צאלים החזקות בע"מ נ. "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 1363/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1363/04 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת ע' ארבל המערערים: 1. צאלים החזקות בע"מ 2. יעקב לוי נ ג ד המשיבה: "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 18.12.03 בה"פ 1279/02 שניתן על ידי כבוד השופטת ה' גרסטל תאריכי הישיבות: כ"ח בכסלו תשס"ו י"א בחשון תשס"ז (29.12.05) (2.11.06) בשם המערערים: עו"ד י' ציגנלאוב, עו"ד ע' בריגר, עו"ד ד' קוגן, עו"ד ג' בלושטיין בשם המשיבה: עו"ד ב' שטיימן, עו"ד ק' אביב-מור פסק-דין השופטת ע' ארבל: זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ה' גרסטל), במסגרתו מתבקש בית משפט זה לקבוע כי להודעת ביטול החוזה שניתנה על-ידי המשיבה למערערים אין כל תוקף, כך שהחוזה שנכרת בין הצדדים עומד בתוקפו. רקע עובדתי 1. המערערים, חברת צאלים החזקות בע"מ ומר יעקב לוי, בעליו של מגרש בעיר אשקלון, הידוע כחלק מחלקה 40 בגוש 1216 וחלק מחלקה 53 מגוש 1217 בעיר אשקלון (להלן: המגרש), התקשרו ביום 26.5.98 עם המשיבה, "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (להלן: דלק), בהסכם להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי בבעלות משותפת של הצדדים (להלן: ההסכם). במסגרת ההסכם, התחייבו המערערים למכור לדלק מחצית מן הזכויות במגרש והיא מצידה התחייבה לפעול באופן סביר לשינוי ייעוד המגרש ולהשגת האישורים הנדרשים לביצוע הפרויקט. עוד נקבע בסעיף 5(א) להסכם כי קבלת היתר בניה להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי במגרש (להלן: היתר הבניה) תהא תנאי מתלה לכניסת ההסכם לתוקף. על-פי ההסכם, העמידה דלק למערערים הלוואה בסך 500,000 דולרים כנגד משכון הזכויות במגרש לטובתה (להלן: ההלוואה), אשר אותה היה על המערערים להשיב בהתקיים אחד משני תנאים: הודעה על ביטול ההסכם או אי-קבלת היתר הבניה. 2. בחודש ספטמבר 2001 הורה מנהל מקרקעי ישראל על תשלום דמי היתר כחלק מההליכים למתן היתר בניה במגרש. על כן, פנו המערערים במהלך חודש נובמבר 2001 מספר פעמים אל דלק בבקשה כי תישא בתשלום מחצית מדמי ההיתר, בהתאם להוראת סעיף 10(ו) להסכם. ביום 10.1.02 שלחה דלק למערערים הודעה על ביטול ההסכם, לפי סעיף 5(יא) לו, לפיה משלא נתקבל היתר הבניה בחלוף 3 שנים מיום החתימה על ההסכם, היא מממשת את זכותה לביטול ההסכם, וכן ביקשה את השבת ההלוואה, בהתאם להוראת סעיף 5(יב) להסכם (להלן: הודעת הביטול). ההליכים בבית המשפט המחוזי 3. לאור הודעת הביטול, הגישו המערערים תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (ה"פ 1279/02) על מנת שזה ייתן סעד הצהרתי לפיו ההסכם עומד בתוקפו והודעת הביטול הינה מחוסרת תוקף, שכן ניתנה שלא כדין ובניגוד להוראות ההסכם ולחובת תום הלב. עוד טענו המערערים כי דלק מנעה במחדליה את קבלת היתר הבניה ועל כן אין היא רשאית לבטל את ההסכם מהטעם שהיתר זה לא התקבל. 4. בית המשפט קמא דחה את התובענה בקבעו כי ההסכם בוטל כדין וכן כי לא שוכנע שדלק נמנעה מביצוע התחייבויותיה לפי ההסכם או שבגינה נגרמו העיכובים במתן היתר הבניה. בית המשפט מצא על-פי הראיות שהובאו בפניו, כי דלק פעלה באופן סביר להשגת היתר הבניה, תוך שהדגיש את העובדה כי במשך שלוש שנים לא הביעו המערערים כל טרוניה ביחס לפעולתה של דלק על-פי ההסכם. בית המשפט קמא הוסיף כי דווקא התנהגות המערערים נגועה בחוסר תום לב, שכן הללו לא גילו את דבר קיומה של ההלוואה ואת דרישת דלק להשבתה לבית המשפט. כמו כן, המערערים הסתירו עובדות רלוונטיות אחרות כגון קיומה של מניעה אובייקטיבית לקבלת היתר הבניה, בדמות החלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה באשקלון, אשר עמדה בתוקף כשנה ולפיה לא תותר הקמת תחנת תדלוק בשטח