אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובני

9 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים עע"מ 1461/20 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט ג' קרא כבוד השופטת י' וילנר המערערת: אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים 2. ועד תושבי שכונת עין כרם 3. המועצה לשימור אתרים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 20.1.2020 בעת"מ 5744-07-19, שניתן על ידי כב' השופטת ת' בזק רפפורט תאריך הישיבה: כ' בטבת התשפ"א (4.1.2021) בשם המערערת: עו"ד גד ויסקינד בשם המשיבה 1: עו"ד הדס יצחקי בשם המשיבות 3-2: עו"ד שירין ברגותי-מלחם; עו"ד עפר גיטליץ פסק-דין השופטת י' וילנר: 1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ת' בזק רפפורט) בעת"ם 5744-07-19 מיום 20.1.2020, בגדרו נדחתה עתירת המערערת נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, היא המשיבה 1 (להלן: הוועדה המקומית או הוועדה), שניתנה במסגרת בקשת המערערת למתן היתר בניה תואם תכנית, להקמת מלון בן ארבע קומות במגרש המצוי ברחוב המעיין 13 בירושלים הסמוך למעיין עין כרם (להלן: בקשת ההיתר, המגרש, ו-המעיין בהתאמה). בהחלטתה, הורתה הוועדה המקומית כי לדיון בבקשת ההיתר יוזמנו "מבקשים ומתנגדים בפני הוועדה בהתנגדויות", ובכלל זה יוזמנו גם ועד שכונת עין כרם והמועצה לשימור אתרים, הם המשיבים 3-2, אשר הגישו התנגדות לבקשת ההיתר. 2. בעתירה שהגישה המערערת לבית המשפט המחוזי, נטען כי למשיבים 3-2, אשר הגישו התנגדות לבקשת ההיתר, אין כל זכות להגיש התנגדות, כפי שעולה מתקנה 37 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016 (להלן: התקנות), הקובעת כי רק בעל זכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר, ומשכך הוועדה כלל לא הייתה רשאית לזמנם לדיון. עוד נטען כי ההחלטה לזמן את המשיבים 3-2 לדיון בהיתר הבנייה נוגדת את המלצת הייעוץ המשפטי לעיריית ירושלים, שלפיה המשיבים 3-2 אינם בעלי זכות במקרקעין, ולפיכך על-פי התקנות אינם רשאים להגיש התנגדות. המערערת הוסיפה וטענה כי המשיב 2 מיצה את טענותיו במסגרת התנגדותו לתב"ע 4818 החלה על המקרקעין (להלן: התכנית החלה), וכן במסגרת התנגדותו לבקשה אחרת להיתר בנייה, כך שטענותיו בנדון נשמעו יותר מפעם אחת. 3. הוועדה המקומית טענה כי בדיונים בבקשות להיתר בנייה המתקיימים בפניה, היא נוהגת לשמוע גם בעלי עניין שאינם בהכרח בעלי זכויות במקרקעין, וכי כך יש לנהוג גם במקרה הנדון, בפרט מאחר שהמשיבים 3-2 הם גופים ציבוריים אשר טענותיהם נוגעות למעיין, שהוא נכס בעל ערך ציבורי. