חיים שוורץ נ. דורון חדד

2 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1409/23 לפני: כבוד הנשיא יצחק עמית כבוד השופט עופר גרוסקופף כבוד השופטת רות רונן המערערים: 1. חיים שוורץ 2. יעל שוורץ נגד המשיבים: 1. דורון חדד 2. אורלי חדד ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 21.12.2022 בה"פ 25218-03-20 ות"א 33071-01-21, שניתן על ידי כב' השופטת ג' לוין תאריך ישיבה: י"ט בשבט התשפ"ה (17.2.2025) בשם המערערים: עו"ד משה מורגנשטרן בשם המשיבים: עו"ד דורון חדד פסק-דין השופטת רות רונן: כפי שיתואר להלן, המחלוקת בין הצדדים נושא הערעור שלפנינו – שכנים המתגוררים בשתי דירות סמוכות באותו בית משותף – נוגעת לחדר אחד ששני הצדדים טוענים לזכויות בו. רקע עובדתי המערערים והמשיבים גרים בבניין ברח' שלמה בן יוסף 3 באשדוד (חלק מגוש 2456, חלקה 12) (להלן: הבניין). לבניין יש שתי כניסות צמודות והוא בן ארבע קומות. בכל אחת מהכניסות יש שתי דירות בכל קומה, אחת פנימית ואחת פינתית. המערערים והמשיבים גרים בשתי הדירות הפנימיות בקומה השנייה בבניין הגובלות זו בזו (אף שהכניסה אליהן היא משתי כניסות שונות). המערערים, בני הזוג חיים ויעל שוורץ, גרים בדירה מס' 4 בבניין – היא הדירה הפנימית בקומה השנייה בכניסה א' (להלן: שוורץ ו-דירת שוורץ); המשיבים, בני הזוג דורון ואורלי חדד, גרים בדירה מס' 11 בבניין – היא הדירה הפנימית בקומה השנייה בכניסה ב' (להלן: חדד ו-דירת חדד). בין שתי הדירות מפריד קיר משותף. לפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, שתי הדירות הן בעלות שטח זהה של 65.2 מ"ר. לפי תשריט הבית המשותף – שתי הדירות הן דירות בנות שלושה חדרים; ולפי הטבלה שצורפה לתשריט, שתיהן מתוארות כ-"דירה בת 3 חדרים, הול, מטבח, מזוה, אמבטיה ושירותים". כך גם נחזות הדירות להיות על פי היתר הבניה שניתן להן בשנת 1970, ובאופן הזה הן נרשמו בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1980 (להלן: החלוקה ברישום). ואולם בפועל המצב העובדתי בשטח הוא שונה. למעשה, דירת חדד היא דירת שני חדרים ששטחה כ-53 מ"ר; בעוד דירת שוורץ היא דירת ארבעה חדרים ששטחה כ-78 מ"ר (להלן: החלוקה בפועל). ההבדל בין החלוקה ברישום לבין החלוקה בפועל נובע מכך שאחד החדרים – ששטחו כ-12.5 מ"ר – אשר מצוי בדירת חדד לפי החלוקה ברישום, הוא למעשה חלק מדירת שוורץ לפי החלוקה בפועל (להלן: החדר). להלן תיאור סכמטי של מצב הדירות לפי הרישום לעומת מצבן העובדתי: מצב הדירות על פי הרישום (החלוקה ברישום): דירת חדד דירת שוורץ המצב העובדתי של הדירות (החלוקה בפועל): דירת חדד דירת שוורץ שוורץ טוענים כי יש לתקן את הרישום השגוי ולהתאים אותו לחלוקה בפועל; ואילו חדד טוענים כי יש להצהיר על בעלותם בחדר הרשום על שמם בפנקס הבתים המשותפים. יובהר כבר עתה כי הפער בין החלוקה ברישום לחלוקה בפועל אינו ייחודי לשתי הדירות נושא הערעור, אלא שהוא מתקיים אף ביחס לכל שמונה הדירות הפנימיות בבניין – קרי זהו המצב גם בקומה הראשונה, השלישית והרביעית של הבניין. יחד עם זאת, עניינם של דיירי דירות אלה לא הובא בפנינו; ומדברי הצדדים עולה כי ביתר הדירות שבקומות האחרות בבניין, אין לצדדים טענות זה כנגד זה. כפי שהתברר בבית משפט קמא, הרקע לתאונה המשפטית הוא כדלהלן: לבניין ניתן היתר בניה בשנת 1970, אשר שיקף את החלוקה ברישום. התשריט שצורף להיתר הבניה תיאר שתי דירות זהות בנות שלושה חדרים, ששטח רצפתן הוא 65.2 מ"ר. הבניין היה מצוי בבעלות מדינת ישראל (מנהל מקרקעי ישראל), ועם השלמת בנייתו בשנת 1972 הוא הועבר לניהולה של חברת עמיגור – חברה המשמשת בין היתר כחברה משכנת בדיור הציבורי, ואחראית על החזקה וניהול של דירות בדיור הציבורי (להלן: עמיגור). בשנת 1980 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים, על פי צו רישום ותשריט המבוססים על החלוקה ברישום, שלפיה כאמור מדובר בשתי דירות בנות שלושה חדרים בעלות שטח זהה. ממסמכי הרישום עולה כי מדינת ישראל היא שהייתה אמונה על הרישום של הבניין בפנקס הבתים המשותפים, וכי עמיגור מונתה לשמש כנציגות זמנית של הבית המשותף. השאלה ממתי אין התאמה בין החלוקה בפועל לבין החלוקה ברישום, לא הובהרה בהליך קמא. הצדדים לערעור היו חלוקים ביניהם בבית משפט קמא בשאלה העובדתית האם – כפי שטוענים שוורץ – הבניין נבנה מקדמת דנא על פי החלוקה בפועל, כך שכבר במועד הרישום בשנת 1980 החלוקה ברישום לא שיקפה את המציאות לאשורה; או שמא בשלב מסוים השתנתה החלוקה בפועל של הבניין, כך שהחדר "הועבר" מדירת חדד לדירת שוורץ. על כל פנים, בהתאם לטענת עמיגור בבית משפט קמא, היא קיבלה את הדירות לידיה בשנת 1972 כאשר הבניין כבר היה בנוי על פי החלוקה בפועל. עמיגור אף צירפה הסכמי שכירות משנת 1972, שם מתוארות הדירות כדירות בנות 2 ו-4 חדרים. מהאמור נובע כי רישום הדירות בשנת 1980 נעשה כאשר המצב בפועל היה כבר כפי שהוא היום. לשיטתה של עמיגור, ייתכן שהחלוקה ברישום שיקפה את התכנון המקורי של הדירות. אולם בשלב מסוים בשנות ה-70 נוצר צורך בדירות ארבעה חדרים המתאימות למשפחות גדולות, ובהתאם השתנה תכנון הדירות, והבניין נבנה על פי החלוקה בפועל. השתלשלות הזכויות בדירת שוורץ – בשנת 1989 התקשרה עמיגור כמנהלת הנכס בחוזה מכר למכירת דירת שוורץ עם ה"ה מורד ואליס אליאס (להלן: אליאס), בו נאמר כי עניינו של החוזה "בדירה מס' 04 המכילה 4 חדרים [...]". ביום 2.9.1994 נכרת חוזה מכר בין אליאס לבין משפחת ארונוב (להלן: ארונוב), בו צוין כי הדירה הנמכרת היא "דירה בת 1/2 4 חדרים". בהמשך, ביום 14.12.2006 מכרו ארונוב את זכויותיהם בדירה לשוורץ בתמורה ל-105,000$; ובחוזה נכתב כי "הואיל והמוכר מצהיר, כי הנו הבעלים והמחזיק הבלעדי של דירה בת 4 חדרים [...]". כמו כן, צוין בחוזה האמור כי מצורף אליו נסח רישום ובו ציון שטח הדירה (על אף שנסח רישום זה לא הוצג לבית המשפט). מאז ועד היום גרים שוורץ בדירה על כל ארבעת חדריה. לצורך נטילת משכנתא על ידי שוורץ, נערכה עבור בנק טפחות שומה של דירתם בסמוך לרכישתה. על פי דו"ח הערכת השווי שנערך על ידי השמאי מר משה דקל, שווי הדירה הוא 100,000$. על פי הדו"ח, שטח הדירה הרשום הוא 65 מ"ר, ושטח הדירה ברוטו הוא 90 מ"ר. כן צוין כי הדירה כוללת 4 חדרים, כאשר לאחד החדרים ניתן להיכנס רק דרך חדר שינה אחר בדירה. הדו"ח הוסיף והמליץ לגוף המשעבד לבדוק נסח רישום עדכני ומקורי. אף שבתחתית דו"ח השומה צוין כי מצורף אליו תשריט, תשריט זה לא אותר במסמכים שהוגשו לבית המשפט ולכן לא ברור מה טיבו. השתלשלות הזכויות בדירת חדד – בשנת 1999 מכרה עמיגור את דירת חדד למרי בן נעים; ובחוזה המכר צוין כי עניינו "בדירה מס' 11 המכילה 2 חדרים [...]". לימים, ירש את הדירה בנה של מרי בן נעים – יצחק בן נעים (להלן: בן נעים), וביום 9.8.2006 הוא מכר את הדירה לזוג חדד תמורת 75,000$. בחוזה המכר צוין כי "הואיל והמוכר הינו המחזיק והבעלים הרשום של דירה למגורים בת 2.5 חדרים [...]"; וכן כי מצורף אליו נסח רישום של הדירה. על פי נסח הרישום שצורף כנספח לחוזה, גודל הדירה הוא 65.2 מ"ר. לדברי חדד, הם ראו את הדירה פעם אחת או פעמיים כאשר באו לבדוק אותה לפני הרכישה, ושהו בה מספר דקות בלבד. בשנים שלאחר מכן, חדד לא ביקרו בדירה והיא הושכרה לצד שלישי, כשאחיו של מר חדד הוא שטיפל בכל סידורי השכירות. לשיטתם, הם הסתמכו על הרישום שבו היה כתוב כי שטח הדירה הוא 65.2 מ"ר. גם בסמוך לרכישת הדירה על ידי חדד, נערכה שומה עבור בנק דיסקונט למשכנתאות לצורך מתן המשכנתא שנטלו חדד לרכישתה. במסגרת דו"ח שערכה שמאית המקרקעין גב' אביגיל ביטון נכתב כי מדובר בדירה הכוללת שני חדרים; ששטחה הרשום הוא 65.2 מ"ר, ושטחה ברוטו הוא 75 מ"ר; וצורף אליה שרטוט ידני של תשריט הדירה, ששיקף את מצב החלוקה בפועל. ערך הדירה במצבה הנוכחי נאמד על סך של 70,000$. עוד יצוין כי הצדדים מחויבים בחשבון ארנונה בעיריית אשדוד בהתאם לחלוקה בפועל. כך, דירת שוורץ מחויבת לפי שטח של 94 מ"ר, ואילו דירת חדד מחויבת כדירה ששטחה הוא 68 מ"ר. שטחים אלה אמנם גדולים יותר משטחי הדירות בפועל – ככל הנראה בשל הפרשי החישוב של ברוטו ונטו – אך עולה מהם הפער בין הדירות, כשדירת שוורץ מחויבת כדירה גדולה יותר באופן ניכר. לבית משפט קמא הוגשה תעודת עובד ציבור (אשר הצדדים חלוקים לגבי מעמדה הראייתי) מטעם מנהל הארנונה בעיריית אשדוד, שלפיה הדירות מחויבות בספרי הגבייה של מחלקת הארנונה בעיריית אשדוד על פי החלוקה בפועל עוד משנת 1972. בחודש מאי 2016, בעקבות בקשה של הזוג חדד להרחיב את המשכנתא על הדירה שבבעלותם, הגיע לדירתם שמאי המקרקעין מר משה פרטיג מטעם הבנק למשכנתאות. במהלך הבדיקות שביצע, זיהה השמאי את הפער בין מצב הדירה בפועל לבין התיאור הרשום שלה, ומצא כי שטח הדירה בפועל קטן בצורה משמעותית משטחה כפי שהוא מצוין בנסח הרישום. בעקבות דברים אלה, פנו חדד לשוורץ בטענה כי הם הבעלים החוקיים של החדר; וכי שוורץ מחזיקים בחדר שלא כדין. חדד דרשו משוורץ משום כך להעביר את החדר לחזקתם. הליכים קודמים עוד בטרם החלו ההליכים נושא הערעור שלפנינו, ביום 12.11.2018 הגישו חדד תביעה לבית משפט השלום באשדוד נגד שוורץ לסילוק ידם מהמקרקעין (ת"א 26778-11-18; להלן: ההליך בבית משפט השלום או התביעה לסילוק יד). במסגרת ההליך בבית משפט השלום, שהתבסס על הרישום בפנקס הבתים המשותפים, נטען כי שוורץ מסיגי גבול לחדר שבבעלות חדד – ומכאן שיש להורות על סילוק ידם מהמקרקעין. במסגרת ההליך בבית משפט השלום הגישו שוורץ הודעה לצד שלישי לעמיגור, בטענה כי עמיגור היא זאת שביצעה את הרישום בפנקס הבתים המשותפים, והרישום נעשה על ידיה באופן רשלני שלא שיקף את המצב הפיזי של הבניין. על כן נטען כי ככל שתוטל על שוורץ אחריות לפצות את חדד, יש להטיל אחריות זו על עמיגור. עמיגור טענה מנגד כי הרישום התבצע לפני כ-40 שנים, ומשכך כל תביעה בקשר אליו התיישנה; וכן כי אין לצדדים יריבות או עילה כנגדה. בעוד ההליך בבית משפט השלום מתנהל – הגישו חדד ביום 11.3.2020 תביעה בדרך של המרצת פתיחה נגד שוורץ לבית המשפט המחוזי בבאר שבע (ה"פ 25218-03-20; להלן: תביעת חדד). במסגרת התביעה, שהוגשה גם נגד עמיגור, תבעו חדד לקבל סעד הצהרתי בדבר בעלותם על החדר בהתאם לרישום בפנקס הבתים המשותפים. הטענה המרכזית בתביעה הייתה שחדד רכשו את הדירה בהסתמך על הרישום שבו צוין כי מדובר בדירה בגודל 65.2 מ"ר, וכי הם נחשפו רק בשנת 2016 לחוסר ההתאמה בין שטח הדירה בפועל לבין הרישום שלה. זאת, בעוד ששוורץ ידעו על הטעות ברישום – הן לפי הסכם המכר עם ארונוב שאליו צורף נסח הרישום; הן לפי דו"ח השמאי שנערך לטובת בנק טפחות. לבקשת חדד, החליט בית משפט קמא ביום 14.9.2020 למחוק את עמיגור מתביעת חדד, מאחר שלא התבקש נגדה כל סעד ומפני שהוא מצא שהיא לא תושפע מתוצאות ההליך. חדד טענו כי הם גילו אך לאחרונה כי רשות מקרקעי ישראל הייתה זו שהגישה את הבקשה לרישום הבית המשותף; וכי עמיגור שימשה באותה העת כנציגות בלבד, ומכאן שיש למחוק אותה מההליך. בהמשך, ביום 18.1.2021, הגישו גם שוורץ תביעה לבית משפט המחוזי בבאר שבע, בגדרה נתבקשו שני סעדים חלופיים – מתן צו עשה שיורה על תיקון טעות במרשם, כך שהחלוקה ברישום תהיה תואמת לחלוקה בפועל; או לחילופין, מתן פסק דין הצהרתי לפיו שוורץ זכו בזיקת הנאה מכוח שנים בחדר הרשום על שם חדד במרשם (ת"א 33071-01-21; להלן: תביעת שוורץ). ביום 24.6.2021, הורה בית המשפט המחוזי כי תביעת שוורץ ותביעת חדד יידונו במאוחד (ההליך המאוחד יכונה להלן: ההליך בבית המשפט המחוזי). יצוין כי תביעת חדד בבית המשפט המחוזי הוגשה בעקבות החלפת ייצוג של חדד, ובסמוך להגשתה הגישו חדד גם בקשה לעיכוב הליכים בבית משפט השלום. חדד טענו כי משיקולי יעילות יש לברר תחילה את שאלת הבעלות – שבה מוסמך לדון בית המשפט המחוזי, ורק לאחר מכן להכריע בתביעה לסילוק היד. בית משפט השלום דחה בתחילה את הבקשה לעיכוב הליכים (בהחלטה מיום 17.4.2020); ואולם לאור התקדמות ההליך בבית המשפט המחוזי, הוא הורה ביום 9.2.2022 על עיכוב ההליכים בתביעת סילוק היד עד להכרעה בהליך בבית המשפט המחוזי. בעיקרו של דבר, טענות הצדדים בהליך בבית המשפט המחוזי היו כדלקמן: טענות חדד – חדד טענו כי על בית המשפט להצהיר על בעלותם הרשומה בחדר. ראשית, טענו חדד כי תביעת שוורץ לתיקון הרישום התיישנה. זאת מאחר שתביעה לתיקון טעות ברישום מתיישנת לאחר 7 שנים, ובענייננו הרישום התבצע בשנת 1980. מלבד זאת, נטען כי דינה של תביעת שוורץ להידחות בהעדר עילה, מאחר שהרישום מהווה ראיה חותכת לתכנו, למעט במקרים חריגים שאינם מתקיימים בנסיבות דנן. עוד נטען כי התביעה הוגשה בשיהוי כבד ובחוסר תום לב – מפני ששוורץ הכירו את המצב לאשורו עוד בשנת 2006 ולא פעלו על מנת לשנותו. השיהוי גרם לחדד לנזק ראייתי, מאחר שאביו של מר חדד, אשר היה מעורב ברכישת הדירה, הוא אדם מבוגר ואינו כשיר להעיד בשלב זה. נטען כי לעומת שוורץ – חדד פעלו לאורך כל הדרך בתום לב, תוך הסתמכות על הרישום, אשר ממנו היה ניתן ללמוד כי שטח הדירה הוא 65.2 מ"ר. זאת בהינתן נסח הטאבו שצורף לחוזה המכר שלהם; חוות דעת שמאית שלפיה רכשו את הדירה; וחוזה המכר עצמו שעליו חתמו – כולם מתייחסים לדירה ששטח רצפתה הוא 65.2 מ"ר. חדד לא גרו בדירה מעולם, והיא הושכרה ברציפות לצדדים שלישיים, כאשר אחיו של מר חדד הוא שטיפל כאמור בכל ענייני הדירה המושכרת. חדד מוסיפים כי מעדויות המהנדס ודיירים קודמים שגרו בדירת שוורץ ניתן ללמוד כי הרישום נעשה כדין וכשורה; וכי בשלב מאוחר לרישום, הופרד החדר מדירת חדד וסופח לדירת שוורץ בצורה מלאכותית על ידי פריצת פתח בקיר המפריד בין הדירות. זאת מאחר שהחדר נמצא בתוך המתחם של כניסת הבניין של דירת חדד, ולא של דירת שוורץ; משהכניסה לחדר היא מתוך חדר אחר בדירת שוורץ; וכאשר הקירות המפרידים בין החדר לבין דירת חדד הם קירות פנימיים (שאמורים להפריד בין חדרים באותה דירה, ולא בין דירות שונות). טענות שוורץ – שוורץ טענו מנגד כי יש להורות על תיקון הרישום, תוך התאמה של החלוקה ברישום לחלוקה בפועל; ולחילופין על הכרה בכך שקמה להם זיקת הנאה מכוח שנים בחדר. נטען כי הדירות היו בנויות על פי החלוקה בפועל מאז ומעולם. לשיטתם לא נעשתה בשום שלב "פלישה" כפי שטוענים חדד, אלא שנפלו טעויות רישום בעת רישום הבניין כבית משותף. נטען כי שני הצדדים ערכו בדיקה פיזית לדירות שרכשו, והסתמכו על בדיקה זו – ומשכך אין לקבל את הטענה להסתמכות של חדד בתום לב על הרישום. הדירות נמכרו על פי שווי השוק שלהן בהתאם לחלוקה בפועל, ובהתאם התמורה ששולמה עבור דירת חדד הייתה נמוכה בכ-30% מהתמורה ששולמה בעבור דירת שוורץ. פסק הדין של בית המשפט המחוזי – בפסק דינו מיום 21.12.2022, קיבל בית המשפט המחוזי את תביעת חדד ודחה את תביעת שוורץ (להלן: פסק הדין). בית המשפט קבע כי חדד הם בעלי הזכויות בדירת חדד בהתאם לשטחה כפי שהוא רשום במרשם המקרקעין, לרבות החדר המוחזק על ידי שוורץ; וכי לא קמה עילה לתיקון המרשם. בית המשפט הסתמך על סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק או חוק המקרקעין), הקובע את עקרון סופיות המרשם במקרקעין מוסדרים, ואשר בהתאם לו – רישום בפנקסים בנוגע למקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. בהתאם לסעיף זה, תיקון הרישום יכול שייעשה אך בהתאם לסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה או פקודת ההסדר), וזאת באחד משני מצבים: כאשר הרישום הושג במרמה; או כאשר הזכות הועתקה מפנקס אחר והושמטה ברישום או נרשמה שלא כשורה. בית המשפט קבע כי יש לפרש את שתי העילות הללו בצמצום, וכי המצב הנוכחי אינו עולה כדי "טעות" בהתאם לחריגי פקודת ההסדר המצדיקה את תיקון המרשם. נקבע כי אמנם הנסיבות שבגינן החדר – שהיה רשום כחלק מדירת חדד – "סופח" בפועל לדירת שוורץ, לא הובררו עד תום. אך יחד עם זאת לא הוכח כי אחד מהחריגים המנויים בסעיף 93 לפקודה התקיים. בית המשפט הוסיף כי נקודת המוצא לשאלת הבעלות מעוגנת תמיד במרשם. לכן, בדין הסתמכו חדד על שטח הדירה כפי שהוא מתואר במרשם; ועל שוורץ, בתור מי שביקשו לסטות מן המרשם – מוטל הנטל להוכיח כי יש להם עילה המצדיקה את תיקונו. בית המשפט דחה את עמדת שוורץ לפיה אין לקבל את תביעת הבעלות של חדד, מאחר שחדד היו חסרי תום לב בעת רכישת הזכויות. בית המשפט קבע כי מהתשתית הראייתית שנפרסה לפניו עולה כי חדד פעלו בתום לב, וכי גרסתם שלפיה הם לא הבחינו בחוסר ההתאמה בין המצב הפיזי של הדירה לבין הרישום – היא גרסה מתקבלת על הדעת. בתוך כך התייחס בית המשפט לעובדה ששמאית המקרקעין שערכה שומה של הדירה מטעם הבנק בעת רכישת הדירה, לא הבחינה גם היא באי-ההתאמה לרישום; לעדותו של בן נעים שלפיה הוא לא ידע על אודות אי-ההתאמה; וכן לכך שחדד רכשו את הדירה בתמורה סבירה התואמת את גודל הדירה לפי מצבה הרשום. לעומת זאת, בית המשפט ציין כי בעת רכישת הדירה על ידי שוורץ, ניצבו לפניהם סימנים לפער אפשרי בין מצבה הפיזי של הדירה לבין השטח הרשום. זאת, לאור המבנה הבלתי שגרתי שבו היו בנויים החדרים (כאשר הכניסה לחדר היא מתוך חדר אחר); בהינתן חוות הדעת השמאית שבה הומלץ לבדוק