ששון לוי נ. מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 1634/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1634/15 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט מ' מזוז כבוד השופטת ע' ברון המערער: ששון לוי נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט ר' וינוגרד) מיום 1.1.2015 ב-ת.א. 21020-12-12 בשם המערער: עו"ד זאב סמואל בשם המשיבה: עו"ד האני טרודי פסק-דין השופטת ע' ברון: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט ר' וינוגרד) מיום 1.1.2015 ב-ת"א 21020-12-12, שבמסגרתו נדחתה תביעתו של המערער להעניק לו זכויות בחלקה 13 בגוש 30010 בירושלים (להלן: חלקה 13). המערער כבן 87 (יליד שנת 1931), ומתגורר למן שנת 1965 בדירה שבחלקה הסמוכה לחלקה 13. זמן קצר לאחר שקיבל את הדירה לחזקתו, פרץ המערער דרך לדירתו מחלקה 13; בשנת 1975 ניתן פסק דין לסילוק ידו של המערער מחלקה 13, ואולם מאז ועד היום פסק דין זה לא בוצע. יתרה מזאת, במרוצת השנים המערער הרחיב את דירתו באופן בלתי חוקי ותוך פלישה לחלקה 13. הרקע העובדתי 2. העובדות הצריכות לעניין הן כפי שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובשלב זה אין עליהן עוד עוררין. למערער נתונה זכות דיירות מוגנת בדירת קרקע בבניין ברחוב זאב בכר 3 בירושלים, הידוע כחלקה 14 בגוש 30010, וזאת מכוח הסכם שכירות שנחתם עם חברת עמידר בשנת 1965 (להלן: דירת המערער או הדירה, הבניין ו-חלקה 14 בהתאמה). בבניין שלוש דירות, בקומת הקרקע מצויה כאמור דירת המערער ובקומה שמעליה שתי דירות נוספות. כבר בסמוך לאחר קבלת זכות הדיירות המוגנת, פרץ המערער גישה לדירה דרך חלקה 13 הסמוכה, המצויה ברחוב המגיד 14 בירושלים – וזאת לדבריו מאחר שדיירים שהתגוררו אז בבניין חסמו את הגישה לדירה מרחוב זאב בכר (בחלקה 14). מאז שפרץ את הדרך עושה המערער שימוש בחלקה 13 כולה, ששטחה כ-525 מ"ר, בין היתר כגינה וחניה. חלקה 13 נתונה בבעלות רשות הפיתוח ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (בעת הרלוונטית בשמה הקודם – מינהל מקרקעי ישראל; להלן: הרשות). בשנת 1972 הגישה הרשות תביעה נגד המערער לסילוק יד מחלקה 13, ובפסק דין מיום 28.10.1975 תביעה זו התקבלה (ת.א. (שלום י-ם) 5669/72 מינהל מקרקעי ישראל נ' לוי; להלן: התביעה לסילוק יד). לא רק שהמערער מעולם לא פינה כאמור את חלקה 13 כנדרש ממנו בפסק הדין, אלא שבשלב כלשהו לאחר שנת 1980 אף הרחיב את הדירה לתוך חלקה 13 והעתיק לשם את מטבחו. כיום ניצבים בחלקה 13 גם מחסן וקרוואן שבו מתגוררים נכדיו של המערער. 