המגרש נשוא ההסכם. בית המשפט קבע גם כי הזכות לבטל את ההסכם אינה מותנית בקיום התחייבות כזו או אחרת, וכי המערערים ידעו כי ההסכם מאפשר לדלק יציאה ממנו בנקודות זמן שונות. בית המשפט אף דחה את טענת המערערים לפיה דלק הפרה את התחייבותה לשלם את דמי ההיתר עובר לביטול ההסכם, בקבעו כי במועד הדרישה לתשלום חלפו כבר למעלה משלוש שנים מיום החתימה על ההסכם ועל כן הייתה דלק רשאית לבטלו. טענות הצדדים בערעור 5. בערעור יוצאים המערערים נגד כל אחת ואחת מקביעותיו של בית המשפט קמא. ראשית, טוענים המערערים כי שגה בית המשפט כאשר התעלם מהתחייבותה של דלק לפעול להשגת האישורים הדרושים להקמת תחנת התדלוק וכאשר קבע שיש בעדויות ובראיות שהוצגו מטעמה של דלק כדי לתמוך במסקנה כי פעלה באופן סביר להשגתם. לטענת המערערים, משלקחה על עצמה דלק את ההתחייבות לפעול להשגת היתר הבניה - כפי שעולה מהמבוא להסכם ומסעיף 14 להסכם, בו נקבע כי המערערים ייתנו לדלק ייפוי-כח לפעול בשמם לשם השגת האישורים הדרושים - הרי שנוצרו יחסי שליחות בינה לבין המערערים, מכוחם מוטלת עליה חובת נאמנות מוגברת וכן החובה להרמת נטל הראיה כי מילאה אחר ההתחייבות כאמור. נטל ראיה זה מוטל על דלק גם לאור זאת שברשותה נמצא כל המידע אודות הפעולות הנוגעות לקידום הפרויקט. לגישת המערערים, דלק לא סיפקה ולו ראיה מוצקה אחת לפעולה כלשהי שביצעה על מנת לקדם את מתן היתר הבניה. לטענתם, דלק הציגה עד אחד בלבד, אשר לא היה בקי בפרטי המקרה, ונסמכה על טענות בעלמא בדבר שכירת שירותיהם של מודד ואדריכל על מנת לקדם את הפרויקט, ללא שהציגה כל אסמכתא להתקשרויות אלו. בנוסף, טוענים המערערים כי דלק לא הביאה כל ראיה לקיומה של מניעה אובייקטיבית לפעול להשגת היתר הבניה, וכי ככל שמניעה כזו אכן התקיימה, הרי שהייתה בתוקף למשך שנה אחת בלבד ואין היא יכולה להצדיק היעדרן של פעולות להשגת ההיתר הנדרש במשך שלוש השנים וחצי שחלפו מיום כריתת ההסכם ועד לביטולו. עוד טוענים המערערים בהקשר זה, כי שגה בית המשפט כאשר שם דגש על היעדרם של מכתבי התראה מצד המערערים, וזאת משום שאין בטענות כי צד לחוזה לא הרים קול זעקה נגד הפרתו כדי לרפא את ההפרות. שנית, טוענים המערערים כי שגה בית המשפט כאשר קבע כי הזכות לביטול ההסכם לא הייתה תלויה במילוי התחייבות כלשהי מצד דלק. לגרסתם של המערערים, מאחר ודלק לא פעלה לקידום מתן היתר הבניה יש לראותה כמי שסיכלה את קיומו של התנאי המתלה, שלטענת המערערים אינו אלא תנאי מפסיק. על כן, אין היא יכולה להסתמך על אי-קיומו של התנאי כנימוק לביטול ההסכם, וזאת בהתאם להוראות סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). כמו כן, לטענת המערערים, זכות הביטול של דלק לפי סעיף 5(יא) להסכם תלויה אף היא בקיום התחייבותה האמורה, זאת מכח אומד דעתם של הצדדים או מכח דוקטרינת התנאי מכללא ותום הלב בביצוע חוזה. שלישית, לטענת המערערים היה על בית המשפט לקבוע כי דלק הפרה את התחייבותה על-פי ההסכם, עובר לביטולו, כאשר לא שילמה את חלקה בדמי ההיתר אשר נקבעו על-ידי המנהל, בהתאם להוראת סעיף 10(ו) להסכם. לגישת המערערים, כל עוד לא בוטל ההסכם, הרי שכל ההתחייבויות מכוחו עומדות בתוקפן ומחייבות את שני הצדדים, גם בחלוף 3 שנים ממועד כריתתו. לטענת המערערים, אי-תשלום חלקה של דלק בדמי ההיתר כאמור סיכל את מתן היתר הבניה ועל כן מונע ממנה לבטל את ההסכם, כפי שנטען לעיל. בנוסף, טוענים המערערים כי הודעת הביטול הינה חסרת תוקף שכן, בניגוד להוראת סעיף 5(יא) להסכם, לא כללה ההודעה שניתנה אורכה בת 30 ימים מיום מתן ההודעה ועד יום כניסתה לתוקף. לטענתם, אורכה זו אינה עניין טכני גרידא, אלא אמורה לספק לצדדים שהות לקיים את התחייבותם על פי ההסכם, ובמקרה דנן לפעול לקבלת היתר הבניה. עוד טוענים המערערים כי הודעת הביטול נגועה בחוסר תום לב, שכן המניע העומד מאחוריה הינו מניע זר, אשר אינו נובע מהוראות סעיף 5(יא), אלא מחוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט. יתר על כן, לגישת המערערים פעלה דלק בחוסר תום לב כלפיהם כאשר עודדה אותם לפעול לקידום הפרויקט מבלי שנתנה כל הודעה או התראה מוקדמת בדבר הכוונה לבטל את ההסכם. 