בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ. שאול ויסמן

פסק-דין בתיק רע"א 1497/09 בבית המשפט העליון רע"א 1497/09 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופט א' רובינשטיין המבקשים: בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ ג ד המשיבים: 1. שאול ויסמן 2. עמיחי נאמן בקשת רשות ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 8.1.09 בת.א. 3860/07 שניתן על-ידי כבוד השופטים י' שנלר, ק' ורדי ור' לבהר-שרון תאריך הישיבה: ג' בניסן התש"ע (18.3.10) בשם המבקשים: עו"ד רם אפרתי; עו"ד דורון כוכבי בשם המשיבים: עו"ד גדעון ויסמן פסק-דין המשנה לנשיאה א' ריבלין: 1. לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטים י' שנלר, ק' ורדי, ר' לבהר-שרון), במסגרתו נדחה הערעור שהגישו המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום (כבוד השופטת י' אחימן). המחלוקת נסבה אודות השאלה האם ניתן לפרק שיתוף בנכס מקרקעין מסוים באמצעות מכירת חלק אחד בלבד של הנכס – כפי שטוענים המבקשים, או שמא יש לפרק את השיתוף על-ידי מכירת הנכס כולו – כטענת המשיב. רקע והליכים קודמים 2. המבקשים והמשיב 1 (להלן: המשיב), הם הבעלים המשותפים של חלקה 10 בגוש 6884 בעיר תל-אביב-יפו (להלן: המקרקעין או הנכס). המבקשים אוחזים יחד בלמעלה מ-95% מהזכויות בנכס, ואילו המשיב מחזיק במקצת האחוזים הנותרים. כל בעלי הנכס חתמו על שני הסכמים, שנועדו להסדיר את מערכת היחסים ביניהם בכל הנוגע לניהול הנכס המשותף, ובעיקר נועדו לקדם הליכי תכנון ובניה על המקרקעין. הסכמים אלה כונו בפי הצדדים "תקנות ההתאגדות" (להלן: תקנות ההתאגדות). תקנות אלה כללו – בין היתר – הוראות בדבר התחייבויות השותפים לפעול למען קידום הליכי הבנייה ופיתוח הנכס, לרבות התחייבותם לשלם את ההוצאות וההיטלים הצריכים. כמו כן כללו התקנות הוראה המסמיכה עורך-דין שהוגדר כראש הקבוצה, לממש את זכויותיו של שותף אשר גורם נזק במעשיו לשאר השותפים. נוסף על תקנות ההתאגדות, חתמו הבעלים המשותפים אף על הסכם שיתוף (להלן: הסכם השיתוף). לאחר חתימת הסכמים אלה, נתגלעו בין הבעלים המשותפים מחלוקות בדבר אופן ניהול הנכס ופיתוחו. לטענת המבקשים, המשיב אינו משתף פעולה במכוון עם ההליכים שנועדו לקדם את הבניה על הקרקע. לגרסתם נמנע המשיב מחתימה על מסמכים מסוימים הדרושים לצורך המשך תהליכי הבנייה, ואף מסרב להעביר את התשלומים הנדרשים מכל שותף לצורך כך. על רקע זה הגישו המבקשים לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירה, לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). 3. המבקשים והמשיב מסכימים כי יש צורך בפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין. המחלוקת נסבה כאמור אודות השאלה כיצד יש למכור את הנכס. סעיף 40(א) מורה כי ניתן לפרק את השיתוף "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". בהתאם להוראת סעיף 40(ב), מכירת הנכס לצורך כך תעשה בדרך בה נמכרים נכסים בהוצאה לפועל, כלומר במכירה פומבית. אלא שהוראת סעיף 40(ב) ממשיכה וקובעת כי בית המשפט רשאי להורות על מכירת הנכס ב"דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין". במקרה זה, טוענים המבקשים כי במקום לפרק את השיתוף באמצעות מכירת הנכס כולו, יש לבצע את הפירוק תוך מכירת זכויותיו של המשיב בלבד. השאלה היא, אפוא, אם הסיפא של סעיף 40(ב) – ובעיקר התיבות "יעילה וצודקת" – מתירות לבית המשפט להורות על מכירת חלק אחד בלבד מהנכס, ובעיקר חלקם של מיעוט בעלי הזכויות בנכס, כטענת המבקשים; או שמא הוראת סעיף 40(ב) סיפא מוגבלת לאופן מכירת המקרקעין בלבד, קרי לשאלה אם ימכרו במכירה פומבית אם לא – כטענת המשיב. פסיקת הערכאות הקודמות 4. בית משפט השלום דחה את תביעתם של המבקשים. יצוין כי הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה לא נשמעו ראיות, ובית משפט השלום פסק על בסיס סיכומים בכתב שהגישו הצדדים. נקבע כי זכותו הקניינית של המשיב ראויה להגנה על אף שיעור אחזקותיו הנמוך, ומשכך אין להורות על מכירת זכויותיו בלבד. עם זאת נקבע כי יש לבצע את המכירה בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים. המבקשים לא השלימו עם החלטה זו, וערערו עליה לבית המשפט המחוזי. 5. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. נקבע כי אין בהוראת סעיף 40(ב) סיפא כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקו של שותף אחד בלבד. ההוראה האמורה – כך נקבע – נועדה אך לאפשר לבית המשפט לסטות מהכלל של מכירת הנכס בדרך של מכירה פומבית, ולקבוע, למשל, כי הנכס יימכר בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים. בית המשפט הוסיף וקבע כי מעבר לכך שלשון החוק אינה תומכת בטענת המבקשים, הרי שגם אין הצדקה לאפשר מכירה שכזו, מן הטעם שאין לתת יד לפגיעה בזכותו הקניינית של המשיב. אמנם, בהתאם להוראות חוק המקרקעין, זכאי כל שותף החפץ בכך לדרוש את פירוק השיתוף, אך נקבע כי אין בכך כדי להתיר לשותף אחד "להפקיע" את זכותו של השותף האחר. עוד ציין בית המשפט כי מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד תקטין את השווי שיתקבל עבור אותו החלק (לעומת השווי שהיה מתקבל על אותו החלק היחסי אילו נמכר הנכס כולו), ואף מן הטעם הזה אין לאפשר מכירה כאמור. "לא בכדי" – כך נפסק –"לא הפנו המערערים [המבקשים] [ל]פסיקה אשר הורתה על פירוק השיתוף במקרקעין באופן שבית המשפט יכוף על אחד השותפים למכור את חלקו לשותפים האחרים". בית המשפט המחוזי המשיך ונדרש, מעבר לצורך, לשאלת "האשם" הנטען המיוחס למשיב. נקבע כי לנוכח העובדה שבית משפט השלום לא שמע ראיות בנושא, אין ערכאת הערעור יכולה להידרש לו. ומכל מקום, הליך פירוק השיתוף הקבוע בחוק המקרקעין – כך נפסק – אינו כולל "יסודות של אשם זה או אחר בקביעה בדבר אופן פירוק השיתוף". אכן לא ניתן להתעלם מהחשש הקיים מסחטנות המיעוט, אך "כל מי שרוכש נכס בשותפות, יודע ואמור לדעת, הן כי לא ניתן יהיה להגביל את פירוק השיתוף באופן מלא, והן מה תהא דרך פירוק השיתוף". ככול שיש ממש בטענת חוסר תום-הלב שהעלו המבקשים, כך נקבע, פתוחה הדרך בפניהם לפעול בהתאם לדרכים שנקבעו בהסכמים השונים שנכרתו בין הצדדים. מעבר לדרוש, הוסיף גם בית המשפט המחוזי כי לו היה נמכר חלקו של המשיב בלבד, צריך היה לחשב את התמורה המגיעה לו – לכל הפחות – לפי חלקו היחסי בתמורה שהיתה מתקבלת ממכירת הנכס כולו (זאת בניגוד לתמורה שהיתה מתקבלת עבור מכירת חלק אחד בלבד). עוד התייחס בית המשפט להוראת סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, שעניינו חלוקה בעין לגבי חלק מהנכס בלבד. נקבע, כי סעיף זה מתייחס אך לסיטואציה של פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וזאת להבדיל מפירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס, כפי שנדרש במקרה שלפנינו. נפסק כי מכך שהמחוקק בחר לתת דעתו לאפשרות של פירוק חלקי רק ביחס לחלוקה בעין – ניתן ללמוד כי פירוק חלקי כאמור אינו חל בסיטואציה של פירוק על דרך של מכירת הנכס. 6. בסיכום הדברים נקבע, כי "חרף אותם שיקולים שיש בהם לתמוך בגישת המערערים [המבקשים], אין מקום, גם מהבחינה המהותית, כי בית המשפט יורה על אופן פירוק השיתוף בדרך של כפייה על אחד השותפים למכור חלקו לכל המרבה במחיר, וחלקו בלבד, זאת הן נוכח השיקולים שהבאנו לעיל, והן לאור לשון המחוקק". לאור כל זאת, אושרה פסיקת בית משפט השלום, והערעור נדחה. נקבע איפוא כי אין מקום להורות על מכירת חלקו של המשיב בלבד, אלא יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירת הנכס כולו. בנוגע לאופן מכירת הנכס, נקבע כי במקרה זה יש להורות על התמחרות פנימית בין השותפים, וזאת לנוכח הסכמתו של המשיב לבצע את המכירה בדרך זו. טענות הצדדים בבקשת רשות הערעור 7. המבקשים אינם משלימים עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ומכאן בקשת רשות הערעור שלפנינו. לעמדתם, יש מקום לבחון מחדש את פרשנותו של סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, ובעיקר את יישומן של התיבות "יעילה וצודקת". המבקשים טוענים כי בנסיבות המקרה שלפנינו – לנוכח התנהגות המשיב – הדרך "היעילה והצודקת" לפירוק השיתוף היא באמצעות מכירת חלקו של המשיב בלבד. מכירה זו צריכה להיעשות, לשיטתם, בדרך של מכירה פומבית, על בסיס הערכת שמאי. התנהגותו של המשיב – כך נטען – הופכת בפועל את מרבית