3. בחלוף כחמש שנים מעת שניתן פסק הדין בתביעה לסילוק יד, בשנת 1980 פתחה הרשות בהליכי הוצאה לפועל לפינויו של המערער מחלקה 13. כפי הנראה הליכים אלה לא הסתייעו, ובשנת 1993 ננקטו הליכים נוספים וכך גם בשנת 1996. במקביל לניסיונות הרשות לפנות את המערער מחלקה 13, המערער מצידו ביקש לרכוש את הזכויות בחלקה זו מן הרשות ללא מכרז – וזאת מאחר שלטענתו שכניו חסמו את הגישה לדירת המערער מרחוב זאב בכר (חלקה 14). כאן המקום לבאר כי במכתב לרשות משנת 1997 ויתר בא כוחו דאז של המערער עו"ד קרמר, בשמו של המערער, על כל טענת התיישנות בקשר עם פסק הדין בתביעה לסילוק יד – וזאת לנוכח הסכמת הרשות לעכב את הליכי הפינוי עד לבירור בקשתו של המערער למכור לו את חלקה 13 (להלן: מכתב הוויתור). ואולם בסופו של דבר עמדת המערער שלפיה אין לו גישה לדירה מרחוב זאב בכר נדחתה על ידי הרשות, ובתכתובת נוספת בנדון משנת 2008 הודיעה היועצת המשפטית של הרשות למערער כי הרשות אינה רואה הצדקה להקצאת הקרקע בפטור ממכרז. יצוין כי במסגרת חקירה נגדית בעדותו לפני בית המשפט המחוזי טען המערער לראשונה כי עו"ד קרמר לא שימש כבא כוחו ולכן לא יכול היה לוותר בשמו על טענת ההתיישנות של פסק הדין בתביעה לסילוק יד; ואולם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי, תוך שנקבע כי מדובר בטענה כבושה שאף עומדת בסתירה להצהרה מפורשת של המערער שניתנה בשלב מוקדם יותר של ההליך בבית המשפט המחוזי. לאחר שבשנת 2008 דחתה כאמור הרשות את בקשת המערער לרכוש את חלקה 13 בפטור ממכרז, הרשות שבה ופתחה בהליכי הוצאה לפועל נגד המערער – וזאת רק בשנת 2011. במסגרת הליכים אלה טען המערער בין היתר להתיישנות פסק הדין בתביעה לסילוק יד – ואולם טענה זו נדחתה על יסוד מכתב הוויתור והעובדה שבמהלך השנים נקטה הרשות בפעולות שמטרתן מימוש פסק הדין (החלטת כבוד ראשת ההוצאה לפועל הרשמת ק' יצחקי מיום 16.7.2012). משכך, ביום 18.7.2012 ניתנה החלטת ראשת ההוצאה לפועל שלפיה על המערער לפנות את חלקה 13 עד ליום 3.12.2012. המערער הגיש בקשה דחופה לבית משפט השלום בירושלים, שאז ניתנה לו ארכה בת מספר ימים לשם הגשת תביעה לבית המשפט המחוזי לקבלת צו הצהרתי בדבר זכויותיו הנטענות בחלקה 13 – ומכאן התובענה שבה עסקינן. עם הגשת התובענה הסכימו הצדדים כי הליכי הפינוי יעוכבו עד למתן פסק דין. 4. ברקע הדברים יצוין, כי כבר בראשית שנות ה-70 החליטה הרשות למכור לדיירים בבניין את שלוש הדירות שבהן החזיקו כדיירים מוגנים וכן את זכויות הבנייה על גג הבניין; ואולם בעניינו של המערער הציבה הרשות תנאי למכירת הדירה, כי יפנה את חלקה 13. המערער הגיש עתירה לבג"ץ, ובה טען כי הרשות אינה רשאית להתנות את המכירה בתנאים וכי יש בכך משום הפלייתו ביחס לדיירים האחרים בבניין. יבואר כי העתירה הוגשה לאחר שהרשות הגישה זה מכבר את התביעה לסילוק יד מחלקה 13; ובהקשר זה נטען בעתירה, כי אין לדרוש מהמערער לוותר על זכותו בחלקה 13 כל עוד התביעה לסילוק על הסף עודנה תלויה ועומדת, וכי מדובר בתנאי בלתי סביר למכירה שאף נוגד את תקנת הציבור (בג"ץ 261/73 לוי נ' מינהל מקרקעי ישראל; להלן: העתירה לבג"ץ). ביום 15.5.1974 ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים בעתירה לבג"ץ, שלפיהן עם סיום ההליכים בתביעה לסילוק יד תמכור הרשות את הדירה למערער במחיר שייקבע על ידי השמאי הממשלתי – וזאת "בהתחשב בקביעותיו של בית משפט השלום או בית משפט אחר כערכאת ערעור". עוד הוסכם כי עד לביצוע עסקת המכר יירשם הבניין בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, ודירת המערער תירשם כיחידה נפרדת בבעלות רשות הפיתוח. משלא פינה את חלקה 13 כאמור בפסק הדין בתביעה לסילוק יד, דירת המערער מעולם לא נמכרה לו. לעומת זאת שתי הדירות הנוספות בבניין נמכרו על ידי הרשות למחזיקים בהן (וזאת עוד לפני שניתן פסק הדין בהסכמה בעתירה לבג"ץ); ולמן שנת 1981 מי שמחזיקים בזכויות הם משפחת קאופמן, שרכשו את שתי הדירות ואיחדו אותן לדירה אחת (להלן: קאופמן). ואולם חרף האמור בפסק הדין שניתן בהסכמה בעתירה לבג"ץ, בפועל הבניין לא נרשם כבית משותף – וזאת לנוכח חריגת הבנייה מדירת המערער לחלקה 13. המצב כיום הוא אפוא שהרשות אינה יכולה להציע את חלקה 13 לבנייה במכרז ציבורי; קאופמן מנועים מלהסדיר את זכויותיהם בדירות שרכשו; והמערער עצמו אינו זכאי לרכוש את הזכויות בדירה שבה הוא מתגורר ומעמדו נותר כשל דייר מוגן. ההליכים בבית המשפט המחוזי 5. סמוך לאחר שהגיש המערער את תביעתו, ביום 6.3.2013 ערך בית המשפט המחוזי ביקור בדירה ובחלקה 13 הסמוכה – שאז התרשם כי אין מניעה טכנית למעבר מרחוב זאב בכר (חלקה 14) לדירת המערער. עם זאת, בית המשפט הציע לצדדים להגיע להסכמות על מנת למנוע מצב שבו ייאלץ המערער להרוס את חריגת הבנייה מהדירה, ולשנות את אורחות חייו בכל הנוגע לסדרי כניסתו ויציאתו מהדירה. ביום 14.7.2014 עלה בידי הצדדים, בסיועו של בית המשפט, להגיע למתווה פשרה מוסכם –המותנה באישור ועדת הפשרות של הרשות (להלן: המתווה); יתרונו של המתווה היה נעוץ בכך שהוא ייתר את הצורך בהריסת חריגת הבנייה מהדירה. במסגרת המתווה הוסכם על איחוד וחלוקה מחדש של חלקות 13 ו-14 כך שלחלקה 14 יתווספו 43 מ"ר מחלקה 13 הכוללים, בין היתר, את חריגת הבנייה מהדירה ושביל מעבר לדירה ברוחב 1.2 מטר. עוד על פי המתווה התחייב המערער לפנות את חלקה 13, ונקבע שאז יהא זכאי לרכוש את הזכויות בדירה. בית המשפט נתן למתווה תוקף של פסק דין מותנה, שיתבטל ככל שלא יתקבל אישור למתווה מאת ועדת הפשרות (להלן: פסק הדין המותנה). דא עקא, שאישור כאמור לא ניתן; ומפסק הדין המותנה עולה כי הרשות התנתה את הסכמתה למתווה בכך שנכדיו של המערער, המתגוררים בקרוואן שבחלקה 13, יחתמו על התחייבות להתפנות מהחלקה – ומשהדבר לא נעשה, סירבה ועדת הפשרות לאשר את המתווה. לאחר שניסיונות הפשרה מוצו, התיק נקבע לשמיעת הוכחות ובהמשך ניתן פסק דין המורה על דחיית תביעתו של המערער וכפועל יוצא מכך על סילוק ידו מחלקה 13. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 6. ביסוד תביעתו של המערער ניצבה עמדתו שלפיה במהלך השנים שבהן הוא מחזיק בחלקה 13 הוקנו לו זכויות קנייניות בה. המערער טען לזיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים, לזיקת הנאה מכוח כורח, ולמעמד בלתי הדיר של בר רשות במקרקעין – וטענות אלה נדחו כולן בזו אחר זו, תוך שהובהר כי לא ניתן לרכוש זכויות במקרקעין שעה שנגד הטוען לזכות תלוי ועומד פסק דין המורה על סילוק ידו מהמקרקעין, כבמקרה דנן. עוד נטען על ידי המערער כי בהעדר גישה לדירה מרחוב זאב בכר, יש לאפשר לו לרכוש ללא מכרז את חלקה 13 – וזאת לפי סעיף 25(1) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993. בעניין זה הובהר בפסק הדין כי על פי התקנה מי שזכאי לפטור ממכרז הוא אדם שמחזיק במקרקעין לפחות 10 שנים ברציפות בהסכמת הרשות; וברי כי תנאי זה אינו מתקיים בעניינו של המערער. בית המשפט המחוזי דן גם בטענת המערער שלפיה יש להתחשב בהוצאות הרבות שהוציא במהלך השנים לצורך פיתוח חלקה 13, וככל שיינתן צו לפינויו מן החלקה יש לכל הפחות להורות לרשות להשיב לו סכומים אלה. בעניין זה קבע בית המשפט כי שיעור ההוצאות הנטענות כלל לא הוכח, ובכל מקרה התביעה בגינן התיישנה; ועוד נאמר כי "מכל מקום, דמי השימוש הראויים שהיה על התובע לשלם עבור השימוש שעשה בחלקה במרוצת השנים עולים בכמה מונים על כל תביעה אפשרית שלו בגין הוצאותיו" (פסקה 27). סופו של דבר, בית המשפט המחוזי הורה למערער לסלק ידו מחלקה 13 עד ליום 13.4.2015. עוד נקבע כי עד למועד זה תכשיר חברת עמידר מעבר נוח מרחוב זאב בכר אל הדירה של המערער – אלא אם כן יגיעו הצדדים להסכמה אחרת בעניין תוואי המעבר לדירה. גם בשלב זה חזר בית המשפט וקרא לצדדים להגיע להסכמות ברוח פסק הדין המותנה (שבוטל כאמור); וכן המליץ לרשות שלא להגיש נגד המערער תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בחלקה 13, וזאת בנסיבות המקרה הייחודיות. הערעור 7. במסגרת הערעור מבקש המערער כי נבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ונורה לרשות למכור למערער את הדירה ואת חלקה 13 בפטור ממכרז ובמחיר שייקבע על ידי השמאי הממשלתי; לחלופין מבוקש כי נכפה על הרשות את פסק הדין המותנה. יובהר כי המערער אינו טוען עוד לזכויות קנייניות בחלקה 13, וטוב שכך; עיקר הערעור נסוב אפוא על טענתו כי בנסיבות שבהן לא ניתן לגשת לדירה אלא מחלקה 13, יש לאפשר לו לרכוש את הזכויות בחלקה זו בפטור ממכרז. למעשה הערעור אינו נטוע ביסודות משפטיים כלשהם אלא מבוסס על טענות שבצדק; ובמסגרתו מטיח המערער האשמות קשות ברשות, ובין היתר נטען כי היא מנצלת לרעה את כוח השררה הנתון לה תוך שהיא "גוזלת את כבשת הרש" מן המערער. הרשות מצידה סומכת את ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לדבריה מרבית השגותיו של המערער הן בעניינים שבעובדה, שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם, וכבר בשל כך דינן להידחות. עוד נטען כי בעוד המערער מייחס לרשות מניעים זרים וחוסר תום לב בהתנהלותה, הוא זה שבמשך עשרות שנים מונע מן הרשות לממש את החלקה לטובת הציבור ומונע מקאופמן להסדיר את זכויותיהם בדירות שרכשו. 