6. לעומתם, סומכת דלק ידה על פסק דינו של בית המשפט קמא וטוענת כי יש לדחות את הערעור. לטענתה, פסק הדין מוכיח כי מילאה חיוביה על-פי ההסכם ופעלה כדין ובתום לב עת הודיעה למערערים על ביטולו. דלק שמה דגש על כך שהמערערים הם אלו אשר פעלו בחוסר תום לב, כאשר לא השיבו את ההלוואה שניתנה במסגרת ההסכם עם קבלת הודעת הביטול, אלא רק בחלוף כשנה מיום מתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי, לאחר שדלק נאלצה לממש משכון שהיה לה במגרש ולאחר שנדחו בקשות לעיכוב ביצוע פסק הדין. עוד הוסיפה דלק, כי ההלוואה שניתנה למערערים נושאת ריבית בשנה הראשונה בלבד ואילו ביתרת התקופה אינה נושאת ריבית כלל, כך שלטענתה נגרם לה נזק חמור בשל ההשבה המאוחרת של כספי ההלוואה. דלק טוענת, כי בניגוד לטענת המערערים, וכפי שאושר על-ידי בית המשפט, היא פעלה באופן סביר על מנת לקדם את קבלת היתר הבניה, כפי שהתחייבה בסעיף 8(ז) להסכם. על מנת לתמוך בטענה זו, מפנה דלק אל מוצגים מש/2 ומש/3, מהם עולה כי נענתה לבקשת המערערים לסייע להם במסגרת המגעים מול הרשויות הרלוונטיות. עוד מדגישה דלק כי ממוצג מש/2, מכתב אשר נשלח למערערים מטעם דלק ביום 8.7.01, ניתן ללמוד כי כבר בשנת 2001 הצהירה דלק על כך כי במידה והתשלומים למנהל והיטל ההשבחה יהיו גבוהים, יש מקום לשקול מחדש את כדאיות הפרויקט, וזאת גם לאור התמשכות הליך קבלת היתר הבניה. דלק מוסיפה וטוענת כי בהתאם לקביעת בית המשפט קמא, לא היה עליה לשאת בדמי ההיתר משאלו נתבקשו בחלוף למעלה משלוש שנים מיום החתימה על ההסכם, תוך שהיא מדגישה כי גם במידה והייתה משלמת את חלקה בדמי ההיתר לא היה מתקבל היתר הבניה במועד הקבוע לכך בחוזה, שכן תשלום דמי ההיתר הינו שלב ראשוני בלבד בקבלת ההיתר עצמו. זאת ועוד, דלק טוענת כי המערערים אף ניסו להכשיל את העד מטעמה כאשר הציגו לו בחקירה מכתב שנשלח אליו (מוצג מב/2) אך הציגו נוסח אשר אינו כולל את תגובתו של העד, המעידה כי טיפל בבקשה כראוי. דלק מוסיפה וטוענת כי חלק מטענות המערערים לא נידונו בבית המשפט קמא ונטענות לראשונה בשלב הערעור. בהקשר זה, מצביעה דלק על טענות המערערים לעניין נטל הראיה בדבר הוכחת הפעולות בהן נקטה להוצאת היתר הבניה; היותה של דלק שלוחה של המערערים; היותם של המערערים ה"צד החלש" בעסקה; וסיכול התנאי המתלה על-ידי התנהגות דלק. עוד טוענת דלק, כי במקרה דנן אין מקום להתערבותה של ערכאת הערעור, שכן פסק דינו של בית המשפט קמא מבוסס על הכרעות עובדתיות וקביעות מהימנות, והינו מפורט ודן בכל טענות המערערים. דיון טענת המערערים באשר לזכות הביטול של החוזה 7. בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי ההסכם היה מותנה בקיומו של תנאי, השגת היתר הבניה, וכי התנאי לא התקיים עד למועד זה. השאלה העומדת במוקד ערעור זה היא שאלת השפעתו של תנאי מתלה על זכותו של צד לחוזה לבטלו בשל אי-התקיימות התנאי. כידוע, תנאי מתלה הינו תנאי חיצוני לצדדים בחוזה אשר התקיימותו הינה עתידית ואינה וודאית (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 467 (2005) (להלן: שלו)). במקרה דנן, קבעו הצדדים במפורש כי ההסכם ביניהם יהיה תלוי בקיומו של תנאי מסוג זה. כך, נקבע בהסכם כי המערערים מודעים לכך שההסכם מותנה בקבלת היתרים מסוימים, ואף נקבע באופן מפורש כי קבלת היתר הבניה תהא תנאי מתלה. מפאת חשיבות הדברים יובאו הסעיפים כלשונם: "3.יב. ידוע לו [למערער – ע.