נציגות הבית-ועד הבית של הבניין הרחוב רוטשילד 78 רא נ. דורון

פסק-דין בתיק רע"א 1612/05 בבית המשפט העליון רע"א 1612/05 בפני: כבוד השופט א' גרוניס המבקשים: 1. נציגות הבית-ועד הבית של הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון 2. יורם יבלונקה 3. עמיהוד ווקסלר 4. גל שטיינהרט 5. אילן טופור 6. אסתר פאר 7. ירון גרון 8. אלן זיטוקוביץ נ ג ד המשיבים: 1. דורון סטריקובסקי, עו"ד-כונס נכסים 2. בנק הפועלים בע"מ 3. יוסף גוליברודה חברה לבנין וקבלנות בע"מ 4. גוליברודה חברה לניהול ולאחזקות בע"מ 5. ושז השקעות בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בת"א-יפו מיום 18.1.05 בבש"א 14364/04 שניתנה על ידי כבוד השופט י' זפט בשם המבקשים: עו"ד א' אלבג בשם המשיבים 1 ו-2: עו"ד א' פרידמן; עו"ד ד' סטריקובסקי בשם משיבה 5: עו"ד י' דורון; עו"ד ח' מזרחי פסק-דין 1. בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט י' זפט) מיום 18.1.05, במסגרתה נדחתה ברובה בקשתם של המבקשים למתן סעדים זמניים. 2. המשיבה 3, שהינה חברה קבלנית (להלן - החברה הקבלנית), הקימה מרכז מסחרי בתחומי עיריית ראשון לציון (להלן - הבניין). לשם ביצוע הפרויקט, נטלה החברה הקבלנית הלוואה מאת המשיב 2 (להלן - הבנק). להבטחת החזר ההלוואה, משכנה החברה הקבלנית את זכויותיה בבניין לטובת הבנק (להלן - המשכנתה). המבקשים 8-2 רכשו מהחברה הקבלנית יחידות בבניין. בהסכמת הבנק, הוחרגו היחידות אשר נרכשו מגדר תחולתה של המשכנתה. זאת, כנגד תשלום תמורתן של היחידות וקבלת החזקה בהן. בשלב כלשהו החל הבנק בנקיטת הליכים למימוש המשכנתה בלשכת ההוצאה לפועל בהרצליה. במסגרת הליכי המימוש, מונה ביום 17.3.04 כונס נכסים לשם מכירת חלקים מסוימים מהבניין. לטענת המבקשים, חלק מן השטחים שיועדו למכירה מהווים, על פי ההסכם בינם לבין החברה הקבלנית, רכוש משותף של בעלי היחידות בבניין. לפיכך, אין המשכנתה חלה עליהם (להלן - שטחי המריבה). יצוין כבר עתה, כי הבניין לא נרשם כבית משותף. שטחי המריבה כוללים שטח אשר מכונה חנות מס. 10. לטענת המבקשים, חלק משטח החנות נועד לשמש כמשרדה של חברת הניהול והאחזקה של הבניין, היא המשיבה 4, ואילו חלק אחר מהשטח מיועד היה לשמש כעמדת שומר. יצוין, כי ביום 21.4.04 נחתם הסכם בין הכונס לבין המשיבה 5 לפיו רכשה המשיבה 5, בין היתר, את חנות מס. 10. הסכם זה קיבל את אישורה של ראש ההוצאה לפועל. עוד כוללים שטחי המריבה שטח הידוע כמחסן מס. 11, אשר הוקם - כך לטענת המבקשים - על שטח שמיועד היה לשמש כפרוזדור; שטח הידוע כמשרד מס. 42, אשר לטענת המבקשים מיועד היה לשמש כחדר מכונות; וכן 25 מקומות חנייה המצויות במרתף הבניין. יצוין, כי במסגרת הסכם מיום 9.8.02 בין החברה הקבלנית לבין עיריית ראשון לציון, התחייבה החברה הקבלנית להצמיד ליחידות הבניין 25 מקומות חנייה (להלן - הסכם החנייה). 3. בעקבות הליכי מימוש המשכנתה הגישו המבקשים תובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרתה עתרו לסעד הצהרתי לפיו זכאים הם להירשם כבעלים של הרכוש המשותף, לרבות שטחי המריבה. ביום 30.6.04 הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה זמני המונע את מכירתם של שטחי המריבה. ביום 18.1.05 קיבל בית משפט קמא (כב' השופט י' זפט) את הבקשה ביחס למחסן מס. 11, אולם דחה אותה ככל שהתייחסה היא לחנות מס. 10 ולמשרד מס. 42. לעניין מקומות החנייה קבע בית המשפט המחוזי, כי אלה הוצאו במפורש מגדר הרכוש המשותף במסגרת הסכמי המכר. עם זאת נפסק, כי הסכם החנייה מהווה לכאורה הסכם לטובת צד ג', וכי מקנה הוא זכות לבעלי היחידות לדרוש את הצמדת מקומות החנייה ליחידותיהם. הערכאה הדיונית הוסיפה וציינה, כי אין היא נדרשת להכריע בשלב זה בסוגיית התמורה אותה נדרשים בעלי היחידות לשלם עבור הצמדת מקומות החנייה. תחת זאת נקבע, כי עובר למכירתם של מקומות החנייה לצדדים שלישיים, יש להציע למבקשים לרכוש את מקומות החנייה במחיר אשר יאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל. מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי. החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. 