8. בד בבד עם הגשת הערעור עתר המערער לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וביום 2.4.2015 ניתן צו כמבוקש – בכפוף להפקדת התחייבות עצמית בגין כל נזק שייגרם לרשות, וערבות בסך 15,000 ש"ח (החלטת השופט צ' זילברטל). יצוין כי בתיק זה נערכה ישיבת קדם ערעור לפניי, ובמהלכה נעשה ניסיון נוסף להביא את הצדדים להסכמות ברוח פסק הדין המותנה. במהלך הישיבה הביעו הצדדים נכונות לשוב למתווה שהוצע על ידי בית המשפט המחוזי – ואולם לאחר ששבה ובחנה את הדברים הודיעה הרשות כי אין מקום לפשרה מצידה; ומשכך, נשמע הערעור לפנינו. דיון והכרעה 9. נקודת המוצא לדיון שלפנינו היא כאמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי – כי המערער לא רכש זכויות קנייניות כלשהן בחלקה 13, הוא מחזיק בחלקה זו בניגוד לפסק דין חלוט זה למעלה מ-40 שנים, ולאחר שניתן פסק הדין לסילוק ידו מהמקרקעין הוא אף הגדיל לעשות ופלש מהדירה שלו לחלקה 13 תוך בנייה בלתי חוקית. המערער מבקש להסביר את התנהלותו בכך שהגישה לדירה חסומה לחלוטין מרחוב זאב בכר (חלקה 14), והוא נאלץ לדבריו לעשות שימוש בחלקה 13 על מנת להגיע לדירה. ואולם לאחר שערך ביקור במקום, הגיע בית המשפט המחוזי לידי מסקנה כי אין בטענה זו ממש: "המסקנה הברורה מהביקור בשטח היא שלא קיימת כל מניעה טכנית למעבר מרחוב זאב בכר לדירת התובע (המערער-ע'ב'), בין אם דרך השטח המשותף ובין אם על ידי הסכמה אחרת של הצדדים. יתכן שבעבר נמנעה מהתובע האפשרות לעבור מרחוב זאב בכר לדירתו בשל יחסיו העכורים עם השכנים (שהסלימו עד כדי אלימות של התובע כלפיהם), אלא שמניעה מעין זו אינה קיימת עוד היום. מכאן שהטענה המרכזית של התובע, הן בפניותיו למינהל והן בטענותיו בכתב התביעה, הוכחה כחסרת בסיס לאחר הביקור במקום." (ההדגשות שלי-ע'ב') (פסקה 21). ויודגש: עסקינן בקביעה עובדתית, וכידוע אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית (ראו: ע"א 8559/15 עבאס נ' מפלי התנור בע"מ, פסקה 47 (27.5.2018); ע"א 8153/16 קלדרון נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות, פסקה 45 (13.2.2018)) – מה גם שקביעה זו נסמכת בענייננו על התרשמותו הישירה של בית המשפט ממצב הדברים בשטח. 10. חרף העובדה שהטענה להיעדר גישה לדירה נמצאה חסרת ממש, ובהינתן נסיבותיו הייחודיות של המקרה, בית המשפט המחוזי עשה מאמצים ניכרים בניסיון להביא את הצדדים להסכמה – כשלנגד עיניו גילו המתקדם של המערער, ועוגמת הנפש העלולה להיגרם לו כתוצאה מהריסת תוספת הבנייה לדירה ופינוי חלקה 13; ויש להצר על כך שהדבר לא הסתייע. ואולם משאלה הם פני הדברים, הרי שפסק הדין בתביעה לסילוק יד עודנו תקף ומחייב את פינויה של חלקה 13 על ידי