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 4. לאחר שקיים דיון בעתירה, דחה בית המשפט המחוזי את עתירת המערערת. בית המשפט המחוזי ציין כי ההחלטה לאפשר למשיבים 3-2 להגיש התנגדות ולזמנם לדיון בבקשת ההיתר היא החלטת ביניים של מוסד תכנוני, וכי טרם התקבלה החלטה סופית לגוף העניין. בהקשר זה צוין כי, ככלל, אין מקום לעריכתה של ביקורת שיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התכנון שעה שההליכים התכנוניים תלויים ועומדים, ובהתאם לכך נקבע כי העתירה מוקדמת וכי אין להידרש אליה. בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי החלטת הוועדה התקבלה לאחר קבלת עמדת הלשכה המשפטית של עיריית ירושלים, ולאחר שנערך בוועדה דיון בסוגיה בנוכחות היועצת המשפטית לוועדה, אשר ציינה כי ההחלטה לזמן מתנגדים לדיון בבקשת ההיתר, אף אם הם אינם בעלי זכויות במקרקעין, נתונה לשיקול דעתה של הוועדה. בהמשך לכך, נקבע כי החלטת הוועדה לשמוע את טענות המשיבים 3-2 בלב פתוח ובנפש חפצה, ולקבל תמונה רחבה ככל האפשר בטרם תקבל החלטה בבקשת ההיתר, היא החלטה שאינה מצדיקה התערבות. עוד נקבע כי החלטת הוועדה האמורה עולה בקנה אחד עם התנהלותה במקרים אחרים, וכן עם עקרונות היסוד של שקיפות ושיתוף הציבור העומדים בבסיס דיני התכנון והבניה. על רקע כל האמור, נקבע כי החלטת הוועדה אינה חורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות בה, וכי גם מטעם זה יש לדחותה. הערעור דנן נסב על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הערעור דנן 5. המערערת טוענת כי המקרה הנדון מחייב הכרעה בשאלות הבאות: (1) למי קיימת זכות להתנגד לבקשה למתן היתר התואם את התכנית החלה על המקרקעין הנדונים; (2) האם רשות רישוי רשאית להפעיל שיקול דעת עצמאי ולהורות על זימון מתנגדים שאינם זכאים להתנגד על-פי החוק ולשמוע את התנגדותם. המערערת שבה על טענתה שלפיה מלשון התקנות עולה באופן ברור כי זכות ההתנגדות במקרה הנדון שמורה אך ורק לבעלי הזכות במקרקעין, וכי משכך שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע כי החלטת הוועדה לשמוע את התנגדותם של המשיבים 3-2, שאינם בעלי זכויות במקרקעין, סבירה ואינה דורשת התערבות. עוד נטען כי בית המשפט המחוזי שגה בקבעו כי החלטת הוועדה עולה בקנה אחד עם עקרונות של שקיפות ושל שיתוף הציבור שהם עקרונות יסוד בדיני התכנון והבנייה, שכן עקרונות אלה רלוונטיים לשלב אישור התכנית החלה על מקרקעין נדונים, ולא לשלב של אישור היתר בניה התואם תכנית כאמור, שהוא אך שלב יישומי של הליכי התכנון שאושרו כבר. בהקשר זה אף ציינה המערערת כי המשיבים 3-2 ניצלו את הזכות שעמדה להם בשלב של אישור התכנית החלה והגישו התנגדות אשר נדונה על-ידי רשויות התכנון, ומשכך טענותיהם בנדון נשמעו ונדונו בשלב שבו המחוקק התיר להם להשמיען. המערערת טוענת עוד כי המקרה הנדון ממחיש בצורה המובהקת ביותר את הנזק הכלכלי שנגרם ליזמים עקב התמשכות לא סבירה של הליכי התכנון, וכי קבלת הערעור וקביעה כי למשיבים 3-2 אין זכות להגשת התנגדות לבקשת ההיתר מצמצמת את הנזק האמור. 