי מרבית בעלי הדירות כ'אשרור בדיעבד' של הבחירה – יש כדי לעורר שאלה משפטית נכבדה, היוצאת את גבולות העניין הפרטני שבין הצדדים. אלא מאי? הכרעה בשאלה זו תהא דרושה אם, ורק אם, יוכרע כי נציגות הבית המשותף שלפנינו לא נבחרה לפי הוראות התקנון המצוי, ככתבן וכלשונן. דא עקא, המפקחת על המקרקעין קבעה במפורש אחרת, ואילו בית המשפט המחוזי, קבע כי אין די נתונים עובדתיים לצורך ההכרעה בסוגיה זו, ולכן החזיר את ההליך אל המפקחת. לפיכך, בשלב זה, לא ניתן לומר כי לפנינו שאלה משפטית עקרונית, הנדרשת להכרעה, ועל כן מצדיקה מתן רשות ערעור – הדבר תלוי בתוצאות ההכרעה הנוספת שעל המפקחת לקבל. זאת ועוד. אמנם, אין לכחד, הנמקת פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ביחס לנחיצות השלמת הקביעות העובדתיות על-ידי המפקחת – חסרה. היה מקום להבהיר מה עמדתו של בית המשפט המחוזי לגבי ההנחה שעמדה בבסיס פסק הדין של המפקחת, שלפיה אין צורך לטעת מסמרות באשר להצבעתו של אביב אוקנין באמצעות אמו, משום שגם אם יקבע כי אינה נמנית במספר ההצבעות החוקיות, עדיין נכחו 4 מתוך 8 בעלי דירות באסיפה, והצביעו כולם בעד בחירת הנציגות. ואולם, מבלי לנקוט עמדה בשאלה אם חֶסר זה עולה כדי 'עיוות דין', אם לאו – בהינתן המצב הדיוני שבו אנו מצויים, ושבגדרו שערי ערעור, ובקשת רשות ערעור, אינם ננעלים לפני הנציגות – התערבותי, בנקודת הזמן הנוכחית, אינה נדרשת על מנת למנוע עיוות דין. זאת, בשים לב לאופי טענות עיוות הדין שהעלתה הנציגות, שאינן כאלה שמצריכות התערבות מיידית, ושלא ניתן יהיה 'לרפאן', בהמשך הדרך. אשר על כן, אציע כי את ראשיה אלה של בקשת הנציגות – נדחה. ערעור בעניין ההוצאות האישיות שונים הם פני הדברים במה שנוגע לפסיקת ההוצאות, שלגביה מצאתי לנכון ליתן רשות ערעור, כפי שצוין לעיל. אמנם, ככלל, התערבות ערכאת הערעור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בענייני הוצאות, שמורה למקרים חריגים "בהם נפלה טעות משפטית בשיקול הדעת או דבק בהחלטה פגם או פסול מוסרי" (רע"א 1102/23 עו"ד צמיר מפרק שער הגבינות שיווק מזון בע"מ נ' אופיר, פסקה 11 (28.8.2023) (להלן: עניין צמיר)); ואולם, בכל האמור בזהות הגורם שחויב בהוצאות, בא המקרה שלפנינו בקהל אותם מקרים חריגים. כנזכר, בית המשפט המחוזי חייב את יניב, באופן אישי, בתשלום הוצאות המשפט. החלטה זו מעוררת כמה קשיים, שכל אחד מהם, מצדיק את ביטולה. תחילה וראש, בהחלטה נפל פגם דיוני חמור, בכך שיניב, באופן אישי, לא נטל חלק בהליך המשפטי מושא הדיון. כידוע, "אין חבים לו [לאדם] אלא בפניו" (משנה תורה, זכיה ומתנה, פרק ד, הלכה ב); ספק רב אפוא אם ניתן היה ליתן סעד לחובת יניב, מבלי לצרפו להליך. בע"א 7660/21 