4. סוגיית סיווגה של חנות מס. 10 ושל משרד מס. 42 כחלק מן הרכוש המשותף אינה פשוטה כלל ועיקר, ומעוררת שאלות שונות. כך למשל, אם אכן תתקבל טענת המבקשים לפיה חלק מחנות מס. 10 הוקמה על שטח שנועד לשמש כעמדת שומר, אפשר שיהיה מקום לקבוע כי מדובר ברכוש משותף. זאת ועוד, נשאלת השאלה מה נפקותה של הוראת סעיף 2 למפרט הטכני, אשר צורף להסכמי המכר. על פי הוראה זו, החלקים הציבוריים של הבניין - ובכלל זה השטח עליו נבנה משרד מס. 42 - יהיו בבעלותה ובשליטתה של חברת הניהול והאחזקה, היא המשיבה 4. במצב עניינים זה ראוי ליתן משקל רב יחסית, במסגרת ההכרעה בבקשה לסעד זמני, לשאלת מאזן הנוחות. מכירתם של שטחי המריבה, כולם או חלקם, צפויה להעמיד את המבקשים בפני שוקת שבורה, אם אכן יזכו הם בתובענתם וייקבע כי שטחים אלו הינם חלק מן הרכוש המשותף. מאידך, הנזק אשר ייגרם כתוצאה ממתן צו מניעה, אם תידחה התובענה בסופו של יום, ניתן להערכה ולפיצוי כספי. מאזן הנוחות נוטה איפוא בבירור לטובתם של המבקשים. לא נעלמה מעיני העובדה, כי חנות מס. 10 נמכרה למשיבה 5 עובר למועד הגשתה של הבקשה לסעדים זמניים. עם זאת, בית משפט קמא קבע בהחלטתו כי המבקשים התנגדו למכירה במסגרת הליכי המימוש, וכי המשיבים - ובכלל זה המשיבה 5 - היו מודעים להתנגדות זו. זאת ועוד, מכירת החנות לצד שלישי על ידי המשיבה 5 צפויה להקשות במידה ניכרת על פתרון המחלוקות בעניין. בנסיבות אלו, אין במכירה הנזכרת כדי למנוע את מתן הסעד הזמני ביחס לחנות מס. 10. מכלל האמור לעיל עולה, כי שגה בית המשפט המחוזי בסרבו ליתן צו מניעה זמני ביחס לחנות מס. 10 ולמשרד מס. 42. 5. דין הערעור להתקבל אף ביחס למקומות החנייה. כזכור, פסק בית המשפט המחוזי כי הסכם החנייה מהווה לכאורה הסכם לטובת צד ג', וכי מכוחו זכאים המבקשים לרכוש את מקומות החנייה ולהצמידם ליחידותיהם. לפיכך נקבע, כי תינתן למבקשים זכות קדימה לרכישת מקומות החנייה, באופן שיוקצב להם פרק זמן של 60 ימים להחליט האם מעוניינים הם לרכוש את מקומות החנייה במחיר שייקבע על ידי ראש ההוצאה לפועל. סעד זה מעורר קשיים שונים. יש בו כדי ליצור עובדות מוגמרות כבר בשלב מוקדם זה של ההליך. דומני, כי קביעתה הנזכרת של הערכאה הדיונית מובילה למסקנה לפיה יש ליתן צו מניעה זמני האוסר על מכירתם של מקומות החנייה, וזאת כנגד המצאת ערובות מתאימות מטעם המבקשים. 6. התוצאה היא כי הערעור מתקבל, והחלטתו של בית המשפט המחוזי - למעט אותו חלק המתייחס למחסן מס. 11 - מבוטלת. ניתן בזאת צו מניעה זמני האוסר על המשיבה 5 למכור את חנות מס. 10. מובהר, כי צו מניעה זמני זה מונע מכר של החנות ותו לא. כמו כן, ניתן צו מניעה זמני נגד המשיבים 1 ו-2 האוסר למכור את משרד מס. 42 וכן את 25 מקומות החנייה. הצו יעמוד בתוקפו עד למתן פסק דין בהליך העיקרי. מניח אני שהמבקשים המציאו לתיק בית המשפט המחוזי התחייבות עצמית כאמור בתקנה 365(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. על המבקשים להפקיד במזומן או על דרך ערבות בנקאית סך של 40,000 ש"ח להבטחת נזקי המשיבה 5 וכן סך של 60,000 ש"ח להבטחת נזקי המשיבים 1 ו-2 בהקשר למשרד מס. 42 ו-25 מקומות החנייה. היה ולא יומצאו הערבונות עד ליום 21.4.04 - יפקע הצו. יודגש, כי אין בפסק דין זה כדי לשנות את קביעת בית המשפט המחוזי לעניין סכום העירבון ביחס למחסן מס. 11. שכר טרחת עורך דין בשתי הערכאות, יחול כדלקמן: המשיבים 1 ו-2 ישאו בסך של 20,000 ש"ח, ואילו המשיבה 5 תישא בסך של 7,500 ש"ח. לא יופקדו הערבונות כאמור, יתבטל מאליו אף החיוב בשכר טרחה. ניתן היום, א' בניסן תשס"ה (10.4.05). ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05016120_S04.doc מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il חכ/