נציגות הבית המשותף . נ. עומר הנדסה ובניה (1986) בע"מ

5 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 14333-01-26 לפני: כבוד השופט דוד מינץ כבוד השופט אלכס שטיין כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ המבקשת: נציגות הבית המשותף ברחוב החושלים 7-5 בהרצליה נגד המשיבים: 1. עומר הנדסה ובניה (1986) בע"מ 2. סופרין פרויקטים בע"מ 3. ניב ייעוץ הנדסי א.ק. בע"מ 4. אלרום יועצים בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ע' קצבוי) בת"א 61758-06-25 מיום 3.12.2025 בשם המבקשת: עו"ד רפאל נבון בשם משיבה 1: בשם משיבה 2: בשם משיבה 3: בשם משיבה 4: עו"ד רמי קרגולה עו"ד ערן קנר עו"ד אורי רן בעצמה פסק-דין השופט דוד מינץ: בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ע' קצבוי) בת"א 61758-06-25 מיום 3.12.2025, בה התקבלה בקשת משיבה 1 (להלן: המשיבה) לעיכוב הליכים נגדה מכוח סעיף 5(א) לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק הבוררות). הרקע לבקשה 1. המבקשת, נציגתם של בעלי זכויות בבניין משרדים בהרצליה (להלן: הבניין), הגישה תביעה נגד המשיבות, חברות שונות בתחום הבנייה, שעניינה בליקויי בנייה ואי-התאמות בפרויקט לבניית הבניין (להלן: הפרויקט). המשיבה הגישה בקשה לעיכוב ההליכים בשל קיומה של תניית בוררות בהסכם בינה לבין המבקשת שהתקבלה בהחלטת בית המשפט מיום 3.12.2025. נקבע כי על אף שבין המבקשת לנתבעות הנוספות (משיבות 4-2; להלן: יתר המשיבות) אין תניית בוררות דומה, אין טעם מיוחד לכך שהסכסוך בין המשיבה למבקשת לא יידון בבוררות. עוד נקבע כי על אף שייתכן שמתקיימת "נחיצות דיונית" לצירוף המשיבות בתביעה מאוחדת, לא מתקיימת "נחיצות מהותית" בקיום הליך מאוחד מול כל המשיבות בבית המשפט. 2. מכאן הבקשה שלפנַי, בה נטען בין היתר כי טעה בית המשפט כשקבע כי לא מתקיים טעם מיוחד לכך שהסכסוך לא יידון בבוררות, וכי לא מתקיימת "נחיצות מהותית" לניהול ההליכים במאוחד, שכן פיצול הדיונים בין בית המשפט לבין הבוררות עלול לסכל את הסעד לו זכאית המבקשת. 3. המשיבה בתשובתה סומכת ידיה על החלטת בית המשפט המחוזי וגורסת כי יש לדחות את הבקשה על הסף. נטען בין היתר כי המבקשת לקחה על עצמה במודע את האפשרות שתידרש לנהל הליכים בבית המשפט ובבוררות במקביל כשחתמה על ההסכמים השונים עם המשיבות; כי יש כשל מובנה בטענה ל"נחיצות דיונית" בצירוף המשיבות לתביעה אחת שכן המבקשת היא זו שבחרה את הנתבעות ואת עילות התביעה, זאת אך כדי להתחמק מתניית הבוררות בהסכם מול המשיבה; וכי ברירת המחדל היא העברת הדיון לבוררות מקום שיש תניית בוררות מחייבת ואילו איחוד הדיונים בבית המשפט הוא החריג. יתרה מזאת, שיקולי היעילות מטים את הכף לטובת ניהול כל ההליך בבוררות. 4. משיבה 2 מתנגדת אף היא לבקשה בטענה כי היא אינה עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור בענייני בוררות. נטען כי עיקר טענות המבקשת בתביעתה מופנות כלפי המשיבה לבדה ולפיכך אין מקום לכרוך את ההליכים; כי השאיפה לניהול ההליכים באופן מאוחד אינה מהווה "טעם מיוחד" לסטייה מתניית בוררות תקפה; וכי המבקשת לא תיוותר חסרת סעד שכן במסגרת ההליך בינה לבין המשיבה ייערך בירור הנדסי ראוי ולאחריו ניתן יהיה לפעול ביחס ליתר המשיבות. 