את נסח הרישום העדכני; ובהסתמך על נסח הרישום שאמנם צורף לחוזה המכר שנכרת בין שוורץ לבין ארונוב, אך לא הוצג בבית המשפט. כמו כן, ציין בית המשפט כי שוורץ לא פנו לבית המשפט בבקשה לתיקון הרישום עד לשנת 2021, וזאת למרות שידעו על אי-ההתאמה לכל המאוחר משנת 2016. למעלה מן הצורך, ציין בית המשפט כי אין לקבל את טענת חדד לפיה תביעת שוורץ התיישנה. אמנם על תביעה לתיקון המרשם חלה התיישנות, אולם "כוח התביעה" עמד לשוורץ רק החל ממועד רכישת המקרקעין, בשנת 2006. מאחר שמדובר בתביעה במקרקעין מוסדרים – תקופת ההתיישנות היא בת 25 שנים, ומשתקופה זו טרם חלפה, הרי שהתביעה לא התיישנה. באשר לסעד החלופי שהתבקש על ידי שוורץ, להורות כי הם בעלי זיקת הנאה בחדר – בית המשפט דחה טענה זו, שכן היא נטענה באופן עמום וללא בסיס ראייתי. בפרט צוין כי שוורץ לא פירטו איזה סוג זיקת הנאה קיבלו, באילו תנאים קיבלו אותה ובהתאם לאילו עילות. בעקבות פסק הדין בהליך בבית המשפט המחוזי, התחדשו ההליכים בבית משפט השלום, אשר קיבל באופן חלקי את התביעה לסילוק יד. בית משפט השלום הורה על סילוק ידם של שוורץ מהחדר, אך דחה את תביעת חדד לקבלת דמי שימוש ראויים בגין השימוש בחדר לאורך השנים על ידי שוורץ. לצד זאת נקבע ביום 16.8.2023 כי ביצוע פסק הדין בבית משפט השלום יעוכב עד להכרעה בערעור שלפנינו, וזאת בכפוף לכך ששוורץ ישלמו לחדד דמי שימוש חודשיים בחדר בסך 800 ש"ח עבור החדר, סכום אשר יושב לשוורץ ככל שהערעור יתקבל. יצוין כי הצדדים – ששניהם מבקשים לערער על פסק הדין של בית משפט השלום – הגישו בקשה להארכת מועד להגשת ערעור על פסק דין זה, וזאת עד להכרעה בערעור שלפנינו (עש"א 26848-09-23). הערעור שוורץ לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי – ומכאן הערעור שלפנינו, בו חוזרים שוורץ על טענתם לפיה היה על בית משפט קמא להורות על תיקון המרשם בהתאם לחלוקה בפועל. שוורץ טוענים כי הרישום הוא מוטעה, שכן הוא נעשה באופן שגוי בשנת 1980, כאשר כבר אז הוא לא שיקף את המבנה הפיזי של הדירות. זאת שכן הבניין נבנה על פי החלוקה בפועל עוד מראשית הדרך. לשיטתם, שני הצדדים רכשו את דירותיהם על בסיס "מראה עיניים" ועל בסיס חוזים המציינים במפורש כי מדובר בדירת שני חדרים (בדירת חדד) או ארבעה חדרים (בדירת שוורץ). בהתאם, התמורה אותה שילמו חדד עבור דירתם היא נמוכה באופן ניכר מהתמורה שאותה שילמו שוורץ (75,000$ לעומת 105,000$). לגרסת שוורץ, משעה שהרישום הוא מוטעה וזאת בשל רשלנות של עמיגור שהייתה אמונה עליו – הרי שמתקיימים התנאים לתיקונו לפי סעיף 93 לפקודה. כמו כן, נטען כי מעדויות בני הזוג חדד בהליכים השונים עולה כי הם חשדו בכך ששטח רצפת הדירה איננו 65.2 מ"ר, אלא פחות מכך. זאת בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי שלפיה חדד לא חשדו במועד הרכישה ולאחר מכן בקיומה של אי-התאמה. שוורץ מדגישים כי על רקע כל האמור – חדד פעלו בחוסר תום לב בעצם הגשת התביעה. כאמור, אי-ההתאמה בין המצב בפועל לבין החלוקה ברישום הוא רלוונטי למחצית מהדירות בבניין – אך חדד הם היחידים המתעקשים לנצל טעות זו לטובתם, על חשבון שוורץ. לחילופין, חזרו שוורץ וטענו כי יש להצהיר על קיומה של זיקת הנאה הראויה לרישום על החדר, לטובתם. חדד סבורים מנגד כי דין הערעור להידחות, והם סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. חדד טוענים כי בדין קבע בית המשפט המחוזי כי אין לתקן את המרשם – אשר מהווה על פי חוק המקרקעין ראיה חותכת לתכנו. נטען כי תנאי סעיף 93 לפקודה אינם מתקיימים, ולכן לא קמה עילה לתקן את המרשם. חדד עומדים על כך שהם הבעלים של החדר על פי הרישום המחייב, ומשכך שוורץ פולשים אליו. לשיטתם, מצב הדירות היה תחילה בהתאם לחלוקה ברישום, ואולם עמיגור ביצעה בשלב מסוים שינוי במצב הדירות על ידי פריצת קיר וסיפוח של חדר מדירת חדד לדירת שוורץ. לגישת חדד, המצב התכנוני בדירה מעיד כי העברת החדר נעשתה באופן מלאכותי, כשהכניסה לחדר מתוך דירת שוורץ נעשית מתוך חדר אחר; העברת החדר חסמה את הגישה ל"בוידעם" בדירת חדד; והחדר ממוקם בתחום החלק בבניין ששייך לכניסה ב' – שהיא הכניסה של דירת חדד. יתרה מכך נטען כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא, מרוץ ההתיישנות החל במועד הרישום, בשנת 1980. לפיכך תביעת שוורץ לתיקון המרשם התיישנה זה מכבר, משחלפו למעלה מ-40 שנים ממועד הרישום. על כל פנים, תביעת שוורץ לתיקון המרשם הוגשה בשיהוי כבד בשנת 2021 וכתביעה נגדית לתביעת חדד – וזאת כאשר שוורץ יודעים על אי-ההתאמה לכל המאוחר משנת 2016. לגוף העניין טוענים חדד כי ערעורם של שוורץ מתמקד כל כולו בשאלת מספר החדרים בדירות – בעוד שחדד מבססים את טענותיהם על כך שהם הסתמכו על שטח הדירות כפי שהוא מתואר במרשם ובחוזה המכר שמכוחו הם רכשו את הדירה. בדומה לכך, אף בחוזה המכר שמכוחו רכשו שוורץ את דירתם, נכתב כי מצורף אליו נסח רישום בו מצוין שטח הדירה. אולם, הנסח שצורף לחוזה לא הוצג לבית המשפט, וניתן להסיק מכך כי צוין בו ששטח הדירה הוא 65.2 מ"ר בהתאם לחלוקה ברישום. לעמדת חדד בית המשפט המחוזי צדק כשקבע כי הם הסתמכו בתום לב על הרישום, בעוד לשוורץ היו סימני אזהרה שהעידו על אי-ההתאמה. ראשית, נטען כי מדובר בקביעה עובדתית של בית המשפט המחוזי, המבוססת על התרשמות בלתי אמצעית מעדויות הצדדים, ומכאן שאין מקום שערכאת הערעור תתערב בה. עוד מזכירים חדד את חוות הדעת השמאית שקיבלו שוורץ ברכישת הדירה בה הומלץ על בדיקת נסח רישום עדכני; ואת העובדה ששוורץ גרו בדירה במשך שנים, בעוד חדד ביקרו בה פעמים ספורות. כן צוין כי ארונוב שגרו בדירה לפני שוורץ, העידו שניתן לראות בבירור על פי מראה עיניים כי החדר מסופח מדירה אחרת – ואינו שייך באופן אורגני לדירה. לבסוף, נטען כי יש לדחות את הטענה בעניין זיקת ההנאה, שהיא טענה סתמית וחסרת יסוד, שיכולה ליצור לכל היותר שעבוד מקרקעין להנאה, ואינה מאפשרת להקנות זכות החזקה במקרקעין. ביום 17.2.2025 התקיים בפנינו דיון בערעור, במהלכו שבו הצדדים על עיקרי טענותיהם. בתום הדיון, הוצע לצדדים לסיים את הטיפול בתיק בהסכמה על בסיס מתווה שהוצע על ידי בית המשפט. ביום 25.2.2025 הודיע לנו בא-כוח המשיבים כי אין בידם להסכים למתווה שהוצע – ומכאן שבשלה העת להכרעה. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בערעור ובתשובה לו, מצאתי כי דין הערעור להתקבל באופן חלקי – וכך אציע לחבריי שנעשה. בהליך בבית משפט קמא התבקשו שני סעדים עיקריים – בתביעת שוורץ הסעד העיקרי שהתבקש הוא להורות על תיקון מרשם הבתים המשותפים, כדי להתאים את החלוקה ברישום לחלוקה בפועל; ובתביעת חדד התבקש בית המשפט להצהיר על בעלותם של חדד בחדר – בהתאם לחלוקה ברישום. אקדים אחרית לראשית ואבהיר כי אין לטעמי מקום במקרה דנן להורות על תיקון הרישום. הסיבה המרכזית לכך היא שהתביעה לתיקון המרשם התיישנה, ומשכך לא מתעורר צורך לבחון האם ישנה עילה לתיקונו. לצד זאת, מצאתי כי על בעלותם של חדד בחדר יש להצהיר בכפוף לקיומו של רישיון להשתמש ולהחזיק בו, אשר נתונה לשוורץ. עוד אציין כבר עתה כי לא מצאתי לדון בסעד המבוקש בתביעת שוורץ, להצהיר כי קמה לטובתם זיקת הנאה בחדר. כפי שקבע בית משפט קמא, טענה זו נטענה בעלמא וללא פירוט בנוגע לתוכנה של זיקת ההנאה, וכאשר ממילא הזכות לזיקת הנאה במקרקעין אינה כוללת החזקה בלעדית בהם (סעיף 5 לחוק המקרקעין; ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן-חורין, פ"ד מה(3) 720, 738-736 (1991); אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד 69 (מהדורה שלישית, 2024) (להלן: וינרוט)). התביעה לתיקון הרישום לרישום במקרקעין מוסדרים ישנו מעמד מיוחד – יציב וסופי. בתי המשפט הדגישו זה מכבר את עקרון הסופיות של רישום הזכויות במקרקעין מוסדרים – שהוא "הבריח התיכון" של תהליך הסדר הזכויות במקרקעין כולו (ע"א 492/83 עזבון דיאב נ' דיאב, פסקה 5 (9.5.1988)). על פי עיקרון זה, במקרקעין שבהם התבצע הליך של הסדר זכויות (מקרקעין מוסדרים) הרישום הוא סופי ומשוריין, וככלל לא ניתן להמשיך להרהר אחריו אלא במקרים חריגים בלבד. הרישום מהווה למעשה "סוף פסוק" בשאלת הבעלות; הוא מבטל כל זכות אחרת הסותרת אותו, ומשכך הוא משקף את תמונת הזכויות בנכס לאשורה (ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעלאן נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (14.8.2014) (להלן: עניין שעלאן); ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון יאסין, פסקה 17 (3.12.2015) (להלן: עניין יאסין); חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל 297 (2000) (להלן: זנדברג)). השריון של המרשם קבוע בסעיף 81 לפקודת ההסדר, אשר לפיו: תוקף לזכות רשומה בלבד 81. הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה. ההכרה בסופיות המרשם בסעיף 81 מבוססת על שני טעמים עיקריים. הראשון הוא ההגנה על הסתמכות הציבור על המרשם. הכוונה היא לבצר את האמון הציבורי בכך שהמרשם עָרֵב למצב הזכויות במקרקעין, ולהקנות לזכויות הרשומות בו תוקף יציב (ע"א 9096/18 עזבון אבו פארס נ' לשכת הסדר ורישום מקרקעין, פסקה 10 (26.7.2020) (להלן: עניין פארס)). בשל כך, נקבע ברישא של סעיף 125(א) לחוק המקרקעין כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו". משמעות הוראה זו היא כי הרישום של מקרקעין מוסדרים בפנקס הזכויות משקף את מצב הזכויות במקרקעין, והוא בעל אופי קונסטיטוטיבי (ולא רק דקלרטיבי). על כן ככלל לא ניתן לסתור אותו (בפסיקה נקבע כי את הוראת סעיף 125(א) יש לקרוא יחד עם סעיף 10 לחוק – הקובע כי השיריון של הרישום נוצר רק כאשר צד ג' מסתמך עליו בתום לב ובתמורה; ראו: ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן, פ"ד מז(5) 1, 27 (1993)). הטעם השני לסופיות המרשם מעוגן בעיקרון של מעשה בית דין. ההסדר מתבסס על תהליך ארוך ודקדקני, הכולל יידוע על אודותיו לציבור הרחב, מתן הזדמנות שווה לכל אדם להגיש תביעה בנוגע לזכויות במקרקעין והכרעה שיפוטית בדבר הזכויות בהם. משעה שמעמדה של תוצאת ההסדר הוא כמעמד הכרעה שיפוטית, סופיותו של ההסדר מבוססת אף על הטעמים העומדים ביסוד הכלל בדבר מעשה בית דין (עניין פארס, בפסקה 10; זנדברג, בעמ' 299; להרחבה בדבר הרציונאלים שעומדים ביסוד הכלל בדבר מעשה בית דין, ראו: נינה זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי 15-12 (1991)). במובן זה, ההכרעה במסגרת הליך ההסדר בדבר הזכויות במקרקעין דומה לפסק דין "חפצא" (in rem), כאשר כתוצאה ממכלול הכללים ביחס לאופן ביצוע ההסדר והיידוע אודותיו, כוחו יפה כלפי כולי עלמא (זנדברג, שם). יודגש לענייננו כי לפי סעיף 53 לחוק המקרקעין "כל הוראה בחוק זה, וכל דין החל על מקרקעין, יחולו גם על דירות בבית משותף, בשינויים המחוייבים; ומקום שמדובר ברישום בפנקסי המקרקעין, רואים אותו כאילו מדובר ברישום בפנקס הבתים המשותפים". על פני הדברים, עולה מכך כי עקרון הסופיות חל גם כאשר הרישום מתבצע בפנקס הבתים המשותפים – אשר בדומה לרישום בפנקס הזכויות מהווה גם הוא "ראיה חותכת לתכנו" כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים. כאמור, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע אמנם את כוח ההוכחה המוחלט של הרישום, אך בצד זה נקבע כי "אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969." הוראות סעיפים 97-93 לפקודה מגדירים "סדק" צר וממוקד של מקרים שבהם ניתן לתקן את מרשם המקרקעין, בכפוף לתקופת ההתיישנות בלבד (זאת להבדיל מסעיף 59 לפקודה, המאפשר להגיש ערעור על תוצאת ההסדר, בכפוף לפרק זמן קצוב של שלושה חודשים; ראו: עניין שעלאן, בפסקה 11). סעיפים 97-93 מהווים מעין "הוראות מעבר" לאחר תהליך ההסדר. זאת, במובן זה שהם מאפשרים לתקן שגיאות שנפלו ברישום הראשון, כלומר בתוצאה המקורית של הליך הסדר הזכויות במקרקעין, וזאת ככלל עד לשלב שבו מסתמך מאן דהוא על ההסדר ומבצע רישום חדש (יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי 310-309 (התשנ"ג)). בפסיקה נקבע כי יש לפרש את הוראות סעיפים 97-93 לפקודה בצמצום, ולאפשר את תיקון המרשם באמצעותם רק במקרים חריגים ונדירים. על בית המשפט להימנע מהרחבת חריגים אלה, כדי שלא לקעקע את סופיות המרשם ולא לפגום במעמדן של הזכויות הרשומות (ע"א 3190/15 שואהנה נ' מדינת ישראל, פסקה 6 (8.5.2017) (להלן: עניין שואהנה); ע"א 7041/21 מוסה נ' רשות הפיתוח, פסקה 7 (13.3.2022); ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח מוחמד נימר בכר, פ"ד מו(5) 200, 206 (1992) (להלן: עניין נימר בכר); ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק., פ"ד נג(3) 49, 61 (1999) (להלן: עניין האוניברסיטה העברית); ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת, פסקה 37 (9.2.2009) (להלן: עניין אהל יצחק)). בתביעה על פי סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר יש לבחון – ראשית, האם אכן נפלה טעות ברישום או האם המבקש את התיקון הוכיח שיש לו זכות בנכס; ולאחר מכן – האם ניתן בנסיבות העניין לתקן את הטעות מכוח החריגים שנקבעו בסעיפי פקודת ההסדר (עניין נימר בכר, בעמ' 206; עניין שעלאן, בפסקה 12). ההוראה המרכזית המאפשרת את תיקון המרשם, אשר אליה הפנו הצדדים בטיעוניהם ועליה נשען פסק דינו של בית משפט קמא, קבועה בסעיף 93, ולפיה: תיקון הפנקס 93. שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. סעיף 93 מאפשר אם כן לתקן את המרשם בהתקיים אחת משתי חלופות: כשרישומה של הזכות הושג במרמה; או לחילופין, במקרה שבו זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים, הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה (עניין שואהנה, בפסקה 7; עניין האוניברסיטה העברית, בעמ' 59; עניין נימר בכר, בעמ' 206; עניין פארס, בפסקה 11; עניין יאסין, בפסקה 26). חריגים מצומצמים אלה מוגבלים בשני "קווים אדומים" שמציב סעיף 93, המגבילים את תחום התפרשותו. ראשית, האפשרות לתקן את הרישום מוגבלת עד לשלב שבו צד ג' רכש זכות במקרקעין בהסתמך על המרשם בתום לב ובתמורה – שלאחר מכן לא ניתן עוד לתקן את הרישום אף אם מתקיימת אחת החלופות שבסעיף 93. שנית, הסמכות של בית המשפט להורות על תיקון הפנקס כפופה "לדין החל על התיישנות תובענות" – דהיינו שהאפשרות לתקן את הרישום כפופה לתקופת התיישנות (זנדברג, בעמ' 331-329). כמו כן, לשלמות התמונה יצוין כי סעיף 95 לפקודה מאפשר לתקן טעויות סופר בפנקס, למשל כאשר מידע חיוני הושמט בטעות במסגרת הליך הרישום של המידע; וסעיף 97 מאפשר למנהל מחלקת המדידות לתקן טעות או השמטה במדידה מקורית שנעשתה במסגרת ההסדר (זנדברג, בעמ' 318-317; 321-320). התיישנות התביעה לתיקון הרישום בטרם תיבחן טענת שוורץ לפיה קמה עילה לתיקון המרשם, יש לבחון את שאלת ההתיישנות שכעולה מהאמור – טענת שוורץ כפופה אליה. אמנם סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים אינה מתיישנת, אך בפסיקה נקבע כי תביעה לתיקון המרשם – כפופה לתקופת התיישנות (ע"א 4787/06 מנאע נ' מנאע, פסקאות מ"ח-מ"ט (26.5.2008) (להלן: עניין מנאע)). הטעם לכך הוא ששלילת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים בסעיף 159(ב) נועדה לחזק את מעמדו של הבעלים הרשום ולבצר את הוראות המרשם (בכך שהיא משריינת את זכותו של הבעלים הרשום מפני טענת התיישנות של מחזיק שלא כדין). ואולם, מכוח אותו היגיון והשאיפה לחיזוק מעמדו של הבעלים הרשום, אין מקום להסיר את מחסום ההתיישנות גם מתביעה לתיקון המרשם, באופן שיאפשר לתקוף את רישומו של הבעלים בשל פגם ברישום הראשוני גם בחלוף שנים רבות לאחר השלמת ההסדר. לפיכך נקבע כי סעיף 159(ב) מסיר את מגבלת ההתיישנות רק מתביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים; וכי תביעה המנוגדת לרישום – התוקפת את מעמדו של הבעלים הרשום (כמו למשל תביעה לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר) – תהיה כפופה להוראות חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) (עניין מנאע, בפסקאות מ"ח-מ"ט; עניין אהל יצחק, בפסקה 29). יצוין כי הצדדים ובית משפט קמא הניחו שתיקון המרשם יכול שייעשה אך בהתאם לסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר – ולכן שאלת ההתיישנות תיבחן בראי תביעה לתיקון הרישום לפי סעיפים אלה. כפי שיפורט בהמשך הדברים, לטעמי יש בסיס להניח שתיקון כאמור יכול להיעשות מכוח הסדרים אחרים. אולם, גם תביעה מכוחם של הסדרים אלה כפופה, בהיותה מנוגדת לרישום, למגבלת התיישנות. על מנת לברר אם התביעה לתיקון המרשם שהגישו שוורץ התיישנה – יש להכריע בשתי שאלות מרכזיות: מתי התחיל מרוץ ההתיישנות ומהי תקופת ההתיישנות. בשאלה הראשונה קבע בית המשפט קמא כי מרוץ ההתיישנות החל משעה שנוצר לשוורץ "כוח התביעה" – דהיינו החל משנת 2006, בעת ששוורץ רכשו את הדירה – וכי לכן התביעה לא התיישנה. אין בידי לקבל קביעה זו. הכלל הוא כי מרוץ ההתיישנות מתחיל במועד שבו "נולדה עילת התובענה" (סעיף 6 לחוק ההתיישנות). בפסיקה נקבע כי "במקרה של תביעה לתיקון מרשם המקרקעין לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר נולדת העילה במועד רישום הזכויות" (עניין יאסין, פסקה 30; וראו גם: ע"א 6766/11 חג'אזי נ' חג'אזי, פסקה 11 (23.6.2013); (להלן: עניין חג'אזי); טל חבקין התיישנות 332 (2014) (להלן: חבקין); ע"א 8132/23 חוסיין נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 25 (16.1.2025) (להלן: עניין חוסיין)). במקרה שלפנינו עילת התביעה נולדה אפוא במועד ביצוע הרישום השגוי, קרי בשנת 1980. האם בשנת 2006, בעת שרכשו שוורץ את הדירה, קמה עילת תביעה חדשה כך שניתן "לאפס" את מרוץ ההתיישנות? לטעמי, התשובה לכך היא בשלילה, וזאת למרות שבאופן פרקטי שוורץ אכן לא יכלו להגיש תביעה ביחס לתיקון המרשם לפני שרכשו את הזכויות. בפסיקה נקבע כי בתביעה לתיקון רישום בשל פגם בהליך ההסדר – העברת הזכות איננה יוצרת רישום חדש המקים עילת תביעה חדשה, באופן המצדיק איפוס של מרוץ ההתיישנות ותחילת מניין תקופת ההתיישנות מבראשית; אלא שיש לראות בהעברת הזכות כהמשך או תוצר של הטעות המקורית (עניין חג'אזי, בפסקה 11, שם נקבע שהעברת הזכות מכוח ירושה אינה פותחת תקופת התיישנות חדשה). מספר טעמים עומדים בבסיס הקביעה הזו. ראשית, טענת התיישנות היא "טענה המופנית כאמור כנגד הזכות, ולא כלפי בעל הזכות" (ע"א 1577/97 המוסד לביטוח לאומי נ' עמית, פ"ד נז(4) 433, 442 (2001)). מושאו של מוסד ההתיישנות הוא אפוא התביעה עצמה, ולא התובע שאוחז בה. במקרה דנן, העברת הזכויות בדירת שוורץ מאליאס לארונוב (בשנת 1994), ובהמשך מארונוב לשוורץ (בשנת 2006), לא שינתה כלל את עילת התביעה. ככל שהייתה לאליאס או לארונוב עילת תביעה לתיקון המרשם, הרי שזוהי אותה עילת תביעה שיש היום לשוורץ, והיא נשענת על הטענה כי נפלה טעות ברישום הדירות בשנת 1980. פעולת העברת הזכות לא יצרה עילה חדשה ולא שינתה את אופייה או היקפה של עילת התביעה – אלא העבירה כמות שהיא את עילת התביעה הקיימת (ככל שהייתה כזו) – מאליאס וארונוב לידיהם של שוורץ. על כן, אינני מקבלת את הטענה כי עילת התביעה נולדה בשעה שהזכויות בדירה הועברו לשוורץ. זאת ועוד, אין לקבל מצב שבו עצם ביצוע עסקת המקרקעין יוצר ומקנה לרוכש "יש מאין" עילת תביעה שלא הייתה למוכר. קביעה כזו אינה מתיישבת עם הכלל שלפיו אדם אינו יכול להעביר יותר זכויות ממה שיש לו (Nemo dat quod non habet); והיא אף איננה רצויה מאחר שהיא יוצרת פתח לשימוש לרעה בהעברת הזכויות לצורך הארכה מלאכותית של תקופת ההתיישנות. יתרה מכך, גישה שלפיה עילת התביעה של תיקון המרשם מתחדשת כל אימת שהזכות במקרקעין עוברת מיד ליד, ותקופת ההתיישנות מתאפסת שוב ושוב בכל מעבר של הזכות – תאריך ללא סוף את תקופת ההתיישנות בפועל של תביעה לתיקון המרשם. לפיכך גישה כזו אינה מתיישבת עם תכליות מוסד ההתיישנות ועקרון סופיות המרשם כפי שתכליות אלה הובהרו לעיל. המסקנה מכל האמור לעיל היא כי מרוץ תקופת ההתיישנות של טענת תיקון המרשם החל במועד הרישום, קרי בשנת 1980. מכאן לשאלה השנייה – הנוגעת לאורך תקופת ההתיישנות. בפסיקה נשמעו עמדות שונות בשאלת אורך תקופת ההתיישנות של תביעה לתיקון המרשם. היו שסברו כי לתביעה כזו קצובה תקופת ההתיישנות של 7 שנים כתביעה שאינה במקרקעין; 15 שנים כתביעה במקרקעין שאינם מוסדרים; או 25 שנים כתביעה במקרקעין מוסדרים (עניין יאסין, פסקה 39; חבקין, בעמ' 332 וההפניות שם; עניין מנאע, פסקאות נ"ב-נ"ג; ע"א 8237/19 דעבוס נ' מדינת ישראל, פסקה 6 (2.8.2021); עניין שואהנה, בפסקה 3; עניין חוסיין, בפסקה 25). בענייננו אין צורך להכריע בין הגישות השונות. זאת שכן כולן מביאות לאותה מסקנה, לפיה במקרה שלפנינו התביעה לתיקון המרשם התיישנה זה מכבר; לכל המאוחר בשנת 2005. משכך אין מנוס מדחייתה. עילה לתיקון הרישום: גבולות הדירה ושטחה בבית משותף משקבעתי כי חלה התיישנות על עילת התביעה של תיקון המרשם – ממילא אין צורך לבחון האם עומדת לשוורץ עילה מבוססת לתיקון המרשם. זאת כאשר דין הסעד שהתבקש בתביעת שוורץ – להידחות מחמת התיישנות. אף על פי כן, ובבחינת למעלה מן הצורך, מצאתי לייחד מספר מילים בנקודה זו. כפי שתואר לעיל, הבניין בו מצויות הדירות בנוי על מקרקעין מוסדרים. משכך טענות הצדדים ופסיקת בית משפט קמא התמקדו בשאלת תחולתם של החריגים הקבועים בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, שבהתקיימם ניתן לתקן טעות ברישום במקרקעין מוסדרים. ואולם לטעמי יש לתת את הדעת לכך שבמקרה שלפנינו, הטעות הנטענת, טעות בתשריט הבית המשותף ובשטח הרצפה של הדירות על פיו, איננה טעות שנפלה ברישום שהוא פרי של הליך הסדר הזכויות במקרקעין, אלא ברישום שהוא תוצאה של הליך רישום בית משותף. לכך, כפי שיפורט להלן, עשויה להיות השלכה על תוקפו של הרישום. הליך הסדר הזכויות והליך הרישום של בית משותף שונים זה מזה באופן מהותי. הליך ההסדר הוא הליך ארוך ודקדקני המבוסס על מתן הזדמנות שווה לכל אדם להגיש תביעה בנוגע לזכויות במקרקעין. הליך זה כולל איסוף פומבי של תביעות זכות ובירור וחקירה לאחור של שרשרת הזכויות. ההליך מתבצע בפועל על ידי גורם חיצוני ורשמי (זנדברג, בעמ' 214-211; 270-267; 286-285). תוצאתו של הליך ההסדר היא בהכרעה שיפוטית, המייצרת – כפי שהובהר לעיל – מעשה בית דין. לעומת זאת, הליך של רישום בית משותף אינו כפוף לאותן דרישות הליכיות מחמירות, והוא מותנה בהסכמה פנימית של דיירי הבניין (הסכמת הבעלים ששטח דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית; ראו סעיף 143 לחוק המקרקעין). כשמדובר בבית משותף שיש לו בעלים יחיד – כמו במקרה דנן בו הבניין היה במועד הרישום בבעלות המדינה – אזי נדרשת הסכמתו של הבעלים היחיד בלבד. בניגוד להליך ההסדר, שהוא כאמור הליך שבבסיסו עומדת הכרעה שיפוטית – רישום של בית משותף הוא מעשה בעל אופי מינהלי (ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 865 (1995)). זאת ועוד. כחלק מהליך ההסדר, מתבצעים מיפוי ושרטוט של הגבולות בין יחידות הרישום (גושים וחלקות). הליכים אלה מבוססים על מדידה קדסטרית (Cadastral Survey) – שהיא הליך מדידה מדויק ביותר, המבוצע באופן שיטתי ורשמי על ידי מודדים מוסמכים בשיטות מדידה מוגדרות (זנדברג, בעמ' 256-253; תקנה 43 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן: תקנות הרישום); ע"א 348/77 הממונה על המרשם נ' ג'רג'ורה, פ"ד לג(2) 493, 496 (1979)). לעומת זאת, רישום התשריט של יחידות הרישום הפנימיות בבית משותף (הדירות והשטח המשותף) יכול להתבצע על ידי גורם שאיננו מודד מוסמך ממלכתי – כל אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי בניין רשאי לבצעו (סעיף 4.1.2 לנוהל הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין "נהלי רישום והסדר מקרקעין"; תקנה 54 לתקנות הרישום). הליך רישום של בית משותף נבדל אם כן מהליך הסדר הזכויות במקרקעין במספר היבטים. רישום הבית המשותף אינו כפוף לדרישות הפרוצדורליות המחמירות המסדירות את הליך ההסדר; הוא אינו כולל הכרעה שיפוטית – אלא מהווה מעשה בעל אופי מינהלי; הרישום מתבצע לרוב ביוזמת בעלי הזכויות עצמם – ולא בהובלת גורם רשמי וחיצוני; ומדידת יחידות הרישום איננה מתבצעת על ידי גוף ממלכתי בשיטות מדידה מדויקות ומוגדרות. על בסיס הבדלים אלה, נשמעה בספרות העמדה כי כאשר מדובר בבית משותף, הכלל שלפיו הרישום מהווה "ראיה חותכת לתכנו" יחול אמנם על הזכויות הרשומות – אך לא על רישום שטח הדירה וגבולותיה כפי שתוארו בתשריט (אריק איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין 64 (2001)). הגיונה של מסקנה זו נובע מכלל האמור לעיל. כך, כאשר הליך הרישום עשוי להניב בסבירות גבוהה יותר מסקנה מוטעית, המערכת המשפטית נדרשת להכיר בקשת רחבה יותר של מצבים המאפשרים תיקון של ההכרעה השגויה. לכן, כשמדובר בטעות בתשריט או ברישום שטח הרצפה בפנקס הבתים המשותפים, עשויות להיות הצדקות רחבות יותר לסטות מעקרון סופיות ההסדר (רע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' United Israel Appeal inc, פסקה 4 (30.4.2015)). לאור האמור ומבלי לקבוע מסמרות, הדעת נותנת כי כאשר מדובר בטעות נטענת בתשריט בית משותף או בשטח רצפת הדירה הרשום, נכון יהיה לבחון תביעה לתיקון טעות שנפלה ברישום באמות מידה מרחיבות יותר – ולאפשר את תיקון הטעות שנפלה ביתר קלות מאשר החריגים שנקבעו בסעיף 93 לפקודת ההסדר. מאחר שכאמור התביעה שלפנינו התיישנה – הדברים הללו אמורים בבחינת למעלה מן הצורך. לצורך המחלוקת שלפנינו אין צורך להגדיר מהו תוקפו של רישום התשריט ושטח הרצפה הרשום בבית המשותף; או מהן אמות המידה המאפשרות תיקון של טעות שנפלה ברישום כזה. כמו כן אין הכרח להידרש לשאלה מהו הבסיס המשפטי לתביעה לתיקון טעות כאמור (והאם היא נשענת על סעיף 93 לפקודה, על סעיף 145 לחוק המקרקעין או שיש לבסס אותה על הסדר משפטי אחר). ניתן להותיר שאלות אלה לעת מצוא. יחד עם זאת יובהר כי יהיה אשר יהיה הבסיס האפשרי לטענותיהם של שוורץ, טענות אלה כפופות לתקופת התיישנות – שכאמור חלפה זה מכבר. תביעת הבעלות משמצאנו כי לא היה מקום להורות על תיקון הרישום כמבוקש בתביעת שוורץ בשל חלוף תקופת ההתיישנות, נסללה לכאורה הדרך לקבלת תביעת חדד, ולהצהרה על בעלותם בחדר בהתאם לתשריט הרשום. אלא שלטעמי את הסעד ההצהרתי שהתבקש על ידי חדד – להורות על בעלותם בחדר, יש ליתן בכפוף להצהרה על כך ששוורץ הם בעלי רישיון להשתמש ולהחזיק בחדר. זאת מהנימוקים שיפורטו להלן. בעלות במקרקעין היא זכות קניינית מן המעלה הראשונה, והיא כוללת אגד של זכויות: הזכות להחזיק בנכס, הזכות להשתמש בו, הזכות לפירות הנכס, הזכות לכלות את הנכס, הזכות לבצע בו עסקאות וכיוצא באלה (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 25 (התשנ"ז); וינרוט, בעמ' 35). רבות נכתב על מעמדה הרם של הזכות לקניין כזכות יסוד שאף קיבלה מעמד חוקתי (סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו; וראו, למשל: בג"ץ 7952/21 גרינבלט נ' השרה להגנת הסביבה, פסקה 26 (24.7.2023)). בצד האמור, השתרשה בפסיקה התפיסה כי הבעלים אינו נהנה מאוטונומיה אבסולוטית בבואו להגן על זכותו בנכס, ואין לו זכות בלתי מסויגת ל"שרירות בעלים" (ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, פסקה 11 (19.2.2012) (להלן: עניין טורקיה); רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי, בפסקה 6 (1.1.2008) (להלן: עניין כרמל)). מכוח האמור, תביעה לקבלת סעדים מכוח הזכות לבעלות – כמו כל פעולה משפטית אחרת – כפופה לעקרונות של צדק, מניעות, הוגנות ותום לב; ובמקרים המתאימים היא עשויה לסגת מפניהם (עניין כרמל, בפסקה 6; עניין טורקיה, בפסקה 11; רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, פסקאות 4-3 לחוות דעתו של הנשיא א' ברק (1999) (להלן: עניין רוקר); ע"א 8872/02 ארגוב נ' בן שלום, פסקה 22 (7.11.2005)). בתוך כך, הוכרה בפסיקה האפשרות להגביל עשיית שימוש לרעה בזכות קניינית כאשר העמידה עליה נעשית שלא בתום לב או מביאה לפגיעה שאינה מידתית בזולת ביחס לתועלת לבעל הזכות (עניין טורקיה, פסקאות 13-11; ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2) 523, חוות דעתו של השופט ח' כהן (1971); עניין רוקר, פסקאות 11-5 לחוות דעתו של הנשיא ברק). כן נקבע שניתן להכפיף את הסעדים שאפשר לתבוע מכוח הזכות לבעלות, להסתמכות ולציפייה הסבירה של צדדים שלישיים (ע"א 6757/13 נחום נ' רשות הפיתוח, פסקה 22 (19.8.2015) (להלן: עניין נחום); וינרוט, בעמ' 71-70; רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 171 (1999) (להלן: עניין כנעאן)). בהתאם להלכה הפסוקה, רשאי בית המשפט, בין היתר, להגביל את האוטונומיה של בעל המקרקעין – ולהכפיפה לזכות שימוש של אחר המכונה "זכות לרישיון", וזאת משיקולי צדק, מניעות והוגנות. זכות כזו אמנם אינה קבועה במפורש בחוק, אך לאורך השנים, קנה לו מוסד הרישיון במקרקעין שביתה בפסיקת בתי המשפט (ראו, מיני רבים: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004) (להלן: עניין אלוני); עניין נחום, פסקה 17; ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש חברה ממשלתית – עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ, פסקה 38 (3.10.2017) (להלן: עניין יהודאי)). משמעות הזכות לרישיון היא היתר או רשות שניתנים על ידי בעל הזכות הקניינית במקרקעין לאדם אחר – להחזיק או להשתמש בנכס (נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (1995) (להלן: זלצמן); וינרוט, בעמ' 70; רע"א 2401/21 ג'אעוני נ' נחלת שמעון בע"מ, פסקה 86 לפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז (1.3.2022) (להלן: עניין ג'אעוני)). טיבו ואופיו של הרישיון במקרקעין משתנה ממקרה למקרה – רשות השימוש יכולה להינתן בתמורה או שלא בתמורה; במפורש או מכללא; כזכות הניתנת לביטול או כרשות בלתי-הדירה; במקרקעין בשלמותם או רק בחלק מהמקרקעין; וכיוצא באלה (נינה זלצמן ""רשות־חינם" במקרקעין כ״השאלת מקרקעין" – גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין"" עיוני משפט לה 265 (2012)). אופיו הגמיש של מוסד הרישיון, אשר עשוי לחול בתצורות שונות בקשת רחבה של מצבים, מאפשר לבתי המשפט ליצוק בו תוכן תוך מתן משקל לשיקולי צדק, מניעות והוגנות (עניין אלוני, בעמ' 36-35; עניין יהודאי, בפסקה 38; עניין ג'אעוני, בפסקה 86 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז); ולהגביל מכוחו בנסיבות המתאימות את האוטונומיה של בעל המקרקעין ואת הפעולות שהוא מבקש לבצע מכוח זכות הבעלות שלו. הרישיון במקרקעין יכול להיווצר בדרך של הסכמה מפורשת של בעל הזכות הקניינית – באמצעות חוזה קלאסי; אך הוא יכול להתגבש גם כרשות מכללא, מעצם ההחזקה והשימוש בפועל במקרקעין לאורך זמן. המלומדת נ' זלצמן עמדה על טיבה של זכות רשות השימוש מכללא כך: "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך" (זלצמן, בעמ' 57-56). למעשה, רישיון מכללא מבוסס על עיקרון של השתק – שכן מקבל הרישיון החזיק בנכס במשך זמן ממושך, וההכרה ברישיון ניתנת בדיעבד לנוכח היעדר מחאה של בעל המקרקעין (עניין נחום, בפסקה 17; יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש 482 (התשס"ו) (להלן: ויסמן – החזקה ושימוש)). ההגנה המשפטית על זכות השימוש מכללא מבוססת אפוא על ההסתמכות של מקבל הרשות על כך שהוא היה רשאי להשתמש במקרקעין – ולעתים, על הציפייה הסבירה שלו לכך שהוא יהיה רשאי להשתמש בהם גם בעתיד. כך למשל, בעניין טורקיה, דובר בצדדים בעלי שני נכסים גובלים. דירת המשיבה שם הורחבה שנים רבות קודם לכן אל תוך שטח שהיה ממוקם בין הדירות, ואשר מחצית ממנו היה בבעלות המערער. בית המשפט (השופטת א' חיות) קבע כי אמנם חלק ממטבח ביתה של המשיבה והחצר הקדמית שלה פלשו אל שטח הנכס של המערער. אולם, מאחר שהפלישה התבצעה שנים רבות קודם לכן והמשיבה לא הייתה מודעת לכך, הרי שאין לקבל באופן מלא את תביעתו של המערער לסילוק יד. בית המשפט התבסס על שיקולי צדק והגינות, ובפרט על עקרון תום הלב, והדגיש את השוואת האינטרסים של שני הצדדים בשטח הפלישה. נקבע כי ביחס לשטח המטבח – יש לתת עדיפות למשיבה ולאפשר לה להמשיך להחזיק ולהשתמש בו, חרף בעלותו של המערער במקרקעין; וביחס לשטח החצר הקדמית – יש להעדיף את האינטרס של המערער. זאת מבלי להקנות למשיבה זכות קניינית בשטח הפלישה במטבח, אלא רק זכות להחזיק ולהשתמש בו. אמנם הזכות לרישיון לא צוינה במפורש באותו עניין, אולם נראה כי בית המשפט הקנה למשיבה שם הלכה למעשה רשות שימוש במקרקעין (ראו: וינרוט, בעמ' 75). יישום העקרונות המפורטים לעיל מביא למסקנה לפיה יש בידי שוורץ רישיון להשתמש ולהחזיק בחדר. כפי שיובהר להלן, ראשיתו של רישיון זה היא ברשות מפורשת שנתנה עמיגור, כאשר היא הייתה הבעלים של שתי הדירות; והמשכו – בהסכמת בעלי הדירות לאורך השנים, אשר יצרה ציפייה והסתמכות סבירות הראויות להגנה. כזכור, הצדדים חלוקים על הנסיבות והמועד שבהם נוצרה אי-ההתאמה בין החלוקה בפועל לבין החלוקה ברישום. יחד עם זאת אין חולק כי מצבה הפיזי של הדירה אינו חדש, וכי החלוקה בפועל בין הדירות קיימת כבר עשרות שנים. יתרה מכך – לא זו בלבד ששוורץ עצמם לא פלשו לחדר, אלא שאין זה סביר כי אי-פעם התבצעה פלישה מכוחה הועבר החדר מדירת חדד לדירת שוורץ. כך, אף אם נניח כי הבניין לא נבנה מלכתחילה על פי החלוקה בפועל אלא שנעשה שינוי מאוחר במבנה הדירות כפי שטוענים חדד – הטענה כי העברת החדר נעשתה בניגוד לרצון מי שהיו הבעלים של דירת חדד או מי שעשו בה שימוש באותה עת, איננה מתקבלת על הדעת. זאת כשמדובר בסיפוח של חדר מדירה אחת על ידי הקמת קיר בתוך הדירה ההופך אותו להיות חלק מדירה אחרת. בנסיבות אלה, הדעת נותנת כי השינוי נעשה בידיעה ובהסכמה מלאה של מי שהיו הבעלים של הדירות באותה העת, הסכמה שהיא הבעת רצון ברורה למתן הרישיון לשימוש בחדר למי שהחזיק באותה העת בדירת שוורץ. זאת ועוד, ממכלול החומר שהוצג לנו, ניתן להסיק כי החלוקה בפועל נוצרה כאשר עמיגור הייתה הבעלים של שתי הדירות בבניין (בין אם הבניין נבנה כך מקדמת דנא, ובין אם החלוקה בין הדירות