נציגות הבית המשותף ברחוב וייצמן 14בעכו נ. סבינה בעמ

2 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 13785-02-25 לפני: כבוד השופטת דפנה ברק-ארז כבוד השופט דוד מינץ כבוד השופטת רות רונן המבקשת: נציגות הבית המשותף ברחוב וייצמן 14, עכו נגד המשיבה: סבינה בע"מ בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 8.12.2024 בעש"א 55322-09-24 שניתן על-ידי כבוד השופט העמית י' כהן בשם המבקשת: עו"ד האני ברבארה בשם המשיבה: עו"ד אלה בן שושן פסק-דין השופטת דפנה ברק-ארז: 1. ההליך שבפנינו נסב על הכללים החלים על נשיאה בעלויות של שיפוץ בבית משותף בהתאם לנוסחו העדכני של סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). 2. בהתחשב במרכזיותו של הסעיף להליך דנן, ראוי לפתוח בהבאת נוסחו של הסעיף כיום – בעקבות חקיקתו של חוק המקרקעין (תיקון מס' 26), התשס"ה-2005 (להלן: תיקון מס' 26): "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר..." (ההדגשות הוספו). זאת, בשונה מנוסחו המקורי של הסעיף שהורה כך: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג,  הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר..." (אף כאן ההדגשות הוספו). 3. וכעת למקרה הנוכחי. מקורו של הסכסוך דנן בשיפוץ שנערך בבית משותף בעיר עכו, שהמבקשת היא הנציגות שלו. הבית המשותף מורכב משלושה מבנים, והמשיבה, חברת סבינה בע"מ, היא הבעלים של חלק מהיחידות במבנים האמורים, המשמשות בין היתר למסחר. מבלי לפרט, יצוין כי מלכתחילה הצדדים היו חלוקים הן בשאלה הנוגעת לעצם החבות של המשיבה להשתתף בעלויות השיפוץ, והן בשאלה של היקף החבות שלה. בשלב הנוכחי, הבקשה ממוקדת רק בסוגיה של היקף החבות, ובכך יעסוק המשך הדברים. 4. עוד יצוין כי לבית המשותף יש תקנון מוסכם, אך לא מופיעות בו הוראות הנוגעות לתהליכי שיפוץ. על כן, הצדדים בהליך מסתמכים על התקנון המצוי המופיע בחוק המקרקעין. 5. לפי הנטען, ביום 31.7.2022 נערכה אסיפה של דיירי הבית המשותף ובמהלכה הוחלט על שיפוץ הקירות החיצוניים של המבנים. ההחלטה התקבלה בשל התרעה על מסוכנות מטעמה של עיריית עכו. ביום 20.10.2022 התקיימה אסיפה נוספת, ובה המבקשת הודיעה לדיירי הבית המשותף על עלות השיפוץ הצפויה – 248,000 שקלים – בהתאם להצעות המחיר שהתקבלו. יוער כי הצדדים היו חלוקים בערכאות הקודמות גם ביחס לאסיפות ולזימונה של המבקשת אליהן, אך אין צורך להידרש לכך בשלב הנוכחי. 6. ביום 9.11.2022 המבקשת שלחה מכתב למשיבה, ובו דרשה כי תשתתף בעלות השיפוץ בסך של 84,842 שקלים, בהתאם לחלקה היחסי של המשיבה ברכוש המשותף (כ-34%). המשיבה דחתה דרישה זו מטעמים שונים, ובכלל זה העלתה כאמור טענות גם ביחס לחוקיות ההחלטות שהתקבלו. 7. בעקבות כך, המבקשת הגישה את התביעה העומדת ביסוד ההליך דנן למפקחת על רישום מקרקעין בנצרת (להלן: המפקחת) (תיק מספר 13/28/2023, המפקחת הבכירה ע' מידן בלום). בתום ההליך המשפטי שהתקיים בפניה, ביום 6.6.2024, המפקחת דחתה את התביעה בין היתר בקבעה כי ההחלטה על ביצוע השיפוץ בבית המשותף התקבלה שלא כדין. המפקחת הוסיפה וקבעה כי גם אילו היה על המשיבה להשתתף בהוצאות השיפוץ הרי שבהתאם לנוסחו העדכני של סעיף 58(א) לחוק המקרקעין היה מקום לחייבה רק ב-9.4% מעלותו, ולא בכ-34% כדרישת המבקשת. זאת, בהתחשב ביחס בין שטח הרצפה של היחידות בבעלות המשיבה לבין שטח הרצפה הכולל. המפקחת אף חייבה את המבקשת בהוצאות משפט. 8. ביום 22.9.2024 המבקשת הגישה ערעור לבית המשפט מחוזי בחיפה על פסק דינה של המפקחת. בעיקרו של דבר, המבקשת טענה כי לא נפל פגם בהחלטה על עריכת השיפוץ וכן כי התחשיב שהופיע בפסק דינה של המפקחת באשר להיקף חבותה של המשיבה בהוצאות הוא שגוי. ביום 26.11.2024 הגישה המשיבה תשובה מטעמה ובה, בעיקרו של דבר, סמכה ידיה על פסק דינה של המפקחת. 9. ביום 8.12.2024 קיים בית המשפט המחוזי דיון במעמד הצדדים. בו ביום קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור בחלקו וקבע כי ההחלטה בנוגע לשיפוץ התקבלה כדין ובהתאמה שהמשיבה נדרשת להשתתף בהוצאותיו (עש"א 55322-09-24, השופט העמית י' כהן). בית המשפט המחוזי הדגיש כי לא היה מוצא מקבלת ההחלטה נוכח ההתרעה של העירייה על מסוכנות מבנית. לצד זאת, בית המשפט המחוזי דחה את טענותיה של המבקשת באשר להיקף ההשתתפות של המשיבה בהוצאות השיפוץ, ואימץ את קביעתה של המפקחת כי זה עומד על 9.4% בלבד מעלות העבודות. בהתאם לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי על המשיבה לשלם למבקשת 23,312 שקלים, וכן פסק לחובתה הוצאות משפט. 10. ביום 6.2.2025 הוגשה הבקשה שבפני, ובה נטען בעיקרו של דבר כי בית המשפט המחוזי שגה באמצו את עמדת המפקחת ביחס להיקף החבות של המשיבה בהוצאות השיפוץ. לשיטתה, על המשיבה לשאת בהוצאות בשיעור של כ-34% מעלות השיפוץ – בהתאם לחלקה ברכוש המשותף – ולא רק ב-9.4% כפי שנקבע. כמו כן, צוין שעניינם של הצדדים מעלה שאלה עקרונית באשר לפרשנות הראויה של סעיף 58(א) לחוק המקרקעין לאחר תיקון מס' 26 בכל הנוגע לאופן החישוב של ההשתתפות בהוצאות השיפוץ. 