5. משיבה 3 מתנגדת לבקשה וסוברת כי לא נפל כל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי. לטענתה, ניסיון המבקשת לנהל את ההליכים במאוחד נובע משיקולים זרים ורצון לגרור צדדים נוספים ושוליים להליך העיקרי אותו היא מנהלת מול המשיבה, תוך התעלמות מהדין ומההסכמים שכרתה עם המשיבות. כמו כן, לא קיים טעם מיוחד לביטול הסכם הבוררות בין המבקשת למשיבה שנחתם על דעתן. 6. משיבה 4 מתנגדת לבקשה אם קבלתה עלולה לפגוע בזכויותיה. היא גורסת כי דין תביעת המבקשת נגדה להידחות על הסף, שכן בינה לבין המבקשת לא קיים קשר חוזי כלשהו, אלא שירותיה נשכרו על ידי משיבה 2 שהייתה אמונה על ניהול הפרויקט. דיון והכרעה 7. לאחר עיון בבקשה, בתשובות לה ובהחלטת בית המשפט המחוזי, החלטתי לעשות שימוש בסמכות הנתונה לי מכוח תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה. מעתה המבקשת תקרא אפוא: המערערת. אמנם, ככלל בית משפט זה לא יטה להתערב בהחלטות בענייני בוררות (ראו לאחרונה לדוגמה: רע"א 62491-01-26  גרטנר נ' גרטלר ‏(23.2.2026‏); רע"א 1009-12-25 ונונו נ' ונונו, פסקה 11 ‏(22.1.2026‏)). ואולם סבורני כי המקרה שלפנינו נמנה עם המקרים החריגים בהם מוצדקת התערבות ערכאת הערעור. עוד אקדים אחרית לראשית, ואומר כבר עתה כי הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל וכך אציע לחברי שנעשה. 8. ככלל, לפי סעיף 5(א) לחוק הבוררות, בית המשפט יעכב את ההליכים בהתקיים תניית בוררות תקפה (ראו: רע"א 1494/16 חברה ישראלית למובילים בע"מ נ' טרקס יונייטד קיום לימיטד, פסקה 13 (‏5.5.2016‏); רע"א 4281/23 קבוצת גבאי - בניה, יזום, ניהול ואחזקות נדלן בע"מ נ' קבוצת מיי טאון בע"מ, פסקה 14 (18.6.2023‏)). ואולם, סעיף 5(ג) לחוק הבוררות מאפשר לבית המשפט להימנע מעיכוב הליכים אם ראה "טעם מיוחד" לכך שהסכסוך לא יידון בבוררות. כפי שנקבע זה מכבר, במקרים בהם ישנם כמה נתבעים אך רק לגבי אחד מהם קיימת תניית בוררות, לצורך גיבושו של טעם מיוחד כאמור, לא די בכך שעיכוב ההליכים יביא לפיצול הדיון בין הבוררות לבין בית המשפט. על המבקש מבית המשפט להימנע מעיכוב ההליכים, להראות כי קיימת "נחיצות דיונית" לניהול ההליך בבית המשפט גם נגד גורמים שהם צדדים להסכם הבוררות וכי הנתבעים הנוספים לא צורפו אך כדי שתהא בידי התובע עילה להתחמק מהתחייבותו ליישב את הסכסוך בבוררות; וכי קיימת "נחיצות מהותית" בקיום הליך אחד בבית המשפט נגד הנתבעים כולם, במובן זה שעולה חשש כי פיצול הדיון עלול להשאיר את התובע חסר סעד, גם אם יזכה באחד ההליכים, משום שעלולות להתקבל בהליכים השונים הכרעות סותרות (רע"א 985/93 אלרינה אינווסטמנט קורפוריישן נ' ברקי פטה המפריס ‏(‏ישראל‏)‏ בע"מ, פ"ד מח‏(‏1‏)‏ 397, 403 ‏(‏1993‏); רע"א 1739/12 קמן הנדסה בע"מ נ' התעשיה האווירית לישראל (17.6.2012‏)). 