די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ נ' כוכבה (19.6.2023), נדון מקרה שבו הורה בית משפט מחוזי על מחיקת הערות אזהרה, שנרשמו לטובת צדדים שלא היו צד להליך. בערעור לפני בית משפט זה, שאליו הצטרפו הצדדים שנפגעו מן ההחלטה, נחלקו שופטי ההרכב בשאלה האם, בתנאים המתאימים, יכולה ערכאת ערעור לרפא פגם שנפל באי-צירוף צד שניתן נגדו סעד, או שמא אותה החלטה בטלה מעיקרה, משל כלל לא ניתנה (שם, פסקאות 23-20, ו-31 לפסק הדין של חברתי השופטת י' וילנר, ופסקאות 11-9 לחוות דעתו החולקת של השופט י' כשר). בנדון דידן, איני נדרש להביע עמדתי בקשר לכך, משום שבֵּין כֹּה וּבֵין כֹּה, הכל מסכימים כי נדרש היה ליתן ליניב הזדמנות, אף אם לא בתור צד להליך, להשמיע טענותיו בטרם הוכרע דינו לשבט (שם, פסקה 22 לפסק הדין של חברתי השופטת וילנר, ופסקה 1 לחוות הדעת של חברי השופט ד' מינץ; וראו והשוו ביחס לזכות טיעון המוקנית לעורך דין, בטרם חיובו באופן אישי בהוצאות משפט: ע"א 6185/00 חנא נ' מדינת ישראל, פ''ד נו(1) 366, 377-376 (2001)); כך – לא נעשה. יניב נכח בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי אך ב'כובעו' כנציג הנציגות, ולא הוזהר כי עשוי לקום נגדו חיוב אישי; ממילא, גם לא ניתנה לו כל הזדמנות להשמיע טענותיו בנדון. אף לגופם של דברים, בהיבט המהותי, ההחלטה מעוררת קושי רב. נציגות הבית המשותף תבעה מחזן את תשלום חובותיו בגין חלקו היחסי בהוצאות החזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף, בהתאם לסמכותה שלפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. אין למעשה מחלוקת בין הצדדים, כי הנציגות, ככל שהיא משמשת כנציגות כדין, רשאית היתה לעשות כן. לפיכך, אף אם אניח, לצורך הדיון בלבד, כי בחירת הנציגות סבלה מקשיים מסוימים, ברי כי אין די בעצם העלאת טענות – שכלל לא התקבלו – כדי לבטל, הלכה למעשה, את קיומה של הנציגות כישות בעלת כשרות משפטית הנפרדת מזו של המכהנים בה (ראו: ע"א 324/82 עיריית בני-ברק נ' רוטברד, פ''ד מה(4) 102, 133 (1991)). יתרה מכך, חוק המקרקעין כלל אינו מכיר במצב של היעדר נציגות בבית משותף; על כן, בצדק ציינה המפקחת, כי הטוען לכך שנציגות מכהנת אינה הנציגות החוקית, צריך להצביע על נציגות אחרת הפועלת לניהולו התקין של הרכוש המשותף (ראו והשוו: ע"א 2896/90 טרוצקי נ' דיין, פ"ד מו(5) 454, 457 (1992), שם פנה המערער, יחד עם 4 דיירים נוספים, הרואים עצמם – יחד עִמו – כנציגות הבית המשותף, לבית משפט זה, בהלינם על אופן בחירת הנציגות בביתם המשותף). דבר זה לא קרה בענייננו, מה שמחליש עוד יותר את ההצדקה לביטול ההבחנה בין נציגות הבית המשותף, לבין יניב. אמנם, איני שולל על הסף קביעה שלפיה במצבי שימוש מובהק לרעה בסמכות