השתנתה בשלב מאוחר יותר). הצדדים למעשה אינם חלוקים בנקודה זו. מסקנה זו מתחזקת לאור העובדה שאי-התאמה זהה קיימת בכל הדירות המקבילות ביתר הקומות בבניין; וכן נוכח העובדה שגם חוזי המכר הראשונים של הדירות מתארים אותן בהתאם לחלוקה בפועל. המסקנה היא אפוא כי הרשות להשתמש בחדר על ידי מי שמחזיק בכל הדירה שהיא היום דירת שוורץ, ניתנה למעשה על ידי עמיגור כאשר היא הייתה הבעלים של דירת חדד ושל דירת שוורץ. במובן זה היא נתנה את הרישיון לעצמה, ולמעשה למי ששכר ממנה את דירת שוורץ והחזיק בה. בהמשך, כאשר עמיגור מכרה את דירת שוורץ בשנת 1989, נכנסו הרוכשים (בני הזוג אליאס) בנעליה כמקבלי הרישיון בחדר. זאת כאמור כאשר שתי הדירות היו כבר אז בשטח ובתצורה הנוכחיים שלהם. בהיבט זה, שונה המקרה דנן בנסיבותיו מהנסיבות נושא עניין טורקיה. זאת מאחר שכפי שהובהר לעיל, שוורץ (או מי מקודמיהם) לא פלשו מעולם לחדר, ולמעשה לא הייתה אליו כל פלישה בעבר. מדובר כאמור בחדר שהוא חלק מדירת מגורים, ומשכך השינוי המבני שנערך בדירות (יהיה המועד בו הוא נעשה אשר יהיה) היה חייב להיעשות בידיעה ובהסכמה של עמיגור שניהלה באותה העת את שתי הדירות. משניתנה זכות לרישיון בשעתו על ידי עמיגור, נשאלת השאלה – האם זכות זו עומדת בתוקף גם היום ומחייבת את בני הזוג חדד? אכן, ככלל הזכות לרישיון היא זכות אישית – כך שהיא פוקעת במקרה של העברת הזכויות מידיו של מעניק זכות השימוש לגורם אחר (וינרוט, בעמ' 73; עניין נחום, בפסקה 19). יחד עם זאת, בפסיקה הוכרה האפשרות כי זכות לרישיון תוכל לחייב צד שלישי שלא העניק אותו מלכתחילה (עניין ג'אעוני, בפסקה 91 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז, וההפניות שם). זלצמן במאמרה מתייחסת לכך שעל אף שהרישיון הוא זכות אישית של מקבל הרישיון כלפי בעל המקרקעין, היא עשויה לעתים לחייב גם צד שלישי הרוכש את המקרקעין מבעליהם: "כך, למשל, כאשר בהסכם עם בעל המקרקעין התחייב רוכש הנכס לקיים את חיובו של זה כלפי פלוני, בר-הרשות, או שהתחייב כך בהסכם שערך עם פלוני. וניתן להניח מצבים שבהם, לאור התנהגותו כלפי פלוני, בר-הרשות, יהיה רוכש הנכס מנוע מכוחו של עקרון ההשתק, או עקרון תום הלב, מלהפעיל את כוח תביעתו ולסלק את פלוני מן המקרקעין. בכל אחד מן המצבים הללו נוצרה, למעשה, מערכת יחסים חדשה של יחסי רשות בין רוכש הנכס לבין פלוני, בין שהיא מעוגנת בחוזה ובין שהיא נכפית על רוכש הנכס מכוחו של השתק" (בעמ' 41-40). במקרה דנן, מבוססת ההכרה ביחסי הרשות שנוצרו בין חדד ובין שוורץ, על ארבע נקודות מרכזיות: רכישת הדירות על ידי שני הצדדים במצבן בפועל כפי שהוא היום; העובדה שרישיון השימוש בחדר מתיישב עם אינטרס הציפייה החוזי של הצדדים; התקופה הממושכת מאוד בה מחזיקים שוורץ בחדר ועושים בו שימוש; והמחירים ששילמו הצדדים עבור הדירות. עניינים אלה יפורטו להלן. ראשית, שני הצדדים רכשו את הדירות כפי שהן בנויות היום על בסיס התרשמות ישירה מהמבנה הפיזי שלהן – שוורץ רכשו את הדירה בשנת 2006 כשהיא בנויה כפי שהיא בנויה היום. הם לא פלשו מעולם אל החדר (ואף אחד מקודמיהם לא עשה כן), אלא סברו כי החדר שהיה חלק אינטגרלי מהדירה, עומד לרשותם כבעלי הדירה. זאת באופן טבעי – בהיות החדר חלק מהדירה; בלא שיש אליו גישה משום מקום אחר למעט מהדירה; ובהסתמך על מראה עיניהם כשבדקו את הדירה. גם רוכשי דירת חדד (בן נעים ובהמשך בני הזוג חדד), רכשו את הדירה במצבה כמות שהוא היום, קרי כדירת שני חדרים. בדומה לשוורץ, גם חדד בדקו את מצבה הפיזי של הדירה בטרם רכישתה, והיו מודעים אפוא לכך שהדירה שהם רוכשים היא הדירה שנמסרה להם – דירה בת שני חדרים. החדר שבמחלוקת לא היה חלק מהדירה; והמסקנה המסתברת בבירור מההתרשמות ממנה היא כי רכישתה אינה מקנה זכות שימוש והחזקה בחדר נוסף שהוא חיצוני לה. בעצם הסכמתם לרכוש את הדירה על בסיס ההתרשמות מהמבנה הפיזי שלה, נתנו חדד את הסכמתם לכך שהחדר לא יהיה ברשותם – אלא ברשות שוורץ (או מי שמחזיק בדירת שוורץ). ההסכמה לרכישת הדירות כפי שהן, על בסיס התרשמות ישירה מכך שהחזקה בחדר נתונה למחזיק בדירת שוורץ – היא הבסיס הרצוני ליחסי הרשות בין הצדדים. רק שנים לאחר מכן, כאשר התברר להם על אודות אי-ההתאמה במרשם, עמדו חדד על זכותם להרחיב את הדירה ולקבל חדר שלא היה חלק מהדירה שאותה הם רכשו בהסתמך על מראה עיניהם. טענות ההסתמכות והציפייה של חדד בהקשר זה נעוצות אך ורק בשטח הרשום. לטעמי חשיבותה של הסתמכות זו נופלת מההסתמכות על ההתרשמות הישירה שהייתה לחדד אשר בדקו, כמו שוורץ, את הדירה במו עיניהם לפני שרכשו אותה. ההסתמכות על מראה עיניים היא ראויה וחשובה, ודאי כאשר מדובר ברכישה של דירה – שהיא נכס שגבולותיו מוגדרים וברורים על ידי קירותיה. זאת בהשוואה למשל לרכישה של מגרש לא בנוי או חצר, ששאלת גבולותיהם עשויה להיות שנויה במחלוקת או מוטלת בספק גם לאחר בדיקה פיזית של המקרקעין – ואז עשויה להיות פלישה שהבעלים לא מודע אליה. יודגש כי חדד אף לא טענו כי הם היו מודעים לשטח הפיזי של הדירה שרכשו ולהפרש בינו לבין השטח הרשום; וכי הם היו ציפו כי מעבר לשטח הקיים – תהיה להם זכות לעשות שימוש בשטח נוסף מחוץ לדירה. הדברים האמורים לעיל יפים במיוחד כאשר דומה כי חדד רכשו את הדירה לצורכי מגורים בה כפי שהיא – והם אכן השכירו אותה בכל התקופה מאז רכישתה ועד היום. מדובר אפוא בנכס שנרכש לצורך שימוש בו, ושימוש כזה נוגע למצבו וגודלו כפי שהיו במועד הרכישה. מכלול הנסיבות נושא העניין שלפנינו מצדיק אפוא העדפה של אינטרס ההסתמכות של שוורץ המבוסס על המציאות העובדתית הברורה שנחזתה לשני הצדדים לאור מבנה הדירות שהצדדים היו מודעים לו. שנית, רישיון השימוש מתיישב עם אינטרס הציפייה החוזי של הצדדים. התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים בחוזי המכר של הדירות (של חדד עם בן נעים, ושל שוורץ עם ארונוב) מלמדת כי שניהם התכוונו לרכוש את הדירות בהתאם לחלוקה בפועל. ציפיות אלה אמנם אינן מקימות להם עילות חוזיות ישירות האחד כלפי רעהו; ואולם אומד דעתם בעת שרכשו את הדירות מעיד על ההסכמה של חדד לכך שהחדר לא יהיה בחזקתם, ומדגיש את אינטרס הציפייה החוזי שהיה לכל אחד מהצדדים בנוגע לחדר. כך, פרשנות חוזה המכר שמכוחו רכשו חדד את זכויותיהם, מביאה למסקנה שלפיה חדד התכוונו לרכוש את הדירה שאותה ראו במו עיניהם, דירת שני חדרים – כפי שמתואר במפורש בחוזה המכר. הפרשנות האלטרנטיבית, לפיה חדד התכוונו לרכוש מכוח חוזה המכר האמור גם את החדר – אשר חדד כלל לא ידעו אודותיו וודאי שלא הייתה להם כל כוונה לרכוש אותו – איננה סבירה (כאשר כאמור אין כל טענה לפיה חדד היו מודעים להפרש בין שטחה הרשום של הדירה לבין שטחה בפועל וכי ידיעה זו יצרה להם ציפייה כזו או אחרת). בראי דברים אלה, חרף הסתירה הלכאורית בחוזה המכר מכוחו רכשו חדד את דירתם (בין שטח הדירה על פי החוזה לבין השטח של הדירה אותה ראו בפועל, ואשר תוארה בחוזה כדירת שני חדרים), יש להעדיף את הפרשנות שלפיה חדד התכוונו לרכוש את הדירה ללא החדר. באופן דומה, אני סבורה כי הפרשנות הסבירה לחוזה המכר מכוחו רכשו שוורץ את דירת שוורץ, היא כי הם התכוונו לרכוש את הדירה אותה ראו – דירת 4 חדרים כפי שהיא מתוארת בחוזה. אין בסיס לטענה לפיה יש לפרש את חוזה המכר מכוחו רכשו שוורץ את דירתם, כחל על הדירה כשזו אינה כוללת את החדר – כאשר אין כל טענה שמאן דהוא ציין לפני שוורץ שהם רוכשים דירה שאינה כוללת את אחד החדרים בה. ברי כי לפרשנות כזו אין כל בסיס בחומר הראיות, ואין מקום לקבלה. קבלת גישתם של חדד משמעה כי חדר שחדד לא התכוונו לרכוש בהתאם לחוזה עם בן נעים – יהיה בחזקתם; ואילו שוורץ, שהתכוונו לרכוש את החדר בהתאם לחוזה המכר שהם התקשרו בו, יפסידו את החזקה בו. תוצאה כזו מנוגדת לציפיות החוזיות של הצדדים. לעומת זאת, הכרה ברשות של שוורץ להשתמש ולהחזיק בחדר עולה בקנה אחד עם אומד דעתם של הצדדים בעת רכישת הדירות, והיא מגשימה את הציפיות שלהם על פי חוזי המכר. גם מטעם זה מוצדקת הכרה בזכות השימוש של שוורץ בחדר, שהם כאמור אלה שהתכוונו לרכוש אותו וציפו באופן סביר כי יוכלו להשתמש בו כחלק מדירתם. שלישית, התקופה הממושכת מאוד בה שוורץ מחזיקים בחדר ומשתמשים בו – כפי שעולה מהאמור לעיל, אי-ההתאמה בין החלוקה ברישום לחלוקה בפועל קיימת כבר עשרות שנים. בכלל זה, שוורץ עצמם מחזיקים בחדר במשך זמן רב ועושים בו מנהג בעלים, כאשר במשך כל התקופה (משנת 2006 ועד שנת 2016) לא עלתה ביחס לכך כל טענה מצד חדד. אכן, חדד טוענים כי לא ידעו על אי-ההתאמה; אלא שאי-ההתאמה שחדד לא ידעו על אודותיה, היא לכל היותר אי-ההתאמה בין המצב הפיזי לבין הרישום. אולם אין ספק כי המצב בפועל – ובכלל זה העובדה ששוורץ הם אלה שמחזיקים בחדר ומשתמשים בו – היה ידוע לחדד, שרכשו את דירת שני החדרים אותה ראו ושעבורה שילמו. העובדה שהם לא מחו על כך לאורך זמן כה ממושך העצימה ציפייה אצל שוורץ שהחדר יישאר ברשותם. רביעית, המחירים שהצדדים שילמו עבור הדירות – מחזקים אף הם את המסקנה שלפיה יש לראות בשוורץ כמי שהסתמכו על כך שהם רכשו דירה בת ארבעה חדרים הכוללת את החדר, ושינו את מצבם לרעה על בסיס הסתמכות זו. זאת במיוחד בשים לב לפער בין התמורה שאותה שילמו חדד בעבור הדירה אותה הם רכשו לבין התמורה שאותה שילמו שוורץ עבור דירתם (75,000$ לעומת 105,000$). זאת, כאמור, לאחר ששני הצדדים העריכו את שווין של הדירות עבורם אף בהינתן המבנה הפיזי שלהן כפי שהוא נחזה להם כשראו את הדירות. סיכום ביניים: החלוקה בפועל נוצרה בהסכמת עמיגור, כאשר היא הייתה הבעלים של שתי הדירות. החלוקה של הדירות היא ברורה, נראית לעין ולא מותירה מקום לטעות לגבי גבולותיהן. עמיגור נתנה אפוא רשות שימוש והחזקה בחדר למי שיחזיק בדירת שוורץ. לימים, נכנסו מי שרכשו את דירת חדד מעמיגור לנעליה, כאשר הם רכשו את הדירה בידיעה שהחדר איננו חלק ממנה. זאת כאשר הרוכשים התבססו על התרשמות ישירה ממבנה הדירה שלא כלל את החדר, ועל האמור במפורש בחוזה המכר של הדירה. המסקנה מכל אלה היא שהרוכשים של דירת חדד (ובכלל זה חדד עצמם), הסכימו לחלוקת השימוש וההחזקה בדירות כפי שהייתה. זאת בשים לב לאינטרס ההסתמכות והציפייה החזקים של שוורץ בחדר, שנוצר בראי מכלול נסיבות העניין. הַדִּירוּת הרישיון – מכאן יש לבחון את השאלה האם רישיון ההחזקה והשימוש שיש לשוורץ ניתן לביטול. ככלל, נקודת המוצא היא כי רישיון במקרקעין ניתן באופן רצוני – וככזה הוא מהווה זכות הניתנת לביטול על ידי בעל המקרקעין. יחד עם זאת, הפסיקה הכירה במצבים שבהם רישיון מחייב את בעל המקרקעין, כך שהוא בלתי-הדיר או שהוא ניתן לביטול בתנאים. אי-ההדירות של הרישיון עשויה לנבוע מהסכם מפורש בין בעל המקרקעין למקבל הרישיון; היא יכולה לצמוח "מכוח השתק"; ולעתים היא נגזרת אף משיקולי צדק ויושר בהתאם לנסיבות הפרטניות של המקרה ומאפייני הצדדים (ויסמן – החזקה ושימוש, בעמ' 484-483; עניין יהודאי, בפסקה 38; עניין ג'אעוני, בפסקה 89; ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1) 321 (1986); כמו כן, ראו עמדתה של השופטת ברק-ארז ברע"א 4936/20 סומרין נ' הימנותא בע"מ, בפסקה 10 לחוות דעתה (3.4.2023)). מבלי למצות, השיקולים אשר לפיהם ייקבע האם פלוני מחזיק בזכות לרישיון בלתי-הדירה הם כוונת הצדדים, הציפייה שנוצרה אצל מקבל הרישיון והסתמכותו, משך השימוש במקרקעין ותשלום התמורה על המקרקעין (עניין כנעאן, בעמ' 171; וינרוט, בעמ' 79; וכן ראו התייחסות לכך ברע"א 3094/11 אלקיעאן נ' מדינת ישראל, בפסקה 6 לחוות דעתה של השופטת ד' ברק-ארז (5.5.2015)). אני סבורה כי במקרה דנן מכלול הנסיבות והשיקולים מוליך למסקנה כי זכות הרישיון של שוורץ בחדר היא בלתי-הדירה. תחילה, נלמד טיבו של הרישיון מהתנהלותה של עמיגור בראשית הדרך בעת הקנייתו, כאשר ניתן ללמוד מהתנהלות זו כי מדובר ברשות בלתי-הדירה. המסקנה לפיה מדובר ברישיון קבוע ובלתי הדיר, נובעת קודם כל מהבחירה לבנות את הדירות על פי החלוקה בפועל – כאשר הגישה לחדר היא מדירת שוורץ בלבד, וכשמבנה הדירות אינו מאפשר להבחין בזיקה בין החדר לבין דירת חדד (שנחזתה כדירת שני חדרים בלבד). עמיגור חסמה לחלוטין את הכניסה לחדר מדירת חדד באמצעות קיר קבוע, ועל מנת "להחזיר" את החדר לדירת חדד יש להרוס את הקיר הזה. עמיגור לא הותירה זכר לכך שהחדר היה בעבר חלק מדירת חדד או לכך שהוא חלק ממנה על פי הרישום. נוסף על כך, כבר חוזי המכר הראשונים שמכוחם מכרה עמיגור את דירת שוורץ לאליאס ואת דירת חדד לבן נעים, מתארים את הדירות על פי החלוקה בפועל. זאת, בלא כל התייחסות מיוחדת לחדר או לאפשרות עתידית של "החזרתו" לדירת חדד. כל האמור לעיל, מחזק את המסקנה שלפיה רישיון השימוש וההחזקה שעמיגור הקנתה הוא רישיון בלתי-הדיר. חדד רכשו כאמור את הבעלות בדירה בהיעדר כל מחאה על כך שהחדר נמצא בשימושם השוטף של המחזיקים בדירת שוורץ, וכאשר היה להם ברור כי החלוקה בפועל איננה חלוקה בת-שינוי. המבנה הפיזי של דירת חדד וחוזי המכר מעידים כי בשעה שחדד רכשו את הדירה הם ידעו כי החדר לא יהיה בחזקתם, וכי אין מדובר בהסדר זמני אשר ניתן לשנותו בכל עת. בהסכמתם לרכוש את הדירה כפי שהיא בלא גישה לחדר, וכאשר מצב הדברים לא נחזה כארעי ובר-שינוי – חזקה שהם הסכימו לכך. מעבר לכוונתה של עמיגור בעת מתן הרישיון המקורי, ולהסכמתם של חדד למצב הנתון, אף יתר השיקולים מחזקים את המסקנה כי שוורץ אוחזים ברישיון בלתי-הדיר בחדר. זאת לאור מידת ההסתמכות והציפייה שנוצרו לשוורץ ביחס לחדר שהיא גבוהה מאוד. כמפורט לעיל, הסתמכות וציפייה זו נוצרו בשל רכישת שתי הדירות כמות שהן, כשגבולותיהן ומספר החדרים בכל אחת מהן הם ברורים; כאשר החלוקה בפועל של הדירות קיימת שנים רבות עוד מאז שעמיגור ניהלה את הנכס, והן נסחרות כך לאורך כל השנים; בהתבסס על הפרשנות הסבירה של חוזי המכר בין הצדדים; בהינתן פרק הזמן הארוך שבו שוורץ עושים בחדר שימוש כבעלים; ובשים לב לתמורה ששילמו שוורץ עבור הדירה – המתאימה לדירה בת ארבעה חדרים. עבירות הרישיון לצדדים שלישיים – שאלה נוספת הטעונה בירור באשר לטיבה של הזכות לרישיון נוגעת לעבירות הרישיון לצדדים שלישיים. שאלה זו נוגעת לגורלו של הרישיון בנסיבות שבהן שוורץ יעבירו את זכויותיהם בדירה לצד שלישי (למשל, במכר או בהורשה). במקרה כזה תתעורר השאלה האם רשות השימוש וההחזקה שלהם בחדר תעבור לאותו צד שלישי. ככלל, מקובל לראות בזכות לרישיון במקרקעין זכות אישית שיש למקבל הרישיון כלפי נותן הרישיון – ולא זכות קניינית העומדת כלפי כולי עלמא (עניין נחום, בפסקה 19; זלצמן, בעמ' 33). משכך, התפיסה הקלאסית היא שמדובר בזכות החלה במישור היחסים שבין מקבל ונותן הרישיון, וכי היא מבוססת על ההסתמכות והציפייה שלהם. על כן, בדרך כלל, עבירותה של הזכות לצדדים שלישיים היא מוגבלת. לצד זאת, התפתחה בפסיקה התפיסה כי רישיון עשוי להיות עביר בהתאם לתנאי ההסכמה בין נותן הרישיון למקבלו (עניין ג'אעוני, פסקה 95 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז, וההפניות שם). בדומה לשאלת הדירות הרישיון – גם תכונת העבירות של הרישיון נלמדת בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו הקונקרטיות, ובפרט מהסכמת הצדדים בעת מתן הרישיון (ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן, בפסקה כ"ב (9.1.2014); ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי, פ"ד מה(1) 477, 482 (1991)). גם בהקשר זה יש אם כן לבחון את כוונתה של עמיגור כאשר היא הקנתה את הרישיון בראשית הדרך, בבניית הדירות כפי שהן קיימות היום בפועל ובמכירתן ככאלה. התנהלותה של עמיגור מלמדת בבירור כי הזכות לרישיון לא ניתנה לטובת מחזיק פלוני זה או אחר בדירת שוורץ; אלא שהיא נוצרה לטובת כל מי שיחזיק בדירת שוורץ – תהא זהותו אשר תהא. זאת, בהינתן המבנה הפיזי של הדירות על גבולותיהן הברורים, באופן המאפשר גישה ושימוש בחדר רק למי שמחזיק בדירת שוורץ. מבנה זה מלמד על כוונה להקנות את החדר לא רק למחזיק ספציפי בדירת שוורץ, אלא גם לכל אדם אחר שיבוא בנעליו. אף העובדה שהחלוקה בפועל קיימת בכל הדירות בבניין מלמדת כי אין מדובר בהסדר פרטני שערכה עמיגור לטובת מאן דהוא. יתרה מכך, כפי שפורט לעיל, עמיגור עצמה העבירה את הדירה ביחד עם הזכות לרישיון לאליאס; והעברה זו מבטאת כוונה כי הרישיון שניתן לבעלים של דירת שוורץ יהיה ניתן להעברה יחד עם הזכויות בדירה עצמה. המסקנה מכל האמור היא כי בעלותם של חדד בחדר כפופה לרשות הנתונה לשוורץ להמשיך להחזיק ולהשתמש בחדר; כי רשות זו היא בלתי-הדירה, ואין בכוחם של חדד לבטל אותה; וכי היא ניתנת להעברה לצדדים שלישיים בד בבד עם הזכויות בדירת שוורץ. אכן, התוצאה האמורה, המקנה לבני הזוג שוורץ רישיון שימוש והחזקה שהוא עביר ובלתי-הדיר – פוגעת בזכות הבעלות הרשומה של חדד, שכן היא אינה מותירה תוכן משמעותי לבעלותם הרשומה בחדר. אינני מקלה ראש בפגיעה זו, שהיא תוצאה מובנית ובלתי נמנעת של ההכרה ברישיונות עבירים ובלתי-הדירים, אשר כפי שהובהר – יש להכיר בהם במקרים חריגים בלבד. כמפורט לעיל, המקרה הנוכחי על מכלול נסיבותיו הוא אחד המקרים החריגים, המצדיקים להקנות לשוורץ רשות שימוש והחזקה בתנאים