6. הוועדה המקומית סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וטוענת כי יש לדחות את הערעור – הן משום שהעתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי הייתה מוקדמת, והן משום שהחלטת הוועדה המקומית היא החלטה סבירה. לטענת הוועדה המקומית, ברוב מוחלט של המקרים שבהם מוגשות התנגדויות לבקשות להיתר בנייה, הוועדה נוהגת לשמוע את המתנגדים בלב פתוח ובנפש חפצה, אף אם הם אינם בעלי זכויות במקרקעין. הוועדה מוסיפה כי במקרה הנדון המשיבים 3-2 הם גופים ציבוריים, בעלי עניין במגרש, וכי הבנייה המבוקשת רגישה מבחינה תכנונית ומבחינת אינטרס הציבורי בשימורו של המעיין. יתר על כן, כך נטען, המשיבה 3 היא בעלת מעמד סטטוטורי כגוף ציבורי, וזאת גם לפי צו התכנון והבנייה (קביעת גוף ציבורי ומקצועי לעניין הגשת התנגדות לתכנית), התשע"ז-2017. לטענת הוועדה, שמיעת המתנגדים על-ידה נועדה למנוע מצב שבו ייעלם מעיני מוסד התכנון פגם כזה או אחר בבקשה להיתר, לרבות פגם של אי חוקיות. בתוך כך, נטען כי הוועדה אינה "חותמת גומי", וכי גם במקרים שבהם הבקשה להיתר תואמת תכנית, יש לה שיקול דעת, גם אם מצומצם, לסרב לבקשה, או להתנות את אישורה בתנאים. במסגרת שיקול דעתה זה, כך טוענת הוועדה, היא רשאית לשמוע את המתנגדים אף שאינם בעלי זכות במקרקעין, על-מנת שתוכל לקבל החלטה תכנונית מושכלת. הוועדה טוענת כי התקנות אינן אוסרות על הגשת התנגדויות על-ידי מי שאינו בעל זכות במקרקעין. לבסוף, לטענת הוועדה, הבקשה להיתר לא נדונה מחודש מאי 2019 ועד היום בשל דרישתה של המערערת עצמה להימנע מכך עד להכרעה בטענותיה בנדון. 7. המשיבים 3-2 סומכים גם הם ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסבורים כי דין הערעור להידחות. לטענתם, הבקשה להיתר אינה תואמת את התכנית החלה. עוד נטען כי הבסיס להתנגדותם של המשיבים 3-2 הוא החשש מפגיעה במעיין כתוצאה מהבנייה אותה מבקשת המערערת לבצע. המשיבים 3-2 מוסיפים כי הם גופים ציבוריים, ומשכך לא נפל פגם בהחלטת הוועדה לזמנם לדיון בבקשת ההיתר לשמיעת טענותיהם, וכי כל החלטה אחרת הייתה בלתי סבירה בנסיבות העניין. המשיבים 3-2 טוענים עוד כי כתב העתירה וכתב הערעור אינם מגלים את המסכת העובדתית הרלוונטית והמלאה, באופן שנועד להטעות את בית המשפט, ויש לדחות את הערעור אף מטעם זה. בתוך כך, נטען כי המערערת הסתירה את כתבי ההתנגדות ואת חוות הדעת ההידרולוגית שהגישו המשיבים 3-2 לוועדה, וכן את העובדה שרשות המים מעולם לא קבעה כי עבודות הבנייה שאמורות להתבצע בהתאם להיתר המבוקש לא יפגעו במעיין. דיון והכרעה 8. לאחר העיון ושמיעת טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל, כמפורט להלן. 9. נקודת המוצא לדיונינו, שהיא במידה רבה גם נקודת הסיום שלו, היא לשון תקנה 37 לתקנות, הקובעת כלהלן: "בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה להיתר לפי תקנה 36 רשאי להגיש התנגדות בכתב לבקשה להיתר, בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה; המהנדס ישלח העתק מההתנגדות שהתקבלה למבקש ולעורך הבקשה" (ההדגשה הוספה, י.ו.). מלשונה הברורה של התקנה עולה כי מי שרשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר הוא בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה לפי תקנה 36 לתקנות. המונח "בעל זכות במקרקעין" מוגדר בתקנה 36(ו) לתקנות בהרחבה, ואולם אין מחלוקת בענייננו כי המשיבים 3-2 אינם באים בגדר ההגדרה האמורה. משכך, ועל-פי לשונה הברורה של תקנה 37 לתקנות, הם לא היו רשאים להגיש התנגדות לבקשת ההיתר שהגישה המערערת. 