בעלי הזכויות בנכס "לבני ערובה" בידי מיעוט קטן של בעלי הזכויות. בכך, לטענתם, נפגעות זכויותיהן הקנייניות, ואף נפגעת סחירותן של זכויות אלה. המבקשים מצביעים על מספר סעיפי חוק נוספים התומכים לשיטתם בפירוק השיתוף באופן הנטען על ידם. בין היתר מפנים המבקשים להוראת סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין שעניינה "פירוק במקרים מיוחדים"; לסעיף 37 לחוק המקרקעין הקובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף; להוראת סעיף 30(א) לחוק המקרקעין שעניינה ניהול המקרקעין והשימוש בהם וכן לסעיף 14 לחוק המקרקעין שעניינו הגבלת זכויות במקרקעין. עוד טוענים המבקשים כי התנהגותו של המשיב עומדת בניגוד להסכמים השונים עליהם חתם – תקנות ההתאגדות והסכם השיתוף. כמו כן משיגים המבקשים על קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי בעניין שיעור הבעלות שלהם בנכס, קביעה אשר יש בה, לשיטתם, כדי להשפיע על התוצאה במקרה זה. המבקשים ממשיכים וטוענים כי בית המשפט המחוזי קבע למעשה שווי מינימאלי למימוש זכויות המשיב, ואולם אין מקום, לטענתם, לקבוע מחיר מינימום המיטיב עם המשיב, וזאת בעיקר לנוכח התנהגותו של זה האחרון. 8. המשיב מצידו סומך ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המשיב מדגיש כי אינו מתנגד לפירוק השיתוף עצמו, אלא שאין, לשיטתו, הצדקה לפרק את השיתוף באופן המבוקש על-ידי המבקשים. המשיב עומד על פירוק השיתוף במתכונת הקבועה לשיטתו בחוק המקרקעין, קרי: מכירת הנכס כולו בדרך של מכירה פומבית, או למצער מכירתו בהתמחרות פנימית בין השותפים. לא ניתן, לעמדתו, להבין את התיבה "יעילה וצודקת בנסיבות הענין" כמאפשרת דרך מכירה כזו הנטענת על-ידי המבקשים, אשר משמעותה למעשה הפקעת זכותו הקניינית. עוד טוען המשיב כי מכירת חלק אחד מהנכס בלבד, תפגע בסחירותו של אותו חלק לעומת מכירת הנכס כולו, ובָּתמורה שעשויה להתקבל עבורו. לעניין סעיפי החוק אליהם הפנו המבקשים, טוען המשיב כי אין מקום להידרש להראות חוק אשר אינן לקוחות מהפרק העוסק בשיתוף. המשיב ממשיך וטוען כי אין מקום, בהליך של פירוק שיתוף, להידרש לשאלת ה"אשם". בכל הליך של פירוק – כך נטען – מדובר בחלוקה בין שותפים, ומטבע הדברים תמיד יהיו לאחד הצדדים טענות כלפי התנהגותו של הצד האחר. מכל מקום, במקרה זה לא נשמעו כלל ראיות בערכאות הקודמות בעניין היעדר תום הלב כנטען, ואף מן הטעם הזה סבור המשיב כי אין להידרש לטענות אלה בהליך שלפנינו. 9. למען שלמות התמונה יצוין כי בהליכים שהתנהלו לפני בית המשפט השלום והמחוזי היה "שותף מיעוט" נוסף – המשיב 2. לאחר הגשת בקשת רשות הערעור שלפנינו, הגיע הלה להסכמה עם קבוצת הרוב ועל כן – על פי המוסכם בין הצדדים הוא נמחק מן ההליך שלפנינו, ללא צו להוצאות. עוד יצוין כי ביום 7.1.2010 הגישו המבקשים לבית משפט זה בקשה לצירוף ראיה שעניינה תביעה אחרת לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, אשר הוגשה על-ידי המשיב, לאחר שהוגשה בקשת רשות ערעור זו. לטענת המבקשים, יש בתובענה זו שהגיש המשיב כדי ללמד על חוסר תום ליבו. המדובר בהליך משפטי אחר המתנהל בין אותם צדדים ואין מניעה כי יובא לפנינו, אך מכל מקום אין בראיה זו כדי לשנות מהתוצאה במקרה זה. החלטנו לקבל את בקשת רשות הערעור ולדון בבקשה כאילו הוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. דין הערעור להידחות. פירוק השיתוף במקרקעין 10. פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השיתוף בין הבעלים. התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו (ראו: ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 457 (1975) (להלן: פרשת רובינשטיין); רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998) (להלן: פרשת רידלביץ); יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, 278 (1997) (להלן: ויסמן); חנוך דגן "שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?" משפטים כז(1) 493, 501-497 (1996); מיגל דויטש קניין כרך א 595 (1997) (להלן: דויטש)). ביטוי לתפיסה זו נמצא בסעיף 37 לחוק המקרקעין, המורה כי לכל אחד מהשותפים קיימת הזכות לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השותפות. פירוק