א] כי ההסכם מותנה ומותלה, בין היתר, באישור שינוי יעוד המגרש להקמת תחנת התדלוק והמבנה המסחרי (אם יהיה צורך בכך), ובקבלת כל ההיתרים וההסכמות בהתאם למטרת ההתקשרות על-פי הסכם זה וברישומו של הבעלים בספרי המינהל כבעל כל הזכויות במגרש". וכן: "5.א. לצרכי הסכם זה "התנאי המתלה" הינו אחד משניים אלה: 1. קבלת היתר בניה להקמת תחנת התדלוק והמבנה המסחרי. 2. הודעת החברה בהתאם לאמור בס"ק 5(יז) דלהלן [הודעת מימוש – ע.א]" לענייננו, חשוב בעיקר חלקו הראשון של סעיף 5(א), המתנה את ההסכם בקבלת היתר הבניה. יצוין, כי על-פי ההגדרה שהוצגה לעיל, ספק אם חלקו השני עולה לכדי תנאי מתלה, שכן אינו חיצוני לחוזה, ותלוי אך ברצונו של אחד הצדדים (שלו, בעמ' 468). מכל מקום, פרשנותו של תנאי מתלה, ככל תנאי או תניה חוזית אחרת, תיעשה באמצעות פרשנות לשון החוזה על-ידי התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים לחוזה (ראו למשל: אהרון ברק פרשנות במשפט – פרשנות החוזה כרך רביעי 43-42 (2001)). 8. המערערים טוענים כי התנאי האמור הינו תנאי מפסיק ולא תנאי מתלה. אכן, שאלת ההבחנה בין תנאי מפסיק לבין תנאי מתלה היא שאלה סבוכה, שכן כל תנאי ניתן לניסוח הן על דרך של תנאי מתלה והן על דרך של תנאי מפסיק (שלו, בעמ' 474). אולם, במקרה זה, בו קובע ההסכם באופן מפורש כי קבלת ההיתר תהא תנאי מתלה, יש לתת לטעמי משקל לשימוש במונח זה, באמצעותו בחרו הצדדים לתת ביטוי לכוונתם, ולקבוע כי אכן מדובר בתנאי מתלה. רצון הצדדים עולה גם מסעיפים נוספים בהסכם, ביניהם סעיפים 5.ב, 5.ג ו-5.ה, בהם נקבע במפורש כי עם התקיימותו של התנאי המתלה ייכנסו לתוקף חיובים שונים של הצדדים. פרשנות זו אף עולה בקנה אחד עם החזקה הקבועה בסעיף 27(ב) לחוק החוזים, אשר קובע כי "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה" (ראו לעניין זה דברים שאמרתי בע"א 6018/03 אוליאר נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ, פסקה 22 לפסק דיני (טרם פורסם, 21.1.07)). מכאן, בענייננו מדובר בתנאי מתלה. 9. המערערים יוצאים נגד קביעת בית המשפט קמא, לפיה על אף העובדה שדלק התחייבה בחוזה לפעול להשגת היתר הבניה, נקבע כי זכותה לביטול ההסכם אינה תלויה בהתחייבות כלשהי. עיון בהסכם מעלה כי דלק אכן לקחה על עצמה את ההתחייבות לפעול באופן סביר להשגת היתר הבניה, כפי שעולה מן הסעיפים הבאים: "והואיל והחברה מסכימה לתכנן ולפעול בשם הבעלים לשינוי יעוד המגרש (אם יהיה צורך בכך) ולהשגת ההיתרים הדרושים להקמת תחנת תדלוק, מכונת רחיצה ומבנה מסחרי;" וכן: "5.י. לא בוטל ההסכם בהתאם לאמור בס"ק 5 (ט) דלעיל, תוסיף החברה ותפעל לקבלת היתר הבניה להקמת תחנת התדלוק, אולם היא תהיה רשאית לבטל הסכם זה בתום שנתיים מיום חתימת הסכם זה. ..." כך גם עולה מן הסעיף הבא: "8.א. מיד לאחר קבלת הסכמת המינהל לביצוע הסכם זה וחתימתו על המסמכים הדרושים ולרבות כל הסכמה וחתימה אחרים שהבעלים אחראים להשגתם, החברה תפעל לשינוי יעוד המגרש, ולקבלת כל האישורים לשינוי תוכנית בנין עיר (אם ועד כמה שיהיה בכך צורך) ולקבלת היתר בניה מאת הגורמים והרשויות המוסמכים בקשר עם הקמת תחנת התדלוק ובקשר עם הקמת המבנה המסחרי." וכן: "8.ז. ... להסרת ספק מובהר כי על אף כל האמור בהסכם זה, החברה אינה מתחייבת שהרשויות המוסמכות תאשרנה את שינוי הייעוד של המגרש ו/או תתנה היתר בניה להקמת תחנת התדלוק ו/או המבנה המסחרי, אלא רק לפעול באופן סביר להשגת אישורן". [כל ההדגשות אינן במקור – ע.א] לכאורה, ניתן היה לטעון כי משלקחה על עצמה דלק את ההתחייבויות לפעול להשגת ההיתר כאמור, יש לקבוע כי השגתו אינה בגדר תנאי מתלה, אלא תניה חוזית לכל דבר ועניין, אשר אי-קיומה מהווה הפרה של החוזה (ע"א 220/83 חברת אהרון רוטנברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, 377-376 (1985); דניאל פרידמן "הערה למשמעות המושג 'חוזה על תנאי' שבסעיף 27 לחוק החוזים" עיוני משפט ח 578, 579 (1982)). אולם, בענייננו, הגבילה דלק את התחייבותה אך לפעולה סבירה לשם השגת ההיתר, עניין התלוי כמובן באישורם של גורמים חיצוניים, וכמו כן גילו הצדדים את רצונם להתלות את החוזה בהשגת היתר הבניה באופן מפורש. היינו, על-פי רצון הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בהסכם, אי-השגת היתר הבניה, כשלעצמו, אינו מהווה הפרה של ההסכם. 