10. ואומנם, כאשר המחוקק או מחוקק המשנה ביקשו להרחיב את מעגל המתנגדים, ולאפשר אף למי שאינו בעל זכות במקרקעין להגיש התנגדותו להליך, הדברים נעשו באופן מפורש. כך, בסעיף 100 לחוק התכנון והבנייה, העוסק בהתנגדויות לתכניות מתאר, נקבע כלהלן: "כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן...". החוק מוסיף ומונה גופים נוספים הרשאים להגיש התנגדויות לתכנית מיתאר כאמור. 11. עינינו הרואות, כי בין סעיפי החוק והתקנות אשר מסדירים את זהות הרשאים להגיש התנגדויות בהליכי תכנון ורישוי קיים הבדל ברור וניכר – בעוד שהגשת התנגדויות לבקשה להיתר מותרת אך למי שהוא בעל זכות במקרקעין שקיבל הודעה כאמור בתקנה 36 לתקנות, הרי שהגשת התנגדויות לתכנית מתאר מותרת לכל מי שרואה את עצמו נפגע על-ידי התכנית. הרציונל להבדל האמור מובן: השלב התכנוני המיועד להגשמת העקרונות של שקיפות ושל שיתוף הציבור, שהם עקרונות יסוד בדיני התכנון והבנייה, הוא בראש ובראשונה שלב הדיון בתכנית החלה (ראו: עע"ם 1137/16 ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב נ' רטן, פסקה 16 (3.5.2016) (להלן: עניין רטן)). שלב זה מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית לטעון את טענותיו בפני הרשות התכנונית ולנסות ולשכנע להימנע מהחלטה שתפגע בו או לכל הפחות למזער את מידת הפגיעה. ההתנגדויות המובאות בפני הוועדה במסגרת שלב הדיון בתכנית אף מאפשרות לטייב את התוצר התכנוני, והן משרתות, כאמור, אינטרסים ציבוריים רחבים של שקיפות, שיתוף הציבור בהליך קבלת החלטות מינהליות ודמוקרטיזציה של ההליך התכנוני (ראו: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה כרך א 525-519 (2015)). לעומת זאת, השלב של הבקשה להיתר, הוא שלב יישום התכנית החלה ומהווה את החוליה האחרונה בשרשרת ההליכים התכנוניים. בשלב זה אין לציבור בכללותו זכות להגשת התנגדות (זאת, להבדיל מבקשה להיתר בנייה שבצדה בקשה להקלה או לשימוש חורג) (ראו: עע"ם 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פסקה 29 (12.8.2013); עע"ם 5631/13 רשות הרישוי אילת נ' עמותת העצמאים באילת - לשכת המסחר, פסקה 16 (14.11.2013) (להלן: עניין רשות הרישוי אילת); עניין רטן, שם; וראו גם פסק דינו של השופט ר' סוקול בעת"ם (חיפה) 44501-10-18 גרינברג נ' רשות הרישוי לגז טבעי, פסקה 18 (16.4.2019)). בשלב הבקשה להיתר, הגשת ההתנגדויות נועדה למנוע פגיעה אך בזכויות קנייניות של מי שיש לו זכויות במקרקעין הנדונים, ואשר עלול להיות מושפע כתוצאה ממתן ההיתר, ומשכך היא מוגבלת אך ורק לבעלי הזכויות כאמור (ראו: עניין גרינברג, פסקה 22). 