אלה חרף פגיעה זו. אחר הדברים האלה לאחר שעיינתי בחוות דעתם של חבריי – הנשיא י' עמית והשופט ע' גרוסקופף – מצאתי לנכון להעיר מספר הערות ביחס אליהן. חבריי סבורים כמוני כי יש להותיר את "חדר המריבה" בידיהם של בני הזוג שוורץ. נוסף על כך, חבריי ואני מסכימים כי את האפשרות לתקן טעות בתשריט הרשום של בית משותף או בשטח הרשום של רצפת הדירה – יש לבחון באמות מידה מקלות יותר, בהשוואה לטעות שנפלה ברישום שהוא תוצאה ישירה של הליך הסדר מקרקעין (ראו פסקאות 35-31 לחוות דעתי, פסקה 4 לחוות דעתו של הנשיא עמית ופסקה 14 לחוות דעתו של השופט גרוסקופף). אולם, בשונה מדעתי – סבורים חבריי כי יש להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים, כך שהוא ישקף את החלוקה בפועל. דומה כי הם עשו כן כדי להימנע מהתוצאה אליה הגעתי אני, שלפיה המרשם יהיה שונה מהמצב בשטח – תוצאה שאין חולק כי אינה מיטבית. כל אחד מחבריי הגיע למסקנתו בנתיב אחר – שכפי שאבהיר אינני סבורה כי די בהם כדי להצדיק את תיקון המרשם. חברי השופט גרוסקופף סבור כי הטעות שנוצרה במקרה דנן נופלת תחת ההגדרה של "טעות סופר" כמשמעה בסעיף 95 לפקודה, טעות שלשיטתו ניתן לתקנה גם עתה, בחלוף תקופת ההתיישנות שכן מדובר בטענה שאינה מתיישנת. לעמדתו, הגם שיש קושי לקבוע את הסיבה שיצרה את הטעות ברישום – ניתן להניח כי הרישום השגוי לא התבצע על ידי עמיגור בכוונת מכוון על מנת להטעות את המפקח על רישום מקרקעין. מכאן הוא מסיק כי נפלה שגגה בעת רישום הדירות שיש לסווגה כ"טעות סופר". כפי שתיאר חברי, סעיף 95 לפקודת ההסדר מאפשר לתקן "טעות סופר או השמטת סופר שבפנקס". בעניין אבו פארס נקבע כי סעיף זה עשוי לאפשר תיקון של טעות במצבים שונים, שהמשותף להם הוא "שהביטוי החיצוני של הליך ההסדר – הרישום בפנקס – אינו משקף את ההכרעה האמיתית שקיבל בשעתו הגורם המוסמך" (שם, בפסקה 11). הווה אומר – תיקון של טעות סופר לא נועד לתקן הכרעה מוטעית, אלא לחשוף את ההכרעה הנכונה שהתקבלה ורק נרשמה שלא כשורה (זנדברג, בעמ' 319). טעות סופר נבדלת אפוא מטעויות מסוגים אחרים שעשויות אף הן ליפול בביצוע הרישום. כך, למשל, טעות בשיקול הדעת של המפקח על רישום מקרקעין שונה מטעות סופר. בניגוד לטעות סופר, שבבסיסה ניצבת ההנחה כי ההכרעה שהתקבלה בפועל ביחס לרישום היא נכונה (אלא שהיא לא מצאה את ביטויה במרשם) – טעות בשיקול דעת היא טעות בהכרעה עצמה. כלומר מדובר במקרה בו התוצאה השגויה של הרישום נובעת מהכרעה שגויה שניתנה על ידי הגורם המוסמך. זאת, כתוצאה מפגם בהפעלת שיקול דעתו הנובע מ"התעלמות מעובדות, מדין או מפרשנותם הנכונה", בין אם מדובר בהתעלמות ממידע שאמור להימצא בידיעתו הכללית של הטועה ובין אם ממידע שהוצג בפניו (זנדברג, בעמ' 318). לעומת טעויות סופר, פקודת ההסדר אינה מאפשרת לתקן טעות שבשיקול דעת (למעט במסגרת הגשת ערעור לפי סעיף 59; וראו: ע"א 99/90 עיזבון זבידאת נ' עלי זבידאת, פ"ד מו(2) 215, 221-220 (1992)). כמו כן, יש להבדיל בין טעות סופר לפי סעיף 95 לבין טעות מקרית – שהיא טעות בהכרעה שקיבל הגורם המוסמך, שמקורה ב"גורם יוצא דופן שלא ניתן לצפות מן הטועה שימנע אותו או שיחזה אותו" (זנדברג, בעמ' 319-318). להבדיל מטעות סופר (ובדומה לטעות שבשיקול דעת) – טעות מקרית בתוצאת ההסדר נובעת מהכרעה שגויה של הגורם המוסמך. בשונה מטעות בשיקול דעת – כאשר מדובר בטעות מקרית, ההנחה היא שלא נפל פגם בכושרו של הטועה, אלא שהתנאים שבהם הופעל שיקול דעתו היו פגומים. המקרים שבהם ניתן לתקן טעות מקרית לפי הפקודה מוגדרים בסעיף 93 (עניין אבו פארס, בפסקה 11). האפשרות לתקן טעות בנסיבות כאלה כפופה לתקופת התיישנות, ודומה שעל כך אין מחלוקת ביני לבין חבריי. כאמור, הטוען לטעות סופר נדרש להוכיח כי התקבלה בפועל הכרעה כלשהי וכי היא לא נרשמה כראוי במרשם – וכי לכן מדובר בטעות סופר ולא בטעות מקרית או טעות בשיקול דעת (זנדברג, בעמ' 319). בשונה מחברי, אינני סבורה כי אלה הם פני הדברים במקרה דנן; או למצער – כי לא הוכח שכך קרה, כאשר אין לפנינו כל אסמכתא המצביעה על כך. לפי תקנה 54(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, לבקשה לרישום בית משותף יש לצרף את "תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו". במקרה דנן, המפקח על הרישום הוא אפוא הגורם המינהלי האמון על הקביעה כי התשריט משקף את המציאות לאשורה בעת הרישום. שיקול הדעת בנדון מסור לו בלבד – ולא לעמיגור או למהנדס שביצע את הרישום. משקבענו כי במועד הרישום הדירות היו בנויות כפי שהן כיום – דהיינו שהתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין לא שיקף את המציאות לאמיתה – הרי שההחלטה לרשום אותו מבוססת על הכרעה מוטעית של המפקח. אף אם כוונת המפקח הייתה לרשום את התשריט המשקף את המבנה של הדירות בפועל, והוא לא עשה כן מאחר שעמד לפניו תשריט שגוי – אין לומר שמדובר בטעות סופר, אלא בטעות בשיקול דעת או בטעות מקרית. אין בחומר שלפנינו כל ראיה לכך שהמפקח קיבל הכרעה מהותית לרשום את הדירות כדירות של שניים וארבעה חדרים; וכי רק בשל תקלה טכנית, הכרעה זו לא מצאה ביטוי במרשם. על כן, אין בסיס לגישה שלפיה הרישום אינו משקף את ההכרעה האמיתית והנכונה שקיבל בזמנו המפקח, ובשל כך נוצר הפער בין החלוקה בפועל לבין החלוקה ברישום. הדברים האמורים מתחדדים לנוכח עמדת המפקח על רישום מקרקעין, עו"ד רביב מייזל, בתגובה לפניית הזוג חדד, שלפיה "הרישום בוצע כדין ואין כל טעות בו" (נספח 17 לתשובת חדד לערעור). לטעמי, גם אין בסיס לקביעה עובדתית כי נפלה טעות סופר במסמכים שהוגשו למפקח על ידי עמיגור – כך שניתן לומר שהיא "נגררה" אל ההכרעה. הטעות ברישום הבית המשותף בתשריט שהוגש למפקח היא טעות בשיקול דעתו של המהנדס שערך את התשריט. ייתכן כי היא נבעה מכך שהתשריט הועתק מתשריט היתר הבניה (שלא שיקף את המצב לאשורו); ייתכן כי היא נבעה מתקלה אחרת (כגון הנחה של המהנדס לפיה מוטב לדבוק בהיתר אף שכבר אינו משקף את המצב בפועל). מכל מקום, המדובר בשגיאה של המהנדס שאישר את התשריט, אשר אין חולק כי לא וידא שהוא תואם את המצב הפיזי בפועל של הדירות במועד עריכתו. בראי דברים אלה, אין בידי לקבל את דרך הילוכו של חברי – שממנה עולה כי ככל שהרישום השגוי אינו תוצאה של הטעיה מכוונת של מפקח המקרקעין על ידי עמיגור, ניתן להניח אוטומטית כי מדובר בשגגה המהווה "טעות סופר" כמשמעה בסעיף 95 לפקודה (ראו פסקאות 18-17 לחוות דעתו). לטעמי, מדובר בהרחבה בלתי-רצויה של המושג "טעות סופר". זאת, משום שמלבד שתי האפשרויות הללו (שמדובר בהטעיה מכוונת של המפקח או בטעות סופר) – קיימים הסברים אפשריים אחרים לפער בין החלוקה ברישום לבין החלוקה בפועל. כפי שהבהרתי לעיל, יתכן גם כי הרישום השגוי נבע מטעות בשיקול הדעת של המפקח (למשל, אם המפקח התרשל בתפקידו); או מטעות מקרית של המפקח (למשל, כתוצאה מהשגיאות המהותיות שנפלו במסמכים שהוגשו לו). כך או אחרת, ודאי שלא ניתן לקבוע – בהתאם למכלול החומר שהוצג לבית המשפט – כי הוכח קיומה של טעות סופר, הוכחה המתחייבת לצורך קבלת עמדתו של חברי. אוסיף דברים אחדים אף ביחס לגישתו של חברי, הנשיא עמית. סעיף 4 לחוק ההתיישנות מורה כי תובענה לא תידחה בטענת התיישנות, אם היא מקיימת שני תנאים מצטברים: ראשית, כי התובענה היא "תביעה שכנגד" לתביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות (או טענת קיזוז באותה תובענה); ושנית, כי שתי התביעות הן באותו נושא או נובעות מאותן נסיבות (ע"א 219/11 גד חברה להפצה בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, פסקה 14 (9.12.2012) (להלן: עניין גד)). לעמדת חברי, תביעת שוורץ איננה כפופה למגבלת ההתיישנות, וזאת משום שמדובר לגישתו ב"תביעה שכנגד", אשר סעיף 4 לחוק ההתיישנות חל עליה. אין בידי להצטרף לגישתו של חברי בנושא זה, וזאת משתי סיבות מרכזיות. ראשית, במישור הטכני-פרוצדורלי – תביעת שוורץ אמנם הוגשה לאחר תביעת חדד ובעקבותיה, ובסמוך להגשתה הדיון בשתי התביעות אוחד. ברם, אין מדובר ב"תביעה שכנגד" בהתאם למובן המקובל והרגיל של המונח. תקנה 21(א) לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת כי "נתבע רשאי להגיש תביעה שכנגד עם הגשת כתב ההגנה". ואולם, תביעת שוורץ הוגשה לא כחלק מתביעת חדד אלא בהליך נפרד ועצמאי, מספר חודשים לאחר הגשת התשובה להמרצת הפתיחה בתביעת חדד. הדיון בשתי התביעות אוחד רק לאחר הגשתה, מכוח החלטת בית משפט קמא. תביעת שוורץ היא אפוא תביעה נגדית לתביעת חדד – אך היא איננה "תביעה שכנגד". בפסיקת בית משפט זה נקבע כי "'תביעה שכנגד' היא תביעה המוגשת במסגרת הליך התביעה המקורית, ומתבררת (בכפוף לתקנה 53 לתקנות סד"א) במסגרתה. כך בכלל, וכך לעניין סעיף 4 לחוק ההתיישנות בפרט [...] יש לפרש מונח כמובנו הפשוט והרגיל, בהעדר טעמים טובים לחרוג ממובן זה בנסיבות ספציפיות ומתוחמות" (רע"א 4223/06 כץ נ' גוטליב, פסקה נ"ב (25.5.2008) (להלן: עניין כץ); וראו גם: עניין גד; ע"א 4880/19 הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' גזונטהייט, פסקה 75 (18.7.2022); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 254-253 (מהד' 13, 2020); ישראל גלעד התיישנות בדין האזרחי 551-550 (2022)). הפסיקה הקנתה אפוא מעמד ייחודי ל"תביעה שכנגד" המוגשת ככזו – קרי בד בבד עם כתב ההגנה, במסגרת אותו הליך עם התביעה העיקרית – תוך שנדחתה במפורש התפיסה כי סעיף 4 חל על כל תביעה נגדית מאוחרת המוגשת באותו נושא. משכך, לא מתקיים התנאי הראשון לתחולת סעיף 4 על תביעת שוורץ. זאת ועוד – במישור המהותי אין זה רצוי לטעמי להחיל את סעיף 4 לחוק ההתיישנות במקרה שלפנינו. הסיבה העיקרית לכך היא שהגם שמדובר בתביעות הנוגעות לאותו סכסוך – טבעה של ההתיישנות בכל אחת מהן הוא שונה בתכלית. תביעת שוורץ – היא תביעה לתיקון המרשם. היא מבוססת על זכויות וטענות "חוץ-מרשמיות", ומשכך היא מוגבלת בתקופת התיישנות. לעומת זאת, תביעת חדד היא תביעה להצהרה על בעלות במקרקעין מוסדרים על בסיס זכות רשומה – שאינה כפופה לכל מגבלת התיישנות (ראו פסקה 25 לעיל לחוות דעתי). סעיף 4 לחוק ההתיישנות נשען על מספר רציונאלים ובראשם השאיפה ליצור שוויון בין בעלי הדין, בנסיבות שבהן הנתבע מחל על טענת התיישנות העומדת לזכותו – ובחר להגיש תביעה שכנגד. כך, למשל, בעניין גד נקבע כי "התכלית השוויונית נוגעת בעיקרה למצבים שבהם 'ניצלה' התביעה המקורית מהתיישנות, מכיוון שהנתבע מחל על טענת התיישנות טובה שהייתה בידו, ולכן שורת הצדק מחייבת כי גם התובע לא יורשה להשמיע טענת התיישנות כלפי התביעה שכנגד" (שם, בפסקה 15; ראו גם: עניין כץ, בפסקה ל'; ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ(1) 505, 521 (1966); עניין גזונטהייט, בפסקה 74). ואולם, אלה אינם פני הדברים במקרה דנן. שוורץ לא מחלו לחדד על טענת התיישנות שהייתה להם – מאחר שכאמור תביעת חדד איננה נתונה כלל תחת מגבלת התיישנות. במבט רחב יותר: בשים לב להבחנה בין משטרי ההתיישנות החלים על עילות התביעה של הצדדים, יש קושי בשימוש בסעיף 4 לחוק ההתיישנות כדי להחיל את ה"נצחיות" – שהיא מאפיין ייחודי של תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין – גם על תביעה לתיקון המרשם. במקרה כזה, אי-השוויון בין בעלי הדין אינו נובע באופן מקרי ממועד זה או אחר של הגשת התביעה או התביעה שכנגד, אלא מטיב הזכות הנטענת של כל אחד מהם. ניתן להניח כי במקרים רבים – תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין שמגיש הבעלים הרשום נגד פולש – עשויה להיענות בתביעה לתיקון המרשם. קבלת עמדת חברי משמעה שבמקרים כאלה, ייאלץ הבעלים הרשום לוותר על טענת התיישנות אפשרית של הפולש, רק בשל כך שהוא נאלץ לתבוע את פינויו של מי שפלש למקרקעין שלו. סוף דבר אציע לחבריי שנקבל את הערעור באופן חלקי. לו תשמע דעתי, נקבע כי יש לדחות את תביעת שוורץ לתיקון הרישום, וזאת מאחר שתביעה זו התיישנה. ברם, את תביעת הבעלות של חדד נקבע כי יש לקבל באופן חלקי – כך שבעלותם במקרקעין תהיה כפופה לקיומה של זכות שימוש והחזקה של שוורץ בחדר. כמו כן, נקבע שרישיון השימוש וההחזקה ניתן לשוורץ לצמיתות, והוא בלתי ניתן לביטול; וכן נקבע שמדובר בזכות הניתנת להעברה – כך שאם שוורץ יעבירו את זכויותיהם בדירה לצד ג' – רשות השימוש וההחזקה בחדר לא תפגע. עוד אציע כי מכוח הסמכות הנתונה לבית המשפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין – נורה על רישום הערות אזהרה על שתי הדירות, המתייחסות לאמור לעיל. משזוהי התוצאה, אציע כי נבטל את ההוצאות שנפסקו בהליך קמא, וכי בהליך דנן כל צד יישא בהוצאותיו. רות רונן שופטת השופט עופר גרוסקופף: מעשה בשתי דירות סמוכות בבית משותף. על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים שבמרשם המקרקעין (להלן: המרשם או מרשם הבתים המשותפים), מדובר בשתי דירות שוות בגודלן (כ-65 מ"ר), בנות שלושה חדרים כל אחת. אלא שבפועל מצב הדברים "בשטח" שונה. כך, שכן בדירה האחת (דירת המשיבים) רק שני חדרים (כ-53 מ"ר), בעוד שבדירה השנייה (דירת המערערים) ארבעה חדרים (כ-78 מ"ר). אי-שוויון זה נוצר שכן בשלב מסוים, בסמוך לסיום הבניה (לערך בשנת 1972), וכעשור לפני רישום הבית המשותף (בשנת 1980), בעת שהיה הבניין בבעלותה של המדינה, נעשה מעשה: נגרע חדר המצוי בתווך בין שתי הדירות מהדירה האחת וזוכתה בו הדירה האחרת (וכך נעשה גם ביחס לשלושת צמדי הדירות שבקומות האחרות באותו חלק של המבנה). המשיבים, אשר רכשו את הדירה המוקטנת שנים רבות לאחר מכן (בשנת 2006), על פי תיאור ובמחיר ההולמים את מצבה בפועל, גילו את דבר הגריעה במקרה, כעשר שנים לאחר רכישת הדירה. בעקבות תגלית מרעישה זו, הוגשה מצדם תביעה להסדרת המצב בשטח בהתאם לרישום במרשם המקרקעין, דהיינו להחזרת החדר שנגרע לדירתם. מנגד, הגישו המערערים (בעלי הדירה המוגדלת) תביעה לתיקון המרשם, כך שהוא יתאם את מצב הדברים ב"שטח", דהיינו שישקף כי החדר הנוסף משויך לדירתם. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המשיבים במלואה, והורה על התאמת המצב ב"שטח" לרישום במרשם המקרקעין, כלומר על החזרת החדר שנגרע לדירת המשיבים. המערערים מיאנו להשלים עם הכרעה זו, הגורעת מדירתם חדר שהיה חלק ממנה מזה מעל ל-50 שנה, ובוודאי במועד בו נרכשה על ידם (בשנת 2006), ומכאן קצרה הדרך לערעור שלפנינו. בחוות דעתה, מבהירה חברתי, השופטת רות רונן, כי בית המשפט המחוזי שגה בתוצאה המהותית אליה הגיע, שכן חדר המחלוקת צריך להישאר בדירת המערערים. יחד עם זאת סבורה חברתי, שלעניין הרישום במרשם המקרקעין, את הנעשה לא ניתן להשיב מטעמי התיישנות. כתוצאה מכך נוצרה לשיטתה מציאות אנומלית, שתיוותר בעינה כל עוד הבניין עומד על תילו – מבחינה מהותית חדר המחלוקת הוא חלק מדירת המערערים, ושייך לבעליה; אולם מבחינה רישומית הוא יוותר רשום כחלק מדירת המשיבים, למרות שאינו שייך להם. חלקה הראשון, המהותי, של עמדת חברתי מקובל עלי. אכן, בנסיבות המקרה שלפנינו לא יכול להיות להבנתי ספק כי החדר שבמחלוקת שייך לדירת המערערים, וכי אין כל הצדקה להורות על העברתו לדירת המשיבים. לעומת זאת, לחלקה השני של עמדת חברתי, העוסק בתיקון המרשם, אינני יכול להצטרף. לשיטתי, הטעות שנוצרה במקרה דנן במרשם המקרקעין היא בגדר "טעות סופר" אותה ניתן, וצריך, לתקן בכל עת, וגם לאחר חלוף תקופת ההתיישנות. משכך, בעוד שחברתי סברה שיש לקבל את הערעור באופן חלקי – לעמדתי יש לקבל את הערעור באופן מלא, דהיינו לא רק להורות על דחיית עמדת המשיבים, אלא גם לקבל את תביעת המערערים לתיקון המרשם בהתאם למצב הדירות בפועל. כך בתמצית ועתה לפירוט הדברים. מטבע הדברים, אתמקד בסוגיה בה שונה דעתי מזו של חברתי, כלומר בשאלות הנוגעות לאפשרות תיקון הרישום במרשם המקרקעין, כפי שהתבקש בתביעת המערערים. תחילה, אציג את המסגרת הנורמטיבית לדיון המשפטי, ואדרש לשאלה אילו פגמים במרשם יש לסווג כ"טעות סופר" לעניין סמכות תיקון המרשם. בשלב השני, איישם מבחנים אלה, על מנת להכריע האם במקרה דנן הפער שבין המצב בשטח לבין המצב הרישומי הוא תוצאה של פגם שיש לסווגו כ"טעות סופר". לבסוף, אדון בשאלה האם, בהנחה שלפנינו מקרה בו ארעה "טעות סופר", דיני ההתיישנות מונעים את שינוי מרשם המקרקעין באופן שיביא לתיקונה. מסגרת הניתוח המשפטי וסיווג הפגם הנטען במרשם המשוכה העומדת בפני תביעת המערערים – בקשה לתיקון המרשם מחמת טעות כ-40 שנה לאחר שהבניין נרשם כבית משותף – אינה פשוטה כלל ועיקר. המשפט מקנה חשיבות גדולה לרישום במקרקעין מוסדרים, ובכללם בפנקס הבתים המשותפים. הליך רישום המקרקעין מבטל כל זכות הסותרת אותו, שכן תכליתו היא יצירת מערך זכויות מחייב וחלוט. משבוצע רישום בפנקסי המקרקעין על פי הסדרי הדין, והמקרקעין הפכו מוסדרים, תפיסת היסוד היא כי, בכפוף לחריגים מצומצמים, הרישום במרשם הוא סופי (קונקלוסיבי), שכן קיימת חזקה סטטוטורית כמעט-חלוטה, שהוא משקף נכוחה את מצב הדברים לאשורו (ראו סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) וסעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר או הפקודה)). תכליתם של כללים אלה היא לעגן את