10. עם זאת, יש טעם בטענת המערערים לפיה משלקח צד על עצמו התחייבות מסוג זה ביחס להשגתו של תנאי מתלה, הרי שהזכות לבטל את ההסכם כפופה מניה וביה לכך שאותו צד יפעל לקיומה של התחייבות זו. כפיפות זו נובעת הן מחובת תום הלב בביצוע חוזה, לפי סעיף 39 לחוק החוזים והן מעקרון המניעות, לפיו צד לחוזה אינו יכול לפעול בניגוד למשתמע מהתנהגותו הקודמת (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 641-640 (התשנ"א)). הדבר עולה בצורה ברורה גם מהוראות סעיף 28(א) לחוק החוזים הקובע כי צד לחוזה המונע קיומו של תנאי מתלה אינו יכול להסתמך על אי-קיומו כעילת ביטול (ראו למשל: עניין רוטנברג, בעמ' 377; ע"א 53/80 קיבוץ שניר נ' שטרייטר, פ"ד לז(3) 189, 200 (1983); ע"א 3997/91 ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי נ' יוסי חברה להשקעות בע"מ, פ"ד מט(5) 766 (1996)). יודגש, כי בפסיקה נקבע כי גם חוסר מעש של צד לחוזה יכול לעלות כדי מניעת קיומו של תנאי מתלה (ראו ע"א 884/80 מנשה נ' מימוני, פ"ד לז(2) 668, 671 (1983)). מכאן, אם נמצא כי דלק הפרה את התחייבותה החוזית לפעול באופן סביר להשגת ההיתר, אזי לא עומדת לה הזכות לבטל את החוזה מטעם זה. 11. במקרה דנן, מצא בית המשפט קמא כי דלק לא הפרה את התחייבותה האמורה ופעלה באופן סביר להשגת היתר הבניה. בקביעה זו הסתמך בית המשפט בעיקר על עדותו של מר יפתח הרחול, מנהל מחלקת ייזום ופיתוח בדלק, בדבר התקשרות בהסכם עם מודד ואדריכל אשר יקדמו את הנושא, ועל חקירתו הנגדית של מר סעד רסולי, ממנה עלה כי גם המשיבים ידעו כי במשך שנה לפחות התקיימה מניעה אובייקטיבית לקידום קבלת היתר הבניה. כמו כן, שם בית המשפט דגש על עובדה כי לא הוצגה כל ראיה לכך שבמהלך שלוש השנים שמיום כריתת ההסכם פנו המערערים אל דלק בבקשה לבצע פעולה כלשהי לקידום קבלת היתר הבניה שלא נענתה. כידוע, לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אשר נהנית מהתרשמות בלתי אמצעית מן העדים הבאים בפניה, ובענייננו לא מצאתי כי מתקיימים החריגים המצדיקים התערבות כזו (ראו למשל: ע"א 1064/03 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז"ל, פסקה 7 לפסק הדין (טרם פורסם, 8.2.2006)). אין כל חולק, כי ההליכים לקבלת היתר בניה ולשינוי ייעוד קרקע הינם הליכים ממושכים, אשר תלויים באישורם של מספר גורמים חיצוניים. בנסיבות העניין, ובפרט משחלה מניעה אובייקטיבית לקידום השגת ההיתר במשך למעלה משנה, ולאור העובדה כי חלק מן ההליכים לקבלת היתר הבניה היו יכולים להתבצע רק על-ידי בעלי הקרקע (ראו עמוד 13, שורה 14 לעדותו של מר הרחול), נראות פעולותיה של דלק סבירות בנסיבות העניין. לכך יש להוסיף, בהתייחס לטענת המערערים כי היה על המשיבה להראות כי פעלה למילוי התחייבותה, כי כמגישי התביעה המערערים הם אלו אשר היו צריכים להרים את נטל ההוכחה ולהראות כי דלק לא עמדה בהתחייבויותיה על-פי ההסכם. נכונה הטענה כי המידע בעניין זה מצוי בידי דלק, ואולם הנטל עדיין רובץ על כתפי המערערים. קביעתו של בית המשפט כי המערערים לא העלו כל טרוניה באשר לקיום ההסכם במשך שלוש שנים מדברת בעד עצמה בהקשר זה. בנוסף, לפי סעיף 28(ג) לחוק החוזים, כאשר צד לחוזה לא פועל מתוך זדון או רשלנות, קרי פועל בתום לב, לא ניתן לראותו כמי שסיכל את קיומו של התנאי המתלה (שלו, בעמ' 491). בענייננו, לאור האמור לעיל, לא הוכח כי דלק פעלה בחוסר תום לב בקשר עם ההליכים להשגת היתר הבניה. על כן, גם אם דלק יכולה הייתה לנקוט בפעולות משמעותיות