הנציגות לנהל הליכים משפטיים בשם בעלי הדירות, יהיה מקום לחייב את הדייר שפועל באמצעות הנציגות, בהוצאות משפט אישיות. ואולם, קביעה מסוג זה, שמהווה, למעשה, 'הרמת מסך' בין הנציגות לבין בעלי התפקידים בה – חייבת להיות מנומקת כדבעי, ולהתבסס על חומר הראיות שמונח לפני בית המשפט. דבר שכזה לא התבצע בנדון דידן: הטענה הכללית בדבר "סכסוך אישי מתמשך" בין חזן לבין יניב, שלמעשה אין מחלוקת לגבי קיומו, אינה מביאה, כשלעצמה, למסקנה כי "הנציגות היא יניב", כפי שטען חזן, וממילא אינה מצדיקה פסיקת הוצאות משפט אישיות לחובתו. גם התנהלות הנציגות בבית המשפט המחוזי, בעת הגשת הבקשה להוספת ראיות – מצדיקה, לכל היותר, פסיקת הוצאות משפט גבוהות לחובתה; אך אין בה כדי להוביל לחיובו האישי של יניב. לכך יש להוסיף, כי פסיקת הוצאות אישיות כאמור, אינה רצויה אף מטעמים של מדיניות משפטית, משום שהיא עלולה ליצור אפקט מצנן הן בהתייחס לעמידתן של נציגויות בתים משותפים על זכויותיהן בקשר לדיירים סרבנים באמצעות פנייה לערכאות שיפוטיות, הן באשר לרצונם של דיירים להתנדב לכהן בנציגות (השוו, לדוגמה, לשיקולים התומכים בצמצום אחריות אישית של מפרק: עניין צמיר, פסקה 13; ע"א 4042/08 סגל נ' גרינברג, פסקה 10 (22.4.2009)). על יסוד כל האמור, אציע כי את חיובו האישי של יניב בהוצאות – נבטל; וכי הנציגות היא שתישא בחיוב, תחתיו. טרם חתימה אעיר, כי משמעות גישתי היא שהדיון יוחזר אל המפקחת, על-מנת שתשלים את מלאכת ההכרעה העובדתית, או לחלופין, תבהיר מדוע, לעמדתה, די בקביעות שקבעה לצורך ההכרעה בסכסוך הנוכחי. למען הסר ספק, מובהר בזאת, כי אין בהתייחסויות בית המשפט המחוזי לתשתית העובדתית הרלבנטית, כדי להקים מעשה בית דין שיכבול את ידיה של המפקחת; הרשות נתונה בידה לבחון, לשקול, ולהכריע כחוכמתה. סוף דבר: לוּ תישמע דעתי, מרבית הוראותיו של בית המשפט המחוזי – תיוותרנה על כנן, משלא מצאתי ליתן רשות ערעור בהתייחס אליהן. בניגוד לכך, ההוראה שעניינה בחיובו האישי של יניב בהוצאות חזן – תבוטל, והחיוב יוסב אל הנציגות. נוכח זאת אציע, כי חזן יִשא בהוצאות הנציגות, בגין הערעור לגבי פסיקת ההוצאות, בסך של 7,000 ₪. נעם סולברג שופט השופטת יעל וילנר: אני מסכימה. יעל וילנר שופטת השופטת דפנה ברק ארז: בנסיבות שפורטו בכל הנוגע לפרטי ההתדיינות אני מסכימה עם חברי השופט נ' סולברג כי יש לקבל את הערעור בשאלת ההוצאות. בנסיבות העניין, איני רואה צורך לנקוט עמדה ביחס לשאלות משפטיות שנזכרו בפסק דינו ואינן נדרשות להכרעה במקרה דנן. דפנה ברק-ארז שופטת הוחלט אפוא כאמור בפסקה 16 לפסק הדין של השופט נ' סולברג. ניתן היום, ‏כ' באב התשפ"ד (‏23.8.2024). נעם סולברג שופט דפנה ברק-ארז שופטת יעל וילנר שופטת 2 מתוך 7