12. יתר על כן, מעבר לכך שהמשיבים 3-2 לא היו רשאים להגיש את התנגדותם לבקשה להיתר, הרי שהוועדה המקומית לא הייתה רשאית לבחון כלל את ההתנגדות שהוגשה על-ידי המשיבים 3-2, אשר אינם בעלי זכות במקרקעין, או להכריע בה. זאת, מאחר שתקנה 43 לתקנות אשר מסמיכה את הוועדה לבחון התנגדויות ולהכריע בהן נוקטת אף היא בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים בנושא, כלהלן: "(א)  הוגשה התנגדות על ידי בעל זכות במקרקעין כאמור בתקנה 37, תבחן רשות הרישוי את ההתנגדות ותכריע בה בתוך תקופת הבקרה המרחבית. (ב)  הכריעה רשות הרישוי בהתנגדות שהוגשה, תשלח למבקש הבקשה להיתר, לעורך הבקשה ולמגיש ההתנגדות החלטה מנומקת בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד קליטת הבקשה" (ההדגשה הוספה, י.ו.). הנה כי כן, התקנה המסמיכה את רשות הרישוי לבחון התנגדויות שהוגשו ולהכריע בהן מגבילה סמכות זו אך ביחס להתנגדויות שהוגשו על-ידי בעל זכות במקרקעין כאמור בתקנה 37, והיא אינה מסמיכה את הרשות לדון בכל התנגדות שהוגשה על-ידי מאן דהוא ואף לא בהתנגדויות שהוגשו על-ידי גופים ציבוריים או "בעלי עניין" בתוצאות ההליך. כידוע, רשות מינהלית מוסמכת לפעול אך ורק מכוח סמכות שהוענקה לה בדין, ומשעה שסמכות זו הוגבלה באופן ברור, אין מקום להרחיבה בהתאם לשיקול דעתה של הרשות (ראו: רע"פ 10141/09 בן חיים נ' מדינת ישראל, פ"ד סה(3) 305, 362 (2012); יצחק זמיר הסמכות המינהלית, כרך א 76-74 (2010); דפנה ברק ארז משפט מינהלי א 99-97 (2010)). 13. ויובהר, יש לדחות את עמדת הוועדה שממנה משתמע כי בחינת התנגדויות על-ידה "בלב פתוח ובנפש חפצה" יכולה אך להועיל להליך הרישוי, וכי אין בשמיעת המתנגדים עצמם, הגם שאינם בעלי זכויות במקרקעין, כדי לפגוע במבקש ההיתר. כאמור, להשתתפות הציבור בהליכים התכנוניים יכולה להיות השפעה מיטיבה על ההליך ועל התוצר התכנוני, ואולם בחינת ההתנגדויות על-ידי גופי התכנון והרישוי גוזלת משאבים כספיים ומשאבי זמן הן מהוועדה והן מבעלי העניין באישור הבקשה ואף פוגעת באינטרס ההסתמכות של בעלי המקרקעין אשר הסתמכו על התכנית החלה והגישו את הבקשה להיתר בהתאם לכך. כפי שצוין בעניין רשות הרישוי אילת: "לו ניתן היה להתנגד למתן היתר תואם תכנית, הדבר היה מאריך את הליכי התכנון והבנייה במידה ניכרת, מסרבל ומייקר אותם, ופוגע באופן משמעותי ביעילותם" (שם, בפסקה 16). משכך, אף מהטעם האמור, הוועדה נדרשת לפעול בהתאם לאיזון שקבע המחוקק בהקשר זה, ולדון אך בהתנגדויות שהוגשו בהתאם לאמור בדין הרלוונטי. 14. לבסוף, ובהמשך לכל האמור לעיל, גם תקנה 44(א)(2) לתקנות מסמיכה את רשות הרישוי לדחות בקשה להיתר בשל קבלת התנגדות של בעל זכות במקרקעין בלבד, כלהלן: "44.(א)  רשות הרישוי תחליט לדחות את הבקשה להיתר בשל אחד או יותר מאלה: ... (2)   רשות הרישוי קיבלה התנגדות של בעל זכות במקרקעין לבקשה ובשל קבלת ההתנגדות לא ניתן לאשר את הבקשה כפי שהוגשה" 15. מכל האמור לעיל עולה, כי המסקנה שלפיה למי שאינו בעל זכות במקרקעין אין זכות להגיש התנגדות לבקשה להיתר עולה באופן ברור מלשון התקנות - לאורכן ולרוחבן. כך, התקנות שמכוחן רשאי אדם להגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה כמו גם התקנות שמכוחן מוסמכת