9. בענייננו, מתקיימת "נחיצות דיונית", שכן, וכפי שקבע בית המשפט המחוזי, נראה שמשיבות 4-2 נחוצות כצדדים לתביעה שהוגשה בעניין הליקויים בפרויקט וצירופן לא נעשה על מנת להתחמק מקיום ההליך נגד המשיבה בבוררות. מצאתי גם כי מתקיימת "נחיצות מהותית" לניהול ההליכים במאוחד. המערערת, נציגתם של בעלי זכויות בבניין, התקשרה עם משיבה 2 בהסכם שלפיו היא תנהל תחת ידה את הפרויקט הן בשלבי התכנון והן בשלבי הפיקוח על הביצוע. לפי הנחייתה של משיבה 2 נבחרה המשיבה להיות "קבלן לביצוע הפרויקט" ומשיבות 4-3 נבחרו לניהול וביצוע חלקים שונים בפרויקט. בהמשך לכך, תביעת המערערת הוגשה בגין אי התאמות וליקויי בנייה הקיימים בבניין, בתוכם התקנה של מעליות שלא על פי הסטנדרטים שהוסכמו. עיון בתביעה וכן בכתבי ההגנה שהוגשו מעלה כי אחריותן הנטענת של המשיבות, ובפרט משיבות 1 ו-2, היא "ביחד ולחוד" וכי קביעת האחריות של אחת עשויה להשפיע על קביעת האחריות של השנייה. אמנם, על בית המשפט לנהוג בזהירות בעניין זה ולבחון אם אכן לא ניתן לדון באחריותה של כל משיבה בנפרד, זאת נוכח העדיפות לברר את הסכסוך בבוררות אם הצדדים הסכימו על כך (רע"א 78756-03-25 הכנסיה האנגליקנית אפיסקופלית נ' משה מרגלית אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ, פסקה 7 ‏(‏30.4.2025‏); רע"א 63192-06-25 אוליצקי נ' כפר אז"ר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פסקה 7 ‏(‏5.8.2025‏)). ואולם שוכנעתי כי התביעה בענייננו משקפת חפיפה באחריות הנטענת כלפי המשיבות באופן שמצדיק את בירורה במאוחד נגד המשיבות. למשל, מכתב התביעה עולה כי לא ברור אם הפגם שנפל בהתקנת המעליות מקורו בהתקנת המשיבה את המעליות או בהתנהלות כזו או אחרת של מי מיתר המשיבות ובהן משיבה 4 אשר מונתה על ייעוץ והגדרת המפרט למעליות, ולחלופין באחריות משולבת של המשיבות יחד. כך גם בכל הנוגע לליקויים שהתגלו על ידי מהנדס ששכרה המערערת, אשר בשלב זה לא ניתן לדעת אם נבעו מתכנון לקוי על ידי משיבה 2, או מביצוע לקוי על ידי המשיבה, ומהו חלקה של משיבה 3 אשר מונתה לפקח על הפרויקט. כמו כן, לא מצאתי ממש בטענת משיבה 2 כי ניתן יהיה לברר את אחריותה של המשיבה בהליך הבוררות ובהתאם לכך את אחריותן של יתר המשיבות בבית המשפט. זאת משום שאחריות המשיבה, שהייתה אמונה על ביצוע הפרויקט, עשויה להיות תלויה באחריות משיבה 2, מנהלת הפרויקט, שתקבע בבית המשפט ללא תלות בתוצאות הליך הבוררות (וראו לעניין היעדר הסמכות של בורר כלפי צדדים שאינם צד להסכם הבוררות: רע"א 66369-02-25 תאי השקעות וסחר בע"מ נ' פישמן, פסקה 10 (2.7.2025‏); רע"א 1950/20 יפה נ' דיאמנט, פסקה 14 ‏(‏10.5.2020‏)). כלומר, הכרעה מסוימת בהליך הבוררות ביחס לאחריותה של המשיבה עשויה לסתור הכרעה אחרת בבית המשפט בכל הנוגע לאחריותן של יתר המשיבות. במצב דברים זה, בו אחריות כל אחת מהמשיבות עשויה להשפיע על אחריות המשיבות האחרות, שוכנעתי כי פיצול ההליכים עלול להותיר את המערערת ללא סעד אף אם תזכה באחד ההליכים וכי מתקיימת בענייננו "נחיצות מהותית" לניהול ההליכים במאוחד. בשים לב לאמור, אציע לחבריי כאמור שהערעור יתקבל במובן זה שהחלטת בית המשפט מיום 3.12.2025 תבוטל והדיון בתביעת המערערת ידון במאוחד מול כל המשיבות בבית המשפט המחוזי. כל אחת מהמשיבות תישאנה בהוצאות המערערת בסך של 3,500 ש"ח. ניתן היום, א' ניסן תשפ"ו (19 מרץ 2026). דוד מינץ שופט אלכס שטיין שופט גילה כנפי-שטייניץ שופטת