השיתוף יעשה ככלל על-ידי חלוקה בעין של הנכס, אך מקום בו סבור בית המשפט כי "חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם", רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה במקום חלוקה בעין של הנכס (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין; ראו גם: פרשת רידלביץ, בעמ' 634-633, 645-640; רע"א 5243/09 זייף נ' רג'ואן, פס' 20 (טרם פורסם, 9.7.2009); ויסמן, בעמ' 300). במקרה שלפנינו, אין מחלוקת בדבר הצורך בפירוק השיתוף, ואף אין מחלוקת כי הדרך הרצויה לביצוע הפירוק היא באמצעות מכירה. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת באופן ביצוע המכירה, וכאמור בשתי שאלות: האחת, איזה חלק מן הנכס יש למכור – אם למכור את הנכס כולו, או רק חלק ממנו; השנייה, כיצד יש לבצע את המכירה – אם במכירה פומבית או בהתמחרות פנימית בין השותפים. מכירת הנכס כולו או מכירה חלקית 11. ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהנכס כולו ימכר, והפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס. במקרה זה, כאמור, סבורים המבקשים כי במקום למכור את הנכס כולו ולחלק את הפדיון בין השותפים, יש לפרק את השיתוף תוך מכירת חלקו של המשיב בלבד – וזאת לנוכח חוסר תום ליבו הנטען של המשיב. השאלה היא אם יש הוראת חוק המסמיכה את בית המשפט להורות כך, ואם יש הצדקה לעשות כן. 12. בראש ובראשונה יש להדגיש, כי טיעונם של המבקשים נסמך על ההנחה שהתנהגותו של המשיב עולה כדי חוסר תום לב. אלא שבמקרה שלפנינו – כפי שקבע בית המשפט המחוזי – לא שמעה הערכאה המבררת ראיות באשר לחוסר תום הלב הנטען, כך שממילא לא הוכח שהמשיב התנהג באופן בלתי ראוי. אך מעבר לכך, אפילו נניח שאכן נפל פגם בהתנהגותו של המשיב, אין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד, בניגוד לרצונו. כך עולה מלשונו הברורה והמפורשת של החוק. סעיף 40(א) מורה על "מכירת המקרקעין" [ההדגשה על ה' הידוע הוספה, א' ר'], ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש אפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו. הדברים כבר נפסקו בעבר – כך, בע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983), ציין השופט י' כהן כי "מקריאה נכונה של הוראה זו עולה, לדעתי, שהדרך האחרת למכירת המקרקעין, אשר מדובר בה בסעיף­ קטן (ב), היא אלטרנאטיבה למכירה הפומבית" (שם, בעמ' 135, וכן בעמ' 137 בסוף פסקה א'). כך נקבע גם בספרות המשפטית – המלומד מיגל דויטש ציין בהקשר זה כי "הדרך האחרת אשר באה כאן בחשבון, היא התחרות פנימית בין השותפים" (דויטש, בעמ' 618). גם אם התנהגותו של המשיב במקרה זה אינה מעוררת אהדה – כטענת המבקשים, דבר שאין לו, כפי שצוין, תשתית ראייתית נאותה במקרה זה – הרי שבית המשפט מחויב לפסוק לפי לשונו הברורה של החוק; אכן – כל בעל דין זכאי לכך שהחוק יפורש בדרך שאינה מוטית לפי השקפתו של השופט, או מוטעית – מבחינת כוונתו של המחוקק. פרשנות תכליתית אינה פרשנות חופשית, ואינה תלויה באמפטיה או באנטיפטיה כלפי צד במשפט. "סחטנות אסטרטגית" 13. בהתאם להוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין, עומדת לכל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. זכות זו נשענת כאמור על התפיסה כי יש להקל על פירוק השיתוף במטרה לעודד שימוש יעיל יותר בנכס. אך החירות להשתחרר מן השיתוף אינה מקנה בהכרח לשותף-המפרק את היכולת להכריע כיצד יפורק השיתוף. מתכונת הפירוק – אם פירוק בעין או מכירת הנכס, אם מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים – נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, או למצער נתונה להסכמת כל השותפים. שותף המבקש לממש את זכותו לפרק את השיתוף, נדרש לקחת בחשבון את אופן פירוק השיתוף הקבוע בחוק. זכותו של שותף לפרק את השיתוף כפופה למתכונת הפירוק הקבועה בחוק – ולא להיפך. 