11. ביום 17.2.2025 הוריתי למשיבה על הגשת תשובה, וזו הוגשה ביום 12.3.2025. בעיקרו של דבר, המשיבה טענה כי המקרה אינו מעלה כל שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", וכן חזרה על הפרשנות הראויה לשיטתה לסעיף 58(א), זו שהופיעה בפסקי הדין בערכאות הקודמות. 12. לאחר שעיינו בבקשה ובתגובה לה, הגענו לכלל מסקנה כי יש לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה, מכוח סמכותנו לפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. מתן רשות ערעור נחוץ, לשיטתי, נוכח השאלה המתעוררת ביחס לפרשנותו של סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, בעקבות תיקונו. הגם שאין מדובר בתיקון חקיקה חדש, הסוגיה האמורה טרם נדונה בפסיקתו של בית משפט זה, והיא בעלת השלכות פוטנציאליות על ניהולם השוטף של בתים משותפים. לצד זאת, לגוף הדברים אני סבורה כי דין הערעור להידחות. 13. סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, שניצב בלב העניין, מסדיר כאמור את היקף ההוצאות שנדרשים בעלי הדירות לשלם לצורך אחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף בבית המשותף (בהיעדר תקנון מוסכם הקובע אחרת). כפי שצוין בפתח הדברים, סעיף זה בנוסחו התקף כיום מורה כי החיוב של בעל יחידה הוא לפי "יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף". 14. על פני הדברים, זהו נוסח חד וחלק. מהו אפוא מקור הספק? סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע לגבי רכוש משותף מסוים שהוצמד לדירה כי "דינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". לכאורה, נוסח זה היה עשוי ללמד כי יש להביא בחשבון, לצורך חלוקת ההוצאות, גם את הרכוש המוצמד. אולם, ספק זה אין בו ממש. ראשית כול, סעיף 58(א) הוא הסעיף הספציפי בעניין הנשיאה בהוצאות התחזוקה של בית משותף. זהו דין מיוחד (Lex Specialis) הגובר על דין כללי – מעבר להיותו גם דין מאוחר הגובר על דין מוקדם. 15. מסקנה זו מתחדדת נוכח העובדה שנוסחו העדכני של הסעיף תיקן נוסח קודם שעל-פיו הובא בחשבון ההשתתפות בהוצאות, במקרה הרגיל, כל הרכוש המוצמד. בדברי ההסבר לתיקון מס' 26 הודגש כי המצב המשפטי ששרר ברקע הדברים עורר קושי, בשל היותו כרוך בחבות כפולה של בעלי דירות – גם חבות בלעדית לאחזקת הרכוש המשותף שהוצמד לדירותיהם וגם השתתפות באחזקתו של הרכוש המשותף הנותר באופן שמביא בחשבון את החלק הצמוד אליהן. על כן, הודגש שהתיקון נועד לשנות מצב דברים זה כך ש"לא יובאו בחשבון חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירת המגורים" (ראו: הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 26) (קביעת שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף), התשס"ה-2005, ה"ח 181). זאת ועוד, במסגרת תיקון מס' 26 נקבעה תקופת מעבר של שנה, על מנת לאפשר לבתים משותפים להיערך בהתאם ולקבוע, ככל שיחפצו בכך, תקנון מוסכם עם שיטת חישוב שונה מהכלל החדש שנקבע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין. אם כן, נראה שתכליתו הברורה של תיקון מס' 26 הייתה לשנות את ברירת המחדל בנוגע להיקף הנשיאה בהוצאות של הרכוש המשותף, וכך יש לפרש את סעיף 58(א) לחוק המקרקעין גם לענייננו. 16. ובחזרה להליך דנן. בבית המשותף מושא הערעור לא הוחלט על תקנון מוסכם בנוגע לתחזוקה השוטפת של הבניין והדיירים לא קבעו כל הוראות המתנות על הוראותיו של חוק המקרקעין. על כן, ההסדר שחל בנסיבות העניין הוא זה המופיע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין בנוסחו העדכני. משכך, נראה שלא נפל כל פגם באופן חישוב היקף ההשתתפות של המשיבה בהוצאות השיפוץ כפי שזה הופיע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. 17. סיכומו של דבר: הערעור נדחה. בהתחשב בהיסטוריה הדיונית של ההליך, אין צו להוצאות. ניתן היום, ג' כסלו תשפ"ו (23 נובמבר 2025). דפנה ברק-ארז שופטת דוד מינץ שופט רות רונן שופטת