רשות הרישוי לבחון את ההתנגדויות שהוגשו ולהכריע בהן, קובעות באופן עקבי כי ההתנגדויות יוגשו אך ורק על-ידי בעלי הזכויות במקרקעין, כהגדרתם בתקנה 36(ו) לתקנות, וכי רשות הרישוי מוסמכת לבחון אך ורק התנגדויות שהוגשו על-ידי בעלי הזכויות במקרקעין ולהכריע בהן. המסקנה האמורה אף תואמת את תכליותיו של הליך התכנון על שלביו השונים. מן הכלל אל הפרט 16. בענייננו, כאמור, מאחר שאין כל מחלוקת כי המשיבים 3-2 אינם בעלי זכות במגרש, הרי שנקודת המוצא לדיון היא גם המסקנה הסופית הנובעת ממנו – המשיבים לא היו רשאים להגיש התנגדות לבקשת ההיתר שהגישה המערערת, והוועדה אינה רשאית לבחון התנגדויות אלה. משכך, דין החלטת הוועדה המקומית לזמן את המשיבים 3-2 לדיון בבקשת ההיתר ולשמוע את התנגדותם לבקשה – להתבטל. 17. בשולי הדברים, אך לא בשולי חשיבותם, אעיר כי בכתב הטענות שהגישה הוועדה, כמו גם בטענותיה בדיון שנערך בפנינו, נטען כי הנוהג שלפיו פועלת הוועדה, בגדרו היא בוחנת גם התנגדויות של מי שאינם בעלי זכויות במקרקעין במסגרת דיון בבקשה למתן היתר תורם תכנית, נובע מהרצון "למנוע מצב בו נעלם מעיני מוסד התכנון פגם כזה או אחר בבקשה להיתר, לרבות פגם של אי חוקיות" (פסקה 18 לסיכומים מטעם הוועדה המקומית). טענה זו יש לדחות מכל וכל, ומוטב היה לו לא נטענה כלל. על אף שכאמור להשתתפות הציבור בהליכי תכנון יכולה להיות השפעה מיטיבה עם התוצר התכנוני, הרי שהנחת המוצא היא שלגופי התכנון והרישוי יש את הכלים המקצועיים ואת המומחיות המובהקת לדון בהליכים שבפניהם, ולקבל החלטות מקצועיות בהתאם לדין, וזאת מבלי להסתמך על כך שגופים ציבוריים או פרטיים יצביעו על פגם זה או אחר בבקשה שבפניהם, ואל להם להתפרק מסמכותם זו (וראו למשל לעניין זה את תקנה 40(1) לתקנות הקובעת, כי המהנדס הוא האמון על בדיקה בדבר התאמת הבקשה להיתר לתכניות התקפות והמופקדות החלות במקרקעין). 18. סוף דבר: אציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולבטל את החלטת הוועדה לזמן את המשיבים 3-2 לדיון בבקשת ההיתר על-מנת לשמוע את התנגדותם לבקשה ולבחון אותה. עוד אציע כי המשיבים יישאו בהוצאות העותרת, ביחד ולחוד, בסך של 20,000 ש"ח. ש ו פ ט ת השופט נ' סולברג: 1. דעתי כדעתה של חברתי השופטת י' וילנר, כי דין הערעור – להתקבל. בחינה רוחבית של דיני התכנון והבניה מלמדת, כי התנגדויות על-ידי בעלי עניין ישמעו בשלב הפקדת התכנית בלבד (סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965), ואילו בשלב הגשת הבקשה להיתר מכוח התכנית, תישמע אך התנגדות שהוגשה על-ידי בעל זכות במקרקעין, ועל-ידו בלבד (ראו תקנה 37 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016, בצירוף האמור בתקנה 36(ו) לתקנות אלה). 2. ואכן, בעניין דנן, כעולה מטיעוני הצדדים, היה לו למשיב 2 יומו בשלב התכנוני, אשר במהלכו נשמעה התנגדותו. אמנם, טענותיו נדחו, אך אין בכך כדי להקים לו זכות ל'מועד ב', להשמעת התנגדות נוספת בשלב הגשת הבקשה להיתר. מחוקק-המשנה קבע בבירור, כי אפשרות להשמיע התנגדות נוספת בשלב הגשת בקשת ההיתר, תהא נתונה לבעל זכות במקרקעין בלבד; לא לבעל עניין. הדברים נכונים גם לגבי המשיבה 3, שכלל לא ניצלה את האפשרות לפנות בהתנגדות במועד הפקדת התכנית. 