יותר, משביצעה צעדים מטעמה לקידום הפרויקט וסייעה למערערים כל אימת שנדרשה, הרי שלא ניתן לקבוע כי הביאה לסיכול התנאי המתלה. לפיכך, יש לקבל את קביעתו של בית המשפט המחוזי כי דלק הייתה רשאית להסתמך על סעיף 5(יא) להסכם על מנת לבטל את ההסכם, וזאת גם בהתחשב בדברים שנאמרו לעיל אודות ההתחייבות הנלווית לזכות ביטול זו. טענות המערערים באשר לאי-תשלום דמי ההיתר ותום ליבה של דלק 12. כאמור, המערערים יוצאים נגד קביעתו של בית המשפט קמא לפיה מאחר ודמי ההיתר נדרשו בחלוף שלוש שנים וחצי מיום כריתת ההסכם, כאשר לדלק עמדה כבר הזכות לביטולו, לא הייתה עליה חובה למלא התחייבות זו. מצאתי, כי יש מקום לקבל את טענת המערערים לפיה שגה בית המשפט בקביעה זו, אולם לטעמי אין בכך כדי לשנות את מסקנתו הסופית. בית המשפט קמא קבע, כאמור, כי משחלף המועד בו הוקנתה לצדדים להסכם הזכות לביטולו, לא הייתה חייבת דלק לעמוד בהתחייבותה לשלם מחצית מדמי ההיתר. ואולם, קביעה זו אינה עולה בקנה אחד עם מושכלות יסוד לפיהן כל חוזה מחייב את הצדדים לו מרגע הכריתה ועד לביטולו. העובדה כי לצד לחוזה צמחה זכות ביטול אינה מקנה לו את הזכות להפר את חיוביו, אם ברצונו להשתחרר מן החוזה עליו לעשות כן בהודעת ביטול מפורשת (שלו, בעמ' 356-355). קביעה זו נכונה גם ביחס לחוזה על-תנאי. כבר נקבע, כי חוזה כזה הינו חוזה שלם ותקף מרגע כריתתו, המחייב את הצדדים לו. ההבדל בין חוזה על-תנאי לחוזה רגיל הוא כי עד להתקיימות התנאי המתלה לא ניתן לאכוף את החוזה, שכן כל תוצאותיו האופרטיביות מושהות (שלו, בעמ' 472; ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אוויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, 648 (1993) וההפניות שם; 489/89 שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(3) 366, 369 (1992)). אמנם, בחוזה על תנאי הכלל הוא כי כאשר התנאי לא מתקיים במועד שקבעו לכך הצדדים, או תוך זמן סביר, פוקע החוזה ומתבטל למפרע (סעיף 29 לחוק החוזים. ראו גם: ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' הושנג משיאן, פ"ד מח(4) 107, 114 (1994); ר"ע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ, פ"ד מ(4) 369, 370 (1986)). עם זאת, יכולים הצדדים לקבוע כי באי-התקיימות התנאי לא יפקע החוזה באופן "אוטומטי", אלא יקנה לצדדים זכות לביטול החוזה (ראו ע"א 187/87 לוי נ' דויטש, פ"ד מג(3) 309, 316 (1989)). כך עשו גם הצדדים בענייננו. ההסכם קובע מספר מועדים בהם מוקנית למי מהצדדים זכות לביטולו של ההסכם במידה ולא יתקיים התנאי המתלה. כך למשל, קובע סעיף 5(ט) להסכם כי בחלוף שנה מיום כריתת ההסכם רשאית דלק לבטל את ההסכם אם לא יתקיים התנאי המתלה; סעיף 5(י) מקנה זכות דומה בחלוף שנתיים; ואילו סעיף 5(יא), בגינו בוטל ההסכם, מקנה זכות זו לשני הצדדים לחוזה בחלוף שלוש שנים. אמנם, התקופה המקסימאלית הקבועה בהסכם להשגת היתר הבניה הינה שלוש שנים, אולם אין בכך לטעמי כדי להביא לכך שההסכם מתבטל באופן אוטומטי בהגיע מועד זה. גם במועד זה, כל שהקנה ההסכם לצדדים הוא זכות ביטול. 13. החוזה בין הצדדים עמד אם כן בתוקפו במועד הגשת הבקשה לדמי היתר. באותו מועד היו שני הצדדים בעלי זכות לביטול ההסכם, אותה בחרה דלק לממש באמצעות הודעת הביטול. כעת נשאלת השאלה האם אי-תשלום דמי ההיתר על-ידי דלק עולה כדי הפרת חוזה, המונעת ממנה לממש את זכות הביטול. על שאלה זו יש להשיב תוך בחינת לשון החוזה ותכליתו. מעיון בלשון ההסכם ובהתחשב באופי הפרויקט, נראה כי סעיפי הביטול בהסכם נועדו לקבוע "תחנות יציאה" מן ההסכם על רקע ההתקדמות בהליכי אישור הפרויקט. דהיינו, בכל אחד מן המועדים האמורים רשאים היו הצדדים להעריך את משך הזמן והסבירות לכך שיאושר הפרויקט ולהחליט האם הם מעוניינים להמשיך בו. עוגן למסקנה זו נמצא בלשון החוזה אשר מתנה, כאמור, את זכות הביטול בהשגת היתר בניה, ואשר קובע בסעיף 5(יג) כדלקמן: "5(יג). ... מוסכם בין הצדדים כי החברה תהיה רשאית לבטל הסכם זה בכל עת ממועד חתימת הסכם זה בהודעה בת 30 יום מראש לבעלים, אם יתברר בהתאם להליכים שהחברה נקטה ו/או הברורים אותם קיימה החברה בקשר עם הוצאת היתר הבניה לתחנת התדלוק, כי הסבירות שהרשויות המוסמכות תאשרנה הוצאת היתר בניה לתחנת התדלוק, בהתאם לדרישות החברה, באופן המאפשר הקמת תחנה לשביעות רצון החברה, אינה גבוהה..." [ההדגשות שלי – ע.