סמדר אירועים בע"מ נ. שרה חריש

3 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1499/19 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט מ' מזוז המערערות: 1. סמדר אירועים בע"מ 2. יוסי יונתן בע"מ נ ג ד המשיבה: שרה חריש ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ע' זינגר) בת"א 30336-10-15 מיום 13.1.2019 תאריך הישיבה: י"ג באדר התש"ף (9.3.2020) בשם המערערים: עו"ד אמיר כהן בשם המשיב: עו"ד איל ויטנברג פסק-דין השופט ע' פוגלמן: המערערות הגישו לבית המשפט המחוזי בירושלים, תביעה במסגרתה התבקש להצהיר כי הן בעלות זכויות במקרקעין המהווים חלק בלתי נפרד ממתחם הידוע כקולנוע סמדר. עוד התבקש להורות למשיבה להימנע מעשיית שימוש במקרקעין וכן לפנותה מהם; ואף התבקשו סעדים באשר לתמורה בגין השימוש בהם בעבר ובעתיד. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ע' זינגר) סקר את המסכת העובדתית הענפה העומדת ברקע המחלוקת בין הצדדים לרבות הכרעות שיפוטיות חלוטות. ברקע הדברים מתחם קולנוע סמדר המצוי במרביתו על חלקה 33 בגוש 30011 (להלן: חלקה 33) וחלקו האחר באותו גוש בחלקה 34, תת חלקה 20 (להלן: המקרקעין). במקרקעין, שאינם ניתנים להפרדה ממתחם הקולנוע, מצויה הכניסה לאולם ההקרנה, חלק מאזור הישיבה של בית הקפה, חלק מתאי השירותים, יציאה לחצר אחורית, חצר צמודה המשמשת מעבר לקולנוע, חלק קטן ממלונית ומחסן. על אף האמור, בנסח הרישום של המקרקעין הם תוארו כ"דירה+מחסן+שטח מקורה". חלקה 33 הייתה רשומה על שם המשיבה, אשר העבירה מחצית ממנה, ללא תמורה לאחותה (להלן: נאוה). המקרקעין היו רשומים על שם נאוה. עוד יצוין כי לפי פסק דין שניתן עוד בשנת 1989 (להלן: פסק הדין ההיסטורי), נקבע כי המקרקעין הם רכוש משותף של דיירי בניין סמוך, והוסכם – בין היתר – כי המצב הקיים יעמוד בעינו כל עוד המתחם משמש כקולנוע. בית המשפט עמד על שורת הסכמים שנערכו במהלך השנים שהמערערות היו צד להם, ועל הליכים משפטיים שננקטו. בשנת 1998 הגישה נאוה בקשה לפירוק שיתוף בחלקה 33 על רקע יחסים מתוחים בינה לבין המשיבה. בשנת 2003, הגם שניתן בבית משפט השלום בירושלים פסק דין המורה על פירוק שיתוף ומינוי כונסים, התקשרה נאוה עם המערערות בהסכם למכירת זכויות, שהתייחס הן למקרקעין, הן לחלקה 33. התמורה בגין הזכויות הועמדה על סך 400,000 דולר. בהמשך, הוגשה לבית משפט השלום בקשה לאישור ההסכם, בגדר תיק פירוק השיתוף. בשנת 2005, עוד קודם להכרעה בבקשה זו רשמו המערערות את המקרקעין על שמן. ביום 28.9.06 נדחתה הבקשה לאישור ההסכם על ידי בית משפט השלום. נפסק כי אין מדובר בצדדים תמי לב וכי נסיבות המכירה "מעלות חשש לקנוניה וזאת בלשון המעטה". בקשות רשות ערעור על החלטה זו נדחו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בשנת 2007 (כב' הנשיאה מ' ארד). בית המשפט הוסיף ועמד על הסכם נוסף שנערך בין המערערות לנאוה בשנת 2008; על מכירת חלקה 33 על ידי הכונסים בסכום של 16,260,000 ש"ח, כאשר המשיבה שרכשה את מחצית הזכויות של נאוה שילמה מחצית מסכום זה; ועל הליכים נוספים, לרבות הליך בין בתה של נאוה (שהלכה