14. בכך אף מושג האיזון הראוי בין זכותו של בעל הנכס להמשיך ולהחזיק ברכושו – לבין הרצון לאפשר לשותפים להשתחרר משיתוף הכובל אותם: ליבה של הזכות הקניינית היא אפשרות השליטה בנכס, לרבות ההחלטה אם ומתי למכור אותו. הוצאת הקניין מידיו של הבעלים תעשה ככלל רק בהסכמתו. אכן, בהקשר הנדון, המחוקק התיר לכל שותף לדרוש את הפירוק, ובכך לכפות על שאר השותפים לפצל את הנכס או להיפרד מנכסם בעבור תמורה מסוימת. עם זאת להחלטה לדרוש את פירוק השיתוף יש תג מחיר – הצורך למכור את הנכס כולו מביא לכך שגם השותף שמבקש את הפירוק ישלם מחיר כלשהו. זהו אפוא מנגנון האיזון הקבוע בחוק: שטר, ושוברו בצידו. המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. זאת בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות קניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם כל מחיר. ועוד. מתן זכות רחבה מדי לכל שותף לדרוש הן את עצם פירוק השיתוף הן את מתכונתו, מעורר את החשש להתנהגות נצלנית ואסטרטגית מצד שותפי-הרוב, בבחינת "פירוק אסטרטגי". במילים אחרות, לכל שותף יהיה תמריץ חזק מדי לדרוש את פירוק השיתוף, מבלי שהפירוק יגבה ממנו "מחיר". במקרה כזה צפויים להיות פירוקים רבים מכפי הנדרש באופן אופטימלי, בדרך שלא רק תביא לניצול בלתי יעיל של הנכסים במשק, אלא אף עשויה לפגוע שלא לצורך בזכויות הקנייניות של השותפים האחרים. במובן מסוים דרך הפירוק הנטענת על-ידי המבקשים הופכת את הכלל הקנייני לכלל אחריות. מגרעותיו של "הניצול האסטרטגי" של שותפי-הרוב במקרה שלפנינו גוברת על מגרעותיו של "הניצול האסטרטגי" של המיעוט: אכן – המצב שמתארים המבקשים – בו התנהגות פסולה לכאורה של אחד השותפים מעכבת את יכולתם של שאר השותפים ליהנות מהנכס ולפתח אותו – אינו מצב פשוט כלל ועיקר. סיטואציה זו מעלה את בעיית הסחטנות האסטרטגית (הידועה כבעיית ה-Hold-out): כאשר שווי הנכס בעיני הקונה גבוה משווי הנכס בעיני הבעלים, לכאורה אמורה להתבצע ביניהם עסקה יעילה. אך כאשר לבעל הנכס ישנה אפשרות בלעדית לסרב למכור אותו, הוא יכול למנוע את ביצוע העסקה על אף הרווח הצפוי לשני הצדדים מהמכירה – וזאת מטעמים 'אסטרטגיים' בלבד. מצב כזה יוצר כשל שוק המונע את הניצול האופטימלי של הנכס (ראו למשל, בהקשר אחר אך דומה:Christopher M. Newman, Patent Infringement as Nuisance, 59 Cath. U.L. Rev. 61, 69-73 (2009)). אין להקל ראש בבעיית הסחטנות האסטרטגית; אך נוכח הוראות החוק המפורשות – לא ניתן לפתור את הקושי הזה בתוך המשטר הקנייני, ועל חשבון ההגנה שמשטר זה מעניק. התפיסה היא שישנן דרכים אחרות – לבר קנייניות – להתמודד עם הסחטנות האסטרטגית. הצדדים מכירים את הסיכונים הכרוכים במשטר הקנייני, לרבות הסכנה שצד לשותפות יתנהג באופן סחטני. השותפים מתמחרים סיכונים אלה, ונערכים בהתאם. כך, למשל, צדדים המעוניינים למנוע את בעיית הסחטנות האסטרטגית יכולים לנקוט צעדים שימנעו מראש את היווצרותה, כגון כריתת הסכמים הכוללים תניות לעניין אופן הפירוק או תניות בנושא מכירת חלקים מן הנכס (ראו:Richard A. Epstein, A Clear View of The Cathedral: The Dominance of Property Rules, 106 YALE L.J. 2091, 2094-2095 (1997)). אף בחוק המקרקעין נמצא ביטוי לגישה דומה: החוק מעניק עדיפות לפירוק באופן שהוסכם מראש בין השותפים, ורק בהיעדרה של הסכמה שכזו יעשה פירוק השיתוף בהתאם להוראות בית המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין; דויטש, בעמ' 609). במקרה שלפנינו, תקנות ההתאגדות כוללות כאמור, בין השאר, הוראות המאפשרות לממש את זכותו של אחד מן הבעלים אשר גורם במעשיו נזק לשותפים האחרים. יתכן – מבלי לחוות דעה בדבר – כי יש באפשרותם של המבקשים להיעזר במקרה שלפנינו בעילות חוזיות המתבססות על ההסכמים השונים שבין הצדדים, או להסתייע בסעדים נזיקיים שונים. אין ספק כי העיכוב המתמשך בפיתוח הקרקע אינו רצוי, וכי מצוקתם של המבקשים אשר נאלצו להמתין זמן רב לכך אינה פשוטה. אולם – כפי שקבעו הערכאות הקודמות – סעיף 40 לחוק המקרקעין אינו זה המספק פתרון למצוקתם של המבקשים. הוראות חוק נוספות 15. המבקשים מצביעים על מספר הוראות נוספות בחוק המקרקעין אשר יש בהן, לטענתם, כדי לאפשר את פירוק השיתוף באופן הנטען על-ידם. כך, סבורים המבקשים כי יש להידרש לסעיף 30 לחוק המקרקעין, המורה כי "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם". אלא שהוראה זו עניינה ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם, ואין