3. אמנם כן, הלכה פסוקה היא עמנו, שככלל, לא יעביר בית המשפט את שבט ביקורתו על החלטות מוסדות התכנון, קודם שנסתיים ההליך התכנוני. ואולם, בעניין שלפנינו, ההתערבות נדרשת כבר עתה, ולא ניתן להותירה לעת מצוא, לשלב שבו תינתן הכרעתה הסופית של הוועדה המקומית. בצדק ציינה חברתי השופטת וילנר, כי טעמים טובים עומדים ביסוד קביעת מחוקק-המשנה, שלפיה תצומצם אפשרות ההתנגדות, לבעלי זיקה ישירה בלבד, עם התקדמות הליכי התכנון. כך, בשלב אישור התכנית, בחר המחוקק לאפשר לכל בעל עניין בה להגיש התנגדות, על מנת שכלל הטענות ישמעו ויובאו לפני מוסד התכנון, הגם שבכך משלם מפקיד התכנית מחיר מסוים, בדמות עיכוב במתן האישור; מחיר שלא תינתן בעדו תמורה, גם אם לבסוף תידחה ההתנגדות. בהמשך, בשלב בקשת ההיתר מכוח התכנית המאושרת, צמצם מחוקק-המשנה את יכולת ההתנגדות, לבעלי זיקה ישירה בלבד (בעלי זכות במקרקעין), כדי למנוע מצב שבו תעוכב התכנית מלצאת מן הכוח אל הפועל, פעם אחר פעם, אף שנשמעו כלל הטענות עוד קודם לכן, בשלב אישור התכנית. 4. אם לא יֵעשה כן, הליכי התכנון ילכו וימשכו, עוד ועוד, וגם השלב השני, שנועד להיות קצר יותר, נטול בירוקרטיות לא הכרחיות, וחסמים מעיקים, ילך ויסתרבל. הדבר עלול להביא, כטענת המערערת, לנזק מתמשך למבקש ההיתר, האוחז בידו תכנית מאושרת, ומבקש להגשימה. אילו ידחה שלב בירור הטענות, בעניין דנן, עד לאחר שתושלם מלאכתה של הוועדה המקומית, יהא זה בבחינת "מְעֻוָּת לֹא יוּכַל לִתְקֹן וְחֶסְרוֹן לֹא יוּכַל לְהִמָּנוֹת" (קהלת א, טו). על כן, מקום שבו עצם העיכוב חותר תחת הכללים שקבע מחוקק-המשנה, אין להמתין עם ההכרעה עד לתום ההליך, ובכך להביא להתממשות הנזק. יש לחלק אפוא בין שלב הפקדת התכנית, שלגביו נקבעה ההלכה האמורה, לבין שלב הגשת הבקשה להיתר, שבו עסקינן במקרה דנן. 5. טעם נוסף לדבר: בענייננו אין מדובר בסוגיה תכנונית, כי אם בסוגיה משפטית; בשאלה האם הוועדה המקומית מוסמכת לדון בהתנגדויות של בעלי עניין בשלב זה של ההליך, להבדיל מהתנגדויות של בעלי זכות. 6. אני מצטרף אפוא בהסכמה לדעתה של חברתי כי דינו של הערעור להתקבל. אין עוד מקום בשלב זה לזמן את המשיבים 2 ו-3 לשמיעת התנגדותם לבקשת ההיתר שהגישה המערערת. המשיב 2 לא קופח; היה לו יומו בשלב התכנוני. המשיבה 3 לא קופחה גם היא; משלא ניצלה את זכותה במועד המתאים, אין הצדקה 'לעקם' עבורה את הכתוב, וליצור, יש מאיִן, הזדמנות נוספת, 'מקצה-שיפורים'. ש ו פ ט השופט ג' קרא: אני מסכים לאמור בחוות דעתה של חברתי השופטת וילנר ולהערותיו של חברי השופט סולברג. ש ו פ ט לפיכך, הוחלט כאמור בפסקה 18 לפסק דינה של השופטת י' וילנר. ניתן היום, ‏כ"ב באייר התשפ"א (‏4.5.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 20014610_R05.docx יכ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1