א] פרשנות זו אף הולמת את ההיגיון העסקי העומד ביסודו של פרויקט מסוג זה, בו תלויים הצדדים למעשה באישורם של גורמים חיצוניים כדי לממש את ההתקשרות ביניהם. על כן, משהובהר לדלק בחלוף שלוש שנים וחצי מיום החתימה על ההסכם כי הפרויקט נמצא בשלב ראשוני, היא הייתה רשאית להפעיל את זכות הביטול, בלא שהדבר ייחשב כהפרה של החוזה. לעניין זה, מקובלת עלי טענת דלק לפיה גם אם חלה התקדמות מה באישור הפרויקט, הרי שתשלום דמי ההיתר הינו רק שלב ראשוני בהליך קבלת היתרי הבניה הדרושים על-פי חוק. עוד יצוין, כי זכות הביטול הופעלה על-ידי דלק תוך זמן סביר בנסיבות העניין (ראו סעיף 20 לחוק החוזים), במיוחד בהתחשב במניעה להשגת היתר הבניה אשר התקיימה במשך כשנה, ועל כן לא נפל פגם בהפעלתה. אמנם, מוטב היה לו הייתה דלק מיידעת את המערערים בדבר כוונתה לבטל את החוזה בצורה מפורשת מיד עם הצגת הדרישה לתשלום דמי ההיתר, ולא יוצרת את הרושם כאילו היא עומדת לשלם חלק מן הסכום. אולם, לאור משך הזמן הקצר שחלף בין המועד הראשון בו נדרשה דלק לשלם את דמי ההיתר (22.11.01) לבין המועד בו הודיעה על הביטול (10.1.02), לא נראה כי השתהות זו גרמה כל נזק למערערים, ומכל מקום לא טענו המערערים לנזק כזה. 14. מן האמור לעיל עולה כי יש לדחות גם את טענת המערערים לפיה פעלה דלק בחוסר תום לב כאשר ביטלה את ההסכם משיקולים כלכליים של כדאיות העסקה. כפי שצוין לעיל, סעיף 5(יג) מקנה לדלק באופן מפורש את האפשרות לשקול שיקולים של כדאיות כלכלית, ואף לבטל את ההסכם בכל מועד בשל כך. כמו כן, כאמור לעיל, מבנה ההסכם אף הוא מאפשר לצדדים "תחנות יציאה" בהתחשב בהתקדמות באישור הפרויקט. קיומן של "תחנות יציאה" מתיישב גם עם הכרה של הצדדים בשיקולים חיצוניים להתקדמות הפרויקט, כגון שיקולים כלכליים, כשיקול לגיטימי לביטול החוזה. בהקשר זה, מקבלת אני את קביעתו של בית המשפט קמא לפיה ניתן ללמוד על תום ליבה של דלק גם מן העובדה כי לא מיהרה לבטל את ההסכם בהזדמנות הראשונה, אלא הודיעה על ביטולו רק כאשר נוכחה כי הפרויקט מתעכב באופן בלתי סביר, שיקול אשר כאמור רשאית הייתה לשקול. למעשה, נראה כי לו היה נקבע כי על דלק חל איסור לבטל את החוזה מהטעמים העומדים ביסוד סעיף 5(יא), הייתה עומדת לה הזכות לשוב ולבטל את ההסכם מן הטעם העומד ביסוד סעיף 5(יג). זאת ועוד, לא כל פעולה שעושה צד לחוזה לטובתו נחשבת כפעולה בחוסר תום לב. צד לחוזה אינו חייב לפעול בניגוד לאינטרסים אשר הוכרו כלגיטימיים בחוזה, בענייננו אינטרסים כלכליים של כדאיות הפרויקט, על מנת לדאוג לרווחתו של הצד השני. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו על-ידי השופט ברק באחת הפרשות: "חובות אלה, עם כל חשיבותן, אינן מטילות חובה לאלטרואיזם. הן אינן מטילות על הפרט את החובה להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. אם נפנה לחוזה, אין חובת תום הלב מחייבת צד לחוזה לוותר על העניין העצמי שיש לו בחוזה ובהגשמתו. חובת תום הלב מטילה על צד לחוזה את החובה להתחשב באינטרס המשותף שיש לו ולצד האחר בחוזה. חובת תום הלב מחייבת את בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך מסירות למטרה המשותפת שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת..." (בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר – אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289, 348 (1998). כמו כן ראו: שלו, בעמ' 97; בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבורית באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 835-834 (1980)). לפיכך, מצאתי כי אין מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט קמא, לפיה יכולה הייתה דלק לבטל את החוזה על אף הדרישה לתשלום דמי היתר, וכי ביטול זה נעשה בתום לב ובלא שהפרה את החוזה. יחסי שליחות 15. המערערים טוענים, כאמור, כי ההתחייבות למתן ייפוי-כח המעוגנת בסעיף 14 להסכם, יצרה בין הצדדים יחסי שליחות מכוחם חבה דלק חובות נאמנות למערערים. המשיבים מצידם סבורים כי בטענה זו יש משום הרחבת חזית אסורה. טענה זו של המשיבים אין בידי לקבל, שכן כלל הוא, כי "כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה" (ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3) 105, 117 (2004)). עם זאת, אין בטענה בדבר קיומם של יחסי שליחות בין דלק למערערים כדי להושיע את אלה האחרונים. ראשית, טענת המערערים מבוססת על התחייבות חוזית לחתימה על ייפוי-כח, אולם לא הוצגה בפנינו או בפני בית המשפט קמא כל ראיה או טענה כי ייפוי-כח זה אכן נחתם. גם אם נצא מנקודת הנחה כי ייפוי-כח זה אכן נחתם, נראה כי מדובר בייפוי-כח בלתי חוזר, אשר ניתן להבטחת זכותה של דלק לביצוע התחייבותם של המערערים על-פי ההסכם (על שליחות מסוג זה ראו: אהרון ברק חוק השליחות כרך ב 1253-1241 (1996)). הדבר נלמד מלשונו של סעיף 14 להסכם אשר קובע כי ייפוי-הכח יינתן "להבטחה ולהקלה בביצוע התחייבות הבעלים [המערערים – ע.א] לפי הסכם זה", וכן כי "מתן ייפוי כח כאמור בסעיף 14 זה הינו תנאי מתלה ומקדים לקיום כל התחייבויותיה של החברה בהתאם להסכם זה...". בפסיקת בית משפט זה כבר נקבע כי: "הרשאה זו היא שליחות בצורתה אך בטוחה באופיה. בשליחות רגילה, מונח ביסוד ההרשאה האינטרס של השולח ואינטרס זה בלבד. מכאן נאמנותו של השלוח לשולח, וכוחו של השולח להביא השליחות לידי סיומה בכל עת. לעומת זאת, בהרשאה להבטחת זכותו של אחר, האינטרס הדומיננטי הוא של אחר" (ע"א 247/88 אופקים נסיעות ותיירות נ' קלוין – קרוא, פ"ד מו(3) 409, 413 (1992)). וכן כי: "כאשר השליחות היא למען השולח, באה חובת הנאמנות להגן על האינטרס של השולח ואינטרס זה הוא יסוד השליחות ומטרת הגשמתה. לא כך כשהשליחות היא להבטחת זכותו של אחר, ושל השלוח בכלל זה. ביסודה של שליחות כזו עומד האינטרס של האחר או של השלוח. אם בשליחות רגילה חובת הנאמנות המוטלת על השלוח באה להגן על אינטרס של השולח, הרי בשליחות בה ההרשאה ניתנת להבטחת זכותו של השלוח או של אחר, האינטרס של השולח הוא משני וחובת הנאמנות היא אינצידנטלית" (דנ"א 1522/94 נייגר נ' מיטלברג, פ"ד מט(5) 314, 331 (1996)). לפיכך, משנקבע כי דלק עמדה בחובתה על-פי ההסכם, ולאור האמור לעיל בדבר משניות חובות הנאמנות שחב שלוח בשליחות מסוג זה, אין מקום לקבל את טענות המערערים בהקשר זה. 16. באשר ליתר טענותיהם של המערערים, לא מצאתי ממש בטענה לפיה נפל פגם פורמאלי בהודעת הביטול ואני מקבלת את קביעת בית המשפט קמא, לפיה משבוססה ההודעה על סעיף 5(יא) להסכם, נכללת בהודעה ארכה של 30 ימים מניה וביה. עוד אציין, כי טענת המערערים לפיה היה מקום להמשיך ולנסות לפעול לשם הגשמת החוזה מעוררת קושי מאחר ובמועד זה היה ברור כי כל פעולה שתתבצע לא תביא לכך שהיתר הבניה יינתן בתום אותם 30 ימים. 17. אשר על כן, דין הערעור להידחות. המערערים יישאו בשכר טרחת עורכי דינה של דלק בסך 20,000 ₪ ובהוצאות משפט. ש ו פ ט ת המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל. ניתן היום, ב' בטבת תשס"ח (11.12.07). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04013630_B16.doc עכ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il