אמינות מרשם המקרקעין ואת ודאותו, ולהבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים (ראו, מיני רבים: ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (14.8.2014) (להלן: עניין שעלאן); ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש), פסקה 17 (3.12.2015) (להלן: עניין יאסין); ע"א 9096/18 עזבון המנוח זידאן סלימאן אבו פארס נ' לשכת הסדר ורישום מקרקעין, פסקה 10 לפסק דינו של השופט נעם סולברג (26.7.2020) (להלן: עניין אבו פארס); ע"א 8237/19 דעבוס נ' מדינת ישראל, פסקה 5 (2.8.2021); כן ראו בפסקאות 20-19 לחוות דעתה של חברתי). בשל חשיבות ביצור מעמדו של מרשם המקרקעין, הותיר המחוקק פתחים צרים ומגודרים – חרכים בלבד – לסתירת נכונותו של הרישום, דהיינו, את החזקה בדבר היותו "ראיה חותכת לתכנו", כלשון סעיף 125(א) לחוק המקרקעין. חריגים אלה קבועים בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר (ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק., פ"ד נג(3) 49, 61 (1999) (להלן: עניין האוניברסיטה העברית); רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2) 721, 726 (2003) (להלן: עניין עבוד); עניין שעלאן, בפסקה 11; ע"א 8132/23 חוסיין נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 21 (16.1.2025), וראו גם בפסקה 22 לחוות דעתה של חברתי). נקודת המוצא שנקבעה בפסיקה, היא כי יש לפרש בצמצום סעיפים אלה, לשם הבטחת יציבות המרשם ואמינותו, כך שתיקון המרשם ייעשה רק במקרים חריגים ונדירים (עניין עבוד, בעמ' 727; עניין יאסין, בפסקה 19). הגישה המקובלת היא שהגבלות אלה על תיקון מרשם המקרקעין חלות גם ביחס לסמכות בית המשפט להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים – עניין שאינו נעשה במישרין מכוח פקודת ההסדר, אלא מכוח ההפניה להוראות סעיפים 97-93 לפקודה בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שחל גם על רישום בפנקס הבתים המשותפים מכוח סעיף 53 לחוק המקרקעין (לעניין תחולת הוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין על רישום בפנקס הבתים המשותפים, ראו מיני רבים: ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, פסקה 37 לחוות דעתה של השופטת מרים נאור (27.8.2009)‏‏ (יצוין, כי באותו עניין השופטת נאור נותרה בדעת מיעוט אך לא בהקשר זה); ע"א 2050/17 גלבוע נ' קונדה, פסקה 7 (30.4.2018)‏; אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שלישי: בתים משותפים 64-63 (2001) (להלן: אייזנשטיין). ובפסיקת בתי המשפט המחוזיים: ת"א (מחוזי ת"א) 55444-02-12 כהן נ' קצב, פסקה 39 והאסמכתאות שם (12.4.2015) (להלן: עניין כהן) (כב' השופטת תמר אברהמי); ת"א (מחוזי ת"א) 137803014 בן צבי נ' אלשיך, פסקה 23 (1.9.2017) (כב' השופטת אסתר נחליאלי חיאט); ת"א (מחוזי ב"ש) 48140-07-19 מרציאנו נ' שיפוני (8.3.2021) (כב' השופט יעקב דנינו). השוו: ע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג, פ"ד מב(1) 584, 597-596 (1988)). ודוק, סעיף 145(א) לחוק המקרקעין, מורה "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". לשונה של הוראה זו אינה תוחמת אומנם את סמכות המפקח על בתים משותפים לגדר האמור בפסקאות 97-93 לפקודת ההסדר, ואולם העמדה המקובלת היא שהמפקח מפעיל סמכות זו רק כשלא מתעורר ספק בדבר הצורך בהפעלתה (סמכות מינהלית-טכנית), וכי במקרים בהם נדרשת הכרעה במחלוקת של ממש עליו להעביר את ההכרעה לבתי המשפט (ראו: ע"א 467/14 דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ, פסקאות 47-46 (9.9.2015); ע"א 3507/14 ציפורה נ' ג'רוס, פסקה 10 (11.10.2015); רע"א 5631/17 גבאלי נ' הממונה על המרשם, פסקה 12 (12.9.2017); אייזנשטיין, בעמ' 182). מכאן, שכשקיימת מחלוקת קניינית של ממש ביחס לתיקון פנקס הבתים המשותפים הסמכות לבצע את התיקון תוכרע על ידי בית המשפט, ובמסגרת הפעלת סמכותו יש לבחון את בקשת התיקון במשקפיים של ההסדרים שנקבעו בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר. נפנה איפוא לבחינת הסדרים אלה, ככל שהם רלוונטיים לעניינו. סעיף 93 לפקודת ההסדר, קובע כדלקמן: שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. על מנת שלא לפגוע בבעל הזכות הרשומה וביציבות המרשם, נקבע בפסיקה כי יש לפרש את העילות בסעיף 93 לפקודה על דרך הצמצום, כך שהוא מאפשר את תיקון המרשם באחד משני מצבים: כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה, או כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם (ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' דיאב, פסקה 6 לפסק דינו של הנשיא מאיר שמגר (9.5.1988) וראו גם בפסקה 1 לחוות דעתו של השופט משה בייסקי; ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פ"ד מו(1) 491, 499 (1992); עניין שעלאן, בפסקה 13; חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל 317-315 (2000) (להלן: זנדברג)). לצדו של סעיף 93, קבע המחוקק גם את סעיף 95 לפקודת ההסדר, המאפשר תיקון טעויות סופר וטעויות טכניות במרשם, וזו לשונו של סעיף קטן (א): "פקיד ההסדר, ובהעדרו - המנהל, וכן בית המשפט, הכל לפי הענין, רשאים להרשות לרשם לתקן טעות סופר או השמטת סופר שבפנקס". סעיף זו נועד למעשה לתת מענה "במצבים שונים, שהמשותף להם הוא שהביטוי החיצוני של הליך ההסדר – הרישום בפנקס – אינו משקף את ההכרעה האמיתית שקיבל בשעתו הגורם המוסמך" (עניין אבו פארס, בפסקה 11 לפסק דינו של השופט סולברג. ראו גם: זנדברג, בעמ' 318-317). ויובהר, המאפיין המרכזי של טעות סופר הוא שאין היא מתייחסת לפגם שנפל ברצונו של הפועל, אלא לפגם שנפל באופן הוצאתו לפועל של רצון זה. במילים אחרות, הטעות אינה נוגעת להחלטה שהתקבלה, אלא לאופן בו יושמה. כך, למשל, בהקשר החוזי טעות סופר מתרחשת כאשר יש במועד הכריתה הסכמה בין הצדדים להתקשר בהסכם על מכלול תנאיו, ואולם המסמך בו ביטאו את תנאי ההתקשרות (החוזה הכתוב) פגום, ואינו משקף כהלכה את ההסכמות שהושגו ביניהם (ראו סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). דניאל פרידמן וניל כהן חוזים כרך ב 131-130 (מהדורה שנייה, 2020) (להלן: פרידמן וכהן)). בדומה, בהקשר בו עסקינן, טעות סופר משמעה שנוצר פער בין הכרעתו של הגורם שעל פיו בוצע הרישום (דהיינו, האופן בו ביקש לבצע את הרישום), לבין האופן בו בוצע הרישום הלכה למעשה (והשוו זנדברג, בעמ' 320-315). נסכם: בנסיבות המקרה דנא, בו מתבקש שינוי הרישום בפנקס הבתים המשותפים שנים רבות לאחר עריכתו, ושינוי זה שנוי במחלוקת של ממש, עולה שאלה בדבר המסגרת המתאימה לניתוח הפגם הנטען במרשם – האם הטענה היא לתיקון המרשם לפי סעיף 93 לפקודה (מרמה או טעות בהעברת זכות קיימת) או האם הטענה היא לתיקון המרשם לפי סעיף 95 לפקודה (טעות סופר). הבחנה זו, והכרעה בה, עומדות בבסיס הניתוח המשפטי, וישליכו על השאלה האם נפל פגם במרשם, וכן על שאלת הכפיפות למגבלת ההתיישנות. במסגרת טענותיהם – הן בהליך קמא (ה"פ (מחוזי ב"ש) 25218-03-20) הן במסגרת הערעור דנא – העלו הצדדים שלל טענות הנוגעות לתום לבו ולהתנהלותו של הצד השני, ולהיבטים עובדתיים שונים. בתוך כך, טענו המערערים גם לטעות במרשם, בעיקר בהתבסס על סעיף 93 לפקודת ההסדר, שהוא גם ההוראה המרכזית המאפשרת את תיקון המרשם (ראו גם בפסקה 23 לחוות דעתה של חברתי). לצד זאת, המערערים טענו בתשובתם בפני בית המשפט קמא, בין השאר, גם לטעות סופר לפי סעיף 95 לפקודה (ראו בסעיף 5(ב) לחלק ד' בכתב התשובה מיום 2.8.2020 בהליך קמא). אלא שהמסגרת הנורמטיבית לטעות הנטענת לא הובהרה דיה בטענותיהם, ומשכך ככל הנראה לא התחדדה לפני בית המשפט קמא שאלת סיווג הפגם. פסיקתו של בית המשפט קמא נסבה על הוראות סעיף 93 לפקודת ההסדר. בית המשפט קמא קבע כי אין די בתשתית שהונחה בפניו כדי לקבוע כי נפלה במרשם טעות "כמשמעותה בסעיף 93 לפקודה", וכי המערערים לא עמדו בנטל הכבד המוטל על מי שטוען לטעות במרשם. נקבע, כי המערערים לא הוכיחו כי מתקיימת אחת מהעילות המאפשרות את תיקון המרשם לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר: לא הועלתה טענה למרמה בקשר לרישום, והרישום היה רישום ראשוני של הבית המשותף, כך שלא מדובר בהשמטה או בטעות בהעתקת זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם (פסקה 29 לפסק דינו של בית המשפט קמא (להלן: פסק הדין)). בשל מסקנתה של חברתי השופטת רונן כי חלפה תקופת ההתיישנות, היא לא נדרשה ככלל לבחינת קיומה של עילה לתיקון המרשם, ובתוך כך לסיווג הפגם הנטען. למיטב הבנתי, החלופה המתאימה לבחינת נסיבות המקרה דנא היא סעיף 95 לפקודת ההסדר (טעות סופר), ולא סעיף 93 לפקודה (השמטה או רישום שלא כשורה או מרמה). ענייננו נסוב, כאמור, על פער שנוצר בין המצב העובדתי שהיה קיים "בשטח" מאז איכלוס הבניין, או בסמוך מאוד לכך, לבין המצב הרישומי, כפי שנקבע כעשור לאחר מכן. אם נזקק את טענותיהם של המערערים, הרי שאין הם טוענים כי עמיגור ניהול נכסים בע"מ (להלן: עמיגור), שניהלה במועד הרישום את הבניין כזרועה הארוכה של המדינה, ביצעה את הרישום בכוונת מכוון באופן שאינו תואם את חלוקת הדירות בפועל, אלא שנפלה טעות מלפניה (או בהעברת המידע לעורך הדין שפעל מטעמה), באופן שהרישום בוצע לפי התוכניות המקוריות שלא היו עוד רלוונטיות, ולא לפי התוכניות העדכניות שהיו אמורות לשקף את חלוקת הדירות בפועל. במילים אחרות, לשיטת המערערים הרישום בפנקס הבתים המשותפים לא שיקף נאמנה את הכוונה האמיתית של עמיגור כבר במועד ביצועו, דהיינו אין הוא משקף פער בין ההכרעה של הגורם שעל פיו בוצע הרישום (עמיגור), ושבהתאם לאמור בבקשה שהגיש פעל רשם המקרקעין, לבין הרצוי למערערים, אלא פער בין רצונו הסובייקטיבי של אותו גורם (רישום על פי המצב בפועל) לבין הרישום שבוצע בפועל (רישום על פי תכנון לא עדכני) (ראו, למשל, בפסקאות 12-11, 21-19 ו-31 לערעור). טיעון מסוג זה תואם את המסגרת העיונית של טעות סופר, שמבוססת כאמור על טענה שהרישום במרשם אינו משקף את ההכרעה האמיתית שהתקבלה במועד הרישום (אשר בוצע על ידי הרשם על פי רצונה של עמיגור בלבד, בהינתן שהמבנה היה שייך בכללותו למדינה באותה עת). משכך, יש לבחון באספקלריה זו האם ניתן לסווג את הפער שנוצר כטעות סופר. תביעה לתיקון רישום בפנקסי המקרקעין על פי סעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, מושתתת על שני שלבים: בשלב הראשון, נדרש בית המשפט לבחון האם אכן נפלה טעות ברישום או האם הוכחה זכותו של מבקש התיקון; ככל שהתשובה חיובית – בשלב השני, נדרש בית המשפט לבחינה משפטית אם ניתן לתקן את הטעות מכוח החריגים שנקבעו בפקודת ההסדר (ע"א 753/87 בראשי נ' מנהל עיזבון המנוח משה בראשי, פ"ד מג(3) 210, 213 (1989); ע"א 531/92 נזאל נ' דווירי, פ"ד מז(4) 824, 829 (1993); עניין שעלאן, בפסקה 12). לכך אעבור עתה. האם בענייננו נפלה טעות סופר בפנקס הבתים המשותפים? טרם אדרש לנסיבות המקרה דנא, אבקש להעיר שתי הערות מקדימות בדבר הפרשנות הראויה של המונח "טעות סופר" לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר בכלל, וכאשר עסקינן במרשם הבתים המשותפים בפרט. ראשית, כפי שצוין לעיל, סעיף 95 לפקודת ההסדר נועד לחשוף את ההכרעה האמיתית שקיבל הגורם המוסמך בעת הרישום. וכך מתייחס פרופ' חיים זנדברג לתיקון טעות מעין זו בספרו: מי שנהנה מן הטעות איננו מסתמך על כך ש"היה לו יומו" במסגרת הליך ההסדר אלא על טעות. תובעים ובעלי זכויות אינם נפגעים כתוצאה מהעמדת הטעות על תיקונה. דווקא השארתה בעינה עלולה לפגוע בבעלי זכויות שונים שהוכיחו את זכותם וכך תפגע הלגיטימציה של ההליך. (זנדברג, בעמ' 317). בנסיבות אלו, תיקון הטעות אינו נדרש על מנת לשנות הכרעה מהותית מוטעית של עורך ההסדר ומבצע הרישום, אלא על מנת לתת ביטוי לכוונה המקורית שלו, קרי לחשוף את ההכרעה שקיבל בשעתו (שם, בעמ' 319). רציונאל זה משפיע על היקפה של הטעות שיכולה להיחשב כטעות סופר. הגדרה רחבה של המונח טעות סופר תמנע מקרים שבהם נפגעה זכותו של אחד הצדדים בשל טעות רישומית גרידא, שאין לצד אחר כל לגיטימציה להסתמך עליה; ואילו הגדרה מצמצמת תותיר מקרים כאלה ללא אפשרות מעשית לתקן את הפגם שנפל. ניתן ללמוד לענייננו מהפרשנות שניתנה לסעיף 16 לחוק החוזים, שכותרתו "טעות סופר", אותה תיארתי במקרה אחר כמצב "בו נוצר פער בין הרצון הסובייקטיבי המשותף של הצדדים לבין הנוסח הכתוב של ההסכם" (ע"א 8243/16 עג'אם נ' סיטון, פסקה 12 (19.3.2019)‏‏ (להלן: עניין עג'אם)). וכך נקבע בע"א 424/89 פרקש נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, פ"ד מד(4) 031 (1990) (להלן: עניין פרקש): מדברים אלה עולה, כי לצורך פרשנות הסעיף ולשם מתן מענה לשאלה, איזוהי "טעות סופר או טעות כיוצא בה" ואיזו טעות אינה באה בגדר זה, אין להזדקק למבחנים כמותיים, כפי שמציע בא-כוח המערער. כלומר, לא ממדיה של הטעות יקבעו, אם היא טעות סופר אם לאו, אלא המבחן העקרוני המהותי - האם מה שנתגבש לבסוף להיות המסמך שאמור לשקף את החוזה שנכרת בין הצדדים שונה מן החוזה האמיתי שנכרת, אם לאו. למראית עין מפתה לחשוב, כי "טעות סופר או טעות כיוצא בה" היא דווקא טעות קטנה, כגון טעות באות אחת או בפסיק שהושם שלא במקומו; אך למעשה אין כל מניעה, שגם מה שנראה על פניו כטעות גדולה יותר, כגון החלפת מסמך במסמך, יהיה בגדר זה. כל זאת מפני שהמבחן הקובע הוא המבחן המהותי, אשר צוין לעיל, ולא המבחן הכמותי. (שם, בעמ' 39, ההדגשה הוספה. ראו גם ע"א 1527/16 שיבלי נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 2 לפסק דינה של הנשיאה אסתר חיות (29.3.2018)‏; גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 368 (מהדורה רביעית, 2019); פרידמן וכהן, בעמ' 133-129). ככלל, בתי המשפט יישמו את סעיף 95 לפקודת ההסדר באופן דומה לדיני חוזים, כתיקון שנועד להתאים את המצב הרישומי לכוונה האמתית של הגורם שביצע את הרישום, וזאת אף אם מדובר בטעות שמשפיעה באופן מהותי על חלוקת הזכויות במקרקעין (ראו למשל: ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625 (1997) (להלן: עניין חיים), שם הורה בית המשפט כי מחצית מזכות החכירה בנכס תירשם על שמם של המערערים בחלקים שווים, חלף הרישום שהיה קיים אותה עת, ולפיו המשיב הוא בעל הזכויות בנכס בשלמותו). גם בפסיקת בתי המשפט המחוזיים פורש סעיף 95 באופן מרחיב, כך שניתן יהיה להורות מכוחו על תיקון המרשם בעניינים מהותיים בהם נפלה טעות באופן ביצוע הרישום, כך שלא שיקף את כוונת מבצע הרישום, ובכלל זה מקרים בהם הטעות השליכה באופן מהותי על חלוקת הזכויות בנכס. כך למשל, כאשר חלה "הצלבה" בין הזכויות בנכס (כך שזכויותיו של צד אחד נרשמו על שם הצד השני ולהפך) או שהרישום לא תאם את המבנה הקיים בשטח (ראו, למשל: ת"א (מחוזי חי') 369/04 זהרוי נ' אבו רומחין, פסקה 22 (20.3.2008), שם נקבע כי בעת הרישום חלה "הצלבה" בין הזכויות בנכס (כב' השופט יצחק עמית); ה"פ (מחוזי מר') 26234-11-13 בן אור נ' בוגנים (29.4.2014) (להלן: עניין בן אור), שם הורתי על תיקון רישום הבית המשותף, נוכח החלפת רישומי הזכויות בין המבקשים ובין המשיבה 1; ת"א (מחוזי חי') 20633-02-19 ארבל נ' בר-ניב (9.12.2021)‏‏, שם ניתן צו לתיקון המרשם באופן ששינה את גודל המגרש של התובעת וצורתו, בהתבסס על ההסכמים בין הצדדים (כב' השופטת עפרה ורבנר); ת"א (מחוזי נצ') 61837-11-22 עזבון המנוח חליל עלי אלסלאח זועבי נ' לשכת רישום מקרקעין – נצרת (30.5.2024) (להלן: עניין זועבי), שם נקבע כי חלה "הצלבה" בין החלקות, כך שכל צד נרשם כבעלים של החלקה בה החזיק השני (כב' השופטת עירית הוד) (על פסק דין זה תלוי ועומד ערעור בפני בית משפט זה, ע"א 34431-09-24); ת"א (מחוזי י-ם) 48585-12-21 וקנין נ' זיזי, פסקאות 53-51 (25.11.2024)‏, שם נקבע שהרישום אינו משקף את המציאות, בה מצוי מבנה נוסף על המקרקעין שנבנה בהיתר ובהתאם לתיקון תוכנית בניין ערים, ומשכך יש להורות על תיקון הרישום (כב' סגן הנשיא, השופט ארנון דראל)‏ (על פסק דין זה תלוי ועומד ערעור בפני בית משפט זה, ע"א 47646-01-25). עוד ראו אייזנשטיין, בעמ' 182, לעניין תיקון פנקס הבתים המשותפים). למען שלמות התמונה, אציין כי ניתן למצוא בפסיקה גם גישה מצמצמת יותר, ולפיה טעות סופר (שלעיתים כונתה "טעות סופר טהורה") היא בעיקרה השמטה של אות, ספרה או מילה, שגיאות כתיב וכיוצא באלה (עניין אבו פארס, בפסקה 4 לחוות דעתה של השופטת דפנה ברק-ארז. ראו גם בפסיקת בתי המשפט המחוזיים: ת"א (מחוזי חי') 31500-08-19 עזבון המנוחה תירזה נחלה פראן נ' לשכת הסדר המקרקעין, פסקאות 99-98 (18.3.2022) (כב' השופטת תמר נאות פרי); ת"א (מחוזי נצ') 10493-04-21 פאהום נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 55 (17.5.2023) (כב' סגן הנשיאה, השופט שאהר אטרש)). לעמדתי, לאור הרציונאל העומד בבסיס תיקן טעות סופר, יש להחיל, בדומה לדיני חוזים, מבחן מהותי שייבחן האם המרשם תואם את כוונת עורך הרישום, אם לאו, להבדיל ממבחן כמותי, ובהתאם – אין לנקוט בגישה המצמצמת. שנית, בבחינת האפשרות לתקן את