היא רלבנטית לעניין פירוק השיתוף. כבר נפסק כי הוראות פרק סימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין – ההוראות העוסקות בפירוק השיתוף – הן הוראות עצמאיות ונפרדות, ואין לערב בינן לבין ההוראות החלות כל עוד נמשך השיתוף במקרקעין (פרשת רובינשטיין, בעמ' 458). יש להבחין בהקשר זה בין מהלך השותפות, לבין הליך פירוק השיתוף. "לעת חיי השותפות", כך נפסק, "ישלוט העיקרון הדימוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם... כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דימוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב" (פרשת רידלביץ, בעמ' 633). המדובר בשלבים שונים במהותם, הנשלטים על-ידי משטרים שונים ומשרתים תכליות שונות, וככלל אין להקיש ממשטר אחד למשנהו. 16. אף סעיף 14, המורה כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר" – אינו רלבנטי לעניין זה. עניינו של סעיף 14 בשימוש שרשאי (או לא רשאי) בעל מקרקעין לעשות בנכס, ותכליתו למנוע מבעל מקרקעין לפעול באופן שמציק לזולת, אך אין הוא נוגע לאופן בו יש לבצע את פירוק השותפות. ומכל מקום, בפרשת רובינשטיין כבר הועלתה הטענה כי יש לקרוא את ההוראות בדבר פירוק השיתוף בנתון לסעיף 14 לחוק המקרקעין, ונפסק באופן מפורש כי אין להידרש לסעיף 14 בהליך של פירוק (שם, בעמ' 458). 17. סעיף אחר שניתן לכאורה להידרש אליו בנושא זה הוא סעיף 41(ב), המאפשר על-פניו פירוק חלקי של השותפות. אלא שהסעיף מורה כי פיצול חלקי אפשרי מקום בו "היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים" [ההדגשה הוספה, א' ר']. מכך שהמחוקק ציין במפורש את האפשרות של פירוק חלקי בנוגע לחלוקה בעין – ניתן ללמוד כי אין בהוראת סעיף זה כדי להצדיק פירוק חלקי בדרך של מכירה. ועוד. ההסדר הקבוע בסעיף 41 לחוק המקרקעין נשען על הסכמת הצדדים. בע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"מ כז(1) 334 (1973), ביקש אחד השותפים בנכס להוציא את עצמו מן השותפות, באופן שהוא לבדו יצא ואילו שאר הבעלים יישארו כבעלים משותפים. את תביעתו ביקש השותף-הפורש לבסס על סעיף 41 לחוק המקרקעין. השופט לנדוי דחה את התביעה, ובהתייחסו לסעיף 41 הדגיש כי "בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגירסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דוקא, המאפשרים סטיה מן העקרון של פירוק הנכס לחלקיו. כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט" (שם, בעמ' 335) [ההדגשה הוספה, א' ר']. דברים אלה יפים גם לענייננו. למותר לציין כי כאשר הצדדים מסכימים על פירוק השותפות בדרך של מכירת חלקו של שותף אחד בלבד – אין מניעה שיעשו כן. מקום בו הפירוק נשען על הסכמת הצדדים, אין חשש ממשי לקיומו של "פירוק אסטרטגי" מחד, ואף לא לקיומה של סחטנות אסטרטגית מאידך. נמצא איפוא כי פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד, בניגוד לרצונו, ולפי דרישת שאר השותפים – אינו רצוי, ואף אינו נתמך בהוראותיו של חוק המקרקעין. פירוק השיתוף בדרך של מכירה יכלול אפוא את מכירת הנכס כולו, אלא אם הסכימו כל השותפים על חלוקה אחרת. אופן ביצוע המכירה 18. משנמצא כי יש לפרק את השיתוף תוך מכירת הנכס כולו, יש להמשיך ולבחון כיצד תתבצע המכירה. ברירת המחדל המעוגנת בהוראת סעיף 40(ב) רישא לחוק המקרקעין היא מכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל". מכירה זו תתבצע, בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, כמכירה פומבית. עובר למכירה יקבע שווי הנכס על-פי שומה, ולרשם ההוצאה לפועל מסורה הסמכות שלא לאשר מכירה בשיעור הנופל מהשומה שנקבעה (ראו גם: פרשת רובינשטיין, בעמ' 457; ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44, בעמ' 48-47 (1974), וההפניות שם; ויסמן, בעמ' 314-313). אכן זהו הכלל, אך נפסק כבר כי הוראת סעיף 40(ב) סיפא מאפשרת לבית המשפט לסטות מכלל זה ולקבוע כי הנכס יימכר בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים (פרשת חזקיהו, בעמ' 48; ויסמן, בעמ' 315-314). יתרונו של מסלול ההתמחרות הפנימית במקרה שלפנינו בכך שהוא מאפשר למבקשים – אם יחפצו בכך – להמשיך ולהחזיק