המערער. אמנם אין להתעלם מהנסיבות שבהן המערער מתקרב עתה לגיל 90, והשימוש בחלקה 13 מאפשר לו להגיע עם מכונית קרוב לפתח הדירה, באופן שבוודאי מקל עליו להתנייד. ניתן להניח כי פינוי חלקה 13 יכביד עליו מבחינה זו, שכן המעבר לדירה מרחוב זאב בכר מחייב לצעוד בשביל גישה ולרדת מספר מדרגות. עם זאת אין די בכך כדי להצדיק את הפגיעה שמסבה התנהלותו של המערער לרשות, לקאופמן ולטובת הכלל. יש אמנם מקום לבוא בביקורת עם הרשות על התנהלותה בפרשה, וברי כי מוטב היה אילו היתה פועלת לקיום פסק הדין בתביעה לסילוק יד כבר בסמוך לאחר שניתן בשנת 1975. עם זאת אין להתעלם מן הניסיונות שבכל זאת נעשו לאכוף את פסק הדין באמצעות הליכי הוצאה לפועל, כבר בשנת 1980 ובשנים 1993 ו-1996 ולבסוף בשנת 2011; ויש חשיבות בהקשר זה אף למשא ומתן שהתנהל במהלך השנים עם המערער לרכישת הזכויות בחלקה 13 על ידו בפטור ממכרז. מכל מקום, המערער הוא שוויתר על טענת ההתיישנות – וזאת כשהיה מעוניין בעיכוב הליכי הפינוי נגדו. הנה כי כן, בתמונה הכוללת אין לומר כי הרשות שקטה על שמריה בכל הנוגע לפינוי חלקה 13, ובכל מקרה אין יסוד לטעון להתיישנות פסק הדין בתביעה לסילוק יד או לשיהוי באכיפתו. זאת ועוד. המערער מצידו ניצל את התמשכות ההליכים על מנת ליצור עובדות בשטח. לא רק שפרץ גישה לדירה דרך חלקה 13, אלא שבמשך עשרות שנים הוא עושה שימוש בחלקה כולה לגינה, חנייה ומחסן, וברבות הימים אף הרחיב את הדירה תוך פלישה בלתי חוקית לחלקה וכן הציב עליה קרוואן שבו מתגוררים נכדיו. כל זאת, שעה שפסק הדין בתביעה לסילוק יד הפך חלוט זה מכבר, ומבלי ששילם לרשות דמי שימוש מעולם. ואם לא די בזאת, היאחזותו של המערער בחלקה 13 שלא כדין ובניגוד לפסק דין חלוט פוגעת אף בזכויותיהם של קאופמן – שכן בשל חריגת הבנייה בדירה לא ניתן לרשום את הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, ובמצב דברים זה נבצר מקאופמן להסדיר את בעלותם בדירות שרכשו. מדובר בהתעלמות בוטה מצידו של המערער הן מפסק הדין נגדו הן מזכויותיהם של שכניו. משהגענו עד הלום, ומשכשלו אינספור ניסיונות הפשרה שנעשו במסגרת ההליכים בלשכת ההוצאה לפועל, בבית המשפט המחוזי ואף לפני ערכאה זו, אין עוד מנוס מאכיפת הדין על המערער. סוף דבר 11. התוצאה היא שהערעור נדחה. המערער יפנה את חלקה 13 עד ליום 31.12.2018. עד למועד זה חברת עמידר תשלים את המעבר לדירה מרחוב זאב בכר בהתאם להוראות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ככל שהדבר טרם נעשה. אין אנו עושים צו להוצאות. ש ו פ ט ת הנשיאה א' חיות: אני מסכימה. ה נ ש י א ה השופט מ' מזוז: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ברון. ניתן היום, ‏כ"ז בסיון התשע"ח (‏10.6.2018). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15016340_G26.doc רפ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, supreme.court.gov.il