המרשם יש לתת את הדעת גם לסוג המרשם בו עסקינן – האם מדובר בטענה לטעות שנפלה ברישום הדירות בפנקס הבתים המשותפים (כמו בענייננו) או ברישומן במרשם המקרקעין, על כל המשתמע מכך. אבהיר. סעיף 53 לחוק המקרקעין, מחיל את הדין החל על רישום בפנקסי המקרקעין גם על הרישום בפנקס הבתים המשותפים. לפיכך, לכאורה, בבואנו לבחון את אפשרות תיקון הרישום יש להפעיל בשני המקרים את אותו הסדר נורמטיבי, הקבוע, כמובהר, בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר (ראו גם פסקה 3 לעיל). אולם, שכפי שמציינת חברתי – הליך הסדר הזכויות והליך הרישום של בית משותף שונים זה מזה באופן מהותי (וראו האמור בפסקאות 35-32 לחוות דעתה של חברתי). הנחת המוצא של המעמד שניתן לרישום במרשם המקרקעין – וכפועל יוצא של הפירוש המצומצם שניתן לאפשרות לשנותו – היא תולדה של הליך ממושך ודקדקני, שכולל בירור וחקירה על ידי גורם חיצוני ורשמי (עניין האוניברסיטה העברית, בעמ' 61; זנדברג, בעמ' 215-211, 270-267, 290-285). לרוב, אין זה המצב כאשר עסקינן ברישום בפנקס הבתים המשותפים. רישום בית משותף נסמך על בקשה של בעלי הזכויות בבניין, שכוללת הגשת מסמכים בכתב ובהם תשריט שמאושר על ידי מוסד תכנון או תשריט אחר שנותן "תמונה נאמנה של הבית ודירותיו", לשיקול דעת מפקח על רישום מקרקעין (תקנה 54(ב)(1) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן: תקנות המקרקעין), וראו בהרחבה בסימן ט' לתקנות המקרקעין ובסעיף 143 לחוק המקרקעין). בנסיבות כמו אלו שלפנינו, כאשר במועד הרישום כלל הדירות היו בבעלות גורם אחד (המדינה) ובניהולה של עמיגור – הרי, שהבקשה מוגשת על ידי אותו גורם, ובמקרה רגיל, על פיו יישק דבר (ראו: יהושע ויסמן דיני קניין: בעלות ושיתוף 361-360 (1997)). טיב ואופי הליך הרישום משליכים על הרציונאליים העומדים בבסיס ההגנה הניתנת למרשם המקרקעין. הטעמים המצדיקים בצורה חזקה את עקרון סופיות תוצאות ההסדר נגזרים, למצער באופן חלקי, מהליך ההסדר שנעשה לשם ייסוד מרשם הזכויות, שכולל הכרעה שיפוטית בדבר קיומן של זכויות במקרקעין (זנדברג, בעמ' 299-297). טעמים אלו נחלשים משמעותית בהליך הרישום בפנקס הבתים המשותפים. משכך, מטבע הדברים, הרישום בפנקס הבתים המשותפים חשוף יותר לטעויות ולאי-דיוקים שבשגגה, בעיקר בכל הנוגע לתשריט או לרישום שטח הרצפה. במצב זה ישנה הצדקה גדולה יותר לסטות מעקרון סופיות ההסדר, וכפי שמציינת חברתי: "[...] כאשר מדובר בטעות נטענת בתשריט בית משותף או בשטח רצפת הדירה הרשום, נכון יהיה לבחון תביעה לתיקון טעות שנפלה ברישום באמות מידה מרחיבות יותר [...]" (בפסקה 35). לאור מסקנתה כי התביעה התיישנה, חברתי התייחסה לדברים אלו בבחינת למעלה מן הצורך. לעמדתי יש לתת את הדעת להבחנה זו, ולתת משקל להבדלים בין המרשמים במסגרת יישום ההלכה האמורה בדבר פירוש סעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, ובפרט ביחס לאפשרות להכיר בטעות סופר. מצוידים בתובנות אלו, נפנה לנסיבות המקרה דנא. אלו עיקרי הדברים, כפי שהם עולים הן מפסק הדין קמא והן מחוות דעתה של חברתי: לבניין ניתן היתר בנייה בשנת 1970, אשר תואם את החלוקה כפי שהיא מופיעה במרשם (דירות פנימיות שוות, בנות שלושה חדרים). הבניין היה מצוי בבעלות מדינת ישראל, ועם השלמת בנייתו בשנת 1972 על ידי משרד הבינוי, הועבר לניהולה של עמיגור. לטענת עמיגור בהליך קמא, היא קיבלה את הדירות לידיה בשנת 1972, כאשר הבניין היה בנוי לפי החלוקה בפועל. לפיכך, ככל הנראה הבניין נבנה מלכתחילה כך שדירת המערערים היא בת ארבעה חדרים ודירת המשיבים היא בת שני חדרים. למצער, אין חולק כי מצבן של הדירות אינו חדש וכי החלוקה קיימת מזה עשרות שנים (ראו גם בפסקאות 1 ו-28 לפסק הדין). מצב זהה של אי-התאמה קיים בכל שמונה הדירות הפנימיות בבניין. בשנת 1980 רשמה עמיגור את הבניין בפנקס הבתים המשותפים, על פי צו רישום ותשריט שבהם צוין שמדובר בשתי דירות בנות שלושה חדרים ובעלות שטח זהה (65.2 מ"ר). כך נעשה גם ביחס ליתר הדירות הפנימיות בבניין. לאורך השנים הושכרו הדירות, ולאחר מכן נמכרו, לגורמים פרטיים לפי החלוקה בפועל, כדירות ארבעה חדרים ושני חדרים. כך עולה מהסכמי השכירות משנת 1972 שצירפה עמיגור בהליך קמא, וכך גם עולה מבחינת השתלשלות הזכויות בדירת המערערים ובדירת המשיבים (ראו בפסקאות 5 ו-6 לחוות דעתה של חברתי; פסק הדין, בפסקאות 5 ו-28; כתב התשובה של עמיגור מיום 17.8.2020 בהליך קמא, בפסקה 11). הדירות נרכשו מבעלים פרטיים על ידי המערערים מזה והמשיבים מזה בהפרש של מספר חודשים בשנת 2006. הרכישה נעשתה במצבן הפיזי הנוכחי, קרי כדירת ארבעה חדרים וכדירת שני חדרים, בהתאמה. כך גם מבחינת המחיר ששילמו הצדדים בעבור דירתם – מהערערים שילמו 105,000 דולר (כ-1,350 דולר למ"ר בפועל), ואילו המשיבים שילמו 75,000 דולר בלבד (כ-1,415 דולר למ"ר בפועל). הצדדים מחויבים בתשלום ארנונה לעיריית אשדוד בהתאם לחלוקה בפועל. לפי תעודת עובד ציבור שהוגשה לבית משפט קמא מטעם מנהל הארנונה בעיריית אשדוד – הדירות מחויבות בספרי הגביה של מחלקת הארנונה בעיריית אשדוד על פי החלוקה בפועל עוד משנת 1972 (יצוין, כי הצדדים חלוקים בדבר מעמד תעודת עובד הציבור, ובית המשפט קמא לא הכריע בשאלה זו במפורש). שינוי מצבן הפיזי של הדירות באופן שכרוך ב"ניתוק" חדר מדירה אחת על ידי בניית קיר וצירופו לאחרת, מחייב ידיעה והסכמה של שני בעלי הדירות. כך שלא מדובר ב"פלישה" או בשינוי חד צדדי. עולה איפוא, כי עוד במועד רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, היה המצב בשטח והחלוקה בין הדירות כפי שהוא כיום, ובהתאם – תשריט הבית המשותף לא היה נכון, ולא שיקף את מצב הדברים כהווייתו. חלוקה זו השתרשה, כך שלמעשה לאורך עשרות שנים כלל הגורמים המעורבים פעלו לפי ובהסתמך על החלוקה בפועל (השוו: עניין כהן, בפסקה 65‏). לא אכחד, הבירור העובדתי אחרי שנים רבות והניסיון להתחקות אחר הסיבה המדויקת בגינה נוצרה הטעות – קשים ולא התבררו עד תום (השוו: פסק הדין, בפסקאות 31-30). אין בנמצא ראיות ישירות, המלמדות על הסיבה בגינה נרשמו הדירות כפי שנרשמו, באופן שאינו תואם את המצב שהיה קיים אותה עת. על פני הדברים, ניתן לחשוב על שני תרחישים מרכזיים: הראשון, הוא שמדובר בניסיון להסתיר חריגה מהיתר הבנייה שנעשתה ללא האישורים הנדרשים; השני, הוא שמדובר בטעות שנפלה בעת רישום הדירות ותיאור החלוקה ביניהן, ולא הייתה כוונה לרשום כך את הדירות. בית המשפט קמא ציין בפסק דינו, כי העדים מטעמה של עמיגור טענו כי מדובר בטעות רישומית שהתגלתה לאחרונה; כי זה היה המצב בבניין עוד בשנת 1972; וכי בתשובתה טענה עמיגור שבראשית שנות ה-70 בוצעו שינויים בדיור הציבורי לצורך התאמות לצרכיו, וזאת בהיתרים גורפים מול הרשויות. לטענת עמיגור חזקה כי כך נעשה גם במקרה זה (פסק הדין, בפסקאות 5, 31-30). בית המשפט קמא לא הכריע בסוגיה זו, נוכח התהיות שנותרו ללא מענה בכל הנוגע למקור הפער. גם אם אכן נותרו סימני שאלה ביחס להשתלשלות העניינים במועד הרישום, בשים לב לכך שבאותה עת היה מדובר בבניין שכולו היה בבעלות המדינה ובניהולה של עמיגור מטעמה, נוטה הכף בבירור לעבר קבלת ההסבר שהציגה עמיגור, שממילא לא נסתר (השוו גם לעניין עג'אם, בפסקה 13, שם ציינתי שיש לפעול לפי כוונתם האמיתית של הצדדים, בין אם מדובר בטעות סופר, בין אם בחוזה פסול ובין אם בחוזה למראית עין). בענייננו קיימות אינדיקציות משמעותיות כי מדובר בטעות סופר, ובכלל זה העובדה שעוד במועד הרישום הייתה החלוקה בין הדירות כפי שהיא כיום; העובדה שמשך עשרות שנים הועברו הדירות בתוצרתן בפועל (להבדיל ממצבן הרישומי) וכלל הגורמים נסמכו על מצב זה; ועמדתה של עמיגור עצמה שהיא כאמור הכוח המניע מאחורי הליך הרישום הראשוני של הבניין. אף חזקת התקינות מקשה להניח כי המדינה, באמצעות עמיגור, ביקשה ליצור בכוונת מכוון תקלה מהסוג שנוצר. בנסיבות אלו, בחינת מכלול העובדות מובילה למסקנה מסתברת אחת ולפיה הכוונה האמיתית של עמיגור (אשר אין חולק כי הרשם פעל על פי המסמכים שהעבירה) הייתה לרשום את הדירות בהתאם למצב העניינים בשטח, כך שדירתם של המשיבים בת שני חדרים ודירתם של המערערים בת ארבעה חדרים (השוו גם עניין אבו פארס, בפסקה 15 לפסק דינו של השופט סולברג). אם כך, הרי שצירוף התשריט הבלתי עדכני הוא תוצאה של טעות סופר, ולא של החלטה מודעת להטעות את רשם המקרקעין (השוו, עניין פרקש, בו נקבע כי צירוף נספח תשלומים, שהבטיח לרוכש הטבות מפליגות, הוא בגדר טעות סופר). למען הסר ספק אבהיר, כי התוצאה השונה אליה הגעתי אינה סותרת את הכלל בדבר התערבות בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיוניות, דבר שכידוע ערכאת הערעור אינה נוטה לעשות (ראו, למשל: ע"א 9622/07 פלוני נ' קופ"ח כללית, פסקה 19 (30.5.2010) (להלן: עניין פלוני); ע"א 4880/19 הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' גזונטהייט, פסקה 90 והאסמכתאות שם (18.7.2022) (להלן: עניין גזונטהייט); ע"א 8387/20 חברת נמל אשדוד בע"מ נ' הממונה על התחרות, פסקה 48 (8.1.2024)). למעשה, העובדות בעיקרן אינן שנויות במחלוקת, כך גם התהיות בדבר מקור הטעות, שנותרו ללא מענה מפורש. מסקנתי השונה נשענת על שני טעמים: האחד, הניתוח המשפטי של הטעות כטעות סופר – אפשרות שבית המשפט קמא לא התייחס אליה; להבדיל מפגם לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר – אפשרות שבית המשפט קמא שלל. השני, המסקנות שניתן ויש להסיק מהממצאים העובדתיים, שיסודן בשיקולים של סבירות והיגיון, בהם אין בהכרח יתרון לערכאה הדיונית על פני ערכאת הערעור (השוו: עניין פלוני, בפסקה 19; ע"א 9226/17 פולק נ' ALLIANZ VERSICHERUNGS-AG, פסקה 13 (28.7.2019); עניין גזונטהייט, בפסקה 90). סיכום ביניים: לנוכח השיקולים המנחים בפרשנות המונח "טעות סופר" לעניין סעיף 95 לפקודת ההסדר – מתן ביטוי לכוונה האמיתית בעת הרישום, וסוג המרשם בו עסקינן – וביישום הדברים על נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי התוצאה המסתברת היא שנפלה טעות סופר בעת רישום הדירות, בכך שצורף תשריט שגוי, באופן שיצר פער בין המצב הרישומי (רישום לפי התכנון המקורי) לבין הרישום שהיה אמור להתבצע (רישום לפי התכנון והביצוע העדכניים). את הפער הזה באופן עקרוני נדרש לתקן. אלא שעלינו לבחון, בשלב השני, האם מבחינה משפטית ניתן לתקן את הטעות מכוח החריגים שנקבעו בפקודת ההסדר, ובנסיבות העניין – האם התביעה לתיקון המרשם התיישנה. לכך אפנה עתה. האם חלף המועד לתקן את הטעות בראי דיני ההתיישנות? חברתי, אשר בחנה את תביעת המערערים במשקפיים של סעיף 93 לפקודת ההסדר, סבורה, כאמור, כי חלה לגביה התיישנות. אינני חולק על גישתה, כי ככל שהתביעה מבוססת על סעיף 93 לפקודת ההסדר, היא אכן התיישנה (וזאת מבלי שאתייחס לשאלה אם המשיבים רשאים להעלות טענה זו, בהינתן שגם הם הגישו תביעה מכוח אותו רישום עצמו). ואולם, מאחר שמהטעמים שהבהרתי, עמדתי היא שנפלה בענייננו טעות סופר ברישום בפנקס הבתים המשותפים, השאלה המתעוררת היא האם גם ביחס לעילה לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר חל דין ההתיישנות. בעניין זה סבורני שהן הפסיקה, הן החוק והן שיקולי מדיניות משפטית מצדיקים שלא להחיל את דין ההתיישנות. אבהיר עמדתי זו. תביעה לתיקון מרשם המקרקעין בעילה של פגם לפי סעיפים 97-93 לפקודת ההסדר נולדת במועד לידתה של עילת התביעה, ובענייננו – מועד רישום הזכויות (ע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי, פסקה 11 (23.6.2013); עניין יאסין, בפסקה 30; טל חבקין התיישנות 212 (מהדורה שנייה, 2021) (להלן: חבקין)). בפסיקה ובספרות הועלו דעות שונות בשאלה מהי תקופת ההתיישנות של תביעה לתיקון המרשם, אלא שכפי שמציינת חברתי, בענייננו אין צורך להכריע בין הגישות השונות, שכן ככל שתיקון הטעות במרשם בענייננו כפוף לדין ההתיישנות – כל התקופות מובילות למסקנה שהתביעה התיישנה (פסקה 30 לחוות דעתה של חברתי. ראו גם: עניין יאסין, בפסקה 39; חבקין, בעמ' 486). לשיטתי, התוצאה שונה בעניינו. כך, שכן, כפי שהובהר, הטעות שתיקונה מתבקש במקרה דנן היא "טעות סופר". לעמדתי, תיקון המרשם לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר אינו כפוף לדיני ההתיישנות, דהיינו ניתן לבקשו בכל עת (בכפוף לטענות כגון שיהוי ותקנת השוק), וזאת נוכח הפסיקה הקיימת; נוכח לשונו של סעיף 95 לפקודת ההסדר בהשוואה לסעיף 93 לפקודת ההסדר; ונוכח התכלית העומדת ביסוד האפשרות לתקן טעויות סופר. אפרט. הפסיקה הקיימת פסק דין, שאינו קובע הלכה בעניין זה, אך מספק תמיכה מסוימת לעמדה לפיה תיקון המרשם בשל טעות סופר אינו כפוף לדין ההתיישנות הוא רע"א 3909/18 טויבר נ' אבו בכר (10.7.2018). דובר באותו מקרה בבקשה למתן רשות ערעור, שעניינה החלטה שלא להיזקק לטענת טעות סופר, שהועלתה כ-55 שנים לאחר שבוצע הרישום השגוי, במסגרת הליך לתיקון פנקס הבתים המשותפים שהוגש לרשם המקרקעין לפי תקנה 95 לתקנות המקרקעין ("רשם רשאי לצוות על תיקון טעויות סופר שקרו ברישום, לרבות טעויות כאמור שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום"). כל שלוש הערכאות קמא שדנו בעניין (המפקח על בתים משותפים; סגנית הממונה על מרשם המקרקעין; בית המשפט המחוזי בנצרת) היו תמימות דעים כי דין ההתיישנות לא חל על הסמכות לתיקון המרשם מחמת טעות סופר. המחלוקת ביניהן הייתה אך בשאלה כיצד יש להפעיל את שיקול הדעת המסור לרשם המקרקעין בגדרה של סמכות זו. השופט עוזי פוגלמן דחה את הבקשה מהטעם ששאלת הפעלת שיקול הדעת המסור לרשם המקרקעין אינה מצדיקה מתן רשות ערעור, ומבלי שהביע כל הסתייגות מהעמדה העקרונית של שלוש הערכאות שקדמו לו, לפיה סמכות הרשם לתקן טעויות סופר אינה מוגבלת בזמן. התייחסות מפורשת יותר לסוגיה בה עסקינן, אשר אף היא תומכת בעמדה לפיה דין ההתיישנות אינו חל על תיקון טעות סופר, ניתן למצוא בעניין אבו פארס. באותו עניין התעוררה, בין השאר, השאלה האם תיקון טעות סופר ברישום שמו של בעלי המקרקעין, באופן שלמעשה השאיר את הקרקע נטולת בעלים, כפוף למגבלת ההתיישנות. השופטת דפנה ברק-ארז השיבה על שאלה זו בשלילה, וכך קבעה: לשיטתי, קיים שוני מהותי בהתייחסות לשאלת ההתיישנות בין הדין החל על תיקון טעות "רגילה" לבין טעות שהיא טעות סופר טהורה, וכזו בלבד. להשקפתי, הסמכות המיועדת לתיקון טעות סופר אינה נתונה להתיישנות, אם כי עשויים להיות מצבים שבהם השימוש בה ייחסם על בסיס עקרונות של שיהוי והגנה על הסתמכות. חשיבותם של דיני ההתיישנות, ולא כל שכן בכל הנוגע לתחום של הסדר זכויות במקרקעין, שלו יאות ודאות ויציבות, היא ברורה (ראו למשל: זנדברג, בעמ' 329). אולם, לאי-תחולתם של דיני ההתיישנות הפורמאליים על הסמכות הספציפית הקבועה בסעיף 95 יש עיגון הן בלשונו של ההסדר והן בתכליתו. (שם, בפסקה 2, ההדגשות במקור). באותו עניין, השופט נעם סולברג, לא הכריע במפורש בשאלה זו, וקבע כי בשים לב לעובדה כי אין למעשה טענת התיישנות ממשית המופנית כלפי המערערים, ובהתחשב בדבריה של השופטת ברק-ארז שעם חלקם הסכים – "המערערים צלחו, אף אם בדוחק, את משוכת ההתיישנות" (שם, בפסקה 17). השופט דוד מינץ, שהיה השופט השלישי בהרכב, השאיר שאלה זו בצריך עיון. למען שלמות התמונה, יצוין, כי עיון בפסיקה מאוחרת יותר של בתי המשפט המחוזיים מעלה אי-בהירות מסוימת בדבר האופן שבו יושם פסק דין זה, קרי – בדבר שאלת כפיפותה של האפשרות לתקן טעות סופר במרשם לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר למגבלת ההתיישנות (ראו: עניין זועבי, בפסקאות 46-45, שם יושמה פסיקה זו; ת"א (מחוזי נצ') 33201-08-24 מועצה מקומית טורעאן נ' מדינת ישראל, פסקאות 13, 30-29 (30.12.2024), אשר מאבחן את אותו מקרה מעניין אבו פארס (כב' השופט אסף זגורי) (על פסק דין זה תלוי ועומד ערעור בפני בית משפט זה, ע"א 2031-03-25)). פסקי הדין שהוצגו אינם מלמדים על קיומה של הלכה מחייבת בעניין זה, אך הם מצביעים על מגמה שלא לתחום את האפשרות לתקן טעות סופר במרשם המקרקעין במגבלות הזמן. לדידי, מן הראוי להבהיר כי זו הפרשנות הנכונה של סעיף 95 לפקודת ההסדר, וזאת הן לאור לשונו והן לאור תכליתו. אסביר טעמיי. מבחינה לשונית – סעיף 93 לפקודת ההסדר קובע במפורש, כי תיקון טעות לפי סעיף זה כפוף "לדין החל על התיישנות תובענות". לעומת זאת, סעיף 95 לפקודה אינו קובע הגבלה דומה. בהינתן שמדובר בשני חלקים של אותו הסדר חוק (הוראות לעניין תיקוני פנקסים), שתיקת המחוקק בגדר סעיף 95 לפקודה, לעומת הקביעה המפורשת בגדר סעיף 93 לפקודה, יש בה כדי ללמד כי מדובר בהבחנה מודעת, וכי המחוקק סבר שאין מקום להכפיף תיקון טעות סופר לפי סעיף 95 לפקודה להתיישנות (והשוו גם לסעיף 97 לפקודת ההסדר, אשר גם בו אין הכפפה מפורשת לדין ההתיישנות, ואשר גם לגביו מסתמנת מגמה להסיק שניתן לתקן את הרישום מכוחו בכל עת. ראו: בש"א (מחוזי חי') 1284/02 מופיד נ' מדינת ישראל, פסקה 9 (4.3.2007) (כב' השופט (בדימוס) ראיק ג'רג'ורה); ערעור על פסק דין זה נמחק בהמלצת בית המשפט (ע"א 3635/07)). מבחינה תכליתית – כפי שפורט לעיל, טעות סופר אינה 