בינתיים לעולמה), לבין המערערות, שבגדרו הוסכם כי הבת תשלם למערערות סכום העולה על 568,000 דולר – סכום שמהווה (כפי שנקבע) החזר מלא של התמורה ששולמה לנאוה על ידי המערערות בתוספת ריבית. בפסק דינו, לאחר דיון מפורט בטענות הצדדים, קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום להעניק למערערות את הסעדים שאותם ביקשו, הגם שכאמור קיים רישום לפיו המערערות הן כביכול הבעלים במקרקעין. נקבע כי המערערות נסמכות על עסקה משנת 2003, שבמועד השלמת רישומה היו מודעות לבעייתיות שבה במספר מישורים. עוד צוין כי מדובר במי שמכרה קרקע אשר לא הייתה רשאית למכור וכי אותה עסקה בוטלה בהחלטה שיפוטית חלוטה, המהווה מעשה בית דין ביחסי הצדדים להליך. משבוטל ההסכם אין לתת תוקף לרישום שבוצע מכוחו. הודגש כי אין רבותא לבחירת המערערות לשוב ולהתקשר במועדים מאוחרים יותר בהסכמים חדשים, במקום לפעול לביטול העסקה המקורית ואין להן להלין אלא על עצמן באשר למצב שנוצר. נפסק כי בהינתן פסק הדין ההיסטורי בהתייחס לזכויות במקרקעין, אין מקום להכרעה בסוגיה זו ובטענה של התיישנות פסק הדין בלא שבעלי הזכויות (הדיירים בבית המשותף) צורפו כצד להליך. עוד נקבע כי אין ב"הלכת גנז" (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)) כדי לסייע למערערות. בהקשר זה הודגש – בין היתר – כי המערערות לא פעלו בתום לב, לא בעת שנחתמה העסקה, ולא עם השלמת רישומה, ואף לא שילמו את התמורה המלאה בעת הרישום. המערערות אף קיבלו השבה מלאה של כספן. התביעה נדחתה אפוא והמערערות חויבו בהוצאות המשיבה בסך 150,000 ₪. על כך נסב הערעור שלפנינו. המערערות חולקות – בחזית רחבה – על ממצאיו העובדתיים ועל מסקנותיו המשפטיות של בית המשפט המחוזי. נטען – בין היתר – כי זכות הבעלות הרשומה של המערערות גוברת על כל זכות נטענת אחרת, כי המשיבה לא רכשה זכויות במקרקעין בהליך פירוק השיתוף של חלקה 33 וכי היה מקום לדון בטענת ההתיישנות של פסק הדין ההיסטורי ולקבוע כי הוא התיישן. עוד נטען כי בית המשפט טעה בקביעה שהעסקה שנערכה בשנת 2003 בטלה; וכי יישום הלכת "גנז" מחייב קבלת הערעור. המערערות סבורות בנוסף כי אין למשיבה זכות להתערב ביחסים חוזיים בינן לבין נאוה. הן אף משיגות בנוסף על סכום ההוצאות שהושת עליהן בערכאה הדיונית. המשיבה מצידה מבקשת כי הכרעת בית המשפט המחוזי תשאר על כנה, על יסוד נימוקיו בפסק דינו המנומק והמפורט. שקלנו את טיעוניהם המפורטים של הצדדים בכתב ובעל פה. מצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שבפסק הדין, כי אלה תומכים במסקנות המשפטיות, ואין לגלות באחרונות טעות שבחוק. אנו דוחים אפוא את הערעור בגדר תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. הגם שלא ראינו עילה להתערב בשיעור ההוצאות שפסקה הערכאה הדיונית, ניתן להם משקל בבואנו לפסוק הוצאות בערעור. אנו מורים אפוא כי המערערות ישאו בהוצאות המשיבה בסכום כולל של 50,000 ש"ח. ניתן היום, ‏י"ד באדר התש"ף (‏10.3.2020). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19014990_M02.docx דפ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1