בנכס במטרה לקדם את פיתוחו העתידי. מן הטעם הזה, ולנוכח העובדה שהמשיב אינו מתנגד לדרך מכירה זו, לא מצאתי להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי בעניין זה. מובן כי ככול שיחפצו הצדדים במועד מאוחר יותר להסכים ביניהם על מכירת הנכס כולו במכירה פומבית דווקא, אין מניעה שיעשו כן. 19. לאור כל זאת, אציע לחברי לדחות את הערעור, ולקבוע כי פירוק השיתוף יעשה באמצעות מכירת הנכס כולו. המכירה תתבצע בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים – בפיקוח בית משפט השלום. המבקשים ישאו בשכר טרחת עורך דינו של המשיב בסך 20,000 ש"ח. המשנה-לנשיאה השופטת ע' ארבל: אני מסכימה שופטת השופט א' רובינשטיין: א. מצטרף אני לפסק דינו של חברי המשנה לנשיאה, ואף אני סבור כי בנסיבות צדקו הערכאות הקודמות בקבען, כי את השיתוף יש לפרק על דרך של התמחרות בין השותפים למכירת הנכס כולו. בנסיבות אמרתי, כי הדבר כמובן אינו נטול קושי, לרבות במישור הערכי, במפגש שבין שאלות קנייניות ושאלות של מידות שבין אדם לחברו. אוסיף שתי הערות קצרות. "גוד או אגוד" - על איזונים בפירוק שיתוף ב. "כלל גדול הוא בדיני מקרקעין שלנו שבעל משותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת" (ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב(3) 723, 727 - מ"מ הנשיא (כתארו אז) לנדוי). כאשר מדובר בנכס שלא ניתן לחלקו בעין, מקבלת הזכות לדרוש את פירוק השיתוף משנה תוקף - שכן היא מאפשרת לשותף אחד לכפות על שותפיו מכירת קניינם, והרי לא "בנקל כופה הדין בעל מקרקעין להסתפק בכסף כתחליף למקרקעיו" (י' ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז) 299); זאת, נוכח חשיבותו המיוחדת בתרבות האנושית של נכס מקרקעין, וכבר אמרו חכמים: "קפוץ זבין ארעא [קְפוֹץ וקנה קרקע - א"ר]" (בבלי יבמות סג ע"א), ולא נאמר ההיפך. נדרש איפוא איזון עדין, בפרט כך בסיטואציות מורכבות המאפשרות "סחטנות אסטרטגית" (כלשון שנקט חברי) מצד מי מהצדדים. ג. ואכן, במשפט העברי אנו מוצאים נוסחת איזון המנסה למזער את הפגיעה בקניין במקרים של פירוק שיתוף על דרך מכירה, ובצדה שורה של כללים שנועדו לצמצם את האפשרות לסחטנות מסוגים שונים. כך נפסק להלכה: "אחד מן השותפין שאמר לחבירו במקום שאין בו דין חלוקה [שלא ניתן לחלקו בעין - א"ר]... מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני כשער הזה, הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו" (רמב"ם, הלכות שכנים א', ב'). דין זה, המכונה בתלמוד (בבא בתרא יג ע"א) "גוד או אגוד [משוֹך (קנה) אתה, או שאמשוך (אקנה) אני - א"ר]" מאפשר לשותף לחייב את שותפו לרכוש ממנו את חלקו (של המציע) או למכור (למציע) את חלקו שלו. זאת, בדומה לנוסחה המודרנית של Buy Me Buy You (להשוואה זו ראו ת"א (ירושלים) 4060/02 ורד ארוזיה (2002) בע"מ נ' ועקנין (לא פורסם) פסקה 28). כלומר, מבקש הפירוק פותח בפני השותף אופציות שיש בהן מרחב החלטה, אם כי לא מרחב אינסופי. ד. ואכן נוסחה זו מצמצמת את הפגיעה בקניין, מאחר שהיא מציעה לשותף שאינו חפץ בפירוק את האפשרות לרכוש את חלקו של שותפו - ולהישאר בעליהם הקנייני של המקרקעין; ולא בנקל הופך "כלל קניין", שאינו מאפשר כפיית מכירה על שותף, ל"כלל אחריות", המאפשר כפייתה כנגד פיצויים. בדומה להכרעתו של חברי המשנה לנשיאה, דין "גוד או אגוד" אינו מאפשר לשותף לדרוש מחברו למכור את חלקו תוך שהוא עצמו שומר על קניינו ואינו מוכן לשלם "מחיר" זהה בעבור הפירוק - ולמעשה, ככלל, נדרשת הדדיות (לסקירה מקיפה ראו אנציקלופדיה תלמודית בערך "גוד או אגוד"; לניתוח גם בהשוואה למשפט הישראלי ראו נ' רקובר, חוק לישראל - שיתוף בנכסים (תשס"ט) 203-193). ה. עוד נציין, כי המשפט העברי דן באפשרויות השונות ליישום דין "גוד או אגוד" באופן שיימנע מניפולציות וסחטנות מסוגים שונים. בכל הנוגע לשיעור התמורה נעשו נסיונות להתמודד עם אפשרויות של ניצול לרעה, ויש מן הפוסקים - כמו הרמ"א (רבי משה איסרליש; פולין, המאה הט"ז) - שקבעו, כי על המחיר להיות למצער שווי הנכס בשוק (ראו שולחן ערוך חושן משפט קע"א ו; רקובר, עמ' 198-197). עוד נפסק, לדוגמה, שהשותף שלא יזם את הפירוק יכול להיענות לדרישה "גוד או אגוד" על ידי הבאת צד שלישי שירכוש את חלקו של השותף היוזם: "שיכול העני לומר איגוד [אקנה] ואמכרנו לאחרים... דאם לא כן, ידחוק העשיר את העני" (נתיבות המשפט (לרבי יעקב לוברבוים, פולין-גליציה המאה הי"ט) שם, סעיף קטן ח). ומנגד, הפוסקים חלוקים אם השותף יוזם הפירוק יכול לומר "קנה ממני את חלקי, או שנמכור הכל לאדם אחר" (כניסוחו של רקובר, עמ' 198). לא נידרש כאן לחילוקי הדינים, ונאמר אך כי רקע נרחב מאוד לדיון בשאלות האיזון העדין מצוי במשפט העברי (אם כי אין לכחד, שלעיתים הוא נוקט נקודת איזון הנוטה לטובת ההגנה על הקניין באופן קפדני יותר מזו שבחוק המקרקעין; ראו לדוגמה רקובר, עמ' 195; לדין הקרוב של "בר מצרא" (מצרן), שעניינו מכירה מרצון של קרקע וזכות שכניה, ראו רקובר, עמ' 104-101). פרשנות המונח "דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר" בסעיף 40 לחוק המקרקעין ו. שנית, וכאן נשוב לגדרי המשפט הישראלי, אבקש לעת הזאת להותיר בצריך עיון את שאלת פרשנות ההוראה: "זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין" שבסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין. אזכיר רק, כי בעניין ריינר (ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131) נקטה הערכאה הדיונית בדיוק בדרך לה עותרים המבקשים בהליך דנא. וכך תיאר את הדברים (אם כי במישור האופרטיבי, בדעת מיעוט) השופט יהודה כהן (לדבריו נדרש גם חברי בפסקה 12): "את המכירה יש לקיים לפי הנוהל, שנקבע בסעיף 40(ב). בית המשפט היה ער לכך, שזוהי 'הדרך הרגילה לחלוקה' של הנכס, אלא שלפי בקשת המערערים הוא בדק את האפשרות להימנע מלהוציא את הנכס למכירה פומבית, ומצא - לפי הוראת הסיפא של סעיף 40 (ב) - כי מתן הברירה למערערים לרכוש את חלקו של פושט הרגל היא דרך 'יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין'" (עמ' 137). אכן, במסגרת הדיון בבית המשפט העליון לא היה צורך להידרש לשאלה זו, אך השופטים שדנו בתיק (ש' לוין, ש' נתניהו וי' כהן), וגם הנשיא שנתן רשות ערעור בשאלה "האם מן הראוי היה להורות על מכירה פומבית של המקרקעין במקרה של אי שימוש בזכות הקניה שנתנה למבקשים" (ההדגשה הוספה - א"ר) - לא הסתייגו מהדרך שנקטו הערכאות הקודמות, שאיפשרו לבעלי רוב הזכויות בנכס לרכוש את חלקו של שותפם. וכאמור, השופט י' כהן סבר, "כי מתן הברירה למערערים לרכוש את חלקו של פושט הרגל היא דרך 'יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין'". קרי, כי אפשרות זו באה בגדרי הסיפה של סעיף 40(ב) . ז. מסופקני אם מעניין ריינר ניתן לגזור הלכה מחייבת, או כי מה שהיה נכון באותו מקרה יהיה נכון בכל מקרה אחר - אך אולי יתכנו מקרים שבהם תהיה הצדקה לשימוש באפשרות זו. ניתן לתאר נסיבות (גם אם חריגות) בהן הפיכת זכות הקניין של בעלי 99% מנכס מקרקעין לכלל אחריות (קרי, מתן זכות למכירה כפויה) נוכח רצונו של בעל 1% מהמקרקעין לפרק את השיתוף אינה פשוטה כל עיקר. במיוחד כך נוכח אילוצים שונים הקשורים בנהלי התמחרות, העשויים להביא לפירוק השיתוף בלא להגדיל את התמורה לשותף המיעוט (ראו לדוגמה רע"א 8636/06 שינה נ' ברוך (בשמה ובשם קבוצת רוכשים אשר רכשו את זכויותיה במקרקעין) (לא פורסם)). ח. בנסיבות המקרה דנא - בו לא נוהלו הוכחות - אין בידינו ממצאים מוסמכים בדבר התנהלות המשיב 1 או בדבר המצב העובדתי בכלל, ואין סיבה לבחון אם ניתן למתוח את הוראת הסעיף עד למקום בו חפצים המבקשים למתוח אותה. לדידי על אפשרות זו, העשויה להישקל בנסיבות חריגות (אולי אף קיצוניות) להיוותר בצריך עיון, בלא שתינעל הדלת כלפיה כליל. על כל פנים, אין ספק ששאלת גדרי הפרשנות באופן כללי, והיישום בנסיבות קונקרטיות, אינה צריכה להיות מושפעת - כלשון חברי - משיקולי "אמפטיה או אנטיפטיה כלפי צד במשפט", ועל כן לא אדרש כמובן בגדרי התיק לכגון דא. שופט הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה-לנשיאה א' ריבלין. ניתן היום, ‏י"ד באב התש"ע (25.7.2010). תוקן היום, ט"ז באב התש"ע (27.7.2010). המשנה-לנשיאה שופטת שופט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 09014970_P07.doc גח מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il