'טעות' במובן של פגם בהכרעה המהותית שהתקבלה או התערבות בשיקול דעתו של הגורם המוסמך שקיבל את ההכרעה, אלא פער בין ההכרעה שהתגבשה לבין ביטויה במרשם המקרקעין. בחלק מהמקרים – כמו במקרה דנא – קיימת גם סתירה בין המצב הרישומי לבין המצב בשטח. במובן זה, תיקון טעות סופר נועד להגשים את הכוונה של עורך המרשם ושל מבקשי הרישום. הוא אינו משנה את מצב הזכויות המהותי במקרקעין, אלא חושף את מצב הזכויות כהווייתן, ויוצר התאמה בין הכוונה לבין הרישום. ודוק – רק במקרה של טעות סופר קיים, באופן נקי, פער בין כוונת עורך המרשם ובין המרשם (ולא בין האופן שבו הכריע עורך המרשם ובין האופן בו היה עליו להכריע). בכך שונה תיקון טעות סופר מבקשה לתיקון פנקס לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר, שהוכפף במפורש להתיישנות. סעיף 93 כרוך במידה רבה יותר של אי-ודאות נוכח העובדה שמדובר בטענה שיש לשנות מהכרעה המקורית, בשל כך שזו התקבלה על בסיס תשתית מוטעית או חלקית. משכך, סעיף זה מאפשר התערבות בדיעבד בשיקול הדעת של הגורם המוסמך, וזאת בשונה מהסמכות לתקן טעות סופר הנותנת תוקף להכרעתו. ככזה, לא רק שהשימוש בסעיף 93 חשוף יותר למניפולציות, אלא שחלוף הזמן גם יוצר קושי מיוחד בהפעלתו (זאת בשל הקושי לשחזר את אופן קבלת ההחלטה, על מנת להכריע האם נפל בה פגם מהסוג אליו מתייחס סעיף 93 לפקודה – תרמית או טעות בהעברת זכות קיימת). זאת ועוד, מרשם המקרקעין לא נועד להגן על זכויות שנרשמו עקב טעות סופר, בפרט לא מול בעל הזכויות האמיתי, ולהקנות זכויות יש מאין רק בשל העובדה שזכותו של פלוני נרשמה במרשם, בניגוד להכרעה המהותית ולכוונה האמיתית של עורך המרשם (עניין חיים, בעמ' 634; יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי 313 (1993) (להלן: ויסמן); מיגל דויטש דיני קניין כרך ד 243 (2007)). למעשה הייחודיות של מקרים בהם נפלה טעות סופר במרשם, בפרט כמו זו שנפלה בענייננו, בה קיים פער בין המצב הרישומי לבין המצב בשטח, מביאה לכך שהרציונאליים של מוסד ההתיישנות במקרקעין אינם חלים. כך, למשל, אחד הרציונאליים של מוסד ההתיישנות הוא שעל פי רוב חלוף הזמן מעיד על ויתור ומחילה מצד בעל הקרקע על זכויותיו בנכס; כך גם ההתיישנות מגבירה את הוודאות בשוק המקרקעין (חבקין, בעמ' 461-460). אלא שככל שנפלה טעות סופר במרשם, כמו בענייננו, הנסיבות מלמדות להפך. למעשה לאורך השנים כלל הגורמים (ובכללם שני הצדדים להליך דנן) הסתמכו על החלוקה בין הדירות (או ההחזקה) בפועל, והניחו כי היא תואמת גם את המצב הרישומי. מרשם המקרקעין נועד ליצור ודאות, ולהבטיח את יציבותן של הזכויות הרשומות בו. ספק אם תיקונו במקרה דנן, בו כל הגורמים פעלו לאורך עשרות שנים לפי המצב בשטח, ובהתעלם מהאמור במרשם, יפגע בוודאות. במקרה מסוג זה, דווקא כיבוד הציפיה הסבירה של הצדדים, ומתן תוקף לכוונה המקורית של עורך המרשם, הם שתורמים לוודאות, בפרט מקום בו ההכרעה עשויה להשפיע על דירות פנימיות נוספות בבניין, שאינן חלק מההליך שלפניי. לכך יש להוסיף, כי במקרים בהם מדובר בטעות סופר, עשוי לחלוף פרק זמן משמעותי מאוד עד לגילוי הטעות, וזאת נוכח העובדה שהגורמים הרלוונטיים עשויים שלא להיות מודעים כלל לטעות, ולפעול לפי ההכרעה האמיתית המקורית מתוך הנחה שהיא זו שעוגנה במרשם. משכך, מצבים אלו חשופים, מעצם טבעם, לטענת התיישנות. כאמור, העובדה שכל המעורבים פעלו לאורך שנים רבות בניגוד למצב הרישומי יכולה להוות תימוכין לכך שאכן נפלה טעות סופר במרשם המקרקעין, ומשכך, במילותיה של השופטת ברק-ארז בעניין אבו-פארס (פסקה 4), "אילו הייתה נחסמת האפשרות לבצע תיקון של טעות סופר דווקא במקרה מסוג זה, התוצאה הייתה שההסדר לא היה חל במקרים שנמצאים בגרעינו". נמחיש את התוצאות הבעייתיות שעשויות להיגרם ככל שלא תתוקן טעות סופר. אחת הדוגמאות הנפוצות לטעויות סופר במרשם (ובכלל זה בפנקס הבתים המשותפים) היא הצלבה בין הזכויות בנכס. כך, למשל, בעניין בן אור, אשר נדון לפניי בבית המשפט המחוזי, היה מדובר בזוג התגורר בדירה אחת, אך זכויותיו נרשמו בדירה שנייה; ואילו הזכויות בדירה הראשונה, נרשמו על שם שכניו, אף שהתגוררו בדירה השנייה. נניח כי שני הזוגות חיים בדירותיהם במשך שנים רבות, והטעות מתגלה רק 40 שנה אחרי ביצועה, כשאחד מהזוגות היה מעוניין למכור את דירתו, לצורך מעבר לבית אבות. פשיטא, כי בנסיבות אלו לא נכפה 'חילופי דירות' על הזוגות. אך האם מתקבל על הדעת, שככל שקיימת התנגדות לכך מצד בני הזוג הנותרים בדירתם, נמנע את היכולת לתבוע את תיקון הטעות מהזוג המעוניין למכור בשל חלוף הזמן? לטעמי זו תוצאה שהדעת אינה סובלת, ואינה צריכה לסבול. הצורך בתיקון טעות סופר במרשם מקבל משנה תוקף לאור ייעודו של המרשם לשקף את המציאות המשפטית כהווייתה. מרשם המקרקעין נועד ליצור ודאות, להקל על ביצוען של עסקות במקרקעין, למנוע תרמית וכן לספק מידע אמין בדבר הזכויות במקרקעין. מתכליות אלו נגזר הצורך להקפיד על דיוק ברישום (ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3) 249, 256 (1994); רע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' unitet israel appeal inc., פסקה 4 (30.4.2015); ויסמן, בעמ' 291-290). משכך קיים קושי בקיבוע טעות במרשם, כאשר משוכנע בית המשפט שמדובר בטעות סופר גרידא, קרי טעות שאינה מתערבת או משנה מההכרעה המהותית במועד הרישום, וגם על פי רוב ברורה ופשוטה יותר על פניה ופחות נתונה למניפולציות מאשר טעות בהעברת זכות קיימת או מטענה לתרמית. קושי זה, הוא כפול ומכופל כשמדובר בפנקס הבתים המשותפים, החשוף במיוחד, מטעמים שפורטו בפסקה 14 לעיל, לטעויות סופר מצד הצד שמבצע בפועל את הרישום בפנקס הבתים המשותפים (גורם שלרוב כבר איננו בתמונה, אם הטעות נותרת סמויה מעין המעורבים במשך שנים רבות). הנה כי כן, נוכח מאפייניה וייחודה של טעות סופר, בחינה תכליתית מלמדת כי יש לקרוא את סעיף 95 לפקודת ההסדר ככזה שאין מגבלת זמן על החלתו, דהיינו המחוקק לא התכוון להכפיף את הסמכות להורות על תיקון טעות סופר לדין ההתיישנות. מהטעמים שפורטו לעיל, החרגת טעות סופר מגדר ההתיישנות היא לשיטתי תוצאה צודקת ומתחייבת במכלול נסיבות העניין. יש לזכור כי בשלב הראשון נדרש בית המשפט להשתכנע כי אכן נפלה טעות סופר ברישום הזכויות, ובשים לב להוראות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין ולחשיבות יציבות המרשם – יש להיזהר בקביעה כאמור. לצד זהירות זו, יש לשים לנגד עינינו את התכליות עליהן עמדתי לעיל, וכפי שקבע בית משפט בעניין האוניברסיטה העברית: אך כשלפני בית-המשפט בא מקרה חריג, ובית-המשפט משתכנע כי הרישום בפנקס החדש אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל על בית-המשפט להעדיף את "האמת" על "היציב" ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות [...]. (עמ' 61. ראו גם: ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת, פסקה 38 (9.2.2009)). בעניין אבו פארס השופטת ברק-ארז התייחסה בקביעתה כי טעות סופר לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר אינה כפופה להתיישנות ל-"טעות סופר טהורה". וכך ציינה לעניין זה: "לעומת זאת, כאשר מדובר במצב שבו יש השלכה על זכויותיהם של אנשים אחרים, במובן זה שקיימת טענת זכות נוגדת, לא טעות סופר 'טהורה' בפנינו" (בפסקה 4). עיון בפסיקת בתי המשפט מעלה כי לעיתים הן הצדדים להליך הן בית המשפט אינם מדקדקים בשאלה לאיזו מסגרת משפטית נופל הפגם הנטען – אם לסעיף 93 לפקודה, אם לסעיף 95 לפקודה ואם לסעיף אחר. מסקנתי בדבר אי-תחולת דין ההתיישנות על טעויות סופר מחייבת להקפיד על הבחנה זו. אלא שבעניינו, כמובהר, הכף נוטה באופן מובהק לסיווג הטעות כטעות סופר (ראו פסקאות 20-15 לעיל). ודוק, במקרה דנא לטעות יש אומנם השלכה על זכויותיהם של אנשים אחרים – המשיבים – אך אין טענה אמיתית עצמאית לזכות נוגדת, ואף לא להסתמכות על הרישום (המוטעה) כשלעצמו (שהרי גם המשיבים מודים שרכשו את הדירה במצבה הנוכחי ולאחר שביקרו בה, ושרק במהלך מאי 2016 התגלתה הטעות הרישומית, ובהתאם "נולדה" טענתם לזכות. ראו, למשל, בפתיח ובפסקאות 6-5 לכתב התביעה שהוגש בהליך קמא). במצב דברים זה, משהובהר כי נפלה טעות סופר בעת הרישום, אין כל טעם המצדיק שלא לתקנה גם בחלוף השנים. להשלמת התמונה אבהיר, כי בצדם של דיני ההתיישנות, חלים על תביעה לתיקון המרשם, גם דיני השיהוי וטענת ההסתמכות (על היחס בין התיישנות לבין שיהוי ראו בהרחבה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד נז(5) 433 (2003)). דינים אלה רלוונטיים גם ביחס לטעות סופר. דברים דומים אמורים גם ביחס להוראת תקנת השוק במקרקעין. לפיכך, ככל שנפלה טעות סופר ברישום, וצד שלישי היה מסתמך על הרישום השגוי בתום לב, היה הדבר יכול ליצור הצדקה שלא להורות על תיקון המרשם מכוח שיהוי, ובמקרים מתאימים, אף להקנות למסתמך על המרשם לרכישת זכות במקרקעין הגנה בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין (השוו: עניין חיים, בעמ' 634). אלא שאין זה המצב במקרה דנא. בענייננו השנים הרבות שחלפו למן הרישום אינן נובעות משיהוי או מפגם בהתנהלות מי מהצדדים, אלא מעידות על כך שכלל המעורבים פעלו מתוך הנחה שהמצב בשטח תואם את הרישום בפועל. גם לסעיף 10 לחוק המקרקעין אין כל תחולה בעניינו, משהמשיבים לא רכשו את דירתם בהסתמך על התשריט שבמרשם, כפי שעולה במובהק מכך שגילו על מצב הרישום רק בעקבות חוות דעת שמאית שהזמינו כעשור לאחר רכישת הדירה. סוף דבר: נוכח האמור לעיל, אם תשמע דעתי, נקבל את הערעור שהגישו המערערים במלואו, כך שיבוטל פסק דינו של בית המשפט קמא, וחלף האמור בו יקבע כי נפלה טעות סופר בעת רישום הדירות בפנקס הבתים המשותפים; כי טעות זו אינה כפופה להתיישנות; וכי יש להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים בהתאם לחלוקה בפועל. המערערים יהיו רשאים להעביר לחתימתנו פסיקתא המורה על ביצוע האמור. עוד אציע, כי בשים לב למכלול נסיבות העניין, החיוב בהוצאות בבית המשפט קמא יבוטל. במקומו יישאו המשיבים בהוצאות המערערים בשני ההליכים בסכום כולל של 30,000 ש"ח. עופר גרוסקופף שופט הנשיא יצחק עמית: 1. חבריי ואני תמימי דעים כי התוצאה אליה הגיע בית המשפט קמא אינה צודקת ואינה יכולה לעמוד על כנה. חברתי, השופטת ר' רונן, מגיע לפיה החדר נושא המחלוקת נותר בחזקת שוורץ, שגם יכולים להעביר בעתיד את הזכויות בדירתם כדירת ארבעה חדרים. ברם, איני שותף לקונסטרוקציה שהציעה חברתי של רישיון עביר ובלתי הדיר. חברי, השופט ע' גרוסקופף, מציע לראות ברישום הבית המשותף כטעות סופר, וככזו, אינה כפופה לתקופת ההתיישנות, ומכאן שיש להורות על תיקון הרישום של הבית המשותף בהתאם למצב השורר בפועל מזה עשרות שנים בבניין. להלן אציע דרך שלישית, הקרובה יותר לגישתו של חברי. 2. בכל הדירות הפנימיות בבניין קיימת אי-התאמה זהה – הדירות הן של שניים וארבעה חדרים, אך בתשריט הבית המשותף הן מופיעות כדירות בנות 3 חדרים כל אחת. דירת חדד נרכשה על ידי שרשרת הבעלים הקודמים כדירת שני חדרים ונמכרה לחדד כדירת שני חדרים. דירת שוורץ נרכשה על ידי שרשרת הבעלים הקודמים כדירת ארבעה חדרים ונמכרה לשוורץ כדירת ארבעה חדרים. במצב דברים זה, כאשר חדד ראו במו עיניהם כי לדירה שני חדרים בלבד, הם רכשו על פי החוזה דירת שני חדרים, שילמו תמורה על פי דירת שני חדרים, והחזיקו לאורך שנים בדירת שני חדרים – לא יכולה לעמוד לזכותם הגנת רוכש בתמורה ובתום לב לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). ובכלל, חדד לא רכשו את דירתם בהסתמך על התשריט שבמרשם, ואי ההתאמה בין התשריט לבין המציאות בשטח נגלתה לנגד עיניהם רק בחלוף כעשר שנים, בעקבות חוות דעת שמאי. כאמור, דירת שוורץ הייתה בת ארבעה חדרים משך עשרות בשנים והוחזקה כדירת ארבעה חדרים על ידי שוורץ והבעלים הקודמים משך עשרות בשנים. כך היה מצב החזקה משך עשרות בשנים, וכידוע, לחזקה במקרקעין יש השלכה על תום הלב של הרוכש (השוו, על דרך ההיקש, לדרישת תום הלב בסעיף 9 לחוק: ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, פסקה 23 (29.4.2007); ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' עבד אלרחמן (14.4.2010)). כפי שציינה חברתי, את סעיף 10 לחוק המקרקעין יש לקרוא יחד עם סעיף 125(א) לחוק: "לא ברור מדוע הופרדו שני סעיפים אלה זה מזה. סעיף 10 דן באותה שאלה בה עוסק סעיף 125(א) וסמיכותו של סעיף 10 לסעיף 125(א) נחוצה במיוחד בשל העובדה שהוא מסייג את התחולה של סעיף 125(א). סעיף 125(א) מתחזה כאומר הרבה יותר ממה שנאמר בו למעשה. מי שרכש שלא בתמורה מקרקעין מוסדרים ממי שהיה רשום שלא כדין כבעל המקרקעין, לא יוכל, כנראה, לטעון שזכותו טובה, בהסתמך על האמור בסעיף 125(א), כי הרישום מהווה ראיה חותכת לתכנו. הוא הדין במי שקנה שלא בתום לב מקרקעין מוסדרים, ממי שהיה רשום שלא כדין כבעליהם. סעיף 10 מבהיר לנו כי האפשרות לסמוך באופן קונקלוסיבי על הרישום עומדת רק לקונה בתמורה ובתום לב" (יהושע ויסמן חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – מגמות והישגים 87-86 ה"ש 280 (1970) (הדגשה הוספה – י"ע). (וראו ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן, פ"ד מז(5)1, 27 (1993), שם מאמץ בית המשפט את דברי המלומד ויסמן). 3. בשורה התחתונה, חדד אינם יכולים ליהנות מסעיפים 125(א)+10 לחוק המקרקעין. תוצאה זו היא גם צודקת, באשר קשה להלום כי חדד, שרכשו את הדירה במצבה כדירת שני חדרים, ייהנו מ'ממת שמיים' (Windfall) בשל תקלה בעת רישום הבית המשותף או בשל אי תיקון צו רישום הבית המשותף עוד לפני עשרות שנים. 4. אם מקבלים את מסקנתה של חברתי כי שוורץ אינם יכולים לדרוש את תיקון המרשם, נוצר מצב כלאיים של "גם לי גם לך לא יהיה" – חדד נותר כבעלים הרשום של החדר מושא המחלוקת אך בעלותו מרוקנת מכל תוכן, בעוד שוורץ יכול לנהוג מנהג בעלים באותו חדר אך אינו יכול להירשם כבעליו, מחמת התיישנות תביעתו. כפי שהסבירה חברתי, הליכי הסדר מקרקעין והליכי רישום בית משותף הם שני הליכים נפרדים ושונים זה מזה, ורישום בית משותף יכול וייעשה שנים רבות לאחר תום ההסדר. ובכלל, "[...] רישום הדירה בפנקס הבתים המשותפים מהווה ראיה חותכת לגבי הזכויות הרשומות (בעלות ושעבודים) אולם לא לשטח הדירה. נוסיף ונאמר כי גם גבולות הדירה שתוארו בתשריט אינם מהווים ראיה חותכת, שכן התשריט אינו מהווה תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר) כנדרש בפקודת המדידות, 1929, מה עוד שהכנת התשריט יכולה להיעשות על-ידי מי שאינו מודד מוסמך (מהנדס בניין, אדריכל, הנדסאי בניין)" (אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין כרך ג: בתים משותפים 64 (2001) (להלן: אייזנשטיין)) (הדגשה הוספה – י"ע). 5. בעוד שתיקון הרישום בחלקה שעברה הסדר הוא חריג והעילות לתיקון הן מצומצמות כאמור בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, לא כך לגבי צו רישום הבית המשותף שניתן לתיקון מכוח סעיף 145(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי: "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכויות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". על הוראת סעיף 145(א) עמד המלומד איזנשטיין: "הדרישה האמורה בסעיף 145(א) בדבר משלוח הודעות מוקדמות לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה אינה מתייחסת לתיקונים הנובעים מטעויות סופר. אלו הם תיקונים שאינם פוגעים או עלולים לפגוע בזכויות של מי מבעלי הדירות או הזכויות בבית. כגון, טעות במספר הזהות של בעל הדירה; במספר הגוש והחלקה; במיקום הדירה בצו לעומת התשריט; וכדומה. [...] המפקח מוסמך להורות על תיקון הטעות על-סמך מסמכים ותצהירים שיוכיחו את הטעות מעבר לכל ספק. אם מתעורר ספק שבקשת התיקון הינה מסווה לעיסקת חליפין, יפנה המפקח את המבקשים לקבלת אישורי המסים כבעיסקה רגילה, או לבית-המשפט לקבלת פסק דין הצהרתי בדבר הטעות" (שם, עמ' 182, הדגשות הוספו – י"ע). 6. אחד מסוגי התיקונים שהמפקח מוסמך לבצע הוא העברת שטח מסוים מדירה אחת לדירה אחרת כמו במקרה שלפנינו (שם, עמ' 190-188). לדידי, ניתן להתגבר בנקל על מחסום ההתיישנות, לנוכח העובדה שתביעתם של שוורץ הוגשה כנגד תביעת חדד להצהיר על בעלותם בחדר השלישי, ושתי התביעות אוחדו. במצב דברים זה חלה על ענייננו הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הקובעת כלהלן: תביעה שכנגד וקיזוז 4. בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות. משכך, לא חלה התיישנות על תביעת שוורץ ובהתאם לכך, וכפי שהציע חברי השופט ע' גרוסקופף, יש להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים בהתאם לחלוקה בפועל. המפקח רשאי לבצע את התיקון המבוקש בהתאם לפסק דיננו זה ומבלי שיידרש לשמוע את טיעוני חדד או בעלי הדירות האחרים. יצחק עמית נשיא הוחלט לקבל את הערעור כאמור בחוות דעתו של השופט ע' גרוסקופף, אליו הצטרף במישור התוצאה הנשיא י' עמית, בניגוד לדעתה החולקת של השופטת ר' רונן. ניתן היום, ז' חשוון תשפ"ו (29 אוקטובר 2025). יצחק עמית נשיא עופר גרוסקופף שופט רות רונן שופטת